เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง สามารถถูกระงับการใช้น้ำประปาและไฟฟ้าภายในห้องชุดได้หรือไม่
ได้ เหตุผล:


1. กฎหมายให้อำนาจนิติบุคคลอาคารชุดระงับการใช้น้ำประปาและไฟฟ้า:

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 32 วรรคสอง บัญญัติว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจ... (2) ระงับการใช้น้ำ ไฟฟ้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นใดในอาคารชุด แก่เจ้าของร่วมที่ไม่ชำระเงินค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 ภายในเวลาที่กำหนด"

2. ค่าส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องชำระ:

พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18 บัญญัติว่า "เจ้าของร่วมต้องร่วมกันออกค่าภาษีอากรและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริการส่วนรวมและที่เกิดจากเครื่องมือเครื่องใช้ ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน และค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง หรือตามส่วนแห่งประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ทั้งนี้ตามที่กำหนดในข้อบังคับ"

3. การระงับการใช้น้ำประปาและไฟฟ้า เป็นการใช้อำนาจของนิติบุคคลอาคารชุดเพื่อบังคับให้เจ้าของร่วมชำระค่าส่วนกลาง:

นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการและดูแลรักษาอาคารชุด รวมทั้งทรัพย์ส่วนกลาง และจัดบริการส่วนรวมให้แก่เจ้าของร่วม
การระงับการใช้น้ำประปาและไฟฟ้า เป็นการใช้อำนาจตามกฎหมายเพื่อบังคับให้เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ชำระหนี้ค่าส่วนกลาง
การใช้อำนาจดังกล่าว เป็นการรักษาสมดุลระหว่างสิทธิของเจ้าของร่วมที่ชำระค่าส่วนกลาง และเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง
การใช้อำนาจดังกล่าว เป็นการป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาการขาดแคลนน้ำประปาและไฟฟ้าสำหรับเจ้าของร่วมที่ชำระค่าส่วนกลาง

4. การระงับการใช้น้ำประปาและไฟฟ้า ไม่ได้เป็นการละเมิดสิทธิของเจ้าของร่วม:

เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องชำระค่าส่วนกลางตามกฎหมาย
การระงับการใช้น้ำประปาและไฟฟ้า เป็นการใช้อำนาจตามกฎหมาย
เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง ย่อมต้องรับผิดชอบผลที่ตามมา

5. มีแนวฎีกาของศาลฎีกาสนับสนุน

ศาลฎีกาเคยตัดสินในคดีหมายเลข 776/2553 ว่า "นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจระงับการใช้น้ำประปาและไฟฟ้า แก่เจ้าของร่วมที่ไม่ชำระค่าส่วนกลาง"
อย่างไรก็ตาม นิติบุคคลอาคารชุดจะต้องดำเนินการระงับการใช้น้ำประปาและไฟฟ้า โดยคำนึงถึงหลักความสมเหตุสมผล และความเป็นธรรม

ตัวอย่าง

นิติบุคคลอาคารชุดควรแจ้งเตือนเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลางล่วงหน้า
นิติบุคคลอาคารชุดควรให้โอกาสเจ้าของร่วมชำระค่าส่วนกลางที่ค้างชำระก่อน
นิติบุคคลอาคารชุดควรพิจารณาถึงกรณีที่เจ้าของร่วมไม่สามารถชำระค่าส่วนกลางได้
สรุป:

เจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง สามารถถูกระงับการใช้น้ำประปาและไฟฟ้าภายในห้องชุดได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์,กฎหมายนิติบุคคล,กฎหมายอสังหาริมทรัพย์,กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร อาคารชุด-จัดสรรที่ดินและถมดิน