Az ingatlanpiac láthatatlan oldala, amire csak akkor figyelünk oda, ha problémák vannak vele
Irodaházakkal rendszerint azok fejlesztése, értékesítése vagy bérbeadása kapcsán foglalkozik a szakma, kevesebb szó esik azonban az épületek zavartalan működését biztosító tevékenyégről, az épületüzemeltetésről. Az alábbiakban két szakértő segítségével azt a kérdést járjuk körül, hogy mi a facility management (FM) hozzáadott értéke az irodaházaknál, hogyan változott ez az utóbbi években és melyek egy jó üzemeltető legfőbb ismérvei.
Az ingatlanüzemeltetés azok közé a szolgáltatások közé tartozik, amelyre azt szokták mondani, hogy akkor jó, ha a megrendelő észre sem veszi. Természetesnek vesszük, hogy folyik a víz a csapból, működik a klíma vagy a fűtés és általánosságban az elektromos berendezések. Az épületüzemeltetés nélkül azonban az épületeket használó emberek és az azokban működő cégek tevékenysége nem lenne megvalósítható.
Az FM feladata tehát, hogy optimális szinten biztosítsa azokat a szolgáltatásokat, amelyek az épületek zavartalan működéséhez szükségesek. Ez alá tartozik többek között a műszaki üzemeltetés, aminek célja az ingatlan megfelelő állapotának fenntartása a gépészettől kezdve az elektromos rendszerekig a tervezhető rendszeres karbantartás és az eseti meghibásodások elhárítása által, akárcsak az infrastrukturális menedzsmentet, ami a takarítástól kezdve, az épület körüli területek karbantartásán át az ingatlan őrzéséig terjed.
Az épületüzemeltetésben sokáig az a szemlélet uralkodott, hogy a fent említett tevékenységeket a lehető legkisebb költséggel, vagyis maximális költséghatékonyság mellett kell elvégezni. Az utóbbi időben azonban
az FM-ben már nem a költségcsökkentés az elsődleges cél, sokkal inkább a minőségnövekedés, a hozzáadott érték növelése.
Egyre nyilvánvalóbb, hogy egy jól működő Facility Management képes arra, hogy megteremtse minden további, az elvi Real Estate Management hierarchiában utána következő funkció alapjait. Még akkor is, ha a felette lévő szintek értékteremtése könnyebben megfogható, számszerűsíthető (pl.: ingatlan érékesítés, bérlemény bérleti szerződés kötése stb.), ha szakavatott szemmel tekintünk a folyamatra, kirajzolódik a teljes kép - mondta el Karsai Tibor, a Rustler Kft. ügyvezető igazgatója.
Az ingatlan tapasztaltabb szereplői az értékteremtési láncot ismerve a hierarchia ezen alsó részét már egyre inkább egy erős és fontos alapnak tekintik, melyre tudatosan építhetik fel az ingatlan hasznosítási, illetve értékesítési stratégiáját. A facility szolgáltatások is folyamatosan átalakulóban vannak,
egyre több megbízó tartja elengedhetetlennek a szolgáltatás második frontbéli értékteremtését is,
azaz igényük már jóval túlmutat a szolgáltatások szimpla elvégzésén, mint például egy berendezés karbantartásán, egy terület takarításán. Egyre több az igény arra, hogy a szolgáltató a facility management fő lényegét, az ingatlan tulajdonosának és a használóinak főtevékenységét támogassák, hatékony, kellemes és biztonságos munkakörnyezetet biztosítsanak mindamellett, hogy a szolgáltatásokkal érintettek a szolgáltatás és szolgáltatásban részt vevő munkatársak által pozitív élményben részesülhessenek. A mindennapi életből merített példa jól mutatja a változó igényeket: ha az autónkat elvisszük a szervízbe, alapkövetelményünk, hogy azt, a bejelentett hibát kijavítva kapjuk vissza, igényünk azonban ezen már jóval túlmutat. Értékeljük, ha várakozás közben finom kávét kapunk, ha a szervizesek türelmesen megválaszolják a hozzá nem értőknek kérdéseiket, ha az autót lemosva kapjuk vissza, akár figyelmeztetve minket a szükséges egyéb teendőkre. Tehát
az igények nőnek, a szolgáltatásnak már ezeket is ki kell elégítenie, de úgy, hogy az alapszükséglet, azaz a munka minőségi elvégzése megtörténjen.
Ez viszont csak úgy lehetséges, ha motivált operatív és menedzser szakamberek, ösztönző értékrenddel bíró, szakmai alapokon működő vállalati kultúra és szigorú törvényi és etikai kereteken belül ültethetik gyakorlatba a szolgáltatási szerződésben vállaltakat. Mindezt oly módon, hogy a szolgáltatás tervezésénél figyelembe veszik az valós célokat és az individuális igényeket. Ez a feladata egy jó FM szolgáltatónak 2021-ben - tette hozzá Karsai Tibor.
Bérbeadói, tulajdonosi oldalról nézve az üzemeltetési költség mértéke akár mindegy is lehetne, hiszen az csak egy átmenő tétel, amit a nap végén a bérlőkkel fizettettünk ki, ők viszont joggal várhatják el tőlünk, hogy  szolgáltatásokat egy ésszerű, szükséges és gazdaságos működtetés mellett válasszuk meg számukra - hangsúlyozta Barabás Géza, az S IMMO APM Hungary Kft. ügyvezetője.
A piacra belépő újabb és újabb magas minőségű irodaházak megjelenésével fokozódik a bérlőkért folytatott piaci verseny.
Itt azért érdemes különbséget tenni az 'A' kategórián belül is a legújabb „high end” irodaházak és mondjuk a 10 évnél idősebb irodaházak között, hiszen teljesen más szemléletű bérlőt fognak ezek magukhoz vonzani. Az új irodaházak esetében a nagyrészt multinacionális bérlők hajlandóak egy magasabb SC-t is megfizetni, ha ezáltal jobb, magasabb műszaki tartalommal bíró és környezetkímélőbb szolgáltatást kapnak. Ezzel ellentétben az idősebb irodaházak bérlői igen is költségérzékenyek és a bérleti díj és üzemeltetési költség együttes összege alapján fognak dönteni - tette hozzá.
Tulajdonosi oldalról egy jó FM cég rendkívül sokat tud tenni egy irodaház zökkenőmentes működése és a bérlők komfortja érdekében. Az FM feladta (néhol a PM-mel karöltve) a ház rendszereinek optimalizálása és összehangolása, hogy a lehető legköltséghatékonyabban tudjon működni az adott ház. A hozzáadott érték további része a tulajdonos számára, hogy egy szakmailag felkészült és a rá bízott házat ismerő FM kolléga/cég megfelelő beruházási javaslatokkal tudja támogatni a tulajdonost a rövid (1éves) és a középtávú (5 éves) beruházási terveinek elkészítésekor.
Az egyik alapvető eszköz a ház éves energiafelhasználásának vizsgálata és
amennyiben a közös területek fogyasztása évről-évre csökken, akkor elmondható, hogy az FM jól teszi a dolgát.
A másik igen objektív mérőszám a bejelentett hibák száma, területi (berendezésre vonatkozó) koncentrációja és annak elhárítási gyorsasága. Természetesen elvárás, hogy az FM a rá bízott feladatokat teljeskörűen és körültekintően szervezze meg és bonyolítsa le.
A tulajdonosnak ugyanakkor fontos a megbízható szakmai háttér, a minimális fluktuáció és a megbízható személyzet, hiszen a rendszerben minden egyes személycserével értékes információ megy veszendőbe, valamint olyan energiákat igényel egy-egy új kolléga betanítása, információval történő ellátása, amilyen tartalékok egy mai hatékonyságra optimalizált üzemeltetési rendszerben nincsenek egyszerűen benne - összegezte Barabás Géza.
A cikk megjelenését a Rustler Kft. támogatta.
Címlapkép forrása: Getty Images
fm facility management, épületüzemeltetés, ingatlan iroda, üzemeltetés,