การจดทะเบียนโอนที่ดินโดยที่ผู้ขายยังไม่ได้รับชำระเงินค่าที่ดินครบถ้วน ทำให้เกิดปัญหาอย่างไร และสามารถแก้ไขได้อย่างไร
การจดทะเบียนโอนที่ดินโดยที่ผู้ขายยังไม่ได้รับชำระเงินค่าที่ดินครบถ้วน ทำให้เกิดปัญหาสำคัญ 2 ประการ ดังนี้

ปัญหาด้านกฎหมาย
ตามกฎหมายแล้ว การซื้อขายที่ดินเป็นสัญญาต่างตอบแทน หมายความว่า ทั้งสองฝ่ายต้องได้รับประโยชน์หรือได้รับผลตอบแทนจากการทำสัญญานั้น หากผู้ซื้อยังไม่ชำระเงินค่าที่ดินครบถ้วน แต่ได้จดทะเบียนโอนที่ดินไปแล้ว ถือว่าผู้ขายได้รับประโยชน์เพียงฝ่ายเดียว เท่ากับผู้ขายขายที่ดินแต่ไม่ได้เงิน หรือได้ไม่ครบถ้วน ซึ่งอาจทำให้ผู้ขายถูกฟ้องร้องดำเนินคดีในภายหลังได้

ศาลเคยมีคำพิพากษาในประเด็นนี้ว่า หากสัญญาซื้อขายที่ดินระบุว่า “ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เสร็จแล้ว” แสดงว่าผู้ขายยอมรับว่าผู้ซื้อได้ชำระเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้ผู้ขายแล้วในวันทำสัญญา การที่ผู้ขายนำพยานบุคคลมาสืบว่ายังไม่ได้รับชำระเงินครบถ้วนเป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในสัญญาต้องห้ามมิให้ศาลยอมรับฟัง แม้ผู้ขายจะนำเจ้าพนักงานที่ดินมาเป็นพยาน หากในสัญญาระบุว่าผู้ขายได้รับชำระเงินแล้ว เจ้าพนักงานที่ดินก็ต้องเบิกความไปตามสัญญาว่า ผู้ขายได้รับชำระเงินแล้ว แม้ว่าความจริงเจ้าพนักงานที่ดินจะรู้ว่ายังชำระเงินไม่หมดก็ตาม มิฉะนั้นเจ้าพนักงานที่ดินก็จะมีความผิด เมื่อทราบว่ายังไม่ชำระเงิน เหตุใดจึงจดทะเบียนโอนให้และยังระบุในสัญญาว่าผู้ขายได้รับชำระเงินแล้วเท่ากับ
ผู้ขายขายที่ดินแต่ไม่ได้เงิน หรือได้ไม่ครบถ้วน

ปัญหาด้านทรัพย์สิน
หากผู้ซื้อบิดพลิ้ว ไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ ผู้ขายอาจไม่สามารถบังคับให้ผู้ซื้อชำระเงินได้ เพราะที่ดินแปลงนั้นอาจถูกเจ้าหนี้อื่นบังคับชำระหนี้เอาไปก่อนได้ เนื่องจากที่ดินเป็นทรัพย์สินที่มีมูลค่าสูง เจ้าหนี้อื่นจึงมักใช้ที่ดินเป็นหลักประกันในการกู้ยืมเงิน

วิธีแก้ไข

หากผู้ขายยังไม่ได้รับชำระเงินค่าที่ดินครบถ้วน ควรแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกไว้ในสัญญา และขอจดทะเบียนบุริมสิทธิ คือสิทธิที่จะได้รับชำระหนี้ก่อนผู้อื่นในหนี้ส่วนนั้น เพื่อป้องกันมิให้เจ้าหนี้อื่นบังคับชำระหนี้เอาจากที่ดินแปลงนี้ก่อนผู้ขาย

นอกจากนี้ ผู้ขายควรระมัดระวังในการจัดทำสัญญาซื้อขายที่ดิน ควรอ่านสัญญาอย่างรอบคอบก่อนลงนาม และควรให้ทนายความตรวจสอบสัญญาให้ด้วย เพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบจากคู่สัญญา
กฎหมายซื้อขาย,กฎหมายทรัพย์สิน-กรรมสิทธิ์-ทรัพย์อิงสิทธิ