Để thị trường bay cao, chỉ gỡ rào là chưa đủ
Để thị trường bất động sản Việt Nam thực sự ổn định và phát triển rực rỡ như giai đoạn trước đây, rất cần một chữ “thông”, trong đó đặc biệt cần thiết phải “thông cầu, thông cung” để cung và cầu bất động sản có thể gặp nhau, như vậy thị trường mới “đổi sắc”.
Ngày 29/6,   Quốc hội đã thông qua dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật   Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất   động sản số 29/2023/QH15, với 404/469 đại biểu Quốc hội tham gia biểu   quyết tán thành. Theo dự án Luật mới được thông qua, Quốc hội cho phép 3   luật này có hiệu lực từ 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với thời điểm đã   được quyết định trước đó là 1/1/2025.
Ủy ban Thường vụ Quốc hội đề nghị Chính phủ chỉ   đạo sát sao công tác ban hành văn bản quy định chi tiết, hướng dẫn thi   hành của các bộ, ngành, địa phương; không để xảy ra vướng mắc do thiếu   hoặc chậm ban hành văn bản cụ thể hóa, không để xảy ra tình trạng thông   tư “chờ” nghị định, văn bản của địa phương “chờ” văn bản quy định chi   tiết và hướng dẫn của trung ương, chuẩn bị đầy đủ các điều kiện để thi   hành các Luật từ ngày 1/8/2024.
“Phá rào cản” cho thị trường
Đánh giá về các tác động của ba đạo luật trên,   PGS.TS Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính –   tiền tệ quốc gia, cho rằng các đạo luật mới chắc chắn sẽ có tạo ra hiệu   ứng tích cực, góp phần thúc đẩy sự phục hồi và phát triển của thị   trường bất động sản. Bởi lẽ các bộ luật được soạn thảo trong bối cảnh   thị trường đang gặp khó khăn nên có mục tiêu hướng đến giải quyết triệt   để các vướng mắc.
Đồng quan điểm, TS Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh   tế trưởng BIDV kiêm Giám đốc Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV, nhận định   việc đẩy nhanh thời hạn có hiệu lực chính thức của ba đạo luật sẽ rút   ngắn thời gian tháo gỡ các vướng mắc liên quan tới định giá đất, giải   phóng mặt bằng, tái định cư, thực hiện đề án nhà ở xã hội, từ đó tạo   động lực cho sự phát triển của thị trường bất động sản.
TS Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện nghiên cứu   chiến lược thương hiệu và cạnh tranh, cũng cho rằng các đạo luật khi có   hiệu lực sớm sẽ thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bởi lĩnh vực đất đai đóng   góp 12-14% GDP quốc gia. Việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động   sản chính là tháo gỡ rào cản cho quá trình phục hồi kinh tế.
“Cả 3 đạo luật khi chính thức có hiệu lực sẽ tạo   hành lang pháp lý mới, giải tỏa hầu hết nút thắt cho thị trường khi   70-80% các vướng mắc đang tồn tại là do pháp lý. Đồng thời, các đạo luật   tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng an toàn,   lành mạnh, bền vững. Tuy nhiên, để đảm bảo hiệu quả trong quá trình   thực thi, cần đẩy nhanh việc hoàn thành các nghị định trên cơ sở đảm bảo   nội dung chất lượng, bám sát thị trường”, ông nhấn mạnh.
TS Nguyễn Minh Phong, nguyên Phó vụ trưởng, Phó   Ban tuyên truyền lý luận - Báo Nhân dân, cũng nhìn nhận các đạo luật sẽ   tạo điều kiện tháo gỡ pháp lý, góp phần đẩy nhanh thỏa thuận giữa doanh   nghiệp với người dân về giải phóng mặt bằng. Đồng thời, các quy định mới   trong luật cũng góp phần tạo sân chơi rộng hơn, minh bạch hơn.
Tuy nhiên, ông cho rằng có hai vấn đề cần hết   sức lưu ý đó là có thể giá bất động sản sẽ tăng lên vì các quy định tính   giá đất theo giá thị trường, điều này khiến cho việc tiếp cận bất động   sản của người dân gặp khó khăn hơn. “Chắc chắn sẽ phát sinh những điểm   trống, bất cập cần lưu ý để giải quyết”, ông nói.
Cần thêm trợ lực nào để thị trường thăng hoa trở lại?
Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, để thị trường bất   động sản Việt Nam thực sự ổn định và phát triển rực rỡ như giai đoạn   trước đây, rất cần một chữ “thông”, trong đó đặc biệt cần thiết phải   “thông cầu, thông cung” để cung và cầu bất động sản có thể gặp nhau, như   vậy thị trường mới “đổi sắc”.
Theo ông Thiên, có mấy việc cần phải làm, cấp   bách đúng nghĩa. Một là các vướng mắc thể chế phải được giải quyết nhanh   và dứt điểm, để không kìm hãm nhịp phục hồi của thị trường. Hai là   thông các nguồn lực và có biện pháp thúc đẩy, tạo cơ hội để cả doanh   nghiệp kinh doanh bất động sản và khách hàng/nhà đầu tư có cơ hội tiếp   cận nguồn vốn thuận lợi với mức lãi suất thật sự hỗ trợ, tạo động cơ   tăng trưởng và phát triển mới.
Ba là xem xét các giải pháp cải thiện mức lương   tối thiểu để người dân có cơ hội tăng thu nhập, từ đó cầu cũng tăng lên.   Bốn là tiếp tục thực hiện các giải pháp thu hút dòng đầu tư để duy trì   và thúc đẩy phân khúc bất động sản công nghiệp, thương mại và du lịch,   nghỉ dưỡng. Quan trọng nhất là cần lưu ý các giải pháp cần được thực   hiện một cách đồng bộ, nút thắt nào có cơ hội được giải tỏa thì giải tỏa   ngay để tránh mất đà phục hồi của thị trường. Khơi thông vốn cho thị   trường bất động sản chính là khâu trọng yếu đó.
Còn theo ý kiến của TS. Cấn Văn Lực, Chính phủ   và các cấp cần sớm ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết luật để đảm   bảo các quy định này sớm đi vào thực tế, có như vậy việc đẩy sớm thời   gian có hiệu lực của các đạo luật mới thực sự có ý nghĩa. Bên cạnh đó,   cần sớm có giải pháp phục hồi thị trường trái phiếu doanh nghiệp nhằm   giảm áp lực về tài chính cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;   sớm có giải pháp phát triển nhà ở xã hội như chỉ đạo của Ban Bí thư; sớm   bắt tay xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin để đảm bảo có đủ căn cứ định   giá đất và các hoạt động liên quan khác...
Về vấn đề này, TS Võ Trí Thành cũng cho rằng,   cần phải hoàn thiện pháp lý với quy trình, thủ tục tinh giản, tạo điều   kiện thuận lợi cho các chủ thể hoạt động trên thị trường tiếp cận nhưng   vẫn đảm bảo là công cụ để quản lý, giám sát hoạt động của thị trường.
Ngoài ra, đối với các chính sách hỗ trợ tài   khóa, tiền tệ đang chưa được như kỳ vọng, đặc biệt, hỗ trợ chương trình   phục hồi phát triển kinh tế - xã hội, cần được phân bổ công bằng cho các   lĩnh vực kinh doanh, trong đó có các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án và   nhà đầu tư thứ cấp trên thị trường. Doanh nghiệp cần nỗ lực tái cấu   trúc, phát triển sản phẩm hợp túi tiền, nhu cầu của người dân. Đối với   phân khúc nhà ở xã hội, cần có cái nhìn nhận mới, theo hướng là kết cấu   hạ tầng quan trọng của quốc gia.
Cuối cùng, để các đạo luật vừa được thông qua   thực sự đem lại tác động tích cực cho thị trường bất động sản Việt Nam,   TS Nguyễn Minh Phong lưu ý, các văn bản hướng dẫn luật phải thật sự   “chất lượng”, cụ thể, chi tiết, đảm bảo thuận lợi để các đối tượng tiếp   cận và thực hiện theo; các cơ quan chức năng cần hiểu đúng để có thể vận   dụng chính xác trong quá trình thực hiện; cần đảm bảo sự công khai,   tính minh bạch trong quá trình triển khai; tiếp tục đón nhận các ý kiến   phản biện từ các đối tượng để hoàn thiện nhằm đảm bảo tính hiệu quả   trong quá trình thực thi; cần nghiêm minh, nếu phát hiện sai phạm phải   xử lý đúng và kịp thời; có chính sách hỗ trợ tốt hơn với phân khúc nhà ở   xã hội...