จงสรุปสาระสำคัญ ของ พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 ให้ที
สืบเนื่องด้วย พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้มีการตีพิมพ์ในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 6 มีนาคม 2551 ซึ่งจะมีผลบังคับไปแล้วก่อนหน้านี้ วันนับแต่ประกาศในราชกิจจานุเบกษาเป็นต้นไป ดังนั้น พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 นี้จึงมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 5 กรกฎาคม 2551 เป็นต้นไป โดยสาระสำคัญบางประการของ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่แก้ไขเพิ่มเติมขึ้นมาทำให้เราจำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจเนื้อหาใหม่ ๆ ที่มีการปรับแก้ดังต่อไปนี้ คำนิยาม มีการเพิ่มบทนิยาม ในพ.ร.บ.อาคารชุด – การประชุมใหญ่ หมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วม แล้วแต่กรณี – คณะกรรมการ หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด – กรรมการ หมายความว่า กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด – ผู้จัดการ หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด เอกสารประกอบการยื่นคำขอจดทะเบียนตามพ.ร.บ.อาคารชุด โดยผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารใดประสงค์จะจดทะเบียนที่ดินและอาคารนั้นให้เป็นอาคารชุด ให้ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่พร้อมหลักฐานและรายละเอียดดังต่อไปนี้ ดังนั้นการเพิ่มเติมในส่วนนี้เนื่องจากมีปัญหาในทางปฏิบัติหลายประการ เช่น เจ้าของโครงการนำพื้นที่โดยรอบอาคารไปแสวงหาประโยชน์ ทั้งนี้เนื่องจากเดิมในการขอจดทะเบียนอาคารชุดไม่มีบทบัญญัติใดบังคับถึงช่องทางเข้าออกอาคารจากทางสาธารณะ รวมทั้งกฎหมายก่อสร้างก็มิได้กำหนดไว้โดยชัดแจ้งแต่อย่างใด  การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ในกรณีที่ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคาร ทำการโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด และต้องส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดเก็บไว้อย่างน้อยหนึ่งชุด การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุดในส่วนที่เกี่ยวกับหลักฐานและรายละเอียดที่กำหนดไว้ในมาตรา 6 ข้อความหรือภาพที่โฆษณาจะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นพร้อมคำขอจดทะเบียน โดยต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางนอกจากที่บัญญัติไว้ในมาตรา 15 ให้ชัดเจน ให้ถือว่าข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด แล้วแต่กรณี หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางเป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด สัญญา 3 ฉบับ ที่ควรรู้ก่อนซื้อขายบ้าน-คอนโด การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด สัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุดระหว่างนั้นต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด โดยหากมีส่วนใดมิได้กระทำตามแบบเช่นว่านั้นแล้ว สัญญาส่วนนั้นจะไม่มีผลบังคับใช้ รู้จักสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดฯ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ให้อัตราส่วนในกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลางของเจ้าของร่วมเป็นไปตามอัตราส่วนระหว่างเนื้อที่ของห้องชุดแต่ละชุดกับเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะจดทะเบียน ทั้งนี้บทบัญญัติเดิมกำหนดอัตราส่วนดังกล่าวโดย อาศัยอัตราส่วนระหว่างราคาของห้องชุดแต่ละห้องชุดกับราคารวมของห้องชุดทั้งหมดในขณะจดทะเบียน  การประกอบการค้าในอาคารชุด การจัดพื้นที่ของอาคารชุดเพื่อประกอบการค้าต้องจัดระบบการเข้าออกในพื้นที่ดังกล่าวเป็นการเฉพาะ ไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม หนังสือยินยอมให้ใช้สถานที่กับการเช่าเพื่อเปิดร้าน-ออฟฟิศใหม่ การออกค่าใช้จ่ายส่วนรวมและค่าภาษีอากร รวมทั้งเงินเพิ่มในกรณีไม่ชำระเงินดังกล่าว กำหนดให้ผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารตามมาตรา 6 เป็นเจ้าของร่วมในห้องชุดที่ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่บุคคลใดบุคคลหนึ่ง และต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายสำหรับห้องชุดดังกล่าวนั้นด้วย หากเจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตรา 18 ในกำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 12% ต่อปี และหากค้างชำระตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกิน 20 ต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ ยกเลิกบทบัญญัติในส่วนที่เกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของบุคคลต่างด้าว ยกเลิกบทบัญญัติที่ให้คนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่า 49% ได้หากอาคารชุดอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเทศบาล หรือเขตราชการส่วนท้องถิ่นอื่นที่กำหนดในกฎกระทรวง และมีที่ดินที่ตั้งอาคารชุดรวมกับที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกันสำหรับเจ้าของร่วมทั้งหมดไม่เกินห้าไร่ ดังนั้นการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของบุคคลต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 นั้น จึงเป็นไปได้ในกรณีเดียวเท่านั้น คือ เมื่อรวมกันแล้วต้องถือกรรมสิทธิ์ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้น ในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุด นี่เป็นเพียงแค่ส่วนหนึ่งของบทสรุป เกี่ยวกับ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับใหม่) ที่ทุกคนจำเป็นต้องรู้ ถึงแม้ว่าเรื่องเหล่านี้จะดูเข้าใจยาก และเหมือนจะไกลตัวของเรามาก แต่จริง ๆ แล้วมันคือสิทธิที่เราพึงมี พึงรู้ และจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องทำความเข้าใจ ทั้งนี้เพื่อประโยชน์ของเราเอง แต่เรื่องที่จำเป็นต้องรู้ เกี่ยวกับ พ.ร.บ.อาคารชุด “ฉบับล่าสุด” ยังไม่จบแค่นี้ ยังมีพาร์ต 2 ให้ติดตามอ่านต่อได้ที่นี่ หากคุณมีข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อบ้าน อ่าน คู่มือซื้อขาย ที่สามารถเป็นตัวช่วยตอบได้ทุกคำถาม พร้อมบอกรายละเอียดการคำนวณสินเชื่อบ้าน ที่เหมาะสมกับคุณโดยเฉพาะมนุษย์เงินเดือน เพื่อให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น เรื่องข้างต้นเรียบเรียงโดย วัชระ วงศ์สง่า Content Writer ประจำเว็บไซต์ DDproperty.com หากมีคำถามเพิ่มเติมสามารถติดต่อได้ที่ kittikom@ddproperty.com 

​
สาระสำคัญบางประการของ พ.ร.บ.อาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ที่แก้ไขเพิ่มเติมขึ้นมาทำให้เราจำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจเนื้อหาใหม่ดังนี้
1.คำนิยาม มีการเพิ่มบทนิยาม ในพ.ร.บ.อาคารชุด
-การประชุมใหญ่ หมายความว่า การประชุมใหญ่สามัญหรือการประชุมใหญ่วิสามัญของเจ้าของร่วม
-คณะกรรมการ หมายความว่า คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
-กรรมการ หมายความว่า กรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
-ผู้จัดการ หมายความว่า ผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด
2.เอกสารประกอบการยื่นคำขอจดทะเบียนตามพ.ร.บ.อาคารชุด 
-โฉนดที่ดิน
-แผนผังอาคารชุด
-รายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด 
-อัตราส่วนที่เจ้าของห้องชุดแต่ละห้อง
-คำรับรองของผู้ยื่นคำขอว่าอาคารที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดนั้นปราศจากภาระผูกพัน
-ร่างข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด
-หลักฐานอื่นตามที่กำหนดในกฎกระทรวง
3.การโฆษณาขายห้องชุดในอาคารชุด
-ต้องเก็บสำเนาข้อความหรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวนที่นำออกโฆษณาแก่บุคคลทั่วไปไม่ว่าจะทำในรูปแบบใดไว้ในสถานที่ทำการจนกว่าจะมีการขายห้องชุดหมด หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดหรือแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายห้องชุด ให้ตีความไปในทางเป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อห้องชุด
4.การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด 
-ต้องทำตามแบบสัญญาที่รัฐมนตรีประกาศกำหนด ไม่เช่นนั้นจะถือว่าใช้ไม่ได้
5.อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง
6.การประกอบการค้าในอาคารชุด ต้องจัดระบบไม่ให้รบกวนผู้อยู่อาศัย
7.การออกค่าใช้จ่ายส่วนรวมและค่าภาษีอากร รวมทั้งเงินเพิ่มในกรณีไม่ชำระเงิน
8.ยกเลิกบทบัญญัติในส่วนที่เกี่ยวกับการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของบุคคลต่างด้าว
-ยกเลิกบทบัญญัติที่ให้คนต่างด้าวและหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่า 49% ได้
  แม้ว่าเรื่องเหล่านี้จะดูเข้าใจยาก และเหมือนจะไกลตัวของเรามาก แต่จริง ๆ แล้วมันคือสิทธิที่เราพึงมี พึงรู้ เพื่อประโยชน์ของเราเอง
ประมวลกฎหมายที่ดิน,กฎหมายอสังหาริมทรัพย์,กฎหมายภาษี