Még mindig csökkenhetnek a lakásárak
Bő két évvel a válság kirobbanása után nagy várakozással tekint az ingatlanszakma a 2011-es esztendő elé. A Széchényi Tervben felvázolt tervek és forinthitelek terjedésével kiszámíthatóbbá vált hitelterhek optimizmusra adnak okot, ugyanakkor a makrogazdaság stabilitására is szükség lenne, hogy a lakás-és hitelpiac kilábaljon a gödörből – derül ki az Otthon Centrum-és az OC hitelközvetítési üzletágának közös elemzéséből.
„2010. eleji piaci jóslatunk szerint a válság mélyét 2009-ben már elértük, és az idei év a lassú kilábalás megindulását hozza majd. Visszatekintve elmondható, hogy valóban optimistább hangulatban telt ez az év, mint az azt megelőző, ám a tényleges, számokban, forgalomban mérhető pozitív irányú elmozdulás majd csak 2011-ben várható” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. „A válság soha nem látott bizalmatlanságot hozott a lakásvásárlók körében. Az elhalasztott vételek következtében mélypontra, országosan – a 2008 előtti 200 ezer felettiről – 90 ezerre csökkent idén a tranzakciószám, ugyanakkor élénkült a bérleti piac. Mindennek a legfőbb okának pedig a hitelhez jutás szigorodása tekinthető” – tette hozzá a szakértő

„A készpénzes vevők túlsúlyba kerülése miatt a hitelpiac a lakás-tranzakció visszaesésnél is nagyobb arányban szűkült. 2008-hoz képest idén negyedére zsugorodott a hitelfelvétel.” – teszi hozzá Bánfalvi László, az Otthon Centrum hitelközvetítési üzletágát is működtető HC Központ Kft. ügyvezető igazgatója. „Bár a hitelezésben a jelenlegi helyzethez képest sem szigorítás, sem látványosabb enyhülés nem várható, a bankok többsége, szemben a 2009-es állapottal, az egyre élesedő banki verseny miatt az év második felére már aktív hitelezésre rendezkedett be, ami tovább fokozódhat a jövő év első negyedévében.”

Számos kockázat jellemzi ugyanakkor a hitelpiacot. A folyamatosan erős svájci frank miatt mára a hitelt törlesztő háztartások jövedelmük csaknem egyharmadát (átlépve a bűvös 30 százalékos határt) fordítják hiteltörlesztésre. Ennek, és az idén tovább csökkenő lakásáraknak köszönhetően már 100 ezer felett van a hitelükkel 90 napon túli késedelemben lévők száma, s a deviza-lakáshiteleknél átlagosan 80 százalék a hitel/fedezet arány. Egy másik sajnálatos tényezőnek nevezik az OC vezetői, hogy az év végére kamatemelésbe kezdett a Magyar Nemzeti Bank (MNB), aminek a következményei még nem láthatóak. Nem egyértelmű a lakásközvetítő cég vezetői szerint, hogy ez egy trend kezdete vagy csak egy korrekció.

További félelem, hogy mit hoz a kilakoltatási moratórium 2011. április közepi megszüntetése. Az esetlegesen tömegesen meginduló kényszerértékesítések további jelentős árcsökkenést hozhatnak bizonyos szegmensekben. Különösen a kistelepülések, falvak amúgy is fagyos ingatlanpiacán okozhat ez problémákat, illetve a hetvenes években épült, és tömegességük, rossz minőségük miatt amúgy is a legnagyobb értékvesztést elérő panellakótelepeken élők kényszerülhetnek áron alul eladni lakásukat. (Most ugyan az a rendelkezés van érvényben, hogy április közepén feloldják az árverési moratóriumot, azonban Orbán Viktor kormányfő a napokban olyan kijelentést tett, amely a moratórium újbóli meghosszabbítására utal.)

A kockázatok ellenére, az MNB előrejelzése szerint a hitelezésben 2011-ben kismértékű fellendülés várható, köszönhetően a javuló konjunkturális helyzetnek. Emellett bizakodásra okot adó tényezőnek tartják az OC vezetői a személyi jövedelemadó egykulcsossá tételét, amelyhez nagyvonalú családkedvezmény társul. „Ez a háztartások nagyobb részének jelent majd tényleges bevételnövekedést, amit majd bátrabban fordíthatnak hitelfelvételre, illetve lakásvásárlásra” – tette hozzá Bánfalvi László.

A teljes képhez azonban hozzátartozik, hogy az szja-változás hatására az átlagbér alatt keresők közül a gyerektelek csoportján belül lehetnek olyanok is szép számmal, akiknek csökken a nettójuk. Az átlagbér alatt kereső gyerektelen személyek nettója csak akkor nem csökken az adó- és járulékváltozás nyomán, ha a cége a várható, 4 százalék körüli infláció mértékével megegyező ütemben emeli az illető bérét – igaz, a dolgozó reálbére még ebben az esetben is csökken, márpedig ekkor nem biztos, hogy a lakáspiacon aktívabban kezd el mozgolódni. Az átlagbér felett keresők, különösen pedig a többgyerekesek egyértelműen az szja-változás nyertesei lesznek, az szja-rendszer átalakításával a legjobban a jövedelmi skála legfelső tíz százalékába tartozók járnak.

„Bár a szocpol és az állami támogatott hitelezés egy ideig nem látszik visszatérni, az Új Széchenyi Terv otthonteremtési fejezetében felvázolt kormányzati tervek összességében pozitív hatással lehetnek a piacra, de inkább csak közvetetten. A fő célok – az előtakarékosság, a lakásállomány minőségének javítása, illetve a bérlakásépítés ösztönzése – mindenképpen kívánatosak, ugyanakkor a lakásépítések támogatására, annak gazdaságélénkítő hatása miatt is, célszerű lenne nagyobb figyelmet fordítani. Annál is inkább, mert az OC felmérése szerint Budapesten megindult az eladatlan, de megépült lakáskészlet felszívódása; 2010. januári 3800-ról év közepére már csak 3400 lakás maradt, így hamarosan szükség lehet utánpótlásra.” – mondja Kühne Kata. „A lakásépítési mutatók 2010-ben tovább romlottak, így erre az évre mi 20 ezer körüli lakás megépülését valószínűsítjük. 2011-ben számíthatunk a nagyobb lakófejlesztések piacra lépésére.”

2011 januárjától, az szja-átalakítás hatására adókönnyítés várható a lakások értékesítésekor. A vételt követő öt éven belüli értékesítéskor realizált jövedelem után eddig 25 százalékos adót kellett fizetni (idővel csökkenő arányban), januártól viszont csak 16 százalékot. Ez, egymilliós nyereséggel számolva 90 ezer forinttal kevesebb adóterhet jelent. Az Otthon Centrum szerint ennek hatása nem lesz érezhető, hiszen az elmúlt évek inkább a lakásárak csökkenéséről szóltak, tehát a kisebb nyereségadó hatása nem igazán érvényesülhet.

A 2011-ben elinduló bérlakás-építési programok hatékony megoldást adhatnak a bajba jutott hitelesek problémáira. Az épület-felújítási támogatások kiszélesítése pedig a lakásállomány értéknövekedését hozhatja maga után, amely közvetetten élénkítheti a forgalmat, hiszen a vevők is keresik a minőségi lakásokat, és az eladók is bátrabban vállalják a lakáseladást, ha ingatlanukért magasabb árat remélhetnek. Az energiahatékonyság pedig – válság ide, vagy oda – egyre inkább beépül a vevők igényrendszerébe.

2011-ben az Otthon Centrum az árak még inkább lassuló csökkenésére, sőt, bizonyos, a válságban is keresett termékek és területek – a jó állapotban lévő, belvárosi illetve újszerű lakások - esetében stagnálásra számít. A kormányzati lakásprogram elinduló elemei, illetve a forinthitelek terjedésével kiszámíthatóbbá vált hitelterhek következtében jó esély van arra, hogy 2011-ben a lakáspiac a több éves válság után fellendüljön és a vevők mellett az egyéb piaci szereplők is visszanyerjék 2008 végén elvesztett bizalmukat. Mindehhez persze a gazdaság stabilizációjára is szükség van, vélik összefoglalóan az Otthon Centrum elemzői.
Gazdaság válság2010 kkv Magyar lakásár lakás építőipar lakáspiac