Đầu tư shophouse nghỉ dưỡng: Bài học để đời từ thị trường Phú Quốc
Chủ đầu tư ồ ạt ra hàng mà không chú trọng đến hệ thống hạ tầng du lịch, không quan tâm tới điều tra xã hội học về lượng du khách, nhu cầu và sở thích trong khi rầm rộ quảng cáo là “một vốn bốn lời” đã gây ra hệ lụy lớn cho thị trường sản phẩm shophouse tại Phú Quốc
Nhiều nhà đầu tư cá nhân hẳn vẫn còn nhớ vào tháng 6/2020, một tập đoàn bất động sản hàng đầu đã tổ chức chương trình bán hàng rầm rộ, thu hút đông đảo người mua shophouse tại một dự án ở Phú Quốc.
Với mức giá dao động 7 - 14 tỷ đồng/căn shophouse, không ít nhà đầu tư đã cảm thấy đó là một “món hời”. Bởi mức giá này thấp hơn hẳn biệt thự nghỉ dưỡng, trong khi viễn cảnh dòng tiền cho thuê lên tới cả trăm triệu mỗi tháng tương đối sáng sủa.
Năm đó, Phú Quốc được mệnh danh “đại công trường” shophouse, khi nhiềuchủ đầu tư định hướng cho người mua đón đầu cơ hội kinh doanh của một tương lai du lịch bùng nổ. Vậy mà giờ đây, sau phát triển “nóng”, sản phẩm shophouse ở Phú Quốc trở thành hoang hóa, gây lãng phí rất lớn nguồn lực đất đai.
Nguyễn Quỳnh Hoa, một môi giới tại khu vực phường An Thới cho hay, giá bán shophouse giảm sâu, với mức giảm lên tới 30% so với thời điểm mua vào, mà vẫn khó tìm khách mua.
“Dẫu vậy, niềm an ủi là dù sao căn của tôi còn nhúc nhắc cho thuê có dòng tiền chứ nhiều nhà đầu tư mua phải shophouse trong dự án nằm ở phía nam Bãi Trường, bãi biển dài nhất ở phía Tây đảo Phú Quốc thì bỏ hoang mấy năm nay”, bà Yến Vy - một nhà đầu tư tại Phú Quốc, chia sẻ.
Tương tự, tại khu vực trung tâm Bãi Trường, nơi dự án của Tập đoàn C.E.O cũng có nhiều khu shophouse đã bỏ hoang, không người mua. Từ một nơi sầm uất, đầy triển vọng, khu vực này đang trở thành một nơi vắng vẻ, hoang tàn.
Bà Yến Vy cho hay, tỷ suất lợi nhuận cho thuê ròng đối với sản phẩm shophouse hiện nay tại Phú Quốc rất thấp, hoàn toàn trái với nhận định của các nhà đầu tư cá nhân cách đây vài năm. Lý do ai cũng nhìn thấy rõ là vé máy bay tăng cao, không có sản phẩm du lịch đặc trưng, giao thông ách tắc, khách du lịch sụt giảm trầm trọng.
Ông Nguyễn Đức Anh, một nhà đầu tư bất động sản khu vực phía Nam cho rằng, Phú Quốc đã “bội thực” sản phẩm này, kỳ vọng đầu tư đã trở thành thất vọng bởi giá trị đầu tư lớn nên để hoàn vốn và có lợi nhuận, buộc nhà đầu tư phải đẩy giá cho thuê lên cao. Trong khi khách thuê ế ẩm do khó khăn trong kinh doanh. Hiện tại, nhiều nhà đầu tư đang vay vốn ngân hàng trong khi kinh doanh ế ẩm đã rơi vào tình trạng đứt dòng tiền, đóng băng vốn, phá sản.
“Thật sai lầm khi đầu tư theo “trend” bởi lẽ nhiều shophouse mọc lên lạc lõng, kết nối với không gian thương mại kém, cộng thêm quy định hạn chế cho dân cư bên ngoài dự án vào để đảm bảo an toàn cũng gây ảnh hưởng lớn tới hoạt động kinh doanh cho thuê. Việc bố trí nơi đỗ xe cũng chưa hợp lý khiến sản phẩm ế ẩm, bỏ hoang vài năm nay”, anh Hùng Văn, môi giới tại khu vực Bãi Khem nhận xét.
Anh Nguyễn Văn Mạnh, một cư dân sinh sống ở đây, cho biết: “Chưa bao giờ shophouse ở khu vực này đóng cửa hàng loạt như hiện nay. Hơn phân nửa số lượng cửa hàng đã ngừng kinh doanh, từ sàn bất động sản, quán cà phê, nhà hàng, spa đến shop quần áo. Hệ lụy là lãng phí nguồn lực của người dân và nhà nước, gây mất niềm tin cho nhà đầu tư, và làm mất cân đối sinh thái thiên nhiên, ảnh hưởng trầm trọng tới hạ tầng cho khu vực”.
Theo công bố thông tin tình hình thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vào tháng 5/2024 của DKRA, ở thị trường thứ cấp ghi nhận một số sản phẩm nhà phố, shophouse có mức giá giảm đến 30% - 40% nhưng vẫn không bán được hàng. Sức mua giảm mạnh, nguồn cung mới vắng bóng, vướng mắc pháp lý... đã gây ra những trở ngại đáng kể trong những tháng đầu năm 2024 khiến thị trường shophouse gần như rơi vào chu kỳ “ngủ đông” kéo dài.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho hay, thời gian qua nhiều chủ đầu tư buộc phải chuyển đổi condotel sang căn hộ chung cư mà ở Đà Nẵng là ví dụ, xem như giải pháp tình thế trước sự phát triển ồ ạt của loại hình này. Sản phẩm shophouse khó khăn hơn trong việc chuyển đổi.
“Trong phát triển cấu trúc hạ tầng của ngành kinh tế du lịch, condotel hay shophouse là cần thiết, tuy nhiên, tại nhiều địa phương, chủ đầu tư ồ ạt làm những dự án mà không chú trọng đến hệ thống hạ tầng du lịch, trong khi rầm rộ quảng cáo là đầu tư bất động sản sinh lời. Đây là một hệ lụy rất lớn với gây mất niềm tin của nhà đầu tư”, ông Đính nói.
Nhận định về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại phân khúc shophouse và condotel, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels APAC chia sẻ: “Có thể nói rằng nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả, dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào”.
Ông Gasparotti cũng nhận xét rằng không chỉ tại Việt Nam mới chứng kiến những sản phẩm condotel hay shophouse nhiều vấn đề, một số dự án tại Bali, HuaHin cũng đối mặt với tình trạng “thảm họa” tương tự chỉ vì không được hoạch định, phát triển cẩn trọng. Một số thị trường khác trong khu vực Đông Nam Á cũng từng chứng kiến giai đoạn phát triển “nóng” của các sản phẩm này chẳng hạn như Bali vào giai đoạn 2008, và hiện nay thị trường này đã bước qua giai đoạn “bùng nổ” dự án mới.
Một số chuyên gia cho hay, mỗi một thị trường đều sẽ trải qua một chu kỳ nhất định. Dẫu vậy, so với Thái Lan và Indonesia, thị trường Việt Nam đối mặt với nhiều thách thức hơn bởi tại Việt Nam ghi nhận một số lượng lớn shophouse, condotel được mở bán, đặc biệt là trong giai đoạn 2016-2019 với ước tính trung bình 12.000 sản phẩm mở bán mỗi năm. Bên cạnh nguồn cung lớn, nhiều sản phẩm mở bán trong giai đoạn này chạy đua cam kết lợi nhuận với thời gian và tỷ lệ “hấp dẫn” mà thiếu sự cân nhắc thấu đáo đến kết quả hoạt động tổng thể.
Trong bối cảnh nhiều khách sạn rơi vào cảnh càng làm càng lỗ, nợ nần chồng chất, nhân viên nghỉ việc, chi phí tăng nên buộc phải đóng cửa, việc cấp “sổ hồng” cho shophouse khó khăn tiếp tục là “cú đấm bồi” khiến các chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân không thể vực dậy, đối diện nguy cơ đổ vỡ hàng loạt. Theo giới phân tích, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khó có sự bứt phá trong ngắn hạn, con tim của nhà đầu tư rất khó vui trở lại, ít nhất là cho tới đầu năm 2025.
Bên cạnh những giải pháp trước mắt như thu hút khách du lịch, giảm giá bán... để tránh đổ vỡ, cơ quan quản lý cần nhanh chóng tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, shophouse…) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang, tranh chấp, từ đó “phá băng” cho núi hàng tồn kho trị giá hàng chục tỷ đô trên thị trường hiện nay.