จงสรุป การผ่อนคลายมาตรการ LTV ของ ธปท. ให้ที
มาตรการ LTV (ย่อมาจาก Loan-to-value) หรือมาตรการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นมาตรการสำคัญมาตรการหนึ่งในการดูแลเสถียรภาพระบบการเงินของประเทศของ ธปท. สาระสำคัญของการผ่อนคลายมาตรการในครั้งนี้ คือการลดข้อกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปทุกสัญญา จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% ปรับเป็นวางเงินดาวน์ได้ต่ำสุดถึง 0% หรืออีกนัยหนึ่งคือ กู้ได้สูงสุดเท่ากับมูลค่าที่อยู่อาศัย เป็นการชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565 ทั้งหมดนี้เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคเศรษฐกิจสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก รวมแล้วเกือบร้อยละ 10 ของ GDP และมีการจ้างงานรวมเกือบ 3 ล้านคน สาระสำคัญของการผ่อนคลายมาตรการในครั้งนี้ คือการลดข้อกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปทุกสัญญา จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% ปรับเป็นวางเงินดาวน์ได้ต่ำสุดถึง 0% หรืออีกนัยหนึ่งคือ กู้ได้สูงสุดเท่ากับมูลค่าที่อยู่อาศัย เป็นการชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565 ทั้งหมดนี้เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคเศรษฐกิจสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก รวมแล้วเกือบร้อยละ 10 ของ GDP และมีการจ้างงานรวมเกือบ 3 ล้านคน มองย้อนกลับไปปี 2562 หากในปีนั้น ธปท. ไม่นำมาตรการ LTV ออกมาใช้ มีความเป็นไปได้สูงที่สถานการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปัจจุบันจะไม่ต่างจากจีนที่กำลังเผชิญกับภาวะฟองสบู่แตกมากนัก โดยในช่วงปี 2560-2561 ธปท. เห็นการเร่งตัวขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ การเปิดตัวโครงการใหม่ สัดส่วนของการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ไม่ต้องวางเงินดาวน์ การกู้ได้มากกว่าราคาที่อยู่อาศัย และการกู้ในปีเดียวกันหลายสัญญา ซึ่งรวมๆ กันแล้วค่อนข้างชัดเจนว่าเป็นสัญญาณเริ่มต้นของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ มองย้อนกลับไปปี 2562 หากในปีนั้น ธปท. ไม่นำมาตรการ LTV ออกมาใช้ มีความเป็นไปได้สูงที่สถานการณ์ในภาคอสังหาริมทรัพย์ของไทยในปัจจุบันจะไม่ต่างจากจีนที่กำลังเผชิญกับภาวะฟองสบู่แตกมากนัก โดยในช่วงปี 2560-2561 ธปท. เห็นการเร่งตัวขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ การเปิดตัวโครงการใหม่ สัดส่วนของการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ไม่ต้องวางเงินดาวน์ การกู้ได้มากกว่าราคาที่อยู่อาศัย และการกู้ในปีเดียวกันหลายสัญญา ซึ่งรวมๆ กันแล้วค่อนข้างชัดเจนว่าเป็นสัญญาณเริ่มต้นของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ การตัดไฟตั้งแต่ต้นลมทำให้ผู้ประกอบการไทยชะลอการขยายธุรกิจก่อนจะเกิดวิกฤตโควิด (หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลหดตัวเกือบร้อยละ 20 ในปี 2562 จากมาตรการ LTV และการชะลอตัวของเศรษฐกิจจากสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ) รวมถึงมีความระมัดระวังในการกู้ยืม ทำให้เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวจากการระบาดของโควิด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของไทยไม่มีปัญหาหนี้สินเกินตัวแบบเดียวกับ Evergrande และบริษัทอสังหาริมทรัพย์อีกหลายบริษัทในจีน การตัดไฟตั้งแต่ต้นลมทำให้ผู้ประกอบการไทยชะลอการขยายธุรกิจก่อนจะเกิดวิกฤตโควิด (หน่วยที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลหดตัวเกือบร้อยละ 20 ในปี 2562 จากมาตรการ LTV และการชะลอตัวของเศรษฐกิจจากสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ) รวมถึงมีความระมัดระวังในการกู้ยืม ทำให้เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวจากการระบาดของโควิด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของไทยไม่มีปัญหาหนี้สินเกินตัวแบบเดียวกับ Evergrande และบริษัทอสังหาริมทรัพย์อีกหลายบริษัทในจีน หากจะมีความเสี่ยงที่คล้ายกับ Evergrande อยู่บ้างอาจจะเป็นในส่วนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่มีการออกหุ้นกู้ที่ไม่มีการจัดอันดับจำนวนมาก คล้ายกับหุ้นกู้ Evergrande ที่ให้ดอกเบี้ยสูงเพื่อดึงดูดนักลงทุน เพราะมีอันดับต่ำกว่าระดับที่ลงทุนได้ (Non-Investment Grade) อย่างไรก็ดี บริษัทเหล่านี้ต่างจาก Evergrande เพราะมีขนาดไม่ใหญ่พอที่จะส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงิน ประกอบกับการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้น่าจะช่วยลดความเสี่ยงที่บริษัทเหล่านี้จะผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ได้บ้างไม่มากก็น้อย หากจะมีความเสี่ยงที่คล้ายกับ Evergrande อยู่บ้างอาจจะเป็นในส่วนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่มีการออกหุ้นกู้ที่ไม่มีการจัดอันดับจำนวนมาก คล้ายกับหุ้นกู้ Evergrande ที่ให้ดอกเบี้ยสูงเพื่อดึงดูดนักลงทุน เพราะมีอันดับต่ำกว่าระดับที่ลงทุนได้ (Non-Investment Grade) อย่างไรก็ดี บริษัทเหล่านี้ต่างจาก Evergrande เพราะมีขนาดไม่ใหญ่พอที่จะส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงิน ประกอบกับการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้น่าจะช่วยลดความเสี่ยงที่บริษัทเหล่านี้จะผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ได้บ้างไม่มากก็น้อย คำถามสำคัญคือ ธปท. ไม่กังวลกับการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วหรือ จึงได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV ในยามที่หลายฝ่ายฟันธงว่าเศรษฐกิจไทยได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 3 คำตอบสั้นๆ คือ แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวแล้ว แต่การฟื้นตัวยังเปราะบาง และยังมีความไม่แน่นอน อีกทั้งสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อภายใต้ภาวะแบบนี้ ประโยชน์ที่จะได้จากการกระตุ้นเศรษฐกิจสูงกว่าความเสี่ยงที่จะเกิดจากการเก็งกำไรในวงกว้าง ซึ่งมีน้อยมาก อีกทั้งการผ่อนคลายครั้งนี้มีระยะเวลาเพียงชั่วคราว โดยมีกำหนดสิ้นสุด ณ สิ้นปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่คาดการณ์ระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมยังต่ำกว่าระดับเดียวกับก่อนเกิดการระบาดของโควิด คำถามสำคัญคือ ธปท. ไม่กังวลกับการเก็งกำไรในภาคอสังหาริมทรัพย์แล้วหรือ จึงได้ผ่อนคลายมาตรการ LTV ในยามที่หลายฝ่ายฟันธงว่าเศรษฐกิจไทยได้ผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 3 คำตอบสั้นๆ คือ แม้เศรษฐกิจจะฟื้นตัวแล้ว แต่การฟื้นตัวยังเปราะบาง และยังมีความไม่แน่นอน อีกทั้งสถาบันการเงินมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อภายใต้ภาวะแบบนี้ ประโยชน์ที่จะได้จากการกระตุ้นเศรษฐกิจสูงกว่าความเสี่ยงที่จะเกิดจากการเก็งกำไรในวงกว้าง ซึ่งมีน้อยมาก อีกทั้งการผ่อนคลายครั้งนี้มีระยะเวลาเพียงชั่วคราว โดยมีกำหนดสิ้นสุด ณ สิ้นปี 2565 ซึ่งเป็นช่วงที่คาดการณ์ระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมยังต่ำกว่าระดับเดียวกับก่อนเกิดการระบาดของโควิด คำถามถัดมาคือ ถ้า ธปท. เห็นว่าโควิดทำให้การเก็งกำไรมีน้อยมาก ทำไม ธปท. ไม่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ก่อนหน้านี้เหมือนกับในหลายๆ ประเทศที่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ในช่วงปี 2563 หรือต้นปี 2564 หลักๆ คือวัตถุประสงค์ของการผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้ไม่ได้ทำเพื่อดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้าไม่เกิดการระบาดรอบเดือนเมษายน เราคงไม่เห็นการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในไทย คำถามถัดมาคือ ถ้า ธปท. เห็นว่าโควิดทำให้การเก็งกำไรมีน้อยมาก ทำไม ธปท. ไม่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ก่อนหน้านี้เหมือนกับในหลายๆ ประเทศที่ผ่อนคลายมาตรการ LTV ในช่วงปี 2563 หรือต้นปี 2564 หลักๆ คือวัตถุประสงค์ของการผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้ไม่ได้ทำเพื่อดูแลภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งถ้าไม่เกิดการระบาดรอบเดือนเมษายน เราคงไม่เห็นการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในไทย ก่อนที่จะเกิดการระบาดรอบเดือนเมษายน หลายสำนักมองว่าเศรษฐกิจไทยปีนี้จะขยายตัวได้ประมาณร้อยละ 3 บวกลบ และไม่มีใครคาดว่าเศรษฐกิจไทยจะมีแนวโน้มกลับมาติดลบอีกครั้งในไตรมาส 3 ของปีนี้ โดย ณ เดือนมีนาคม 2564 ธปท. คาดการณ์เศรษฐกิจไทยขยายตัวร้อยละ 3.0 ในปีนี้ และร้อยละ 4.7 ในปีหน้า จึงแทบจะไม่มีความจำเป็นที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม ก่อนที่จะเกิดการระบาดรอบเดือนเมษายน หลายสำนักมองว่าเศรษฐกิจไทยปีนี้จะขยายตัวได้ประมาณร้อยละ 3 บวกลบ และไม่มีใครคาดว่าเศรษฐกิจไทยจะมีแนวโน้มกลับมาติดลบอีกครั้งในไตรมาส 3 ของปีนี้ โดย ณ เดือนมีนาคม 2564 ธปท. คาดการณ์เศรษฐกิจไทยขยายตัวร้อยละ 3.0 ในปีนี้ และร้อยละ 4.7 ในปีหน้า จึงแทบจะไม่มีความจำเป็นที่จะกระตุ้นเศรษฐกิจเพิ่มเติม การระบาดของโควิดรอบเดือนเมษายนนำไปสู่การปรับมุมมองต่อเศรษฐกิจไทยของทุกฝ่ายอย่างมีนัย รวมถึง ธปท. ที่ปรับลดคาดการณ์เศรษฐกิจของปีนี้ลงเหลือร้อยละ 1.8 ในรอบประมาณการเดือนมิถุนายน และร้อยละ 0.7 ในรอบประมาณการเดือนกันยายนตามลำดับ นำไปสู่การเร่งออกมาตรการสินเชื่อฟื้นฟูและมาตรการโครงการพักทรัพย์พักหนี้ (19 เมษายน) มาตรการพักชำระหนี้ 2 เดือน (15 กรกฎาคม) มาตรการเพื่อช่วยเหลือลูกหนี้เพิ่มเติม (20 สิงหาคม) และล่าสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV (20 ตุลาคม) การระบาดของโควิดรอบเดือนเมษายนนำไปสู่การปรับมุมมองต่อเศรษฐกิจไทยของทุกฝ่ายอย่างมีนัย รวมถึง ธปท. ที่ปรับลดคาดการณ์เศรษฐกิจของปีนี้ลงเหลือร้อยละ 1.8 ในรอบประมาณการเดือนมิถุนายน และร้อยละ 0.7 ในรอบประมาณการเดือนกันยายนตามลำดับ นำไปสู่การเร่งออกมาตรการสินเชื่อฟื้นฟูและมาตรการโครงการพักทรัพย์พักหนี้ (19 เมษายน) มาตรการพักชำระหนี้ 2 เดือน (15 กรกฎาคม) มาตรการเพื่อช่วยเหลือลูกหนี้เพิ่มเติม (20 สิงหาคม) และล่าสุดการผ่อนคลายมาตรการ LTV (20 ตุลาคม) จากการประเมินเบื้องต้น คาดว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้จะช่วยกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งที่อยู่อาศัยมือหนึ่งและที่อยู่อาศัยมือสองเพิ่มขึ้นได้ประมาณ 4-5.6 หมื่นล้านบาทต่อปี หรือประมาณร้อยละ 5-7 ของคาดการณ์มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในปี 2564 ที่ 8 แสนล้านบาท ยอดนี้ยังไม่รวมการซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท (ร้อยละ 2.2 ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ แต่คิดเป็นร้อยละ 16.6 ของมูลค่าโอนในปี 2563) ซึ่งกว่าครึ่งไม่ได้อาศัยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
มาตรการ LTV (ย่อมาจาก Loan-to-value) หรือมาตรการกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นมาตรการสำคัญมาตรการหนึ่งในการดูแลเสถียรภาพระบบการเงินของประเทศของ ธปท. เมื่อ ธปท. มีมาตรการผ่อนคลาย LTV ส่งผลอย่างไรบ้าง
1. การลดข้อกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ตั้งแต่สัญญาที่ 2 ขึ้นไป และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาทขึ้นไปทุกสัญญา จากเดิมที่ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10-30% ปรับเป็นวางเงินดาวน์ได้ต่ำสุดถึง 0% หรืออีกนัยหนึ่งคือ กู้ได้สูงสุดเท่ากับมูลค่าที่อยู่อาศัย เป็นการชั่วคราวถึงสิ้นปี 2565 ทั้งหมดนี้เพื่อเป็นการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นภาคเศรษฐกิจสำคัญและมีธุรกิจเกี่ยวเนื่องเป็นจำนวนมาก รวมแล้วเกือบร้อยละ 10 ของ GDP และมีการจ้างงานรวมเกือบ 3 ล้านคน
2.การตัดไฟตั้งแต่ต้นลมทำให้ผู้ประกอบการไทยชะลอการขยายธุรกิจก่อนจะเกิดวิกฤตโควิด รวมถึงมีความระมัดระวังในการกู้ยืม ทำให้เมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์หดตัวจากการระบาดของโควิด บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ของไทยไม่มีปัญหาหนี้สินเกินตัวแบบเดียวกับ Evergrande และบริษัทอสังหาริมทรัพย์อีกหลายบริษัทในจีน
3.บริษัทอสังหาริมทรัพย์ขนาดกลางที่มีการออกหุ้นกู้ที่ไม่มีการจัดอันดับจำนวนมาก คล้ายกับหุ้นกู้ Evergrande ที่ให้ดอกเบี้ยสูงเพื่อดึงดูดนักลงทุน เพราะมีอันดับต่ำกว่าระดับที่ลงทุนได้ (Non-Investment Grade) ซึ่งบริษัทเหล่านี้ต่างจาก Evergrande เพราะมีขนาดไม่ใหญ่พอที่จะส่งผลกระทบต่อเสถียรภาพของระบบการเงิน ประกอบกับการผ่อนคลายมาตรการ LTV ในครั้งนี้น่าจะช่วยลดความเสี่ยงที่บริษัทเหล่านี้จะผิดนัดชำระหนี้หุ้นกู้ได้บ้างไม่มากก็น้อย
 ซึ่งจากการประเมินเบื้องต้น คาดว่าการผ่อนคลายมาตรการ LTV ครั้งนี้จะช่วยกระตุ้นยอดขายที่อยู่อาศัยทั้งมือหนึ่งและมือสองเพิ่มขึ้นได้ประมาณ 4-5.6 หมื่นล้านบาทต่อปี หรือประมาณร้อยละ 5-7 ของคาดการณ์มูลค่าการโอนที่อยู่อาศัยในปี 2564 ที่ 8 แสนล้านบาท ยอดนี้ยังไม่รวมการซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินสด โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคามากกว่า 10 ล้านบาท (ร้อยละ 2.2 ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ แต่คิดเป็นร้อยละ 16.6 ของมูลค่าโอนในปี 2563) ซึ่งกว่าครึ่งไม่ได้อาศัยสินเชื่อจากสถาบันการเงิน
1.สถาบันการเงิน,10.กฎหมายการเงิน,7.การจัดการการเงินส่วนบุคคล