ЗАЛИЧАВАНЕ НА ВЪЗБРАНИТЕ СЛЕД ПУБЛИЧНАТА ПРОДАН НА НЕДВИЖИМ ИМОТ | грамада
3юни2016
ЗАЛИЧАВАНЕ НА ВЪЗБРАНИТЕ СЛЕД ПУБЛИЧНАТА ПРОДАН НА НЕДВИЖИМ ИМОТ
С Разпореждане от 12.10.2015 г. на председателя на ВКС Лозан Панов образуваното тълк. дело № 1/2015г. по описа на ОСГТК на ВКС е допълнено с нова т. 3, в която е поставен за решаване следният въпрос: „След извършване на публична продан на недвижим имот подлежат ли на заличаване възбраните, вписани върху имота преди началото на публичната продан?”. Към настоящия момент по неговото решаване е налице противоречива задължителна практика на ВКС, което е обобщена в Определение № 270 от 09.10.2015 г. по ч. гр. д. № 3974/2015 г., II г. о. на ВКС.
Според първото становище възбраната има по-широко действие от това на ипотеката. Тя осигурява както възможност кредитора да се удовлетвори от възбранения имот, запазвайки го в патримониума на длъжника, така и ограничаване на последващи разпореждания, за да се обезпечи изпълнение и на други притезания освен парични. Затова разпоредбата на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД, съгласно изричното й съдържание, се отнася само за ипотеките, но не и за наложените възбрани. Те запазват действието си и след публичната продан. Това становище е застъпено в Определение № 98 от 28.02.2013 г. по ч. гр. д. № 1229/2013 г., І г. о. на ВКС, посановено по чл. 274, ал. 3 ГПК, както и в Определение № 289 от 07.05.2013 г. по ч. гр. д. № 2011/2013 г., ІV г. о. на ВКС и Определение № 196 от 11.04.2012 г. по ч. гр. д. № 143/2012 г., І г. о. на ВКС[1]. Поради тази причина съдията по вписванията има правомощието да постанови отказ на искането на купувача от публична продан за заличаване на наложените възбрани преди началото на публичната продан.
Обратното становище е възприето в Определение № 49 от 01.02.2010 г. по ч. гр. д. № 13/2010г., ІІ г. о. на ВКС, постановено по реда на чл. 274, ал. 3 ГПК. В него е прието, че неправилно и незаконосъобразно съдията по вписванията е отказал заличаване на вписаната възбрана върху имота, защото по силата на разпоредбата на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД с извършването на публичната продан се заличават и вписаните възбрани. В същия смисъл са още и някои актове на по-долустоящи съдилища: Определение № 3144 от 06.11.2013 г. по ч. гр. д. № 3362/2013 г. на ОС-Пловдив, Определение № 2997 от 28.09.2012 г. по ч. гр. д. № 2916/2012 г. на ОС-Пловдив, Определение № 233 от 22.01.2013 г. по гр. д. № 3706/2012 г. на ОС-Варна, Определение от 30.12.2011 г. по гр. д. № 1265/2011 г. на ОС-Благоевград.
С оглед на гореописаното противоречие, за да се отговори на поставения въпрос в статията, трябва да се анализират разпоредбите на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД, чл. 31 ПВп и чл. 32а, ал. 1 ПВп. Те трябва да се пречупят през призмата както на материалното право, с оглед обективните предели на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД, така и на гражданското процесуално право, предвид охранителното производство по вписване.
Аргументи при извеждане на отговор
По своя правен характер разпоредбата на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД е изключителна. Тя е уредена в обществен интерес – с оглед на сигурността в гражданския оборот относно защитата на придобито право на собственост върху недвижими имоти след неговата публична продан. Поради това разпоредбата не трябва да се тълкува разширително и да се излиза извън очертаните в нея обективни предели.
Посочената разпоредба визира три хипотези, които обхващат случаите на „публична продан” – на недвижим имот по реда на ГПК, когато купувачът е придобил собствеността върху него въз основа на влязло в сила постановление за възлагане[2], както и проданите на недвижими имоти, които се извършват по реда на ДОПК и Глава четвърта „Несъстоятелност” от ТЗ.[3] Не е публична проданта на недвижим имот, проведена по реда на чл. 37 и сл. ЗОЗ в хипотезата на недвижим имот, включен като актив в заложеното търговско предприятие на длъжника.[4] При нея са налице различаващи се предпоставки и правила за провеждането й от тези на принудителното изпълнение спрямо недвижим имот, поради което тя не влиза в обхвата на понятието „публична продан” по смисъла на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД.
Този извод трябва да се допълни с оглед на правните последици, очертани в разпоредбата на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД. Те се отнасят единствено до погасяване на ипотеките и вещните права върху недвижимия имот, учредени след първата ипотека – Определение № 407 от 20.09.2013 г. по ч. гр. д. № 4933/2013 г., I г. о. на ВКС; Определение № 196 от 11.04.2012 г. по ч. гр. д. № 143/2012 г., I г. о. на ВКС; Определение № 488 от 19.12.2001 г. по гр. д. № 1403/2010 г., І г. о. на ВКС; Определение № 767 от 16.11.2010 г. по гр. д. № 1760/2009 г., І г. о. на ВКС.[5] Погасяването на тези права настъпва по силата на закона с влизане в сила на постановлението за възлагане – чл. 496, ал. 2 ГПК, а вписването на акта, с който те се заличават, има единствено оповестително действие.
Възбраните не могат да бъдат приравнени нито на ипотеките, нито на вещните права. Възбраните се различават от ипотеките по правопораждащия ги юридически факт, съдържанието на правата на кредитора, функциите им досежно изпълнителното производство, правния режим на прекратяване на тяхното действие и т.нат. Възбраните имат по-широко действие от ипотеките. Чрез тях недвижимият имот се запазва в патримониума на длъжника и се поставя начало на изграждане на фактическия състав на публичната продан. Те не се причисляват и към вещните права, което е безспорно в съдебната практика и правна доктрина. Възбраната е обезпечителна мярка, властнически акт, представляващ вещна тежест върху недвижим имот, която съобразно т. 1 от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015 г., ОСГТК на ВКС, представлява първото действие по насочване на принудителното изпълнение. Тя е елемент от фактическия състав на публичната продан, но дотолкова, колкото недвижимият имот е собственост на длъжника. Дори да бъде проведена публична продан след отделянето на недвижимия имот от патримониума на длъжника, тя не би могла да послужи като аргумент за произвеждане на вещно действие на постановлението за възлагане поради деривативния характер на проданта – арг. от чл. 496,ал. 2, изр. първо ГПК и чл. 499 ГПК.[6]
От тези аргументи трябва да се направи извод, че липсата на изрично уредена възможност за погасяване на възбраните по чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД е правилно законово решение. Запазването на възбраните след публичната продан защитава правото на собственост на купувача, придобито по силата на влязлото в сила постановление за възлагане. Съобразно чл. 496, ал. 2, изр. второ ГПК на купувача не могат да бъдат противопоставени права на трети лица, ако те не могат да бъдат противопоставени на взискателя. В този смисъл, възбраната осигурява по-ранна противопоставимост на правото на собственост на купувача, който момент е датата на вписване на възбраната на взискателя. Така купувачът от публичната продан получава защита спрямо лица, вписали свои актово относно недвижимия имот след вписването на възбраната и преди вписване на постановлението за възлагане – Определение № 681 от 22.10.2015 г. по гр. д. № 4365/2015 г., IV г.о. на ВКС. В този ред на мисли, вписването на постановлението за възлагане има характера на отбелязване към възбраната на взискателя, макар формално законовата уредба да го урежда като вписване в тесен смисъл.
Не трябва да бъде приет за основателен аргументът, че запазването на възбраните може да доведе до появата на вреди за купувача. Той може да упражнява всички свои правомощия на собственик, без да бъде ограничаван от действието на вписаните възбрани.[7] Те имат действие единствено спрямо длъжника и бранят правата на взискателя, в чиято полза са вписани, от действията на длъжника. Следователно, те не могат да породят правно действие по отношение на купувача от публична продан съобразно разпоредбите на чл. 451-453 ГПК.
От гледна точка на взискателите с вписани възбрани, които са останали неудовлетворени от публичната продан и за тях принудителното изпълнение спрямо длъжника продължава, е оправдано възбраните да бъдат запазвани. За тях съществува възможността собствеността върху недвижимия имот да бъде върната в патримониума на длъжника. Като пример за това може да се даде уважен иск на основание чл. 496, ал. 3, изр. първо ГПК или иск за отмяна на постановление за възлагане по чл. 303, ал. 1 ГПК. В този случай, ако взискателят бъде лишен от тази защита не по собствено желание, разширявайки се обективните предели на чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД и спрямо възбраната, тогава неговите права биха били застрашени. На първо място, след връщането на собствеността в патримониума на длъжника, няма да е налице възбрана, която да го брани от действията на разпореждане с недвижимия имот и длъжникът ще може да го прехвърли, да учреди ограничено вещно право върху него или извърши друго действие на разпореждане, като по този начин осуети или затрудни успешното провеждане на нова публична продан. На второ място, това би осуетило възможността на взискателя да бъде конституиран по право в други изпълнителни производства, съобразно тълкуванията в т. 5 от Тълкувателно решение № 2 от 26.06.2015 г. на ОСГТК на ВКС, след връщане на недвижимия имот в патримониума на длъжника и при продължаване на принудителното изпълнение спрямо него. Ако неговата възбрана бъде заличена на основание чл. 175, ал. 1 ЗЗД, а след това собствеността върху недвижимия имот бъде върната в патримониума на длъжника и принудителното изпълнение върху нея продължи по друго изпълнително производство, тогава взискателят няма да бъде уведомен от съдебния изпълнител за публичната продан и няма да бъде конституиран като присъединен взискател по право.
Предвид изложеното, по-правилно е да се приеме, че защитата, която възбраните осигуряват на взискателите, трябва да се отнема единствено по волята на самите взискатели, в чиято полза те са вписани. Съдебният изпълнител не разполага с правомощие, съобразно чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД, служебно или по искане на купувача от публична продан по друго изпълнително производство да иска от съдията по вписванията да постанови определение за заличаване на възбраните.
Все пак обаче, трябва да се отбележи, че ГПК създава ефективни възможности за защита на купувача, ако незаличените възбрани след публичната продан на недвижимия имот послужат за аргумент за продължаване на принудителното изпълнение, въпреки прехвърлянето на собствеността. Това са например исковете по чл. 440, ал. 1 ГПК и чл. 498, ал. 2, изр. второ ГПК. По този начин законът създава баланс спрямо интересите на купувача на недвижимия имот и взискателите, в чиято полза са вписани възбрани, които не са заличени след публичната продан.
С оглед на изложеното, аргументи за правилността на тезата, че липсва правна възможност за заличаване на възбраните по други изпълнителни производства на основание чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД след провеждане на публичната продан, дава липсата на процесуална легитимация и годен за вписване акт в охранителното производство по вписване на купувача в публичната продан. Тази хипотеза може да се обоснове с оглед на случаите, при които купувачът отправи искането си за заличаване на възбраната директно към съдията по вписванията.
В разпоредбата на чл. 31, ал. 1 ПВп е императивно очертан кръгът от процесуално легитимирани лица. Това е учреждението или длъжностното лице, което е наложило възбраната или пред което е представена гаранцията или обезпечението. И в двете хипотези процесуално легитимиран да постанови заличаване на възбраната е съдебният състав или съдебният изпълнител, извършващ проверка за наличието на законовите предпоставки за заличаване на възбраната – Определение № 425 от 18.12.2008 г. по ч. гр. д. № 1516/2008 г., V г.о. на ВКС, а не частно лице[8], каквото безспорно е купувачът. И в двете хипотези актът, който подлежи на вписване, е „писмено нареждане” по смисъла на чл. 31, ал. 1 ПВп. Това може да е единствено акт, инкорпориращ императивна заповед към съдията по вписванията и издаден вследствие на упражняване на властнически фукнции. А купувачът в публичната продан не е такова лице. От него не може да изходи акт с горепосочените правни характеристики. Изключение от това правило има единствено в разпоредбата на чл. 31, ал. 2 ПВп. Дори и в този случай обаче е необходимо да се представи пред съдията по вписванията удостоверение от съответното учреждение, с което се разрешава заличаване на възбраната.
Съобразно гореизложеното, трябва да се добави като аргумент и изводът, че съдията по вписванията не разполага с правомощието да извършва преценка за наличието или липсата на материалните предпоставки по чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД. Противното решение би довело до нуждата от извършване на проверка от съдията по вписванията по чл. 32а, ал. 1 ПВп, която излиза извън обхвата, очертан в т. 6 от Тълкувателно решение № 7 от 25.04.2013 г. на ОСГТК на ВКС.[9] Няма законова възможност и за вписване на искане за заличаване, което не е акт, изрично посочен като подлежащ на вписване в книгите за вписванията както в чл. 4 ПВп, така и в изрична законова разпоредба (каквото предвиждане например е налице в чл. 27, ал. 2 ЗАЗ, чл. 73, ал. 5 ТЗ, чл. 2, ал. 1 ЗУЕС и т.нат.). Ако все пак бъде постановено определение на съдията по вписванията, с което се уважава искането на купувача в публична продан на недвижим имот за заличаване на възбрана, то ще е недопустимо по смисъла на чл. 90, ал. 1 ЗКИР. В този случай определението на съдията по вписванията може да бъде оспорено по исков ред в производство по реда на чл. 88 ЗКИР във връзка с чл. 537, ал. 2 и 3 ГПК от всяко заинтересовано лице, прокурор или съдията по вписванията, разпоредил с определение заличаване на възбраната.[10]
На поставения въпрос по т. 3 от тълк. дело № 1/2015 г. по описа на ОСГТК на ВКС трябва да се даде следният отговор: След извършване на публична продан на недвижим имот не подлежат на заличаване на основание чл. 175, ал. 1, изр. първо ЗЗД възбраните, вписани върху имота преди началото на публичната продан.
Автори: доц. д-р Люба ПАНАЙОТОВА и докт. Ивайло ВАСИЛЕВ
[1] С двете определения не е допуснато касационно обжалване, но в мотивите са възприети аргументите от определението по ч. гр. д. № 1229/2013 г.
[2] Вж. Марков, М. Ипотеката. С.: Сиби, 2008, 351-355; Сталев, Ж., А. Мингова, О. Стамболиев, В. Попова, Р. Иванова. Българско гражданско процесуално право. Девето преработено и допълнено издание. С.: Сиела, 2012, с. 1057 и сл.; Корнезов, Л. Гражданско съдопроизводство. Том втори. Съдебни и несъдебни производства. С.: СОФИ-Р, 2010, с. 363 и сл.
[3] Вж. Конов, Т. Какви са правата на заложния кредитор срещу невписан като залогодател приобретател на заложено имущество и основание ли е извършената от заложния кредитор подажба на включен в заложеното търговско предприятие недвижим имот за заличаване на вписаните върху него ипотеки и възбрани. – Търговско право, № 4, 2015, с. 42; Иванов, Д. Особени залози – разсъждения върху някои практически проблеми, предмет на разрешаване от ВКС. – Търговско и облигационно право, № 11, 2015, 11-24.
[4] В този смисъл са и: Конов, Т. Цит. съч., с. 34; Иванов, Д. Някои въпроси на продажбата на недвижим имот по реда на Закона за особените залози като елемент от заложеното търговско предприятие. – Търговско и облигационно право, № 4, 2014, 51-59.
[5] В този смисъл е и изложеното в правната доктрина: Марков, М. Цит. съч., 351-355; Кожухаров, А. Облигационно право. Общо учение за облигационното отношение. С.: Юриспрес, 2002, с. 690; Калайджиев, А. Облигационно право. С.: Сиби, 2013, с. 770; Конов, Т. Цит. съч., с. 43.
[6] Вж. Сталев, Ж., А. Мингова, О. Стамболиев, В. Попова, Р. Иванова. Цит. съч., с. 1066; Корнезов, Л. Цит. съч., с. 373.
[7] В този смисъл са и аргументите в Терзиева, М. Хипотези при изпълнение върху недвижими имоти, включени в търговско предприятие, заложено по реда на ЗОЗ. – Търговско и облигационно право, № 4. 2015, 38-40.
[8] В този смисъл е и тълкуването на чл. 31 ПВп в Александрова, Л. Какви са последиците от продажба на недвижим имот по реда на ЗОЗ. – Търговско право. № 3, 2015, с. 51.
[9] Относно обхвата на проверката, която съдията по вписванията извършва – вж. също Стоянов, В. Имотен регистър. С.: БАН, 2005, 111-115; Ставру, С. Отказът на съдията по вписванията. С.: Фенея, 2012, 103-140.
[10] Вж. Стоянов, В. Цит. съч., с. 123.
Някои въпроси на продажбата на недвижим имот по реда на Закона за особените залози Спира ли се изпълнението спрямо приобретател на възбранен недвижим имот в хипотезата на чл. 638, ал. 1 ТЗ? Особености на договора за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане Конкуренция между апорт и особен залог на търговско предприятие във връзка с придобиване на правa върху недвижим имот ПУБЛИЧНАТА ПОКАНА ПРЕДИ И СЛЕД ИЗМЕНЕНИЯТА В ЗОП
« ИЗ САМО ЕДНО ОПРЕДЕЛЕНИЕ НА ВАРНЕНСКИЯ ОКРЪЖЕН СЪД- Търговско Отделение
Перспективи за възприемане на индивидуалната конституционна жалба в българската правна система. Други способи за защита на конституционните права на отделния гражданин в Република България. »