กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 กล่าวถึงสิทธิของเจ้าของที่ดินตาบอดอย่างไร?
หัวข้อ ที่ดินตาบอด กับทางออกที่ใกล้ตัว

​ที่ดินตาบอด กับทางออกที่ใกล้ตัว อีกหนึ่งปัญหาที่เจ้าของที่ดินต้องหนักใจ เมื่อที่ดินของตนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ เนื่องจากโดนที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบอยู่ เรียกว่าที่ดินตาบอด กฎหมายจึงให้เจ้าของที่ดินตาบอด มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นๆได้เพื่อออกสู่ทางสาธารณะ โดยสามารถขอเปิดทางจำเป็น กับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ได้ โดยต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน และต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดที่จะเป็นได้ และถ้าจำเป็นต้องสร้างถนนเป็นทางผ่านก็สามารถทำได้ 

ที่ดินตาบอด คือ ที่ดินที่ไม่ติดทางสาธารณะ หรือไม่มีทางเชื่อมไปสู่ทางสาธารณะได้ ที่ดินถูกห้อมล้อมรอบด้วยที่ดินของบุคคลอื่นจะเข้าหรือจะออกไปไหนก็ไม่ได้  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ บัญญัติไว้ว่า มาตรา 1349  ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้  ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่เมื่อต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากไซร้ ท่านว่าให้ใช้ความในวรรคต้นบังคับ ที่และวิธีทำทางผ่านนั้นต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านกับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านก็ได้ ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนน ท่านว่ากำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้  

ลักษณะของที่ดินตาบอด คือ ทางจำเป็นทำอย่างไรได้บ้าง เราต้องเปลี่ยนที่ดินตาบอด ให้มีทางออกสู่สาธารณะ หรือที่เรียกว่า ทางจำเป็น กล่าวคือ 
1.ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยอำนาจของกฎหมาย ผู้ใช้สิทธิทางจำเป็นไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดิน ถ้าต่อมาเจ้าของที่ดินมีทางออกสู่สาธารณะแล้วที่ดินไม่ได้ตกอยู่ในที่ล้อมก็ไม่มีสิทธิขอให้เปิดทางจำเป็น 
2.ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ทางสาธารณะอาจเป็นทางบก หรือทางน้ำก็ได้ ถ้าไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ พิจารณาแล้วแต่กรณี สามารถใช้เป็นเงื่อนไขขอทางจำเป็นได้ 
3.ผู้มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็น ต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมเท่านั้น เจ้าของที่ดินเท่านั้นที่มีอำนาจฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็นแต่ไม่ต้องเป็นผู้ครอบครองที่ดิน 
4.มีสิทธิที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ ซึ่งต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เกิดความเสียหายน้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่าน จะสร้างถนนผ่านก็ได้ 
5.สภาพของทางจำเป็น ทางจำเป็นไม่จำต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะโดยตรง เพียงว่าที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ 
6.ที่ดินมีทางออกแต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือเป็นที่ชัน ถ้าปรากฏว่าต้องข้ามสระ บึงหรือมีที่ชันอันมีระดับที่ดินกับแม่น้ำซึ่งเป็นทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก หรือโดยสภาพท่วมขัง แห้งไม่ทัน หรือกรณีอื่นใด มีสิทธิผ่านทางพิพาทในที่ดินที่ล้อมอยู่ซึ่งเป็นทางที่เจ้าของที่ดินเสียหายน้อยสุดออกสู่ทางสาธารณะได้ 
7.การเลือกที่ดินและวิธีทำทางจำเป็น คือ จะใช้ทางจำเป็นส่วนใดและวิธีทำทางจำเป็นให้พอควรแก่ความจำเป็นโดยให้เสียหายน้อยที่สุด 
8.การใช้ทางจำเป็น โดยไม่จำกัดว่าต้องใช้ทางเดินอย่างเดียว มีสิทธิใช้รถยนต์ผ่านทางได้ แต่ถ้าก่อนซื้อที่ดินมาเจ้าของที่ดินรู้อยู่แล้วว่าทางจำเป็นใช้เฉพาะเดินเข้าออกเท่านั้น เมื่อซื้อที่ดินมาแล้วจะขอใช้รถยนต์ผ่านทางจำเป็นไม่ได้ 
9.ต้องเสียค่าทดแทนให้เจ้าของที่ดิน ที่ล้อมอยู่ คือ จะเสียหรือไม่เสียก็ได้ ขึ้นอยู่กับการตกลง จะกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้ 

วิธีแก้ไขปัญหาที่ดินตาบอด 
1.ขายพ่วงที่ดินตาบอด ไปกับที่ดินติดกัน ที่มีทางออก
2.การตกลงพูดคุย เพื่อขอใช้เส้นทางจากเจ้าของที่ดินล้อมรอบ 
3.การขอภาระจำยอม โดยทำข้อตกลงกับที่ดินแปลงติดกันที่มีทางออก
4.การขออนุญาตเปิดทางจำเป็น โดยตกลงหรือใช้สิทธิ์ทางศาล บังคับเอากับที่ดินแปลงติดกันที่มีทางออก              

 ถ้าปฏิบัติตามคำแนะนำและเงื่อนไขข้างต้นแล้ว ที่ดินตาบอด ก็สามารถขอทางจำเป็นสู่ทางออกสาธารณะได้ หรือจะขอภาระจำยอมก็ย่อมได้ เพื่อให้เจ้าของที่ดินที่ถูกปิดล้อมจากที่ดินแปลงอื่น สามารถมีทางออกสู่สาธารณะได้โดยกฎหมายให้อำนาจไว้นั้นเอง
กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1349 กล่าวถึงสิทธิของเจ้าของที่ดินตาบอด ดังนี้


1. สิทธิผ่านที่ดินอื่น : เจ้าของที่ดินตาบอด (ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ) มีสิทธิผ่านที่ดินของบุคคลอื่นที่ล้อมอยู่ เพื่อให้สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้

2. กรณีพิเศษ : หากที่ดินมีทางออกแต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือมีที่ชันที่ทำให้การออกสู่ทางสาธารณะเป็นไปได้ยาก ก็สามารถใช้สิทธิตามวรรคแรกได้

3. การเลือกทางผ่าน : การเลือกที่และวิธีทำทางผ่านต้องพิจารณาถึงความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านและต้องทำให้เกิดความเสียหายน้อยที่สุดต่อที่ดินที่ล้อมอยู่

4. การสร้างถนน : หากจำเป็น เจ้าของที่ดินตาบอดสามารถสร้างถนนเป็นทางผ่านได้

5. ค่าทดแทน : ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องจ่ายค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่สำหรับความเสียหายที่เกิดจากการมีทางผ่าน ซึ่งอาจกำหนดเป็นเงินรายปีก็ได้

กฎหมายนี้มีไว้เพื่อให้เจ้าของที่ดินตาบอดสามารถเข้าถึงทางสาธารณะได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย โดยคำนึงถึงความเสียหายที่น้อยที่สุดต่อที่ดินที่ล้อมรอบอยู่และต้องจ่ายค่าทดแทนที่เหมาะสมให้แก่เจ้าของที่ดินที่ได้รับผลกระทบค่ะ
40.กฎหมายทรัพย์สิน-กรรมสิทธิ์-ทรัพย์อิงสิทธิ,3.ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์,13.ประมวลกฎหมายที่ดิน