17.11.2016 Neljapäev
Kui mõtled kohtutäituri korraldatud enampakkumisel soodsa korteri, maja või äripinna osta, siis pead arvestama, et lisaks võlgnikule, kelle vara müüakse, on tihti reaalselt ostetaval pinnal ka üürnikud.
Ain Kalme, vandeadvokaat Foto: Advokaadibüroo TRINITI
Üürnikud võivad olla legaalsed ja turutingimustel kinnistu kasutajad. Samas kui juba kinnistu nii-öelda haamri alla läheb, on pahatahtlik omanik tihti oma lähikondsete või käsilastega kinnistu kasutamiseks üürilepingu vormistanud ning mängitakse mängu, kus heas usus olev üürnik ei taha kuidagi teie omandatud kinnistut vabastada.
Viimasel ajal on enampakkumiselt ostetud kinnistute reaalse valduse kättesaamisega seotud raskustest meedias küllaltki palju juttu olnud. Tihti jääb aga ebaselgeks, mis õigused siis ostjale kehtivad ja kas puuküürniku saab välja tõsta või mitte.
Üürnikul on võimalus kinnistu vabastamist takistada
Esmapilgul on seaduse regulatsioon paljulubav – sundenampakkumise akt on enampakkumisel ostetud kinnisasja kõigi kasutajate suhtes aluseks valduse väljanõudmisel, see tähendab väljatõstmiseks kohtutäituri poolt.
Kuna Eestis on üürnikusõbralik õiguskeskkond, on aga sama seadusega (täitemenetluse seadus) üürnikule ette nähtud õigus tema väljatõstmine vaidlustada kohtus põhjendusega, et üürnikul on kehtiv üürileping. Koos hagi esitamisega saab üürnik paluda ka hagi tagamist. Hagi tagamine tähendab väljatõstmise peatamist, kuni kohtuvaidlus on lahendatud. See tähendab Eesti oludes vähemalt umbes 1,5 aastat.
Kehtivast üürilepingust niisama kergelt lahti ei saa
Kinnistu ostjale on siin oluliseks takistuseks üürilepingu ülemineku ja ülesütlemise reeglid. Võlaõigusseadus (VÕS § 291 lg 1) näeb ette üürilepingu ülemineku kinnisasja omaniku vahetumisel sundtäitmise tagajärjel. Ostjal on õigus küll üürileping sellises olukorras üles öelda, kuid seda ühe olulise eelduse täitmisel – elu- või äriruumi üürilepingu võib omandaja üles öelda üksnes juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise (VÕS § 323 lg 1). Seda nõuet nimetatakse omavajaduseks. Riigikohus on rõhutanud, et omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks, sealhulgas olukorda, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid.
Seega, kui endine omanik on sõlminud kinnistu kasutamiseks üürilepingu ning enampakkumisel kinnistu omandaja selle üürilepingu üles ütleb, saab üürnik sellele edukalt vastu vaielda. Seda põhjusel, et omavajaduse olemasolu peab kohtus tõendama uus omanik. Kuivõrd kohtuvaidluse tulemust ei saa ette ennustada, võib öelda, et kinnistu omandaja on siin selgelt nõrgemal positsioonil.
Arvestades kohtumenetluse aja- ja rahakulu on sundtäitmisel kinnistu ostmine seotud reaalse riskiga, et üürnikust enne üürilepingu lõppu lahti ei saagi. Reaalselt on sõlmitud ka üürilepinguid, kus üür vastab igati turutingimustele, kuid on korraga eelmisele omanikule ette ära makstud.
Selline ebakindlus võib olenevalt konkreetsest olukorrast vähendada isegi hüpoteegi kui ühe kõige kindlama tagatise väärtust. Lisaks mõjub see pärssivalt kinnisvarakäibele üldiselt. Niisuguse olukorra saaks suhteliselt lihtsalt lahendada viisil, kus sundenampakkumiselt kinnistu ostnud isikule antakse seadusega tingimusteta õigus üürileping lõpetada – s.o. ilma omavajaduse tõendamise vajaduseta. Teine ja radikaalsem võimalus oleks üürilepingu automaatne lõppemine.
Ostueelne kontroll on ülioluline
Kokkuvõttes – kontrolli alati enne enampakkumiselt kinnistu ostmist, kas see on kellegi vahetus valduses ja kas üürileping on sõlmitud. Kui kas või ühele eelnimetatud küsimusele on vastus jaatav, kaalu tõsiselt, kas just selle objekti ost on põhjendatud.
Juhul kui objekt on tõesti atraktiivne, kuid kellegi ebasoovitavas valduses, kaalu õigusnõustaja arvamuse küsimist. Hindama peab kinnistu valduse kättesaamise võimalusi ja vajadusel üürilepingu ülesütlemise õiguslikku perspektiivi.
Kas ja milline eelleping sõlmida kinnisvara ostmisel?