ในกรณีวางเงินมัดจำหรือหรือเงินจองหรือเงินดาวน์ซื้อคอนโดหรือบ้านจัดสรรไว้ และปรากฎว่าโครงการก่อสร้างล่าช้า ผู้จะซื้อจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ ?
มีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ เพราะ การพิจารณาว่าผู้จะซื้อจะมีสิทธิบอกเลิกสัญญาหรือไม่ จึงต้องกลับไปพิจารณาถึงหลักทั่วไปว่าด้วยการเลิกสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ หมวด 4 เรื่องการเลิกสัญญา ซึ่งจากแนวคำพิพากษาศาลฎีกานั้น การที่ผู้จะซื้อจะมีสิทธิเลิกสัญญาหรือไม่ ต้องแยกพิจารณาออกเป็น 2 กรณี

 1.กรณีมีกำหนดในสัญญาไว้ว่าจะต้องก่อสร้างเสร็จเมื่อใด
กรณีเช่นนี้ เมื่อผู้จะซื้อทำการชำระเงิน และผ่อนชำระเงินให้กับผู้จะขายแล้ว ถ้าหากผู้จะขาย ไม่ทำการปลูกสร้างบ้านหรือห้องชุดให้แล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ทันที โดยไม่ต้องทำการบอกกล่าวล่วงหน้าอีก ทั้งนี้ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 132/2544 เป็นต้น

ส่วนกรณียังไม่ถึงกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ปรากฎว่าผู้จะขายไม่ทำการเริ่มลงมือปลูกสร้างบ้านหรืออาคารชุดตามสัญญา หรือปลูกสร้างอย่างล่าช้า จนทำให้เห็นได้ว่าบ้านหรืออาคารชุดดังกล่าวไม่อาจเสร็จทันกำหนดได้อย่างแน่นอน กรณีนี้ไม่ปรากฎว่ามีแนวคำพิพากษาของศาลฎีกาที่ชัดเจนแต่อย่างใด ซึ่งตามความเห็นของทนายผู้เขียนเห็นว่า หากผู้จะขายทำการปลูกสร้างล่าช้า หรือไม่ยอมเริ่มทำการปลูกสร้างภายในกำหนดระยะเวลาอันสมควร จนทำให้ไม่อาจพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ภายในกำหนดระยะเวลาในสัญญาได้อย่างแน่นอน ย่อมถือได้ว่ากรณีเป็นที่เห็นได้อย่างชัดแจ้งว่าโดยพฤติการณ์หรือโดยสภาพหรือโดยเจตนาของผู้จะขาย ไม่สามารถที่จะปฎิบัติตามสัญญาให้ถูกต้องในข้อสาระสำคัญ ดังนั้นจึงไม่จำต้องรอให้ครบกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขายอีกต่อไป ผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายได้ทันที ทั้งนี้โดยเทียบเคียงแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ใกล้เคียงกัน คือคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7732/2548

2. กรณีไม่มีกำหนดในสัญญาไว้ว่าจะต้องสร้างเสร็จเมื่อใด
สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาต่างตอบแทนประเภทหนึ่ง เมื่อในสัญญาจะไม่มีกำหนดระยะเวลาที่ผู้จะขายต้องทำการปลูกสร้างให้แล้วเสร็จ ผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิเรียกให้ผู้จะขายชำระหนี้ด้วยการเริ่มปลูกสร้างได้โดยพลัน ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 203 ดังนั้นเมื่อผู้จะซื้อเริ่มทำการชำระเงินให้ผู้จะขายเป็นงวดๆ ผู้จะขายย่อมมีหน้าที่จะต้องเริ่มทำการปลูกสร้างและส่งมอบให้โจทก์โดยทันที และจะต้องให้เสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร ซึ่งระยะเวลาอันสมควรนั้น ซึ่งศาลฎีกามักจะตีความว่า ผู้จะขายจะต้องทำการปลูกสร้างให้แล้วเสร็จในระยะเวลาใกล้เคียงกับระยะเวลาที่ผู้จะซื้อชำระเงินค่าผ่อนชำระให้ผู้จะขายเสร็จสิ้น กล่าวคือเมื่อผู้จะซื้อทำการผ่อนชำระเงินค่างวดงวดสุดท้ายเสร็จสิ้น บ้านหรือห้องชุดก็ควรจะต้องแล้วเสร็จพร้อมโอน ถ้าหากผู้จะขายไม่ยอมทำการปลูกสร้างหรือทำการปลูกสร้างล่าช้าเกินสมควรผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ แต่อย่างไรก็ดี กรณีเช่นนี้ ทนายผู้เขียนเห็นว่าเป็นกรณีที่ระยะเวลาอันพึงชำระหนี้นั้นไม่ได้กำหนดไว้อย่างแน่นอน ดังนั้นก่อนบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายในกรณีเช่นนี้ ควรจะต้องมีการทวงถามหรือบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้จะซื้อทำการเริ่มก่อสร้างหรือทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในกำหนดระยะเวลาอันสมควรเสียก่อน ถ้าหากผู้จะซื้อไม่ทำการดังกล่าว ผู้จะขายจึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ทั้งนี้ตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 1378/2546 , 3776/2549 ,408/2548 เป็นต้น อย่างไรก็ดีมีแนวคำพิพากษาอีกแนวหนึ่งเห็นว่าถ้าระยะเวลาผ่านไปเนิ่นนานมากแล้วผู้จะขายไม่เริ่มทำการปลูกสร้างหรือปลูกสร้างไม่แล้วเสร็จ ผู้จะซื้อไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า สามารถบอกเลิกสัญญาได้เลย เช่น คำพิพากษา ศาลฎีกาที่ , 699/2548 ,1013/2548, 6851/2548, 6961/2550 , 3886/2552 ซึ่งข้อเท็จจริงตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกานี้ ผู้จะขายมักจะทิ้งระยะเวลาปลูกสร้างมานาน 3-5 ปี ก็ยังไม่เริ่มปลูกสร้างหรือปลูกสร้างไม่แล้วเสร็จ ซึ่งศาลน่าจะตัดสินเพื่อประโยชน์แห่งความยุติธรรมเป็นหลัก มีอาจารย์หลายท่านเห็นแย้ง ว่าความจริงแล้ว อย่างไรก็ต้องมีการบอกกล่าวล่วงหน้าให้ผู้จะขายทำการให้เสร็จสิ้นภายในระยะเวลาอันสมควรก่อน เช่น ดร.ศนันท์กรณ์ โสตถิพันธ์ และ อ.ไพโรจน์ วายุภาพ รวมทั้งทนายผู้เขียนก็เห็นพ้องด้วยกับแนวความเห็นดังกล่าว ดังนั้นในกรณีนี้ก่อนบอกเลิกสัญญาควรจะมีหนังสือบอกกล่าวล่วงหน้าก่อน

กล่าวโดยสรุปแล้ว ทนายผู้เขียนเห็นว่า กรณีมีกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย ถึงแม้จะยังไม่ถึงกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย แต่ถ้าหากผู้จะซื้อไม่เริ่มลงมือทำการปลูกสร้างหรือทำการปลูกสร้างอย่างล่าช้า จนเป็นที่เห็นได้ชัดเจนว่า ถึงแม้จะรอถึงกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้จะขายก็ไม่อาจทำการปลูกสร้างให้แล้วเสร็จ ผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาหยุดผ่อนชำระเงินและเรียกเงินคืนได้ทันที โดยไม่ต้องรอให้ครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขาย หากผู้จะขายไม่ยอมคืนเงินก็สามารถให้ทนายความยื่นฟ้องคดีต่อศาลได้ทันที ในกรณีที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้ในสัญญา ถ้าหากผู้จะขายไม่เริ่มลงมือทำการปลูกสร้าง หรือทำการปลูกสร้างล่าช้า ผู้จะซื้อจะต้องทำการบอกกล่าวล่วงหน้าให้ผู้จะขายทำการเริ่มปลูกสร้างหรือทำการปลูกสร้างให้แล้วเสร็จภายในระยะเวลาอันสมควร หากผู้จะขายไม่กระทำการดังกล่าวผู้จะซื้อย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและเรียกเงินคืนได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์