เจ้าของที่ดินสามารถยินยอมให้ผู้อื่นสร้างอาคารชิดแนวเขตที่ดินโดยปริยายได้หรือไม่?
หัวข้อ ยินยอมโดยปริยาย | เจาะหลัก สกัดฎีกา 5 ดาว เตรียมสอบ 3 สนาม อัพเดท ที่ ลอว์สยาม ดอทคอม

​สมัยก่อน บ้านใกล้เรือนเคียง มีของกินอร่อยต้องแบ่งปัน ไปไหนมาต้องมีของฝาก ใครไม่อยู่บ้าน ไม่ต้องไปฝากคุณตำรวจท่าน ดูกันเองได้ งานบุญงานบ้านต้องร่วมแรงร่วมใจกันอย่างแข็งขันพร้อมเพรียง
  สมัยนี้เรื่องน่าชื่นใจไทยแท้อย่างนี้ ยังพอมองเห็นตามชนบทได้อยู่บ้าง ส่วนในเมืองใหญ่ ๆ ชุมชนใหญ่ บ้านใกล้เรือนเคียงเขาสมานไมตรีกันด้วย พ.ร.บ.ควบคุมการก่อสร้างอาคารฯ
  หาไม่จะกระทบกระทั่งกันจนอาจบานปลายไปได้ แค่หมาบ้านเอ็งมาฉี่รดประตูบ้าน ข้าฯ ยังปะทะกันด้วยอาวุธปืนเป็นข่าวมาแล้วนี่ครับ
  มีเหตุวิวาทกระทบกระทั่งระหว่างเพื่อนบ้านติดกันบ่อยมาก จนเป็นเหตุให้มีหมายศาลมาเป็นของฝากแสดงน้ำใจกันเป็นประจำ อยู่เหตุหนึ่ง
  กรณีการก่อสร้างอาคารปลูกชิดที่ดินของผู้อื่น
  กฎหมายควบคุมการก่อสร้างท่านกำหนดให้การก่อสร้างอาคารที่มีระยะห่างจากเขตที่ดินของผู้อื่นต่ำกว่า 50 เซนติเมตร ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของที่ดินฝ่ายที่ถูกก่อสร้างอาคารชิดแนวเขตเสียก่อน
  ส่วนยินยอมกันแบบไหน อย่างไร ต้องทำเป็นหนังสือหรือไม่ หรือต้องเอาปืนจ่อหัวถึงจะยอม วันนี้กระผมขอนำคดีที่ศาลปกครองสูงสุดได้วินิจฉัยไว้เป็นแนวทางเพื่อความเข้าใจในการปฏิบัติต่อไป ดังนี้
  คดีนี้ ผู้ฟ้องคดีเป็นเจ้าของที่ดินและอาคารที่มีผนังของอาคารร่วมกับอาคารของคู่กรณีซึ่งเป็นผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2
  ไม่ทราบว่าคู่กรณีผู้ถูกฟ้องคดีที่ 2 ไปได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างมาแบบไหน อย่างไร เพราะผู้ฟ้องคดีมิเคยให้ความยินยอมให้ก่อสร้างชิดแนวเขตที่ดินของผู้ฟ้องคดีเลย
  แต่กลับปรากฏว่า คู่กรณีก้มหน้าก้มตาก่อสร้างอาคารทดแทนอาคารหลังเดิมโดยไม่ได้รื้อผนังบ้านเก่าออก สร้างเอา สร้างเอา มิหนำซ้ำช่างยังทำนั่งร้านบนหลังคาบ้านของผู้ฟ้องคดีด้วย
  ไปสอบถามก็ปรากฏว่ามีใบอนุญาตให้ก่อสร้างจากท่านนายกเทศมนตรีท้องที่โดยถูกต้อง จะถูกต้องได้อย่างไรหว่า ในเมื่อผู้ฟ้องคดีไม่เคยให้ความยินยอมดังว่าเลยสักครั้ง
  สร้างกันจนใกล้เสร็จจึงฟ้องท่านนายกเทศมนตรี เป็นผู้ ถูกฟ้องคดีที่ 1 เทศบาลท้องที่ที่ 3 ต่อศาลปกครองขอให้เพิกถอนใบอนุญาตการก่อสร้างดังกล่าว ให้รื้อถอนอาคารที่ก่อสร้างและให้เทศบาลชดใช้ค่าเสียหาย
  ศาลปกครองชั้นต้นวินิจฉัยว่า การที่ผู้ถูกฟ้องคดีที่ 1 ออกใบอนุญาตก่อสร้างดังกล่าวโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ฟ้องคดี เป็นการออกใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย พิพากษาให้เพิกถอนใบอนุญาต แต่คำขอให้ชดใช้ค่าเสียหายเป็นการฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาฟ้องคดี ให้ยกคำขอ
  ผู้ฟ้องคดี และผู้ถูกฟ้องคดีอุทธรณ์อย่างพร้อมเพรียงกัน
  ศาลปกครองสูงสุดโดย ที่ประชุมใหญ่ วินิจฉัยในประเด็นว่า การออกใบอนุญาตชอบด้วยกฎหมายหรือไม่
  ท่านว่าโดยที่กฎกระทรวง (พ.ศ. 2498) ออกตามความใน พ.ร.บ.ควบคุมการก่อสร้างอาคารฯ ซึ่งใช้บังคับในขณะที่มีการยื่นคำขออนุญาตก่อสร้าง กำหนดว่าการก่อสร้างอาคารที่ปลูกชิด กับที่ดินของผู้อื่นจะมีระยะห่างจากเขตที่ดินต่ำกว่า 50 เซนติเมตร ไม่ได้
  เว้นแต่จะปลูกสร้างโดยวิธีตกลงทำผนังร่วมกัน กรณีการก่อสร้างจึงต้องได้รับความยินยอมจากผู้ฟ้องคดี
  การพิจารณาว่ามีการให้ความยินยอมหรือไม่ อาจพิจารณา ได้จากพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นถึงการตกลงหรือการให้ความยินยอมจากผู้ฟ้องคดี
  เมื่อปรากฏข้อเท็จจริงว่า ระหว่างการก่อสร้างอาคารมีการจัดทำนั่งร้านบนหลังคาบ้านของผู้ฟ้องคดี และผู้ฟ้องคดีรู้เห็นการกระทำมาโดยตลอดแต่ไม่ได้ทักท้วงแต่ประการใด
  ถือได้ว่า ผู้ฟ้องคดีให้ความยินยอมในการก่อสร้างอาคารชิดเขตที่ดินโดยปริยาย
  จึงเข้าข้อยกเว้นที่สามารถดำเนินการก่อสร้างอาคารชิด แนวเขตที่ดินได้ การออกใบอนุญาตก่อสร้างดังกล่าวจึงชอบด้วยกฎหมาย
  พิพากษาให้ยกฟ้องคำขอให้เพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้าง และที่ขอให้รื้อถอนอาคารดังกล่าว นอกนั้นให้เป็นไปตามคำพิพากษาศาลปกครองชั้นต้น (คำพิพากษาศาลปกครองสูงสุดที่ อ.117/ 2547 ประชุมใหญ่)
เจ้าของที่ดินสามารถยินยอมให้ผู้อื่นสร้างอาคารชิดแนวเขตที่ดินโดยปริยายได้ ตามหลักเกณฑ์ที่ศาลปกครองสูงสุดวินิจฉัยไว้ในคดีนี้

หลักเกณฑ์การยินยอมโดยปริยาย:
- ต้องมีพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นถึงการตกลงหรือการให้ความยินยอม: ในคดีนี้ เจ้าของที่ดินรู้เห็นการก่อสร้างอาคารบนหลังคาบ้านของตนเองมาโดยตลอด แต่ไม่ได้ทักท้วงแต่อย่างใด ศาลจึงวินิจฉัยว่า เจ้าของที่ดินยินยอมให้ผู้อื่นสร้างอาคารชิดแนวเขตที่ดินโดยปริยาย
- พฤติการณ์ดังกล่าวนั้นต้องแสดงเจตนา: พฤติการณ์ของเจ้าของที่ดินต้องแสดงให้เห็นถึงเจตนาที่ชัดเจนว่ายินยอมให้ผู้อื่นสร้างอาคารชิดแนวเขตที่ดิน ตัวอย่างเช่น เจ้าของที่ดินร่วมเข้าพิธีวางศิลาฤกษ์การก่อสร้าง หรือ เซ็นสัญญาอนุญาตให้ผู้อื่นก่อสร้าง
- ต้องไม่ขัดต่อกฎหมาย: การยินยอมโดยปริยายต้องไม่ขัดต่อกฎหมาย เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร กรณีอาคารที่สร้างนั้นขัดต่อกฎหมาย การยินยอมโดยปริยายก็ไม่มีผล

ตัวอย่าง: เจ้าของที่ดินเห็นผู้อื่นสร้างอาคารชิดแนวเขตที่ดินของตนเอง แต่ไม่ได้ทักท้วง เจ้าของที่ดินทราบว่าผู้อื่นกำลังขอใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชิดแนวเขตที่ดินของตนเอง แต่ไม่ได้คัดค้าน เจ้าของที่ดินร่วมเข้าพิธีวางศิลาฤกษ์การก่อสร้างอาคาร

ผลของการยินยอมโดยปริยาย: ผู้อื่นสามารถสร้างอาคารชิดแนวเขตที่ดินของเจ้าของที่ดินได้โดยไม่ต้องขอความยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษร เจ้าของที่ดินไม่สามารถฟ้องร้องให้รื้อถอนอาคารได้

หมายเหตุ: หลักเกณฑ์การยินยอมโดยปริยายเป็นหลักเกณฑ์ที่ศาลพิจารณาตามดุลพินิจของศาลในแต่ละคดี กรณีเจ้าของที่ดินต้องการปฏิเสธการยินยอม ควรทำหนังสือแจ้งให้ผู้อื่นทราบโดยชัดเจน โปรดปรึกษาทางกฎหมายเพื่อขอคำแนะนำเพิ่มเติมในแต่ละกรณี

สรุป: เจ้าของที่ดินสามารถยินยอมให้ผู้อื่นสร้างอาคารชิดแนวเขตที่ดินโดยปริยายได้หากมีพฤติการณ์ที่แสดงให้เห็นถึงการตกลงหรือการยินยอม และพฤติการณ์ดังกล่าวนั้นต้องแสดงเจตนาที่ชัดเจน ไม่ขัดต่อกฎหมาย

ประเด็นที่น่าสนใจ:
- คดีนี้แสดงให้เห็นถึงความสำคัญของการสื่อสารและการยินยอมกันระหว่างเพื่อนบ้าน เพื่อป้องกันปัญหาความขัดแย้งในอนาคต
- เจ้าของที่ดินควรศึกษาข้อมูลกฎหมายควบคุมอาคารก่อนที่จะให้ความยินยอมผู้อื่นสร้างอาคาร
- บทความนี้เป็นเพียงข้อมูลเบื้องต้นเกี่ยวกับหลักการยินยอมโดยปริยาย โปรดศึกษาเพิ่มเติมจากกฎหมายที่เกี่ยวข้องหรือปรึกษาทางกฎหมายเพื่อขอคำแนะนำเพิ่มเติม
กฎหมายปกครอง(วิธีปฏิบัติราชการ-จัดตั้งและพิจารณาคดีของศาลปกครอง),กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร อาคารชุด-จัดสรรที่ดินและถมดิน