หากผ่อนชำระคอนโดที่ซื้อไม่ไหว และยังไม่เริ่มผิดนัดชำระหนี้จะต้องทำอย่างไร
กรณีเกิดสัญญาณการผ่อนชำระไม่ไหว เช่น เริ่มสร้างหนี้ก้อนใหม่ที่มีดอกเบี้ยสูงกว่า ด้วยการกู้เงินจากบัตรเครดิตหรือเงินนอกระบบมาประคองการผ่อนชำระ อาจทำให้หลายคนรีบประกาศขายคอนโด เบื้องต้นให้คำนึงถึงการตั้งราคาขายโดย
1. สำรวจราคาตลาดจากห้องอื่น ๆ ในอาคารเดียวกัน หรืออาคารบริเวณใกล้เคียง
2. สำรวจยอดหนี้คงค้างกับธนาคาร ค่าธรรมเนียมการโอน อากรแสตมป์หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ (ถ้ามี) ภาษีบุคคลธรรมดาที่จะถูกหัก ณ กรมที่ดิน ค่าธรรมเนียมนายหน้า (ถ้ามี) เพื่อหาต้นทุนที่แท้จริงของเราว่า ราคาขายต่ำที่สุดที่เราจะขายได้คือราคาเท่าไหร่ สู้ราคาตลาดได้ไหม จะเป็นสิ่งที่ประเมินได้ว่าเราจะสามารถปล่อยได้เร็วหรือช้า
3. หาทางปล่อยเช่าในราคาพิเศษ โดยหากเป็นห้องที่พักอาศัยอยู่ ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายในการไปอยู่ที่ใหม่ด้วย
ระหว่างที่รอขายหรือปล่อยเช่าคอนโดนั้น ต้องรีบเข้าไปขอ “ประนอมหนี้” เพื่อปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารตั้งแต่เนิ่น ๆ ก่อนเกิดปัญหาจากการผิดนัดชำระหนี้ ซึ่งนำไปสู่การคิดค่าปรับ ฟ้องร้อง และยึดทรัพย์ในลำดับถัดไป ระหว่างนี้จำเป็นต้องพยายามรักษาเครดิตการผ่อนชำระให้เป็นปกติด้วย เพื่อที่จะเข้าไปเจรจากับธนาคารให้ได้เงื่อนไขที่ดีที่สุดดังนี้
1. ขอขยายเวลาชำระหนี้ เพื่อให้หนี้ก้อนเดิมถูกชำระต่องวดต่ำลง โดยระยะเวลาในการขอกู้เงินขยายได้สูงสุด 30 ปี และอายุของผู้กู้เมื่อรวมกับระยะเวลาที่ขอขยายเวลากู้จะต้องไม่เกิน 70 ปี และหากมีดอกเบี้ยคงค้างอยู่จะต้องชำระให้หมดก่อนถึงจะขยายเวลาได้ กรณีไม่สามารถชำระดอกเบี้ยคงค้างได้ สามารถขอกู้เพิ่มพร้อมกับขยายระยะเวลาเงินกู้ได้แต่มีเงื่อนไขว่าต้องชำระค่างวดให้เป็นปกติก่อนเป็นระยะเวลา 3 เดือนติดกัน อัตราเงินผ่อนงวดใหม่ เรียกว่า “วงเงินที่ขอกู้เพิ่มรวมกับเงินต้นคงเหลือ” จะเพิ่มได้ไม่เกิน 25% ของค่างวดเดิม
2. ขอชำระเฉพาะดอกเบี้ย วิธีนี้จะใช้ได้กับลูกหนี้ที่มีประวัติการชำระเงินดีเท่านั้น และขอเจรจาผ่อนผันกับธนาคารได้แค่ครั้งเดียว โดยระยะเวลาการผ่อนชำระเฉพาะดอกเบี้ยจะทำได้นานสูงสุดไม่เกิน 12 เดือน
3. ขอชำระค่าผ่อนต่ำกว่างวดปกติ โดยยอดชำระต่อเดือนต้องสูงกว่าดอกเบี้ยในแต่ละเดือนตั้งแต่ 500 บาทขึ้นไป คือ ยังเป็นการผ่อนชำระทั้งต้นและดอกเบี้ยแต่ชำระในยอดที่ต่ำลง สามารถขอชำระค่างวดต่ำกว่าปกติได้นานสูงสุดไม่เกิน 2 ปี และดำเนินการด้วยวิธีนี้ได้เพียงครั้งเดียว ดังนั้น คอนโดที่เพิ่งเริ่มกู้มักจะใช้วิธีนี้ไม่ได้เนื่องจากยอดผ่อนมักเป็นดอกเบี้ยถึง 80 – 90% การประนอมหนี้วิธีนี้จึงลดยอดผ่อนได้ไม่มาก
4. ขอพักชำระเงินต้นและดอกเบี้ย เป็นการขอพักชำระหนี้แบบเลื่อนจ่าย ทั้งส่วนของเงินต้นและดอกเบี้ย โดยทางธนาคารจะให้ระยะเวลาประมาณ 3 – 6 เดือนสำหรับการพักชำระหนี้ประเภทนี้ ซึ่งการพิจารณาขึ้นอยู่กับธนาคารเห็นว่าเหมาะสมหรือไม่ ประกอบกับเครดิตที่ดีของลูกหนี้
อีกทางเลือกหนึ่ง คือ การขอรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือการขอเปลี่ยนธนาคารขอสินเชื่อ เพื่อปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงหรือขยายเวลาการผ่อนชำระให้นานขึ้น โดยต้องอยู่ในเงื่อนไขที่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ด้วย เช่น ผ่อนชำระมาแล้วเกิน 1 – 3 ปี (แล้วแต่ข้อกำหนดของธนาคารเดิม) โดยการรีไฟแนนซ์ก็มีค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึงเช่นกัน เช่น ค่าประเมินหลักประกัน ค่าจำนองที่ดิน ค่าอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ของสถาบันการเงินแห่งใหม่ ค่าประกันอัคคีภัยกับสถาบันการเงินแห่งใหม่ เป็นต้น ทั้งนี้ การขอรีไฟแนนซ์ที่ธนาคารแห่งใหม่ ต้องทำในขณะที่ประวัติการผ่อนชำระที่ธนาคารเดิมยังคงผ่อนสม่ำเสมอ ไม่เสียประวัติ
ความรู้ทางการเงิน