จงสรุปเรื่อง "สัญญาจะซื้อจะขายบ้าน ฎีกาที่ 368/2554" ให้หน่อยนะคะ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 368/2554****

ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านกึ่งรีสอร์ตริมน้ำหรู ทัศนียภาพสวยงาม จากบ้านมองเห็นลำน้ำ ภูเขาเป็นฉากหลัง ระหว่างก่อสร้างน้ำหลากเข้าท่วมโครงการ บริษัทเจ้าของโครงการผู้จะขายจึงทำคันดินสูง 4 เมตร กั้นริมน้ำตลอดแนว ผู้จะซื้อนั่งที่บ้านมองเห็นแต่คันดินไม่เห็นน้ำ ไม่มีทัศนียภาพที่ตกลงใจซื้อ จึงเกิดกรณีพิพาทกันขึ้น
จากข้อเท็จจริงย่อมเป็นเหตุผลให้เชื่อได้ว่า คุณโผงตัดสินใจทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมบ้านบริเวณริมน้ำแควน้อยทั้งที่ราคาสูงกว่าบริเวณอื่นในโครงการ เพราะคำนึงถึงคุณค่าทางทัศนียภาพของแม่น้ำแควน้อยเป็นสำคัญจริงดังที่คุณโผงนำสืบมา เมื่อบริษัทมาสร้างคันดินริมแม่น้ำสูงถึง 4 เมตร ย่อมเป็นเหตุให้ที่ดินมีทัศนียภาพด้อยลงกว่าขณะที่ตัดสินใจซื้อ
เมื่อบริษัทมีความจำเป็นต้องทำคันดินเช่นว่านี้แล้ว ย่อมเป็นเหตุให้บริษัทไม่สามารถโอนที่ดินพร้อมบ้านที่คุณโผงทำสัญญาจะซื้อจะขายจากบริษัท อันเป็นสัญญาต่างตอบแทนได้ตามสภาพที่เป็นที่ดินในทำเลดีที่สามารถมองไปยังแม่น้ำแควน้อยโดยสะดวก ไม่มีสิ่งใดบังการมองเห็นทัศนียภาพดังกล่าวตามเจตนาหรือวัตถุประสงค์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินนี้ ย่อมถือได้ว่า การทำคันดินขึ้นนี้เป็นกรณีที่ทำให้บริษัทไม่สามารถชำระหนี้ในการโอนและส่งมอบที่ดินตรงตามสภาพที่เป็นเจตนาสำคัญของคู่สัญญาในสัญญาจะซื้อจะขาย
ทั้งการที่บริษัททำคันดินริมแม่น้ำเพื่อป้องกันน้ำท่วม แม้จะเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดินโครงการนี้รวมทั้งคุณโผงด้วยก็ตาม แต่การซื้อที่ดินจัดสรรเช่นนี้ตามปกติธรรมดาผู้ซื้อย่อมประสงค์จะซื้อที่ดินที่ไม่มีปัญหาน้ำท่วมอยู่แล้ว เมื่อมีน้ำท่วมในภายหลังก็ย่อมเป็นหน้าที่ของบริษัทที่ต้องป้องกันเพื่อให้สภาพที่ดินที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายอยู่ในสภาพไม่ถูกน้ำท่วม เพื่อส่งมอบที่ดินแก่ลูกค้าในสภาพที่ดินเช่นว่าอันเป็นสภาพที่ต้องตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำกันไว้แต่เดิมอยู่แล้ว ไม่ใช่เหตุผลว่าทำคันดินป้องกันน้ำท่วมจะทำให้ที่ดินมีมูลค่าสูงขึ้นกว่าขณะทำสัญญา หรือถือว่าเป็นการชดเชยต่อการที่บริเวณที่ดินของคุณโผงด้อยคุณค่าจากการมองทัศนียภาพแม่น้ำแควน้อยได้ไม่สะดวก ไม่ตรงตามวัตถุประสงค์ในการทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินที่มีมาแต่แรกได้แต่อย่างใด
ดังนั้น การที่บริษัททำคันดินริมแม่น้ำแควน้อยแม้จะเป็นกรณีจำเป็นต้องกระทำก็ยังถือได้ว่า มีผลทำให้สภาพที่ดินของคุณโผงมีสภาพด้อยลงกว่าในขณะทำสัญญา อันถือได้ว่าเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่ตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกันโดยจะโทษคุณโผงผู้เป็นเจ้าหนี้ในสัญญาต่างตอบแทนไม่ได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 371 วรรคสอง
ดังนั้น คุณโผงจึงมีสิทธิเลือก 1)ที่จะเลิกสัญญา หรือ 2)เรียกให้บริษัทชำระหนี้โดยการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านมาตามสภาพที่เป็นอยู่โดยลดส่วนหนี้ค่าราคาที่ดินที่คุณโผงต้องชำระแก่บริษัทได้ เมื่อคุณโผงไม่ใช้สิทธิเลิกสัญญาจึงมีสิทธิเรียกให้บริษัทชำระหนี้ในการจดทะเบียนโอนที่ดินตามสภาพที่เป็นอยู่ในปัจจุบันโดยลดส่วนอันคุณโผงจะต้องชำระหนี้เงินค่าที่ดินแก่บริษัทได้
แม้ในสัญญาจะมีข้อตกลงส่วนหนึ่งว่าหากบริษัทปฏิบัติผิดสัญญา บริษัทตกลงจะคืนเงินที่ได้รับชำระไว้แล้วพร้อมดอกเบี้ยด้วย ก็เป็นเพียงทางเลือกหนึ่งเท่านั้น มิได้เป็นข้อสัญญาจำกัดหรือเป็นการสละสิทธิของคุณโผงในการเลือกใช้สิทธิตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 371 วรรคสอง แต่อย่างใด
ทั้งเมื่อบริษัทสร้างคันดินสูงถึง 4 เมตร บริษัทย่อมทราบได้เองว่า ย่อมเป็นสิ่งกำบังไม่ให้คุณโผงสามารถมองไปยังแม่น้ำโดยสะดวกดังที่เคยเป็นมาแต่เดิม โดยไม่จำต้องให้คุณโผงแจ้งหรือโต้แย้งแต่อย่างใด บริษัทย่อมไม่อาจเรียกให้คุณโผงชำระค่าที่ดินที่เหลือเต็มจำนวน การที่บริษัทเรียกให้คุณโผงไปรับจดทะเบียนโอนที่ดินและให้ชำระราคาที่เหลือเต็มจำนวนย่อมเป็นการที่เรียกให้คุณโผงชำระหนี้ตอบแทนโดยไม่ชอบ คุณโผงมีสิทธิปฏิเสธไม่ปฏิบัติตามได้ การที่คุณโผงยังไม่จดทะเบียนรับโอนที่ดินและชำระเงินแก่บริษัท จึงไม่ถือว่าเป็นการปฏิบัติผิดสัญญา บริษัทย่อมไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่คุณโผง แม้บริษัทบอกเลิกสัญญาแก่คุณโผงก็ไม่เป็นผลให้สัญญาเลิกกัน คุณโผงจึงมีสิทธิฟ้องบังคับให้บริษัทจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านแก่ตนได้ และบริษัทไม่มีสิทธิขับไล่คุณโผงออกจากที่ดินและเรียกค่าเสียหายจากคุณโผง
ศาลฎีกาเห็นพ้องกับศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาพิพากษายืน คุณโผงจึงจ่ายเพิ่มอีกเพียง 850,000 บาท แล้วบริษัทต้องไปจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านให้
ในคดีพิพากษาศาลฎีกาที่ 368/2554
ผู้ซื้อที่ดินได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้านบริเวณริมน้ำที่มีทัศนียภาพสวยงาม แต่ในกระบวนการก่อสร้างน้ำหลากที่เจ้าของโครงการต้องทำคันดินสูง 4 เมตรเพื่อป้องกันน้ำท่วม ทำให้มีความขัดแย้งเกิดขึ้นระหว่างบริษัทและผู้ซื้อ เนื่องจากคันดินทำให้มองเห็นแต่คันดินแทนที่จะมองเห็นทัศนียภาพที่ตกลงใจซื้อตามสัญญา

ศาลตรวจสอบว่าการที่บริษัททำคันดินนั้นส่งผลให้ที่ดินมีทัศนียภาพด้อยลง ซึ่งเป็นเหตุทำให้บริษัทไม่สามารถโอนที่ดินตามสภาพที่เป็นที่ดินในทำเลดีตามสัญญา และย้ำว่าการทำคันดินไม่ได้เพิ่มมูลค่าที่ดินหรือชดเชยความคาดหวังในทิศทางทางการมองทัศนียภาพ

จากนั้น ศาลสรุปว่า คู่สัญญามีสิทธิเลือกที่จะยกเลิกสัญญาหรือเรียกให้บริษัทชำระหนี้ โดยเมื่อผู้ซื้อเลือกไม่ยกเลิกสัญญา แต่เรียกให้บริษัทชำระหนี้ ศาลตีความว่าบริษัทต้องชำระเงินที่เหลือแก่ผู้ซื้อและต้องดำเนินการจดทะเบียนโอนที่ดินตามสภาพที่เป็นอยู่ โดยลดส่วนหนี้ค่าที่ดินที่ผู้ซื้อต้องชำระแก่บริษัท

อนึ่ง ศาลยืนยันว่าข้อตกลงในสัญญาที่บริษัทจะคืนเงินและดอกเบี้ยหากต้องการยกเลิกสัญญาเป็นเพียงทางเลือกเท่านั้น และไม่ส่งผลให้สัญญาเลิกกัน ดังนั้นผู้ซื้อยังคงสิทธิเรียกให้บริษัทจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้าน และไม่มีสิทธิในการขับไล่ออกหรือเรียกค่าเสียหายจากผู้ซื้อ

ในท้ายที่สุด ศาลต้องการให้บริษัทชำระเงินเพิ่ม 850,000 บาท และทำการจดทะเบียนโอนที่ดินและบ้านตามสภาพที่เป็นอยู่ ทั้งนี้ผู้ซื้อไม่ได้ยกฟ้องให้บริษัทชำระเงินตามสัญญาด้วย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์,ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งฯ(วิแพ่ง),ประมวลกฎหมายที่ดิน,กฎหมายอสังหาริมทรัพย์,กฎหมายซื้อขาย,คำพิพากษาศาลฎีกา