Нови инвестиционни дружества [Архив] - Форум Инвестор.БГ
Форум Инвестор.БГ > Български фондов пазар > Нови инвестиционни дружества
View Full Version : Нови инвестиционни дружества
Boris Koumpikov28.05.2002, 15:21PO KRSIVO E OT SUN! G-tza Ralitza Agajin i G-n Valeri Dimitrov sa vnesli proektozakon za novi investitzionni drujestva, koito osnovno shte investirat v nedvijimi imoti! URA!!!!
Predlagam nezabavno da gi podkrepim s vsichki vuzmojni sredstva!
TOVA E ELDORADOTO NA BULGARIA! Samo taka shte otprishtim vutreshnijat finansov resurs i shte suzdadem naistina solidni, dohodni i sigurni kompanii, zaslujavashti vnimanieto na investitorite. Seriozen pazar na tzenni knigi, a ne segashnite kuhi borsovi drujestva /povecheto/!
Shte se suzdade vuzmojnost za bezriskovo /obezpecheno s imoti/ i srednodohodno investirane. Nevuzmojnost tezi drujestva da se iztochvat , zashtoto imotite shte budat v Bulgaria /ako taka se prieme/. Po-operativno i navremenno ot bankovoto stroitelno finansirane. Suzdavane na JSK-ata na nov printzip, s lizing ili pod druga forma i vuzmojnost horata sus sreden dohod da kupjat novopostoeno jilishte /kakto beshe navremeto/. Tova neminuemo shte dovede do spad na tzenite na zemjata, no do pokachvane na proektantskite, nadzornite i stroitelnite uslugi, usporedno s povishavane kachestvoto na stroitelstvoto. USPEH! /I da porabotim po vuprosa!/.
koko28.05.2002, 16:26Извинявайте, но това което се предлага може и да е хубаво..., но когато става въпрос за БГ си е най-меко казано чиста проба шегичка с хората. Дано правилно да ме разберете. Не искам да кажа нищо, с което да засегна който и да е.
ГОГО28.05.2002, 17:47Идеята е добра, но да видим конкретните решения и тогава да се радваме или да недоволстваме. Наистина създаването на такива дружества може да повлияе позитивно както на фондовия пазар, така и на пазара на недвижими имоти. Но ако не се уредят прецизно нещата, е възможно да се получат нови пирамиди или пък тези дружества изобщо да не заработят, както между другото се получи с обикновените инвестиционни дружества.
А се питам и друго: защо за всяко нещо трябва да има отделен закон?
e..ch28.05.2002, 18:23G-ca Again, osven za niakoi osobeni uprajnenia, za drugo ne stava. Otkude se rodi tova 24 godishno chudo, deto tvori zakoni i napravliava biznesa v BG? Na koe sekretarsko miasto tochno ia .... da otida i az da se naredia?
Vsichki kaki v toz parlament sa trili leglata ili na Petkanov/Panaiotov ili na mutrite. Koia ot dvete, shtot devoikata ne e iurist?
Boris Koumpikov28.05.2002, 19:27Kakvo znachenie koy go e vnesul? Vajnoto e, che ima takuv proektozakon, vnesen v NS, puk ako shte i Kire Liberalo da go e vnesul. Gogo e prav - trjabva pretziznost! Razdeljane po kategorii - da rechem v ustava da pishe, za: industrialna sobstvenost, jilishta, nivi na selo i t.n. Da znajat investitorite nakude sa trugnali, puk i turseshtite finansirane proekti - sushto. Inache shte se nagledame na chudesa s nivi po 50 leva za dekar da pulnjat investitzionni portfeili, ama na desetorna tzena. Kakto pri ZOP-a - ne precheshe s edno profilirane po branshove da se napravi pretzizen zakon, kakto i s ipotechnite obligatzii /male, male/ ama ...
Купонджия-Стрелец29.05.2002, 00:59Да си спомним за "инвестиция по ценна от златото" - ТБС Хотели, за "чудото" Хранков :-) Единственото "положително" нещо е за българските тарикат бизнесмени,че се открива нова перспектива да лъжат дребните инвеститори,че парите им отиват на сигурно в инвестиция в недвижими активи и бизнесмените да си попълват своите лични сметки.Та нима идеята на масовата приватизация беше лоша и ква стана? Ралица, Ралица отново си в ползу на бизнисмените с ограбващ бизнес.
Boris Koumpikov29.05.2002, 10:17Новият проектозакон очевидно няма общо с "Хранков", "ТБС Хотели" /по-скоро - "Хотел"/ и др. подобни "инвестиции". Тук нещата са прости и съответно - хубави. Инвестираш в портфейл от имоти, определени по вид с устава или решение на акционерите. Не в хартийки, не в един имот. Тези дружества без друго ще се управляват пряко или под контрола на експерти а не от самозванци с банков кредит от 500 000 лв - кух капитал, както създадоха много банки. В такива дружества ще инвестират с радост и институционални /каква дума!/ инвеститори, а не само дребни рибки. Т.е. контрола ще бъде и от страна на инвеститорите. Или както казва Кислярски - всичко зависи от формата, в която ще се организират. Във всички случаи те ще бъдат много по-прозрачни от ипотечните облигации, към които има голям хъс. Освен това могат да се създадат електронни пулове за сгради или комплекси от които да се търгуват дялове между собствениците им и новите дружества.
Купонджия-Стрелец29.05.2002, 11:27Борис, явно ти виждаш с очите на Ралица,иди почерпи момичето и ще ти мине очевидното.Твоите изречения са ги написали по време на масовата приватизация.При която акционерите инвестираха своите пари в приватизационни фондове,които имаха портфейли от 50-100 предприятия,хотели,почивни бази и т.н. и ква стана тя.Няма дивидент няма маржин,то няма и цена най често.Казваш устав,акционерите ще решават,експерти...Всичко това вече сме го гледали.Пример прост ще ти дам.Направено е "ново" инвестиционно дружеството с управителен съвет с надзорен съвет,двустепенна форма,голям контрол :-))После един от учредителите,например холдинг с предприятия от масовата приватизация прави апорт 2-3 дружества,а защо не и 20-30 ,увеличава капитала,прави мажоритарен пакет т.к. малките нямат пари да използват правата си по вдигане на капитала.Тогава този акционер казва дружеството това съм аз и тръгва на околосветско пътуване ;-)) за сметка на дребните,които освен студена вода друго да не чакат:-)Проблемите у нас идват от липсата на контрол.Нима има комисия по ценните книжа нима има надзорен съвет в агенцията за приватизация.Нима има поне един управител на предприятие доведено до фалит в затвора?Има ли орган в защита на дребните акционери?Решението го виждам когато назначим Kомисия за ценните книжа с членове от Великобритания или Германия,когато Надзорният съвет на Агенцията е също внесен от вън и когато Управителите на тези "нови" инвестиционни дружества,не са живяли в България последните 25 години :-))
V K29.05.2002, 12:24Относно г-ца Агайн, явно има доста хора, които да могат да пият толкова...:(((
Boyan Boev29.05.2002, 15:38Koi imoti shte se vkluchat? Panelkite ili pusteeshtite zemi? Az bih zalojil na tereni okolo Belene. Skoro shte ima durjavna poruchka tam...:)))
G-ca Again e smeshna. A Valeri Dimitrov shtom ne go e sram da si izlaga imeto s gluposti...
Pichove!!!! REALNIA sektor ne raboti, pichoveeeee!!! Kakuv finansov iskate, kato NIAMA KAKVO DA TURGUVATE NA NEGO!!!! Chetete malko danni, obikolete 2-3 predpriatia da vidite pogroma i posle pravete kapitalov pazar. Vse edno kivi da se pravi che leti!
Pada i vnosa i iznosa. Tova e tragediata! Ne lipsata na kapitalov pazar. Ikonomikata ne raboti!
Алекси Андонов29.05.2002, 17:28Бояне, пак ще споря с теб :-))
Проблемите на реалната икономика идват от ниската конкурентноспособност на българската промишленост. Причина за ниската конкурентноспособност обаче е декапитализацията на повечето фирми и невъзможността да вложат средства в обновление на производството. Ако имаше по развит финансов сектор, тогава привличането на капитали щеше да става много по лесно и българският експорт нямаше да има проблеми.
Не слагай каруцата пред коня! Предпоставка за добра работа на релния сектор е добрата работа на финансовия, а не обратното! В цял свят финансовия сектор винаги върви една крачка пред реалния. Ако не вярваш в думите ми, проучи икономическата история на САЩ през последните 100-150 години и ще се убедиш, че съм прав.
Boyan Boev29.05.2002, 17:59Aleksi, Aleksi!
Pridobil si dimencii ot tozi kapitalov pazar. Az sum rabotil vav finansovia sektor/viarno, che za tebe bankite sa nishto/ i znam, che realnia sektor me e hranil. Ne sdelkite s cennni knija, a lihvite ot krediti. Samo deto nikoi "investicionen posrednik" ne bi si vlojil parite v problemno predpriatie, nali? A vsichki bulgarski banki tova praviat vseki den - riskuvat i poniakoga gubiat. Chudno mi e kakvo shte ti se sluchi na tebe ako investirash "greshno" i firmata ti zagubi 1-2 miliona? Vun ot igrata si, priateliu. Shefa ti shte te izhvurli, i tova e nai-malkoto.
A realnia sector e zle, zashtoto nikoi ne se e zahvanal da organizira normalna sreda za nego. Govorim za danuci, korupcia, naredbi, licenzi, mitnicheska politika i t.n. Vsichko tova e sburkano v BG. Da ne govorim, che firmite se iztochvat suznatelno i nikoi ne predpriema nishto po vuprosa. Naprotiv - umirat si da se gavriat s predpriemachite. Zachestilite naposleduk gafove s DDS/ az znam i mnogo drugi sluchki s moi poznati/ sa "hubav" orientir za kakvo ide rech. Britanecut mu kaza na Vasilev, che govori gluposti. Pazarna ikonomika sme bili?! Tova naistina sa gluposti. zatova American tobaco si trugvat. I oshte kupishta znaini i neznaini firmi sas seroizni angajimenti. Tova go znaiat i decata. Tuka viree samo Chorni.
Pak ti povtariam - kato si tolkova angajiran s BG ikonomikata, investirai v predpriatiata, koito sa na borsata. Ili napravi neshto za tiah. Debneneto na udar s kompensatorki ne e nai-podhodiashtoto lechenie:))) Mnogo mi prilichate na leshoiadi, koito chakat samo da padne mruvkata za da se izbiat za parchenca ot neia. Ia kaji pone edno predpriatie, deto e zufnalo blagodarenie na vashite ili tvoite lichni zaslugi? Shto li ne se seshtam?!
A finansovia sector e edna krachka napred v normalnia sviat poneje se konkurira i bori za vseki klient ot nizvergnatia ot tebe realen sector. I e prinuden da izmislia kakvi li ne trikove za da privleche klienti. Chudno mi e kakvo shte iadesh ako vsichki stanat finansisti. Amerikanskite doveritelni razpiski na Life Choice? Kompensatorkite na baba Pena? Ami dobur apetit.
Seshtam se neshto - ia mi kaji, ako BHT go kupi Philip Moris, ne e li tova nai-burzia nachin da izleze na fondovata borsa? Ne bulgarskata, razbira se! E, ama na BG posredicite niama da im haresa, poneje shte vidiat trunki i gloginki ot taz rabota. Za razlika ot horata, koito si vadiat hliaba v tiutiunevia biznes. I zaslujavat pechalbite si.
V cial sviat, povtariam - cial, kato se chue konsultant ili posrednik na 90% ot horata im stava losho. I opirat do uslugite na podobni lica ot nemai kude. Nai-veche zashtoto zakonodatelstvoto go iziskva. Ostanalite 10% sa si edni komardjii, na koito im se praviat dalaveri i adski mnogo ne im se raboti. Mani drugo ami i suzdavat pravila i iskat zakoni za da zashtitiat dalaverite si.
Znam, che shte izvadish ot 100 dereta voda za da mi kajesh kolko sum tup i nishto ne razbiram. Samo che vutreshno vinagi shte znaesh, che neshtata ne stoiat taka, kakto na tebe ti se iska. Ima si realnosti, priateliu. I te niamat nishto obshto s finansovite mimikrii deto vi se vurtiat v glavite. Ogi ot Iug Market umira da povtaria, che 10-te nai-golemi sustoiania na 20 vek sa ot spekulacii na borsata. Taka e i taka shte e dokato vi se vruzvat horata. Celia toz balon shte se spuka edin den. I mai po-skoro rano, otkolkoto kusno.
Boris Koumpikov29.05.2002, 18:40Де го чукаш, де се пука. Ей това му е лошото на сайта - няма нужда да отваряш нова тема - може всички коментари да са в един чат.
Да правим предложения докато е време, да не се сбъднат черногледите прогнози.
Думата е за инвестиции в недвижими имоти - сгради, отдавани под наем, на лизинг, почасово ... и т.н., а не за предприятия. Ограниченията могат и да са прости, например:
1. По учредителен договор дружеството инвестира в жилищни сгради.
2. Дружество с капитал 500 000 лева може да инвестира в границите от 100 000 до 1 000 000 лева в едно доходно здание /ако ги има/ и то след тройна експертиза от лицензирани оценители на придобивната цена.
3. Годишен лимит разходи за управление - до 10% от устания капитал за първата година и до 10% от печалбата за следващите.
4. Сградите, дяловите участия в такива и портфейлите от участия се отдават за управление на други лица или ДЪЩЕРНИ ПРЕДПРИЯТИЯ САМО след солидна и предварителна икономическа обосновка.
5. Управителите се одобряват от надзорен орган според квалификация и придобит опит.
6. Обявяване на портфейла - текущо, както и на прогнозни приходи за инвестиции надхвърлящи уставния капитал. Резултати - тримесечни отчети.
7. Данъчни привилегии - освобождаване от ДДС /като финансова услуга/ за сделките, извършвани от такива дружества. Добре е поне три пъти да се увеличат амортизациите за сгради.
Boyan Boev29.05.2002, 19:16Sorry za otklonenieto. Aleksi umre a se zaiajda s men:))))
Ne sum suglasen s ogranichenia v absolutni izmeriteli! Tova oznachava li, che ako edno drujestvo ima 100 mln. kaiptal, triabva da investira nepremenno v 100 imota, a ne v NDK, naprimer. Vsichko zavisi ot portveila i riska v nego. Za tova se iziskva minimalna diversifikacia. V Zakona za bankite, naprimer - do 25% ot kapitalovata baza e max. kredit i to s reshenie na Nadzoren suvet. Do 15% samo s reshenie na upravitelen. Tezi procenti mi se struvat malko visoki, no moje da sa 10 i 5%.
Kakvo oznachava upravlenie ot treti lica?! Nali tezi drujestva se suzdavat s tazi cel samo? Zashto triabva da ima prehvurliane na prava? Za da se raztvori otgovornosta? Stopanisvane i podurjane e edno, prehvurliana na prava vurhu treti lica e suvsem drugo. kakvo shte stane pri nesustoiatelnost na agenta? Tova e vse edno Meril Linch da si prehvurliat pravata za turgovia s akcii na Aleksi!:))))))
Aleksi, tova e maitap, pich!
100% suglasen za amortizaciite!
Mnogo vnimatelno s ocenitelite! Kapitalotvorci, bih kazal! Moje da se predloji specialna agencia za nezavisimi ocenki, kum stroitelnia nadzor, naprimer. Ocenitel na shtat - mani!
Boyan Boev29.05.2002, 19:18Opsss! Greshka - da se chete "sobstven kapital" ne "kapitalova baza".
Камен30.05.2002, 09:42Алекси, в България много от дружествата са в това положение не поради липса на оборотни и инвестиционни капитали, а поради неадекватен мениджмънт. Не можеш да имаш управител на дружество, който да казва "това е положението, пак ни прекараха, условията са гадни, това е извън нашия контрол, ..." и т.н. Собствеността върху незнайно как (а начини бол, какво ще кажеш за напълно работещ и печеливш птицекомбинат за около 200000 DM) придобити активи не ти гарантира автоматично успешна работа, но това бавно и мъчително (главно за менажираните, не толкова за менажиращите) се усвоява от новоизлюпените ни управители. Колкото до недвижимите имоти, не искам да съм лош пророк, но докато нямаме работеща реална икономика, на която тези имоти да й трябват точно тук и сега, евентуалните имотни инвеститори ще се превърнат в поредните чакащи някой да направи нещо, че и те да намажат покрай него.
Деян30.05.2002, 10:40Струва ми се, че всички не разбират смисъла на идеята инвестиционно дружество. В БГ закона под това се разбира взаимен фонд или mutual fund за английски говорещите. Това не е холдинг, не са възможни увеличения на капитала под условие и прочие простотии. Те са съвсем изключени като вариант при дружествата от отворен тип. Тези инвестиционни дружества се управляват от трето дружество - Asset Management Company. Ако използвам цитирания Мерил Линч, то Мерил Линч има 20 фонда, които се управляват от Мерил Линч Асет Мениджмънт. Предимствата на тези фондове са очевидни - ниски разходи за управление, диверсификация на риска, професионално управление. Очевидна е необходимостта в България от алтернатива на банковите депозити като спестовен инструмент. Инвестиционните дружества могат да осигурят точно тази алтернатива.
Boyan Boev30.05.2002, 12:19Taka e Deiane. Bankovite depoziti ne sa nai-dobria variant. Obache sa nai-sigurniat/bez DCK/. Bankite imat mnogo zdrava regulacia - i ot Zakona za bankite, i ot BNB. Da ne govorim za oditite. Taka sa "izpipani" neshtata, che za da fallirash niakoia banka triabva mnogo da se potrudish. Pri tova mnogo taino, koto e nevuzmojno.
Loshoto e, che i Kamen e prav - dokato ne zaraboti ikonomikata, investiciata v nedvijimi imoti shte si ostane dobro pojelanie. Prazni sgradi i tereni - bol. Ako otidesh v Trun, primerno, shte se uchudish kak shte si naemesh cialo hale za edna-dve pensii na mesec.
Uslovie za uspeha na takova nachinanie e likviden pazar na nedvijimite imoti. Takuv realno ima v Sofia, Varna i Burgas. i to na centralni jilishtni imoti. PO ocenka na expert-ocenitel, edin 2 staen apartament v Silistra struva... 6-8000lv. I pak ne mojesh da go prodadesh, shtoto niama suha para v horata. A naemite sa napravo smeshni. Kofti...
Boris Koumpikov30.05.2002, 13:04Камен е прав във всичко. Това е правилното разбиране. На Боян ще обърна внимание, че ползвам термина САМО при стриктни ограничителни условия /вж. по-долу/, и то като изключение! За успокоение на Боян, който не приема ограниченията в реални стойности, предлагам те да са в евро. Също така трябва да са пропорционални на капитала, това съм писал по-долу, а не в % от привлечените средства, защото само капитала е реална цифра. Иначе портфейла е плаващо понятие. Наемите варират, има празни месеци и т.н. Това ще позволи, дето казва Боян, едно дружество със 100 млн. уставен капитал да инвестира в НДК, а такова с 500 хил. - в, даречем, две ЖСК-ата.
За банките - боже опази! Имало рестрикции и пр. На една банка активи са й както скъпите коли, бюра, безумно скъпи офиси и клонове, струващи стотици хиляди, но това са само счетоводни стойности! Не са парите на банката - един поглед при разпродажба на активи на фалирали банки - стига. Ха, някои саморасли банкери и колекции от картини правеха ... Тук се искат конкретни параметри: Първо, дяловите участия са само cache, в брой и на ръка - никакви ценни книжа и апорти при записване на капитала! Второ, минимум привилегировани акции. Така няма проблем -увеличението на капитала ще ползва всички акционери, всички ще имат пропорционално участие в дивидентите /хубава дума, звучи като 15% само .../.
ВАЖНОТО Е ПЪРВОНАЧАЛНО В ЗАКОНА ДА СЕ ВНЕСАТ МАКСИМУМ ОГРАНИЧЕНИЯ, КОИТО МОГАТ ДА СЕ ОБЛЕКЧАВАТ ПОСТЕПЕННО АКО ВСИЧКО Е O.K.! ВСИЧКО ДА Е ЗАПИСАНО В ЗАКОНА, А НЕ ПОСЛЕ НАДЗОРНИТЕ ОРГАНИ ДА ГИ ДОПИСВАТ С НАРЕДБИ, КАКТО Е БАНКОВИЯТ И ДАНЪЧНИТЕ ЗАКОНИ!
Ние говорим за инвестиции в недвижимости - колегите пишат за пилчарници - като в оня виц: мы не страна баранов, мы страна советов!
Кой говори да ставаме пилчари? Такова дружество на такъв пилчарник може да му е само лизингодател или собственик, който го дава под наем на пилетата в него!
Boyan Boev30.05.2002, 16:45Tova imah predvid, Borise! Ogranichaniata da ne sa v absolutni chisla - 2 000 000 lv./EUR, a kato procent ot kapitala. V EURO niama da stane - v BG sme, vse pak. Naprimer: do 15% ot sobstvenia kapital. /Stoi vuprosa kak sa formirani rezervite v nego? Tuka niakoi schetovoditel da kaje. Ako shte ima dopulnitelen kapital ot preocenki - po dobre da se mahne./
Za bankite: tezi sas kuhite aktivi mai veche lipsvat. Neznam dali si prejiviaval odit na D&T. Ne im minavat tez nomera sas skapite ofisi na tiah. Puk i ne mislish li, che edin skap ofis e imot?
Predpolagam, che pod "privlecheni sredstva" razbirash takiva ot izdadeni obligacii. Vlogonabiraneto e monopol na bankite.
Mislia, che imashe edna razporedba, che finansofite institucii ne mogat da sa s nevnesen izcialo kapital. Za aportite ne sum siguren, no mislia, che sushto ne beshe razresheno. Moje i da burkam s niakoi neosushtestven proekt.
Ne mislish li, che triabva da ima po-visok minimalno iziskuem kapital? 500 000 sa 10-15 hubavi apartamenta v Sofia, vse pak.
Niakakvi idei za finansirane na novo stroitelstvo? Zashtoto ima golemi proekti, neposilni za sam predpriemach. Po-hubavite imoti sa ot novite, ne panelkite. Ako shte e vuzmojno, edva li triabva da e 100%. Triabav da se obmisli i procedurata s kontrola na predpriemachite. Imam predvid mnogokratni prodajbi. Edva li shte sa mnogo sluchaite, no shte gi ima. Ima edin murtav period - pone 1 den, mejdu uchrediavane na ipoteka i vpisvaneto i. Tam stavat izgarianiata.Niakoi da ne napazaruva imot s tejesti:))))
Деян30.05.2002, 17:10Za]o ne se pointeresuvate ot regulaciata na REIT - Real Estate Investment Trust? Tia raboti s ogranichenia, regulacii i tem podobni shte ubiat businessa oshte v zarodish. Verno bankovite depoziti sa naj-sigurni, no sa i naj-nedohodonsni.
Наивник30.05.2002, 17:11Не знам какво точно е родила главата на Ралица, обаче на мен по скоро ми изглежда като ново насилствено създаване на Капиталов пазар, макар че ми е много трудно да си помисля, че въобще им пука за капиталовия пазар. Ако виждате някаква надежда в тези инвестиционни дружества, то какъв е проблема и сега да се тегли едно IPO на някоя фирма за недвижими имоти. Може би в този форум съм го казвал над 1000 пъти, но пак Ви казвам, не регулацията прави пазара. Не знам дали чак дотам са стигнали разсъжденията на Ралица, обаче тук има много съществени проблеми с други законови регулатори, като ДДС например. Ако обаче ще се получи нещо такова като пенсионните фондове, а именно да могат да купуват недвижими имоти, но да не могат да ги отдават под наем, както е сега - забравете.
Boris Koumpikov30.05.2002, 17:50Значи, като пиша за реални суми а не за % от капитала, имам предвид, че капитала може да се трансформира и оттам да се води счетоводно за такъв, но реално ще бъде с променлива стойност във времето, по причини, които изброих по-долу. Отделно, че става дума, да кажем,за суми от 20% до 200% от капитала - как да го формулираш в закон? За еврото - не съм за някаква си глупава валута, която утре я я има, я я няма /зер, една Германия я носи сама на гърба си/, но такава е модата. Аз лично съм за лева и то вързан за Швейцарския франк. Швейцария е държава, в която наскоро само от дарения си направиха за 2 месеца отново национален авиопревозвач.
За препродажбите - променя се Закона за Нотариусите - вж. Investor-a, focus.bg и др. днес.
СТРАТЕГИЯТА ЗА ТОЗИ ЗАКОН Е ДА СЕ ЗАЛОЖАТ КОНКРЕТНИ ПАРАМЕТРИ В НЕГО!
А НЕ ПОСЛЕ - КАТО БНБ НАПРИМЕР - ДНЕСКА НАРЕДБА, УТРЕ - УКАЗАНИЕ, ДРЪН-ДРЪН! КАК СИ ПОЗВОЛЯВАТ? ЧИНОВНИЦИ ДА МИ ДОПИСВАТ ЗАКОНА С НАРЕДБИ. ДУМА ДА НЕ СТАВА.
ПРИМЕРНО: МОГАТ ДА СЕ ПРИДОБИВАТ ДЯЛОВИ УЧАСТИЯ ОТ СГРАДИ ИЛИ КОМПЛЕКСИ ОТ ТАКИВА, НО ТОВА УЧАСТИЕ ДА СЪВПАДА С РЕАЛНО ОБОСОБЕНИ ЧАСТИ - НАПРИМЕР - ТУК 5 АПАРТАМЕНТА, ТАМ - 3 МАГАЗИНА, 5-6 ХЛАДИЛНИ СКЛАДА В ПРОМИШЛЕНА ЗОНА И ТАКА. ОТ ЧАСТНОТО КЪМ ОБЩОТО С ЕДНА ДУМА.
ОТ ИМОТА - КЪМ ПОРТФЕЙЛА ОТ ИМОТИ.
ПОСЛЕ - ДАВАЙ СКЛАДОВЕ НА ЛИЗИНГ, АПАРТАМЕНТИ ПОД НАЕМ, МАГАЗИНИТЕ - МОЖЕ И СЪВМЕСТНА ДЕЙНОСТ НО ПРИ ГАРАНТИРАН МИНИМАЛЕН НАЕМ.
За новото строителство - в ЮАР е така: предприемача намира клиент /в случая - дружеството/, сключва договор с него, тегли кредит от банка; построява - дружеството плаща на банката кредита и печалбата на строителя и всички са щастливи!
Гаранции и резерви 30 % от капитала от самото начало - това е общоприет рисков праг за имоти. Експертите - с държавни лицензи за оценители, както досега. По-долу писах: покупка на имот от дружество -след тройна експертиза! Моля, четете дословно. Пък и не е казано експертите да са на щат.
ГОГО31.05.2002, 14:56Искам да посоча няколко проблема, на които трябва да се намери адекватно решение в този закон:
1. Оценяване на имотите - има колкото искаш лицензирани оценители и могат да си оценяват имотите както искат. По тази причина не е удачно да се прилага принципа на обикновените ИД, заложен в ЗППЦК. Мениджмънтът може да манипулира цената както си иска. Трябва да се измисли някакъв принцип, при който пазарът сам да регулира цената.
2. Управление на дружествата - важно е управлението да се отдели от собствеността. Може да се възложи на УД, както беше писано по-долу. Аз съм привърженик на простите правила и унификацията, затова смятам, че УД за "новите" ИД не трябва да са различни от досегашните УД по ЗППЦК. Не трябва да се въвеждат нови и нови лицензи.
3. Управление на имотите. Трябва да се изясни дали "новите" ИД ще управляват сами имотите, т. е. ще търсят наематели, ще правят ремонти, ще плащат на охрана и др. дейности или ще бъдат само инвеститори/собственици и ще сключват договори за управление с други фирми. Ако ИД управляват сами имотите, разходите ще са значителни и няма да се вместят в предложените тук 10%. Ако се възлагат на външни фирми, ще падне юнашко източване от братовчедски агенции. Решението е много сложни, но би могло да се търси в посока възлагането на външни фирми да се извършва по Закона за обществените поръчки (ЗОП), тъй като все пак говорим за публични дружества. Разбира се, ЗОП ще трябва да претърпи сериозни промени, за да се прецизират процедурите и да се сведе до минимум възможността от заобикаляне. Братовчедските фирми не могат да се елиминират, но могат да се принудят да работят по правилата наравно с останалите.
4. Амортизации - много сложен проблем. Поради спецификата на недвижимите имоти се налага амортизациите като счетоводен фактор за признаване на разходи да са сравнително големи, защото поддръжката е скъпа. От друга страна амортизациите при оценката на имотите следва да са съвсем различни - всеки знае какви аномалии има при данъчните оценки, поради методиката за изчисление на амортизациите. Това произтича от факта, че пазарната цена на недв. имоти не е свързана с "годината на производство".
krasi31.05.2002, 14:58Браво, Боре ние сме с теб!!! Браво на Сенегал вкараха гол на франсетата.
Boyan Boev31.05.2002, 17:07Kakva shte mu e promenlivata stoinost na kapitala, be Borka? Osnoven kapital - 10 000 000 lv. Pechalba = 100 000 lv. Rezerven - 2 000 000 lv. Znachi Sobstvenia ti kapital e 12 100 000 lv., primerno. Znachi ne mojesh da imash otdelna ivesticia po-goliama ot 1 210 000 lv. ako ogranichenieto e 10%. Tova shte stimulira drujestvata da si uvelichavat kapitalite za da mogat da uchastvat v po-golemi proekti.
Za EURO - ne mojesh v bulgarski zakon da viksirash sumi v chujda valuta. Nacionalnata ti valuta e chast ot suvereniteta ti. Vij konstituciata.
Ne biah chel za promenite v zakona za notariusite. kakvi sa te?
ZA obosobenite chasti e po-trudna rabotata. Niakoi neshta mogat da budat samo v idealna susobstvenost - ne mogat da budat razdeleni fizicheski. Tuka mogat da se zalojat provizii, zashtoto zakona zaduljava da predlojish purvo na ostanalia susobstvenik, a tova krie riskove za burza realizacia, ako se nalaga. Ne mislite li, che e dobra ideia za golemi sdelki da se reglamentira suzdavaneto na pulove ili concerni s vremenen harakter? naprimer drujestva s fiksiran srok.
ZA triugulnite sdelki s bankite - 100% ZA! Chetoh v Dnevnik, che sdelki s nedvijimi imoti - samo po bankov put! Kraino vreme beshe!
Boris Koumpikov02.06.2002, 17:18Бояне, значи: капитала обикновено се трансформира от пари в други активи - в случая - недвижими имоти, коли, секретарки и пр. Към тях се прилагат периодично амортизации, ревалоризации, и др. счетоводни фиести, така, че сбора от изброените видове капитал няма постоянно реално измерение. Затова предлагам твърди суми. Те пък лесно се променят - един път, да речем на 3 години.
За реалната собственост - вярно, една лека кола трдно се дели, но за повечето имоти и в частност сгради - това им предназначението да се делят.
Boyan Boev03.06.2002, 12:05:))) Sekretarkata v koi aktivi ia oschetovodiavash?:) Moiata poslednata beshe v DA. Prepolagam, che i kum neia prilagame uskorena "amortizacia", kakto i kum biurata v ofisa kato posledstvie:))))
Az ti predlagam da viksirash tochni sumi v EURO, koito da se korigirat vseki 800 dni. Kakto i da se vkluchi mehanizum za sobstvenici na zemia, otstupili pravoto na strojej, no koito ne iskat da si razdeliat i prodavat zemiata. Predlagam 100 toiagi na golo i uskorena amortizacia:))))
A ti kato iskash da slushash samo sobstvenite si misli zashto pravish diskusia? Glupavo e da se fiksirat tochni chisla. Pazara se promenia postoianno. Mojesh li da prognozorash cenite na imotite sled vlizaneto na takuv zakon v sila, naprimer? Da ne se okaje, che si slojil gorna granica - boxoniera v Obelia i da prepraviash zakona.
Estestvenata praktika za minimizirane na riska e difersifikaciata. S tvoite predlojenia shte nakarash edno goliamo drujestvo da podurja bezumno goliam portfeil ot malki imoti, razhodite po upravlenieto i stopanisvaneto na koito iziajdat mijavia dohod.
Na men mi e iasen mehanizuma za materialno izraziavane na kapitala v aktivi. Imenno za tova "garancionnia fond" predstavliavash niakakuv procent ot sobstvenite ti aktivi, izmereni s pasivnoto im izrajenie e nai-dobria variant. Tezi ogranichenia se postaviat za da se namali riska i da se zashtiti edna vuzmojna zaguba na kreditor na drujestvoto - obligacioner, banka, investicionen fond i t.n. s realen aktiv, sobstvenost na "dlujnika":) Estestveno ne vinagi 100%, no tova e realnia jivot. Drugoto - socializum.
Купонджия-Стрелец03.06.2002, 12:07Борис отговарям Ви на вашите точки!Вече си мисля,че сте от екипа на Ралица :-( Моля Ви не размътвайте мозъците на обикновените българи с нови възможности за инвестиране,такива просто няма.
1.По учредителен договор дружеството инвестира в жилищни сгради.
/това означава,че няма да може да се ивестира в магазини,почивни домове,хотели,эаведения за бързо хранене,увеселителни паркове/ 2. Дружество с капитал 500 000 лева може да инвестира в границите от 100 000 до 1 000 000 лева в едно доходно здание /ако ги има/ и то след тройна експертиза от лицензирани оценители на придобивната цена.
/Такова дружество може да инвестира само до размера на капитала който има,противното означава,че ще трябва увеличаване на капитала с нова емисия акции.Тройната експертиза за г-н Бай Стамат не е никакъв проблем ,т.к. негови фирми могат да предложат и петорна независима експертиза от лицензирани оценители:-)/
/ Ето това няма как да бъде контролирано,освен ако към всяко Ново инвестиционно дружество има по едно гражданско сдружение,което всеки ден да има свой представител в кабинета на Управителя :-) /
/Явно Борис вие сте отличник от Икономическия,но Вервайте ми Бай Стамат без да е бил в Икономическия ще Ви спретне такава предварителна икономическа обосновка,че свят ще ви се завие,в нея ще има като автори няколко професора от Икономическия :-)/
/ То ес се избират от Бай Стамат :-))/
/ Нищо по просто у нас/
/Тук вече явно искате да привилегировата дадено дружество,нещо което не отговоря на пазарните условия които трябва да бъдат равни за всички юридически лица/
ГОГО03.06.2002, 17:42Господа, виждам, че вече толкова сте напреднали в дискусията, че сте намерили решение на всички проблеми и остава само да се обсъдят конкретните цифри за капитала, отделните позиции и т.н. Е, аз може би по-бавно влизам час, затова ми простете, че не разбрах дали някой предлага някакво разрешение на поставените от мен по-долу проблеми. Нека оставим цифрите на Ралица и колегите й. Мисля, че подобен закон се нуждае преди всичко от КОНЦЕПЦИЯ. Защото ако няма такава, тези дружества няма да заработят никога! Както и обикновените ИД по ЗППЦК. Някой от вас да има желание да инвестира в ИД Златен лев или в ИД Надежда? Ако ние с вас тук не можем да родим идеи, които да стават за основа на такава концепция, смятам че си губим времето и не се различаваме от всезнаещия бай Стамат. Защото ние сме на пазара, а не Ралица.
/03.06.2002, 23:44цитат на Алекси
"Предпоставка за добра работа на релния сектор е добрата работа на финансовия, а не обратното! "
Честно ви казвам ако така продължаваме ще се сбъдне прогнозата на Гардиън (препечатана от Монитор) че тъпите гтлобализатори ще дакарат пак марксистите, но тоя път завинаги.
четете Кейнс четете дори Фридмън - финансовата икономика съществува само защото го има реалния сектор - финансовия преразпределя, а не генерира пари - мерканитилизма е теория не на 20-ти не на 19--те не дори на 18-ти век - тя принадлежи на великите географски открития - нали знаете 16-ти век Колумб Да Гама и пр.
Същото се отнася и за имотите - - г-не Кумпиков - как не ви хрумна, че ако тоя номер минава щяха да го направят първо на запад - навсякъсде обаче - инвестициите в имоти са малък и ограничен дял от портфейла, никога самостоятелен обект (говорим за портфейлни инвестиции, а не за строително дружество нали?)Причината е пак същата - цените на имотите следват растежа на кономиката, но с някои особености, например известно закъснение и по-ниска волатилност. Това е. Човек трябва да е Алекси Андонов за да напише, че финансите са локомотива на реалната икономика... Ами че тогава просто да си напечатим повече финанси бе Алекси...... ;))) ... ;))
Алекси Андонов04.06.2002, 02:55/, товят постинг лъха от тотална неинформираност!
Моля, не изкривявай думите ми! Разбира се, че финансовият сектор съществува благодарение на съществуването на реалния , но това не означава, че финансовия сектор не може да управлява реалният сектор!
Защо мислиш, че в цял свят всички важни играчи в икономиката със затаен дъх следят с колко пункта ще намали или увеличи ФЕД лихвите и всички мениджъри постоянно се опитват да угодят на финансиращите ги банкери и инвеститори.
Колкото и изненадващо да е за теб модерният свят се ръководи от банкерите и инвеститорите. Те са тези, които определят кой сектор им е симпатичен и накъде трябва да се движи реалната икономика. Ако според тях интернет е перспективната технология, тогава там наливат пари и интернет сектора става най-бързо развиващият се реален сектор...Дълбоко грешиш, че финансовият сектор представлява просто едно механично преразпределяне на капиталите!
Представи си само за един момент какво би станало с реалния сектор в света, ако за само един месец затворят всички банки и фондови борси по света. За съжаление много българи и аржентинци на на гърба са изпитали близка до тази ситуация...
Един от основните проблеми на българската икономика е точно липсата на добре развит финансов сектор. Капиталов пазар на практика не съществува, а банковият действа на четвърт обороти.
/, за твоя информация, Ралица не е открила топлата вода, защото на запад съществуват страшно много инвестиционни фондове, които са специализирани изцяло в инвестирането в недвижими имоти. Подобни фондове обаче съществуват не само на запад, а дори и в Дивия Изток! В Унгария от осем години има специализирани фондове за недвижими имоти и те се развиват много успешно! Разбира се тези фондове никога няма да достигнат популярността на фондовете инвестиращи в акции и облигации, но въпреки това те са много важна част на една функционираща пазарна икономика!
За съжаление 90% процента от изказващите се по тази тема изобщо не са в час за какво точно става дума. Голяма част от поставените проблеми принципно не съществуват при подобни дружества или ако съществуват поставянето им не е съвсем точно. Това е доста дълга тема и сега не искам да се задълбавам в нея.
Гого, този закон наистина се нуждае от концепция, но тази концепция е вградена в законодателствата на всички страни с развит капиталов пазар и ние просто трябва да я копираме, без много умуване!
Камене, реалният проблем на България е липсата на финанансиране, а не лошият мениджмънт! Ако българските фирми имаха добър достъп до финансиране, тогава достатъчно е само 2-3% от мениджърите да са добри, защото те могат да направят консолидацията в цели сектори на икономиката.
В Унгария софтуерните компании Синергон и Графисофт се финансираха от борсата, като с тези пари изкупиха голяма част от по лошо работещите свои конкуренти и консолидираха целият сектор под един по добър мениджмънт. Същото се случи с колбасарската и месопреработвателна компания ПИК, с производителя на фаянсови плочки Залакерамия, с хотелиерското дружество Данубиус и т.н. Ако не съществуваше добре работеща фондова борса в Будапеща, тези компании много по трудно щяха да изкупят своите конкуренти и унгарската икономика сега щеше да има същите проблеми, като българската...
ГОГО04.06.2002, 09:59Алекси, след като ще копираме чуждите концепции, дай да затворим тази тема. Аз лично бих искал да обсъдим нещата, а ти ако не искаш - просто не се включвай. Смея да твърдя, че в много области досега сме прилагали твоя метод - копирането. И това е една от причините да сме цъфнали, та вързали. Колкото и банално да звучи, пак ще го кажа - всяко нещо трябва да се съобразява с нашите условия. Нали знаеш поговорката: "Видяла жабата, че подковават вола, и си вдигнала и тя крака". Колкото и да е неприятно, трябва да признаем, че в думите на Купонджията-стрелец има доза истина - на всяко нещо бай Стамат му хваща цаката. Така че аз отново призовавам за идеи, а който смята, че такива не са нужни - да си ходи в друга тема.
Камен04.06.2002, 10:29Алекси, да разбирам ли, че ти си привърженик на изконната българска мъдрост "пари ми дай, акъл не ща"? Не знам какви са ти впечатленията от производствения сектор на икономиката, но от четиригодишния ми опит в производствено предприятие в България мога да се подпиша под твърдението за неадекватния мениджмънт и да го подкрепя с достатъчно примери. Щом мислиш, че светът зависи от финансистите, бъди жив и здрав, нямам нито време нито желание да водя спорове. Вярно е, че парите се отпускат от банкери, но предприемачите са тези, които дават стойност на парите на банкерите. Те създават конкурентните възможности, които банкерите да избират като алтернативи за влагане на средствата си. И от последващото управление на фирмите зависи дали вложените средства ще създават блага или ще потънат в провалено начинание. Българската икономика, в чиито останки и опити за възраждане живеем в момента, е създадена вследствие на политическа, а не икономическа логика. Да наливаш пари в нея преди да си я преструктурирал за конкурентно оцеляване на свободен пазар е като да се опитваш да пълниш кофа без дъно. Е именно за това преструктуриране са нужни кадърни и мотивирани управители. Говориш за консолидация. Да, по учебниците е така, защото там закъдето са писани тези процеси са се развивали по своя естествен път в продължение на векове. След едно-две поколения и тук ще е така, но дотогава всеки приватизационен проект се сблъсква с култура и начин на мислене съвсем различен от описаното в учебниците. Преминаването от соцавторитарен стил на управление, където директора е баща и майка, към инициатива и отговорности за средното ниво мениджъри представлява кутурен шок, за който много от работилите в предприятията остава непреодолима бариера. Така че трябва от една страна да отсееш малкото, които могат не само да са добри специалисти, но и добри мениджъри, и същевременно да мислиш как да привлечеш нови хора, които след 2-3 години да могат да поемат инициатива и отговорност за действията си. Междувременно фирмата трябва да работи и оцелява в понякога абсурдната ни правно-административно-икономическа действителност. Това отнема много време и усилия на управителите и прави консолидацията в България по-различна игра от простото придобиване на контролен дял.
ГОГО04.06.2002, 11:02Камене, съгласен съм с теб, но все още се надявам някой да пише по темата за новите ИД и проблемите, поставени по-долу. Това за мениджмънта е така, но дай идея какво да се направи по този въпрос в бъдещия закон, така че да заработи. Точно затова казвам, че нещата трябва да се съобразят с нашите условия. Въпросът е как. Какви конкретни норми могат да се приложат. Най-лесно е да кажем "не става". Това, че мениджмънтът е неадекватен не значи, че не трябва да има такъв закон и такива ИД. По-скоро лошият мениджмънт трябва да се раздели на 2 вида: злонамерен и незлонамерен. Смятам, че законът може и трябва да ограничи злонамерения, а незлонамерения некадърен и неадекватен мениджмънт пазарът има достатъчно механизми да го ограничи.
Boyan Boev04.06.2002, 12:11S Aleksi ne moje da se spori. Toi e ednoposochen radiomehanizum - samo predava. A glupostta, che managerite se umilkvat na bankerite e zad vsiakakuv komentar:)))))
Obache momcheto si razbira samo ot akcii i kapitalov pazar i si misli che tova e Alfa i Omega. Mnogo mi prilicha na nekoi:) chlenove ot kabineta. Sigurno sa priateli:)))
Za ideite, Gogo - niakoi tuk beshe suvsem prav, che shte pobulgarim vsiako dobro nachinanie. Za sujalenie idiotoustoichiva sistema oshte ne e izmislena.
Ima edna goliama pazarna nisha v nashta malka durjava - mladite hora niamat jilishta. Ne samo mladite, no te sa s poveche vuzmojnosti da izplashtat. Dali tova moje da se obvurje s ideiata za tezi novi investicionni drujestva? Nai-dulgia potrebitelski kredit ia ima 10 god., ia ne. Moje li tazi shema da se polzva za niakakva forma na otsrocheno plashtane/kredit/lizing - narichaite go kakto iskate. V durjavi, dosta po-beli ot Ungaria, maprimer, ipotechnite krediti sa po 25 g. i dohodnostta po tiah e mnogo dobra. Moje da de dade vuzmojnost na takiva drujestva da investirat v stroitelstvo i da prodavat na dulgo izplashtane. S addnata dohodnost v cenata, razbira se.
/04.06.2002, 12:19bravo alexi,
na dva reda posting 2 stranici pljunki za otgovor .
Predstavi si kakvo ste stane ako zatvirjat bankite za edin den... Moja otgovor e v tvoja stil prijatelju merkantiliste
Predstavi si kakvo ste stane ako zatvorjat kenefite v Ungarija, dori samo v Budapesta za edin den ... Kofti nali?... Znaci li tova 4e razvitieto na kenefnija bisness ima klju40vo zna4enie za ljubiumata ti ungarska ikonomika.
Stom durzhish na sravnenijata eto ti edno naistina dobro takova
Bankite sa droselovata klapa na edin dvigatel s vutreshno gorene mozhesh da go forsirah, mozhesh ida go udushish (nai-4estija slu4aj), NO NE MOZHESH DA GO ZAPALISH S NEJA, NITO DORI DA GO ISKORISH AKO NJAMA GORIVO, TOEST PROIZVODSTVO
nai seriozno ti napisah tochno po temata - prinzipno e nevuzmozhno sustestvuvaneto na portfeilno investicionen fond samo v nedvizhimi imoti, ako njama ili sa nerabote6ti normalnite fiondove - otvori portfeila na kojato i da e banka i pitaj kakuv e delut na property fondofe v portfeila im - kakuv e delut na imotite v tjah i kauv na DCK naprimer
Ako iskash mozhesh da pomolish Alexi za taja spravka - toi toku sto izluga 4e znae mnogo takiva - neka dae linkove kum konkretni portfeili da vidim koi e otkril toplata voda.
ГОГО04.06.2002, 12:32Според мен не е възможно това с дългата продажба. Тези дружества ще инвестират в сравнително ниско ликвидни активи, каквито са недвижимите имоти, а от друга страна ще привличат средства чрез емитирането на високо ликвидни инструменти, каквито са акциите. Само по себе си това крие опасности и точно затова се налага да има някакви изисквания за капиталова адекватност, диверсификация и т. н. Сключването на договори с разсрочено плащане (финансов лизинг) за такъв дълъг период ще се отрази пагубно на ликвидността и може да предизвика фалити. За лизинга си има лизингови къщи - те също са финансови институции и са създадени точно с тази цел. Ако банките и/или лизинговите къщи не започнат да дават по-дълги срокове, няма кой.
Според мен основните източници на доход на тези ИД ще бъдат:
1. лихвата от капитала, т. е. наемите от имотите;
2. повишаването на цените на имотите.
Boyan Boev04.06.2002, 12:44Shto be, Gogo? Ako se emitirat celevi obligacii sas maturitet po-dalag ot tozi na "lizinga"? Vse pak tekushtite plashtania po "glavnicite" i uslovno narechenite "lihvi" shte pokrivat kuponnite plashtania po obligacionnia zaem. Govoria s uslovni termini, poneje lihvi subirat samo bankite. Ako se ostaviat tezi drujestva samo na sushtestvuvashti imoti riska e po-goliam. Te v obshtia sluchai ne sa atraktivni i trudno shte nosiat prilichna dohodnost. Puk si i mislia, che stroitelnite predpriemachi burzo shte razdvijat tozi pazar poradi iavnia interes ot po-dostupno finansirane na novi obekti.
Za adekvatnostta sum napulno suglasen. Tova shte e i roliata na tezi drujestva - da prerazpredeliat riska i da go minimizirat. Edna chast ot kapitala sigurno triabva da se durji DCK ili neshto podobno. Neshto kato minimalnite zaduljitelni rezervi na bankite v BNB. Moje da se predloji i po-detailna diversifikacia. Po vidove imoti. Tova obache moje da utrepe pazara.
ГОГО04.06.2002, 12:55Бояне, доколкото разбирам предлагаш някаква триъгълна схема, при която ИД да бъдат мост между инвеститорите и строителте от една страна, и между строителите и купувачите на жилища от друга. Не смяташ ли, че е твърде амбициозно да се възлагат такива надежди на тези ИД? Аз мисля, че при сегашните пазарни условия, дори постигането на положителен финансов резултат е достатъчно трудна задача, а какво остава за подобни опити да се уцелят с един куршум 3 заека? По-късно ще се обоснова по-подробно, защото сега имам работа.
Алекси Андонов04.06.2002, 13:16/, незнанието не ти дава право да обвиняваш другите в лъжа! Погледни например http://screen.yahoo.com/funds.html и избери specialty-Real Estate или унгарските www.piller.hu и www.europaalap.hu.
За разлика от теб аз пиша само за неща, от които разбирам или ако не разбирам от тях или съм сгрешил имам доблестта да си го призная!!!
На останалите въпроси ще отговоря по късно...
Boris Koumpikov04.06.2002, 13:20"Тъй, тъй, дрънкате ли - много хубаво!" - би казал журналиста Ухудшански от "Златния телец". За Боян - секретарките ми се водят краткотраен актив с бързи амортизации, докато получат сумарно 2000 лв. заплати, след което минават към ДМА, защото такъв праг съм си определил. За Алекси - не знам как е в Унгария, но ако е така - отличен пример. Аз лично виждам в новите дружества точката на среща между реалния и финансовия сектори. Вярно, че имотите са бавно ликвидни-но защо да ги ликвидираме? Те си носят доход - наеми, лизинги, окачване на реклами, ползване почасово, да речем за конференции. Значи, оказа се, че е просто да се търгува с права за участие в увеличение на капитала, което е пълна глупост и фикция, а е трудно да се търгува с права за ползване или събиране на приходите от имоти!!! А, бил съм отличник в ЮФ на СУ а не в Икономическия.
Все тая. Да направим съпоставка с ипотечните облигации - обезпечават се с ипотекирани имоти, чиято стойност е определена на практика само от банката емитент. Нека някой да провери /това е публична информация/ с какви имоти са обезпечени емитираните вече такива облигации и да си прави изводите. Тук имаме много по-пряк път не толкова до собствеността, колкото до приходите които носят тези имоти. Възможностите са да се акумулират капитали и да се ликвидира идиотското ЖЕ-СЕ-КА-ХА-ХА. Принципът е такъв - новите дружества инвестират в комплекси и сгради. Получават съсобственост върху имота, да речем ако е тип общежитие съвместно с друг фонд. Доходите и разноските се поделят според дела на всеки участник. ГОТОВИ ПРИМЕРИ СА: СТУДЕНТСКИ ОБЩЕЖИТИЯ, АИДС /БИШО - БОДК/. СЪЩИЯ НОМЕР, НО С ПОВЕЧЕ УЧАСТНИЦИ НА ПАЗАРА. Ако някой ми докаже, че изброените две организации са на загуба от дейността си, веднага се обявявам против закона! ПРЕДЛАГАМ: В петък, 07.07.2002, да обобщим предложенията за закона и списъка да препратим където трябва /и кой го е писал:))/
ГОГО04.06.2002, 16:02А ти наясно ли си с корупцията в "Студентски общежития"? Ти знаеш ли какви "наеми" взима фирмата и какви коли карат шефовете й? Знаеш ли, че комисионите им са по-големи от наемите? Просто ти се удивлявам на оптимизма. И след като си юрист, предложи механизъм, който да ограничи корупцията и злонамерените действия на мениджшмънта, и да осигури някакъв контрол от страна на портфейлните инвеститори. Предложи някакви ясни правила, които да не позволяват източването на тези дружества. А с каква лекота говориш за разноските! Кой ще определи колко разноски прави ИД-то и дали те са направени разумно? А кой ще определи дали наемът е на нивото на реалните пазарни стойности? Ето това са истинските проблеми (и то само част от тях), а не кой е в Унгария, пък кой в София или с какъв капитал да бъдат ИД.
Именно в тази връзка дадох идеята за възлагането на управлението на имотите и другите външни услуги да се прилага Закона за обществените поръчки (ЗОП), който и без това се прилага в някои случаи и за частни компании. И отново подчертавам, че и той трябва да се усъвършенства.
Boyan Boev05.06.2002, 12:43Ei tva ni e problema - iuristi praviat shemi na investicionni uprajnenia, a ikonomisti pishat zakonite - Ralica Again, naprimer. To za tova sme na toz hal. Borka, predlagam ti sekretarkata da ia oschetovodish v "transportni sredstva". Bez tova samo ia iazdish:)))
Boris Koumpikov05.06.2002, 14:01И транспорните средства са ДМА. Какви коли вземат и какви рушвети карат в студентски общежития? После, не съм адвокат. За такива инвестиционни дружества сме обмисляли с колеги още преди 7 години, когато стана ясно, че банките кредити за строителство на имоти не дават. Създаването на такива дружества е оправдано най-вече от нуждите на хората и фирмите, които ползват жилища, офиси и т.н. под наем, както и на участниците в строителния процес. Най-облагодетелствани са, разбира се, инвеститорите в такива дружества - всеки вложен лев ти носи 10-12% дивидент на година. Риск - малко - до 30% да се обезценят имотите. Тенденцията обаче е обратна в България - бавно, но постепенно имотите да поскъпват. Така е, защото цените на всички имоти в България се определят от едно - колко струва земята и построяването на този имот. Прилагат се и допълнелни фактори като овехтяване или пък възможност за незабавно ползване и така се получава цената на готовия недвижим имот.
Контрола на харчовете на управлението е проблем за всички дружества.
Тук са опростени нещата - тези дружества - по-малки или по-големи ще се управляват еднотипно, т.е. със сходни разходи за управление. Значи, в закона ако се фиксира което предложих по-долу за разходите за управление - може. Вече пазара е ориентиран за цени на строителство, наеми, комисиони и пр. и понеже това ще е типичната дейност на дружеството, могат на 6 месеца да се правят отчети пред смесен надзорно-експертен съвет /не по ТЗ/ от поне 7 души. Това е при едностепенна с-ма на управление за по-евтино. Пак казвам, че нуждите на нашата икономика отдавна налагат да има такива дружества, а не да копираме оттук-оттам. Може в Унгария да е тъй а в САЩ - инак, но специално за имотите няма международни нито икономически правила, нито системи за опериране.
ГОГО05.06.2002, 16:47Нека да се разберем за какво говорим: инвестиции в имоти или в строителство. Доколкото разбирам, Борис, ти говориш за строителство. Е, искам да тикажа, че точно това няма как да стане. Преди 7 г. като сте го обмисляли с твоите колеги това е било актуално. Сега - не. Пазарът на жилища и офиси се понасити и за никого не е тайна, че от края на 1999 строителните предприемачи са в криза. А ти искаш новите ИД да изиграят ролята на инвеститор-предприемач. Само че това е ролята на този, който носи целия риск. А никой портфейлен инвеститор (най-малко пък институционален) не може да си позволи този риск. Нещо повече - по какво според теб ще се отличава едно такова дружество от пирамидата на Анжел? Да не говорим пък за ликвидността - все пак вложените в строителство средства се възвръщат най-рано след 2 години!
Ако говорим за съществуващи имоти - това е друго. Средствата се влагат в един сравнително ликвиден актив, който започва да носи регулярен доход от наем или аренда. Тук проблемът донякъде е в големите разходи, донякъде в управлението на имотите, но също и в пазарните условия. С присъщата ти лекота говориш за възможността имотът да се обезцени с 30%. Кажи ми тогава за какво да влагам в нещо, което ми носи 10% (по твоите думи, но може да се спори) на година, но което може да се обезцени с 30%?! Значи след 3 години аз ще си седя и почесвайки се ще се питам "защо ги ядох тия жабета?". Ами няма да вложа в такова нещо. Това просто няма икономически смисъл.
Boyan Boev05.06.2002, 17:10Nai-gadnoto e, che vsichki sme pravi. Tova da pokaje, che bataka e pulen. V smisul, che kakvoto i da se napravi, kusurite mu shte sa dosta. ne zashtoto e losha ideiata a zashtoto e sburkan pazara. Nai-veche likvidnostta mu. Neznam kak e sega no predi 1 godina vuv vestnicite bukashe ot obiavi prodava ili dava pod naem. Platejosposobnoto tursene mnogo kuca.
Gogo, kolkoto do riska - toi moje da bude razpredelen. Kato niama tursene na novi ili stari, pod naem ili za prodajba - kvato i da ia mutim vse niama da izleze. Skoro chetoh, che v stroitelstvoto ima maluk rust. Tova e obnadejdavashto. To e edin specifichen otrasul, koito e mnogo chuvstvitelen. Bih kazal, che deredjeto na stroitelnia bransh e priako proporcionalnona obshto ikonomicheskoto. Ako ikonomikata vurvi-cenite shte sa nagore. V protiven sluchai nishto niama da izleze.
Sushtevremenno striotelstvoto moje da drupne mnogo drugi otrasli, zashtoto to obshto vzeto e kraen industrialen konsumator na mnogo izdelia. Za taz cel si triabva zdrava durjavna politika i golemi infrastrukturni proekti. Tova si e druga tema.
Boris Koumpikov05.06.2002, 19:17Абе, Гого, аз по-долу писах за една схема в ЮАР. За риск - дума да не става. Това си е работа на преките ползватели - ако могат да си построят офис или жилище, те да си го направят. Иначе предприемача си тегли кредит от банка, просто дружеството гарантира, че ако имота се построи в срок то ще го купи. За обезценката - сметни следното: имотите да речем, че цената им варира, дори до -30%. Но тук това не играе роля върху доходността от прримерно 10% годишно, защото наемите обичайно се договарят: $500/месец, но не повече от 1200 лева. Така, че стойността на имота, особено счетоводната, няма пряко отношение към дохода от него. Много е важно, защото смисъла на тези дружесва е да поддържат портфейли от доходни имоти, а не да инвестират в строителство или пък да са "сберкаса" /sparkasse/ - социално строителство. За насищане на пазара - абсурд! Пазар има - за качествено новопостроено жилище клиенти винаги се намират. По-скоро няма предлагане на такива. И пазара си го има: Ето ви една сглобка:
1. Ако аз съм управител на такова дружество ми трябва само една секретарка, карта за градския транспорт, компютър с база данни за управление имотите и достъп до I-net.
2. Външни улуги - счетоводител /един, на хонорар/, консултанти - 2-3 архитекти, 2-5 строителни инженери /най-добре от фирма за строителен надзор/, пазарна информация от пресата и от виртуален I-net пул за имоти от портфейли на други дружества; 3-ма оценители; всички - на хонорар.
3. Купувам, да речем от приватизацията едно общежитие в студенски град от приватизацията за $200 000, правя му ремонт за $120 000; купувам 2-3 нескъпи офиса в идеален център по 50 кв.м всеки; купувам 5-6 малки или средни /до 45 кв.м/ магазина в кварталите, но на добри места. Още 4-5 гарсониери в близките квартални микрорайони. Така правя портфейл за 1 000 000 лева. С 2 000 000 лв. ще включа дялови участия в 2 планински и 2 морски хотела; с 3 000 000 лв. ще наема за преотдаване под наем дългосрочно 10-20 склада или индустриални площадки /може и на лизинг/, може и концесия върху кариери, върху водоизточници /четохте ли вчера, че Кувейт инвестира у нас в извор за минерална вода $40 млн.?/.
Това е моята представа за инвестиционно дружество. Ама имам изгодна сделка - сключвам предварителен договор с продавача, пускам облигации с падеж 3 години след очакваната максимална продължителност на откупуване на инвестицията и - готово.
Контрола - както писах - сумарно всички разходи за управление за първата година - до 10% от капитала /това трябва да е на прагове все пак/ и всяка следваща - до 10% от печалбата от предишната година.
Тук нещата са съвсем реални и видими с просто око. Могат да се правят и ингелъци, разбира се, но това веднага лъсва. И лъсне ли - като бившия ... там оня бе, дето го подбраха за безстопанственост!
Boyan Boev05.06.2002, 19:34Tova zvuchi po-dobre, Borise.
Imam pitane: zaduljitelno li tezi drujestva triabva da sa ot otvoren tip? Imam predvid publichni. Ako az resha da si napravia takova i imam 10 mln. shte triabva li da vaji regulaciata vurhu maximalnia razmer na razhodite za upravlenie?
I malko izburzvash s Internet komunikaciite. Dokolkoto chetoh v BG edva 6-8% ot horata polzvat Internet.
Boris Koumpikov06.06.2002, 10:04Първо за I-net: Вярно, че дори и от тези 6-8% при 9 от 10 ползват предимно е-mail. Но ползването на I-net пул е необходимо само за мениджмънта на дружествата, както например са инвестиционните посредници. Още повече, че базата данни в мрежата ще бъде по-скоро за притежавани от дружествата имоти, части от тях, капиталови участия и права върху имотите, т.е. неща с които се търгува. Това не е база данни за невижими имоти по принцип. Може да върви и текуща информация за цени, сделки с имоти и подобни. Практически не се очаква да бъде огромна база - дори и след три години от старта. Реално приемам, че такива дружества ще са не повече от сто. Всяко да речем да има средно по 50-60 имота и участия. Това за мене е предела: 1. За да не се раздроби прекалено капитала, като се има предвид ресурсите на пазара. 2. За да се концентрира достатъчно капитал в ефективна инвестиция - достатъчно малка, за да не е рискована и достатъчно голяма за да е изгодно управлението на тази инвестиция. 3. За да е възможно управлението и специално поддръжката на тези активи; това е реална собственост и ще не ще човек трябва да я навестява.
Виж - публични дружества? Зависи. При стриктни рестрикции в закона, може би по-нататък няма да има нужда. Практиката показва обаче, че ако са обикновени дружества, т.е. подлежат само на обичайния контрол по ТЗ, могат да станат големи бели. Така, че е по-добре да са си публични по default, но в ЗППЦК да се третират техните особености конкретно - т.е. Комисията да може да се произнася и по цената на придобиване и платените комисиони за дадена сделка да речем, дали не ощетява акционери и кредитори.
/06.06.2002, 10:59za tezi koito obi4at Ilf i Petrov
ne vi li se struva 4e vzehte da stroite golemija 6ahmaten centur Vasjuki?
za alexi - ostavi patosa - dai strukturite koito ti poiskah - naprimer investicionnija fond na ljubima tvoja hungarska banka i delut na property funds v nego r 2 daj portfeijla na koito iskash property fund da vidim kolko e delut samo na imotite v nego
i molja ne se pravi 4e ne razbir6 kakvo te pitat ne e u4tivo dori v hungarija!
Boyan Boev06.06.2002, 12:18Edna iteresna praktika: V UK, kudeto pazara na nedvijimi imoti e svruhrazvit, ima dosta obshti neshta mejdu predpriemachite i drujestvata, koito upravliavat imotite.
1. V obshtia sluchai imotut se upravliava/subirat se naemi, izvurshvat se remonti, podurja se chistota i t.n./ ot taka narechenia real estate agent, koito vsushtnost predstavliava agenta po otdavane na imota. V BG si gi imame posrednicite.
2. Mnogo masova praktika e, predpriemach da postroi edin komplex i posle da subira dohoda ot nego, posredstvom estate agent-a. Az jiveia v takuv komplex. Tova e vuzmojno poradi fakta, che obiknovenno naema na imota e po-visok ot mesechnata vnoska po kredit ako reshish sam da si go kupish. Po tozi nachin predpriemacha si osiguriava plashtaniata po finansiraneto, koeto e poluchil za stroeja. Estestveno, ako se poiavi kupuvach toi mu prodava edin ot apartamentite, da rechem.
V Uk ima mnogo interesna praktika s zemiata. Ima dva tipa pokupki Freehold i Leasehold. Pri purvata, imotut stava tvoia sobstvenost zavinagi. PO-riadko se sreshta. Razprostranenata forma na Leasehold oznachava, che ti kupuvash imota za opredelen srok - 30,50,100 g., ot koeto zavisi i cenata mu. Dori taka, pokupkata e po-izgodna ot naema poradi izbroenite po-gore prichini. Tuk mnogo riadko se prodava zemia. V London, osobeno v centura, tia e sobstvenost na Duke of Westminster, koito e tarikat i ne si prodava vladeniata:)))
Tova si e neshto kato otstupeno pravo na stroej i polzvane za opredelen/mnogo dulug period/. Sled iztichaneto mu, durjatelite na Leasehold predogovariat pravoto na polzvane na zemiata kato zaplashtat nova suma. Taka se stiga do rezultat, v koito mojeshda si kupish edin i suht apartament za 120 000 pounda i za 250-300 000 ako e free hold. Obiknovenno dogovorkite s landlorda se izvurshvat ot kompaniata, koiato e postroila sgradata ili neinite pravopriemnici
3. Ima mnogo predpriemachi, koito izkupuvat imoti i pecheliat ot razlikata mejdu vnoskite po kreditite si i poluchavania dohod. Edin obraz beshe kupil 200 apartamenta, blisko do novoto city sus slednata smetka:
Tam se postroiha 2 nebosturgacha: na HSBC i Citigroup. Samo v tozi na HSBC shte raboyiat okolo 8000 choveka. Srednata cena na edin apartament v tozi raion e okolo 180-250 000 leasehold?!. Mesecnata vnoska po ipotekata e okolo 1000-1100 pounda. Da ama sedmichnia naem ne pada pod 300 pounda, koeto e 1300 na mesec./mesecnia naem e malko poveche ot 4 sedmicnia. ima edna idiotska formula:)))/ Znachi smetkata e 200 apartamenta x 200 pounda = 40 000 pounda mesechno. Sled 50 g. toi e platil kredita i e polzval 25 g. chistia dohod - razhodite za remont i podrujka. Edva li pada pod 25 000 mesechno, predi oblagane. Kato tova e edna otnositelno malka za UKeiskite mashtabi kompaniika. Toiniama personal. Ima real estate agent, na kogoto plashta tvurda mesechna suma. Choveka si sedi na Bahamite i mnogo ne se muchi.
predpostavkite za cialata tazi rabota sa:visokolikviden pazar na imoti, iako tursene na apartamenti pod naem. V UK jiveiat mojebi 15 mln. chujdenci, koito sa za po 2 god. i obiknovenno niamat vreme da natrupat kreditna istoria za poluchavaneto na zaem. Samo v London, chujdencite sa poveche ot 3 mln. Druga vajna predpostavka e sushtestvuvaneto na mnogo drebni estate agenti, s malki razhodi, koito upravliavat evtino imotite.
Tretata, i nai-vajna prepostavka e PLATEJOSPOSOBNOTO TURSENE. Boia se, che tova nai-ni kuca.:(
ГОГО06.06.2002, 13:16Голяма дискусия се е отворила докато ме нямаше тази сутрин пред компютъра:-))
1. Как ще се вместиш в предлаганите от теб 10% от капитала, като само един от имотите си смяташ да ремонтираш за 60% от стойността му?
2. Повече от ясно е, че не може да управляваш бизнес за 1млн. лв и да се возиш с градския транспорт:-))
3. От самото начало съм против фиксирането на разходите н 10% по една много проста причина - няма да стигнат. А след като не стигат, няма да има ИД, а след като няма да има, парите, които плащаме за заплати на Ралица и Ко. ще отидат на вятъра, а ние ще си викаме "защо ядохме жабетата". Тук си говорим колко хубаво би било да има такива дружества, но аз държа да погледнеш отново примерите от реалността - ИД по ЗППЦК - колко такива има? каква доходност ти дават? ти би ли инвестирал в тях? Как ще ме убедиш, че след като непрекъснато излизат недоносени закони, които пораждат съществуването на такива безсмислени субекти, изведнъж точно този закон родните депутати ще го направят така, че да работи? Искам да ме разбереш правилно: създаването на регулация за такъв вид дейност е много тънка работа. Трябва да се направи много деликатен баланс между два фактора, действащи в срещуположно: от една страна да се ограничат възможностите за злоупотреби, а от друга - да не се въведе такава регулация, че да се обезсмисли съществуването на тези ИД. Тъй като имам поглед отблизо върху управлението на имоти, искам да ти кажа, че понякога тези 10% изобщо няма да са достатъчни, ако пък ги направиш 30%, може да се окажат много. Освен ако фиксираш праг, мислиш ли, че някой ще слезе под него? Всеки мениджър ще гледа да надуе разходите до максимално допустимите. Има и друг момент - няма пречка и сега да направиш подобно нещо. Ако е толкова реално и изгодно защо досега никой не го е направил? Това ме кара да се съмнявам в икономическия ефект от подобни дружества. А няма ли икономически ефект - няма инвеститори. А няма ли инвеститори - няма дружества.
ГОГО06.06.2002, 13:17По-късно пак ще се включа.
Boris Koumpikov06.06.2002, 16:11На /: Ню София, или Стари Васюки, туй е въпросът? Както казва В.М. Полесов - "при наличие на отсъствие" на капитали не става - "трамваят не е магаре, за 7 рубли не можеш го купи".
На Боян: Много интересен пример, с познаване на ситуацията. Точно - новите дружества ще играят разликата между цени на наемане и покупка.
В примера ти за UK има още нещо важно: тези, дето ще работят в небостъргачите не знаят за колко време са там, съответно ще предпочитат да наемат; купувачите ще са по-малко - предимно шефове на фалирали компании. Много удчаен и приложим пример. Благодаря.
На Гого: 1. Естествено, че има сметка в това да купиш изгодно собственост и да я ремонтираш - важното е в крайна сметка да ти струва по-малко от цената и времето да го построиш наново.
2. МОЖЕЕЕ, МОЖЕ! БАС ПО $1000! 3. Не фиксирам никъде 10%, а до 10% - и те са много, да знаеш! Абе, смятай - 10 % от минималния капитал 500 000 лева за първата година са ти 50 000 лева!!! Ако и това не му стига на мениджмънта - аферим! Годишен наем за офис - 10 000 лв.; три заплати средно по 800 лева и осигуровки: 40 000; тук се сещам, че е добре управителят да е акционер с не по-малко от 10% от капитала. Другите разходи -консултанти, транспорт - са за сметка приходите или за сметка на заплатите, ако няма приходи.
Деян06.06.2002, 17:01Все пак някой може ли да ме светне в момента възможно ли е да се създаде такова дружество? Пък за икономическия смисъл ще видим по нататък :-)
Boyan Boev06.06.2002, 17:04Gogo e prav, che i sega niama prechka tova da se pravi. Struva mi se, che po-skoro tozi zakon triabva da urejda deinostta samo na drujestva ot publichen tip. Triabva li vseki, koito ima 2 apartamenta i dava edinia pod naem ad popada pod regulacia.
Boris e absolutno prav, che podobreniata v edin imot mogat da nosiat dopulnitelen dohod. Primer: Imam priatel tuk. Kazva se Petko Petkov ako niakoi go poznava. Toi sega si ima 2 apartamenta. V edinia jivee a drugii dava pod naem posredstvom agent. rezultatut e, che s naema ot edinia si pokriva izcialo ipotekata mu i si pomaga dosta dobre za vtorata ipoteka. Sega si kupi kushta v Woolwich - kvartal v 3-ta zona, tih, za jiveene. Poneje e v po-kraina zona kushtata mu struva kolkoto skup apartament v 2-ra zona, Surry Quays, naprimer. Finansovata matematika pokazva, che s dvata naema ot dosegashnata mu sobstvenost pokriva i trite ipoteki. Znachi tova e masova praktika sred horata tuk. Kupuva se imot, praviat se podobrenia i se prodava ili dava pod naem. Chuval sum, che ima hora i v BG, koito praviat taka.
Znachi: ikonomicheskata celesuobraznost e neosporim fakt. Nedvijimata sobstvenost shte si ostane privlekatelna pri vsichki sluchai. Ne zabraviaite, che tova e edno ot "finansovite ubejishta" po vreme na kriza.
Pak povtariam: dokato niama likviden pazar i platejosposobni klienti tazi shema e edna dobra teoria. Znachi triabva da se pomisli kak da se zapishe v zakona taka, che da se stimulira pazara. Ideiata s uskorenata amortizacia e mnogo dobra. Tia si ima biznes smisula ot gledna tochka na sebeW i vuzvrashtaemostta. Tova vaji za industrialnite obekti. kakto vseki pazar i tozi si ima kritichna masa, koiato da go razdviji.
predlojenieto mi v tozi smisul: Zashto ne se obediniat/moje i na pulov princip/ aktivi ot durjavni predpriatia, koito taka ili inache trudno shte budat prodadeni kato turgovski drujestva/ nesustoiatelni i v likvidacia - bol!/ Mnogo ot tiah imam primamlivi aktivi, koito ne sa realizirani poradi prodajbata na predpriatieto kato cialo. Tova vaji i za vedomstvenite pochivni bazi na budgetnite predpriatia, niakoi na super mesta! Tuka e tunkia moment kak da se transformira tazi sobstvenost v chastna. ZA atraktivnite - cash! Za po-neprodavaemite moje da se polzvat oblekchenia. Razsrocheno plashtane, niakoi finansovi instrumenti - kompensatorki ili da se izmisliat po-slojni derivati. Estestveno e, che tezi imoti shte budat podceneni. Niama kak da se vuzbudi interes kum tiah. tretia variant s pulovete malko namirisva na "Otneseni ot vihura" deto triabvashe da predadesh vtorichni surovini ili da si kupish suchineniata na dr.Jivkov. Vupreki tova si e variant.
Sigurno i mnogo chstni predpriatia shte poiskat da osrebriat nenujni im aktivi, nasledeni ot privatizaciata.
Tupoto v sistemata e: NIAMA PARI. I ako durjavata e sklonna da se razdeli sreshtu % ot realnata stoinost, chastnikut edva li shte go napravi. V tazi vruzka ideiata, che shte stane bum s jilishtnite imoti e po-skoro dobro pojelanie. Horata niama da se razdeliat s atraktivnite takiva. A da si napazaruvash apartamenti v Obelia 2 i da gi davash na vietnamci e iliuzia. Vietnamcite gi niama veche, ahorata niamat tolkova pari za da plashtat naemi ot po 200 dolara.
Shansut e samo v chujdi lica, s interesi v BG. Pak govoria samo za industrialnite imoti. Mejdu drugoto zabravih da kaja, che ako v London gi niama chujdencite pazara shte e nadolu. Golemia bun stana sled predavaneto na Hong Kong obratno na Kitai. Ot togava pazara e bichi, taka da se kaje:)))) Niamam ideia kolko hora sa se vurnali v UK samo zaradi tova?!
Boris Koumpikov06.06.2002, 18:31Бояне, идея си нямаш колко важни моменти има в твоите примери.
1. Това за пулове с ликвидни и не дотам активи на държавни предприятия винаги е била брилянтна идея - от 1993 год. насам. Ама на всеки политик му се иска хем населението да има работа, да не вдига стачки, хем приходи от приватизация, хем приходи от данъци - и всичко това по много и веднага! Който да предприеме такава стъпка за разделяне на зърното от плявата - него жалеят земя и небо! Справка - Варненската корабостроителница. Много им се искаше на вестникарите да имата материал за още пет години процедури по ликвидация на това предприятие, да се бие тъпана кой кредитор, кой министър какво казали, ама защо работниците стачкували и т.н. За да отделиш в такава ситуация дълговете от здравото работещо предприятие се иска кураж.
Прочие, за Лондон и Хонг Конг ситуацията е същата и тук - има доста фондове в България, които са длъжни по закон и по икономическа логика да инвестират консервативно, но няма къде. Ето тези нови дружества, при съответна регулация, могат да се наместят като съотношение риск/доходност между ДЦК и банковите ипотечни облигации.
Николай Майстер07.06.2002, 14:47И сега всеки е свободен да създава каквито си иска дружества. Въпросът е, че ако искаш да привлечеш външни акционери е по-лесно когато закон регулира твойата дейност. Иначе можеш да си запишеш в устава какво ще купуваш с парите и как ще управляваш имотите и готово; но хората ще трябва да ти имат доверие на теб. А когато твойата дейност е регламентирана със закон, издал си проспект, и Комисията те контролира може би повече хора ще запишат от твоята емисия. Това е идеята на закона. И моля ви не говорете простотии от типа "всеки с два апартамента под ударите на закона". Разбира се че няма такова нещо.
Boris Koumpikov07.06.2002, 16:53Точно така, Майстер. Новите дружества трябва да имат фиксиран предмет на дейност и никакви "други дейности, незабранени със закон".
Такива дейности са: 1. Придобиване на недвижими имоти или части от тях с цел предпродажба, отдаване под наем, лизинг и експлоатация.
2. Придобване и продажба на дялове в други инвестиционни дружества от същия тип, на ипотечни облигации и ДЦК. 3. Придобиване на дялове от курортни, балнеоложки и туристически комплекси. 4. Придобиване на дялове от добивни предприятия, концесии върху кариери, суровинни находища и водни извори. 5. Придобиване на ценни метали - само за попълване на резервен фонд.
И това е предостатъчно. Дейностите по ремонти, проектиране, строителство и пр. не са присъщи и се извършват от външни изпълнители.
Също извън тези дейности да брокеража на имоти, консултациите, оценителската дейност и др.
Дъщерни дружества могат да се създават само и единствено със същия предмет на дейност - никакви участия в дружества с различен предмет, като например търговия със строителни материали и т.н. Категорично.
Boyan Boev07.06.2002, 17:44da, Niki - tezi s apartamentite - izvun regulacia. Ne na Komisiata po cenni knija a na zakona izobshto. Zapisvaneto na akcii taka ili inache stava sled publichno predlagane, odobreno ot komisiata. A ako niakoi iska da si troshi glavata da si pravi OOD i da si se opravia kakto znae. Ot eventualna negova zaguba niama da postrada treto lice. Az zatova mislia, che tozi zakon triabva da kasae samo publichnite drujestva BEZ da regulira po kakuvto i dae nachin ostanalite. Za niakoi drebosuk regulaciata moje da ima letalen harakter:)
Nie dosta lekovato podminavame vuprosa s ocenitelite. Dori troina ekspertiza moje da bude "kupena" ili prosto greshna. Ne e li umestno da se suzdade organ kum Nezavisimia stroitelen nadzor, kato se postavi seriozen cenz za ocenitelite. V bankite ima edna dobra praktika/pone v niakoi/ nedvijimite imoti, obezpechavashti krediti, se preoceniavat na 6 meseca i taka se formirat proviziite. Suglasete se, che niakude mogat da vuzniknat podobrenia ili shteti. Aide - shtetite sa zastrahovani, ama podobreniata? Malko burokratichno zvuchi, no mai ne e losho da ima centraliziran nadzor - kato zastrahovatelnia, bankovi i t.n. Osnovno za ocenkite na imotite. Tam mnogo moje da se igrae/i luje suotvetno/. Estestveno niama da se gledat trohite a samo sushtestvenite sdelki. To pulen nadzor e iliuzia.
Za predmeta na deinost, Borise: niama da e zle da se razreshat obezpechenia v polza na treti lica. Tova si e edin dobur pazar. Izdavaneto na garancia, estestveno pri specialni uslovia i samo za stroitelstvo, si struva pari i e edin nelosh dopulnitelen dohod. Toi vinagi moje da bude obezpechen s aktivi na predpriemacha./Moje li otstupeno pravo na stroej da se prehvurlia/zalaga po BG zakonodatelstvoto?/ Puk i moje, s po-slojni derivati, da bude i finansovo zashtiten. Estestveno ne ochakvam pazara da startira nepremenno s stakiva sdelki. To i kapitalovia pazar ne raboti osobeno ama tva e vupros na druga tema.
Boris Koumpikov07.06.2002, 19:32Бояне, в България правото на строеж може да е предмет на всякакви сделки, вкл. да се преотстъпва на трети лица и да се ипотекира /но няма кой да даде кредит само срещу право на строеж/.
За ООД - то няма как да стане да издава акции. Пък и при този минимален капитал от 500 000 лева. Най-добре е публично АД.
За оценките: фирмите и лицата, упражняващи строителен надзор, съгласно ЗУТ, Наредба 4 на МРРБ и др., са технически експерти в строителството и съставят документацията съгласно Наредба 7 на МРРБ; т.е. нищо общо нямат с финансовите оценки, нямат и досег дори с цени на материали; тези въпроси ги интересуват само за обща култура. Има си оценители по 179-то ПМС, които карат 20-дневен курс и имат тапия.
По принцип работят в екип от 2-3-ма души, като прилагат 2-3 методики при една оценка. Общо взето си пазят хляба; най-често, при грешна оценка, е от некомпетентност а не с умисъл. Това лесно се регламентира - при публичност на сделките... /при тримесечни отчети /. За преоценка на активите - по долу предложих схема за амортизации, почерпена от опита, която вероятно може да съвпадне с интереса на държавата.
Boyan Boev07.06.2002, 20:14Blagodaria za spravkata.
Vsushtnost znam za 2-3 kredita sreshtu pravo na stroej, no opita ot tiah e gorchiv:( Imah predvid da se zaloji obekta na izpulnenie, dori kato pravo na stroej purvonachalno. Nali v posledstvie ipotekata se prehvurlia i vurhu izgradenoto? I tova samo za obezpechavane na izdadena garancia za pred banka, koiato puk garantira kredit. Niama nachin - chast ot riska triabav da se poeme. Sreshtu taksa za garanciata i obezpechenie. Tova mislia, che e edinstvenia nachin da si osigurish izgodno privlekatelni imoti oshte "na zeleno". Stroitelite niamat vsichki pari a bankite iskat obezpechenia po 120-150%. E, kak da se stroi?
Publichno AD, razbira se! Po tova spor niama!:)
Za 20 dni - e... ti ocenitelia:))) Nagledal sum se na tolkova stukmeni ocenki, che NE VIARVAM!!!:)
ех-ех08.06.2002, 12:08Ех,ех момчета помислете за основният орган за решения -общото събрание.Вижте какво прави г-н ви Банев на 10.06. в с. Голям Дервен, база Гьол бунар от 5.15ч. сутринта.
http://www.investorbg.com/Comments/trepliesnew.asp?message=1209&all=True
Как ще Ви вярват вашите акционери,че Новите инвестиционни дружества няма да си провеждат ОС на хижа някъде в Стара планина,или на кораб по Дунава?
ГОГО10.06.2002, 10:38Мислех, че на всички е ясно, че инвестиционните дружества са ВИНАГИ публични. Защо изобщо се говори за дребни собственици и за ООД-та.
Да се върнем на проблемите:
1. Точно затова намесвам ЗОП - защото дружествата са публични;
2. За оценките вече говорихме - това е огромен проблем. Тези дружества имат смисъл ако са от отворен тип. Това означава, че самото дружество е длъжно всеки ден да поддържа актуални котировки "купува" и "продава" на собствените си акции. При обикновените ИД котировката "купува" (наречена още цена за обратно изкупуване) се определя като среднопретеглена стойност на активите. Ето тук е и проблемът: при тях активите са ценни книжа, които са стандартизиран продукт, който има пазарна цена. Една моя акция от Албена например струва точно колкото една акция от Албена на някого от вас. Но ако всички ние имаме идентични апартаменти от по 100 кв. м, най-вероятно дори на 2 от тези апартаменти цената няма да съвпадне. Нещо повече: никой оценител не може да каже точно колко струва моя апартамент, защото преценката на купувача е субективна, а апартаментът струва толкова, колкото някой е готов да даде за него. Засега нямам конкретно предложение по този въпрос, но съм категорично против всякакви нови държавни органи, които да се произнасят по оценките. Ако това се прави от държавен орган, шансът оценките да се "купуват" е най-голям!!!
3. Относно възможността акциите на тези дружества (и моля ви се стига с тези облигации - ИД трябва да набира капитал САМО чрез акции!) "да се наместят като съотношение риск/доходност между ДЦК и банковите ипотечни облигации" - просто не е вярно. Ипотечните облигации (ИО) са много по-сигурни от акциите на тези нови ИД. Борисе, не забравяй, че обезпеченията по кредитите са около 140 - 150%. Това означава че ипотечната облигация с номинал 1000 лв е обезпечена с ипотека върху имот на стойност 1500 лв. Следователно тези акции няма да са МЕЖДУ ДЦК и ИО, а НАД тях, тъй като рискът е по-голям. Освен това наемите вървят средно около 10% от пазарната цена на имота. Значи за да постигнеш доход по-висок от този по ИО (около 7-7,5%), ти трябва да правиш разходи+инвестиции в подобрения за не повече от 1%! Това прави около 300 долара годишно за апартамент от 30 000 долара. Не знам как ще се вместиш.
4. Озадачаващи са изказванията на вносителите на проекта, че "предложението за отпадане на данъка върху печалбата всъщност цели да премахне двойното данъчно облагане, тъй като в противен случай първоначално ще се облага печалбата на инвестиционното дружество, а след това и дивидентът, разпределен сред акционерите". Ами то си е така за ВСИЧКИ публични дружества (ако не се лъжа и за всички акционерни дружества). Защо тогава да отпада само за едни?!
Boris Koumpikov10.06.2002, 14:52За облагането - къде го чете? Доколкото дивидента намалява финансовия резултат за годината до размера на печалбата - то и сега не знам да има двойно облагане.
За оценки от държавен орган - абсурд. Сега има данъчни оценки за данъчни цели при сделки с имоти. Иначе - лицензирани оценители. Сега например банките, Енергото и общините си ползват горе-долу едни и същи кръг оценители - правят си нещо като конкурс и си избират фирми.
За набирането на капитали съм съгласен с Гого - само чрез акции, иначе активите са бавно ликвидни и Божа работа, какво става на падежа!
За оценки на активите - пак не го разбрах: в този пример с Албена? И техните активи са предимно недвижимости, къде е разликата?
Прочие, да не бъркаме кредити, обезпечени с ипотека със самите ипотечни облигации - разликите са в закона. Не е вярно, че като кредита ти е 150% обезпечен - облигациите -също. В облигациите /ипотечните/ има толкова сигурност на практика, колкото в банката като цяло. За сега минават за нискорискови, тъй като са малко пари за банките-емитент като цяло.
ГОГО11.06.2002, 13:37Борисе:
1. За облагането цитатът е от "новини" в Инвестора - просто го копирах;
2. За оценките проблемът е сложен, ако дружествата са от отворен тип - тогава цената за обратно изкупуване ще зависи пряко от оценителите на имотите. Ако те не са добросъвестни, на практика мениджмънтът ще може да определя цената на акциите както си иска. Което пък означава, че влагайки парите си, човек няма да разчита да спечели от движението на пазара (което е основната идея на всички ИД), а ще трябва да разчита на оценителя(!?!). Примерът ми не беше за Албена като дружество а за която и да е публично предлагана ценна книга - това са стандартизирани продукти. Всички акции от една емисия са абсолютно еднакви, носят еднакви права и имат една и съща цена. Т. е. ако днес Пешо продаде 1 акция от Нефтохим например за 5,50 лв, значи по аналогия моите акции от Нефтохим също струват толкова. Но ако Пешо си продаде апартамента от 100 кв. за 40 000 щ.д., това не означава, че и моят струва толкова, защото не зависи само от квадратурата, а от многобройни фактори, включително и субективната преценка но купувача. Не виждам какво трудно за разбиране има.
Банките нямат проблем с оценките, защото те имат интерес да са занижени. Пък и от това зависи само размерът на заема, който може да се получи, т.е. това не ощетява никого. А ако едно ИД предложи акциите си публично и сума народ инвестира в него, вкл. институционални инвеститори, утре каква възвращаемост ще имат зависи САМО от оценката на имотите!!!
3. Аз не бъркам кредити, обезпечени с ипотека със самите ипотечни облигации. Възможно е да не съм се изразил достатъчно ясно - извинявай. Имам предвид, че за обезпечение на ИО служи кредитния портфейл на банката, а той от своя страна е обезпечен с имоти на стойност 150% от самия портфейл. Не е вярно, че ИО са толкова сигурни колкото банката. Ако банката не може да погасява плащанията по ИО, притежателят на всяка ИО може да си извади изпълнителен лист (ти като юрист трябва много по-добре от мен да знаеш процедурата) и така вземанията на банката по ипотечните кредити ще станат вземания на притежателите на ИО. А пък тези вземания са сигурни, защото от своя страна са обезпечени с ипотека. Това е. Новите ИД (ако тръгнат) ще носят по-голям риск и затова е необходимо да имат и по-висока доходност (кой би инвестирал в по-рисковия от 2 инструмента с една и съща доходност?).
Boris Koumpikov11.06.2002, 14:18Гого, отговарям ти, както чета и списания - озад напред. Всичко което пиша тук не го предполагам /като оня: "е, да колега, но това е само хипотенуза"/.
Предлагам наготово изводи и рецепти, почиващи на зействащите закони и опит. За ипотечните облигации - сам си противоречиш в последното изложение - справка: Закона за ипотечните облигации и условията на банките - емитенти на такива облигации досега. Но темата е друга. За мене е факт, че акциите на новите дружества със сигурност ще заемат именно тая ниша - по риск/доходност - между ДЦК и ипотечните облигации. Вече говорим за стойности, подкрепени от оценки. Аз лично се доверявам в пъти повече нашите оценители, с изключения, разбира се, отколкото на одитите на която и да е счетоводна компания - наша или световна, ама която и да е! Примери - Вземи поледния одит на Слънчев бряг/проф. Дурин/, вземи пенсионния фонд на Сименс, който пък олекна 3 пъти след прилагането на новите Международни стандарти. Съгласен съм, че към голямата концентрация на активи трябва да се подхожда отговорно. За целта може да се запише в закона, че оценка на активите се прави само от БЪЛГАРСКИ лцензирани ФИРМИ, регистрирани по ДДС /при сегашните условия/. Коя голяма фирма ще си рискува лиценза? После пишеш, че оценката на ипотекираните имоти имала стойност само за размера на заема, не е така, но да не се заяждаме. По-скоро ипотеката слага рамка, ограничава максималния размер на кредита. Пък и стойността на ипотекирания имот варира във времето - подобрения, амортизации, пазар и т.н. За новите дружества е същото - оценката е от особено значение при придобиване на имота от инвестиционното дружество. И в двата случая обаче, както котировката на банковите акции, така и тази на новите дружества се определя от базата - балансовото число, така и от надстройката - доходността и като че ли повече от второто. Разбирай - дохода от лихви и комисиони на банката е същото, както при новите дружества дохода от лизинг, наем, препродажба. Разликата е, че на банката имотите служат за обезпечение, а на дружествата - за пряк доходоносител.
ГОГО11.06.2002, 14:42Борисе, като участник на фондовия пазар от години, съм се нагледал на всякакви номера. Не е толкова просто.
Относно оценките - оценяването на имоти за целите на определяне на цената на акциите на ИД няма никакъв аналог и не може да го сравниш с никакви оценки за баланси, приватизация или кредитиране. Разбери, че ако ти инвестираш 1000 лв днес и след N-броя години (след като си си получил текущите дивиденти) по някаква причина искаш да си ги получиш обратно, ще получиш точно толкова колкото оценителят каже! Не разбирам защо непрекъснато подценяваш фактора цена на акцията. От ценни книжа се печели по 2 начина - от текущи доходи (дивиденти или лихви) и от разлика в цената. Второто е много съществено при излизане от дадена инвестиция. Защото като купиш акции за 1000 лв, получиш 3 години по 100 лв, а пазарната цена на акциите падне на 500 лв, значи в края на 3-тата година ти си назад с 200 лв! Мерси ще кажа аз на тази инвестиция.
А относно риска и доходността и извинявай, но и децата знаят, че сравнение между акции и облигации изобщо не може да има. Как ще поставиш съотношението риск/доходност на една акция между тези съотношения при две облигации?! Това е пълен абсурд и се надявам да сме изчерпили този въпрос.
Boris Koumpikov11.06.2002, 19:30Гого, приемам твоите аргументи, но тук предлагам гаранциите за истинска пазарна оценка, която се приема за база за определяне пазарната цена на имот на дружеството при продажбата на този имот.
Чак 50% риск при операции предимно с недвижимости ми се струва нереален. Искрено се надявам и отначалото на дискусията поддържам, този закон да стъпи на пазарния опит и факти. Досега в България примери като твоя имотите да паднат с 50% няма, освен за панелките. Даже и при тях цените /на по-големите апартаменти/ тръгнаха на долу след писаници, че блоковете са готови паднали. И пак не са паднали чак с 50%. Трябва да е много неграмотно това дружество. Прав си за едно - риск има. За мен обаче той е най-вече валутен: $/?. Имотите се купуват в долари и се заприходяват в лева/евро. Реалният вариант е този: дружество, с 1 млн. лв. капитал купува за 90% от капитала имоти.
Нормалният срок за откупуване при съотношение 40% жилища/ 40% офиси/ 20% магазини ще бъде до 7 години. Значи, годишна рента около 14%. При 50% риск - огромен, срокът на откупуване ще се удължи с още три години, и при много лоша конюнктура едновременно и за наемите ще носи доход, трансформиран от рента в дивидент от акциите, от 7-8% годишно.
ГОГО13.06.2002, 13:18Пак не ме разбираш. Не става дума за реална обезценка и пазарен риск. Става дума за това, че дружеството след като набере примерно 1,5 млн. лв. капитал, купува имоти да речем за 1 млн. Това е реална цена, документирана и т.н. През следващите 10 години дружеството продължава да държи същите тези имоти без да ги продава, а само прибира дохода от тях. В това време аз и ти сме акционери в това дружество. Въпросът е: Какво притежаваме ние? Притежаваме акции (най-вероятно нищожен дял, така че гласовете ни не играят особена роля) на дружество, което притежава активи, които му се водят по баланса като ДМА. При обикновените дружества това че балансовата стойност на активите не отговаря на пазарната им цена не е фатално и фондовият пазар го отчита като разлика между счетоводната стойност на акциите и пазарната им цена. Само че тук говорим за ИНВЕСТИЦИОННО дружество. Това е терминът в българското законодателство за субектите наречени на Запад Mutual funds. Погледни регулацията на сегашните инвестиционни дружества (ИД) и по-специално тези от отворен тип. Те са ДЛЪЖНИ да изкупуват собствените си акции, защото по този начин се осигурява ликвидност. Това изкупуване става по цена определена по строга методика и равна на нетната стойност на активите на ИД-то (които са предимно акции и/или облигации). С други думи: влагаш 1000 лв, борсата тръгва нагоре и съответно цената на обратното изкупуване на акциите на ИД-то се повишава, защото активите му са поскъпнали. Тогава ако искаш можеш да си продадеш акциите и да спечелиш от покачването на цената. Е, след като ще правим инвестиционни дружества, те би трябвало да действат на същия принцип. Проблемът е, че акциите и облигациите, в които инвестират ИД имат ясна цена - борсовата. Докато при недвижимите имоти всеки случай е уникален и цената зависи от много и субективни фактори, което дава възможност за субективизъм, корупция и грешки при оценяването. И сега идва проблемът, за който говоря: аз правя ИД, а ти инвестираш в него 1000 лв. Аз купувам имоти с тези пари. След 1-2 или 5 години ти решаваш да си осребриш акциите и идваш при мен. Тогава аз ти казвам, че цената за обратно изкупуване е 500 лв и ти вадя 15 бр. 16-торни експертизи (които съм платил с твоите пари), вадя ти разни амортизационни норми, определени некадърно от шепа чиновници в някое министерство и залегнали в специална наредба, която регламентира именно определянето на цената за обратно изкупуване. Разгневен ти отиваш да се жалваш в ДКЦК или друг държавен надзорен орган, който ти дава официален отговор, че след извършена проверка, не е установено нарушение на нормативната база и следователно нищо не може да се направи. След което аз ти се подхилквам ехидно изпънал се в шезлонг до басейна на къщата-прогимназия, която съм си построил с твоите пари (защото другите 500 лв отиват някъде, нали). Така се повтаря историята с приватизационните фондове, с банките, с пирамидите и т.н., разбираш ли?
Деян13.06.2002, 14:14Гого, именно за това се създава специална регулация. Прочети малко и за РЕИТ в Щатите. Освен това опасението ти може да се реши лесно. Просто в устава се записва всичкия доход да се раздава като дивидент.
Boris Koumpikov13.06.2002, 16:06Гого, някак не ми се връзва матеметиката. Ако дружеството е с капитал 1 500 000 лв., купи имоти за 1 млн., значи, акциите му са на стойност 1,5 млн. Ако тези имоти носят 10% годишно доход, амортизацията на фонда е 5% годишно, значи в края на първата година акция за 1000 лв. номинал ще се котира около 1050 лв. Цената за обратно изкупуване ще е същата, горе долу. Амортизациите за имоти са много ниски в момента и за това предложих по-долу как да се увеличат. А да се стигне до такава преоценка от 50% трябва имота да е изгорял и пак застрахователите ще покрият тези амортизации. За амортизацията на сгради сега има предел - 20% като цяло. Т.е. ако капитала е в имоти никакви преоценки не могат да валидират по-голямо от това обезценяване. През това време имотите носят доход /за това начина на управление трябва да се предопредели със закона и устава/. Този доход не остава скрит и именно той увеличава цената на акциите, докато се разпредели. Предполага се, че тези преотстъпени от печалбата амортизационни отчисления отиват за поддръжка на имота в налния му вид, т.е. не поевтинява.
ГОГО13.06.2002, 17:21Извинявай за примера, имах предвид 1 милион. Няма значение. Амортизациите за счетоводни цели са едно, а оценката на имотите е друго. Става дума, че ще трябва да се прави периодична оценка. И точно там ще се появят шашмите.
Деян14.06.2002, 09:31I neshto drugo. Makar REIT da e kato Mutual Fund, toi NE E Mutual Fund. Kolegi, struva mi se che business modela vaobshte ne vi e iasen, a samo si cheshete ezicite.
Boris Koumpikov14.06.2002, 09:45Ей го, Деян ни го каза право в очите. Деяне, прав си - дотука - само съображения и хипотенузи. След като са изложени рисковете, давайте да се съсредоточим само върху предложенията, които да залегнат в закона.
1. Източници на приходи. Активи. Точен предмет на дейност.
2. Форма на управление. Ограничения за управляващите лица.
3. Икономически модел на функциониране. Защита от обезценка на активите и злоумишлени действия.
4. Права на акционерите. Привилегии.
5. Прогнози за брой на дружествата, капитал, вид имоти и др. активи в който ще се инвестира, доходност.
По тези теми подготвям материал, ако някой разшири кръга им - моля, да бъде навреме.
Алекси Андонов18.06.2002, 13:25Тази тема е много дълга и до сега не се наемах да пиша по нея, но сега ще драсна няколко реда.
В света има доста различни видове фондове за инвестиране в недвижими имоти, но условно могат да серазделят на следните категории:
1. Фондове, които влагат парите си в акции на публични компании занимаващи се с инвестиции в недвижими имоти. (Подобен фонд в България може да инвестира например в акции на Албена, Слънчев бряг, Шератон, Златни пясъци и т.н.)
2. Фондове инвестиращи директо в недвижими имоти. (Като начало в България те биха могли да купуват офис сградите на работещи фирми и да им ги дават под наем или да купуват новоизградени офис ценрове и магазини.)
Фондовете освен това могат да бъдат отворени или затворени. В България по пазарен път (в началото) успех биха имали предимно отворените фондове. За сега няма доверие към подобни институции и постоянна ликвидност би създала нужното доверие.
Затворените фондове биха имали единствено успех ако АП създаде подобен фонд с държавни сгради и пусне акциите на фонда срещу компенсаторки.
Как се развиваха фондовете влагащи в недвижими имоти в посткомунистическа Унгария?
В Унгария в момента има 5 фонда влагащи в недвижими имоти. Три от тях са отворени, а два затворени. Петте фонда общо управляват активи за над 110 милиона лева.
През 1993 година унгарската агенция за приватизация създаде два затворени фонда с държавни офис сгради и предложи акциите им срещу компесаторни записи. Управляващото на тези два фонда е все още държавно, но фондовете се държат изцяло пазарно. Акциите им не са прекалено ликвидни на борсата, защото 10 годишният им срок на съществуване е прекалено продължителен са средния унгарски инвеститор.
Първите частни отворени фондове се създадоха едва преди няколко години, след бума на пазара на недвижими имоти. Тези фондове набират все по голяма популярност напоследък, но независимо от това значително изостават зад управляващите над 3 милиарда долара фондове влагащи в ации и облигации.
Минималният капитал за създаването на затворен или отворен фонд влагащ в недвижими имоти е 4 милиона лева.
Отворените фондове винаги имат възможност да забавят изплащането с 3 или 6 месеца, ако много инвеститори наведнъж искат да си продадат акциите. До сега не е имало подобен случай, защото божлшинството от клиетите на тези фондове са пенсионни фондове, които не са много нервни инвеститори. Освен това фондовете взимат извънредна комисионна от 2-3% при продажба на акциите по рано от една година от осъщесвяване на инвестицията.
Много важно е да се разбере от всички във форума, че основната гаранция за доброто развитие на един фонд е имиджът на институцията, която го е създала. Няма регулация, която може да ви предпази от мошенници и точно заради това целият финансов сектор се крепи основно на доверието на инвеститорите. Ако в България например ING създададе подобен фонд никой няма да се съмнява, че той ще бъде управляван честно.
Принципно, честно работещите отворени фондове и независимите оценители нямат никакъв интерес да не оценяват реално стойността на недвижимите имоти, защото всеки ден те трябва да купуват и продават акции и стига само веднъж някой сериозно да се осъмни в тяхната оценка вложителите ще изтеглят парите си и фондът ще се самоликвидира.
Много е важно при инвестиционните фондове да има равнопоставеност от данъчна гледна спрямо директната инвестиция в дадения актив. Точно поради тази причина е нужно да се премахне данъчното облагане на фондовете, а курсовите разлики и дивидентите от тях да се облагат по същия начин както курсовите разлики при акции облигации и недвижими имоти при директна инвестиция в тях. При фондовете дивидентът им трябва да се облага като курсовата разлика, защото иначе никой фонд няма да изплаща дивиденти!
За сега толкова по темата, но ще следва продължение...
ГОГО18.06.2002, 15:19Алекси, според мен, ако има специален закон, той би следвало да регулира само ИД от отворен тип. ИД от затворен тип няма пречка да се правят и сега - регистрираш едно дружество, правиш го публично, и инвестираш в имоти. Единственият проблем е, че според ЗППЦК не може да има в заглавието думичките "инвестиционно дружество", което не е болка за умиране. Въпросът е в доверието. Ако ти нямат доверие - просто няма да стане. Мнението ми е, че е излишно да се създават нови и нови регулации. При отворените ИД въпросът е по-сложен и затова тук говоря предимно за тях и за проблема с цената на обратно изкупуване.
Деян18.06.2002, 16:24Алекси,
Не смяташ ли, че инвестицията в недвижимост е твърде неликвидна за фонд от отворен тип. Разликата между взаимния фонд и РЕИТ е че последния управлява активите, в които е инвестирал, т.е. прибира наема и се грижи за поддръжка на сградата и т.н. Взаимния фонд само купува продава. Интересно ми е как го правят унгарските държавни фондове това. И как стои проблема с левъриджа им.
Алекси Андонов18.06.2002, 17:09Гого, абсолютно не съм съгласен с теб, че закона трябва да регулира само отворените ИД. Има качествена разлика между едно акционерно дружество и затворените ИД!
Затворените и отворените ИД са задължени периодично(ежедневно, седмично или месечно) да изчисляват нетната стойност на активите си и да преизчисляват официалният си баланс по тази стойност. Освен това инвестиционната политика на ИД е строго ограничена и може да се променя само със съгласието на съответната комисия по ценните книжа. При ИД има много по голяма сигурност, защото управляващите дрежества нямат директен достъп до парите на ИД. Ако банката депозитар реши, че дадена сделка не отговаря на добрата търговска практика тя може да откаже на управляващото дружество да я изпълни.
Много важна разлика между АД и ИД е и данъчното им облагане!
Не е чак толкова голям проблем изчисляването на цената на обратно изкупуване на акциите при отворените ИД, защото тя обикновенно се изчислява от независим оценител, който се приема за такъв и от съдилищата. Този независим оценител живее от имиджа си и няма никакав интерес да си пререже бизнеса за цял живот от една лоша оценка.
Деяне, ниската ликвидност на недвижимите имоти не е чак толкова голям проблем, ако имаш достатъчно широк портфейл. Някой от имотите винаги ще може да се продаде бързо и на добра цена. Освен това инвеститорите в такива ИД не са типичните спекуланти, които искат бързо да си завъртят парите. Чрез голями комисионни за краткосрочните инвеститори и правилно подбран маркетин можеш да привличаш само дългосрочни инвеститори, които обаче имат опцията да си осребрят инвестицията във всеки момент, когато им потрябват пари.
В Унгария ИД нямат възможност нито да взимат нито да дават на заем пари (изключении прави покупката на ДЦК).
Алекси Андонов18.06.2002, 17:15За поддържането на постоянна ликвидност отворените ИД в Унгария са задължени минимум 15% от активите си да държат в ДЦК. Ако ликвидността им падне под това ниво веднага трябва да продадат някой имот!
Деян18.06.2002, 17:35Aleksi,
Che imenno ot leverage-a idva dohodnostta na Real Estate. Kakva e dohodnostta ne takiva drujestva v Ungaria?
Алекси Андонов18.06.2002, 17:57Деяне, leverage-a определя нивото на риск на дадената инвестиция, но не и нейната доходност. Разбира се по високия риск носи по голяма доходност, но от това не се променя доходността на основното инвестиция. Ако искаш leverage, купи си със заем акции на едно подобно ИД!
За Унгария е трудно да се каже някаква средна доходност, защото фондовете не съществуват много отдавна. Цената на жилищата скокна с близо 200% спрямо 1998г., но през последните една две години отворените фондове носят средно около 15-20% доходност годишно.
Цената на офисите скокна много в средата на 90-те години, но от тогава огромните строежи задържат покачването на цените.
Средната промяната на цените на недвижимите имоти по принцип крие големи разлики. Както беше казъл някой известен инвеститор: три неща са важни при покупка на недвижим имот: месторазположението, месторазположението и пак месторазположението :-))
ГОГО19.06.2002, 12:03Алекси, според ЗППЦК ИД от затворен тип не са длъжни да сключват договор с управляващо дружество, така че тази разлика отпада. С другите съм съгласен, но това не означава, че всяко дружество, чийто предмет на дейност е инвестиции в недв. имоти и управлението им, трябва да се лицензира. Аман от лицензи. Който иска да прави ИД - да си го лицензира, но не и останалите да са длъжни. И без това в БГ е голямо дърво да си публично дружество.
А за независимите оценители - учудвам ти се на оптимизма. Практиката в БГ досега не дава такива надежди.
Има и още един немалък проблем: разходите по сделките. И децата знаят, че повечето сделки с имоти се правят по 2 различни цени, за да се намалят държавните такси, събирани от нотариусите. Ако всичко минава по официалните цени, комисионните на брокерите плюс таксите по прехвърлянето и др. ще достигнат около 5% от цената на имота. Ако после дружеството продаде същия имот, ще се окаже, че само влизането и излизането от инвестицията ще му коства (т.е. на акционерите) 10%!
Герундий19.06.2002, 12:29Колеги, струва ми се че от самото начало тази тема не върви в правилната посока. Доколкото си спомням тръгнахме от новия законопроект на г-ца Агайн.
Истинската дискусия за мен е дали с този закон ще се прави т.нар. секюритизация (както бодро ни съобщават напоследък из пресата) или не.
Аз мога да поспоря че точно това е секюритизация.
Деян19.06.2002, 15:53Алекси, не съм много съгласен с теб. Явно и ти не си наясно с бизнеса на инвестиционните фондове в недвижимо имущество. А и имот не се продава така лесно както се продава акция или облигация. Гого, това едва ли е секюритизация, поне не в тесния смисъл. Виж, срещу вземанията си от наем за година напред веднага бих издал облигации.
Герундий19.06.2002, 15:55Деяне, и аз мисля че това не е секюритизация.
Boris Koumpikov19.06.2002, 16:28Колеги, радвам се като гледам, че темата се дискутира пълноценно.
Така ще завършим с резултат единственствената засега тема.
Гледам, пак се говори за ликвидност на недвижимите имоти. Имотите са много високо ликвиден актив, ако се инвестира в тях внимателно.
Срещу ипотека на повечето градски и нови промишлени имоти банките с готовност отпускат кредит. Чрез акциите на новите ИД на практика ще се прехвърля съвкупност от права - на собственост, което носи разходите, но и право на ползване и на събиране на плодовете - наеми и пр., като последните две носят приходите. Да не затънем в теории кое е секюр.. нещо си и какво значи. Все пак една Мила журналистка едва ли има и 1% представа за това спрямо вас, икономистите. Предлагам отново да се концентрираме върху необходимите и достатъчни рестрикции, които трябва да се съдържат в новия закон. Скоро ще предложа и материала, за който писах. Моето виждане е, че при всички хубави сравнения с чужбина, наовият закон трябва да вижда само нашата ситуация, в България. Всички закони, засягащи собственост върху недвижимо имущество, строителство, проектиране и пр. действат само на територията на РБългария. Накратко: отворен тип ИД, регистрирано като АД, КДА или холдинг. Добро управление, безпристрастни оценители, добра информационна обезпеченост, точни критерии за предмета на дейност. На това трябва да се опира новият закон. Тук отварям една скоба. На последният инвестиционен форум Министър Василев дада идеята за изработване на индекс на недвижими имоти. Тъй като има пряка връзка с тази тема е добре да се помисли възможен ли е такъв и в каква форма.
ГОГО19.06.2002, 17:15Борисе,
Извинявай, но едно дружество или е холдинг или е инвестиционно дружество - двете взаимно се изключват. Прочети в ТЗ какво е холдинг.
Деян20.06.2002, 09:18Борис, колкото и да е ликвиден един имот, той не се прехвърля нито за Т+3, нито за Т+10. А идеите на Алекси 15% да бъдели в ликвидни активи обезмислят цялата история. Моето предложение е:
1. ИД от затворен тип
2. Всички доходи се раздават като дивидент
3. Управляващо дружество, с малък % за управление + % от постигнатия доход
4. Месечни отчети до акционерите. 5. Изкупуване/издаване на акции веднъж годишно.
6. ИД се създава за определен период
Boris Koumpikov21.06.2002, 11:56С оглед на един бъдещ закон може да се предвиди обединяването на инвестиционни дружества, да кажем за отделни категории имоти - промишлени, жилищни и др. в холдинг. Виж, месечните отчети - трябва удобна форма - нещо като регистър бих казал, по-скоро, или бюлетин.
Падеж за обратно изкупуване и дата на нова емисия е интересна идея, но може би трябва да се разработи по-гъвкаво. Иначе акциите стават по-трудно търгувани, а с набирането на капитал може да се спекулира. Както при компенсаторките - зададе се голяма приватизационна сделка и цените им скачат. Какво налага ИД да е с определен срок? Особено при боравене с такива дълготрайни активи?
Деян21.06.2002, 13:25Какво разбираш под холдингов принцип? Всяко управляващо дружество може да избере дали да пусне "промишлен", "жилищен" или "смесен" фонд. Срока дава сигурност на инвесторите. Може би и ограничаване на изкупуване/продажба нанови акции би била добра идея.
ГОГО24.06.2002, 11:15Борисе, Стига с тия холдинги! Не разбираш ли, че холдинговата структура е идеалната среда за източване! И пак ти казвам: погледни ТЗ - холдинг е дружество, над 25% от капиталът на което е инвестиран в дъщерни дружества. Тук говорим за инвестиране в недвижими имоти. Всякакви хибридни схеми ще позволят източването. Ако това е целта - няма нужда от специален закон! То и сега можеш да си точиш както си искаш.