ถาม: ตามฎีกาที่ 515/2525 กรณีจำเลยรื้อเรือนที่จำนองขายฝากแล้วสร้างเรือนหลังใหม่ โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยออกจากเรือนหลังใหม่หรือไม่?
[กลับหน้าหลัก : รวมบทความกฎหมายที่น่าสนใจ] ฎีกาที่ 515/2525
จำเลยขายฝากเรือนเลขที่ 126 แก่โจทก์เป็นเงิน18,000 บาท กำหนดเวลา 1 ปี 6 เดือน ระหว่างอายุสัญญาจำเลยรื้อเรือนหลังที่ทำสัญญาขายฝากแก่โจทก์ แล้วสร้างเป็นเรือนหลังใหม่ในที่เดิม โดยใช้ไม้บางส่วนของเรือนหลังเดิม จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนการขายฝาก ดังนี้ วัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาขายฝากระหว่างโจทก์จำเลยคือเรือนเลขที่ 126 ซึ่งปรากฏว่าจำเลยรื้อไปแล้วและจำเลยได้สร้างเรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาท แม้จะใช้ไม้ของเรือนหลังเดิมบางส่วนมาปลูกสร้างและคงใช้บ้านเลขที่ 126 ก็ตาม ก็ถือได้ว่าเรือนหลังเดิมซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามสัญญาขายฝากและเป็นวัตถุแห่งหนี้นั้นได้สิ้นสภาพไปแล้ว เรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาทย่อมไม่ตกอยู่ในบังคับของสัญญาขายฝาก โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยคงมีแต่อำนาจที่จะว่ากล่าวแก่จำเลยในกรณีที่จำเลยรื้อเรือนหลังเดิม อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ ตามสัญญาขายฝากเท่านั้น ฎีกาที่ 515/2525
จำเลยขายฝากเรือนเลขที่ 126 แก่โจทก์เป็นเงิน18,000 บาท กำหนดเวลา 1 ปี 6 เดือน ระหว่างอายุสัญญาจำเลยรื้อเรือนหลังที่ทำสัญญาขายฝากแก่โจทก์ แล้วสร้างเป็นเรือนหลังใหม่ในที่เดิม โดยใช้ไม้บางส่วนของเรือนหลังเดิม จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนการขายฝาก ดังนี้ วัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาขายฝากระหว่างโจทก์จำเลยคือเรือนเลขที่ 126 ซึ่งปรากฏว่าจำเลยรื้อไปแล้วและจำเลยได้สร้างเรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาท แม้จะใช้ไม้ของเรือนหลังเดิมบางส่วนมาปลูกสร้างและคงใช้บ้านเลขที่ 126 ก็ตาม ก็ถือได้ว่าเรือนหลังเดิมซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามสัญญาขายฝากและเป็นวัตถุแห่งหนี้นั้นได้สิ้นสภาพไปแล้ว เรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาทย่อมไม่ตกอยู่ในบังคับของสัญญาขายฝาก โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยคงมีแต่อำนาจที่จะว่ากล่าวแก่จำเลยในกรณีที่จำเลยรื้อเรือนหลังเดิม อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ ตามสัญญาขายฝากเท่านั้น ฎีกาที่ 515/2525
จำเลยขายฝากเรือนเลขที่ 126 แก่โจทก์เป็นเงิน18,000 บาท กำหนดเวลา 1 ปี 6 เดือน ระหว่างอายุสัญญาจำเลยรื้อเรือนหลังที่ทำสัญญาขายฝากแก่โจทก์ แล้วสร้างเป็นเรือนหลังใหม่ในที่เดิม โดยใช้ไม้บางส่วนของเรือนหลังเดิม จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนการขายฝาก ดังนี้ วัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาขายฝากระหว่างโจทก์จำเลยคือเรือนเลขที่ 126 ซึ่งปรากฏว่าจำเลยรื้อไปแล้วและจำเลยได้สร้างเรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาท แม้จะใช้ไม้ของเรือนหลังเดิมบางส่วนมาปลูกสร้างและคงใช้บ้านเลขที่ 126 ก็ตาม ก็ถือได้ว่าเรือนหลังเดิมซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามสัญญาขายฝากและเป็นวัตถุแห่งหนี้นั้นได้สิ้นสภาพไปแล้ว เรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาทย่อมไม่ตกอยู่ในบังคับของสัญญาขายฝาก โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยคงมีแต่อำนาจที่จะว่ากล่าวแก่จำเลยในกรณีที่จำเลยรื้อเรือนหลังเดิม อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ ตามสัญญาขายฝากเท่านั้น ฎีกาที่ 515/2525
จำเลยขายฝากเรือนเลขที่ 126 แก่โจทก์เป็นเงิน18,000 บาท กำหนดเวลา 1 ปี 6 เดือน ระหว่างอายุสัญญาจำเลยรื้อเรือนหลังที่ทำสัญญาขายฝากแก่โจทก์ แล้วสร้างเป็นเรือนหลังใหม่ในที่เดิม โดยใช้ไม้บางส่วนของเรือนหลังเดิม จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนการขายฝาก ฎีกาที่ 515/2525 จำเลยขายฝากเรือนเลขที่ 126 แก่โจทก์เป็นเงิน18,000 บาท กำหนดเวลา 1 ปี 6 เดือน ระหว่างอายุสัญญาจำเลยรื้อเรือนหลังที่ทำสัญญาขายฝากแก่โจทก์ แล้วสร้างเป็นเรือนหลังใหม่ในที่เดิม โดยใช้ไม้บางส่วนของเรือนหลังเดิม จำเลยไม่ได้ไถ่ถอนการขายฝาก ดังนี้ วัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาขายฝากระหว่างโจทก์จำเลยคือเรือนเลขที่ 126 ซึ่งปรากฏว่าจำเลยรื้อไปแล้วและจำเลยได้สร้างเรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาท แม้จะใช้ไม้ของเรือนหลังเดิมบางส่วนมาปลูกสร้างและคงใช้บ้านเลขที่ 126 ก็ตาม ก็ถือได้ว่าเรือนหลังเดิมซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามสัญญาขายฝากและเป็นวัตถุแห่งหนี้นั้นได้สิ้นสภาพไปแล้ว เรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาทย่อมไม่ตกอยู่ในบังคับของสัญญาขายฝาก โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยคงมีแต่อำนาจที่จะว่ากล่าวแก่จำเลยในกรณีที่จำเลยรื้อเรือนหลังเดิม อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ ตามสัญญาขายฝากเท่านั้น ดังนี้ วัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาขายฝากระหว่างโจทก์จำเลยคือเรือนเลขที่ 126 ซึ่งปรากฏว่าจำเลยรื้อไปแล้วและจำเลยได้สร้างเรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาท แม้จะใช้ไม้ของเรือนหลังเดิมบางส่วนมาปลูกสร้างและคงใช้บ้านเลขที่ 126 ก็ตาม ก็ถือได้ว่าเรือนหลังเดิมซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามสัญญาขายฝากและเป็นวัตถุแห่งหนี้นั้นได้สิ้นสภาพไปแล้ว เรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาทย่อมไม่ตกอยู่ในบังคับของสัญญาขายฝาก โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยคงมีแต่อำนาจที่จะว่ากล่าวแก่จำเลยในกรณีที่จำเลยรื้อเรือนหลังเดิม อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ ตามสัญญาขายฝากเท่านั้น ดังนี้ วัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาขายฝากระหว่างโจทก์จำเลยคือเรือนเลขที่ 126 ซึ่งปรากฏว่าจำเลยรื้อไปแล้วและจำเลยได้สร้างเรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาท แม้จะใช้ไม้ของเรือนหลังเดิมบางส่วนมาปลูกสร้างและคงใช้บ้านเลขที่ 126 ก็ตาม ก็ถือได้ว่าเรือนหลังเดิมซึ่งตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ตามสัญญาขายฝากและเป็นวัตถุแห่งหนี้นั้นได้สิ้นสภาพไปแล้ว เรือนหลังใหม่ คือ เรือนพิพาทย่อมไม่ตกอยู่ในบังคับของสัญญาขายฝาก โจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในเรือนพิพาท จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยคงมีแต่อำนาจที่จะว่ากล่าวแก่จำเลยในกรณีที่จำเลยรื้อเรือนหลังเดิม อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ ตามสัญญาขายฝากเท่านั้น
โจทก์ ไม่มีสิทธิ ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากเรือนหลังใหม่

เหตุผล:
ตามฎีกาที่ 515/2525 วัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาขายฝากคือ เรือนหลังเดิม  เมื่อจำเลยรื้อเรือนหลังเดิม ซึ่งเป็นวัตถุแห่งหนี้ ไปแล้ว  สัญญาขายฝากจึง สิ้นสุดลง  โจทก์จึง ไม่มีกรรมสิทธิ์ ในเรือนหลังใหม่  ซึ่งจำเลยสร้างขึ้นมาใหม่ แม้ว่าจำเลยจะใช้ไม้บางส่วนจากเรือนหลังเดิมมาปลูกสร้างเรือนหลังใหม่  และคงใช้บ้านเลขที่เดิม  แต่ก็ถือว่าเรือนหลังใหม่เป็น วัตถุคนละชิ้น กับเรือนหลังเดิม

ดังนั้น โจทก์จึง ไม่มีอำนาจ ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากเรือนหลังใหม่ อย่างไรก็ตาม  โจทก์ยังมีสิทธิ ว่ากล่าว จำเลยได้  ในกรณีที่จำเลยรื้อเรือนหลังเดิม  อันเป็นวัตถุแห่งหนี้ตามสัญญาขายฝาก

เพิ่มเติม:
ฎีกาที่ 515/2525  เป็นฎีกาที่สำคัญ  ที่วางหลักเกณฑ์เกี่ยวกับกรณีจำเลยรื้อเรือนที่จำนองขายฝากแล้วสร้างเรือนหลังใหม่  โดยถือว่า  สัญญาขายฝาก สิ้นสุดลง  โจทก์ ไม่มีกรรมสิทธิ์ ในเรือนหลังใหม่  และ ไม่มีอำนาจ ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากเรือนหลังใหม่ หลักเกณฑ์นี้  เป็นประโยชน์ต่อจำเลยที่ตกอยู่ในสถานการณ์ดังกล่าว  เพราะจำเลยจะไม่ต้องถูกขับไล่ออกจากเรือนหลังใหม่
กฎหมายทรัพย์สิน-กรรมสิทธิ์-ทรัพย์อิงสิทธิ,คำพิพากษาศาลฎีกา