ผู้ซื้อที่ตรวจรับบ้านจัดสรรหรือคอนโดไปแล้ว มีสิทธิอย่างไร
โดยปกติในสัญญาซื้อขายทั่วไป หากผู้ซื้อตรวจรับมอบสินค้าแล้ว ก็ต้องถือว่าหน้าที่ในการส่งมอบสินค้าของผู้ขายสิ้นสุดลง ผู้ซื้อจะมาปฏิเสธในภายหลังว่าผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินไม่ครบถูกต้องไม่ได้ หากจะฟ้องร้องกันก็คงฟ้องร้องได้เฉพาะเรื่องความชำรุดบกพร่อง ซึ่งเป็นเรื่องความไม่สมบูรณ์ของสภาพสินค้าเท่านั้น ไม่ใช่เรื่องของสินค้าไม่ถูกต้องตามสัญญา

แต่ในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น มีคำพิพากษาศาลฎีกาที่น่าสนใจฉบับหนึ่ง คือ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 ซึ่งศาลได้ตีความเพื่อคุ้มครองสิทธิของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ไว้ มีเนื้อหาโดยย่อดังนี้

“คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9157/2539 การขายตามคำพรรณนาคือการขายที่ผู้ซื้อไม่ได้เห็นหรือตรวจตราทรัพย์สินที่ขาย แต่ตกลงซื้อโดยเชื่อถึงคำบรรยายถึงลักษณะรูปพรรณสัณฐานและคุณภาพของทรัพย์สินนั้นตามที่ผู้ขายบอกหรือบรรยายไว้และแม้บางกรณีผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินนั้นแล้วแต่หากยากแก่การที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้และผู้ซื้อตกลงซื้อโดยอาศัยคำบรรยายของผู้ขายเป็นหลักก็เป็นการขายตามคำพรรณนาเช่นกัน
จำเลยโฆษณาเสนอขายที่ดินในโครงการของจำเลยโดยมีหนังสือชี้ชวนและแผนผังแสดงที่ตั้งโครงการรวมทั้งการแบ่งแยกที่ดินแปลงย่อย โจทก์ตกลงซื้อที่ดินพิพาทเพราะเชื่อตามที่จำเลยได้โฆษณาไว้ เมื่อโจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงได้ระบุไว้ในสัญญาว่าที่ดินที่ซื้อขายกันนั้นปรากฏตามแผนผังที่ดินท้ายสัญญาที่ได้ทำเครื่องหมายไว้โดยให้ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญา จึงถือได้ว่าเป็นการขายตามพรรณนา
เมื่อต่อมาปรากฏว่าจำเลยได้เปลี่ยนแปลงแผนผังของโครงการโดยย้ายทางเข้าออกมาไว้ทางด้านตะวันออกทำให้อยู่ห่างจากที่ดินแปลงของโจทก์ถึง 1,200 เมตร ย้ายศูนย์กีฬาและศูนย์อำนวยความสะดวกอื่น ๆ ไปอยู่ห่างออกไปถึง 1,700 เมตร จึงไม่ตรงตามคำพรรณนา
จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ โจทก์ฟ้องให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายเนื่องจากจำเลยผิดสัญญามิได้เป็นเรื่องที่จำเลยส่งมอบทรัพย์สินให้โจทก์ตรงตามสัญญา แต่เกิดชำรุดบกพร่องในทรัพย์สินดังกล่าวจะนำอายุความ 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 474 มาใช้บังคับมิได้”

จากคำพิพากษาศาลฎีกาฉบับนี้ ศาลฎีกาตีความว่า การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ถึงแม้ผู้ซื้อจะได้เห็นทรัพย์สินแล้วแต่ยากที่จะตรวจตราถึงคุณภาพได้ก็ถือเป็นการขายตามคำพรรณา (การขายประเภทหนึ่งตามกฎหมาย ที่ผู้ขายพรรณารายละเอียดของสินค้าที่จะขายให้ผู้ซื้อทราบ ผู้ซื้อเชื่อและซื้อสินค้าโดยไม่ได้เห็นตัวสินค้านั้นก่อน) ผู้ขายจึงมีหน้าที่ต้องส่งมอบสินค้าให้ตรงกับที่พรรณา (โฆษณาไว้) หากส่งมอบไม่ตรง ถึงแม้จะมีการรับมอบไปแล้ว ผู้ซื้อก็ยังสามารถเรียกร้องค่าเสียหายได้
กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร อาคารชุด-จัดสรรที่ดินและถมดิน,กฎหมายอสังหาริมทรัพย์,คำพิพากษาศาลฎีกา,ความรู้พื้นฐานกฏหมาย