การพิจารณาสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่งน้ำหนักระหว่างความจำเป็นในการสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงิน โดยเกณฑ์ LTV มีวัตถุประสงค์เพื่ออะไร
การพิจารณาสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV เป็นการชั่งน้ำหนักระหว่างความจำเป็นในการสนับสนุนการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และการสะสมความเสี่ยงในระบบการเงิน โดยเกณฑ์ LTV มีวัตถุประสงค์เพื่อส่งเสริมวินัยทางการเงิน (ห้ามการกู้ซื้อบ้านมือเปล่า สำหรับบ้านราคาสูงและบ้านหลังที่สองขึ้นไป) ป้องกันการก่อหนี้เกินตัว ลดความเสี่ยงสินเชื่อเงินทอน (กู้เงินได้มากกว่ามูลค่าบ้าน) และลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่อาจนำไปสู่ปัญหาเสถียรภาพของระบบการเงินได้ เกณฑ์ LTV ของไทยนั้นหย่อนที่สุด เมื่อเทียบกับหลายประเทศที่มีเกณฑ์แบบเดียวกัน อย่างไรก็ดี การระบาดของโควิดกระทบเศรษฐกิจไทยอย่างรุนแรง ธปท. จึงเห็นความจำเป็นในการผ่อนผันเกณฑ์ LTV เพื่อเป็นอีกหนึ่งเครื่องมือในการดูแลเศรษฐกิจไทย

ทั้งนี้ วัตถุประสงค์หลักของการผ่อนผันเกณฑ์ LTV ในปี 2565 ไม่ได้อยู่ที่การช่วยให้ภาคอสังหาริมทรัพย์กลับไปสู่จุดเดิมก่อนการระบาดของโควิด แต่อยู่ที่การประคับประคองการฟื้นตัวของเศรษฐกิจโดยรวมผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคธุรกิจที่มีความเชื่อมโยงสูงกับอีกหลายภาคส่วนในระบบเศรษฐกิจ ซึ่งหากไปดูการประเมินเศรษฐกิจไทยโดยคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะพบว่าตั้งแต่ปลายปี 2565 การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยเป็นไปอย่างต่อเนื่อง และคาดการณ์การขยายตัวของเศรษฐกิจในปี 2567 จะสูงกว่าการขยายตัวของเศรษฐกิจในปี 2566 การต่ออายุการผ่อนคลายมาตรการ LTV เพื่อให้มั่นใจว่าเศรษฐกิจสามารถฟื้นตัวได้ต่อเนื่องจึงหมดความจำเป็นลง ซึ่งเป็นแนวทางเดียวกับการทยอยปรับขึ้นของอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ที่ความจำเป็นในการดูแลเศรษฐกิจด้วยอัตราดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำกว่าปกติหมดไป

การสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV ส่งผลกระทบโดยตรงต่อความต้องการกู้ซื้อบ้าน แต่ตราบใดที่ภาวะเศรษฐกิจยังเป็นการฟื้นตัวต่อเนื่อง น่าจะแค่ทำให้การฟื้นตัวของภาคอสังหาริมทรัพย์ต้องลากยาวออกไป โดยไม่ถึงขั้นสะดุดลง ส่วนหนึ่งเนื่องจากสถานะของภาคอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน สะท้อนจากข้อมูลการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ และข้อมูลอุปทานคงค้าง ดีขึ้นกว่าในปีที่แล้วมาก แม้จะยังไม่กลับเป็นปกติก็ตาม อีกส่วนหนึ่งเป็นเพราะการผ่อนคลายมาตรการ LTV ใช้เฉพาะกับผู้ที่กู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท และผู้ที่กู้สัญญาที่สองขึ้นไป ซึ่งเป็นส่วนน้อยของตลาด ขณะที่ส่วนใหญ่ของตลาด (เกือบร้อยละ 90 ในรูปของจำนวนบัญชี มากกว่าร้อยละ 70 ในรูปของมูลค่า) เป็นการกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาทสัญญาแรก สามารถกู้ได้สูงสุด 100% อยู่แล้ว (110% ถ้ารวมสินเชื่อ Top-up หรือสินเชื่อเพื่อการตกแต่งบ้าน) ซึ่งไม่ได้รับผลกระทบจากการสิ้นสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV แต่อย่างใด ในอีกด้านหนึ่ง การไม่ต่อการผ่อนคลายมาตรการ LTV ช่วยลดความกังวลของบริษัทจัดอันดับเครดิตที่มีต่อคุณภาพพอร์ตสินเชื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน (จากข้อมูลในอดีต สินเชื่อที่มี LTV สูง หรือเงินดาวน์ต่ำ จะมีโอกาสผิดนัดชำระหนี้มากกว่าสินเชื่อที่มี LTV ต่ำ หรือเงินดาวน์สูง) และลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไรที่อาจเกิดขึ้น หากมีการผ่อนคลายมาตรการ LTV นานเกินไป
ความรู้ทางการเงิน