ถาม: กรณีนิติบุคคลอาคารชุดต้องการห้ามการให้เช่าคอนโดมิเนียมรายวัน จะสามารถทำได้อย่างไร?
หัวข้อ ให้เช่าคอนโดรายวัน ผิดกฎหมาย?

​

 ปัจจุบัน Sharing Economy เป็นกระแสที่กำลังเกิดขึ้นในทุกวงการ ที่โด่งดังและเป็นประเด็นร้อนในสังคมทุกวันนี้ก็เช่นบริการเรียกรถ และบริการห้องพัก ซึ่งเปิดโอกาสให้คนทั่วไปที่มีรถ หรือมีห้องพักได้นำออกมาให้บริการหรือให้เช่าเพื่อสร้างรายได้ โดยผ่านตัวกลางต่าง ๆ เช่น ในกรณีของรถคือ Grab หรือ อย่างห้องพักก็เช่น Airbnb แน่นอนครับว่าบทความนี้เรากำลังจะพูดถึงเรื่องที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ คือ การนำคอนโดมิเนียมออกให้เช่าในลักษณะรายวันผ่านตัวกลางอย่าง Airbnb หรือผู้ให้บริการรายใด ๆ ก็ตามว่ามีแง่มุมทางกฎหมายอย่างไรบ้าง กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้บริการห้องพักรายวัน การให้เช่าห้องพักเป็นรายวันมีกฎหมายที่ควบคุมคือ พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งในมาตรา 4 ของพระราชบัญญัติฉบับนี้กำหนดว่า “โรงแรม หมายความว่า สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน…..” นอกจากตัวพระราชบัญญัติฉบับนี้แล้ว ยังมีกฎกระทรวงกําหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 ออกมา ซึ่งถ้าดูเผิน ๆ อาจเข้าใจว่าการให้เช่าคอนโดฯ รายวันสามารถทำได้ เพราะข้อ 1 ของกฎกระทรวงฉบับนี้กำหนดให้สถานที่พักที่มีจํานวนห้องพักในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกินสี่ห้องและมีจํานวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกินยี่สิบคน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสําหรับ คนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริมและได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกําหนดไม่เป็นโรงแรม ตามกฎกระทรวงนี้ ดูเหมือนกับว่าการให้เช่าคอนโดฯ รายวันอาจจะทำได้ ถ้าเป็นการให้เช่ารายย่อย ๆ แต่ที่จริงแล้วทำไม่ได้ครับ เพราะคอนโดมิเนียมโครงการหนึ่ง หรือ ตึกหนึ่งต้องมีห้องพักเกินกว่าสี่ห้องอยู่แล้ว จึงไม่เข้าข่ายที่ได้รับยกเว้นให้ไม่ต้องขอใบอนุญาตโรงแรมตามกฎกระทรวงฉบับนี้ เนื่องจากกฎกระทรวงฉบับนี้มีเจตนาเพื่อส่งเสริมที่พักในลักษณะโฮมสเตย์ ซึ่งเป็นการส่งเสริมรายได้ให้ท้องถิ่นในชนบท ที่เจ้าของมีห้องพักไม่มาก มีอาชีพหลักอื่นอยู่แล้วเสียมากกว่า กฎหมายเช่าฉบับใหม่…เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้
กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง  กฎหมายเช่าฉบับใหม่…เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้
กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง กฏหมายใหม่ที่เกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีผลใช้บังคับเมื่อวันที่ 1 พฤษภาคม 2561 กฏหมายใหม่ฉบับนี้จะมีผลอย่างไรต่อผู้เช่าบ้าง ถ้ามีการปล่อยห้องพักให้เช่ารายวันในคอนโดฯ จะทำอย่างไร ผู้ที่มีหน้าที่รับผิดชอบกำกับดูแลการให้เช่าห้องพักรายวันในคอนโดมิเนียมนั้น ๆ คือ นิติบุคคลอาคารชุดที่จะต้องทำหน้าที่แทนเจ้าของห้องทุกราย การกำกับดูแลทำได้ตั้งแต่การออกข้อบังคับอาคารชุดเพื่อสร้างอุปสรรคให้การเช่ารายวัน (เพราะการออกข้อบังคับห้ามเจ้าของห้องไม่ให้ใช้ห้องอย่างใดอย่างหนึ่งโดยตรง ๆ นั้นทำไม่ได้ เนื่องจากขัดกับกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้อง) เช่น ออกบัตรสำหรับใช้ลิฟท์ที่เข้าออกได้เฉพาะชั้น และมีบัตรจำนวนจำกัด ห้ามไม่ให้บุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของร่วมหรือไม่ได้มากับเจ้าของร่วมใช้ทรัพย์ส่วนกลาง ถัดจากการออกข้อบังคับแล้ว นิติบุคคลยังสามารถร้องทุกข์กับเจ้าหน้าที่ตำรวจเพื่อให้ดำเนินคดีอาญาตามพระราชบัญญัติโรงแรมฯ มาตรา 59 ฐานประกอบกิจการโรงแรมโดยไม่ได้รับอนุญาต ซึ่งมีโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือ ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และมีโทษปรับรายวันตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืนอีกไม่เกินวันละ 10,000 บาทด้วย นิติบุคคลอาคารชุดยังสามารถดำเนินการเพิ่มเติมในกรณีที่ผู้เช่าห้องรายวันเป็นคนต่างด้าว คือ ตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38 กำหนดให้เจ้าของสถานที่ต้องแจ้งต่อพนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงเมื่อมีคนต่างด้าวเข้าพัก ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดสามารถกวดขันเรื่องนี้ เพื่อเป็นการป้องกันมิให้มีการนำห้องพักออกให้เช่ารายวันได้ เพราะหากต้องแจ้งภายใน 24 ชั่วโมงทุกครั้ง หรือมีเจ้าหน้าที่เข้ามาตรวจสอบอยู่เสมอก็จะทำให้เจ้าของห้องรายนั้นไม่สะดวก และหยุดนำห้องออกให้เช่ารายวันในที่สุด และหากเจ้าของห้องไม่ได้แจ้งก็จะมีโทษตามพระราชบัญญัตินี้มาตรา 77 คือ ปรับ 2,000-10,000 บาท DDproperty Tip
หากการปล่อยเช่ารายวันทำให้ทรัพย์ส่วนกลางเสียหาย นิติบุคคลอาคารชุดยังสามารถดำเนินการฟ้องร้องเพื่อเรียกค่าเสียหายในทางแพ่งเอากับเจ้าของร่วมที่ปล่อยห้องเช่าได้อีกทางหนึ่งด้วย DDproperty Tip
หากการปล่อยเช่ารายวันทำให้ทรัพย์ส่วนกลางเสียหาย นิติบุคคลอาคารชุดยังสามารถดำเนินการฟ้องร้องเพื่อเรียกค่าเสียหายในทางแพ่งเอากับเจ้าของร่วมที่ปล่อยห้องเช่าได้อีกทางหนึ่งด้วย  DDproperty Tip
หากการปล่อยเช่ารายวันทำให้ทรัพย์ส่วนกลางเสียหาย นิติบุคคลอาคารชุดยังสามารถดำเนินการฟ้องร้องเพื่อเรียกค่าเสียหายในทางแพ่งเอากับเจ้าของร่วมที่ปล่อยห้องเช่าได้อีกทางหนึ่งด้วย ในปีที่ผ่านมีคดีตัวอย่างที่เจ้าของห้องปล่อยห้องให้เช่ารายวัน ซึ่งศาลชั้นต้นมีคำตัดสินแล้ว ทั้งที่ศาลจังหวัดหัวหินคดีอาญาหมายเลขดำที่ 50/2561 หมายเลขแดงที่ 59/2561 (พื้นที่หัวหิน จังหวัดประจวบคีรีขันธ์) และศาลจังหวัดเพชรบุรีคดีอาญาหมายเลขดำที่ 277/2561 หมายเลขแดงที่ 900/2561 (พื้นที่ชะอำ) โดยศาลชั้นต้นทั้งสองศาลมีคำพิพากษาให้ลงโทษจำคุก แต่รอลงอาญา ปรับ และปรับรายวันกับเจ้าของห้อง ซึ่งเป็นบรรทัดฐานให้เจ้าของร่วมที่คิดจะปล่อยห้องให้เช่ารายวันว่าไม่สามารถทำได้อีกต่อไป เรื่องข้างต้นเขียนโดย ปกรณ์ อุ่นหิรัญสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลอว์ แอนด์ เอควิตี้ จำกัด หากมีข้อสงสัยหรือต้องการสอบถามข้อมูลเพิ่มเติม สามารถติดต่อได้ที่ pakorn@lawandequity.co สนใจรับบทความดีดี อัปเดต ข่าวอสังหาริมทรัพย์ และ อ่านคู่มือซื้อขาย พร้อม รีวิวโครงการคอนโดฯ ใหม่ บ้านใหม่ หลากหลายทำเลและราคา รวมถึง ทำความรู้จักกับทำเลฮอตทั่วกรุง เพื่อเพิ่มความมั่นใจในการซื้อ-ขาย-เช่า

​
"Airbnb กับคอนโดมิเนียม: กฎหมายว่าอย่างไร?" อธิบายถึงประเด็นกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้เช่าคอนโดมิเนียมรายวันผ่านแพลตฟอร์มออนไลน์ต่างๆ  กรณีนิติบุคคลอาคารชุดต้องการห้ามการให้เช่าคอนโดมิเนียมรายวัน สามารถดำเนินการได้ดังนี้

1. ออกข้อบังคับอาคารชุด
นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจออกข้อบังคับอาคารชุดเพื่อควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์และรักษาความสงบเรียบร้อยภายในอาคารชุด โดยสามารถออกข้อบังคับที่จำกัดหรือห้ามการให้เช่าคอนโดมิเนียมรายวันได้
อย่างไรก็ตาม ข้อบังคับดังกล่าวจะต้องไม่ขัดต่อกฎหมายหรือระเบียบที่เกี่ยวข้อง และไม่กระทบสิทธิของผู้อาศัยโดยตรง  ตัวอย่างข้อบังคับที่นิติบุคคลสามารถออกได้ เช่น
กำหนดเวลาเข้า-ออกอาคารชุด: กำหนดเวลาเข้า-ออกอาคารชุดสำหรับบุคคลภายนอก เช่น ห้ามบุคคลภายนอกเข้า-ออกอาคารชุดในช่วงเวลาดึก หรือ กำหนดให้บุคคลภายนอกต้องแสดงบัตรประชาชนหรือบัตรผ่านเข้าอาคารชุดก่อนเข้า-ออก
จำกัดการใช้พื้นที่ส่วนกลาง: จำกัดการใช้พื้นที่ส่วนกลางของอาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส สวนสาธารณะ สำหรับผู้อาศัยและสมาชิกของผู้อาศัยเท่านั้น ห้ามบุคคลภายนอกเข้าใช้
กำหนดจำนวนผู้พักอาศัย: กำหนดจำนวนผู้พักอาศัยในแต่ละห้องชุด เช่น ห้ามมีผู้พักอาศัยเกินกว่าจำนวนที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน หรือ กำหนดให้ผู้อาศัยต้องแจ้งจำนวนผู้เข้าพักอาศัยให้กับนิติบุคคลทราบ

2. ดำเนินการตามกฎหมาย
กรณีพบผู้ฝ่าฝืนข้อบังคับอาคารชุด นิตบุคคลสามารถดำเนินการตามกฎหมายได้ดังนี้
แจ้งเตือน: แจ้งเตือนผู้ฝ่าฝืนให้ปฏิบัติตามข้อบังคับอาคารชุด
ระงับการใช้อาคารชุด: ระงับการใช้อาคารชุดทั้งหมดหรือบางส่วนของผู้ฝ่าฝืน เช่น ห้ามใช้พื้นที่ส่วนกลาง ห้ามจอดรถในอาคารชุด
ฟ้องร้องดำเนินคดี: ฟ้องร้องดำเนินคดีผู้ฝ่าฝืนต่อศาลแพ่งเพื่อเรียกร้องค่าเสียหาย หรือ ขอให้ศาลมีคำสั่งห้ามการกระทำดังกล่าว

3. ประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
นิติบุคคลสามารถประสานงานกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น สำนักงานเขต ตำรวจท้องถิ่น เพื่อขอความร่วมมือในการตรวจสอบและดำเนินการกับผู้ที่ให้เช่าคอนโดมิเนียมรายวันโดยไม่ได้รับอนุญาต

4. สร้างความเข้าใจกับผู้อาศัย
นิติบุคคลควรสร้างความเข้าใจกับผู้อาศัยเกี่ยวกับปัญหาการให้เช่าคอนโดมิเนียมรายวัน และ ชี้แจงถึงผลเสียที่อาจเกิดขึ้น เช่น ปัญหาด้านความปลอดภัย ความสงบเรียบร้อย  ความสะอาด  การเสื่อมสภาพของทรัพย์สินส่วนกลาง

5. พัฒนาระบบการควบคุมดูแล
นิติบุคคลควรพัฒนาระบบการควบคุมดูแลที่มีประสิทธิภาพ เช่น ติดตั้งกล้องวงจรปิด  จ้างพนักงานรักษาความปลอดภัย  กำหนดให้ผู้อาศัยแสดงบัตรประชาชนหรือบัตรผ่านเข้าอาคารชุดก่อนเข้า-ออก
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์