ช่วยสรุปบทความ เปิดโอกาสซื้ออสังหาฯราคาย่อมเยา ด้วย NPA
ที่อยู่อาศัยหรือบ้านเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ และด้วยสถานการณ์แพร่ระบาดของโควิด 19 นอกจากจะส่งผลกระทบทางเศรษฐกิจและสังคมแล้ว ยังกระทบตลาดอสังหาฯอีกด้วย จากการเปิดเผยข้อมูลไนท์แฟรงค์(บริษัทที่ปรึกษาทางด้านอสังหาริมทรัพย์)* ช่วง 2 ปีที่ผ่านมา จำนวนยูนิตของคอนโดที่เปิดใหม่ในกรุงเทพ ลดลงถึง 65% จากในช่วงก่อนโควิดกว่า 60,000 ยูนิต ในปี 2563 ลดลงเหลือ 22,000 ยูนิต และปี 2564 เหลือ 11,000 ยูนิต ซึ่งถือเป็นโอกาสของผู้ที่ซื้อเป็นที่อยู่อาศัยที่จะได้คอนโดที่มีราคาขายถูกขนาดนี้ เนื่องจากกำลังซื้อในประเทศลดลงจากคนตกงานหรือถูกลดเงินเดือน รวมทั้งกำลังซื้อจากต่างชาติหายไปจากการล็อกดาวน์และเดินทางเข้าประเทศยากขึ้น สอดคล้องกับข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ปี 2564 ของ Terra BKK (ผู้ให้บริการ Market Place ด้านอสังหาริมทรัพย์)** ที่ออกมาเปิดเผยว่า ภาพรวมอสังหาฯ โครงการ(เปิดตัว)ใหม่ลดลงทุกประเภท (บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์​ คอนโด​) โดยราคาของคอนโดปรับตัวลดลง 10-15% ทุกทำเล ในขณะที่ราคาบ้​านเดี่ยวกลับสวนกระแสปรับสูงขึ้น 20% จากราคาเฉลี่ย 6.2 ล้านบาท ในปี 2562 เพิ่มเป็น 8 ล้านบาท ในปี 2563 แล้วถ้ามองหาบ้านเดี่ยวสักหลัง คงต้องพึ่งตลาดบ้านมือสอง เพื่อให้ได้ราคาย่อมเยาและเข้าถึงได้
​
​3 วิธีซื้ออสังหาฯราคาต่ำกว่าราคาตลาด​​​​​​​

​​​​​​​​​​​​​​

          สำหรับตลาดบ้านมือสอง จะช่วยให้เพิ่มโอกาสได้ราคาอสังหาฯต่ำกว่าราคาตลาด โดยมี 3 วิธีการใหญ่ๆ ดังนี้ 

          1) ประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี จุดเด่น คือ จะมีราคาถูกกว่าท้องตลาดประมาณ 30%-50% ขึ้นอยู่กับปัจจัยทำเล สภาพบ้าน เป็นต้น โดยผู้ที่ต้องการประมูลจะต้องค้นหาทรัพย์และรอบประมูลทรัพย์นั้นจากกรมบังคับคดี (www.led.go.th) ข้อมูลสำคัญผู้ที่สนใจซื้อทรัพย์ขายทอดตลาดควรรู้ คือ ลักษณะบ้านหรือทรัพย์ที่จะซื้อ ราคาประมูลเริ่มต้น จำนวนเงินที่วางเป็นหลักประกัน (ไม่น้อยกว่า 5% ของราคาประเมิน) โดยหากประมูลทรัพย์ได้ จะต้องชำระเงินส่วนที่เหลือภายในกำหนด อีกสิ่งหนึ่งที่ควรรู้ คือ หากมีผู้พักอาศัยหรือผู้เช่าเดิมอยู่ แต่ไม่ยอมย้ายออก สามารถยื่นฟ้องต่อศาลที่ทรัพย์ตั้งอยู่เพื่อขอให้ศาลออกหมายบังคับคดี และให้เจ้าพนักงานบังคับคดีขับไล่แทนโดยไม่ต้องฟ้องใหม่ 

          2) ทรัพย์ฝากขาย คือ ทรัพย์ที่ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของบุคคลอื่น และเป็นหลักประกันของธนาคาร นำมาฝากธนาคารช่วยขายใน Website (เช่น ธนาคารกสิกรไทย) โดยการตัดสินใจอยู่ที่ผู้จะขาย เงื่อนไขการขาย ราคา ผู้จะซื้อต้องตกลงกับผู้จะขายเอง นอกจากนี้ ยังมีทรัพย์ที่ผู้ขายต้องการเงินด่วน จะเป็นอีกแนวทางที่ทำให้ซื้ออสังหาฯต่ำกว่าราคาตลาดได้เช่นกัน 

          3) ทรัพย์รอการขาย NPA (Non-Performing Asset) เป็นทรัพย์ที่ธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี ซึ่งเป็นทรัพย์ที่ลูกหนี้นำมาเป็นหลักประกันการกู้เงินและหลุดจำนอง หรือทรัพย์ที่ธนาคารได้มาจากการตีมูลค่าทรัพย์สินเพื่อชำระหนี้คืนธนาคาร รวมถึงทรัพย์ที่ธนาคารไม่ใช้ประโยชน์แล้ว ขอยกตัวอย่างทรัพย์รอการขายของธนาคารกสิกรไทย โดยผู้ที่สนใจ สามารถค้นหาทรัพย์ได้ที่ K-Property ใน Website ของธนาคารกสิกรไทย ซึ่งจะมีทั้งทรัพย์ที่ธนาคารเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์แล้ว และทรัพย์ฝากขายตามข้อ 2 ด้วย ข้อมูลที่สำคัญใน Website เช่น ทรัพย์ที่เราสนใจ อยู่ในสถานะพร้อมขาย หรือมีผู้ใช้ประโยชน์อยู่ ทรัพย์เป็นทรัพย์ฝากขาย (ตามข้อ 2) หรือกำลังจะโอนกรรมสิทธิ์หรือเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคารแล้ว ซึ่งจะช่วยให้ผู้ที่สนใจใช้ตัดสินใจได้เบื้องต้น หากจะนัดดูทรัพย์สามารถกดติดต่อเจ้าหน้าที่ผ่าน Website หรือ K-Contact Center (02-888-8888) ได้เลย โดยหากต้องการซื้อทรัพย์ จะมีขั้นตอน ดังนี้ 

               1. เสนอซื้อผ่าน Website ทรัพย์รอการขาย(https://www.kasikornbank.com/th/PropertyForSale​) เท่านั้น 
               2. ชำระเงิน 1% ของราคาเสนอซื้อ ผ่าน K-PLUS 
               3. รอแจ้งผลการอนุมัติผ่าน SMS ภายใน 5 วันทำการ และทางไปรษณีย์ 
               4. กรณีได้รับอนุมัติขาย ลูกค้าจะต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย และวางมัดจำการซื้อให้ครบ 10% ของราคาอนุมัติขาย ภายใน 15 วัน นับจากวันที่มีหนังสือแจ้งผลการอนุมัติ 
               5. ลูกค้าจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 30 วัน นับจากวันที่ทำสัญญาจะซื้อจะขาย หมายเหตุ: ทรัพย์ใน Website (K-Property) จะมีทั้งทรัพย์ฝากขาย และทรัพย์รอการขาย NPA​​​​

​3 เหตุผลที่ NPA น่าสนใจ​​​​​​​

​​​​​​​​​​​​​​

           1) ราคาต่ำกว่าท้องตลาดประมาณ 10-20% อาจจะมีมากหรือน้อยกว่านี้ ขึ้นอยู่กับสภาพของบ้านและทำเลที่ตั้งด้วย ในบางช่วงจะมีราคาโปรโมชัน 

           2) ทำเลที่ตั้ง ซึ่งบ้านมือสองมีข้อได้เปรียบด้านนี้ เนื่องจากโครงการบ้าน(เปิด)ใหม่จะขยับออกไปชานเมืองมากขึ้น หากต้องการทำเลในเมือง ตลาดมือสอง คือ คำตอบ 

           3) กรณีต้องการขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินที่เป็นเจ้าของทรัพย์ NPA จะมีสิทธิพิเศษจากโปรโมชันของธนาคาร กู้ได้วงเงินเยอะ ระยะเวลาผ่อนยาว ขึ้นอยู่กับสถาบันการเงิน และเงื่อนไขอื่นๆ เช่น ยกเว้นค่าประเมินราคา อัตราดอกเบี้ยพิเศษ ทั้งนี้อยู่ที่เงื่อนไขที่ตกลงกัน 

          อย่างไรก็ตาม ผู้ที่สนใจซื้อ NPA ต้องเข้าไปชมทรัพย์ เพื่อตรวจสอบสภาพทรัพย์ รวมถึงบุคคลอาศํยอยู่ในทรัพย์นั้น (ถ้ามี) ซึ่งใน Website K-Property จะใช้คำว่า “มีผู้ใช้ประโยชน์” และถ้าเขาไม่ให้เข้าไปดูสภาพบ้าน จะทำให้เราไม่สามารถประเมินค่าซ่อมแซมหรือปรับปรุงได้ชัดเจน​​​​

​เรื่องต้องเตรียมตัวเมื่อจะซื้อบ้าน NPA ​​​​​​​

​​​​​​​​​​​​​​

           1) ดูสภาพจริงของทรัพย์ เพราะราคาที่ถูกกว่าตลาด เป็นการซื้อขายทรัพย์ตามสภาพ เพื่อพิจารณาความคุ้มค่าระหว่างราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด และค่าตกแต่งซ่อมแซมเพิ่มเติม 

           2) ศึกษาขั้นตอนของการซื้อทรัพย์ เพื่อประเมินจำนวนเงินที่ต้องชำระและระยะเวลา โดยเฉพาะกรณีขอสินเชื่อต้องเผื่อระยะเวลาขออนุมัติด้วย และดีที่สุด ควรขอสินเชื่อกับสถาบันการเงินเจ้าของทรัพย์ เพื่อยืดหยุ่นเงื่อนไขต่างๆ เช่น ระยะเวลาในการดำเนินการต่างๆ รวมถึงอัตราดอกเบี้ย และสิทธิพิเศษอื่นๆด้วย ซึ่งเงื่อนไขขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบันการเงิน 

           3) ประเมินค่าใช้จ่ายทั้งก่อน และหลังโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ค่าตกแต่งซ่อม ค่าธรรมเนียมในการโอน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ เป็นต้น การซื้อบ้านมือสองจากทรัพย์รอการขาย (NPA) ถือเป็นทางเลือกที่ดี อย่าลืมให้ความสำคัญกับสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อ เช่น การตรวจสอบสภาพบ้าน ประเมินค่าใช้จ่ายในการตกแต่งซ่อมแซมเพิ่มเติม รวมทั้งหากต้องการขอสินเชื่อควรประเมินวงเงินให้เพียงพอกับค่าใช้จ่ายต่างๆในการซื้อบ้าน ดังนั้น ก่อนตัดสินใจซื้อทรัพย์รอการขาย (NPA) ควรพิจารณาข้อดีและข้อระวังเพื่อให้เกิดความคุ้มค่ามากที่สุด
สถานการณ์โควิด-19 ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง โครงการคอนโดในกรุงเทพลดลง 65% เปรียบเทียบกับก่อนโควิด ด้วยจำนวนยูนิตลดลงจาก 60,000 เป็น 22,000 ในปี 2563 และ 11,000 ในปี 2564 ผู้ซื้อที่สนใจที่อยู่อาศัยมีโอกาสได้รับราคาคอนโดที่ถูกลง 10-15% ส่วนบ้านเดี่ยวราคาสูงขึ้น 20% จากราคาเฉลี่ย 6.2 ล้านบาทในปี 2562 เพิ่มเป็น 8 ล้านบาทในปี 2563 ยังมีบ้านมือสองเป็นทางเลือกที่มีราคาย่อมเยาและเข้าถึงได้

3 วิธีซื้ออสังหาฯราคาต่ำกว่าตลาด

1.ประมูลทรัพย์จากกรมบังคับคดี ที่มีราคาถูกกว่าท้องตลาดประมาณ 30%-50%
2.ทรัพย์ฝากขายผ่านธนาคาร ยังมีทรัพย์ที่ผู้ขายต้องการเงินด่วน จอสังหาฯต่ำกว่าราคาตลาดได้เช่นกัน 
3.ทรัพย์รอการขาย NPA (Non-Performing Asset) ที่เกิดจากการขายทอดตลาดหรือกรมบังคับคดี

3 เหตุผลที่ NPA น่าสนใจ

1.ราคาต่ำกว่าท้องตลาดประมาณ 10-20% ขึ้นอยู่กับสภาพของบ้านและทำเลที่ตั้ง
2.ทำเลที่ตั้งมีความสำคัญ เนื่องจากบ้านมือสองมีโอกาสตั้งอยู่ในทำเลที่ดี
3.มีสิทธิพิเศษจากโปรโมชันของธนาคารหากต้องการขอสินเชื่อ เช่น วงเงินเยอะ ระยะเวลาผ่อนยาว และเงื่อนไขพิเศษอื่นๆ อย่างไรก็ตาม ควรตรวจสอบสภาพทรัพย์และบุคคลในทรัพย์ก่อนการซื้อ​

เตรียมตัวเมื่อจะซื้อบ้าน NPA
1.ตรวจสอบสภาพทรัพย์เพื่อประเมินความคุ้มค่าที่สุด
2.ศึกษาขั้นตอนการซื้อทรัพย์และขอสินเชื่อ พิจารณาเงื่อนไขที่ดีที่สุดจากสถาบันการเงิน
3.ประเมินค่าใช้จ่ายทั้งก่อนและหลังโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้การซื้อเป็นไปอย่างคุ้มค่า​
กลยุทธ์การลงทุน