Ách tắc định giá đất: Giá căn hộ tăng lên, dân bị treo sổ đỏ
Định giá đất là vấn đề quan trọng hàng đầu, cũng là một trong những nguyên nhân gây ách tắc việc cấp sổ hồng hiện nay. Các chuyên gia cho rằng, việc định giá đất không đúng và đủ sẽ làm giá căn hộ tăng lên, rối loạn thị trường bất động sản, gây nhiều hệ lụy cho nền kinh tế…
Giá nhà giảm, chuyện rất khó
Theo  ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh hiện nay, chủ trương  của Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở  vừa túi tiền. Tiền sử  dụng đất chiếm cấu phần rất đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá  thành bất động sản (BĐS).
Song hiện nay, việc định giá đất còn nhiều bấp cập, ngay cả trong những quy  định mới. Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài  không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội.
Đơn cử, dự thảo Nghị định quy định về  giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 còn nhiều bất cập ở chỗ chia thành nhiều cách tính trong khi chưa có số liệu thống kê thống nhất sẽ rất  khó xác định, vướng mắc khi cơ quan định giá đất phải đi thu thập nhiều tài liệu  từ nhiều nguồn khác nhau.
Sau đó, việc lựa chọn áp  dụng hợp đồng, số liệu tham chiếu nào sẽ rất cảm tính, chênh lệch giá trị lớn  khiến cả cơ quan định giá, cơ quan nhà nước và cả doanh nghiệp đều bối rối. Điều  này cũng dẫn đến rủi ro trong quá trình thanh tra, kiểm tra sau này. Đồng thời,  pháp luật nên quy định theo hướng công thức hóa, có tỷ lệ, số liệu cụ thể để  các bên dễ tính toán.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng, định  giá đất đóng vai trò hết quan trọng trong nền kinh tế. Định giá đất quá thấp,  người dân không chấp thuận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp  đất đai, không chịu di dời khỏi mảnh đất bị thu hồi… gây ra hậu quả phải tốn  nhiều thời gian, nhân lực và tiền bạc để giải quyết. Nhưng định giá quá không tính đúng tính đủ cho doanh  nghiệp cũng khiến gây hệ lụy về mức giá sản phẩm BĐS, giá nhà mong giảm là chuyện  rất khó.
“Với  doanh nghiệp, việc xây dựng các yếu tố đầu vào để xác định giá đất sai bản chất  kinh tế có thể làm triệt tiêu động lực phát triển dự án mới, khiến nút thắt về  nguồn cung vẫn chưa thể cởi bỏ. Các khoản chi của doanh nghiệp không được tính  đủ có thể dẫn tới chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, khiến giá nhà khó giảm”, ông Châu nói.
Ông Lê Thanh Bình, Giám đốc phát triển dự án của một doanh nghiệp BĐS cho hay, doanh nghiệp mua trúng  đấu giá quyền sử dụng đất ở hơn 20  ha một dự án đã phê duyệt quy hoạch. Sau đó, Nhà nước có quy hoạch một số hạ tầng  đi qua dự án khiến doanh nghiệp buộc phải điều chỉnh quy hoạch dự án. Đáng chú ý, diện tích đất ở của dự án thuộc  quy hoạch cũ khi chuyển sang quy hoạch mới mà là loại đất khác thì  không được tính cấn trừ, trong khi đó các loại đất khác theo quy  hoạch cũ chuyển sang đất ở theo quy hoạch mới phải đóng tiền bổ  sung.
Theo ông Bình, trường hợp trên đối diện  với nguy cơ lỗ nặng khi tính giá đất theo phương án không được tính cấn  trừ và phải đóng tiền bổ sung. Các  doanh nghiệp BĐS muốn chính sách tính tiền sử dụng đất cần có sự gia giảm hợp  lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. "Chúng ta không đưa ra câu chuyện tận  thu cho Nhà nước hay doanh nghiệp, mà là hài hòa quyền lợi chung của các chủ thể",  ông Bình  chia sẻ.
Trong khi đó, cũng có dự  án gặp khó trong khâu tính tiền sử dụng đất làm nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa,  Tổng giám đốc Công ty Lê Thành chia sẻ tiền sử dụng đất hiện nay doanh nghiệp  phải nộp bằng tổng doanh thu trừ đi tổng chi phí và lợi nhuận định mức. Tuy nhiên,  một số trường hợp tính doanh thu không phù hợp thực tế. Đơn cử như nguồn thu từ  bãi giữ xe của chung cư vẫn được tính vào doanh thu, trong khi đây là hạng mục  thuộc sở hữu chung của cư dân.
Tìm  giải pháp khi
Tại một hội thảo mới đây ở TP.HCM,  ông  Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, trong quá trình sửa đổi từ Nghị định 44 tới  Nghị định 10, Nghị định 12 và tới nay khi soạn thảo quy định Nghị định về giá đất,  Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đã rất nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều  chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn. Tuy nhiên, Luật Đất  đai thì chưa xử lý hết nên thực tế, quy định vẫn còn những bất cập.
Đồng thời ông Nhẫn cho biết  trong quá trình xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi  hành luật Đất đai 2024, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã đồng hành rất sát cùng  các bộ, ngành như Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng... trên quan điểm chung là sẽ cố gắng  tiếp thu các ý kiến góp ý từ nhiều thành phần trong xã hội như doanh nghiệp,  các chuyên gia, địa phương... nhằm xử lý các vấn đề đang tồn tại.
Góp ý hoàn thiện dự thảo,  TS Trần Du Lịch, Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng,  về phương pháp thặng dư để tính giá đất tại nghị định quy định về giá đất sắp  ban hành nên làm rõ từng khoản để tính tổng doanh thu và chi phí đầu tư. Trên  cơ sở đó, doanh nghiệp tự kê khai và nộp ngân sách Nhà nước. Sau khi dự án hoàn  tất, cơ quan quản lý sẽ hậu kiểm. Trường hợp có chênh lệch về chi phí đầu tư  thì đánh thuế phần đó.
Còn theo chuyên gia kinh  tế, TS Vũ Đình Ánh, phải trả lại việc định giá đất theo giá trị của lô đất, chứ  không phải giá trị sử dụng của nó. Nghị định quy định về giá đất nên có các nội  dung như: Định giá như thế nào? Ai  chịu trách nhiệm? Việc  sử dụng kết quả định giá đất ra sao? Theo ông Ánh nên  tránh  sa đà vào quy định chi tiết các phương pháp định giá đất, nên thiết lập cơ chế  để các đơn vị thẩm định giá đất thực hiện.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, thực tế, các tiêu  chí để thực hiện định giá đất lâu  nay bị  vướng, chủ yếu là phương pháp thặng dư, dẫn đến một số cán bộ viên chức có liên  quan vướng vào vòng lao lý; doanh nghiệp cũng bị vướng. Ông Châu cũng cho biết doanh nghiệp ghi  nhận nỗ lực của Chính phủ rất rõ, vừa rồi ban hành Nghị định 12/2024 sửa đổi, bổ  sung Nghị định 44 nhưng vấn đề then chốt mà hiệp hội đã góp ý vẫn chưa được đưa  vào về việc định giá đất. “Doanh  nghiệp đều muốn tại dự thảo nghị định  mới, các quy định phải dễ hiểu, dễ làm và ban soạn thảo lắng nghe ý kiến của doanh nghiệp”.
Một thống kê gần đây của  Sở Xây dựng TP.HCM cho thấy, số lượng hồ sơ dự án tồn đọng chưa xác định được  giá đất trên địa bàn hiện nay là gần 200 hồ sơ với khoảng 80.000 nền đất, căn hộ  chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận. ước tính vẫn còn hơn  58.000 sổ hồng chưa được cấp vẫn khiến người dân không yên tâm, chủ đầu tư  không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng; giao dịch trên thị trường không  được và thậm chí phát sinh những giao dịch ngầm... gây hệ lụy cho nền kinh tế.