2-13-56825/57 Riigikohtu tsiviilkolleegium 24.01.2018
TsMS § 646 lg 1
VÕS § 279 lg 1
VÕS § 279 lg 4
Kui ringkonnakohus otsustab TsMS § 646 asja üksnes apellatsioonkaebuse põhjal, siis see tähendab, et ringkonnakohtul ei ole kohustust küsida teiselt poolelt apellatsioonkaebuse vastust ega arutada asja kohtuistungil, samuti ei ole kohustust analüüsida ka apellatsioonkaebuse põhjendusi. TsMS § 646 alusel asja lahendamisel on ringkonnakohus seotud eelkõige sellega, kas maakohtu otsuse peale on kaebus esitatud. Ilma apellatsioonkaebuseta ei saa maakohtu otsust tühistada.
Ringkonnakohus on üldjuhul seotud apellatsioonkaebuse piiridega nin g TsMS § 656 lg 4 kasutamist tuleb põhjendada. Nimetatud sätte kohaldamise argumendiks ei saa olla see, et maakohus on valesti kohaldanud materiaalõigust (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 14.01.2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-120-08, p 14). (p 12)
Ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis peab kajastuma, millises osas on ringkonnakohus maakohtu otsuse tühistanud, arvestades apellatsioonkaebuse piire. Et kohtuotsuse resolutsioon oleks üheselt arusaadav, tuleks ringkonnakohtul täpselt nimetada, milline osa maakohtu otsusest on TsMS § 456 lg 2 p 1 kohaselt jõustunud. (p 11)
VÕS § 307 lg-st 1 tuleneb, et üürileandja valdusse võetavate asjade väärtust tuleb hinnata asjade kinnipidamise (üürileandja valdusse võtmise) aja seisuga (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11.03.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-8-08, p 16). Vaidlusaluste kaupade omanikul on õigus nõuda AÕS § 80 kohaselt kaupade väljaandmist, kusjuures üürileandja võib AÕS § 83 lg 1 kohaselt keelduda kaupade väljaandmisest ulatuses, milles tal on VÕS § 307 lg-st 1 tulenev pandiõigus (vt samas, p 18). Lisaks tuleneb seadusest, et pandiõiguse alusetult teostamise korral on üürnikul esmajoones õigus nõuda asjade väljaandmist AÕS § 80 alusel, ent kui üürileandja sellest keeldub ning üürnik kaotab viivituse tõttu asjade tagastamise vastu huvi, võib ta nõuda kahju hüvitamist VÕS § 115 lg-te 2 ja 3 alusel (vt samas, p 21). (p 14)
VÕS § 279 lg 1 annab üürileandjale mõistliku tähtaja puuduste kõrvaldamiseks alates hetkest, kui üürileandja puudusest teada sai või pidi teada saama. Tulenevalt VÕS § 279 lg-st 4 ja VÕS § 279 lg-st 1 võib lepingu etteteatamistähtajata üles öelda ka juhul, kui puuduse tõttu on asja sihtotstarbeline kasutamine oluliselt piiratud ning üürileandja teab asjal esinevast puudusest. Sellises olukorras ei ole vajalik, et üürnik annaks veel täiendava tähtaja lisaks seaduses juba antud tähtajale. See seisukoht kehtib ainult üüritud asja kasutamist oluliselt takistava või kasutamist välistava puuduse korral. (p 16)
3-2-1-179-15 Riigikohus 05.05.2016
VÕS § 296 lg 1
VÕS § 135 lg 2
Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluna saab käsitada poolte ootust, et majanduskeskkond püsib stabiilsena ning seetõttu on võimalik pooltel üürilepingut täita, s.o tegemist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaoluga VÕS § 97 lg 1 tähenduses (vt müügilepingu kohta Riigikohtu 26. oktoobri 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 15). Lepingupoolte kohustuste vahekorra olulist muutumist hinnates tuleb arvestada poolte kohustuste iseloomu. (p-d 34–35)
Üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust ei piira VÕS § 127 lg 2 mõttes see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel. (p 30)
VÕS § 127 lg 3 mõttes ei ole tähendust, kas üürnik nägi üürilepingu sõlmimisel ette üüripindade võõrandamist. (p 30)
VÕS § 135 lg 2 järgi üürihindade vahele tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist ei saa üürileandja pärast kaubanduskeskuse võõrandamist nõuda. VÕS § 135 lg 2 ei ole iseenesest nõude alus. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei oleks üürileandjal olnud võimalik üüritulu teenida, sest tal puudus pärast omandiõiguse üleandmist võimalus vaidlusaluseid ruume kolmandate isikute valdusesse anda, st neid välja üürida. Pärast kaubanduskeskuse võõrandamist ei jää üürileandjal üürniku tõttu saamata üüritulu, st puudub üürniku põhjustatud varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes. (p 27)
Üüripinna võõrandamisel ei ole siiski välistatud, et üürileandja kahju, st saamata jäänud tulu võib avalduda ka muul viisil. Muuhulgas võib kaubanduskeskuses asuvate ruumide üürilepingu ennetähtaegne lõpetamine mõjutada kaubanduskeskuse müügihinda. Ka siis kui müügihind seetõttu väheneb, on üürileandja jaoks tegemist saamata jäänud tuluga VÕS § 128 lg 4 mõttes. Mõju keskuse müügihinnale sõltub siiski konkreetse ostja huvidest ja eesmärkidest. Kahju hüvitamist nõudva üürileandja kohustus on tõendada, kas ja millises ulatuses on üürilepingu lõpetamine kaubanduskeskuse hinda mõjutanud. (p 29)
Kahju arvutamisel tuleb lähtuda eelkõige VÕS § 127 lg-st 1. Üürileandjal tuleb tõendada, et ta oleks keskuse müünud kallimalt, kui üürnik ei oleks lepingut rikkunud ning see oleks edasi kehtinud. Üürnik võib omakorda tõendada, et sellist tulu ei oleks hageja saanud teenida. Lisaks on kohtul kohustus vajadusel kohaldada VÕS § 139 lg-t 1. Müügihinna vähenemise tõttu väljamõistetav kahju ei saa olla siiski suurem kui VÕS § 135 lg 2 järgi arvutatud esialgse üürilepingu ning turuhinna vahe üürilepingu tähtaja lõpuni. (p 31)
Üüri maksmise kohustuse rikkumisel ning üüri maksmata jätmisel peab üürnik arvestama, et üüri maksmata jätmisel ning lepingu ülesütlemisel jääb üürileandjal loodetud tulu saamata. Üürileandjale tekkiva kahju, st saamata jäänud tulu, hüvitatavust ei piira VÕS § 127 lg 2 mõttes see, kas tulu jääb saamata omanikul kaubanduskeskuse majandamise käigus või selle võõrandamisel.
VÕS § 296 lg 1 ei ole kohaldatav olukorras, kus üürnik on üürilepingu kehtetult üles öelnud ning lõpetab üüripinna valdamise ja kasutamise. Sellisel juhul tuleb lähtuda VÕS § 296 lg-s 3 sätestatust. Tegemist on ajaga, mil üürnik ei saanud asja kasutada temast endast oleneval põhjusel, ning üürnikul tuleb maksta üüri ka selle aja eest. Üürileandja võib üürnikult nõuda üüri, arvates sellest maha kolmandatelt isikutelt saadud tasu ning kokkuhoitud kulud. (p 19)
Ainuüksi uue üürilepingu sõlmimist ei saa pidada asja kasutamise takistuseks VÕS § 296 lg 1 tähenduses. Üürnik võib üüri maksmisest keelduda ainult juhul, kui üürnik ei saa ruume kasutada uute üürilepingute tõttu. See tähendab, et üürnikul on tahe ja kavatsus ruume kasutada, kuid seda takistavad kolmandad isikud (st uued üürnikud). Iseenesest ei ole välistatud, et üürileandja sõlmib samade ruumide üürimiseks mitu üürilepingut. Sellisel juhul tuleb üürileandjal aga tagada, et ta suudab kõiki lepinguid täita. Oma kohustuste täitmiseks võib üürileandja mõnes üürilepingus nt kokku leppida üüripinna vabastamises kiirendatud korras. Võimalik, et üürileandjal võib olla seetõttu ka kohustus nt leppetrahvi tasuda. Vastasel juhul on üürnikul, kes takistuse tõttu ruume kasutada ei saa, õigus rakendada õiguskaitsevahendeid. (p 20)
3-2-1-112-15 Riigikohus 26.11.2015
VÕS § 296
VÕS § 278
Tulenevalt VÕS §-des 278 ja 296 sätestatust võib rentnik üüri alandada, kui asja sihtotstarbele vastava kasutamise võimalus on sellise puuduse või takistuse tõttu vähenenud, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea omal kulul kõrvaldama või mis takistab asja lepingujärgset kasutamist. (p 13)
VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid sätte eesmärgiks on tagada, et kui üürnik võtab asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik. (p 17)
Kui lepingu tõlgendamisel kohaldatakse VÕS § 29, on ühise tegeliku tahte tõendamise kohustus poolel, kes sellele tugineb (vt ka nt RKTKo nr 3-2-1-42-14, p 13; RKTKo nr 3-2-1-151-13, p 11; RKTKo nr 3-2-1-44-09, p 11). Seega oleks tulnud kohtutel arvestada rendilepingu tõlgendamisel sellega, mis oli vaidlusaluse rendilepingu olemus ja eesmärk ning kuidas lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (vt ka RKTKo nr 3-2-1-102-14, p 18). (p 15)
3-2-1-128-14 Riigikohus 10.12.2014
VÕS § 283 lg 3
Aegumistähtaja jooksul saab nõude maksmapanekut pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel (vt nt Riigikohtu 29. jaanuari 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-06, p 23; 3. detsembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-105-08, p 16; 15. jaanuari 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-09, p 12; 17. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-09, p 11). Eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud (vt nt Riigikohtu 30. aprilli 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 15). Selliseid erandlikke asjaolusid ei ole kohtud praegusel juhul tuvastanud. Asjaolu, et hageja on vandeadvokaat, ei saa selliseks erandlikuks asjaoluks pidada. Ka see, et hageja ei esitanud kostjale üüriarveid või läks üüritud ruumi valdust üle võtma üheksa kuud pärast üürniku ülesütlemise teate ja võtme saamist, ei ole asjaolu, mis annaks aluse pidada üürinõude esitamist hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Küll ei oleks kohtute tuvastatud asjaolusid arvestades olnud hea usu põhimõtte kohaldamine välistatud hageja viivisenõude puhul (vt nt Riigikohtu 17. juuni 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-70-09, p 12; 10. oktoobri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-07, p 27). (p 11)
Kuigi hageja vaidlustab ringkonnakohtu otsuse põhjendusi osaliselt, tuleb kolleegiumil hinnata otsuse põhjendusi ka muus osas, kuivõrd need on seotud vaidlustatud osadega. Hageja kassatsioonkaebuse alusel asja läbi vaadates ei saaks kolleegium asja tervikuna lahendada, ilma et annaks hinnangu kostja menetluse kestel esitatud vastuväidetele nõude rahuldamise kohta, kui kostja ei ole oma vastuväidetest menetluse kestel loobunud. Põhjendatud ei ole asja tagasisaatmine alama astme kohtule, kui on ilmne, et kostja vastuväite tõttu tuleks hagi jätta rahuldamata (vt Riigikohtu 19. märtsi 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7-13, p 16). (p 12)
Üürileandja, sisenedes üüritud elamusse üürniku äraolekul üürnikku sellest enne informeerimata ja temalt luba saamata, rikkus poolte sõlmitud üürilepingut ega austanud üürniku õigust kodu puutumatusele (PS § 33) ning seda saab lugeda mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 mõttes, mille puhul oli üürnik õigustatud üürilepingu erakorraliselt üles ütlema. Seda õigust ei välista ka rikkumise ühekordsus. (p 16)
Üldjuhul (v.a seaduses sätestatud erandid) saab üürilepingu erakorraliselt üles öelda ilma ette teatamata. Samas võivad pooled omavahel kokku leppida üürilepingu erakorralise ülesütlemise etteteatamise tähtaja ka nendel juhtudel, mil seadus etteteatamist ei nõua. Lepingupooled võivad seaduses sätestatust kõrvale kalduda, kui seaduses ei ole otse sätestatud või sätte olemusest ei tulene, et kõrvalekaldumine ei ole lubatud (nt VÕS § 275 eluruumi üürilepingu puhul üürniku suhtes), või kui see oleks vastuolus avaliku korra või heade kommetega või rikuks isiku põhiõigusi (vt ka Riigikohtu 9. märtsi 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-2-06, p 15).
Üürilepingu pooled võivad kokku leppida, et erakorralise ülesütlemise aluseks ongi üksnes kindla etteteatamistähtaja järgimine (p 11).
3-2-1-5-13 Riigikohus 30.04.2013
VÕS § 135 lg 3
Seadus ei nõua kõigi apellatsiooniasjade lahendamist ringkonnakohtu istungil, kuna eelduslikult on pooled üldjuhul juba maakohtus soovi korral suuliselt ära kuulatud. Ringkonnakohtule on antud kaalutlusõigus otsustada, kas apellandi või tema esindaja puudumine istungilt takistab asja lahendamist või võib apellandi õigusi oluliselt kahjustada ja kaalub seetõttu üles vajaduse lahendada asi mõistliku aja jooksul ja vältida asja edasilükkamisest mh vastaspoolele täiendavate kulude tekkimist. Apellatsioonkaebuse väidetele peab ringkonnakohus vastama sõltumata istungist ja apellandi osalemisest sellel.
Apellatsioonkaebuse väidetele peab ringkonnakohus vastama sõltumata istungist ja apellandi osalemisest sellel.
Kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles. Lepingu ülesütlemine ei muuda üürniku rikkumist olematuks ega välista üürileandja nõudeid üürilepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamiseks. Lepingu üüri maksmata jätmise tõttu ülesütlemise järel saab ta nõuda üürnikult üürilepingust teenimata jäänud üüri kui saamata jäänud tulu hüvitamist.
Majandustegevuses tegutsevate eeldatavalt võrdsete lepingupartnerite puhul tuleb vähemalt eeldada lepinguvabadust ka lepingu lõpetamise aluste ja korra kokkuleppimisel. Tähtajalise lepingu sõlmimisel peaksid mõlemad pooled eeldama, et lepingut täidetakse tähtaja möödumiseni, ja nad võivad vastavalt ka oma õigusi ja kohustusi lepingus kujundada.
3-2-1-9-13 Riigikohus 13.03.2013
VÕS § 338
TsÜS § 160 lg 1 kohaselt peatub aegumine õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks.
Hagi esitatuks lugemisel on oluline asjaolu, kas hagi on kostjale ka kätte toimetatud. Üldjuhul toimetatakse hagi TsMS § 393 lg 1 järgi kostjale kätte pärast selle menetlusse võtmist, kuid nõude aegumine peatub ka muudel juhtudel, kui hagi on kostjale kätte toimetatud, isegi kui kohus jätab selle menetlusse võtmata.
Hagi esitamiseks TsÜS § 160 lg 1 mõttes tuleb pidada ka juba käimasolevas kohtumenetluses hagi täiendamist uue nõudega. (p 11)
Nõude aegumine saab TsÜS § 160 lg 1 järgi peatuda aga üksnes selle nõude osas ja selles ulatuses, mis on hagis esitatud. (p 12)
Üldjuhul on apellatsioonimenetluses uute tõendite ja asjaolude esitamine piiratud. Samas olukorras, kus ringkonnakohus leiab, et maakohus on rikkunud selgitamiskohustust, ja selle tõttu on vajalik esitada uusi asjaolusid ning tõendeid, saab seda teha sõltumata sellest, kas neile on tuginetud apellatsioonkaebuses ja apellatsioonivastuses või kas pooled tuginesid neile asjaoludele apellatsioonkaebuse või apellatsioonivastuse esitamise tähtaja jooksul. ( p 14)
VÕS § 338 lg-s 1 nimetatud aegumistähtaeg kehtib nii VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud kulutuste hüvitamise nõudmisel kui ka VÕS § 286 lg 2 järgi üürilepingu esemele tehtud kulutuste hüvitamise nõudele käsundita asjaajamise sätete aluse. (p 12)
3-2-1-84-10 Riigikohus 09.11.2010
Riigikohtu praktika järgi eeldab VÕS § 313 lg 1 rakendamine mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral (vt Riigikohtu 21. mai 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 14). Viidatud sätte eesmärgiks on tagada üürilepingu jätkamise võimatusel selle õiglase lõpetamise võimalus. Üürilepingu ülesütlemise aluseks on vaid see, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi. VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus (vt Riigikohtu 29. jaanuari 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 21). Välistatud ei ole võimalus, majanduse erakordne madalseis või hüppeline hoogustumine kui selgelt eristuv anomaalia tsükliliselt kõikuvate majandusprotsesside taustal, võib olenevalt asjaoludest olla VÕS § 313 lg 1 järgi üürilepingu ülesütlemise aluseks, seda eriti pikemaks tähtajaks sõlmitud üürilepingute puhul. VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Samas ei ole selle sätte alusel välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest (vt Riigikohtu 29. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 13 ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 13), kuid seda vaid juhul, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi. Kui üürilepingu ülesütlemine on tühine (üürileping on kehtiv), on üürileandjal õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri ja kõrvalkulusid kuni lepingu tähtaja lõpuni, st, et üürileandja saab nõuda üürnikult lepingu täitmist. Lisaks on põhjendatud üürileandja nõue üürniku vastu lepingu täitmisega viivitamise tõttu tekkinud viivise saamiseks. Arvestades, et üürileping on kehtiv, ei ole võimalik kvalifitseerida sellist nõuet kahju hüvitamise nõudeks (vt ka Riigikohtu 18. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-37-09, p 14). Tsiviilasjades nr 3-2-1-37-09 ja nr 3-2-1-62-04 tehtud otsustes (vastavalt p-d 21 ja 18) on kolleegium selgitanud õiguslikke tagajärgi ka olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Sellisel juhul toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. Ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel aga sellist kahju hüvitamise kohustust endaga kaasa ei too.
3-2-1-54-10 Riigikohus 16.06.2010
VÕS § 335
VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. VÕS § 313 lg 3 järgi ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.
3-2-1-29-10 Riigikohus 27.04.2010
VÕS § 316 lg 1 p 1
Kohase ja mittekohase täitmise väärtusi peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama hageja. Asjaolu, et kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, peab samuti tõendama hageja (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07, p 12).
VÕS § 112 lg 1 kohaselt, kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasutavat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Eeltoodut saab väljendada valemina: alandatud hind = lepingu eseme väärtus koos puudustega (mittekohase täitmise väärtus) * lepingus kokkulepitud hind : lepingu eseme väärtus ilma puudusteta (kohase täitmise väärtus) (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-135-05, p 20). Erandina võib juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei ole võimalik kindlaks teha, VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause kohaselt kohase ja mittekohase täitmise väärtuse otsustada asjaolusid arvestades kohus.
"Oluline osa" VÕS § 316 lg 1 p 1 mõttes on määratlemata õigusmõiste ning seda tuleb hinnata iga juhtumi eripära silmas pidades.
Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust VÕS § 316 lg-s 1 toodud määras.
Üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta. Tagatisraha eesmärgiks on tagada üürileandja üürilepingust tulenevaid nõudeid üürniku vastu. Selle eesmärgiga ei oleks kooskõlas see, kui üürileandja saaks üürilepingu üles öelda alles siis, kui üürniku üüri ja kõrvalkulude võlg ületab tagatisraha suurust VÕS § 316 lg-s 1 toodud määras.
3-2-1-37-09 Riigikohus 18.05.2009
Seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmist peab kohus kontrollima sõltumata sellest, kas pooled sellele tuginevad.
Vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend nr 3-2-1-31-08.
Kui üürileandja on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis VÕS §-s 325 sätestatud nõudeid järgides üürilepingu üürnikupoolse lepingurikkumise tõttu üles öelnud, on tal õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri. Samuti võiks üürileandja nõuda alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 1 alusel kuni lepingu kehtivuse lõpuni kahjuhüvitisena üürilepingust tuleneva üüri ja uute üürnikega sõlmitud lepingutest tuleneva üüri vahe tasumist, kui uued üürnikud maksavad sõlmitud üürilepingute alusel madalamat üüri, kui üürileandja oleks saanud endise üürnikuga sõlmitud üürilepingu alusel. VÕS § 135 lg 1 kohaldub analoogia alusel ka lepingu ülesütlemise korral.
Kui üürileandja ei ole üürilepingu esemeks olevaid ruume uutele üürnikele välja üürinud, on tal üürilepingu ülesütlemise korral õigus nõuda kuni üürilepingu ülesütlemiseni saamata jäänud üüri ning alates lepingu ülesütlemisest VÕS § 135 lg 2 alusel abstraktselt arvestatud kahju hüvitamist kuni lepingu kehtivuse lõpuni.
Kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus. See seisukoht käsitleb kahju hüvitamise kohustuse tekkimise võimalust olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu põhjustas ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiv. Ainuüksi lepingu ülesütlemine VÕS § 313 lg 1 alusel ei saa kaasa tuua lepingut ülesütleva poole kohustust hüvitada kahju. Kahju hüvitamise kohustus võib järgneda ülesütlemisele siis, kui lepingu ülesütlemist põhjustav asjaolu ise on käsitatav lepingurikkumisena.
VÕS § 296 lg 3 kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Asjaolu, et üürnik on üüritud ruumidest lahkunud, ei vabasta teda üüri maksmise kohustusest. Üürileandjal on õigus nõuda üürnikult kokkulepitud üüri kuni ajani, mil üürnik ei saanud enam ruume kasutada uute üürilepingute tõttu või muul põhjusel (nt ümberehitustööde tegemise tõttu). Kui pärast uute üürnikega üürilepingute sõlmimist ei saanud üürnik enam üürilepingu esemeks olevaid ruume kasutada, ei pea üürnik üürileandjale alates uute üürnikega üürilepingute sõlmimisest VÕS § 296 lg 1 mõtte kohaselt ka üüri maksma.
VÕS § 296 lg 3 ei ole äriruumi üürilepingu sõlmimisel imperatiivne. Seega võib poolte sõlmitud üürilepingust tuleneda, et aja eest, mil üürnik asja kasutada ei saa temast oleneval põhjusel, tuleb üürnikul maksta lepingus kokkulepitud üüri ning et üürileandja kokkuhoitut ei tule üürist maha arvestada.
Ümberehitustöödega seotud kahju hüvitamise nõudeid ei tuleks üürilepingu rikkumise puhul, mis seisneb üüri tasumata jätmises, VÕS § 127 lg-le 2 tuginedes hüvitada, kuna üürilepingust tulenevate kohustuste eesmärgiks ei saa olla kohustus hüvitada ümberehitustööde kulusid, kui üürnik üürilepingut ei täida, jättes üüri tasumata.
Tuvastamaks üürilepingu ülesütlemise vastuolu hea usu põhimõttega, tuleb esmalt kontrollida, kas ülesütlemine on kehtiv, st kas esinevad ülesütlemise formaalsed ja materiaalsed eeldused. Alles pärast seda, kui kohus on teinud kindlaks, et ülesütlemine on kehtiv, saab täiendavalt kontrollida, kas ülesütlemine pole vastuolus hea usu põhimõttega.
Üürilepingu ülesütlemise avaldus ei pea sisaldama üürniku rikkumiste täpset kirjeldust. Üürileandjapoolne üürilepingu ülesütlemise avaldus vastab VÕS § 325 lg 2 p-le 3 ka siis, kui selles on toodud ülesütlemise aluseks olevad asjaolud, kuid pole viidatud kuupäevale, millal need täpselt aset leidsid. Ülesütlemisavaldusest peab üürnik aru saama, mille tõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust.
Tulenevalt VÕS § 327 lg 1 p-st 1 ei ole üürilepingu ülesütlemine hea usu põhimõtte vastane ainuüksi seetõttu, et üürnik esitab üürilepingust tuleneva nõude. Selle nõude peab üürnik olema esitanud heauskselt. Üürniku poolt lepingust tuleneva nõude esitamist ei saa pidada heauskseks näiteks siis, kui ta esitab nõude selleks, et saavutada ülesütlemise tunnistamine hea usu põhimõtte vastaseks. Üürilepingu ülesütlemise vastavuse hindamisel hea usu põhimõttele saab muu hulgas arvestada ka üürilepingu rikkumise, ülesütlemise ja üürilepingust tuleneva nõude esitamise ajalist suhet. Kui ülesütlemine eelneb üürilepingust tuleneva nõude esitamisele, tuleks üldjuhul eeldada ülesütlemise vastavust hea usu põhimõttele ja üürnik peaks tõendama asjaolusid, mis kinnitavad vastupidist. Nimetatud põhimõte kehtib ka siis, kui üürilepingu ülesütlemine küll järgneb üürniku poolt nõude esitamisele, kuid üürnik ise on rikkunud enne üürilepingust tuleneva nõude esitamist üürilepingut.
3-2-1-20-08 Riigikohus 23.04.2008
Üleandmise-vastuvõtmise akti näol võib olla tegemist kokkuleppega, mis ei ole seotud pooltevahelise üürilepinguga ning on sõlmitud sellest erineva eesmärgiga.
Kinnisasja omandaja saab lisaks üldistele lepingu erakorralise lõpetamise alustele elu- või äriruumide tähtajalise või tähtajatu üürilepingu kolme kuu jooksul kolmekuulise etteteatamistähtajaga (VÕS § 323 lg 1, § 312) üles öelda vaid tungival omavajadusel, mille esinemist tuleb igal üksikjuhul eraldi kaaluda. VÕS § 323 lg 1 ei eelda, erinevalt § 313 lg-st 1, lepingu poolte huvide kaalumist.
Kinnisasja võõrandamine iseenesest ei anna alust üürilepingut VÕS § 323 lg 1 alusel lõpetada. Uuel omanikul peab olema üürilepingu lõpetamiseks tungiv omavajadus. Omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras (nt teda ähvardab pankrot, mida saaks vältida üürilepingu ennetähtaegse ülesütlemisega), vaid pigem tuleb siin mõista situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid. Juriidilise isiku omavajadus võib seisneda näiteks üürilepingu eseme kasutamises enda tootmistegevuseks või bürooruumideks, st õiguslikus mõttes peaksid ülesütlemiseks õigustatud isik ja üüritud ruumi tulevikus kasutama asuv isik olema identsed. Üksnes üürilepingu eseme kasutamisest saadava kasumi tõstmine ei ole tähtajalise üürilepingu ülesütlemise aluseks. Kinnistu ostmiseks laenu võtmine kujutab endast kolmanda isiku normaalsest majandustegevusest tulenevat tavapärast riski, mis samuti ei ole tungivaks omavajaduseks VÕS § 323 lg 1 mõttes.
Üürilepingu ennetähtaegne ülesütlemine ei ole küll lepingurikkumine, kuid kui üürilepingu ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest, toob VÕS § 313 lg 1 rakendamine endaga kaasa üürilepingu rikkumise ning sellest tulenevalt võib ülesöelnud poolel tekkida kahju hüvitamise kohustus.
Lepingu ülesütlemise aluse vaidlustamata jätmine või VÕS § 324 lõikes 1 sätestatud märke tegemise võimaluse kasutamata jätmine ei võta üürnikult õigust nõuda kahju hüvitamist, kuid need asjaolud võivad olla arvestatavad kahju suuruse kindlaksmääramisel.
Lähtuvalt TsMS § 444 lg 1 teine lause tähendab esmajoones lühikokkuvõtet hagi veenvuse kontrollist TsMS § 407 lg 1 või § 413 lg 1 järgi. Viidata tuleb sellele, millist liiki hagiga on tegemist ja millise õigusnormi (ja nt võimaliku lepingutingimuse) alusel tuleb hagi rahuldada. Hageja esitatud, kostjale teatavaks tehtud ja kostja poolt omaksvõetuks loetud faktiväiteid tuleb tagaseljaotsuses nimetada ulatuses, milles see on vajalik õigusliku põhjenduse mõistmiseks. Tagaseljaotsuses ei ole vaja esitada väidete ega õigusnormide kohaldamise detailset analüüsi. Tagaseljaotsuse tegemise muid seaduslikke eeldusi peab kohus küll kontrollima, kuid nende olemasolu ei tule tagaseljaotsuses eraldi märkida.
Tagaseljaotsuse õiguslikult põhjendamata jätmine ei ole menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 656 lg 1 p 5 ja lg 2 tähenduses ja ainuüksi selline rikkumine ei anna ringkonnakohtule õigust tühistada kaja rahuldamata jätmise määrust ning taastada kaja alusel menetlust, sest selline puudus ei too iseenesest kaasa ebaõiget lahendit ja ringkonnakohus saab sellise puuduse ise kõrvaldada. Samamoodi ei ole ringkonnakohtu poolt kõnealuse puuduse kõrvaldamata jätmine menetlusõiguse normi oluline rikkumine TsMS § 669 lg 1 p 5 ega lg 2 tähenduses ning selle saab kõrvaldada Riigikohus.
Lähtudes TsMS § 417 lg-st 4, ei saa Riigikohtule esitatud määruskaebuses enam tugineda väitele, et kostjal oli tagaseljaotsuse aluseks olnud menetlustoimingu tegemata jätmiseks või sellest teatamiseks mõjuv põhjus.
Kaja tähtaegne esitamine tagaseljaotsuse peale ei ole automaatselt menetluse taastamise aluseks maakohtus. Muu hulgas puudutab see hagi õigusliku põhjendatuse (veenvuse) kontrolli. Selle käigus tuleb kontrollida, kas hagi saab rahuldada selles (või TsMS § 376 lg 5 p 1 kohaselt) esitatud väidete omaksvõtu tingimusel (TsMS § 407 lg 1 või § 413 lg 1).
Tagaseljaotsuse tegemise eeldusi, mida kohus peab kontrollima omal algatusel tagaseljaotsuse tegemisel, tuleb kohtu omal algatusel kontrollida ka kaja lahendamisel, samuti määruskaebuse lahendamisel, mis esitatakse maakohtu määruse peale, millega menetlus jäeti taastamata, ja ringkonnakohtu määruse peale Riigikohtule esitatud määruskaebuse lahendamisel ning seda sõltumata määruskaebuse väidetest. Muu hulgas puudutab see hagi veenvuse kontrolli. Siiski ei tähenda eelnev seda, et sõltumata kaja ja kaebuste väidetest peab maakohus kaja lahendamisel või ringkonnakohus või Riigikohus määruskaebuse lahendamisel määruses alati eraldi märkima kontrolli tulemusi, mh hagi veenvuse kohta. Määrustes tuleb vastata esmajoones kaja või määruskaebuse väidetele. Sarnaselt ei pea nt ringkonnakohus otsust tehes otsuses eraldi märkima, et ei esine otsuse apellatsioonkaebuse põhjendustest sõltumata tühistamise aluseid TsMS § 656 lg 1 kohaselt, kuigi tühistamise aluseid tuleb kontrollida. Kui tagaseljaotsust ei ole siiski nõuetekohaselt õiguslikult põhjendatud, tuleb õiguslik põhjendus märkida kaja kohta tehtud määruses või kõrgema astme kohtu määruses.
Üürilepingu ülesütlemisavalduse kehtivust hea usu põhimõtte rikkumine ei mõjuta. Hea usu põhimõtte rikkumine võib kaasa tuua üürisuhte ülesütlemisest tuleneva nõude ja sellest tulenevalt ka eluruumi tagastamise nõude rahuldamata jätmise kohtumenetluses.
Kui üüritud eluruum on sellises seisukorras, et selle kasutamine on seotud olulise ohuga inimese tervisele, ja üürnik keeldub remondi ajaks talle pakutud teise eluruumi kolimast, s.o rikub talumis- ja koostöökohustust, ei ole üürileandja VÕS § 317 alusel üürilepingut üles öeldes oma õigusi kuritarvitanud ja üürilepingu ülesütlemine ei ole sellisel juhul vastuolus hea usu põhimõttega.
Ka üürnik peab käituma üürileandja suhtes hea usu põhimõttest lähtuvalt, st teostama oma õigusi ja täitma kohustusi heas usus. Olukorras, kus üürileandja soovib üüritud eluruumi remontida, on üürnikul VÕS §-st 283 tulenev talumiskohustus. Samuti tuleneb VÕS § 23 lg-st 2 üürniku kohustus teha üürileandjaga koostööd.