ENERVACIÓN del desahucio - Abogados Para Todos
Publicado el 1 octubre, 2019 1 octubre, 2019 por Eduardo Fernández-Fígares Estévez
La enervación del desahucio es un derecho que la ley concede al arrendatario o inquilino para que el contrato de arrendamiento siga en vigor y, por tanto, pueda seguir habitando el inmueble o local.
La enervación del desahucio significa, ni más ni menos, paralizar el desahucio mediante el pago íntegro de la deuda.
Y ello puede conseguirlo el inquilino únicamente a través del pago de la deuda que ha dado lugar a la demanda de desahucio, siempre que lo haga en el plazo de 10 días que concede la ley, tal y como nos indica el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).
Cuándo se puede enervar
La enervación del desahucio podrá realizarse, según la ley, en los diez días siguientes a aquél en que el inquilino recibió la demanda de desahucio.
Si no paga en ese plazo ya no podrá enervar, es decir, no podrá seguir en el inmueble.
¿Pago enervador o pago con retraso?
No siempre la ley es capaz de prever toda la casuística que puede darse en la práctica.
Por ello, los tribunales van dando solución a determinadas situaciones y van conformando lo que se denomina «jurisprudencia». Esta jurisprudencia es la nueva «ley» en la que los abogados, jueces, etc., se basarán para resolver situaciones similares a las recogidas en esa jurisprudencia.
Pues bien, en esta materia los tribunales han ido dando forma a qué ocurría si el inquilino pagaba la deuda tras la presentación de la demanda pero antes de que le sea notificada.
¿Se trata de un pago con retraso o va más allá?.
Los tribunales resuelven que estos casos se resuelven en favor de considerar ese pago como «pago enervador», por lo que se permitirá al inquilino seguir en la vivienda (con las implicaciones que veremos más adelante de cara a las «costas procesales»).
La posibilidad del inquilino de realizar la enervación del desahucio a través del pago enervador supone el pago, no sólo de la cantidad que se reclama en la demanda, si no también de las rentas y cantidades asimiladas a renta (agua, luz, ibi, etc) que hayan vencido hasta la fecha del pago enervador.
Es decir, sólo se para el desahucio si se paga toda la deuda hasta el momento de realizar dicho pago enervador, es decir, si se deja la deuda a cero.
Paralización del proceso = pago de lo reclamado en la demanda + pago de las deudas vencidas entre la fecha de presentación de la demanda y la fecha del pago enervador.
En cuanto a la forma, el pago enervador se podrá realizar mediante una de estas opciones:
Pagando directamente al arrendador.
Consignando las cantidades que hemos mencionado más arriba en la cuenta del juzgado habilitada para realizar consignaciones.
Pago notarial: mecanismo similar al anterior pero en lugar de consignar el dinero en el juzgado se hace a través de Notario.
Cuándo pierde el inquilino su derecho a enervar
Ahora bien, este derecho a la enervación del desahucio lo tiene a su favor el inquilino siempre y cuando no se hayan dado alguna de las circunstancias siguientes:
El inquilino no podrá enervar si ya enervó anteriormente: si el inquilino ya enervó con anterioridad y, por tanto, ya logró paralizar un proceso de desahucio anteriormente, entonces ya no podrá enervar de nuevo, por lo que la demanda de desahucio del arrendador avanzará según el proceso establecido hasta que definitivamente se produzca el desalojo del inmueble.
El inquilino no podrá enervar si el arrendador le envió un Requerimiento fehaciente (normalmente burofax): en el caso que el arrendador haya enviado un burofax al inquilino solicitando el pago de las deudas existentes y hayan transcurrido más de treinta días desde la notificación del Requerimiento hasta la fecha de presentación de la demanda, entonces el inquilino no tendrá derecho a enervar el desahucio.
Si el inquilino decide pagar en los diez días de plazo que se le conceden, tendrá que realizar el pago y éste ha de quedar documentado a través de la «solicitud de enervación», documento que ha de ir firmado por abogado y procurador necesariamente, al igual que ocurriría si el inquilino lo que pretendiese fuese oponerse a la demanda (para ambos casos tiene el demandado tres días para solicitar derecho a asistencia jurídica gratuita si lo considera oportuno).
Previamente a este documento ha debido realizarse el pago al arrendador o consignación, pues en él han de adjuntarse los previos justificantes de pago.
Presentada la «solicitud de enervación», a continuación el secretario judicial dictará Decreto declarando enervada la acción de desahucio y dando así por terminado el proceso.
Y qué pasa con las costas del procedimiento judicial
El artículo 22.5 de la ley de enjuiciamiento civil (LEC) castiga con la imposición de las costas al inquilino o arrendatario en caso de que enerve.
Sin embargo, esta regla es sólo para el caso de que se enerve en el plazo legal de 10 días que he analizado anteriormente.
Pero…¿qué pasará en los otros demás casos?. ¿Qué ocurre si el arrendador interpone la demanda y el inquilino paga antes de que se le notifique la demanda de desahucio?.
Ya he mencionado que ese pago se va a considerar un pago enervador, pero… ¿qué pasa con las costas?.
Si te interesa esta cuestión no dejes de visitar el post La enervación del desahucio y la condena en costas.
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