ช่วยสรุปบทความเรื่อง "กฎหมาย EIA สำคัญอย่างไรต่อการซื้อ-ขาย อสังหาฯ" ให้ด้วยค่ะ
บทความก่อนหน้านี้ผมเขียนถึงเรื่องกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับมุมผู้บริโภคหรือผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ ในบทความฉบับนี้ ผมจึงขออนุญาตเขียนถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ในมุมของผู้ขายบ้าง และเรื่องที่กำลังเป็นประเด็นร้อนในขณะนี้คือ กฎหมายเกี่ยวกับสิ่งแวดล้อม (ที่ท่านผู้อ่านอาจได้เห็นข่าวคอนโดมิเนียมหรูใจกลางเมืองถูกศาลปกครองมีคำสั่งให้ระงับใช้ EIA ไว้ชั่วคราวในช่วงนี้) กฎหมายสิ่งแวดล้อมที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาฯ กฎหมายสิ่งแวดล้อมหลักที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือ พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ซึ่งเป็นที่มาของการจัดทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หรือ ที่เรารู้จักกันในชื่อ EIA-Environmental Impact Assessment นั่นเอง EIA คืออะไร ส่งผลอย่างไรกับการซื้อบ้านและคอนโด
EIA คือส่วนสำคัญที่ใช้ตัดสินอนาคตของโครงการบ้านและคอนโดเลยทีเดียว ฉะนั้นใครที่กำลังสนใจซื้อบ้านและคอนโดจึงควรทำความรู้จักกับ EIA ทำความเข้าใจว่า EIA คืออะไร?  EIA คืออะไร ส่งผลอย่างไรกับการซื้อบ้านและคอนโด
EIA คือส่วนสำคัญที่ใช้ตัดสินอนาคตของโครงการบ้านและคอนโดเลยทีเดียว ฉะนั้นใครที่กำลังสนใจซื้อบ้านและคอนโดจึงควรทำความรู้จักกับ EIA ทำความเข้าใจว่า EIA คืออะไร? EIA คือส่วนสำคัญที่ใช้ตัดสินอนาคตของโครงการบ้านและคอนโดเลยทีเดียว ฉะนั้นใครที่กำลังสนใจซื้อบ้านและคอนโดจึงควรทำความรู้จักกับ EIA ทำความเข้าใจว่า EIA คืออะไร? อสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่บ้างที่ต้องทำ EIA – อาคารที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำ ฝั่งทะเลสาบหรือชายหาด หรือที่อยู่ใกล้หรือในอุทยานแห่งชาติหรืออุทยานประวัติศาสตร์ ซึ่งเป็นบริเวณที่อาจจะก่อให้เกิดผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป – อาคารที่ใช้ในการประกอบธุรกิจค้าปลีกหรือค้าส่ง ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป – อาคารที่ใช้เป็นสำนักงานหรือที่ทำการของเอกชน ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นหรือชั้นหนี่งชั้นใดในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป – โรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป – การจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือเพื่อประกอบการพาณิชย์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน ที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ – อาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร ที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป  EIA มีเนื้อหาอย่างไร มีขั้นตอนอะไรบ้าง อันดับแรก ผู้พัฒนาโครงการจะต้องว่าจ้างนิติบุคคลที่ได้รับอนุญาตจากสำนักนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ให้เป็นผู้รับอนุญาตทำ EIA เนื้อหาของ EIA จะต้องศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ 1. ด้านทรัพยากรกายภาย เช่น ดิน น้ำ อากาศ 2. ทรัพยากรชีวภาพ เช่น ป่าไม้ สัตว์ป่า 3. คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ 4. คุณค่าต่อคุณภาพชีวิต ซึ่งรวมไปถึงผลกระทบที่จะเกิดต่อชุมชน ระบบเศรษฐกิจ ฯลฯ ในขั้นตอนการจัดทำ EIA จะต้องมีการรับฟังความเห็นจากประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวม 2 ครั้ง ครั้งแรกเป็นการให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่จะเกิดขึ้นและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นทั้งทางบวกและทางลบ รวมทั้งขอบเขตของการศึกษา และครั้งที่สองเพื่อสร้างความมั่นใจในรายงานและมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบ  ผลของการไม่จัดทำ EIA สำหรับโครงการที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำ EIA นั้น พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติฯ กำหนดให้ต้องเสนอ EIA ไปพร้อมกับคำขอใบอนุญาตก่อสร้างด้วย และเจ้าพนักงานที่มีอำนาจออกใบอนุญาตก่อสร้างจะต้องรอให้ EIA ได้รับอนุมัติจากจากสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมเสียก่อนจึงจะออกใบอนุญาตก่อสร้างได้ ซื้อบ้านได้โฉนด แต่ถูกเพิกถอนภายหลังได้หรือไม่?
จ่ายเงินซื้อบ้านครบถ้วน โอนกรรมสิทธิ์ มีโฉนดบ้านอยู่ในมือแล้ว แต่กลับขายไม่ได้ เกิดอะไรขึ้นกับเจ้าของบ้านเดิม ทำไมถึงถูกเพิกถอนการโอนภายหลัง  ซื้อบ้านได้โฉนด แต่ถูกเพิกถอนภายหลังได้หรือไม่?
จ่ายเงินซื้อบ้านครบถ้วน โอนกรรมสิทธิ์ มีโฉนดบ้านอยู่ในมือแล้ว แต่กลับขายไม่ได้ เกิดอะไรขึ้นกับเจ้าของบ้านเดิม ทำไมถึงถูกเพิกถอนการโอนภายหลัง จ่ายเงินซื้อบ้านครบถ้วน โอนกรรมสิทธิ์ มีโฉนดบ้านอยู่ในมือแล้ว แต่กลับขายไม่ได้ เกิดอะไรขึ้นกับเจ้าของบ้านเดิม ทำไมถึงถูกเพิกถอนการโอนภายหลัง กรณีที่เป็นข่าว กรณีปัญหาที่มีข่าวอยู่ขณะนี้ เป็นเรื่องที่คอนโดมิเนียมแห่งหนึ่งติดรถไฟฟ้าใจกลางสาทร และมีลูกบ้านในคอนโดมิเนียมที่ติดกันไปร้องเรียน และฟ้องคดีต่อศาลปกครอง โดยพบว่า EIA มีการใช้ข้อมูลเท็จ มีจัดการรับฟังความคิดเห็นของชุมชนภายหลังจากที่ EIA ได้รับการอนุมัติไปแล้ว และศาลปกครองมีคำพิพากษาระงับใช้ EIA ฉบับนี้ไว้ชั่วคราวจนกว่าจะมีคำพิพากษา ซึ่งมีผลทำให้ต้องหยุดการก่อสร้างไป เนื่องจากเมื่อไม่มี EIA ก็เท่ากับว่าไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างไปด้วยนั่นเอง  เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
กฎหมายสิ่งแวดล้อมที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์คือ พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 ซึ่งเป็นที่มาของการจัดทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่เรารู้จักกันในชื่อ EIA-Environmental Impact Assessment นั่นเอง EIA เป็นส่วนสำคัญที่ใช้ตัดสินอนาคตของโครงการบ้านและคอนโด
อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องทำ EIA
– อาคารที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำ ทะเลสาบหรือชายหาด หรือใกล้อุทยานแห่งชาติหรืออุทยานประวัติศาสตร์ ซึ่งเป็นบริเวณที่อาจก่อให้เกิดผลกระทบต่อคุณภาพสิ่งแวดล้อม มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
– อาคารที่ใช้ประกอบธุรกิจค้าปลีกหรือค้าส่ง มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
– อาคารที่ใช้เป็นสำนักงาน มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป
– โรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
– การจัดสรรที่ดิน เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหรือประกอบการพาณิชย์ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
– อาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
เนื้อหาของ EIA ศึกษาผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม 4 ด้าน คือ ทรัพยากรกายภาย ทรัพยากรชีวภาพ คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ และคุณค่าต่อคุณภาพชีวิต
ขั้นตอนการจัดทำ EIA ต้องมีการรับฟังความเห็นจากประชาชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง 2 ครั้ง ครั้งแรกเป็นการให้ข้อมูลเกี่ยวกับโครงการที่จะเกิดขึ้นและผลกระทบที่อาจเกิดขึ้น รวมทั้งขอบเขตการศึกษา และครั้งที่สองเพื่อสร้างความมั่นใจในรายงานและมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบ
ผลของการไม่จัดทำ EIA สำหรับโครงการที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำ EIA พระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติฯ กำหนดให้เสนอ EIA พร้อมกับใบอนุญาตก่อสร้าง และเจ้าพนักงานที่มีอำนาจออกใบอนุญาตก่อสร้างต้องรอให้ EIA ได้รับอนุมัติจากจากสำนักงานนโยบายและแผนสิ่งแวดล้อมก่อน จึงจะออกใบอนุญาตก่อสร้างได้
กฎหมายอสังหาริมทรัพย์