Néhány percnyi plusz utazás már erősen meglátszik az ingatlanárakban
Az ingatlanárakat leginkább a megközelíthetőség befolyásolja, tíz perccel gyorsabb bejutás a fővárosba akár nyolcvanezer forintot jelenthet négyzetméterenként a lakásárakban – derült ki a Takarék Index elemzőinek kutatásából, amelyben azt vizsgálták, miként változtak a lakásárak és a népesség a fővároshoz közeli agglomerációs településeken, és ezen települések hogyan teljesítettek a lakhatás szempontjából fontos körülményekben, mint a közlekedési vagy bevásárlási lehetőségek.
Az elmúlt tíz évben nemcsak Budapesten, hanem a főváros környéki agglomerációban is jelentősen drágultak az ingatlanok. A koronavírus-járvány okozta bezártság, valamint az otthoni munkavégzés terjedése nyomán pedig ismét erősödhet a kiköltözési kedv a budapesti agglomerációba. Közleményük szerint

AMÍG 2009 ÉS 2019 KÖZÖTT BUDAPEST LAKOSSÁGA MAJDNEM 20 EZERREL CSÖKKENT, AZ AGGLOMERÁCIÓBAN SZINTE MINDEN TELEPÜLÉSEN NŐTT A NÉPESSÉG,

a bővülés pedig összességében meghaladta a 85 ezret, ami több mint 10 százalékos emelkedést jelent tíz év alatt. A népességnövekedésben települési szinten 58 százalékkal Délegyháza vezetett, de jelentős, 25 százalék feletti volt még a népességbővülés Remeteszőlősön, Nagytarcsán, Pócsmegyeren és Herceghalmon is. Ugyanakkor Sződ esetében 14 százalékkal csökkent a népesség, illetve szintén kevesebben éltek 2019-ben Pilisszentkereszten, Vácott és Tökön, mint 2009-ben.

Jelentős különbségek

A budapesti agglomeráción belül messze a legdrágábbnak a nyugati szektor nagy települései számítottak, ahol kétszer annyit kellett fizetni a lakások négyzetméteréért, mint a legolcsóbb keleti kistelepüléseken. Míg az előbbiek esetében az átlagos lakásárak 569 ezer forintot jelentettek 2019-ben, az utóbbiak esetében csak 274 ezer forintot kellett fizetni a lakások négyzetméteréért a Takarék felmérése szerint.

A budapesti agglomeráció ingatlanárai átlagosan 79 százalékkal növekedtek a 2009-2019 között, ami messze elmarad a fővárosi, 135 százalékos áremelkedésétől. Leginkább az északnyugati szektor drágult (86 százalék), de nem sokkal maradt el az északi (84 százalék) és a nyugati (82 százalék) szektor sem. A legkevésbé a délkeleti szektorban nőttek az árak, itt 68 százalékos volt a változás mértéke. A legnagyobb árnövekedés Délegyházán, Százhalombattán és Szentendrén volt.

A 2009 és 2019 között legtöbbet drágult települések az agglomerációban (Forrás: Takarék Index)

Aki az agglomerációba költözik, kénytelen kompromisszumokat kötni: egyik ilyen elengedhetetlen szempont a közlekedés. A Takarék Index elemzői kétféle bejutási módot vizsgáltak:

-   a közösségi közlekedés lehetőségeit, illetve
-   a főváros közúti megközelíthetőségét.

Előbbi esetében egy feltételezett hétfő reggel fél 8-8 órai érkezésnél az adott település központi megállójától vagy vasútállomásától elérhető leggyorsabb útvonalakat hasonlították össze, ahol a fővárosba érkezési pont attól függően változott, hogy az adott irányból a főváros mely csomóponti helyére (például Széll Kálmán tér, Nyugati pályaudvar, Kelenföld, Árpád híd, Örs vezér tér) közlekednek járatok. A közúti közlekedés esetében az vizsgálták, hogy az adott település központjából mennyi idő alatt lehet beérni hétfő reggel 8 órára a budapesti Erzsébet térre.

Még a leggyorsabban elérhető északi nagytelepülések ingázói is átlagosan évente több mint 9 napot töltenek tömegközlekedési járatokon. A nehezebben elérhető északnyugati kistelepülések esetében pedig több mint 22 napra nő az utazásra fordított idő.

Nem meglepő, hogy az agglomerációs települések relatív közelsége Budapesthez, vagyis a fővárostól vett távolságuk és a fővárossal való közlekedési kapcsolatuk egyértelműen megjelenik az ingatlanárakban.

Az utazási idő erőteljes negatív kapcsolatot mutat a lakásárakkal.

A közösségi közlekedést tekintve, a 30 perc alatt elérhető településekhez képest a 30-40 perc alatt elérhetők ingatlanjai jellemzően 77 ezer forinttal voltak olcsóbbak négyzetméterenként, 40-45 perc menetidőnél a különbség már közelítette a 150 ezer forintot, míg a 60 perc alatt elérhető helyszín 185 ezer forinttal bizonyult olcsóbbnak. A közúti elérhetőség időtartama alapján is jelentős különbségek fedezhetők fel az árazásban. Ahonnan az Erzsébet tér csak 45-50 perc alatt közelíthető meg a 40-45 perc helyett, átlagosan 74 ezer forinttal olcsóbban lehetett 2019-ben ingatlant vásárolni, míg az 50-60 perces menetidő 100 ezer forintos különbséget jelentett.

A lakhelyválasztásnál szintén fontos szempontot jelenthetnek a bevásárlási lehetőségek.

A nagyobb üzletláncok alaposan átgondolt stratégia mentén nyitják meg üzleteiket, figyelembe véve az adott településen megjelenő keresletet. Így nem csoda, hogy a népesebb települések jobban ellátottak az élelmiszer- és egyéb áruházak terén, míg a legkisebb településeken sok esetben kisebb élelmiszerboltok szolgálják csak az ott lakókat.

Különleges helyzetben vannak a jó közlekedési kapcsolattal rendelkező, a fővároshoz nagyon közel eső települések, mint Budaörs, Maglód, Fót, Budakalász, Csömör, Dunakeszi, Solymár, Törökbálint, Szigetszentmiklós, Dunakeszi, Budakeszi és Vecsés. Itt a nagy hipermarketek mellett egyéb üzletekkel kiegészített bevásárlóparkok kaptak helyet, amelyek nem csak az adott település igényeit, mindinkább az egész környéket, akár Budapest kerületeit hivatottak kiszolgálni, így adott esetben sportbolttal, bútorbolttal, és még sok más kiskereskedelmi egységgel rendelkeznek – olvasható a közleményben.

(Borítókép: A ködös Szentendre látképe 2020. október 23-án. Fotó: Mohai Balázs / MTI)
Gazdaság agglomeráció lakásár ingatlan