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FO-ADQU Análisis del Sector Económico  
Contratación Directa  y Régimen Especial  
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 ANÁLISIS DEL SECTOR ECONÓMICO  CONTRATACIÓN DIRECTA   
Y RÉGIMEN ESPECIAL  
 
Estudio Previo: 35016  
 
Objeto:  Arrendar los inmuebles ubicados en la Calle 45 Nº 22A - 81 para  el funcionamiento 
de la INSTITUCIÓN EDUCATIVA MADRE LAURA,  y en la  Carrera 92 Nº 34D - 53 para  el 
funcionamiento de la INSTITUCIÓN EDUCATIVA PERPETUO SOCORRO . 
 
1. Aspectos legales y organizacionales , estos aspectos se cubren con las respuestas a las 
siguientes preguntas:  
 
¿El Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación  de Medellín  requiere para la 
ejecución del contrato una persona natural o una persona jurídica?  
 
Para la ejecución del contrato se requiere una persona natural o jurídica que sea propietaria 
de los bienes inmueble s o que lo s tenga bajo su administración . Para este ca so par ticular , 
se trata de una Persona Jurídica quien a través del Certificado de Tradición y Libertad 
demuestra la titularidad  de uno de los bienes y Administra el otro , razón por la cual se 
encuentra legitimado para que en calidad de Arrendador celebre c ontrato de arrendamiento 
con el Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación  de Medellín   
 
El DISTRITO ESPECIAL DE CIENCIA, TECNOLOGÍA E INNOVACIÓN  DE MEDELLIN, 
debe suscribir en calidad de A rrendatario un contrato de arrendamiento con la FUNDACIÓ N 
HERMANAS MISIONERAS MADRE LAURA , en su c ondición de  Propietaria  y 
Administradora  de los inmuebles aquí relacionados donde viene n funcionando  la 
INSTITUCIÓN   EDUCATIVA MADRE LAURA  y la INSTITUCIÓN EDUCATIVA PERPETUO 
SOCORRO.  
 
Se arrendará n los inmuebles  ubicados en la Calle 45 Nº 22A – 81, para  el func ionamiento 
de la INSTITUCIÓN EDUCATIVA MADRE LAURA , para la atención de Mil treinta y ocho 
(1.038) estudiantes  y en la  Carrera 92 Nº 34D - 53 para  el funcionamiento de la 
INSTITUCIÓN EDUCATIVA PERPETUO SOC ORRO , para la atención de Novecientos siete 
(907) estudiantes  aproximadamente, en calidad de propiedad  uno, y en Administración  el 
otro, de la FUNDACIÓN HERMANAS MISIONERAS MADRE LAURA . Debido a que la 
Secretaría de Educación no cuenta con otra s planta s físicas disponible s, con condiciones 
específicas de ubicación, especialmente en lo que se refiere a  accesibilidad, y con los 
Ambientes Pedagógicos Básicos que permitan atender la demanda de est os sector es en 
particular, y considerando que el traslado de los estudiantes a otras Instituciones Educativas 
del Distrito Especial, representaría altos costos por c oncepto de transporte para su 
desplazamiento, además de generar situaciones de hacinamiento, con todo lo que ello 
representa en temas de calidad en la prest ación del servicio educativo,  es necesario 
  
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 celebrar un contrato de arrendamiento con el propietario  y administrador  de est os 
inmueble s, con el fin de garantizar la la correcta y adecuada prestación del servicio 
educativo en la vigencia 2023 .  
 
¿La persona natural debe tener tarjeta profesional?  
 
No aplica.  
 
 
2. Aspectos comerciales, técnicos y de análisis de riesgo, estos aspectos se cubren con las 
respuestas a las siguientes preguntas:  
 
¿Cuál es la experiencia que requiere quien prestará el servicio o ent regará el bien de 
acuerdo a la complejidad del caso?  
 
Para el presente caso no se tiene en cuenta la experiencia del Arr endador, lo que se debe 
analizar son las condiciones  de los inmueble s, los cuales debe n cumplir con las 
características de ubicación, in fraestructura y funcionalidad para brindar  de manera 
adecuada el servicio requerido por la Secretaría de Educación de l Distrito Especial de 
Ciencia, Tecnología e Innovación  de Medellín .   
 
 
3. Aspectos legales, comerciales financieros, organizacionales, t écnicos y de análisis de 
riesgo, estos aspectos se cubren con las respuestas a las siguientes preguntas:  
 
¿El Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación  de Medellín  ha contratado 
recientemente los bienes o servicios requeridos?  
 
Desde hace vario s años y hasta la fecha, el Distrito Especial  ha suscrito con la 
FUNDACIÓN  HERMANAS MISIONERAS MADRE , diversos contratos de Arre ndamiento, 
tendientes a satisfacer las necesidades manifestadas en el presente análisis. A 
continuación, se detallan algunos de los últimos contratos suscritos, para las Instituci ones  
Educativa s incluid as en el presente proceso:  
 
  
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AÑO  CONTRATO  VALOR  
2022  4600093713  $609.442.716  
 
¿Cuál fue el valor del contrato y la estructura del contrato?  
 
El último contrato que celebró  la Se cretaría de Educación , en la vigencia anterior, para 
satisfacer una necesidad de similares características a la que se plantea para l a presente 
vigencia,  es el Nº460009371 3 de 2022 , cuyo objeto es “ Arrendar los inmuebles ubicados en 
la Calle 45 Nº 22A - 81 para  el funcionamiento de la INSTITUCIÓN EDUCATIVA MADRE 
LAURA , y en la  Carrera 92 Nº 34D - 53 para  el funcionamiento de la INSTI TUCIÓN 
EDUCATIVA PERPETUO SOCORRO ”, por un valor total  de SEISCIENTOS NUEVE  
MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y DOS MIL SETEC IENTOS DIECISÉIS 
PESOS  M/L $609.442.716 IVA Incluido , con un plazo de ejecución total de 341 días y 
fecha de terminación el 24 de enero de 2023, incluida la Ampliación  01.    
La estructura de dicho contrato fue  de Servicios de Arrendamiento, idéntica a la del contrato 
que se pretende celebrar actualmente.   
 
 
 
  
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 ¿La Necesidad del Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovació n de Medellín 
fue satisfecha, con el proceso de contratación anterior?  
 
La Necesidad de l Distrito Especial  fue satisfecha con los p rocesos anteriores y los contratos 
que se han celebrado con la FUNDACIÓN HERMANAS MISIONERAS MADRE  LAURA , 
dando cumplimiento a los objetivos planteados en la respectiva justificación. En 
concordancia con lo anterior, EL ARRENDADOR cumplió a cabalidad con e l objeto, el 
alcance y las obligaciones pactadas contractualmente, garantizando los espacios en buenas 
condiciones para toda la pob lación  educativa de esta s Instituci ones  de la Secretaría de 
Educación, permitiendo la adecuada prestación del servicio educat ivo. 
 
 
4. El tipo de remuneración recomendada para la prestación del servicio o entrega del bien y 
el motivo por el cual se escoge de sde la economía, la eficiencia y la eficacia, es decir, si se 
pacta como valor mensual fijo; un valor por hora trabajada c on u n tope en el número de 
horas mensuales y totales; cuota Litis o una combinación de las anteriores.  
 
Valor estimado del contrato . 
 
Con el fin de determinar el valor del canon de Arrendamiento 2023, se llegó a un acuerdo 
con el Propietario  y Administrado r de los inmueble s, estableciendo un porcentaje de 
incremento equivalente al IPC causado al 31 de diciembre de 2022, sobre el valor del canon 
correspondie nte al contrato celebrado en la vigencia 2022, con base en lo cual se determinó 
el valor total del can on que definirá a su vez, el valor total del contrato a celebrar con la 
FUNDACIÓN  HERMANAS MISIONERAS MADRE LAURA . Lo anterior, de acuerdo con la 
autonomí a de la voluntad de las partes, toda vez que no hay una regulación normativa que 
señale como tasar o i ncrementar un canon de Arrendamiento de este tipo de inmuebles.  
 
No obstante, lo anterior, se verificaron algunas condiciones relacionadas con el estado 
de los inmueble s, con el fin de ratificar el valor establecido para el canon, entre ellas:  
  
• Las carac terísticas de las instalaciones de la planta física, teniendo en cuenta las 
necesidades identificadas por la Secretaría de Educación en cuanto a espacios para 
la prestación del servicio educativo requerido.  
• Otras edificaciones que podrían satisfacer las ne cesidades para la prestación del 
servicio educativo y sus opciones de Arrendamiento, encontrando que no existen 
inmuebles disponibles ni adecuados, para tal fi n. 
 
En relación con lo anterior, las condiciones de los inmuebles están identificadas en los  
Certificados de  Tradición y sus respectivas Fichas Catastrales, donde se especifican sus 
áreas y linderos, además se  definieron los  espacios que serán tomados en Arrendamiento 
  
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 para el funcionamiento de la INSTITUCIÓN EDUCATIVA MADRE LAURA y la  
INSTITUCIÓN EDUC ATIV A PERPETUO SOCORRO . Estos servicios tienen un único 
oferente que cumple con lo requerido, ya que los inmueble s debe n estar ubicado s en un os 
sector es específico s del Distrito y cumplir con determinadas condiciones como son los 
espacios adecuados para at ende r la demanda del servicio educativo, sin incurrir en 
sobrecostos como el transporte escolar.  
 
Teniendo en consideración la aceptación por parte de EL ARRENDADO R, de incrementar el 
canon de arrendamiento en un porcentaje equivalente al IPC causado al 3 1 de diciembre de 
2022, el cual se definió en un 13,12 %, se establece para est os bienes inmueble s un canon 
de Arrendamiento mensual de CINCUENTA Y SIETE MILLONES CUATR OCIENTOS 
CINCUENTA MIL CIENTO TREINTA Y TRES PESOS  M/L $  57.450.133 IVA incluido.  
 
Una v ez definido el canon de Arrendamiento, el valor final del contrato será el resultante de 
la suma del canon correspondiente a los meses completos de ejecución, tomados cada uno 
por treinta (30) días de acuerdo a lo establecido para los contratos de arrendam iento, y 
cuando se trate de un periodo inferior al mes, se contarán los días de ejecución, sin incluir el 
día 31 cuando aplique, multiplicados por el valor día (valor que resulta de dividir el canon 
mensual por 30 días).  
 
Finalmente, la suma del período p roporcional, para este caso enero 2023, y los meses que 
se ejecuten completos, dará como resultado el VALOR TOTAL DEL CONTRATO por 
SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES MILLONES  CUATROCIENTOS CUARENTA Y UN 
MIL CUATROCIENTOS NOVENTA PESOS  M/L $  643.441.490  IVA inclui do. 
 
FORMA DE PAGO  
 
La Secretaría de Educación, previa presentación de la factura o documentos equivalentes, 
debidamente legalizados con todos los soportes que aseguren que el se rvicio fue recibido a 
entera satisfacción por parte del Supervisor, realizara los pagos a través de transferencia 
electrónica a la cuenta reportada por EL ARRENDADOR una vez se suscriba el contrato.  
 
Las fechas de corte para la recepción de facturación ser án establecidas por la Unidad de 
Contaduría de la Subsecretaría Financiera, Se cretaría de Hacienda.  
 
La transferencia electrónica o consignación para la cancelación de cuentas, la hará el 
Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín, sujeto a la disponibilidad 
de recursos que presente la Subsecretaría de Tesorer ía y respetando el derecho de turno 
consignado en el artículo 19 de la Ley 1150 de 2007.  
 
En caso de cambio del número de la Cuenta Bancaria, EL ARRENDADOR informará de tal 
  
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 situac ión al Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación de Medellín, quince (15) 
días hábiles antes del pago programado, aportando una solicitud formal en la que justifique 
las razones del cambio de cuenta y un certificado original expedido por el Ban co. 
 
Forma de pago:  
 
El Distrito Especial de Ciencia, Tecnología e Innovación  de Medellín, pagará a EL 
ARRENDADOR el valor del presente contrato, de forma mensual y/o proporcional, mediante 
UN (1) pago correspondi ente al número de días de ejecución durante el mes de enero 2023, 
contados a partir de la suscripción del Anexo del cont rato electrónico y el Inicio de ejecución 
por parte del Supervisor en la plataforma SECOP II, y ONCE (11) pagos mensuales por 
valor  de CINCUENTA Y SIETE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL CIENTO 
TREINTA Y TRES  PESOS M/L $  57.450.133 IVA incluido , de acu erdo al valor pactado por 
las partes como canon de arrendamiento, previa presentación de la respectiva factura y 
aprobación por pa rte del Supervisor.  
 
DISTRIBUCIÓN  DEL PAC  
MES  VALOR  
Enero  $ 11.490.027  
Febrero  $ 57.450.133  
Marzo  $ 57.450.133  
Abril $ 57.450.133  
Mayo  $ 57.450.133  
Junio  $ 57.450.133  
Julio $ 57.450.133  
Agosto  $ 57.450.133  
Septiembre  $ 57.450.133  
Octubre  $ 57.450.133  
Noviembre  $ 57.450.133  
Diciembre  $ 57.450.133  
TOTAL  $ 643.441.490  
Nota: Los valores incluyen IVA  
 
Comité de Estru cturación y Evaluación Contractual  
 
MARTA LUCIA SANTAMARIA GONZALEZ  
Técnica  
 
PAOLA JOHANNA SEPULVEDA LEDESMA  
Logística  
  
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 MATEO VELASQUEZ CARDENAS  
Jurídico   
 
 
 