Ba rào cản đất đai, quy hoạch khiến dự án BĐS tiếp tục bế tắc
Luật sư Phạm Thanh Tuấn chỉ ra nhiều rào cản đối với doanh nghiệp làm dự án bất động sản như sự không đồng bộ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với phương án sử dụng đất của doanh nghiệp cổ phần hóa; dự án nhà ở thương mại không có  "đất ở" vẫn phải tiếp tục chờ và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc.
Từ ngày 1/8 tới đây, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật  Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ chính thức có hiệu lực. Đây là sự kiện  quan trọng được kỳ vọng sẽ tạo nên những thay đổi lớn cho thị trường bất động sản  Việt Nam.
Trước thời điểm bộ 3 luật trên có hiệu lực, chuyên gia  phân tích thực trạng, điểm nghẽn của thị trường và những khó khăn, thách thức  trong phát triển thị trường bất động sản hiện nay.
Chia sẻ tại hội thảo "Tháo gỡ điểm nghẽn, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển", ThS Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản đã chỉ ra nhiều rào cản pháp lý khiến doanh nghiệp gặp khó khi triển khai dự án bất động sản.
Thứ nhất, việc không đồng bộ giữa  quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất với phương án sắp xếp nhà đất, phương án sử dụng  đất của doanh nghiệp cổ phần hóa.
Do đó, cần sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật  theo hướng Chính phủ xem xét trình Quốc hội sửa đổi nội dung điểm (m) Khoản 2  Điều 2 Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội theo hướng việc sử  dụng đất của doanh nghiệp sau cổ phần hoá thực hiện theo đúng quy định của pháp  luật về đất đai; không phát sinh các điều kiện tuân thủ quy định sử dụng đất  theo đúng phương án sử dụng đất đã được phê duyệt.
Ngoài ra, bổ sung quy định về điều khoản chuyển tiếp tại  Nghị định số 126/2017/NĐ-CP sửa đổi bởi Nghị định số 140/2020/NĐ-CP theo hướng:  các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa, bao gồm cả trường hợp doanh nghiệp  hiện nay không còn vốn của nhà nước, nhưng chưa được phê duyệt phương án sử dụng  đất thì UBND tỉnh có trách nhiệm rà soát, phê duyệt phương án sử dụng đất của  các doanh nghiệp đã tiến hành cổ phần hóa.
Quy định trên nhằm tháo gỡ cho rất  nhiều trường hợp doanh nghiệp đã cổ phần hóa nhưng chưa được phê duyệt phương  án sử dụng đất.
Đồng thời, khi ban hành nghị định hướng dẫn Luật Đất  đai năm 2024, Chính phủ cần hướng dẫn rõ trong trường hợp doanh nghiệp chuyển mục  đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được  phê duyệt của các địa phương nhưng không phù hợp với phương án phương án sắp xếp  nhà đất, phương án sử dụng đất đã được phê duyệt thì sẽ xử lý thế nào.
Rào cản thứ hai, là dự án nhà ở thương  mại không có “đất ở” vẫn phải tiếp tục chờ.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, việc lựa chọn  nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại được thực hiện theo một trong ba phương thức:  (i) đấu giá quyền sử dụng đất, (ii) đấu thầu, (iii) chấp thuận chủ trương đầu  tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Vấn đề phức tạp nảy sinh với các dự án  lựa chọn nhà đầu tư theo phương thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với  chấp thuận nhà đầu tư. Theo quy định tại Điều 127 Luật Đất Đai 2024 thì quy định  nhà đầu tư phải có toàn bộ hoặc một phần “đất ở” mới được chấp thuận nhà đầu  tư, không thông qua đấu giá, đấu thầu.
Như vậy, với các doanh nghiệp có quyền sử dụng đất  nhưng không có “đất ở” thì không được chấp thuận là nhà đầu tư cho dù dự án phù  hợp với các loại quy hoạch đô thị, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, chương  trình kế hoạch phát triển nhà ở... Cách tiếp cận hiện hành này vô hình trung tạo  ra các rào cản cho doanh nghiệp khi thực hiện dự án nhà ở thương mại trong suốt  thời gian qua. Tính đến đầu năm 2022, theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, rất nhiều địa  phương bị ách tắc, trong đó Hà Nội có 102 dự án, TP. HCM có 150 dự án, Bình  Dương 40 dự án…
Thực tế nêu trên sẽ dẫn đến khó có dự án nhà ở thương  mại do các doanh nghiệp thực hiện đáp ứng được yêu cầu về diện tích “đất ở” được  nhận chuyển nhượng và quy hoạch chi tiết dự án thường lớn hơn rất nhiều so với  diện tích đất ở hộ gia đình, cá nhân hiện có.
Sau khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu  lực thi hành, thị trường bất động sản được dự báo sẽ chỉ có các dự án nhà ở  thương mại là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án khu dân cư nông thôn được  hình thành thông qua việc nhà nước thu hồi đất.
Quy định này dẫn đến các dự án sản xuất, kinh doanh  (ví dụ các khu du lịch, khu sản xuất kinh doanh đã được nhà nước điều chỉnh quy  hoạch sử dụng đất thành đất ở, điều chỉnh quy hoạch đô thị thành nhà ở thương mại)  sẽ không triển khai được quy hoạch đã điều chỉnh dẫn đến lãng phí ngân sách nhà  nước trong công tác lập, điều chỉnh quy hoạch.
Điều này dẫn đến hạn chế sự phát triển của thị trường  bất động sản, không thực hiện được đầy đủ chủ trương của Nghị quyết số 18-NQ/TW  về “Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp  trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở  thương mại”.
Vì vây, Chính phủ xem xét hoàn  thiện và tiếp tục trình Quốc hội xem xét bổ sung vào chương trình xây dựng luật,  pháp lệnh điều chỉnh năm 2025; trình Quốc hội thông qua Nghị quyết về thí điểm  thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất  hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở để tháo gỡ vướng mắc  cho các doanh nghiệp đang “kẹt” vì không có đất ở.

Rào cản thứ ba là việc lập quy hoạch  xây dựng, quy hoạch đô thị chi tiết 1/500 còn nhiều vướng mắc.
Theo quy định tại Điều 29 Khoản 1 Luật Đầu tư 2020 (sửa  đổi năm 2022) quy định 3 hình thức lựa chọn nhà đầu tư gồm: (i) đấu giá quyền sử  dụng đất, (ii) đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất và hình thức (iii) chấp thuận  chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư.
Cũng theo quy định của Luật Đất đai 2024, trong trường  hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì trách nhiệm  lập quy hoạch chi tiết 1/500 là của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều  125 Khoản 2 Điểm (c) Luật Đất đai 2024 quy định “có quy hoạch chi tiết 1/500 được  cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức lập và phê duyệt đối với dự án đầu tư  xây dựng nhà ở”.
Tương tự, với các dự án tổ chức lựa chọn nhà đầu tư  theo phương thức đấu thầu, Luật Đất đai 2024 (Điểm b Khoản 3 Điều 126 và Điểm b  Khoản 7 Điều 126) quy định ủy ban nhân dân cấp tỉnh “tổ chức lập quy hoạch chi  tiết hoặc có quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000”.
Như vậy, về cơ bản, trong trường hợp dự án đầu tư thực  hiện theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất  thì trách nhiệm lập quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết của ủy ban nhân dân  và cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, với các dự án lựa chọn nhà đầu tư theo hình  thức chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư thì một  trong các yêu cầu khi thẩm định dự án để chấp thuận chủ trương đầu tư là dự án  phải phù hợp với quy hoạch (Khoản a Điểm 3 Điều 33 Luật Đầu tư).
Với dự án nhà ở còn phải “thực hiện theo quy hoạch chi  tiết đã được phê duyệt” (Điểm a Khoản 1 Điều 33 Luật Nhà ở 2023). Thực tế thẩm  định các dự án có sử dụng đất, nhất là các dự án nhà ở thương mại, các địa  phương đều yêu cầu phải có quy hoạch 1/500 đã duyệt làm căn cứ đánh giá. Như vậy,  nếu không có quy hoạch chi tiết 1/500 được duyệt thì doanh nghiệp sẽ không có  cơ sở và căn cứ để trình hồ sơ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Trong khi đó, do nguồn lực hạn chế, nhiều khu vực tại  địa phương mới chỉ có quy hoạch chung, quy hoạch phân khu được duyệt và “phủ”;  nhiều khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500. Do chưa có quy hoạch chi tiết  1/500 được duyệt, chưa có dự án đầu tư nên doanh nghiệp đang có quyền sử dụng đất  hợp pháp chưa được xác định là “chủ đầu tư dự án” nên không thuộc đối tượng được  lập quy hoạch chi tiết 1/500.
Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng, để tháo gỡ cho các  tình huống vướng mắc trên thực tế như trên, đề xuất cần có quy định cho phép  doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được lập quy hoạch chi tiết 1/500 với các khu vực  doanh nghiệp đang có quỹ đất hợp pháp theo quy định pháp luật đất đai (để loại  trừ trường hợp dự án phải đấu thầu, đấu giá khi đó trách nhiệm lập quy hoạch sẽ  của cơ quan nhà nước). Điều này góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, đẩy  nhanh việc “phủ” quy hoạch và cũng không tạo nên tình trạng lợi ích nhóm.
“Đối với các khu vực đã có quy hoạch chung hoặc quy hoạch  phân khu được duyệt, doanh nghiệp, tổ chức kinh tế được đề xuất ủy ban nhân dân  cấp tỉnh chấp thuận để tổ chức lập nhiệm vụ và quy hoạch chi tiết trong trường  hợp đã có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật về đất đai mà dự  án không thuộc trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức đấu thầu đấu giá,  trừ trường hợp quy định của pháp luật”, ông Tuấn kiến nghị.