Ba luật mới sẽ hãm được giá nhà?
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng phải đến đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở mới được giải quyết, lúc đó giá mới được điều chỉnh sát với thực tế hơn.
- Từ 1/8/2024,   Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có   hiệu lực, sớm hơn 5 tháng so với trước đó. Theo quan sát của bà, việc   các luật này có hiệu lực sẽ tác động như thế nào tới thị trường bất động   sản?
Bà Đỗ Thu Hằng:3 Luật mới có hiệu lực sớm chắc chắn sẽ giúp thị   trường bất động sản phục hồi sớm hơn. Trong thời gian tới, mọi thứ sẽ   trở nên bài bản, thậm chí luật cũng tính đến việc đảm bảo lợi ích cho   người mua, đồng thời các chủ đầu tư phải thực hiện nghiêm chỉnh hơn   trong phát triển dự án, huy động vốn, đặt cọc cũng như hoàn thành các   nghĩa vụ tài chính trước khi bán sản phẩm. Điều này dẫn đến bản thân các   chủ đầu tư cũng phải hoàn thành nhiều thủ tục, thời gian kéo dài nên   nguồn cung mới phải chờ đợi thêm.
Đây cũng chính là một trong   những thách thức đối với chủ đầu tư, đồng thời sẽ ảnh hưởng đến tốc độ   phát triển của thị trường. Dù vậy, chúng ta thấy thị trường đã chuyển   sang một chu kỳ mới theo hướng tích cực hơn nhưng cần có thời gian để   hướng đến sự phát triển bền vững.
- Bộ 3 luật có hiệu lực, theo bà, sẽ tác động ra sao tới giá nhà?
Nghiên cứu về xu hướng giữa các kênh đầu tư cộng   với nguồn cung căn hộ hiện nay, chúng tôi nhận thấy nửa cuối năm 2024,   việc hạn chế nguồn cung và mất cân bằng về sản phẩm vẫn chưa thể giải   quyết, bởi thị trường đang chờ các văn bản luật hướng dẫn cho thành phố   Hà Nội cũng như các địa phương.
Tại thị trường Hà Nội, giá căn hộ đang neo ở mức   cao. Trong tổng số 18 dự án trên thị trường sơ cấp Hà Nội, đa phần đều   phản ánh đúng chất lượng của sản phẩm, còn một tỷ lệ rất nhỏ đang có   hiện tượng bị đẩy giá. Tính đến thời điểm quý II/2024, giá sơ cấp căn hộ   trung bình Hà Nội đạt 65 triệu đồng/m2, trong khi đó nguồn cung mới căn   hộ dưới 45 triệu đồng/m2 “biến mất”. Như vậy, trong thời gian sắp tới,   chúng tôi dự báo giá sẽ có điều chỉnh nhưng không thể điều chỉnh nhanh,   vì nguồn cung mới chưa thể giải quyết trong ngắn hạn.
Hiện nay, mọi người đang cân   nhắc đầu tư vào phân khúc căn hộ hoặc các kênh đầu tư khác như: vàng,   chứng khoán, gửi tiết kiệm. Chúng tôi đã tiến hành phân tích về tăng   trưởng đầu tư trong 10 năm qua, số liệu cho thấy kênh đầu tư bất động   sản gồm: biệt thự, nhà liền kề, căn hộ vẫn là kênh hấp dẫn được lựa chọn   nhiều nhất.
- Bà dự báo như thế nào về giá bất động sản nhà ở tại Hà Nội và TP. HCM sắp tới?
Đối với thị trường nhà ở tại Hà Nội, chúng tôi   nhận thấy trong quý II/20224, phân khúc biệt thự, liền kề tại các dự án   chưa có dấu hiệu phục hồi, giá tăng ở mức cao, song thanh khoản không   tốt. Trong khi đó tại các thị trường lân cận vẫn có nguồn cung mới với   mức giá cạnh tranh, nhu cầu tìm mua nhiều hơn.
Từ nay đến cuối năm 2024, giá biệt thự, liền kề   chưa thể điều chỉnh ngay, tương tự như phân khúc căn hộ để bán. Chưa kể,   thị trường biệt thự, nhà liền kề thường có sự hồi phục trễ hơn so với   căn hộ. Đối với căn hộ để bán tại Hà Nội, chúng tôi thấy trong nửa đầu   năm 2024, số lượng căn hấp thụ được trên 10.000 căn, cao hơn năm 2023.   Nếu tính theo quý, thị trường căn hộ để bán đã phục hồi, còn biệt thự   liền kề phục hồi chậm.
Mặc dù các chủ đầu tư bắt đầu   tung ra các sản phẩm mới, tuy nhiên theo nghiên cứu của Savills, phải   đến đầu năm 2025, thị trường nguồn cung mới được giải quyết, lúc đó giá   mới được điều chỉnh sát với thực tế hơn.
- Như bà vừa   chia sẻ thị trường bất động sản đã chuyển sang một chu kỳ mới. Vậy với   các doanh nghiệp địa ốc, cần phải chuẩn bị gì cho chu kỳ này?
Các chỉ số liên quan đến hoạt   động của các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đều cho thấy rằng các   doanh nghiệp vẫn đang gặp nhiều khó khăn. Về huy động vốn, dù lãi suất   đã ở ngưỡng thấp, khá hợp lý nhưng việc tiếp cận nguồn vốn đối với các   chủ đầu tư vẫn là một thách thức, bởi bản thân họ còn phải hoàn thành   các nghĩa vụ tài chính, thủ tục pháp lý trước khi có thể tiếp cận được   nguồn vốn thuận lợi trong điều kiện hiện nay. Do đó, chúng tôi cho rằng   các doanh nghiệp cần có giải pháp cân đối về dòng sản phẩm, nghĩa vụ   pháp lý cũng như việc chuẩn bị đầu tư sắp tới mới có thể vượt qua giai   đoạn khó khăn và thách thức.
- Còn với người mua nhà thì sao?
Hiện nay, lãi suất vay mua nhà đang ở ngưỡng hợp   lý nhưng chỉ là trong ngắn hạn 1-2 năm tới. Bản thân người mua cũng đặt   ra câu hỏi về triển vọng lãi suất trong thời gian 2-3 năm nữa sẽ ra   sao? Chúng tôi đã có phân tích chuyên sâu liên quan đến vấn đề thu nhập,   chi tiêu, tiết kiệm, sử dụng đòn bẩy ngân hàng và các nhóm thu nhập.   Qua nghiên cứu, Savills nhận thấy nhóm thu nhập trung bình hiện đang nổi   lên là nguồn cầu chính đối với thị trường Hà Nội. Nhóm thu nhập này có   thể chi trả những sản phẩm bất động sản dưới 3 tỷ đồng.
Tuy nhiên, phân khúc dưới 3 tỷ đồng tại thị   trường Hà Nội hiện không có nhiều sự lựa chọn, bởi 95% sản phẩm này đã   có người ở ổn định chứ không bán. Do đó, với mức giá này người mua sẽ   phải hướng đến sản phẩm trong tương lai hoặc dịch chuyển ra khỏi khu vực   xa trung tâm hay các tỉnh lân cận như Hưng Yên, thậm chí là Bắc Ninh.   Khu vực này chúng tôi tính toán có khoảng trên 33.000 căn trong thời   gian sắp tới sẽ ra mắt thị trường, có thể sẽ hỗ trợ những người có nhu   cầu nhà ở.
Tương tự với TP. HCM, nguồn cung căn hộ dưới 3   tỷ đồng này đang ngày càng hạn chế, chỉ chiếm 18% nguồn cung sơ cấp nửa   đầu năm nay, chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố trên 10km. Khả năng   chi trả sẽ là thách thức lớn khi chưa đến 5% nguồn cung tương lai trong 3   năm tới rơi vào phân khúc này.
Nhu cầu nhà ở ngày càng tăng trong bối cảnh   nguồn cung hạn chế có thể dẫn đến sự dịch chuyển nguồn cầu ra các khu   vực lân cận. Với cơ sở hạ tầng ngày càng mở rộng, các tỉnh vệ tinh như   Bình Dương, Đồng Nai sẽ cải thiện nguồn cung căn hộ bình dân với gần   24.000 căn trong 3 năm tới. Người mua TP. HCM chiếm tới 80% giao dịch   tại các dự án căn hộ mới ở Bình Dương trong 6 tháng 2024.
Dù lãi suất đang rất hấp dẫn,   song chúng tôi nhận thấy sau 3 năm tới, đây cũng là vấn đề khiến người   mua vẫn phải cân nhắc trước khi quyết định đầu tư, bởi vì nhu cầu nhà ở   luôn tăng nhưng giá phải hợp lý và lãi suất phải ở mức người mua có thể   cân đối được dòng tiền chi trả trong thời gian dài hạn.