การขัดกันระหว่างสิทธิของฝ่ายหนึ่งในการเลิกสัญญาและสิทธิของอีกฝ่ายในการเก็บค่าเช่าเป็นเหตุให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงอย่างไร?
หัวข้อ ข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปใดๆ อาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2298/2553 | เจาะหลัก สกัดฎีกา 5 ดาว เตรียมสอบ 3 สนาม อัพเดท ที่ ลอว์สยาม ดอทคอม

​[กลับหน้าหลัก : รวมบทความกฎหมายที่น่าสนใจ] คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2298/2553
ข้อตกลงในสัญญาสำเร็จรูปใดๆ อาจเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมได้ หากปรากฏว่าข้อตกลงนั้นมีผลทำให้ผู้กำหนดสัญญาสำเร็จรูปได้เปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเกินสมควร ทั้งนี้โดยคู่สัญญาในสัญญาสำเร็จรูปไม่จำต้องเป็นสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้าหรือวิชาชีพ
แบบพิมพ์สัญญาเช่าที่โจทก์เป็นผู้กำหนดขึ้นล่วงหน้าและโจทก์นำมาใช้กับผู้เช่าทุกคนจึงเป็นสัญญาสำเร็จรูป เมื่อไม่ปรากฏจากข้อนำสืบของจำเลยว่าข้อตกลงตามสัญญาเช่า ข้อ 8 เป็นการเอาเปรียบฝ่ายผู้เช่าเกินสมควรอย่างไร เพราะเหตุใด ลำพังเพียงการตกลงให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าที่จะบอกเลิกสัญญาได้แม้สัญญาเช่ายังไม่สิ้นสุดแต่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนไม่ต่ำกว่า 30 วันนั้น ยังไม่อาจถือได้ว่าเป็นข้อตกลงที่ทำให้ฝ่ายโจทก์ซึ่งเป็นผู้ให้เช่าได้เปรียบฝ่ายจำเลยซึ่งเป็นผู้เช่าเกินสมควร ข้อตกลงดังกล่าวจึงไม่ใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมตาม พ.ร.บ.ว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540

ตามสัญญาเช่าข้อ 8 ไม่มีลักษณะเป็นข้อความอันบังคับไว้ให้สัญญาเช่าเป็นผลหรือสิ้นผลต่อเมื่อมีเหตุการณ์อันไม่แน่นอนว่าจะเกิดขึ้นหรือไม่ในอนาคตตาม ป.พ.พ. มาตรา 182 แต่เป็นเรื่องของการตกลงให้สิทธิแก่คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งที่จะใช้สิทธิเลิกสัญญาได้ก่อนที่อายุสัญญาตามที่ตกลงกันไว้จะสิ้นสุด โดยคู่สัญญาฝ่ายนั้นต้องบอกกล่าวล่วงหน้าชั่วระยะเวลาหนึ่ง จึงไม่ใช่เงื่อนไขของสัญญาเช่า
โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยโดยอ้างเหตุว่า จำเลยกับ พ. หลอกลวงโจทก์จนหลงเชื่อเข้าทำสัญญาเช่ากับจำเลยขอให้เพิกถอนสัญญาเช่า ประการหนึ่ง กับโจทก์ได้บอกเลิกสัญญาเช่าแก่จำเลยโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่า ข้อ 8 ทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง อีกประการหนึ่ง สิทธิของโจทก์ทั้งสองประการแยกจากกันได้ไม่เป็นการขัดกัน แม้ข้อเท็จจริงจะรับฟังไม่ได้ว่าจำเลยหลอกลวงโจทก์ในการทำสัญญาเช่าก็หาเป็นการตัดสิทธิโจทก์ที่จะใช้สิทธิตามสัญญาเช่าข้อ 8 เพื่อเลิกสัญญาแก่จำเลยไม่

ข้อกฎหมายอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนที่ศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยเองได้นั้นต้องเป็นข้อกฎหมายที่ได้มาจากข้อเท็จจริงในการดำเนินกระบวนพิจารณาโดยชอบ เมื่อไม่ปรากฏจากคำฟ้องของโจทก์หรือคำให้การของจำเลยว่าจำเลยได้ชำระค่าทำสัญญาเช่าหรือเงินบำรุงวัดแก่โจทก์ก่อนมีการทำสัญญาเช่า เพื่อเป็นการตอบแทนการที่โจทก์ทำสัญญาเช่ากับจำเลย จึงเป็นข้อเท็จจริงที่เกิดจากพยานนอกเรื่องนอกประเด็นไม่เกี่ยวกับที่คู่ความมีหน้าที่นำสืบ ศาลไม่อาจรับฟังมาวินิจฉัยเป็นข้อกฎหมายตาม ป.วิ.พ. มาตรา 142 (5) ได้ เพราะเป็นข้อเท็จจริงที่ได้มาโดยไม่ชอบด้วยกระบวนพิจารณาต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 87
การขัดกันระหว่างสิทธิของฝ่ายหนึ่งในการเลิกสัญญาและสิทธิของอีกฝ่ายในการเก็บค่าเช่าสามารถทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงได้โดยมีสาเหตุต่างๆ ดังนี้:

1. การเกิดความไม่พอใจและความขัดแย้ง: เมื่อฝ่ายหนึ่งมีสิทธิในการยกเลิกสัญญาและอีกฝ่ายมีสิทธิในการเก็บค่าเช่าตามสัญญา การที่สองฝ่ายไม่ได้เข้าใจหรือมีความขัดแย้งกันเกี่ยวกับการใช้สิทธิอาจการขัดแย้งที่อาจส่งผลให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลง
2. การไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญา: หากมีการละเมิดเงื่อนไขในสัญญาเช่า เช่น การชำระค่าเช่าล่าช้าหรือการละเมิดเงื่อนไขอื่นๆ ฝ่ายหนึ่งอาจมีสิทธิในการยกเลิกสัญญา ในทางกลับกันฝ่ายอื่นๆ อาจมีสิทธิที่จะต้องการเก็บค่าเช่าตามสัญญา การขัดแย้งเช่นนี้อาจนำไปสู่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง
3. การมีเหตุสุดวิสัย: เหตุการณ์ที่อาจนำไปสู่การสิ้นสุดสัญญาเช่าอาจมีการขัดแย้งระหว่างสิทธิในการยกเลิกสัญญาและสิทธิในการเก็บค่าเช่า เช่น การทำลายทรัพย์สินหรือเหตุสุดวิสัยอื่นๆ ที่ทำให้ไม่สามารถใช้สิทธิในการเช่าได้
4. การใช้สิทธิในทางที่ไม่เหมาะสม: ฝ่ายหนึ่งอาจใช้สิทธิในการยกเลิกสัญญาอย่างไม่เหมาะสมหรือการละเมิดเงื่อนไขการยกเลิกสัญญา ทำให้ฝ่ายอื่นๆ มีสิทธิในการเรียกร้องค่าเสียหายหรือเงินชดเชย การเกิดขัดแย้งแบบนี้อาจนำไปสู่การสิ้นสุดสัญญาเช่า

ดังนั้น การขัดแย้งระหว่างสิทธิในการยกเลิกสัญญาและสิทธิในการเก็บค่าเช่าเป็นเหตุที่สามารถทำให้สัญญาเช่าสิ้นสุดลงได้โดยไม่ต้องตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่า และอาจจะต้องพิจารณาจากกรณีเฉพาะๆ ของการแยกแยะอำนาจในการตัดสินใจของศาลและการประยุกต์ใช้กฎหมายที่เกี่ยวข้องในการวินิจฉัยความขัดแย้งนั้นๆ อย่างเหมาะสมและยุติธรรม
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์,กฎหมายเช่าทรัพย์,กฎหมายนิติกรรม-สัญญา-ข้อสัญญาไม่เป็นธรรม