จงเสนอไอเดีย บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มีแผนธุรกิจในปี 2019 จากการใช้แนวคิด MADE FROM HER ต่อยอดอย่างไร
1.จับตลาด Real demands

คือ การจับกลุ่มลูกค้าซื้อบ้านที่ต้องการอยู่อาศัยอย่างแท้จริง ไม่ใช่กลุ่มนักลงทุนเพื่อเก็งกำไรเอาไปขายต่อ ได้รับส่วนต่างจากราคา การจับกลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์นั้น เป็นการลดความเสี่ยงของการดำเนินธุรกิจ จากมาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) หรือแบงก์ชาติ ออกกฎมาให้ลูกค้าต้องวางเงินดาวน์ 10% หากเป็นกลุ่มลูกค้าต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ในการดำรงชีวิต กลุ่มนี้ไม่น่าห่วงเท่ากับกลุ่มนักเก็งกำไร  ทิศทางธุรกิจของ SENA ปีนี้จึงต้องหากลุ่มลูกค้าเป็นเรียลดีมานด์อย่างแท้จริง


วิธีการมองหาตลาดเรียลดีมานด์นั้น มีกลยุทธ์ คือ การนำข้อมูลจาก 3 ส่วนมาวิเคราะห์และเชื่อมต่อกัน เพื่อหาตลาดเป็นเรียลดีมานด์ ได้แก่ 1.ผังเมืองกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งส่งผลถึงประเภทที่อยู่อาศัย พื้นที่ก่อสร้าง2.ทำเลที่มีการอพยพเคลื่อนย้ายประชากรหนาแน่น และ  3.การพัฒนาระบบขนส่งมวลชนระบบราง ในระยะ 3-4 ปีนับจากนี้ว่าจะเกิดขึ้นที่ใด ก็จะได้เป็นพื้นที่เรียลดีมานด์  ขณะเดียวกันได้พิจารณาในฝั่งซัพพลายด้วย หากพื้นที่นั้นเป็นเรียลดีมานด์ก็จริง แต่หากมีปริมาณซัพพลายมากแล้วก็ไม่เข้าไปพัฒนา

พื้นที่เรียลดีมานด์  คนส่วนใหญ่อาจจะพูดถึงแต่เฉพาะพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล แต่ในความจริงแล้ว หากพิจารณาว่าบ้านคือปัจจัย 4 ของคน ตลาดเรียลดีมานด์ก็อยู่ได้ในต่างจังหวัดด้วยเช่นกัน ปีนี้จึงจะรุกไปทำตลาดในต่างจังหวัด อาทิ จังหวัดลพบุรี สระบุรี อุดรธานี และจังหวัดชลบุรี ซึ่งเป็นพื้นที่โซนอีอีซีด้วย  การไปตลาดต่างจงหวัดคงเป็นในจังหวัดที่มีศักยภาพขนาดตลาดไม่เล็กเกินไป เพราะต้องคำนึงถึงเรื่องความคุ้มค่าของการลงทุน

ในปีนี้จึงเน้นการลงทุนแบบคอนเซอร์เวทีฟ และระมัดระวัง กับจำนวนโครงการที่เตรียมพัฒนาทั้งหมด 22 โครงการ จำนวน 7,457 ยูนิต มูลค่า 24,013 ล้านบาท แบ่งเป็นโครงการแนวราบสัดส่วน 20 มูลค่า 4,755 ล้านบาท โครงการคอนโดมิเนียมสัดส่วน 80% มูลค่า 19,258 ล้านบาท โดยตั้งเป้ายอดขาย 19,639 ล้านบาทและเป้ารายได้ 8,278 ล้านบาท

ให้ดอกเบี้ย 7-8% กระตุ้นลูกค้าเพิ่มเงินดาวน์

จากมาตรการของแบงก์ชาติ ให้ลูกค้าซื้อบ้านต้องวางเงินดาวน์ 10% ทำให้ SENA ต้องหาแนวทางช่วยเหลือลูกบ้าน สามารถกู้ซื้อบ้านให้ได้ จึงจัดงาน Finance Check Up Day ในโครงการนิช โมโน สุขุมวิท-แบริ่ง ซึ่งร่วมกับเครดิตบูโร และธนาคาร 5 แห่ง เชิญลูกค้า 300 ราย มาตรวจเช็คคุณสมบัติทางการเงินว่าจะกู้ผ่านหรือไม่ หากดูแนวโน้มว่าจะไม่ผ่านคุณสมบัติ จะให้ลูกค้าเงินดาวน์ขึ้นอีก 15% จากเดิมต้องวางเงินดาวน์ 15% ซึ่งแนวทางการกระตุ้นให้ลูกค้าวางเงินดาวน์มากขึ้น ทาง SENA จะมีดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้า 7-8% จากจำนวนเงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้นด้วย  โครงการนี้หากสำเร็จ สามารถทำให้ลูกค้ากู้เงินซื้อบ้านได้ SENA เตรียมขยายต่อไปยังโครงการที่ 2 คือ โครงการนิช โมโน ปู่เจ้า ซึ่งปกติต้องวางเงินดาวน์​ 10% อาจจะต้องวางเงินดาวน์ครั้งที่ 2 เพิ่มขึ้น

“ลูกค้าหลังแรกก็กระทบ เพราะเมื่อก่อน Soft limit ซึ่งแบงก์ปล่อยกู้เกิน 100%  ได้ แต่วันนี้เป็น Hard limit ปล่อยกู้ได้ไม่เกิน 90% ถือว่ากระทบกับลูกค้า เพราะดาวน์ราคาเดียว แต่คุณสมบัติลูกค้าแต่ละคนกู้ได้ไม่เท่ากัน จึงต้องจัดงานช่วยลูกค้า”

หน้าตาลูกค้าเรียลดีมานด์

ลูกค้าเรียลดีมานด์ของ SENA มองเป็นกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย คือ ใครก็ได้ ที่ไม่ใช่ซื้อมาเพื่อปล่อยเช่า หรือ ลงทุนเก็งกำไร แต่เป็นคนมองหาบ้านเพื่อมาอยู่อาศัย มองเป็นปัจจัย 4 แม้ว่าจะไม่ได้อยู่อาศัยเอง ก็เป็นเรียลดีมานด์ อย่างพ่อแม่ซื้อให้ลูกอยู่เพื่อเรียนหนังสือ หรือทำงาน การเลือกพื้นที่หลักเพื่อการพัฒนา จึงมุ่งเน้นว่าเป็นพื้นที่ใกล้แหล่งงาน หรือมีแหล่งงานเกิดขึ้นใหม่ ซึ่งกลุ่มเป้าหมายในที่ทำงานนั้นๆ นั่นแหละ คือ กลุ่มเรียลดีมานด์  อย่างเช่น การเปิดโครงการย่านแจ้งวัฒนะ เป็นเพราะพนักงานซีพีออลล์จะย้ายไปอยู่ที่ถนนแจ้งวัฒนะ กลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์เป้าหมยของ SENA คือกลุ่มพนักงานของซีพีออลล์ แม้แต่ตลาดต่างจังหวัด ซึ่งอาจจะพักอาศัยอยู่กับพ่อแม่หรือญาติอยู่แล้ว แต่คนก็ต้องการขยับขยายบ้านให้ใหญ่ขึ้นหรือทำเลที่ดีขึ้น อย่างเช่น คนอยู่อาศัยในทาวน์เฮ้าส์  เมื่อครอบครัวขยายก็อยากจะอยู่บ้านเดียว กลุ่มคนเหล่านี้ล้วนแต่เป็นกลุ่มเรียลดีมานด์ทั้งนั้น  สินค้าหลักของ SENA นั้นจะเป็นกลุ่มตลาดระดับกลาง ในราคา 2-3 ล้านบาทเป็นกลุ่มใหญ่ มีสัดส่วนเกือบ 80% 


2.สานต่อแนวคิด MADE FROM HER (Focus on MADE FROM HER way of work)

คือ การใส่ใจในรายละเอียดของการพัฒนาโครงการ เพราะเป็นสิ่งที่กลุ่มลูกค้าเรียลดีมานด์ต้องการ ต่างจากกลุ่มลูกค้านักลงทุน จะมองสินค้าที่ซื้อง่ายขายคล่อง ซื้อตอนเริ่มต้นโครงการ เพื่อให้ได้ราคาถูกหน่อย  จากการจับตลาดเรียลดีมานด์ในปีนี้สิ่งที่ SENA ทำจึงใช้กระบวนการทำงานที่ละเอียดอ่อน จัดทำคำภีร์หรือคู่มือสำหรับการพัฒนาสินค้าและบริการ เพื่อให้เกิดการพัฒนาในทั้ง 2 ส่วนอย่างต่อเนื่อง และเป็นมาตรฐานเดียวกัน

MADE FROM HER ของ SENA ในปีนี้จะประกอบด้วย 2S และ 2C คือ 1.S – HER self หรือ ความมั่นใจในตัวเองคือจุดเริ่มต้นของทุกอย่าง 2.S – HER Security ความปลอดภัยซึ่งต้องวางใจได้ด้วย 3.C – HER Comfort และ 4.C – HER Circle มากกว่าใช้ชีวิตคือแชร์ความสุข ในช่วงเดือนพฤษภาคมได้เตรียมเปิดตัวแคมเปญใหญ่ประจำปีด้วย



3.พัฒนาการบริการแบบ 360 องศา (APPsolute 360 service)

คือ การให้บริการหลังการขายแบบ 360 องศา ซึ่งต่างจากในอดีตที่จำกัดเฉพาะผู้ซื้อบ้านหรือเป็นลูกบ้านของ SENA แล้ว แต่ปัจจุบันแม้เข้ามาแค่จองบ้านแต่ยังไม่ได้โอน ก็ถือว่าเป็นลูกค้าของ SENA สามารถใช้บริการของ SENA ได้ ซึ่งขอบข่ายการให้บริการ มีเพิ่มมากขึ้นตั้งแต่การแจ้งซ่อมจากเสนา วีแคร์ (We Care)  การบริการนิติบุคคล (Victory Property management) และการบริการซื้อ ขาย ปล่อยเช่า ภายใต้บริษัทในเครือ ได้แก่ แอคคิวท์ เรียลตี้ (Acute Realty) ซึ่งไม่เพียงแต่การให้บริการเท่านั้น แต่ยังพัฒนาคุณภาพการบริการให้ดีขึ้น ด้วยการเตรียมจับมือกับเชนโรงแรม เพื่อนำเอาประสบการณ์และแนวทางการบริหารงานมาใช้



4.ขยายตลาดโซลาร์รูฟท็อป (Scale up Solar Homes)

คือ การเข้ามาลุยธุรกิจโซลาร์รูฟท็อปเพิ่มมากขึ้น นอกจากการติดตั้งในทุกโครงการของ SENA ยังจะรับติดตั้งให้กับบริษัท ห้าง ร้านค้า โชว์รูมต่างๆ ในรูปแบบได้รับค่าไฟจากโซลาร์รูฟท็อปที่ติดตั้งให้ลูกค้า ส่วนปีนี้ความเป็นไปได้ในการเกิดโซล่าร์รูฟเสรี หรือ ปริมาณไฟฟ้าเมื่อเหลือจะถูกขายให้กับรัฐโดยอัตนโนมัติ มีความเป็นไปได้ว่าจะเกิดขึ้น ทำให้ลูกค้าบ้านของ SENA มีรายได้จากปริมาณไฟฟ้าเหลือจากการใช้ภายในบ้าน


5.ขยายธุรกิจเพิ่มรายได้ประจำ (RECURRING INCOME)

หลังจากปีที่ผ่านมา SENA สามารถทำผลประกอบการในหลายส่วนแตะยอดระดับหมื่นล้านบาท ทำให้ต้องบริหารพอร์ตโฟลิโอของบริษัท ด้วยการเสริมรายได้ประจำ หรือ RECURRING INCOME  ขณะนี้ศึกษา 3 ธุรกิจ ได้แก่ 1.สำนักงานให้เช่า 2.เซอร์วิส อพาร์ทเมนต์ หรือโรงแรม และ 3.SOLAR Business ปัจจุบันบริษัทมีพันธมิตรทางธุรกิจครบทั้งหมด โดยความเป็นไปได้คือ การเข้าซื้อกิจการหรือลงทุนพัฒนาโรงแรมขนาด 200 ห้อง ในพื้นที่กรุงเทพฯ เป็นโครงการแรก


การขยายธุรกิจมาสู่รายได้ประจำมากขึ้น ทำให้บริษัทได้ปรับโครงสร้างธุรกิจใหม่ ด้วยการมี 4 กลุ่มธุรกิจหลัก ได้แก่ 1.DEVELOPMENT การพัฒนาโครงการคอนโดฯ ทาวน์เฮ้าส์ และบ้านเดียว 2.SUPPORTING BUSINESS ธุรกิจบริการทั้งบริการนิติบุคล บริการหลังการขาย และบริการพร็อพเพอร์ตี้แมเนจเมนท์ 3.RECURRING INCOME ธุรกิจสร้างรายได้ประจำ อาทิ พื้นที่ค้าปลีก สนามกอล์ฟ และสำนักงานให้เช่า เป็นต้น และ 4.SENA SOLAR ENERGY ธุรกิจติดตั้งโซลาร์รูฟท็อป
การวิเคราะห์ทางการเงิน & เศรษฐศาสตร์การเงิน