ช่วยสรุปบทความ ข้อแนะนำ สำหรับผู้ให้เช่าห้อง คอนโดฯ บ้าน ตึกแถว อาคารพาณิชย์ ต่างๆ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2011/2533

   สัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ตกลง ชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5ของทุกเดือน โจทก์บอกเลิกการเช่า ให้จำเลยออกจากอาคารพิพาทภายในวันที่ 5 มีนาคม 2528 จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าวันที่ 31 มกราคม 2528 นับจากวันที่จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่า จนถึง วันเลิกสัญญา เป็นเวลานานกว่า 1 เดือน เป็นการบอกกล่าวแก่จำเลยให้รู้ตัวก่อนชั่ว กำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งแล้ว การบอกเลิกสัญญาเช่าจึงเป็นไปโดย ชอบตาม ป.พ.พ.มาตรา 566 ประกอบมาตรา 570 โจทก์ฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายก่อนฟ้องจำนวน 120,000 บาทอัตราค่าทนายความชั้นสูงในศาลอุทธรณ์หรือศาลฎีกาตาม ตาราง 6ท้าย ป.วิ.พ. ไม่เกินจำนวนร้อยละ 3
กรณี สัญญาเช่ามีกำหนดเวลา แต่เมื่อครบกำหนดแล้ว ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง เช่น ยอมรับค่าเช่า เป็นต้น สัญญาเช่ามีกำหนด จะกลายเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา ทันที

ประเด็น : ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวให้ชำระค่าเช่า ในระยะเวลาพอสมควรก่อน หากไม่ชำระ จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6239/2551

   การที่จำเลย (ผู้เช่า) บอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์ (ผู้ให้เช่า) ต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่ง ป.พ.พ. มาตรา 387 ถึงมาตรา 389 กล่าวคือ โจทก์ต้องเป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ หรือการเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนนั้นเป็นอันพ้นวิสัยเพราะเหตุอย่างใดอย่างหนึ่งอันเป็นความผิดของโจทก์ จำเลยจึงจะใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าแก่โจทก์ได้ แต่เมื่อไม่ปรากฏว่าโจทก์ไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าอยู่อาศัย ตรงกันข้ามกลับได้ความว่า หลังจากที่จำเลยมีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังโจทก์แล้ว โจทก์ได้มีหนังสือไปถึงจำเลย แจ้งให้จำเลยใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าต่อไปและชำระค่าเช่าแก่โจทก์ด้วย อันเป็นการทักท้วงจำเลยแล้วว่าการบอกเลิกสัญญาเช่าของจำเลยเป็นไปโดยมิชอบ ทั้งยังยืนยันให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาเช่าและชำระค่าเช่าที่ค้างชำระแก่โจทก์ด้วย แต่จำเลยยังเพิกเฉยไม่ชำระค่าเช่าให้แก่โจทก์ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดโดยมิพักต้องเตือนตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแก่โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคหนึ่ง เมื่อโจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระค่าเช่าที่ค้างชำระโดยมิได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ทั้งหนังสือโต้แย้งของโจทก์ก็ยืนยันว่าไม่ยินยอมให้จำเลยเลิกสัญญา การที่โจทก์ฟ้องคดีนี้จึงไม่เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าและเรียกค่าสินไหมทดแทนเพื่อความเสียหายที่เกิดขึ้นแต่การไม่ชำระหนี้จากจำเลย

   การไม่จ่ายค่าเช่า ถือเป็นเหตุให้ผู้ให้เช่าสามารถใช้บอกเลิกสัญญาได้ แต่กฎหมาย ป.พ.พ. มาตรา 560 ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ไม่น้อยกว่า 15 วัน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวไปแล้ว ผู้เช่าไม่ยอมชำระค่าเช่า ถึงบอกเลิกสัญญาได้ ดังนั้นการบอกเลิกสัญญาเช่าที่ถูกต้องตามกฎหมาย จึงต้องมีการให้ระยะเวลาผู้เช่าก่อน

   แต่ตามมาตรา 560 นั้น ไม่ใช่กฎหมายเกี่ยวเนื่องด้วยความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่สัญญาจึงอาจตกลงเป็นอย่างอื่นได้ และถือเอาข้อตกลงของคู่สัญญาเป็นสำคัญ โดยหากมีข้อตกลงให้บอกเลิกสัญญาเช่าได้ทันทีแล้ว ก็ต้องถือว่าสามารถใช้บังคับได้
ในคดี 2011/2533 เกี่ยวกับสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลา คู่กรณีได้ตกลงชำระค่าเช่าภายในวันที่ 5 ของทุกเดือน โดยโจทก์บอกเลิกสัญญาและให้จำเลยออกจากอาคารภายในวันที่ 5 มีนาคม 2528 จำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกสัญญาวันที่ 31 มกราคม 2528 และจำเลยรับทราบการบอกเลิกนี้ก่อนชั่วโมงกำหนดชำระค่าเช่า 1 เดือน ซึ่งมีการฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหาย 120,000 บาท และอัตราค่าทนายความไม่เกินร้อยละ 3 
 การบอกเลิกสัญญาเช่าถือเป็นไปตาม ป.พ.พ.มาตรา 566 และ 570 โจทก์ถูกฟ้องขับไล่และเรียกค่าเสียหายตามอัตราทนายความที่ไม่เกินร้อยละ 3 ของค่าเรื่องทั้งหมด
ในกรณีที่สัญญาเช่ามีกำหนดเวลาและเมื่อครบกำหนดแล้ว ผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง สัญญาเช่าจะกลายเป็นสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลาทันที

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6239/2551
จำเลย (ผู้เช่า) บอกเลิกสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 387-389 โดยต้องมีเหตุผลที่โจทก์ (ผู้ให้เช่า) เป็นฝ่ายผิดนัดไม่สามารถส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าทำประโยชน์ หรือเข้าใช้ประโยชน์ในพื้นที่นั้นได้ จำเลยมีสิทธิบอกเลิกสัญญา แต่ถ้าโจทก์ไม่ส่งมอบพื้นที่เช่าให้จำเลยเข้าอยู่อาศัย หลังจากจำเลยบอกเลิกสัญญา โจทก์ทักท้วงให้ใช้ประโยชน์ต่อและชำระค่าเช่า จำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาและชำระค่าเช่าที่ค้างชำระ แต่จำเลยไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนดที่สัญญา ทำให้เป็นผู้ผิดนัดตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคสอง โจทก์มีสิทธิฟ้องให้จำเลยชำระค่าเช่าตามสัญญาตาม ป.พ.พ. มาตรา 213 วรรคหนึ่ง หนังสือโต้แย้งยืนยันว่าจำเลยไม่ยินยอมให้เลิกสัญญา คดีนี้ไม่ได้เป็นการบอกเลิกสัญญาและเรียกค่าสินไหมทดแทน จากการไม่ชำระหนี้ของจำเลย
มาตรา 560 ระบุว่า หากไม่เกี่ยวข้องกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน คู่สัญญาสามารถตกลงเป็นอย่างอื่นได้ โดยข้อตกลงของคู่สัญญาจะมีความสำคัญ และถ้ามีข้อตกลงที่ให้สิทธิในการบอกเลิกสัญญาทันที จะถือว่าสามารถใช้บังคับได้
กฎหมายเช่าทรัพย์,คำพิพากษาศาลฎีกา,ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์