Наематели или туристи. Основният проблем при коментирането на темата е липсата все още на достатъчно история, която да показва каква е запълняемостта на подобни обекти, коментира Полина Стойкова от Bulgarian Properties
2016-07-18 | Капитал, бр.28, 16.07.2016
София не е Виена, Прага или Будапеща. Това обаче не значи, че в българската столица не преминава приличен туристически поток, а с него и търсене за достъпни нощувки - нещо, което може да се превърне във възможност за доход не само за хотелиери, но и за всеки разполагащ с неизползван апартамент или дори само стая. В София чрез Airbnb и сходни платформи се отдават над 600 апартамента, а практиката показва, че месечно от един обект могат да се изкарват и чувствително повече от средните наеми за съответния квартал. Освен в столицата оферти има и в други градове на страната, като най-активен е летният сезон.
Хубавото на този тип предприемачество е, че може да се печели дори от свободните стаи в обитавано жилище, често повече от дългосрочен наем. Но има и негативи - възможно е в слабите за туризма сезони да няма достатъчно гости, когато пък ги има, хазаинът е длъжен да е на разположение да ги посреща и изпраща.
Пионерите на пазара
Според имотни експерти в условия на ниски лихви, каквито са сегашните, инвестициите в имоти са атрактивни заради доходността, която може да се получи от наем и която е по-висока от това, което носят депозитите и другите нискорискови инвестиции. Ако стандартното отдаване на жилища носи по около 6% годишно, предлагането на нощувки на хотелски принцип (краткосрочно, за туристи), може да донесе двойно повече. "Платформи като Airbnb не са просто споделена икономика, а начин за свързване на продавачи и купувачи, който има отличителна черта – ако преди беше нужно да се вложи съществен ресурс за маркетинг, при тях стойността на маркетинга става 0", коментира изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти" Георги Павлов. Според него Airbnb вече не е явление, за което може да се говори единствено на чужд език. "Имотите, обявени през системата в София, вече представляват реална конкуренция на хотелите среден клас", добавя той.
Airbnb е най-популярнaта такава платформа заради предимството си на пионер - има голяма аудитория и е подсигурила защитата и на наематели и наемодатели. Резервациите и плащането стават електронно с въвеждане на данни от дебитна или кредитна карта на сайта, който взема комисиона и от двете страни. На страницата са обявени над 2 милиона стаи, апартаменти, яхти и дори замъци в цял свят. Наемът е за от няколко дни до няколко седмици, макар че има и изключения.
В София има активни близо 600 AirBNB имота, което означава, че този пазар тепърва се развива. В други, сравними столици от региона, Букурещ и Загреб, наличните имоти са двойно повече. Извън столицата апартаменти за наемане има по морето, а също така и в Пловдив и като цяло местата, където се концентрира по-стабилен туристически поток. В Пловдив обектите са около 120, докато в района на Бургас и Южното Черноморие също има над 300 обяви.
Средната цена за наем за един ден в столицата е 80 лева за апартамент и 37 лв. за самостоятелна стая. Така с голяма степен на условност при месечни наеми в центъра на София за двустаен апартамент в порядъка на 800 лв. с над 10 нощувки средно на месец AirBNB може да се окаже по-изгодна опция. Тарифите обаче са различни и започват от 15 лв. за апартамент в "Гео Милев" и стигат до пентхаус в полите на Витоша за 580 лв. на вечер. Край морските курорти средният наем е 88 лева за нощувка, като на север са леко по-високи - средната цена на AirBNB обектите около Варна е 90 лв. Много от обявите по морето са на руски език и по всичко личи, са собственост на руски граждани или целят да привлекат такива.
Колко повече може да се спечели от краткосрочно отдаване под наем и какво ще ни коства това се оказват не толкова лесни за отговаряне въпроси. "Основният проблем при коментирането на темата е липсата все още на достатъчно история, която да показва каква е запълняемостта на подобни обекти", коментира за "Капитал" Полина Стойкова от Bulgarian Properties.
AirBNB имат специален отдел, който се занимава с анализиране на данните, за да ориентират клиентите да се позиционират на пазара. Част от анализите са споделени безплатно, но за пълен анализ, показващ колко пари са правели различните типове имоти, ще трябва да платите 50 долара. За съжаление подробни данни са налични само за София засега. Георги Абаджиев, който от една година дава един от апартаментите си в центъра на София през сайта, споделя, че най-голяма активност има през летния сезон, но през останалите месеци на годината също има желаещи да отседнат в апартамента му. "Това е просто малко таванско помещение, което обзаведох така, че да изглежда артистично и уютно", обяснява той. В пикови месеци е и над 20 дни запълняемост, като средната цена, която търси за апартамента е 40 лв. на ден. Комисионата, която сайтът взема от домакините, е 3% от всяка една приключена резервация. Тоест в тези периоди приходите на Георги са около 775 лв. месечно, които той не би могъл да поиска за подобен имот дългосрочно, като според брокери сходни тавански помещения се отдават в широки граници - 350 - 650 лв.
Още по-сложна стават сметката и сравнението, ако трябва да се прецени дали излиза изгодно в момента да се купи апартамент с ипотечен кредит, който да се изплаща с отдаването му чрез AirBNB. Със сигурност при падащите лихви и качващите се цени на имоти и наеми дългосрочното отдаване започва да се превръща в относително по-доходна алтернатива от депозита. При все още малкото данни и липсата на сигурност за запълняемост обаче е трудно да се направи сметка за колко време покупката на жилище със заем може да се изплати от AirBNB наеми. А със сигурност за това голямо значение ще имат и усилията, които сте готови да вложите, защото с листването в платформата далеч не се изчерпват ангажиментите. Добрият рейтинг, който може да ви доведе и повече клиенти, зависи от условията, които предоставите, взаимодействието ви с туристите, но може да бъде повлияно и от много странични фактори.
Не само да хвърлиш ключовете
Разликата с обикновеното отдаване на имот под наем е, че трябва човек да помисли за детайлите в интериора. Обзавеждането трябва да е цялостно като в готов за живеене дом, като той дори добавя четки за зъби за еднократна употреба. Освен това имотът трябва да е на комуникативно място, но трудно ще привлечете туристи в крайни квартали като Люлин и Дружба, дори и да обектът да е близо до метрото. Желаещите да се захванат с такава авантюра трябва да спечелят и доверието на съседите. Честото разхождане на непознати в блок или кооперация няма да убегне на комшиите, които е възможно да създадат неудобства, особено ако клиентите ви са шумни. Затова задължително трябва да разпишете правила за ползване на апартамента. По-предпазливите собственици могат да ползват опцията на Airbnb да откажат да приемат дадена резервация, ако оценките и ревютата на даден турист от предходните му домакини са негативни или липсва информация кой точно ще живее в жилището ви.
Другата основна разлика и основният минус на отдаването на апартаменти по този начин е ангажираността, и то именно в туристическия сезон, когато и самите вие може да планирате да пътувате и почивате. Разбира се, може да не приемате заявки за период от седмица-две, но ако е през лятото, това ще са си пропуснати ползи за вас. "Човек трябва да е готов постоянно да е на разположение и да има предвид, че трябва да може да реагира незабавно. Винаги трябва да си готов да посрещнеш клиенти, да се отзовеш, ако има проблем с ключалката или нещо друго, което неизменно се появява", обяснява Георги.
Разбира се също като при стандартното отдаване под наем доходите от дейността трябва да се декларират и съответно да платите на държавата 10% данък. "Някои декларират, други колеги не го правят – всеки си поема риска", признава Георги. Освен това трябва да се има предвид, че в Закона за туризма има изискване апартаментите, които се отдават на туристи, да получат разрешение и категоризация от съответната община и съответно да се плаща туристическа такса. Подобни ограничения бяха въведени в Берлин например, след като цената на дългосрочните наеми скочи поради големия брой апартаменти, отдавани на туристи през AirBNB. Към момента обаче у нас изискването за такава регистрация реално не се прилага, като собствениците декларират, че отдават имота под наем краткосрочно.
Системата на Airbnb позволява гъвкаво формиране на цената и планиране на резервациите. "Понякога, когато нямам резервация за предстоящите няколко дни, си позволявам да понижа цената, за да изляза в резултатите на търсенето на по-голям брой клиенти. Така винаги апартаментът се заема, но има риск, че може да попаднеш на хипита, като не си сигурен как те ще се отнесат с покъщнината", донякъде на шега, донякъде сериозно добавя Георги. Друг начин да спечелиш повече клиенти е да станеш Superhost – статут, който дава допълнителна увереност за качество. За целта обаче трябва да сте имали поне 10 клиенти, като 90% от тях да са оставили рецензия, която в 80% от случаите да е максималните 5 звезди. Често разликата в безценните звезди може да дойде от нещо сравнително семпло, като оставена безплатна карта на града или съвет за добри ресторанти и барове в района.
Наемете имот с нас
Отдайте под наем имота си с нас