ช่วยสรุป "ฎีกาเด่น ที่น่าสนใจ เรื่อง สัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา" ให้หน่อยคะ
กรณีที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา กรณีที่ศาลฎีกาวินิจฉัยว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ๑.ผู้เช่าต้องเสียเงินช่วยค่าก่อสร้าง (ฎ.๒๐๑๖/๒๔)
๒.ผู้เช่าปลูกอาคารลงในที่เช่าแล้วยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะยกให้เป็นกรรมสิทธิ์ในทันทีหรือภายในเวลาที่กำหนดก็ได้ (ฎ.๒๘๒๖/๒๖)
๓.สัญญาเช่าที่ดินที่กำหนดให้ผู้เช่าสร้างลานจอดรถยนต์ แล้วมอบให้เป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ให้เช่า เป็นสัญญาต่างตอบแทน (ฎ.๒๗๕๙/๓๔)
๔.ข้อตกลงที่ให้ผู้เช่าซ่อมแซมต่อเติมหรือปรับปรุงอาคารที่เช่าที่มีสภาพทรุดโทรมมาก ต้องใช้เวลาและค่าใช้จ่ายเป็นเงินจำนวนมาก เป็นการทำให้ทรัพย์สินที่เช่ามีมูลค่าเพิ่มขึ้นมาก เป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา (ฎ.๔๙๑/๔๐)
๕.ผู้เช่ารับภาระต่อเติมตึกที่เช่าทำชั้นที่สามเพิ่ม เป็นสัญญาต่างตอบแทน (ฎ.๙๔๔/๑๒)
๖.เช่าสวนโดยผู้เช่ามีหน้าที่หาต้นไม้มาปลูกในที่เช่า (ฎ.๗๙๖/๒๔๙๕)
***ข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าธรรมดากับสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาตามแนวคำพิพากษาฎีกาได้แก่
๑.สัญญาเช่าธรรมดาเป็นสิทธิเฉพาะตัวของผู้เช่า สิทธิการเช่าธรรมดาจึงไม่ตกทอดแก่ทายาท (ฎ.๒๖๔๔-๒๖๔๕/๒๕๑๕) แต่สิทธิการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว จึงตกทอดไปยังทายาทได้
๒.การจดทะเบียน สัญญาเช่าธรรมดาที่มีกำหนดเวลาเกินกว่า ๓ ปี จะฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนไม่ได้ (ฎ.๑๕๘๓/๓๘) เว้นแต่กรณีที่สัญญาเช่านั้นมีข้อตกลงให้ไปจดทะเบียนการเช่า ก็ฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนการเช่าได้และเนื่องจากสัญญาเช่ามีผลบังคับเพียง ๓ ปี ตามป.พ.พ.มาตรา ๕๓๘ ดังนั้น ผู้เช่าต้องฟ้องผู้ให้เช่าให้ไปจดทะเบียนการเช่าภายใน ๓ ปีด้วยเช่นกัน (ฎ.๒๐๖/๒๕๔๒) ในกรณีที่ไม่มีข้อตกลงให้ไปจดทะเบียนการเช่า ก็จะฟ้องร้องให้ไปจดทะเบียนการเช่าไม่ได้
-แต่สัญญาต่างตอบแทนฯฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนได้ แม้สัญญาเช่าจะไม่ได้ระบุให้ไปจดทะเบียนการเช่าก็ตาม (ฎ.๔๑๕๖/๓๓)
๓.สัญญาเช่าธรรมดาต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ หรือทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามป.พ.พ.มาตรา ๕๓๘ แล้วแต่กรณี
-แต่สัญญาต่างตอบแทนฯไม่อยู่ภายใต้บังคับของป.พ.พ.มาตรา ๕๓๘ (ฎ.๙๔๔/๑๒) แต่อย่างไรก็ตาม สัญญาดังกล่าวมีสัญญาเช่าซ้อนอยู่ด้วย ดังนั้นนอกจากหลักฐานการเช่าและการจดทะเบียนการเช่าแล้ว คู่สัญญาจึงต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติในเรื่องเช่าทรัพย์ด้วย เช่น ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าก็บอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามป.พ.พ.มาตรา ๕๖๐ (ฎ.๔๑๒/๑๑)
๔.การโอนทรัพย์สินที่เช่าตามป.พ.พ.มาตรา ๕๖๙
-สัญญาเช่าธรรมดาที่ปฏิบัติถูกต้องตามป.พ.พ.มาตรา ๕๓๘ นั้น สัญญาเช่าไม่ระงับเพราะเหตุโอนทรัพย์สิน (อสังหาริมทรัพย์)ที่เช่า
-ส่วนสัญญาต่างตอบแทนฯ ผูกพันเฉพาะคู่กรณี เมื่อมีการโอนทรัพย์สินที่เช่า สัญญาต่างตอบแทนฯไม่โอนติดไปด้วย กล่าวคือ ผู้รับโอนทรัพย์นั้นไม่ต้องรับสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาต่างตอบแทนฯด้วย แม้ผู้รับโอนจะรู้ถึงข้อตกลงนั้นก็ตาม (ฎ.๗๘๙๔/๕๓) เว้นแต่ผู้รับโอนตกลงยินยอมด้วย
***ข้อสังเกต กรณีผู้รับโอนทรัพย์ที่เช่าเพียงแต่รู้ถึงข้อตกลงระหว่างผู้โอนกับผู้เช่าไม่ทำให้โจทก์ต้องผูกพันตามสัญญาเช่าต่างตอบแทนฯ แต่ถ้าผู้รับโอนตกลงผูกพันตามสัญญาเช่าต่างตอบแทนฯ ถือเป็นสัญญาต่างตอบแทนเพื่อประโยชน์ของบุคคลภายนอก เมื่อผู้เช่าแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์ตามสัญญาระหว่างผู้โอน(ผู้ให้เช่า) และผู้รับโอนแล้ว สัญญาเช่าย่อมผูกพันผู้รับโอนตามป.พ.พ.มาตรา ๓๗๔ วรรคสอง
- อย่างไรก็ตาม หากทรัพย์สินที่เช่าเป็นมรดตกทอดไปยังทายาท ทายาทต้องรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่ตามสัญญาเช่าต่างตอบแทนด้วย ทั้งนี้ตามป.พ.พ.มาตรา ๑๕๙๙ และ ๑๖๐๐ ไม่ใช่หลักเกณฑ์ตามป.พ.พ.มาตรา ๕๖๙ (ฎ.๑๒๓๖/๐๑)
-ถ้าสัญญาต่างตอบแทนฯที่ปฏิบัติตามป.พ.พ.มาตรา ๕๓๘ ด้วยเมื่อมีการโอนทรัพย์สินที่เช่าสัญญาเช่าก็ไม่ระงับ เพราะถือว่ามีสัญญาเช่าธรรมดาซ้อนอยู่ด้วย
-ถ้าทำสัญญาต่างตอบแทนฯเป็นหนังสือเกินกว่า ๓ ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียน เมื่อผู้ให้เช่าโอนทรัพย์สินที่เช่าภายหลังที่ได้เช่ามาแล้วเกิน ๓ ปี สัญญาเช่าย่อมไม่โอนไปด้วย (ฎ.๑๔๓๗/๑๕) แต่ถ้าได้โอนทรัพย์สินที่เช่าก่อนครบกำหนด ๓ ปี ผู้รับโอนทรัพย์สินก็ผูกพันในอันที่จะให้เช่าจนครบ ๓ ปี เท่านั้น ถึงแม้ผู้รับโอนทราบข้อตกลงในสัญญาต่างตอบแทนฯ ก็ตาม (ฎ.๖๓๓/๒๑)
-แต่ถ้ามีข้อตกลงระหว่างผู้โอน(ผู้ให้เช่า) กับผู้รับโอนว่าให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปจนครบกำหนดเวลาเช่า ก็บังคับกันได้ในฐานะเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์แก่บุคคลภายนอก (ฎ.๑๐๐๒/๐๙ ปชญ)
****ฎีกาที่ ๑๐๐๒/๒๕๐๙(ประชุมใหญ่) เมื่อผู้ให้เช่าโอนขายตึกพิพาทให้โจทก์และบอกให้ทราบว่าผู้เช่าได้ออกเงินช่วยค่าก่อสร้าง โจทก์จะต้องให้ผู้เช่าได้อยู่จบครบกำหนด ๑๕ ปี อย่าได้ขับไล่ มิฉะนั้นจะไม่ยอมขาย และโจทก์ก็ตกลงด้วยเช่นนี้ เป็นกรณีที่โจทก์ยอมรับข้อผูกพันที่ผู้ให้เช่ามีต่อผู้เช่า เท่ากับว่าโจทก์ได้ทำสัญญาตกลงจะชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก เมื่อจำเลยคงถือตามสัญญาเช่าเดิมและได้ชำระค่าเช่าให้ทุกเดือน จึงเป็นการแสดงเจตนาถือเอาประโยชน์จากสัญญาตามมาตรา ๓๗๔ ป.พ.พ. คู่สัญญาหาอาจเปลี่ยนแปลงหรือระงับในภายหลังได้ไม่ตามมาตรา ๓๗๕ 

​
สรุปคำพิพากษาฎีกาที่กล่าวถึงข้อแตกต่างระหว่างสัญญาเช่าธรรมดากับสัญญาต่างตอบแทนยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดาได้แก่:

1. การถือครองและสิทธิการเช่า
   - สัญญาเช่าธรรมดา: ผู้เช่าถือครองสิทธิเช่าธรรมดาและไม่ตกทอดสิทธิแก่ทายาท.
   - สัญญาต่างตอบแทน: สิทธิการเช่าไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัวและสามารถตกทอดแก่ทายาทได้.

2. การจดทะเบียน
   - สัญญาเช่าธรรมดาที่มีกำหนดเวลาเกิน 3 ปีจะถูกบังคับให้จดทะเบียน, ยกเว้นมีข้อตกลงให้ไปจดทะเบียน.
   - สัญญาต่างตอบแทน: สัญญาต่างตอบแทนสามารถบังคับให้ไปจดทะเบียนได้โดยไม่ต้องมีข้อตกลงเฉพาะ.

3. หลักฐานและการโอนทรัพย์สิน
   - สัญญาเช่าธรรมดาต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและการจดทะเบียนตามกฎหมาย.
   - สัญญาต่างตอบแทนไม่อยู่ภายใต้บังคับของการจดทะเบียน, แต่การโอนทรัพย์สินที่เช่าไม่ระงับสัญญาต่างตอบแทน.

4. การโอนทรัพย์สินและผูกพัน
   - สัญญาเช่าธรรมดาที่มีกำหนดเวลาเกิน 3 ปีจะไม่ระงับเมื่อมีการโอนทรัพย์สิน.
   - สัญญาต่างตอบแทน: การโอนทรัพย์สินไม่ระงับสัญญาต่างตอบแทน, แต่ผู้รับโอนต้องรับผูกพันตามสัญญา.

5. ข้อตกลงการโอนและการปฏิบัติตามสัญญา
   - สัญญาเช่าธรรมดา: การโอนทรัพย์สินที่เช่าไม่ระงับสัญญาเช่า.
   - สัญญาต่างตอบแทน: การโอนทรัพย์สินที่เช่าไม่ระงับสัญญาต่างตอบแทน, แต่ผู้รับโอนต้องรับผูกพันตามสัญญา.

6. การขับไล่และการยอมรับข้อผูกพัน
   - การขับไล่ในสัญญาเช่าธรรมดาทำได้ตามกฎหมาย.
   - สัญญาต่างตอบแทน: การยอมรับข้อผูกพันที่ผู้ให้เช่ามีต่อผู้เช่าเพื่อชำระหนี้แก่บุคคลภายนอก.
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์,กฎหมายเช่าทรัพย์,คำพิพากษาศาลฎีกา