Giá đền bù đất nông nghiệp tăng, lo đầu cơ tạo sóng gom hàng?
Theo Luật Đất đai 2024, từ 1/8, giá đền bù đất nông nghiệp tăng. Nhiều người lo ngại việc này có thể thúc đẩy hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, tạo vấn nạn “đầu cơ”.
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã bỏ quy định về khung giá đất và đất sẽ được định giá theo nguyên tắc thị trường.
Theo đó, khi bỏ khung giá đất, mỗi địa phương sẽ tự quyết định bảng giá đất và điều chỉnh hàng năm, thay vì 5 năm một lần như trước đây. Đồng thời, bảng giá đất phải điều chỉnh, bổ sung theo biến động của thị trường.
Từ 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ áp dụng bảng giá đất mới. Bảng giá đất mới được quy định tiệm cận với giá đất thị trường, có thể tăng lên so với hiện hành. Trong khi đó, giá đền bù được tính theo giá đất cụ thể. Như vậy, sẽ kéo theo giá đền bù đất tăng so với hiện nay, trong đó có đất nông nghiệp.
Hàng năm, UBND cấp tỉnh phải trình Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh để điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, áp dụng từ ngày 1/1 năm tiếp theo.
Trong dự thảo về việc ban hành Quyết định điều chỉnh bảng giá đất tại TP.HCM, Sở TN&MT đề xuất điều chỉnh giá đất tại nhiều quận tăng trung bình 5-10 lần. Một số địa phương thuộc khu vực ngoại thành và vùng ven dự kiến điều chỉnh 15-50 lần so với hiện tại.
Ngoài bãi bỏ khung giá đất cũ, Luật Đất đai 2024 cũng quy định chi tiết việc người dân bị thu hồi đất sẽ được hưởng thêm nhiều quyền lợi về bồi thường, đền bù tái định cư.
Theo Luật Đất đai mới, người dân được đền bù đất nông nghiệp cũng sẽ được hưởng thêm một số khoản chi phí như chi phí hỗ trợ di dời vật nuôi, chi phí hỗ trợ tháo dỡ, di dời tài sản gắn liền với đất…
Ngoài ra, người dân cũng sẽ được hưởng thêm nhiều quyền lợi về bồi thường, đền bù tái định cư khi bị thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024.
Cụ thể, Điều 96 Luật Đất đai 2024 nêu rõ việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
Theo đó, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 95 của luật này thì được bồi thường bằng đất nông nghiệp hoặc bằng tiền hoặc bằng đất có mục đích sử dụng khác với loại đất thu hồi hoặc bằng nhà ở.
Về việc bố trí tái định cư, theo quy định tại khoản 6, Điều 111, Luật Đất đai 2024, người dân bị thu hồi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở nếu đủ điều kiện được bồi thường mà có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở và địa phương có điều kiện về quỹ đất ở, nhà ở thì sẽ được bồi thường bằng giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư.
Như vậy, hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nông nghiệp có thể được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở nếu có nhu cầu và quỹ đất địa phương cho phép.
Nhiều chuyên gia nhìn nhận việc bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đất, tiền đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư tăng lên, qua đó đẩy giá bất động sản tăng.
Điều này có thể làm tăng sự tin tưởng của nhà đầu tư vào đất nông nghiệp, từ đó thúc đẩy hoạt động mua bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp.
Dù vậy, cũng có lo ngại khi các quy định này có hiệu lực, khả năng tồn tại rủi ro về vấn nạn “đầu cơ” là rất lớn. Khi luật cho phép tổ chức, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được mua đất nông nghiệp, một số người có thể lợi dụng để mua đất giá rẻ, chờ tăng giá rồi bán lại.
Song tác động này chỉ trong ngắn hạn. Về lâu dài, thị trường được quyết định bởi cán cân cung - cầu, trở nên minh bạch và bền vững hơn.
Việc đầu cơ đất nông nghiệp có thể đối mặt với nhiều rủi ro. Theo đó, việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường sẽ không đảm bảo giá tăng cao như kỳ vọng.
Thêm vào đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ gặp khó khăn do quy định của pháp luật về quản lý đất đai ngày càng chặt chẽ hơn.
Theo quy định của Luật Đất đai, đất nông nghiệp sử dụng không đúng mục đích trong 12 tháng liên tục có thể bị thu hồi. Trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng không quá 24 tháng.
Nếu hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Vì thế, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ thông tin về thị trường, pháp luật, các rủi ro liên quan trước khi quyết định mua bán đất nông nghiệp với mục đích đầu cơ.