ช่วยสรุปบทความเรื่อง  " รื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคารอย่างไรให้ถูกกฎหมาย" ให้หน่อยสิคะ
รื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคาร ถือเป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่เจ้าของบ้านจำเป็นต้องศึกษาทำความเข้าใจให้ดี เพราะการรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคารต้องพิจารณาในแง่ของการก่อสร้างและกฎหมายควบคู่กันไปด้วย ลองมาดูข้อควรรู้ ข้อควรระวัง และข้อปฏิบัติในการรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคารให้ปลอดภัยทั้งต่อผู้อาศัยและถูกต้องตามกฎหมาย เรื่องควรรู้เกี่ยวกับการรื้อบ้าน รื้ออาคาร การรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคารต่าง ๆ ล้วนจำเป็นต้องทำโดยได้รับใบอนุญาตเป็นทางการจากเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องตามมาตรา 39 ทวิ โดยบ้านและอาคารที่ต้องรื้อถอนนั้นต้องเข้าข่ายลักษณะต่อไปนี้ 1. บ้านหรืออาคารสูงเกิน 50 เมตร ซึ่งระยะห่างจากอาคารหรือที่สาธารณะน้อยกว่าความสูงของอาคารนั้น 2. บ้านหรืออาคารอยู่ห่างอาคารอื่นหรือที่สาธารณะน้อยกว่า 2 เมตร ยกตัวอย่าง บ้านของคุณสูงเกิน 15 เมตร โดยบริเวณนั้นก็มีอาคารอื่น ๆ หรือชุมชนล้อมรอบ มีระยะห่างไม่ถึง 15 เมตร เจ้าบ้านก็ต้องทำเรื่องขออนุญาตรื้อบ้าน เป็นต้น ทั้งนี้ยังมีกรณีซ่อมแซมหรือต่อเติมเล็ก ๆ น้อย ๆ บางกรณีที่ไม่จำเป็นต้องทำเรื่องขออนุญาต โดยเจ้าบ้านลงมือทำได้ทันทีตามสมควร ไม้ต้องแจ้งเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องก่อน กรณีดังกล่าวอ้างอิงตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528 ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้แก่  1. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน ซึ่งหมายความว่า ถ้าเกินกว่า 5 ตารางเมตร ก็ต้องขออนุญาต 2. การ “เพิ่ม” หรือ “ลด” เนื้อที่ของหลังคารวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่มีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน หมายความว่า ถ้าเกินกว่า 5 ตารางเมตร ก็ต้องขออนุญาต 3. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างเป็นวัสดุที่แตกต่างจากเดิม ต้องขออนุญาต 4. การเปลี่ยนส่วนใด ๆ ภายในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร ด้วยการใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นที่ไม่ได้เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยนแปลงส่วนใด ๆ ภายในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม ต้องขออนุญาต 5. การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ส่วนใด ๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร และไม่เพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม ซึ่งหมายความว่า ถ้าเรามีการเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด เนื้อที่ในบ้านด้วยวัสดุที่แตกต่างจากเดิม หรือเพิ่มน้ำหนักเกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม ต้องขออนุญาต ถ้าพิจารณาจากข้อยกเว้น 5 ข้อแล้ว จะเห็นว่า การต่อเติมส่วนใหญ่ที่เรา ๆ ทำกันอยู่ ล้วนต้องขออนุญาต เพราะพื้นที่ที่เราต่อเติม ส่วนใหญ่จะเกินกว่า 5 ตารางเมตร หากต้องการลงรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการต่อเติมบ้านโดยไม่ต้องขออนุญาต อ่านบทความ 5 กรณีต่อเติมบ้านที่ไม่ต้องขออนุญาตได้เลย รื้อบ้าน-รื้อถอนอาคาร ให้ถูกกฎหมายต้องทำอย่างไร เมื่อพิจารณาแล้วว่าบ้านหรืออาคารของเราจำเป็นต้องรื้อถอนออก เจ้าบ้านควรยื่นเรื่องขอรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคารจากเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้อง โดยขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมายมีข้อปฏิบัติต่าง ๆ ดังนี้ ผู้ยื่นขออนุญาตจำเป็นต้องเตรียมเอกสาร เพื่อขอยื่นคำอนุญาตที่สำนักงานเขตหรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ดูแลพื้นที่ที่จะทำการรื้อถอนบ้าน เอกสารที่ต้องเตรียมมีดังนี้ 1. แบบบ้าน ประกอบด้วย – แบบแปลนทุกชั้น – รูปด้าน จำนวน 2 รูป – รูปตัด 2 รูป – รายการประกอบแบบ (ครอบคลุมตั้งแต่ขั้นตอนการรื้อถอน วัสดุที่ใช้ โดยลงรายละเอียดให้ครบถ้วนตามหลักการรื้อถอนอาคาร) 2. คำร้อง ข.1 3. สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ยื่นขออนุญาต 4.ใบยินยอมที่ดิน (ใช้ยื่นกรณีที่ผู้ยื่นขออนุญาตไม่ใช่เจ้าของที่นั้น) 5. บัตรทะเบียนบ้านเจ้าของที่ดิน 6. สำเนาหรือภาพถ่ายโฉนดที่ดินเท่าฉบับจริง 7. เอกสารที่เกี่ยวข้องกับวิศวกรและสถาปนิก – หนังสือแสดงความยินยอมและรับรองวิศวกรและสถาปนิก – สำเนาใบประกอบวิชาชีพของวิศวกรและสถาปนิก – หนังสือแสดงความยินยอมและรับรองผู้ควบคุมงานของวิศวกรและสถาปนิก – สำเนาใบอนุญาตของผู้ประกอบวิชาชีพ 8. เอกสารอื่น ๆ – การแสดงระบบบำบัดน้ำเสีย – รายการคำนวณระบบบำบัดน้ำเสีย *กรณีที่การรื้อถอนอาคารนั้นเป็นที่ทำการของโรงงานอุตสาหกรรม ตลาดสด ร้านอาหาร ห้องพัก โรงพยาบาล ยื่นขออนุญาตก่อสร้างบ้าน ต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง เมื่อเตรียมเอกสารสำหรับยื่นอนุญาตครบถ้วนแล้วนั้น ก็ทำเรื่องกับเจ้าหน้าที่ได้ทันที โดยผู้ยื่นขออนุญาตต้องชำระค่าธรรมเนียมในวันที่ยื่นคำร้อง รวมทั้งรอเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสารทั้งหมด เพื่อออกใบอนุญาตรื้อถอนอาคารให้แก่ผู้ขอยื่นอนุญาตต่อไป หลังจากเจ้าหน้าที่ออกใบอนุญาตรื้อถอนอาคารให้แล้ว ผู้ยื่นขออนุญาตก็เริ่มดำเนินการรื้อถอนอาคารได้ โดยต้องเตรียมการดังนี้ 1. ปิดป้ายโครงการรื้อถอนอาคาร โดยลงรายละเอียดเกี่ยวกับการรื้อถอนดังกล่าวให้ครบถ้วนตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร 2. ส่งมอบใบอนุญาตก่อสร้างพร้อมแบบแปลนประจำติดไว้ที่ทำการก่อสร้างรื้อถอน 3. ระบุวันเริ่มต้นและสิ้นสุดการรื้อถอนอาคาร ผู้ควบคุมงาน และหนังสือแสดงความยินยอมของผู้ควบคุมงานแก่สำนักงานเขตพื้นที่หรือองค์กรการปกครองส่วนท้องถิ่นที่ไปยื่นเรื่องอีกครั้ง  รื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคาร ไม่ขออนุญาต ต้องรับโทษอะไรบ้าง หากเราดำเนินการรื้อถอนบ้านหรืออาคารโดยไม่ขออนุญาต ฝ่าฝืนไม่ขออนุญาตเพื่อดำเนินการรื้อถอน หรือไม่ปฏิบัติตามข้อกำหนดที่ระบุไว้ในใบขอนุญาตรื้อถอนอาคารนั้น จะได้รับโทษตามกฎหมาย โดยจะถูกจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ อีกทั้งจะถูกปรับรายวันไม่เกินวันละ 10,000 บาท กรณีที่ไม่ปฏิบัติตามระเบียบของใบขออนุญาตรื้อถอนอาคารให้ถูกต้อง นอกจากนี้ หากแก้ไขการรื้อถอนให้ถูกต้องตามใบขออนุญาตไม่ได้ หรือเจ้าบ้านไม่ยินยอมแก้ไขโดยดี ก็จำเป็นต้องสั่งรื้อถอนบ้านหรืออาคารนั้นทั้งหมด และหากยังเพิกเฉยต่อคำสั่งของเจ้าหน้าที่ ก็จะได้รับโทษจำคุกเพิ่มไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100.000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ รวมทั้งปรับรายวันไม่เกินวันละ 30,000 บาท จนกว่าจะแก้ไขให้ถูกต้อง รื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคาร ใช้ค่าใช้จ่ายเท่าไหร่ อะไรบ้าง โดยทั่วไปแล้ว ค่าใช้จ่ายสำหรับรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคารนั้นจะตกอยู่ประมาณ 5,000-30,000 บาท ซึ่งขึ้นอยู่กับขนาดบ้านและระดับความยากง่ายในการรื้อถอน นอกจากนี้ หากมีการออกแบบหรือต่อเติมบ้านหรืออาคารเพิ่มเติม ก็อาจมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นเพิ่มขึ้นมาตามสมควร โดยอัตราค่าออกแบบตามมาตรฐานของสมาคมสถาปนิกสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ ครอบคลุมเฉพาะการออกแบบและตกแต่งภายใน ดังนี้ 1. อัตราค่าออกแบบบ้านพักที่มีงบประมาณไม่เกิน 10 ล้านบาท คิดเป็น 7.5% ของงบประมาณ 2. อัตราค่าออกแบบสำหรับการตกแต่งภายในที่มีงบไม่เกิน 10 ล้านบาท คิดเป็น 10% ของงบประมาณ ที่สำคัญ ใครที่วางแผนต่อเติมหรือสร้างบ้านหลังใหม่อยู่ อย่าลืมเรื่องสัญญาการก่อสร้าง เพื่อไม่ให้เสียรู้ให้กับผู้รับเหมา อ่านเพิ่มเติมได้ที่ สัญญาจ้างเหมาก่อสร้าง ข้อควรระวังก่อนเสียรู้ผู้รับเหมา สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า
การรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคารเป็นกระบวนการที่สำคัญและต้องทำตามข้อกำหนดและกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อประสบความปลอดภัยและปฏิบัติตามกฎหมายได้อย่างถูกต้อง นานาปัตตานีเราเตรียมสรุปข้อควรรู้, ข้อควรระวัง และข้อปฏิบัติต่าง ๆ ในกระบวนการนี้ไว้ดังนี้:

ข้อควรรู้
1. ใบอนุญาตเป็นสิ่งสำคัญ: การรื้อบ้านหรือรื้อถอนอาคารต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ที่เกี่ยวข้องตามกฎหมาย และบ้านหรืออาคารที่ต้องรื้อถอนต้องมีลักษณะที่กำหนดไว้ เช่น สูงเกิน 50 เมตร หรืออยู่ห่างจากที่สาธารณะน้อยกว่า 2 เมตร เป็นต้น
2. กรณีที่ไม่ต้องขออนุญาต: มีบางกรณีที่ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตก่อนรื้อถอน เช่น การเพิ่มหรือลดเนื้อที่หรือหลังคาไม่เกิน 5 ตารางเมตร หรือการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างภายในที่ไม่ใช่โครงสร้างอาคาร
3. เอกสารที่ต้องเตรียม: ผู้ยื่นขออนุญาตต้องเตรียมเอกสารต่าง ๆ เช่น แบบบ้าน, คำร้อง, สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, ใบยินยอมที่ดิน, และเอกสารที่เกี่ยวข้องกับวิศวกรและสถาปนิก
4. ค่าใช้จ่าย: ค่าใช้จ่ายสำหรับการรื้อถอนอาคารอยู่ในระบวนการ โดยปกติจะตกอยู่ในช่วง 5,000-30,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดและความยากง่ายของการรื้อถอน
5. ค่าออกแบบ: หากมีการออกแบบหรือต่อเติมบ้านเพิ่มเติม ค่าออกแบบสำหรับการตกแต่งภายในต้องถูกนำเข้าคำนวณ เป็นเปอร์เซ็นต์ของงบประมาณ

ข้อควรระวัง:
1. ฝ่าฝืนกฎหมาย: การรื้อถอนโดยไม่ขออนุญาตหรือไม่ปฏิบัติตามกฎหมายที่กำหนด อาจทำให้เจ้าบ้านต้องเผชิญกับโทษทางกฎหมาย เช่น จำคุก, ปรับเงิน, หรือการสั่งรื้อถอนอาคาร
2. ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม: การออกแบบหรือต่อเติมบ้านเพิ่มเติมอาจมีค่าใช้จ่ายส่วนอื่นเพิ่มขึ้นตามมาตรฐานของสมาคมสถาปนิก
3. การปิดป้ายโครงการ: ต้องปิดป้ายโครงการรื้อถอนอาคารเพื่อปฏิบัติตามกฎหมาย

81.กฎกระทรวง,76.กฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร( พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร)