เขียนย่อหน้าเกี่ยวกับ เหตุผลที่คนไม่เล่นหุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
เหตุผลที่คนไม่เล่นหุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ มีอยู่ 3 ข้อด้วยกัน ข้อแรก คือ เป็นกิจการที่ไม่สามารถมีความได้เปรียบที่ยั่งยืน ผู้เล่นทุกรายจะสามารถแสวงหามาได้ แม้ว่าจะเข้ามาเล่นได้ไม่นาน จะเกิดขึ้นส่วนใหญ่โดยเฉพาะหุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำบ้านขาย ข้อที่ 2 คือ เป็นธุรกิจที่คนไม่ซื้อซ้ำ จะไม่ซื้ออีกเป็นเวลาสิบปี มีการลูกค้าใหม่ทุกปี  ทำเลที่ตั้งเปลี่ยนไปเรื่อย ๆ อัตราดอกเบี้ยในการกู้เงินมีผลต่อความสามารถในการซื้อบ้านของลูกค้า และข้อสุดท้าย คือ มักจะมีวงจรของความเฟื่องฟูและการตกต่ำที่รุนแรง ซึ่งจะเกิดขึ้นบ่อยตามสภาวะเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่ผันแปรในอดีต

บทเรียนจากย่อหน้านี้

เหตุผลที่คนไม่เล่นหุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ข้อแรก  หุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะที่ทำบ้านขายนั้น  โดยธรรมชาติมักจะเป็นกิจการที่ไม่สามารถจะมีความได้เปรียบที่ยั่งยืน  แทบทุกปัจจัยในการแข่งขันนั้นผู้เล่นทุกรายสามารถแสวงหามาได้แม้ว่าจะเข้ามาเล่นไม่นาน  ตัวอย่างเช่น  ปัจจัยในการแข่งขันที่สำคัญมากที่สุดเช่นเรื่องของทำเลที่ตั้งนั้น  ทุกบริษัทสามารถหาซื้อมาได้ด้วยราคาต้นทุนเท่า ๆ  กัน  ไม่มีใครผูกขาดทำเลดี ๆ  ได้คนเดียว  เรื่องของการออกแบบบ้านหรือคอนโดเองนั้น  ทุกบริษัทสามารถจ้างสถาปนิกที่เก่งกาจมีความสามารถได้เท่า ๆ  กันและก็ต้องจ่ายค่าจ้างเท่า ๆ  กัน  ไม่มีใครออกแบบได้เก่งกว่าใคร  เรื่องของการผลิตหรือการก่อสร้างเองนั้น  แทบทุกบริษัทก็จ้างคนภายนอกมาก่อสร้าง  ดังนั้น  ไม่มีใครได้เปรียบทางด้านต้นทุน  ในบางครั้งบางบริษัทก็ลงทุนสร้างบ้านเองด้วยเทคโนโลยีที่เป็น  “พรีแฟ็บ”  ผลิตชิ้นส่วนเช่นโครงบ้านและฝาผนังจากโรงงานทำให้สามารถลดต้นทุนและเวลาก่อสร้างได้  แต่นี่ก็มักจะเป็นการได้เปรียบแค่ชั่วคราว  เพราะหลังจากนั้น  ถ้ามันดี  คู่แข่งหรือคนอื่นก็ทำตามได้เสมอ  บางบริษัทเคยพยายามสร้างความสามารถในการแข่งขันผ่านบริการหลังการขายหรือคุณภาพของการสร้างบ้านที่ “เหนือกว่า”  แต่นี่ก็เช่นเดียวกัน  คู่แข่งทำตามได้ไม่ยาก  นอกจากนั้น  ปัจจัยเรื่องเหล่านี้ก็อาจจะมีน้ำหนักให้คนซื้อบ้านไม่มากพอที่จะทำให้เกิดบริษัทที่เหนือกว่าบริษัทอื่น  ดังนั้น  ในธุรกิจนี้  เราจึงมักจะไม่เห็น  “ผู้ชนะ” อย่างถาวรจริง ๆ  ทุกคน  “เสมอ” กัน ไม่มีซุปเปอร์คอมพานีหรือบริษัทที่  “สุดยอด”

ข้อสอง  ธุรกิจพัฒนาบ้านขายนั้น  เป็นธุรกิจที่คนไม่ซื้อซ้ำ  ซื้อไปแล้วส่วนใหญ่ก็จะไม่ซื้ออีกเป็นเวลาสิบ ๆ  ปีหรือตลอดไป  บริษัทต้องหา “ลูกค้าใหม่” ทั้งหมดทุกปี  นอกจากนั้นทำเลที่ตั้งของโครงการก็เปลี่ยนไปเรื่อย ๆ  ซึ่งบางทีบริษัทก็ไม่รู้เหมือนกันว่าจะมีลูกค้ามากน้อยแค่ไหน  และอีกประเด็นหนึ่งก็คือเรื่องของอัตราดอกเบี้ยการกู้เงินที่มีผลอย่างสูงต่อความสามารถในการซื้อบ้านของลูกค้า  ทั้งหมดนี้ทำให้การคาดการณ์ในเรื่องของผลประกอบการทำได้ไม่แม่นยำ  ทำให้นักลงทุนมีความเสี่ยงสูงกว่าการลงทุนในธุรกิจอื่นที่ขายสินค้าให้กับบุคคลทั่วไปที่สามารถคาดการณ์ยอดขายได้ดีกว่าเพราะลูกค้ามักจะซื้อซ้ำและการตัดสินใจซื้อขึ้นอยู่กับปัจจัยน้อยอย่างเช่นขึ้นอยู่กับรายได้ของตนเป็นหลัก  เป็นต้น  ผลก็คือ  หุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายให้กับบุคคลธรรมดามักจะต้องถูก  Discount หรือให้มูลค่าลดลงเพื่อชดเชยกับความเสี่ยงที่มากกว่า

ข้อสุดท้าย  ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้น  มักจะมี Cycle หรือวงจรของความเฟื่องฟูและการตกต่ำที่รุนแรง  ซึ่งบ่อยครั้งก็เกิดขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจและอัตราดอกเบี้ยที่มักจะมีความผันแปรไปเรื่อย ๆ  ในอดีตเองนั้น  มีการพูดกันว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์นั้นมักจะเกิดวิกฤติแทบจะ  “ทุก 7 ปี” เหตุผลอาจจะเป็นเพราะว่าในอดีตนั้น  อัตราดอกเบี้ยก็มักจะขึ้น ๆ  ลง ๆ ไม่ได้นิ่งมายาวนานเหมือนในปัจจุบัน   ภาวะเศรษฐกิจเองก็ขึ้นลงแรงเช่นเดียวกับอัตราเงินเฟ้อ  การจ้างงาน  การลงทุน  การเติบโตของจำนวนแรงงานและคนชั้นกลางที่เข้ามาอาศัยอยู่ในเมืองซึ่งส่งผลต่อความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นต้น  ทั้งหมดนี้ทำให้คนที่ลงทุนในหุ้นพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ “กลัว” และมักจะไม่กล้าให้ Value หรือมูลค่าหุ้นที่สูง  และนั่นทำให้หุ้นอสังหาริมทรัพย์ประเภทสร้างบ้านขายมีราคาที่ถูกมากแทบจะเรียกว่าถูกที่สุดในหุ้นกลุ่มหลัก ๆ  ในตลาดหลักทรัพย์ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
ความรู้ทางการเงิน