“Se están multiplicando las operaciones inmobiliarias en los últimos meses en la Sierra” - Aquí en la Sierra
La venta de viviendas en la Sierra sigue creciendo según los datos publicados recientemente por el Ministerio de Fomento sobre las Transacciones Inmobiliarias para el segundo trimestre de 2017. Este incremento ha seguido la tendencia nacional al alza especialmente en municipios como Moralzarzal, donde las ventas han aumentado un 78,26 por ciento, seguido de Hoyo de Manzanares, con un 63,4 por ciento más de transacciones, y Collado Villalba, con un 38 por ciento. En otros municipios la tendencia general también ha sido muy positiva. En términos interanuales, han mejorado las ventas durante el primer semestre de este año en Colmenarejo (35,71 por ciento), Alpedrete (20 por ciento), Valdemorillo (14,93 por ciento), Collado Mediano (10 por ciento) y El Boalo (9 por ciento).
“Villalba en general es el municipio de referencia, es evidente que al ser la capital de la sierra y al estar dotado de muchos mas servicios la demanda es mayor. Las comunicaciones con la capital son excelentes por esto que muchas familias están optando por fijar aquí su residencia. Por el precio de una vivienda en Madrid, adquieres una en Villalba mucho mejor y encima tardas menos en llegar al trabajo que si te trasladaras dentro de Madrid. Esta tendencia se ya se está notando en los pueblos limítrofes, como puede ser Alpedrete”, apunta Alfredo García, socio fundador de la inmobiliaria Alquiler Protegido, Vivienda Garantizada.
Sin embargo, toda regla tiene su excepción y también hay localidades donde la compraventa de inmuebles se ha retraído considerablemente. Así, en Torrelodones y Guadarrama la caída ha sido del 12,62 por ciento.
“Ahora es mejor comprar. Preveemos una subida en unos tres años y el mercado va a continuar alcista. En España siempre se ha dicho que alquilar es tirar el dinero y ahora más que nunca hay que aferrarse a este dicho”.
“La situación ha mejorado para los que nos dedicamos a esto y ha empeorado para los que están buscando vivienda”, reconoce García. “Hemos tocado fondo en la bajada de precios de las ventas y desde mediados de 2016 se está viendo una evolución alcista en los precios, principalmente debido a los grandes fondos de inversión y Socimis que han puesto sus ojos en España, y concretamente en Madrid, tras el desplome de los precios, pero con el paso del tiempo los chollos se están terminando y ya no es tan rentable invertir en el centro de la capital. El inversor trabaja en modo mancha de aceite y en los últimos meses en la Sierra se están multiplicando las operaciones y nos llegan peticiones de inversores y, lo que más nos gusta, de promotores inmobiliarios porque el stock de viviendas que se generó tras la ruptura de la burbuja inmobiliaria se está vendiendo más rápido de que los expertos habían pronosticado. Preveemos que esta dinámica se va a seguir manteniendo por lo menos hasta el año 2021. Los precios están subiendo a un ritmo que no veíamos en los últimos años debido a ese mayor interés, si bien aún estamos lejos de los máximos alcanzados en los años del boom”.
Compra de viviendas antiguas
Estos grandes y pequeños inversores compran principalmente para reformar las viviendas y revenderlas o alquilarlas posteriormente. Se centran en viviendas antiguas, ya que “las que son más nuevas están compradas en pleno boom inmobiliario y tuvieron un coste muy alto y la mayoría de la gente está muy hipotecada”. Lo que resta del préstamo es mayor que el precio actual del inmueble, por lo que para cancelar el crédito, el propietario tendría que abonar la diferencia al banco.
“Actualmente es muy difícil encontrar una vivienda en condiciones en el centro de Villalba por debajo de 100.000 euros, cuando hace poco podías encontrar bastante oferta y esta tendencia alcista va a continuar porque la demanda está creciendo mucho”, continúa este experto inmobiliario. A esto hay que sumar que el precio de las hipotecas está muy barato, en torno al 2 por ciento, ago “que hace unos años era impensable, pero la mala noticia es que no va a durar eternamente y volveremos a indicadores mucho mas altos, esto sucederá cuando en Europa oficialmente se haya superado la crisis. Pensamos que en tres o cuatro años vamos a estar hablando del 4 o 5 por ciento”.
Por otro lado, los bancos solo conceden el 80 por ciento del precio de la vivienda, con lo que el comprador tendría que aportar el 20 por ciento restante más un 10 por ciento más que corresponderían a los gastos de la transacción. Por ello, mucha gente se ve abocada al alquiler al carecer de estos ahorros.
El precio de la vivienda en alquiler en la Comunidad de Madrid ha experimentado una subida de un 1,8 por ciento en el tercer trimestre de este año, hasta los 11,71 euros el metro cuadrado de media (sólo superado por Cataluña con 12,29, siendo la media nacional de 7,97 euros/m2 al mes), según los datos del Índice Inmobiliario de Fotocasa.
La región alcanzó su máximo histórico en el precio de la vivienda en alquiler septiembre de 2007, antes de que estallase la burbuja inmobiliaria, con un valor de 11,81 euros/m2, valor que está cerca de alcanzar. Por municipios, Tras Rivas, con un 8,25 euros/m2 los incrementos más importantes se dan en Majadahonda (5,3 por ciento, 11,62 euros/m2), Alcobendas (5 por ciento, 11,41 euros/m2), Valdemoro (4,9 por ciento, 7,58 euros/m2) y Torrejón de Ardoz (4,4 por ciento, 8,07 euros/m2).
En el lado contrario, los municipios con mayor caída en el precio de la vivienda fue Villaviciosa de Odón (-7,3 por ciento, 9,39 euros/m2), San Lorenzo de El Escorial (-4,8 por ciento, 7,94 euros/m2) y Alcorcón (-4,4 por ciento, 8,19 euros/m2).
“En el alquiler, la oferta se ha reducido mucho mientras la demanda se ha multiplicado por varios dígitos. Los bancos están limitando mucho el crédito y la gente opta por alquilar, además los fondos de inversión, Socimis y pequeños inversores están comprando, con lo que se reducen las casas para alquilar. Por todo ello, los precios del alquiler han subido este año entorno al 20 por ciento”, señala Alfredo García, de Alquiler Protegido, Vivienda Garantizada. “Para alquilar, las viviendas nos duran horas; nos puede entrar un piso por la mañana y por la tarde ya puede estar alquilado”.
La tipología más demandada es de dos dormitorios, preferiblemente con dos baños, de unos 80 metros cuadrados y con plaza de garaje. “Las familias ya no son tan numerosas y las viviendas de tres o cuatro dos dormitorios se alquilan, pero más lento”.
La crisis provocó un desplome de las ventas de viviendas y un aumento del arrendamiento, pero lo cierto es que los los españoles -incluso los más jóvenes-, si pueden comprar prefieren tener una casa en propiedad que vivir de alquiler.
“Si durante estos años de crisis no han comprado ha sido, básicamente, porque no podían permitírselo o el banco no les daba financiación, esto ha provocado que se lancen a alquilar, aumentando la demanda y con ello los precios de alquiler. Esto ha llevado a que el inversor se fije nuevamente en el mercado inmobiliario. Inversores de todo tipo nos están comprando viviendas para que luego se las alquilemos, dándoles una rentabilidad entorno al 6 por ciento, esto es impensable en cualquier producto de inversión”.
Alquiler Protegido nació en 2010 cuando “la venta estaba muerta y la confianza se había perdido para alquilar y se pedían muchos avales, pero la gente necesitaba viviendas; la gente siempre se mueve. Junto con Maphre creamos un producto único; hay muchos seguros de alquiler pero ninguna especialización como la nuestra. Ahora la situación ha cambiado y hace un año surgió Venta Garantizada”.