โจทย์:

ด. เป็นเจ้าของตึกแถว และทำสัญญาเช่ากับจำเลยเป็นระยะเวลา 3 ปี ต่อมา ด. โอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวให้กับ อ.  และ อ. โอนกรรมสิทธิ์ต่อให้โจทก์

ด. ให้คำมั่นสัญญาแก่จำเลยว่า เมื่อครบกำหนดสัญญาเช่าแล้ว ด. จะให้จำเลยเช่าตึกแถวต่ออีก 3 ปี

คำถาม:

โจทก์ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ตึกแถว ผูกพันตามคำมั่นสัญญาที่ ด. ให้ไว้กับจำเลยหรือไม่?
ก. โจทก์ผูกพันตามคำมั่นสัญญา เฉพาะกรณีที่โจทก์รับทราบและยินยอมกับคำมั่นสัญญาล่วงหน้า
ข. โจทก์ไม่ผูกพันตามคำมั่นสัญญา เพราะคำมั่นสัญญาเป็นเพียงข้อตกลงส่วนตัวระหว่าง ด. กับจำเลย ไม่ใช่สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้
ค. โจทก์ไม่ผูกพันตามคำมั่นสัญญา even though โจทก์รับทราบและยินยอมกับคำมั่นสัญญาล่วงหน้า
ง. โจทก์ผูกพันตามคำมั่นสัญญา เพราะ ด. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในตึกแถวในขณะนั้น และคำมั่นสัญญาเป็นเสมือนภาระกรรมสิทธิ์ที่ติดตามตึกแถวไปด้วย
คำตอบได้แก่ ข.  
เนื่องจาก  
ตัวเลือก 1:
โจทก์ผูกพันตามคำมั่นสัญญา เพราะ ด. เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในตึกแถวในขณะนั้น และคำมั่นสัญญาเป็นเสมือนภาระกรรมสิทธิ์ที่ติดตามตึกแถวไปด้วย คำมั่นสัญญาจะให้เช่า ถือเป็น "ภาระกรรมสิทธิ์" ประเภทหนึ่ง ภาระกรรมสิทธิ์ หมายถึง สิทธิหรือหน้าที่ที่ติดตามทรัพย์สินไปด้วย เมื่อ ด. โอนกรรมสิทธิ์ตึกแถวให้กับ อ. ภาระกรรมสิทธิ์นี้ก็ติดตามตึกแถวไปด้วย 
ดังนั้น อ. ในฐานะผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ จึงต้อง ผูกพัน ตามคำมั่นสัญญาที่ ด. ให้ไว้กับจำเลย

ตัวเลือก 2:
โจทก์ไม่ผูกพันตามคำมั่นสัญญา เพราะคำมั่นสัญญาเป็นเพียงข้อตกลงส่วนตัวระหว่าง ด. กับจำเลย ไม่ใช่สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ คำมั่นสัญญาจะให้เช่า ไม่ใช่สัญญาเช่า สัญญาเช่าที่ระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน ไว้กับเจ้าพนักงานที่ดิน คำมั่นสัญญาจะให้เช่า ไม่ได้จดทะเบียน ไว้
ดังนั้น คำมั่นสัญญาจะให้เช่า ไม่ใช่สัญญาที่มีผลผูกพันตามกฎหมาย

ตัวเลือก 3:
โจทก์ผูกพันตามคำมั่นสัญญา เฉพาะกรณีที่โจทก์รับทราบและยินยอมกับคำมั่นสัญญาล่วงหน้า
ฎีกา 6972/2537 วินิจฉัยว่า คำมั่นสัญญาจะให้เช่า ไม่ผูกพันผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ เว้นแต่ ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ จะ รับทราบ และ ยินยอม กับคำมั่นสัญญาล่วงหน้า

ตัวเลือก 4:
โจทก์ไม่ผูกพันตามคำมั่นสัญญา even though โจทก์รับทราบและยินยอมกับคำมั่นสัญญาล่วงหน้า
ฎีกา 6491/2539 วินิจฉัยว่า แม้ ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ จะ รับทราบ และ ยินยอม กับคำมั่นสัญญาล่วงหน้า
ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ ก็ ไม่ผูกพัน ตามคำมั่นสัญญา

สรุป:
จากหลักฐานและฎีกาที่ยกมา ตัวเลือกที่ถูกต้องคือ ตัวเลือก โจทก์ไม่ผูกพันตามคำมั่นสัญญา

เหตุผล:
-คำมั่นสัญญาจะให้เช่า ไม่ใช่สัญญาเช่า
-สัญญาเช่าที่ระยะเวลาการเช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียน ไว้กับเจ้าพนักงานที่ดิน
-คำมั่นสัญญาจะให้เช่า ไม่ได้จดทะเบียน ไว้
กฎหมายนิติกรรม-สัญญา-ข้อสัญญาไม่เป็นธรรม,กฎหมายเช่าทรัพย์,กฎหมายทรัพย์สิน-กรรมสิทธิ์-ทรัพย์อิงสิทธิ