'Tay to' thận trọng: Mua bán biệt thự, liền kề Hà Nội giảm 40%
Trong nửa đầu năm 2024, phân khúc căn hộ Hà Nội ghi nhận mối quan tâm và giá tăng mạnh, trong khi phân khúc biệt thự, liền kề phục hồi chậm với giá cả và thanh khoản không ổn định.
Báo cáo của Savills cho hay trong 6 tháng đầu năm, số lượng giao dịch của phân khúc biệt thự, liền kề giảm 40% theo quý, dù tăng 5% theo năm, đạt 111 căn. Tỷ lệ hấp thụ theo quý chỉ đạt 18%. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ đạt 48%, giảm 15 điểm % theo quý và 3 điểm % theo năm.
Theo báo cáo, đa số các giao dịch sơ cấp được ghi nhận ở quận Hà Đông với 61%, nhờ các dự án hạ tầng sắp hoàn thiện như đường Lê Quang Đạo, dự kiến đi vào hoạt động trong quý IV/2024. Quận Hoàng Mai và huyện Thường Tín theo sau với lần lượt 14% và 9%.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội lý giải phân khúc biệt thự, liền kề tại các dự án chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao, song thanh khoản không tốt. Trong khi đó, các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với mức giá cạnh tranh, nhu cầu tìm mua nhiều hơn.
Cụ thể, nguồn cung biệt thự tại các dự án mới vẫn dồi dào. Theo báo cáo của Savills, nguồn cung mới đạt 128 căn, tăng 38% theo quý nhưng giảm 2% theo năm. Nguồn cung mới đến từ 2 dự án hiện hữu ở Hà Đông là An Quý Villa với 54 biệt thự, trong khi An Lạc Green Symphony ở Hoài Đức có 12 căn liền kề mới, Him Lam Thường tín có 11 căn shophouse mới.
Nguồn cung sơ cấp đạt 608 căn từ 16 dự án, giảm 9% theo quý và 24% theo năm. Biệt thự là loại hình chiếm ưu thế với 39% nguồn cung sơ cấp do có nguồn cung mới trong quý này.
Trong 6 tháng đầu năm, giá sơ cấp biệt thự tại các dự án tăng 9%, đạt mức 178 triệu đồng/m2 đất. Giá nhà liền kề giảm 2% theo quý, xuống còn 188 triệu đồng/m2, chủ yếu do các căn giá cao đã được bán hết và chỉ còn lại những căn với mức giá thấp hơn. Giá shophouse cũng đạt mức tăng 3% theo quý, đạt 288 triệu đồng/m2 đất.
Trái ngược với phân khúc biệt thự, liền kề, nửa đầu năm 2024, căn hộ tiếp tục là điểm nóng của thị trường  bất động sản. Phân khúc căn hộ ghi nhận mối quan tâm tăng đột biến, dẫn đến giá  sản phẩm trên thị trường thứ cấp tăng mạnh.
Bà Hằng cho biết trong tương quan  so sánh với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trung bình  tăng 25%, thậm chí phân khúc hạng B và hạng C ghi nhận mức tăng 27% đến  29%
Báo cáo quý II/2024 của Savills Việt Nam cũng chỉ ra,  kể từ 2020 đến nay, giá sơ cấp trung bình tăng 18% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp  tăng 14% mỗi năm. Tại thời điểm giữa năm 2024, giá sơ cấp của phân khúc căn hộ  đạt 65 triệu đồng/ m2, tăng 10% theo quý và 24% theo năm. Đặc biệt, Savills ghi  nhận không có nguồn cung mới nào dưới 45 triệu trong quý.
Việc hạn chế nguồn cung, mất cân bằng về sản phẩm  được cho là nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng giá bán của phân khúc căn hộ  liên tục tăng mạnh. Trong quý II/2024, nguồn cung mới giảm 34% theo quý và 25% theo  năm, với 2.697 căn. Nguồn cung sơ cấp với 10.317 căn, giảm 20% theo quý và 49%  theo năm.
Phần lớn giao dịch mua căn hộ ghi nhận trong 6  tháng đầu năm đều thuộc về phân khúc căn hộ hạng B. Hạng B chiếm 96% trong tổng  số 5.085 căn bán được. Phân khúc này cung cấp chất lượng dịch vụ đáp ứng tốt  các nhu cầu sinh hoạt hàng ngày, giúp người mua cân bằng giữa chi phí mua nhà  và chất lượng sống.
Theo bà Hằng, thị trường nhà ở Hà Nội dự kiến sẽ bước  vào một “chu kì mới” bởi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản  đã chính thức có hiệu lực sớm từ ngày 1/8 vừa qua: “Khi luật có hiệu lực sớm,  nhiều vấn đề của thị trường sẽ được giải quyết và các tác động sẽ diễn ra nhanh  hơn. Ví dụ như vấn đề nguồn cung hạn chế ở nhiều địa phương. Khi nguồn cung hạn  chế, lựa chọn của người dân giảm, dẫn đến giá cả không ổn định và có xu hướng  tăng. Việc giải quyết vấn đề nguồn cung hạn chế sẽ là một tác động tích cực cho  thị trường chung.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng dù luật có hiệu lực  sớm, cũng cần có thời gian để giải quyết vấn đề hạn chế của nguồn cung do hiện  nay các dự án còn đang chờ các văn bản hướng dẫn.”
Hiện nay, giá của các phân khúc nhà ở đang ở mức  cao, ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư và tính thanh khoản của thị trường.  Khi các văn bản hướng dẫn dần được ban hành đầy đủ, giá cả được dự báo sẽ trở  nên ổn định, lợi ích của người dân được đảm bảo hơn, ví dụ như các điều kiện,  quy định đối với việc bán sản phẩm hình thành trong tương lai. Các dự án trước  đây chưa được phê duyệt sẽ có cơ sở để tháo gỡ, đồng thời có thể được giải quyết  nhiều nội dung khác bao gồm vấn đề tính tiền sử dụng đất, thuê đất và phát triển  nhà ở xã hội...
Luật được thông qua sớm cũng sẽ hỗ trợ sớm cho thị  trường, tác động tích cực đến tâm lý người mua và chủ đầu tư, giúp họ tự tin  hơn trong các quyết định và kế hoạch kinh doanh, phát triển trong thời gian sắp  tới.
Điển hình, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng quy định  chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá trị bất động sản, ngoài  ra chỉ được thu tiền đặt cọc trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng đã có  đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động  sản 2023. Điều này góp phần bảo vệ người mua khỏi rủi ro bị chiếm dụng vốn trước  khi hoàn tất các thủ tục pháp lý cần thiết, tạo điều kiện cho người mua thêm thời  gian chuẩn bị tài chính. Đồng thời, quy định này góp phần tạo tâm lý tự tin hơn  trong các giao dịch cho thị trường.
Bên cạnh đó, trong thời gian tới, với thực trạng quỹ  đất, dự án và nguồn cung tại trung tâm có hạn, xu hướng dịch chuyển ra vùng ven  đô sẽ tiếp tục diễn ra mạnh mẽ, tác động đến cả hai phân khúc căn hộ và biệt thự, liền kề.
Đối với căn hộ, bà Hằng nhìn nhận nguồn cầu phần lớn đến từ nhóm thu  nhập tầm trung. Khả năng chi trả của nhóm này là những sản phẩm dưới 3 tỷ đồng,  trong khi, thị trường Hà Nội không có nhiều sự lựa chọn cho mức giá này. Do đó,  người mua đã cân nhắc những dự án nằm ở ven đô như Nam Từ Liêm, Hà Đông và Gia  Lâm, nơi cung cấp đến 93% nguồn cung của phân khúc này.
Tương tự, đối biệt thự, liền kề, tới cuối năm 2024,  mười ba dự án sẽ cung cấp tổng cộng 2.951 căn, đa số sẽ ở quận Đông Anh với 34%  nguồn cung tương lai. Quận Hà Đông theo sau với 19% và quận Hoài Đức với 16%.
Đánh giá về xu hướng này, bà Hằng lý giải: “Trong bối  cảnh này, thành phố buộc phải đầu tư phát triển hạ tầng vành đai, hướng tâm giảm  tải cho nội đô, giãn dân ra các vùng ven. Hiện nay, đã có các khu đô thị mới ở  những khu vực xa trung tâm được đầu tư tiện ích đồng bộ, chất lượng với số lượng  giao dịch ngày càng tăng khiến người dân đã cởi mở hơn với việc dịch chuyển ra  các khu vực này. Nhu cầu còn đến từ những người có thể làm việc từ xa, không  đòi hỏi phải di chuyển nhiều mà vẫn có thể có được tiện ích đồng bộ, hạ tầng cảnh  quan tốt.”
Theo công bố của Sở Giao thông Vận tải Hà Nội, hiện tại đang có 11 dự án  đầu tư công trình giao thông dự kiến được khởi công trên địa bàn Hà Nội. 13 bộ,  ngành trung ương sẽ được di dời ra ngoài nội đô, tập trung tại các khu vực Tây  Hồ Tây và Mễ Trì.