หลักกฎหมายลักษณะเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ มีอะไรบ้าง
หลักกฎหมายลักษณะเช่าทรัพย์และเช่าซื้อ

ประเด็นที่ ๑ หลักฐานการฟ้องคดี

๑. การเช่าสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ เช่น แพ กฎหมายเช่าทรัพย์ไม่มีกำหนดพิเศษไว้แต่อย่างใด

๒. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ ต้องอยู่ภายใต้มาตรา ๕๓๘
             มาตรา ๕๓๘  เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดว่า ๓ ปีขึ้นไปหรือกำหนดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง ๓ ปี
             หลักสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน ๓ ปี ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้ที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จึงจะฟ้องร้องกันได้
             ส่วนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกิน ๓ ปี หรือตลอดอายุผู้เช่าหรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ได้ปฏิบัติตามจะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง ๓ ปี แต่ต้องอยู่ภายใต้หลักประการแรกด้วย คือ “ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ”  ยกเว้น  สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า

ประเด็นที่ ๒ กรณีการเช่าเกิน ๓ ปี ไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ฟ้องบังคับได้เพียง ๓ ปี กรณีนี้สัญญาเช่าจะระงับสิ้น บอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรา ๕๖๖ ก่อนหรือไม่
ตัวอย่าง  เช่าที่ดิน ๖ ปี ทำหนังสือเช่ากันเอง ไม่จดทะเบียน ครบ ๓ ปี อย่างนี้ สัญญาเช่าระงับหรือไม่ หรือสัญญาเช่าฝ่าฝืนมาตรา ๕๓๘ ระยะเวลา ๓ ปี ถือเป็นการเช่ามีกำหนดระยะเวลาหรือไม่ ถ้าผู้เช่าครองทรัพย์ที่เช่าและผู้ให้เช่าไม่ทักท้วง ถือเป็นการเช่าไม่มีกำหนดระยะเวลาตามมาตรา ๕๗๐ กฎหมายให้สิทธิทั้ง ๒ ฝ่ายบอกเลิกสัญญาเช่าได้โดยต้องปฏิบัติตามมาตรา ๕๖๖ (ฎ.๑๓๖/๐๓)

การบอกเลิกสัญญาเช่า อาจมีหลายสาเหตุ ดังนี้

๑. กรณีผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าตามมาตรา ๕๖๐

๒. กรณีสัญญาเช่าไม่มีกำหนดเวลา สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ตามมาตรา ๕๖๖

๓. กรณีผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่าไปให้เช่าช่วง กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าจะบอกเลิกอย่างไรย่อมบอกเลิกได้ทันที
กฎหมายเช่าทรัพย์,กฎหมายเช่าซื้อ