จงสรุปบทความ กฎหมายว่าด้วยภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์
ภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเรื่องสำคัญทุกคนต้องทำความเข้าใจให้ถูกต้องก่อนคิดจะขายบ้าน, คอนโด หรือที่ดิน เพราะภาษีประเภทนี้ที่ผู้ขายต้องจ่ายคือเงินก้อนใหญ่ที่จะหายไปจากกำไรของการขายอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น ผู้ขายจึงต้องทราบหลักเกณฑ์และขั้นตอนต่าง ๆ ในการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะอย่างถูกต้อง หากผู้ขายต้องเสียภาษี ก็จะสามารถทำได้อย่างถูกกฎหมายและไม่มีค่าปรับที่อาจเกิดขึ้นจากความละเลยหรือความไม่รู้ได้ในภายหลัง รู้จักกับภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภาษาอังกฤษคือ Specific Business Tax) เป็นภาษีประเภทหนึ่งในประมวลรัษฎากร ซึ่งมีธุรกิจหลายรูปแบบที่เข้าข่าย และหนึ่งในนั้นก็คือการขายอสังหาริมทรัพย์เพราะเป็นการค้าหรือการหากำไร แต่ทั้งนี้ก็ไม่ใช่ผู้ขายทุกคนที่จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี กฎหมายถือว่าไม่มีเจตนาในการทำการค้า จึงไม่ต้องเสียภาษี ขายอสังหาฯ แบบไหนไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ทางกฎหมายได้มีการกำหนดกรณียกเว้นอสังหาฯ ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้ด้วย มีอะไรบ้าง ดูได้ที่นี่  ขายอสังหาฯ แบบไหนไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
ทางกฎหมายได้มีการกำหนดกรณียกเว้นอสังหาฯ ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้ด้วย มีอะไรบ้าง ดูได้ที่นี่ ทางกฎหมายได้มีการกำหนดกรณียกเว้นอสังหาฯ ที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะไว้ด้วย มีอะไรบ้าง ดูได้ที่นี่ เสียภาษีธุรกิจเฉพาะที่ไหนและเมื่อไร โดยปกติแล้วผู้ขายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดิน แล้วสำนักงานที่ดินจะรวบรวมส่งให้กับกรมสรรพากรต่อไป ภาษีประเภทนี้นับเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องเตรียมไปในวันโอนกรรมสิทธิ์ แต่มีกรณีส่วนน้อยที่มีการขายโดยยังไม่โอนกรรมสิทธิ์หรือทำธุรกรรมกับสำนักงานที่ดิน ผู้ขายก็สามารถนำส่งภาษีได้ที่สำนักงานสรรพากรใกล้บ้านภายใน 3 วันนับจากวันที่ได้รับเงิน การคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ ในปัจจุบันอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องจ่ายคือร้อยละ 3.0 ของราคาประเมินหรือราคาขายตามแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่า และมีภาษีท้องถิ่นที่ต้องจ่ายพร้อมกันอีกร้อยละ 0.3 (ร้อยละ 10 ของมูลค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ) เพื่อให้ง่ายต่อการคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระ จึงรวมเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3.3 นั่นเอง โดยมีตัวอย่างการคำนวณดังนี้ ขายบ้านเดี่ยว 1 หลังในราคา 3,500,000 บาท (ราคาประเมิน 3,000,000 บาท) จะได้ 3,500,000 x ร้อยละ 3.3 = ภาษีที่ต้องเสีย 115,500 บาท ขายคอนโด 1 ห้องในราคา 1,900,000 บาท (ราคาประเมิน 2,000,000 บาท) จะได้ 2,000,000 x ร้อยละ 3.3 = ภาษีที่ต้องเสีย 66,000 บาท ขายที่ดิน 1 แปลงในราคา 12,000,000 บาท (ราคาประเมิน 10,000,000 บาท) จะได้ 12,000,000 x ร้อยละ 3.3 = ภาษีที่ต้องเสีย 396,000 บาท คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะทำอย่างไร
วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ เรื่องที่ทั้งคนขายและคนซื้อควรรู้  คำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะทำอย่างไร
วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ เรื่องที่ทั้งคนขายและคนซื้อควรรู้ วิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะ เรื่องที่ทั้งคนขายและคนซื้อควรรู้ ขั้นตอนการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 1. ผู้มีหน้าที่เสียภาษีต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภ.ธ. 40) ให้สำนักงานที่ดินพร้อมเอกสารอื่น ๆ ที่ต้องใช้โอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ แต่ในกรณีที่ยังไม่มีการโอน ผู้ขายต้องไปชำระภาษีเองที่สำนักงานสรรพากร 2. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารและเงื่อนไขการซื้อขายทั้งหมดว่า ผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายหรือไม่ หรือต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทนตามเงื่อนไขการครอบครอง 3. หากผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ผู้ขายต้องชำระภาษีพร้อมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นจากซื้อขายให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินทันที จึงจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้ โทษปรับของการไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ปัจจุบันยังไม่มีการกำหนดบทลงโทษเฉพาะเกี่ยวกับการจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากปกติผู้ขายต้องเสียภาษีต่อเจ้าหน้าที่ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่แล้ว แต่ในกรณีที่การซื้อขายเกิดขึ้นโดยไม่มีการโอน กฎหมายก็มีบทลงโทษทั่วไปเกี่ยวกับภาษีอากร ซึ่งระบุไว้ดังนี้ เมื่อเข้าใจถึงขั้นตอนและวิธีการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ผู้ขายก็สามารถเตรียมตัวจ่ายภาษีได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย หรือสามารถหาทางประหยัดภาษีได้ด้วยการถือครองบ้านหรือคอนโดให้นานเกินกำหนดเพื่อแสดงเจตนาว่า ไม่ได้ซื้อขายบ้าน คอนโด หรือที่ดินเพื่อการค้าหรือทำกำไร และสามารถคำนวณราคาขายและมูลค่าภาษีที่ต้องเสียก่อนลงประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างง่ายดายโดยไม่ขาดทุนเข้าเนื้อในภายหลัง
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax) จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จัดเป็นภาษีที่ผู้ขายต้องจ่ายประเภทหนึ่งในประมวลรัษฎากร ซึ่งมีธุรกิจหลายรูปแบบที่เข้าข่าย และหนึ่งในนั้นคือการขายอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะที่เป็นการค้าหรือการหากำไร โดยหากผู้ขายถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี กฎหมายจะถือว่าไม่มีเจตนาในการทำ จึงไม่ต้องเสียภาษี

ในการเสียภาษีประเภทนี้ ผู้ขายจะต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะจากการขายอสังหาริมทรัพย์ต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้รับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ จากนั้นสำนักงานที่ดินจะรวบรวมส่งให้กับกรมสรรพากรต่อไป แต่หากมีการขายโดยยังไม่โอนกรรมสิทธิ์หรือทำธุรกรรมกับสำนักงานที่ดิน ผู้ขายก็สามารถนำส่งภาษีได้ที่สำนักงานสรรพากรใกล้บ้านภายใน 3 วันนับจากวันที่ได้รับเงิน

สำหรับการคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะในปัจจุบัน มีอัตราที่ต้องจ่ายคือร้อยละ 3.0 ของราคาประเมินหรือราคาขายตามแต่ว่าราคาใดจะสูงกว่า และมีภาษีท้องถิ่นที่ต้องจ่ายพร้อมกันอีกร้อยละ 0.3 (ร้อยละ 10 ของมูลค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ) เพื่อให้ง่ายต่อการคำนวณจำนวนเงินที่ต้องชำระ จึงรวมเป็นภาษีธุรกิจเฉพาะอัตราร้อยละ 3.3

ขั้นตอนในการเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
1) ผู้มีหน้าที่เสียภาษีต้องยื่นแบบแสดงรายการภาษีธุรกิจเฉพาะ (ภ.ธ. 40) ให้สำนักงานที่ดินพร้อมเอกสารอื่นๆ ที่ต้องใช้ในการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นกรณีที่ยังไม่มีการโอน ผู้ขายต้องไปชำระภาษีเองที่สำนักงานสรรพากร
2) เจ้าหน้าที่ตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารและเงื่อนไขการซื้อขายทั้งหมดว่า เข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายหรือไม่ หรือต้องเสียค่าอากรแสตมป์แทนตามเงื่อนไขการครอบครอง
3) หากผู้ขายเข้าข่ายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องชำระภาษีพร้อมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าธรรมเนียมอื่นๆ ที่เกิดขึ้นจากซื้อขาย ให้เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินทันที จึงจะดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ได้
3.ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์,18.กฎหมายภาษี,16.กฎหมายอสังหาริมทรัพย์