Ba luật có hiệu lực sớm: Cơ hội mở ra, thị trường hưởng lợi
Bắt đầu có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/8/2024, Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang được kỳ vọng mang lại những thay đổi tích cực trên thị trường bất động sản, mang lại nhiều lợi ích cho doanh nghiệp, ngưòi dân.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM:
Cần thấy rõ quyết tâm chính trị của các cơ quan   có thẩm quyền để các luật sửa đổi về Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh bất   động sản sớm có hiệu lực. Việc cho phép áp dụng sớm 3 luật trên có hiệu   lực trước 6 tháng cũng như thông qua các dự thảo Nghị quyết thí điểm của   Quốc hội cùng các văn bản hướng dẫn liên quan, đã bảo đảm tính đồng bộ,   thống nhất, có tính khả thi, sát với thực tiễn. Trước mắt, điều này sẽ   xử lý được hầu hết các vướng mắc pháp lý của 148 dự án bất động sản trên   địa bàn TP. HCM.
Đồng thời, các bộ, ngành, địa phương và cộng   đồng doanh nghiệp bất động sản sẽ có lực đẩy để thực hiện chương trình   phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 -   2030. Nhờ vậy, thị trường bất động sản sẽ vượt qua giai đoạn khó khăn   nhất và dự báo sẽ tăng trưởng từ năm 2025 trở đi, do “độ trễ” của các   chính sách.
Tuy nhiên, cần chú ý văn bản dưới luật còn có   các quyết định của 63 tỉnh, thành phố liên quan đến những nội dung được   luật giao nhằm sát với tình hình thực tế. Khâu tiếp theo là khâu thực   thi pháp luật của cán bộ, công chức nhà nước.
Thực tế hiện nay có tình trạng các cơ quan đùn   đẩy trách nhiệm, gây khó dễ cho doanh nghiệp ở một số thủ tục. Do vậy,   khâu thực thi của các bộ, ngành, địa phương sắp tới cần khắc phục hạn   chế này, tạo thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp. Mặt khác, việc thực   thi còn có trách nhiệm tuân thủ pháp luật của các chủ thể có liên quan   như doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân...
Dù có hiệu lực sớm đã là tín hiệu vui, tôi vẫn   mong muốn từ thực tiễn cuộc sống, Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội,   Chính phủ, Thủ tướng cùng các bộ, ngành, địa phương tiếp tục lắng nghe   những ý kiến phản biện để tiếp tục sửa đổi những quy định của luật hoặc   văn bản dưới luật không phù hợp.
Luật sư Đặng Anh Đức - Công ty Luật Đặng và cộng sự:
Luật   Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được   Quốc hội cho phép có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 đã tiết kiệm được thời   gian thực hiện thủ tục pháp lý cho người dân, doanh nghiệp.
Các   luật mới sẽ tháo gỡ các vướng mắc trong thi hành các luật hiện nay. Đó   là hiện tượng pháp luật chứa các quy định chưa đủ rõ ràng hoặc có mâu   thuẫn, xung đột, chồng chéo. Ví dụ trước đây quy định về phương pháp   thẩm định giá đất là một trong những vướng mắc lớn nhất về tài chính đất   đai, dẫn đến các địa phương đình trệ việc tính tiền sử dụng đất. Bây   giờ nguyên tắc trong luật mới đã rõ ràng và nếu các văn bản hướng dẫn rõ   ràng, có phương pháp tốt thì ách tắc tính tiền đất sẽ được tháo gỡ,   khơi thông được nguồn lực cho cả doanh nghiệp, kiện toàn pháp lý. Hoặc   các trường hợp vướng mắc do luật trước đây chưa có quy định đất công xen   cài, xen kẽ nên địa phương chưa mạnh dạn giải quyết thì hiện luật đã   đưa vào để gỡ.
Đáng   chú ý, do các luật quan trọng này được sửa đổi vào cùng một thời điểm   nên về cơ bản đã đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ. Vì thế, dù có độ trễ   về mặt chính sách nhưng tất cả luật sửa đổi nêu trên kỳ vọng sẽ trở   thành “trợ lực” hỗ trợ cho thị trường bất động sản tốt hơn.
Ngoài   ra các luật trên còn phân cấp cho chính quyền địa phương (HĐND và UBND   cấp tỉnh) quy định chi tiết nhiều nội dung. Bởi vậy, tiến độ, chất lượng   của các văn bản do cấp địa phương ban hành cũng cần được quan tâm nhằm   đảm bảo thi hành thuận lợi để không bị ách tắc.
Cũng cần nói thêm là Luật Đất đai 2024 với cơ   chế tiếp cận đất đai khác nhau giữa các phân khúc thị trường, song khó   hay dễ cũng tùy thuộc vào nhà đầu tư. Làm chính sách rất khó và không   thể làm hài lòng tất cả. Làm chính sách sẽ nhìn trên cục diện chung của   xã hội chứ không nhìn trên nhóm đối tượng. Với thay đổi của ba đạo luật   thì yêu cầu đặt ra cho doanh nghiệp là cần nhìn lại chiến lược và cơ cấu   lại sản xuất kinh doanh sao cho phù hợp.
Ông Nguyễn Thông, CEO Công ty Bất động sản và xây dựng Không Gian:
Thời gian trung bình để hoàn thiện pháp lý cho   một dự án bất động sản là 3-5 năm. Với riêng công ty tôi, thậm chí có   những dự án mất tới 7 năm. Luật Đất đai 2024 có hiệu lực sớm từ 1/8 sẽ   giúp một số dự án không phải lập quy hoạch sử dụng đất, rút ngắn thời   gian hoàn thiện thủ tục pháp lý từ 6 tháng đến 1 năm.
Đồng thời, việc xác định giá bồi thường tiếp cận   giá thị trường và được rà soát hàng năm sẽ giúp quá trình vận động   người dân thuận lợi hơn, qua đó có thể rút ngắn thời gian giải phóng mặt   bằng từ 9 tháng – 1 năm. Khi được đền bù với giá thoả đáng hơn, người   dân dễ đồng thuận, giảm tranh chấp khiếu nại về sau. Ngoài ra, các quy   định liên quan đến phân cấp phân quyền cho cấp huyện sẽ giảm bớt thời   gian xin ý kiến giữa các cơ quan chức năng. Như vậy, Luật Đất đai mới có   thể giúp dự án giảm được thời gian triển khai khoảng 1 - 2 năm. Con số   này có ý nghĩa rất lớn đối với các doanh nghiệp bất động sản và xây   dựng, cả về công sức, tiền bạc, cơ hội.
Để tạo sự đồng bộ, Chính phủ cũng đã chỉ đạo đẩy   nhanh tiến độ xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết Luật   Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, thay vì chỉ có Luật Đất đai   được đưa vào thực thi sớm trước, so với các đề xuất trước đây. Từ góc độ   là một doanh nghiệp, tôi đánh giá cao sự thay đổi này.
Anh Cao Hoàng Phát - Kỹ sư xây dựng tại TP. HCM:
Người dân chúng tôi rất mong chờ 3 luật mới có   hiệu lực, đặc biệt là Luật Đất đai 2024. Một số điều khoản tại điều 81,   điều 151 của luật sẽ đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của người dân có   đất bị thu hồi.
Ví dụ như dự án khu 3 Nam Lý Chiêu Hoàng tại   quận 6, được quy hoạch là khu nhà ở và chung cư cao tầng, có quyết định   thu hồi đất vào năm 2004 với khoảng 185 hộ dân bị ảnh hưởng. Tuy nhiên,   đến nay sau gần 20 năm, khâu đền bù, giải phóng mặt bằng vẫn chưa xong.
Sau 20 năm, hiện trạng khu đất đã xuống cấp   nghiêm trọng khiến cho hàng trăm hộ dân ở đây sống trong cảnh khó khăn,   đi không được mà ở cũng không xong.
Vướng mắc của dự án là do người dân thấy giá đền   bù thấp. Lần gần nhất là cách đây 3, 4 năm, chính quyền địa phương có   đưa ra mức giá đền bù khoảng 14 triệu đồng/m².
Do giá nhà đất trên thị trường cao nên nếu nhận   tiền đền bù thấp thì người dân chỉ có thể thuê nhà để sống, không bao   giờ xây được nhà. Chính vì vậy, người dân cố ở lại đây để mong có giá   đền bù tốt hơn và Luật Đất đai 2024 đang thắp nên tia hy vọng tháo gỡ   đó.