Недвижими Имоти: Юни 2006
Хотели зад борда
Не държавата, а пазарът ще овладее стихийното строителство по крайбрежието
След като държавата и общините не успяха да се справят със строителното цунами по черноморското крайбрежие, хотелите останаха полупразни, а леглата в тях поевтиняват. Цените на апартаментите в мегакурортите също тръгват надолу. В момента търсенето е на нива много под тези, на които се предлагат обектите, а доходността от жилищата в Слънчев бряг е два пъти по-ниска от тази във ваканционните комплекси. В тази ситуация инвеститорите сами решиха да си сложат спирачки, а строителната активност напуска големите курорти и се насочва към южното и северното крайбрежие.
Туристите, които настаняваме в четири- и петзвездните хотели, се чувстват неудобно от ниската цена, която са платили, а както и да отклоняваме потока от хора към плажа, летовниците пак няма къде да стъпят.
Така оценяват ситуацията преди началото на летния сезон част от собствениците на хотели и туроператорите.
Вече никой не отрича факта, че бъдещето на големите черноморски курорти остава в историята (поне в този им вид). Докато хотелите стоят празни, строителната стихия по морето продължава с пълна сила. Само в Слънчев бряг са започнати над 200 проекта, а общата площ на издадените разрешения за строителство по крайбрежието е за над 1 млн. кв.м. Вълната на застрояването обаче все повече се измества към неразвитите южни и северни територии, а инвеститорите сами смаляват мащабите на сградите.
Плажът не стига
В момента имаме излишък от легла, поради което продаваме на цени по 7-9 евро дневно в 4- и 5-звездни хотели, коментира изпълнителният директор на „Балкантурист холдинг“ Нели Сандалска.
Статистиката отчита само броя на леглата в обектите над 30 легла. По тези сметки общият им брой в страната е 220 хил., но по данни на Българската агенция за туризъм само по крайбрежието има над 250 - 300 хил. легла в хотели, жилищни сгради и ваканционни комплекси, а в частни квартири вероятно още около 200 хил. Реално се използват не повече от 50-60% от легловата база, посочи Сергей Саръмов, началник „Прогнози и анализи за туризма“ в Българската агенция по туризъм. „Сезонът през тази година едва ли може да бъде спасен, но ако успеем да спрем строителството в предвидените в закона за устройство на Черноморието срокове (от 1 май до 15 октомври), може би ще успеем да върнем част от немските туристи“, очаква Саръмов. Законът предвижда ограничаване на етажността и плътността на строителството по крайбрежието (виж текста за ограниченията). Но дори да влезе в сила, за презастроените курорти едва ли може да се направи кой знае какво.
Подчертавайки оптимизма си за предстоящия сезон, председателят на Българската асоциация на хотелиерите и ресторантьорите Благой Рагин посочи, че строителството в Слънчев бряг е спряно, а около хотелите активно се озеленява. Според Нели Сандалска обаче ще е добре, ако се запълни и половината от наличната база. От сектора разчитат, че ще компенсират спада на германския пазар с туристи от Централна Европа, Великобритания и Русия.
„Най-неприятното е, че има нормативна уредба, която регламентира броя на местата на плажа (8 кв.м на човек за по-малки плажове и 12 кв.м на човек за плажове над 100 хил. кв.м - бел. авт.), но тя не се спазва. Пренаселването на плажовете е болест, която вече засяга цялото крайбрежие (без най-крайните северни части). Пътувайки по брега, минаваме край китайска стена от блокове, защото дори не може да се каже, че това са хотели. Когато собствениците осъзнаят, че почти няма възвращаемост на средствата, които са вложили, се опасявам, че може би ще минем по пътя на европейските практики като Майорка и Испания, където в момента се събарят хотели“, коментира Нели Сандалска. Според управителя на „Форос недвижими имоти“ Добромир Ганев проблемът с недостигащите плажове може да бъде решен чрез изземване на плажна ивица от морето, каквато е практиката в Дубай и Монако. Посредниците на пазара на недвижими имоти се надяват, че въпреки очаквания спад на цените на парцелите за строителство близо до морето заради ограниченията за етажите на сградите в дългосрочен план слагането на ред в строителството ще има положителен ефект за пазара.
Градовете на хотелите
Пазарът, а не държавата се оказа факторът, който накара инвеститорите да преосмислят проектите си. По данни на „Адрес България“ в последните четири години в Слънчев бряг са вложени 600 млн. евро. Предлагането на имоти в района вече неколкократно надвишава търсенето, което води и до задържане на ниски нива на продажните цени и дори до лек спад“, посочва изпълнителният директор на компанията Антон Панкев. По наблюдения на управителя на „Явлена“ Страхил Иванов в последната година и половина цените в района на курорта са намалели с над 15%. Жилищата се продават с уговорката за доходност от 4.5% годишно (при средни нива от 7-8% за апартаментите във ваканционните селища в по-крайните южни и северни райони на крайбрежието). По информация на „Явлена“ - Несебър, средните цени, на които се търсят апартаменти, са около 650 - 800 евро, докато средните цени, на които се предлагат жилищата в комплекса, са около 750 - 900 евро/кв.м. „Като най-популярен на Запад Слънчев бряг продължава да е търсена дестинация, но пазарът се промени и продажбата на някои от имотите продължава около 1.5-2 години“, коментира управителят на „Форос недвижими имоти“ Добромир Ганев. Според него до десет години курортът ще се развие като град и имотите в него ще може да се ползват целогодишно. Според посредниците не отслабва интересът към покупката на имоти в Св. Влас и Равда, но вече се повяват и оферти за напълно завършени обекти на цени 560 - 650 евро/кв.м.
За пет години в Златни пясъци са вложени над 40 млн. евро, като за подобряването на инфраструктурата в курорта - улици, пешеходни алеи, паркове и градини, се инвестират по 2 млн. лв. годишно. Продажните цени тук също са доста по-високи спрямо търсенето на пазара, уточни Елизабет Чешмеджиева от агенция „Киров“. По нейна преценка в момента е по-изгодна инвестицията в имот във Варна, както и в комплекса Св. Константин и Елена, който се намира на десет минути с кола от центъра на града и може да се ползва целогодишно.
Инвеститорите сменят посоката
Повечето проекти, които сега започват в северните и южните части на Черноморието, са за ваканционни комплекси в паркова среда (виж текста за по-големите проекти). „За предстоящия летен сезон се очаква 5.5 млн. туристи да посетят морските ни курорти, а по данни от Световната организация по туризъм през 2020 г. се очаква страната ни да посетят над 20 млн., което означава приблизително 10-процентно увеличение за всяка година. Само по себе си това ще се отрази положително на възвращаемостта на инвестиции в недвижими имоти, но в такива, направени в селища от затворен тип, предлагащи удобства и екстри като категоризираните хотелски комплекси и менажирани от качествени компании“, коментира изпълнителният директор на „Адрес България“. Панкев е оптимист, че новият закон ще сложи ред в строителния хаос по Черноморието, а новите зони в курортите ще се изграждат с комплексен подход. На същото мнение е и управителят на „Явлена“. Той обаче подчертава, че параметрите за отстоянията между сградите трябва да се заложат така, че да не се търсят отново вратички за заобикалянето им. Важно е и много точно да бъде описано кой и какви ангажименти поема за осигуряването на инфраструктурата, за да не се строи само с обещание за изграждане на обслужващите съоръжения. Както и да се спре различният подход към инвеститорите при издаването на разрешения за строителство оттук нататък, казва още Страхил Иванов.
posted by imoti at 9:50 сл.об. | 0 comments