การจดทะเบียนสัญญาเช่าเป็นเวลาเกิน 3 ปี โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียม จะมีผลอย่างไรต่อสัญญาเช่า?
[กลับหน้าหลัก : รวมบทความกฎหมายที่น่าสนใจ] คำพิพากษาฎีกา 325/2554
แพ่ง   โมฆะกรรม  มาตรา 150
นิติกรรมอำพราง   มาตรา 155 คำพิพากษาฎีกา 325/2554
แพ่ง   โมฆะกรรม  มาตรา 150
นิติกรรมอำพราง   มาตรา 155 การที่โจทก์และจำเลยทั้งสองจดทะเบียนการเช่าเป็นเพียงเพื่อจะให้กำหนดเวลาเช่ามีผลบังคับตามกฎหมาย เนื่องจากการเช่าเป็นเวลาเกินกว่า 3 ปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 538 บังคับให้ต้องทำเป็นหนังสือและจะทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น แต่ในส่วนของค่าเช่านั้นให้ยึดถือตามสัญญาเช่า เอกสารหมาย จ. 11 ฉบับที่โจทก์และจำเลยได้ตกลงกันก่อนหน้านี้โดยจะไม่ยึดถือค่าเช่าตามสัญญาเอกสารหมาย จ. 13 ที่ได้จดทะเบียน ดังนั้น สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 13 ในส่วนของค่าเช่าเกิดจากการสมรู้จึงเป็นโมฆะ เป็นการทำขึ้นเพื่ออำพรางสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 11 จึงต้องบังคับตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 11 ซึ่งเป็นนิติกรรมที่ถูกอำพรางตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคสอง และเมื่อสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 13 ทำขึ้นเพื่อหลีกเลี่ยงไม่ชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมจึงขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชนเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 แต่ไม่กระทบถึงความสมบูรณ์ของสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 11 ที่ทำไว้ก่อนหน้านี้ ส่วนหนี้ค่าดอกเบี้ยของค่าเช่าที่ค้างชำระและหนี้ค่าบริหารโจทก์คิดจากค่าใช้จ่ายในการทวงถามให้ชำระหนี้ ถือว่าเป็นค่าเสียหายล่วงหน้าจึงเป็นเบี้ยปรับซึ่งหากสูงเกินส่วนศาลมีอำนาจที่จะลดลงได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 383 วรรคหนึ่ง หมายเหตุ
1. คดีนี้ มีการกล่าวถึงเอกสารหมาย จ. 11 และหมาย จ. 13 ในทางปฏิบัติขณะศาลออกนั่งพิจารณาคดีนี้ โจทก์ได้อ้างส่งเอกสารดังกล่าวประกอบพยานบุคคลของโจทก์ซึ่งศาลได้รับเข้าไว้ในสำนวน คำว่า จ. 11 หรือ จ. 13 จึงเป็นเอกสารที่โจทก์ได้ส่งเป็นพยายในชั้นพิจารณาจำนวน 11 ฉบับหรือ 13 ฉบับแล้วแต่กรณี
2. หากจำเลยเป็นผู้อ้างส่งเอกสารต่อศาล ศาลก็จะรับไว้และระบุว่าเป็นเอกสารของจำเลยที่อ้างส่งศาล จึงระบุว่า รับไว้หมาย ล. 1 ถึง ล. ...
3. เอกสารไม่ว่าของโจทก์หรือจำเลยที่อ้างส่งนี้ ปัจจุบันไม่ต้องเสียค่าอ้างแล้ว
4. คดีนี้ ศาลฎีกาอ้างเอกสารหมาย จ. 13 เป็นโมฆะ ตามมาตรา 150 นั่นหมายความว่า สัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้มีวัตถุประสงค์ขัดต่อความเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน
5. ในการวินิจฉัยเอกสารหมาย จ. 11 และ จ. 13 ในดคีนี้ ศาลกลับอ้างว่า เอกสารหมาย จ. 11 เป็นนิติกรรมที่ถูกอำพรางไว้ ตามมาตรา 155 วรรคสอง ดังนั้น เอกสารสัญญาเช่าที่จดทะเบียนไว้ตามหมาย จ. 13 น่าจะเป็นโมฆะ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคแรก เพราะเป็นการแสดงเจตนาลวง หมายเหตุ  อ้างอิง : ทบทวนหลักกฏหมายกับอาจารย์ประยุทธ
คดีนี้ศาลฎีกาได้วินิจฉัยว่า การจดทะเบียนสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 13 นั้น เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150 โดยมีเหตุผลดังต่อไปนี้:

1. ขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน:
การจดทะเบียนสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 13 นั้น มีวัตถุประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่า ซึ่งเป็นการกระทำที่ขัดต่อกฎหมายและหน้าที่ของบุคคลที่จะต้องปฏิบัติตามกฎหมาย การกระทำดังกล่าวย่อมส่งผลกระทบต่อความสงบเรียบร้อยของสังคมและขัดต่อศีลธรรมอันดีของประชาชน ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 13 นั้น เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150

2. เป็นการสมรู้กันเพื่อกระทำเล่ห์เหลี่ยม:
โจทก์และจำเลยทั้งสองได้ตกลงกันไว้ก่อนหน้านี้ว่า จะทำสัญญาเช่าเป็นสองฉบับ ฉบับแรกคือ สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 11 ซึ่งกำหนดค่าเช่าไว้ในราคาที่แท้จริง และฉบับที่สองคือ สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 13 ซึ่งจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่กำหนดค่าเช่าไว้ในราคาที่ต่ำกว่าความเป็นจริง
การกระทำดังกล่าวย่อมแสดงให้เห็นว่า โจทก์และจำเลยทั้งสองมีเจตนาที่จะหลีกเลี่ยงไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสัญญาเช่า ซึ่งเป็นการสมรู้กันเพื่อกระทำเล่ห์เหลี่ยม ศาลฎีกาจึงวินิจฉัยว่า สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 13 นั้น เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 150

3. ผลของการที่สัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 13 เป็นโมฆะ:
เมื่อสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 13 เป็นโมฆะแล้ว ผลก็คือ โจทก์และจำเลยต้องปฏิบัติตามสัญญาเช่าเอกสารหมาย จ. 11 ซึ่งเป็นสัญญาเช่าที่แท้จริง

4. บทเรียนที่ได้จากคดีนี้:
คดีนี้สอนให้เราทราบว่า การกระทำใดๆ ที่ขัดต่อกฎหมายหรือศีลธรรมอันดีของประชาชน ย่อมส่งผลเสียตามมา การจดทะเบียนสัญญาเช่าเป็นเวลาเกิน 3 ปี โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อหลีกเลี่ยงไม่ชำระค่าภาษีและค่าธรรมเนียมนั้น เป็นการกระทำที่ผิดกฎหมายและขัดต่อศีลธรรมอันดีของประชาชน
ดังนั้น บุคคลควรปฏิบัติตามกฎหมายและหน้าที่ของตนอย่างเคร่งครัด และไม่ควรกระทำการใดๆ ที่ขัดต่อศีลธรรมอันดีของประชาชน
กฎหมายนิติกรรม-สัญญา-ข้อสัญญาไม่เป็นธรรม