โจทก์มีสิทธิฟ้องให้จำเลยรื้อถอนบ้านและสิ่งปลูกสร้างที่ปลูกคร่อมที่ดินพิพาทของโจทก์หรือไม่?
[กลับหน้าหลัก : รวมบทความกฎหมายที่น่าสนใจ] คำพิพากษาฎีกาที่ 796/52 คำพิพากษาฎีกาที่ 796/52 คำพิพากษาฎีกาที่ 796/52 ป.พ.พ. ม. 4, 1312, 1330, 1335, 1336 ป.พ.พ. ม. 4, 1312, 1330, 1335, 1336 จำเลย ปลูกสร้างบ้านคร่อมลงบนที่ดินพิพาทและบนที่ดินของจำเลยอีกแปลงหนึ่งที่อยู่ ติดกันโดยจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินทั้งสองแปลง จำเลยย่อมมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ในฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ กรณีจึงมิใช่เป็นการปลูกโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 ต่อมาเมื่อที่ดินพิพาทถูกบังคับคดีนำออกขายทอดตลาด โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาด ไม่ว่าโจทก์จะรู้หรือไม่รู้ว่ามีบ้านและสิ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดินพิพาท แต่ที่ดินพิพาทก็เป็นของจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษา จึงถือว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริต สิทธิของโจทก์ที่ได้ที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดย่อมไม่เสียไป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 โจทก์จึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท และหลังจากโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาจากการขายทอดตลาดแล้ว ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่า โจทก์ได้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย โดยยอมให้จำเลยเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินของโจทก์ต่อไป และโจทก์ในฐานะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมมีแดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินและ มีสิทธิใช้สอย จำหน่าย ได้ดอกผลกับมีสิทธิติดตามเอาคืนทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึด ถือไว้และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดย มิชอบได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1335, 1336 เมื่อโจทก์ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ประสงค์จะให้จำเลยปลูกบ้านและสิ่งปลูก สร้างอยู่บนที่ดินโจทก์อีกต่อไปและได้บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนออกจากที่ดิน พิพาทแล้วจำเลยเพิกเฉย จึงเป็นการละเมิดทำให้โจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีอำนาจขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านและ สิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ได้หาใช่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต อย่างใด และกรณีมิใช่ไม่มีบทกฎหมายที่จะยกขึ้นปรับแก่คดีอันจะต้องอาศัยบทกฎหมายที่ ใกล้เคียงอย่างยิ่งมาวินิจฉัยคดีตามมาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ จำเลย ปลูกสร้างบ้านคร่อมลงบนที่ดินพิพาทและบนที่ดินของจำเลยอีกแปลงหนึ่งที่อยู่ ติดกันโดยจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินทั้งสองแปลง จำเลยย่อมมีสิทธิที่จะปลูกสร้างได้ในฐานะเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ กรณีจึงมิใช่เป็นการปลูกโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 ต่อมาเมื่อที่ดินพิพาทถูกบังคับคดีนำออกขายทอดตลาด โจทก์เป็นผู้ซื้อที่ดินพิพาทได้จากการขายทอดตลาด ไม่ว่าโจทก์จะรู้หรือไม่รู้ว่ามีบ้านและสิ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดินพิพาท แต่ที่ดินพิพาทก็เป็นของจำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษา จึงถือว่าโจทก์ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริต สิทธิของโจทก์ที่ได้ที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดย่อมไม่เสียไป ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1330 โจทก์จึงมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท และหลังจากโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทมาจากการขายทอดตลาดแล้ว ข้อเท็จจริงไม่ปรากฏว่า โจทก์ได้ก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่จำเลย โดยยอมให้จำเลยเป็นเจ้าของบ้านบนที่ดินของโจทก์ต่อไป และโจทก์ในฐานะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทย่อมมีแดนแห่งกรรมสิทธิ์ที่ดินและ มีสิทธิใช้สอย จำหน่าย ได้ดอกผลกับมีสิทธิติดตามเอาคืนทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึด ถือไว้และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดย มิชอบได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1335, 1336 เมื่อโจทก์ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินไม่ประสงค์จะให้จำเลยปลูกบ้านและสิ่งปลูก สร้างอยู่บนที่ดินโจทก์อีกต่อไปและได้บอกกล่าวให้จำเลยรื้อถอนออกจากที่ดิน พิพาทแล้วจำเลยเพิกเฉย จึงเป็นการละเมิดทำให้โจทก์ไม่อาจใช้ประโยชน์ในที่ดินพิพาทได้ โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมมีอำนาจขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้านและ สิ่งปลูกสร้างออกไปจากที่ดินพิพาทของโจทก์ได้หาใช่เป็นการใช้สิทธิไม่สุจริต อย่างใด และกรณีมิใช่ไม่มีบทกฎหมายที่จะยกขึ้นปรับแก่คดีอันจะต้องอาศัยบทกฎหมายที่ ใกล้เคียงอย่างยิ่งมาวินิจฉัยคดีตามมาตรา 4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
วิเคราะห์:

จำเลยไม่มีสิทธิปลูกสร้างบ้านบนที่ดินพิพาท: แม้ว่าจำเลยจะเป็นเจ้าของที่ดินที่อยู่ติดกับที่ดินพิพาท แต่การปลูกสร้างบ้านคร่อมที่ดินพิพาทนั้น ไม่ถือเป็นการใช้สิทธิกรรมสิทธิ์ในที่ดินของจำเลยอย่างชอบด้วยกฎหมาย เพราะเป็นการละเมิดสิทธิกรรมสิทธิ์ในที่ดินของโจทก์
โจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทโดยชอบด้วยกฎหมาย: โจทก์ซื้อที่ดินพิพาทจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล แม้โจทก์จะไม่ทราบว่ามีบ้านและสิ่งปลูกสร้างอยู่ในที่ดิน แต่โจทก์ก็ถือว่าซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริต สิทธิกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาทจึงโอนมาเป็นของโจทก์โดยสมบูรณ์
โจทก์มีสิทธิใช้สอยที่ดินพิพาทตามอำเภอใจ: เมื่อโจทก์มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์ย่อมมีสิทธิใช้สอยที่ดินตามอำเภอใจ รวมถึงสิทธิในการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้รับอนุญาตบนที่ดิน
จำเลยละเมิดสิทธิกรรมสิทธิ์ของโจทก์: การที่จำเลยปลูกสร้างบ้านบนที่ดินพิพาทโดยไม่ได้รับอนุญาตจากโจทก์ ถือเป็นการละเมิดสิทธิกรรมสิทธิ์ของโจทก์ โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องร้องให้จำเลยหยุดการละเมิดและชดใช้ค่าเสียหาย
โจทก์มีสิทธิขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนบ้าน:  ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1343 โจทก์ในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท มีสิทธิขอคำสั่งบังคับจำเลยให้รื้อบ้านได้
สรุป:
จากเหตุผลดังกล่าวข้างต้น โจทก์มีสิทธิฟ้องให้จำเลยรื้อถอนบ้านและสิ่งปลูกสร้างที่ปลูกคร่อมที่ดินพิพาทของโจทก์ได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์,กฎหมายทรัพย์สิน-กรรมสิทธิ์-ทรัพย์อิงสิทธิ