Chủ đầu tư chậm giao nhà, trách nhiệm pháp lý như thế nào?
Thu tiền đến 70 - 95% giá trị căn nhà, nhưng nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao, có dự án lùi thời hạn đến 3 năm nhưng chưa có ngày giao nhà cụ thể. Điều này khiến khách hàng mua nhà sống trong khó khăn, vừa phải trả tiền thuê nhà, vừa trả lãi vay ngân hàng. Khi khách hàng chậm nộp tiền thì chủ đầu tư phạt nhưng chậm giao nhà thì chủ đầu tư 'trơ mặt' với khách.
Nhiều chủ đầu tư chậm bàn giao 2-3 năm
Tháng 05/2024, phản  ánh với VietnamFinance, hàng chục cư dân mua nhà ở dự án The Summit – 216 Trần  Duy Hưng, Trung Hoà, Cầu Giấy, Hà Nội cho biết, chủ đầu tư Veracity đã chậm bàn  giao nhà gần 3 năm, “5 lần, 7 lượt” lùi thời hạn bàn giao khiến cuộc sống của  gia đình bị đảo lộn, suốt nhiều năm thuê nhà, điều kiện sinh hoạt tạm bợ.
“Hàng tháng vừa trả  lãi, vừa trả tiền thuê nhà, vừa chờ đợi, mọi thứ không thể ổn định” chị V.H, một  khách hàng mua nhà tạiThe Summit Buildingnăm 2021 hoang mang.
Được biết, sau nhiều lần  lùi thời hạn, mới đây chủ đầu tư Veracity “gợi ý”, người mua nhà nếu muốn nhận  bàn giao thô thì phải ký vào đơn xin bàn giao mặt bằng tạm thời.
Tương tự, tháng  03/2024 nhiều khách hàng mua nhà tại dự án Athena Complex Pháp Vân, phường  Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai, của liên danh nhà đầu tư CTCP Công nghiệp Hàn Việt  Nam và Công ty TNHH Phát triển Đô thị và Xây dựng 379, đã làm đơn phản ánh về  việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà 3 năm.
Thậm chí, nhiều khách  hàng mua nhà tại dự án còn “tố” chủ đầu tư huy động vốn trái phép, bán nhà khi  chưa có giấy phép mở bán, vi phạm quy định về kinh doanh bất động sản. Thu tiền  quá quy định của pháp luật, có dấu hiệu chiếm dụng vốn của khách hàng nhưng  không dùng để hoàn thiện dự án, bàn giao nhà.
Được biết, vào tháng  7/2022, UBND TP. Hà Nội đã có quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với Công  ty TNHH Phát triển Đô thị và Xây dựng 379, về các hành vi vi phạm tại dự án  Athena Complex Pháp Vân với số tiền 1 tỷ đồng.
Trước đó, tháng  01/2024, người mua nhà tại dự án Tổ hợp Nhà ở xã hội và Dịch vụ thương mại AZ  Thăng Long (ở xã Lai Xá và Kim Chung, huyện Hoài Đức, Hà Nội) phản ánh về việc  chủ đầu tư là Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long chậm bàn giao nhà.
Theo đó, hơn 150 hộ  dân đã thực hiện nghĩa vụ hồ sơ, tài chính, hợp đồng đã ký thể hiện thời điểm  bàn giao căn hộ chậm nhất là quý 3/2022. Nhưng đến nay, quá thời gian cam kết  bàn giao hơn 2 năm, chủ đầu tư chưa bàn giao, công trường dự án vẫn im ắng, nằm  “bất động” chưa có dấu hiệu thi công trở lại.
Trách nhiệm pháp lý của CĐT như thế nào?
Theo ông Nguyễn  Văn Đỉnh – Chuyên gia pháp lý Bất động sản, theo khoản 4, điều 22 Luật Kinh  doanh BĐS quy định, chủ đầu tư có nghĩa vụ giao nhà, công trình xây dựng cho  bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận  trong hợp đồng. Khoản 6 điều Luật này có quy định, chủ đầu tư phải bồi thường  thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
Đồng thời, theo khoản  2 điều 23, Luật Kinh doanh BĐS, bên mua nhà có quyền yêu cầu bên bán giao nhà,  công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa  thuận trong hợp đồng. Cũng tại khoản 4, điều này quy định bên mua nhà có quyền  yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng  không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.
Như vậy, theo quy định  của Luật thì bên chậm bàn giao phải bồi thường toàn bộ thiệt hại do vi phạm  nghĩa vụ hợp đồng gây ra theo thỏa thuận trong hợp đồng. Thiệt hại được xác định  bao gồm cả thiệt hại vật chất và thiệt hại tinh thần theo quy định tại Điều  360, Điều 361, Điều 419 Bộ luật Dân sự 2015.
Bên chậm bàn giao nhà  đất còn phải chịu chế tài phạt vi phạm theo hợp đồng đã ký kết. Mức phạt vi phạm  do các bên thỏa thuận trong Hợp đồng theo Điều 418 BLDS 2015.
“Trường hợp chủ đầu tư  từ chối hoặc không giải quyết yêu cầu bồi thường thì có thể khởi kiện lên tòa  án cấp có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết”, ông Đỉnh nhấn mạnh.
Khi được hỏi về việc chậm  bàn giao nhiều năm như vậy, chế tài xử phạt của nhà nước như thế nào, Luật sư  Vũ Văn Cương, Giám đốc Trung Tâm Tư vấn Pháp Luật, Trường Đại học Luật Hà Nội cho  biết, trường hợp chủ đầu tư chậm bàn giao nhà sẽ bị xử lý vi phạm hành chính  theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017. Theo đó, hành vi chậm  bàn giao dự án theo tiến độ đã được phê duyệt có thể bị phạt tiền từ 40.000.000  đồng đến 50.000.000 đồng (điểm b khoản 1 Điều 13).
“Chưa hết, bên vi phạm  còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc hoàn trả kinh phí (nếu có  yêu cầu), buộc bồi thường thiệt hại (nếu có)”, Luật sư Cương nói thêm.
Ngoài ra, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh, khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh BĐS có quy định, chủ đầu tưdự án bất động sảntrước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải  được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính  của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng  tiến độ đã cam kết với khách hàng.
Và khoản 3, điều Luật  này nêu rõ, trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ  đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm  hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng  mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
“Người mua nhà có thể  yêu cầu đơn vị bảo lãnh cho dự án hoàn lại số tiền đã nộp và các khoản tiền  khác theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết. Ví dụ như dự án The  Summit 216 Trần Duy Hưng là do Ngân hàng TMCP Đại chúng Việt Nam PVcombank bảo  lãnh”, ông Đỉnh chia sẻ thêm.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nêu  quan điểm, việc chủ đầu tư bàn giao nhà chậm trễ nhiều năm, cơ quan quản lý nhà  nước ở địa phương là Sở Xây dựng, cùng với các cơ quản lý nhà nước khác là đơn vị  tổ chức, giám sát thực hiện việc triển khai dự án từ lúc phê duyệt, cấp phép cho  đến khi người mua nhà nhận được nhà và Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền  sở hữu nhà. Vì vậy, người dân có thể làm đơn khiếu nại gửi đến các cơ quan nhà nước  ở địa phương có chức năng quản lý về Xây dựng, Tài nguyên môi trường để các đơn  vị này có trách nhiệm kiểm tra, rà soát và đôn đốc chủ đầu tư trong việc sớm  hoàn thiện và bàn giao nhà cho cư dân