1 CR 10/2292 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM 20 april 2010 Taxatie. Te hoge waardering. Verantwoordelijkheid voor inhoud taxatierapport. Geen verifiëring mededeling over huuropbrengst. Uitgangspunt bij de beoordeling van een taxatie is dat over de hoogte daarvan in beginsel slechts kan worden geklaagd als de makelaar niet in redelijkheid tot zijn waardering heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Een makelaar moet er zich rekenschap van geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vérstrekkende beslissingen nemen. Daarom mogen aan taxaties hoge eisen worden gesteld. In het maatschappelijk verkeer moet men op taxatierapporten kunnen afgaan. Het verweer van de makelaar dat hij over zijn taxatie slechts verantwoording verschuldigd is ten opzichte van zijn opdrachtgever, gaat ook daarom niet op omdat de makelaar wist dat zijn rapport gericht was op het verkrijgen van herfinanciering en omdat de makelaar specifieke vragen over zijn waardering aan de bank heeft beantwoord. Het feit dat in het rapport vermeld is dat dit uitsluitend gebruikt mag worden door de opdrachtgever (en dat is niet klaagster) en dat door de makelaar geen verantwoordelijkheid bij gebruik door derden wordt aanvaard, doet daaraan niet af. De mededeling in het rapport dat het pand langdurig verhuurd was, was niet juist. De makelaar heeft de mondelinge mededeling hierover van de eigenaar niet geverifieerd. Een onderbouwing dat een jaarhuur van per jaar reëel is, is niet gegeven. Voor het verschil in uitkomsten van zijn taxatie en de gerealiseerde veel lagere opbrengst heeft de makelaar geen verklaring kunnen geven. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: Appellant/beklaagde, destijds lid van de vereniging, thans aangesloten NVM Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te G, tegen DE COÖPERATIEVE RABOBANK U.A. gevestigd en kantoorhoudende te B, klaagster. 1. Verloop van de procedure 1.1 Op 3 juli 2008 heeft appellant bij de Raad van Toezicht Groningen een klacht ingediend tegen appellant. De Raad van Toezicht heeft bij beslissing van 22 april 2009, verzonden op 23 april 2009, op die klacht beslist. In deze beslissing is de tegen appellant ingediende klacht gegrond verklaard en is aan hem de straf van berisping opgelegd. De Raad van Toezicht heeft tevens bepaald dat appellant met een bedrag van 2.450,-- vermeerderd met BTW dient bij te dragen in de kosten van de behandeling van de klacht. Appellant is bij brief van 4 juni 2009 tijdig van deze beslissing in hoger beroep gekomen. 1.2 In zijn beroepschrift van 26 augustus 2009 heeft appellant de gronden aangevoerd
2 waarop zijn hoger beroep is gebaseerd. 1.3 Klaagster heeft in haar brief van 6 oktober 2009 verweer gevoerd in hoger beroep. 1.4 De Centrale Raad van Toezicht heeft kennis genomen van de in eerste instantie tussen partijen gewisselde stukken en de beslissing van de Raad. 1.5 Ter zitting van 15 december 2009 van de Centrale Raad van Toezicht zijn verschenen: - namens appellant mr. E.Tj. van Dalen; - namens klaagster de heer ing. J. IJ. vergezeld van mr. drs. H.A.J. Wessel-Krijger. De voorzitter heeft partijen medegedeeld dat wegens bijzondere omstandigheden bij de behandeling van de zaak een van de leden van de Centrale Raad, lid van de vereniging zijnde, niet aanwezig kon zijn, en dat hij verwijzende naar artikel 15 lid 4 van het Reglement Tuchtrechtspraak NVM heeft besloten de behandeling van de zaak doorgang te laten vinden. Partijen hebben verklaard daartegen geen bezwaar te hebben. 1.6 Partijen zijn door de Centrale Raad van Toezicht gehoord en hebben hun standpunten nader toegelicht. 2. De feiten 2.1 Als gesteld en erkend, dan wel niet of onvoldoende weersproken, alsmede op grond van de inhoud van de overgelegde bescheiden, voorzover niet betwist, staat het navolgende vast. 2.2 In opdracht van een relatie van klaagster taxeert appellant de bedrijfshal met kantoren en buitenterrein gelegen aan de H-weg in T.. Doel van de taxatie is het verkrijgen van herfinanciering door klaagster en het verkrijgen van inzicht in de waarde van het object na verkoop van een deel van m² van het terrein. 2.3 In zijn taxatierapport van 6 april 2006 taxeert appellant de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op ,-- en de executiewaarde bij eigen gebruik op ,--. In zijn taxatierapport heeft appellant de navolgende passage opgenomen: Gebruik en verhuring : opdrachtgever heeft aangegeven het onderhavige object te hebben verhuurd op basis van een jarig huurcontract, ingaande met een aanvangshuur van ,00 op jaarbasis. Huurcontract ten tijde van (weder) opname nog niet beschikbaar. 2.4 Op 7 juni 2006 aanvaardt deze relatie van klaagster een financieringsvoorstel met betrekking tot een te sluiten overeenkomst van geldlening tot een bedrag van en een in rekening-courant te verlenen krediet van Naar aanleiding van vragen van klaagster geeft appellant in een op 23 juni 2006 gedateerde allonge behorende bij zijn taxatierapport antwoord op zeven vragen. Met betrekking tot de vraag wat volgens appellant de reële minimum huurprijs per jaar is neemt appellant de navolgende passage op:
3 Ad 7. Eigenaar heeft destijds aangegeven met een partij in onderhandeling te zijn op basis van een jarig contract met een aanvangshuur van ,-- op jaar basis. Gelet op de grootte is dit een reële huur. Een minimale huur van een dergelijk object zou zijn ,00 op jaar basis. In deze allonge geeft appellant nog een toelichting op de door hem in zijn taxatierapport gehanteerde waardebegrippen. In zijn toelichting vermeldt hij ondermeer: Waarden: (verhuurd als aangegeven of vrij opleverbaar zitten op hetzelfde niveau). 2.6 Aan klaagster wordt op 13 juli 2006 het recht van hypotheek verleend op voormeld object tot een bedrag van , Op 22 mei 2007 komen klaagster en haar relatie overeen om het eerder verleende krediet in rekening-courant af te lossen onder gelijktijdige verstrekking van een nieuw krediet in rekening-courant tot een bedrag van , Nadat in 2008 blijkt dat de relatie van klaagster niet aan haar financiële verplichtingen kan voldoen krijgt de in A. gevestigde makelaar N. van klaagster opdracht om het object te taxeren met het doel om inzicht te verstrekken in de waarde daarvan. N. taxeert op 22 januari 2008 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik op ,-- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op , Het object is medio 2008 (onderhands) verkocht voor , De klacht 3.1 De klacht, zoals deze door de Raad is samengevat, tegen welke samenvatting geen bezwaar is gemaakt, houdt het navolgende in. 3.2 Klaagster verwijt appellant dat hij het object niet zoals het een kundig en behoorlijk taxateur betaamt heeft gewaardeerd waardoor zij is benadeeld. Door zijn handelwijze heeft appellant het vertrouwen in de stand der makelaars ondermijnd en ook gehandeld in strijd met de statuten en de reglementen van de NVM. 4. Het hoger beroep 4.1 Appellant heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 4.2 Aangezien appellant in zijn taxatierapport heeft vermeld dat hij ten aanzien van de inhoud daarvan slechts verantwoordelijkheid aanvaardt jegens zijn opdrachtgever, komt aan klaagster niet het recht toe om zich over het rapport te beklagen. Blijkens vaste jurisprudentie heeft de makelaar de mogelijkheid om zijn aansprakelijkheid te beperken tot die tegenover zijn opdrachtgever, tenzij sprake is van opzet of grove schuld. Daarvan is niet gebleken.
4 4.3 Anders dan de Raad van Toezicht heeft overwogen mocht appellant afgaan op de mondeling aan hem door zijn opdrachtgever verstrekte informatie, inhoudende dat ten aanzien van het object een langlopend huurcontract van kracht was op basis van een aanvangshuurprijs van ,-- per jaar. Appellant had onder de geschetste omstandigheden geen redenen om te twijfelen aan de juistheid van deze informatie en de Raad van Toezicht gaat er ten onrechte aan voorbij dat appellant ook geen nader onderzoek kon uitvoeren omdat geen schriftelijke huurovereenkomst voorhanden was. In zijn taxatierapport heeft appellant overigens nauwkeurig de gegevens vermeld op basis waarvan hij zijn taxatie heeft uitgevoerd. 4.4 Klaagster heeft kennis genomen van de in het taxatierapport opgenomen uitgangspunten waaronder de aan appellant mondeling verstrekte informatie met betrekking tot de huurovereenkomst. Ook klaagster heeft nagelaten om voorafgaande aan het moment van kredietverlening bij haar relatie te informeren naar een schriftelijke huurovereenkomst. 4.5 Blijkens de bij het taxatierapport behorende allonge van 23 juni 2006 heeft appellant op de door klaagster gestelde aanvullende vragen geantwoord. Daaruit kan, anders dan de Raad van Toezicht heeft gedaan, niet worden afgeleid dat appellant tegenover klaagster alsnog aansprakelijkheid heeft aanvaard voor zijn taxatierapport. 4.6 Ten onrechte heeft de Raad van Toezicht geoordeeld dat appellant niet als een kundig en behoorlijk taxateur heeft gehandeld en klaagster daardoor zou zijn benadeeld. 5. Het verweer 5.1 Klaagster heeft in hoger beroep, samengevat en zakelijk weergegeven, het navolgende aangevoerd. 5.2 De Raad van Toezicht heeft het verweer van appellant dat hij slechts verantwoording schuldig is aan zijn opdrachtgever terecht verworpen, zeker ook nu appellant ermee bekend was dat aan hem een taxatieopdracht was verleend in verband met het mogelijk verkrijgen van herfinanciering door klaagster. 5.3 Uit jurisprudentie van de civiele rechter volgt dat een makelaar binnen redelijke grenzen dient in te staan voor de juistheid van zijn taxatierapport, de daarin gehanteerde uitgangpunten en de zorgvuldigheid van het verrichte onderzoek. Dit geldt zowel tegenover de opdrachtgever als tegenover derden. 5.4 Eerst in zijn verweerschrift in eerste instantie heeft appellant aangevoerd dat de grondslag voor zijn taxatie was gelegen in het feit dat het object op basis van de door hem vermoede huurovereenkomst was verhuurd voor ,-- per jaar gedurende twee periodes van vijf jaar. Aangezien appellant niet de beschikking had over enig bewijs ten aanzien van het bestaan van deze huurovereenkomst, had hij deze gegevens niet als basis voor zijn taxatie mogen gebruiken. Hij had bij de bepaling van de waarde uit moeten gaan van het ontbreken van een huurovereenkomst, danwel een waarde moeten vaststellen van zowel de situatie waarin sprake zou zijn van een dergelijke huurovereenkomst, als een situatie waarin dat niet het geval zou zijn.
5 5.5 Terecht heeft de Raad van Toezicht overwogen dat appellant heeft nagelaten om een onderzoek in te stellen naar de gangbare huurprijzen van in de nabijheid gelegen objecten met het doel om zich op basis van vergelijking een oordeel te vormen over de door zijn opdrachtgever vermelde huursom. 5.6 Ten onrechte stelt appellant dat klaagster zelf heeft nagelaten om aan haar relatie om afgifte van de schriftelijke huurovereenkomst te verzoeken. Uit het taxatierapport blijkt immers niet dat deze overeenkomst de basis is geweest voor de waardebepaling. Voorts geldt dat klaagster moet kunnen afgaan op het in het taxatierapport opgenomen waardeoordeel. Daarom kan van haar ook niet worden verlangd, zoals door appellant is aangevoerd, zelf ook nog een opdracht tot taxatie aan een makelaar te geven. 6. Beoordeling van het geschil in hoger beroep 6.1 Door het hoger beroep ligt de klacht in volle omvang ter beoordeling aan de Centrale Raad van Toezicht voor. Artikel 92 van de statuten van de NVM die met ingang van 1 januari 2009 van kracht zijn, bepaalt dat ondermeer zaken met betrekking tot het tuchtrecht die aanhangig zijn op de dag voor het in werking treden van de gewijzigde statuten, worden afgehandeld overeenkomstig de op dat moment geldende regels en procedures door de toen daartoe bevoegde instanties. Aangezien de klacht tegen appellant is ingediend op 3 juli 2008 is de vóór 1 januari 2009 geldende regelgeving van de NVM van toepassing. 6.2 Uitgangspunt bij de door de makelaar uitgevoerde taxatie is dat in beginsel over de hoogte van taxaties slechts kan worden geklaagd, indien een makelaar in redelijkheid niet tot een bepaalde taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. Voorts geldt dat de gedragingen van de makelaar met betrekking tot de uitvoering van een taxatieopdracht worden getoetst aan Regel 1 van de Erecode waaraan appellant gebonden is. Dit artikel luidt, voorzover hier aan de orde: Een NVM-lid is zich bewust van het belang van zijn functie in het maatschappelijk verkeer. Hij oefent deze naar eer en geweten en betrouwbaar, deskundig en onafhankelijk van anderen uit en streeft naar kwaliteit in zijn dienstverlening. Hierin ligt besloten dat appellant bij het uitbrengen van taxaties zich als makelaar er rekenschap van moet geven dat opdrachtgevers en derden op basis van taxatierapporten vergaande beslissingen moeten kunnen nemen en vaak nemen. Dit brengt mee dat aan de wijze van totstandkoming en de inhoud van de rapporten, waaronder het daarin gegeven waardeoordeel, die appellant afgeeft hoge eisen gesteld mogen worden: men moet in het maatschappelijk verkeer op zijn rapporten kunnen afgaan. 6.3 Het voorgaande brengt met zich dat klaagster zich als belanghebbende kan beklagen over het taxatierapport van appellant. Dit geldt temeer nu appellant ermee bekend was dat het doel van het taxatierapport ondermeer was gericht op het verkrijgen van herfinanciering door klaagster en appellant ook door klaagster gestelde specifieke vragen over de waardering schriftelijk heeft beantwoord en de desbetreffende Allonge aan het taxatierapport is gehecht. Het feit dat daarin is vermeld dat het rapport
6 uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt door de opdrachtgever ten behoeve van hetgeen omschreven is in het doel van de taxatie en door appellant geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming, doet daaraan niet af. De Centrale Raad van Toezicht verwerpt het daarop gerichte verweer van appellant. 6.4 Appellant vermeldt in zijn taxatierapport van 6 april 2006 dat zijn opdrachtgever heeft meegedeeld dat het object is verhuurd op basis van een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar met de mogelijkheid van verlenging daarvan met nogmaals een periode van vijf jaar, maar het huurcontract nog niet beschikbaar is. In de Allonge van 23 juni 2006 vermeldt appellant daarentegen dat zijn opdrachtgever heeft meegedeeld dat op het moment van taxatie onderhandelingen werden gevoerd over het sluiten van een langlopende huurovereenkomst en een huur van ,-- op jaarbasis. Hieruit volgt dat de vermelding in het taxatierapport dat het object volgens mededeling van de opdrachtgever is verhuurd, niet juist is. 6.5 In zijn op 25 januari 2008 gedateerde taxatierapport vermeldt N. dat het object niet is verhuurd. Hij geeft daarin voorts aan dat toepassing van de zogenoemde BAR-methode oplevert dat de huuropbrengst op ,-- per jaar kan worden geschat. Appellant heeft deze uitkomst niet bestreden. Evenmin heeft hij een onderbouwing gegeven voor zijn in zijn allonge opgenomen standpunt dat een huur van ,-- per jaar als een reële huur kan worden beschouwd en ,-- per jaar als een minimale huur. 6.6 De taxateur N. berekent op basis van de door hem getaxeerde bruto huuropbrengst van ,-- per jaar de bruto kapitaalswaarde op ,-- en de waarden kosten koper op ,--. De door N. gekozen benadering en de door hem toegepaste berekening zijn door appellant niet bestreden. Naar aanleiding van de op zijn taxatierapport geformuleerde kritiek heeft hij evenmin inzicht gegeven in de door hem gekozen uitgangspunten en de door hem gevolgde benaderingswijze bij de uitvoering van zijn taxatieopdracht. In zijn taxatierapport heeft appellant slechts vermeld dat zijn waardering is tot stand gekomen na opname van het object en rekening houdende met de stand, ligging, marktsituatie, bouwaard en constructie, onderhoudstoestand, bestemming en de waardebepalende factoren die door de opdrachtgever aan hem zijn verstrekt. Uit zijn in eerste instantie gevoerde schriftelijke verweer volgt dat appellant het verschil in uitkomst tussen zijn taxatie en de taxatie van N. toeschrijft aan de door zijn opdrachtgever aan hem verstrekte informatie over het bestaan van een langlopende huurovereenkomst. Ook uit het beroepschrift volgt dat appellant daaraan belangrijke betekenis heeft gehecht. 6.7 Aannemelijk is dan ook dat appellant bij zijn taxatie voornamelijk is uitgegaan van de mondelinge mededeling van zijn opdrachtgever dat het object was verhuurd voor een bedrag van ,-- per jaar op basis van een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar met een mogelijkheid tot verlenging daarvan met een periode van nogmaals vijf jaar. Appellant heeft deze informatie niet geverifieerd en kennelijk niet om nadere informatie verzocht met betrekking tot de partij van de huurder met het oog op de beoordeling daarvan. Door in de allonge te vermelden dat op het moment van taxatie nog slechts werd onderhandeld over het sluiten van een huurovereenkomst volgt dat appellant ten onrechte het bestaan van de desbetreffende huurovereenkomst aan zijn taxatie ten grondslag heeft gelegd. Weliswaar vermeldt appellant in zijn allonge dat de waarde in verhuurde staat op hetzelfde niveau ligt als de waarde in onverhuurde staat,
7 maar hij heeft naar aanleiding van de op zijn taxatie geuite en onderbouwde kritiek nagelaten om ook die stelling te onderbouwen, bijvoorbeeld door te wijzen op referentiepanden. Appellant heeft evenmin gewezen op een mogelijke ontwikkeling die er toe kan hebben geleid dat twee jaar na zijn taxatie die is uitgekomen op een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van ,--, een onderhandse verkoop vrij van huur en gebruik een opbrengst van ,-- heeft opgeleverd. 6.8 Aangezien appellant niet in de periode voorafgaande aan de procedure en evenmin tijdens de in twee instanties gevoerde procedure een verklaring heeft kunnen geven voor het verschil in uitkomst tussen de beide taxaties en het verschil tussen de uitkomst van zijn taxatie en de gerealiseerde opbrengst van ,-- is de Centrale Raad van Toezicht van oordeel dat appellant in redelijkheid niet tot zijn taxatie heeft kunnen komen en bij het taxeren ook niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van hem mocht worden verwacht. De klacht is dan ook gegrond en de beslissing van de Raad van Toezicht dient, behoudens ten aanzien van de kostenveroordeling, te worden bekrachtigd nu de Centrale Raad van Toezicht de aan appellant opgelegde straf juist acht. 6.9 Gelet op de inhoud van de statuten en het Reglement Tuchtrechtspraak NVM komt de Centrale Raad tot de volgende uitspraak. 7. Beslissing in hoger beroep 7.1 Bekrachtigt de beslissing van 28 oktober 2009 van de Raad van Toezicht Groningen voorzover daarin de klacht gegrond is verklaard en aan appellant de straf van berisping is opgelegd. 7.2 Vernietigt de beslissing voor het overige. 7.3 Bepaalt dat appellant terzake van de kosten van de behandeling van de klacht in beide instanties een bijdrage van 5.203,-- zal voldoen en bepaalt dat dit bedrag binnen zes weken na ondertekening van deze uitspraak aan de Nederlandse Vereniging van Makelaars o.g. en Vastgoeddeskundigen NVM gevestigd te Nieuwegein zal worden voldaan. Aldus gewezen te Amersfoort op 15 december 2009 door mr. J.H. Dantuma, voorzitter, mr. K.E. Mollema, drs. A.P.Z. van der Houwen en F.J. van der Sluijs in aanwezigheid van en gehoord het advies van mr. J.A. van den Berg, secretaris en ondertekend op 20 april 2010.
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: B MAKELAARDIJ, lid van de vereniging, gevestigd en kantoorhoudende te M,
Controle door de makelaar op storting waarborgsom. Een makelaar verkoopt voor klager diens woning. In de koopakte wordt geen financieringsvoorbehoud gemaakt. Koper verbindt zich om uiterlijk op 12 november
Taxatie. Aanzienlijk verschil met andere waarderingen. Uitzonderlijk object. Wetenschap van uitgebracht bod.
Taxatie. Aanzienlijk verschil met andere waarderingen. Uitzonderlijk object. Wetenschap van uitgebracht bod. Klager is eigenaar van een bijzonder object. In februari 2013 wordt het pand in opdracht van
Onjuist omschreven factuur ingediend. Samenwerking met andere adviseurs. Wat is courtage? Een notaris en een bank klagen erover dat een makelaarskantoor bij eerstgenoemde een factuur heeft ingediend voor
De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van: de heer F. H. aangesloten NVM-Makelaar, kantoorhoudende te H, beklaagde.
Onjuiste informatie: garage niet geïsoleerd. Verwijzing naar verkeerd artikel in koopakte en tekening in spiegelbeeld. Klager koopt een woning die bij beklaagde in verkoop was. Hij verwijt de makelaar
CR 12/2440 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Huurovereenkomst tot stand gekomen of niet? Klager is een uit het buitenland terugkerende
Meetinstructie niet opgevolgd. Gegronde klacht en geen oplegging van straf kan alleen in bijzondere gevallen. Klager koopt een appartement dat volgens de verkopende makelaar (beklaagde) een woonoppervlak
Oncollegiaal gedrag. Als adviseur van koopster geen contact opgenomen met makelaarverkoper. Iemand heeft belangstelling voor een appartement dat bij een makelaar (klager) te koop staat. Er wordt overeenstemming
D. V., aangesloten NVM-Makelaar, gevestigd en kantoorhoudende te B, verweerder in hoger beroep/beklaagde.
Beweerdelijk onjuiste taxatie. Topsegment van de woningmarkt. Belang bij klacht. In maart 2010 wordt de (voormalige) echtelijke woning van klaagster in opdracht van de vennootschap van de ex-echtgenoot
Geschatte waarde veel hoger dan andere taxaties. Klacht te vroeg ingediend. Nog geen uitvoering rechterlijk vonnis.
Geschatte waarde veel hoger dan andere taxaties. Klacht te vroeg ingediend. Nog geen uitvoering rechterlijk vonnis. Klaagster is met haar broer en zus erfgenaam van een boedel waarin zich een recreatiewoning
(zie ook CRvT 13-2495) Beëindiging collegiale opdracht. Overname opdracht die beweerdelijk verkocht was aan collega. Pand afgemeld waardoor indruk is gewekt dat afmelder de transactie tot stand bracht.
Zie ook CR16/2577a Verbod op handel. Resultaat van handel niet van belang. Verantwoordelijkheid van de onderneming De bank wenst als hypotheekhouder van een appartement tot verkoop daarvan over te gaan.
Beweerdelijk onheus gedrag van makelaar. Weigering afgifte sleutels na beëindiging verkoopopdracht. Niet de-escalerend optreden makelaar.
Beweerdelijk onheus gedrag van makelaar. Weigering afgifte sleutels na beëindiging verkoopopdracht. Niet de-escalerend optreden makelaar. Klaagster en haar voormalige echtgenoot geven beklaagde opdracht
Erecode. Schijn van belangenverstrengeling. Beklaagde is jarenlang werkzaam geweest op het kantoor van klager. Beklaagde is na zijn arbeidsongeschiktheid en het einde van zijn dienstverband geen NVM-makelaar
Beheerovereenkomst. Extra betaalde werkzaamheden vanouds verricht. De Centrale Raad van Toezicht geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
Beheerovereenkomst. Extra betaalde werkzaamheden vanouds verricht. Klager is sinds enige jaren eigenaar van een tweetal panden die voorheen eigendom van klagers vader waren. Beklaagde voert al sinds jaar
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Net voordat de woonboerderij van klager op verzoek van de bank geveild zou worden, werd alsnog een bod van EUR 400.000,-- ontvangen. Het pand is vervolgens in opdracht
A.R. voorheen lid van de vereniging, tot 1 maart 2010 aangesloten NVM Makelaar, destijds kantoorhoudende
Taxatie. Niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Tijdsverloop tussen taxatie en klacht.
Taxatie. Niet in redelijkheid tot waardering hebben kunnen komen. Tijdsverloop tussen taxatie en klacht. Op 13 januari 2001 taxeert een makelaar een woonhuis op een onderhandse verkoopwaarde van fl 2,9
Taxatie. Kleine slordigheden in taxatierapport. Informatie over taxatie aan financier verstrekt nadat taxatie was ingetrokken. Wegens bijzondere omstandigheden geen straf bij gegronde klacht Klager beklaagt
Verplichte aanmelding van makelaarsonderneming. Structurele samenwerking met niet- NVM-leden. Verplichting tot het verstrekken van informatie aan de NVM. Juistheid van door de NVM opgelegde boete. Tot
Aanzienlijke waardeverschillen in taxaties. Moeilijke vergelijkbaarheid taxaties. Late indiening klacht niet onverklaarbaar.
Aanzienlijke waardeverschillen in taxaties. Moeilijke vergelijkbaarheid taxaties. Late indiening klacht niet onverklaarbaar. Klager heeft een optie tot koop van de door hem gehuurde fitnessruimte. In het
Beweerdelijke bagatellisering van veroordelende uitspraak raad van toezicht. Beweerdelijke onjuiste informatie aan advocaat.
Beweerdelijke bagatellisering van veroordelende uitspraak raad van toezicht. Beweerdelijke onjuiste informatie aan advocaat. Klager/appellant heeft klachten ingediend tegen drie makelaars. Die klachten
Taxatie in opdracht van de rechtbank. Andere taxaties met andere uitkomsten. De voormalige echtgenote van klager verkoopt haar woning, waarvan klager een deel van de opbrengst krijgt, in februari 2012
Taxatie. Boedeltaxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Klager en zijn ex-vrouw hebben beklaagde gevraagd om i.v.m. boedelscheiding hun woning te taxeren. Klager meent dat beklaagde als redelijk handelend taxateur
Ontvankelijkheid. Onjuiste taxatiewaarde. Invloed conjuncturele ontwikkeling op de prijs. Klaagster en haar ex-partner hebben in het kader van de verdeling van hun gemeenschappelijke woning ieder een makelaar
Taxatie. Afgeven taxatierapport zonder inspectie/opname door taxateur zelf. Een makelaar wordt door de NVM verweten dat zij een taxatierapport heeft afgegeven zonder dat zij het te taxeren object zelf
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Hertaxatie door niet-onafhankelijke tweede taxateur. Klager heeft i.v.m. een financiering, aan beklaagde gevraagd zijn woning te taxeren. Klager verwijt beklaagde dat zijn
Boete wegens ongeoorloofde samenwerking met niet-nvm-lid. Van een NVM-lid wordt geconstateerd dat op de website van het kantoor een niet-nvmmakelaar staat als lid van het team. Ook heeft deze makelaar
Beweerdelijke onvoldoende onderbouwing van taxatie, onjuiste uitgangspunten en beïnvloeding van betrokkene.
Beweerdelijke onvoldoende onderbouwing van taxatie, onjuiste uitgangspunten en beïnvloeding van betrokkene. Klager is eigenaar van een pand. Toen hij dit in 1999 van een vennootschap kocht is overeengekomen
CR 11/2390 DE CENTRALE RAAD VAN TOEZICHT VAN DE NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS O.G. EN VASTGOEDDESKUNDIGEN NVM. Onjuiste voorlichting in verhuurdocumentatie bedrijfspand. In zijn verhuurdocumentatie
Taxatie. Onjuiste taxatiewaarde. Tussen klaagster en haar ex-echtgenoot is een gerechtelijke procedure over huwelijkse voorwaarden gevoerd. De ex-echtgenoot heeft daarbij een beroep gedaan op een in zijn
12-50 RvT Arnhem Taxatie. Taxatie zonder bezichtiging. Beklaagde, een makelaarskantoor, had opdracht om in verband met een financiering, met spoed een taxatie uit te brengen. Makelaar H, werkzaam bij beklaagde,
Meetinstructie. Zolder met klein raam tot gebruiksoppervlak gerekend. Inmiddels gewijzigd criterium. Geen uitbreiding van de klacht in hoger beroep.
Meetinstructie. Zolder met klein raam tot gebruiksoppervlak gerekend. Inmiddels gewijzigd criterium. Geen uitbreiding van de klacht in hoger beroep. Klagers kopen in 2012 een woning waarvan het gebruiksoppervlak
Informatie aan niet-opdrachtgever. Huurovereenkomst, totstandkoming van. De gegadigde voor een huurwoning (klager) stelt dat al op 27 juni 2012 overeenstemming over de huur van de woning werd bereikt.
Ontvankelijkheid. Verjaring. Klaagster heeft in 2007 een appartement gekocht waarbij beklaagde optrad als verkopend makelaar. In 2016 heeft klaagster, nadat zij had besloten het appartement te verkopen,
De heer M.E. W., wonende te A, hierna te noemen: klager tegen De besloten vennootschap M MAKELAARDIJ B.V., gevestigd te B, NVM-lid,
Beweerdelijk onvoldoende belangenbehartiging. Ontmoedigingsbeleid. Verkoper is van mening dat zijn makelaar, die tevens zijn buurvrouw is, een ontmoedigingsbeleid heeft gevoerd bij de verkoop van zijn
Collegialiteit. Contact opnemen met opdrachtgever van collega. Klager (makelaar X) had een woning in verkoop waarin de opdrachtgevers van beklaagde (makelaar Z) interesse hadden. Klager verwijt beklaagde
Beklaagde geen aangesloten makelaar. Geen uitbreiding klacht in hoger beroep. Geen zorgplicht makelaar ten aanzien van wederpartij van opdrachtgever. Een huurder van een bedrijfspand wil van zijn huurovereenkomst
Onjuiste taxatiewaarde. Echtscheiding. Teruggave opdracht. Beklaagde heeft op verzoek van klager en zijn ex-echtgenote een woning getaxeerd en heeft zijn opdrachtgevers een concept-taxatierapport toegezonden.
Biedingsproblematiek. Duidelijk aangegeven dat eindbod verwacht werd of niet? De Raad van Toezicht Zwolle geeft de volgende uitspraak in de zaak van:
Biedingsproblematiek. Duidelijk aangegeven dat eindbod verwacht werd of niet? Klagers zijn geïnteresseerd in een door beklaagde te koop aangeboden appartement. Via een eigen makelaar doen zijn verscheidene
de heer L. D., makelaar in onroerende zaken en D MAKELAARDIJ, kantoorhoudende te Bussum, hierna gezamenlijk te noemen beklaagde
RAAD VAN TOEZICHT HILVERSUM Onbereikbaarheid makelaar. Onjuist gedrag: huurpenningen en waarborgsom niet naar eigenaar doorgestort. Een makelaar verkoopt het hem privé in eigendom toebehorende appartement
Onjuiste taxatiewaarde. Boedeltaxatie. Belangenverstrengeling. Klager en zijn ex-partner waren eigenaar van een woning. I.v.m. boedelscheiding heeft beklaagde de woning in opdracht van klagers ex-partner
Belangenbehartiging opdrachtgever. Mededelings- en onderzoeksplicht. Onzorgvuldig handelen. Klager besloot eind december 2009 een nog af te bouwen woning te kopen en heeft begin januari 2010 de koop- aannemingsovereenkomst
De Raad van Toezicht Breda geeft de volgende uitspraak in de zaak van: mevrouw F., wonende te [adres], klaagster, tegen
Belangenbehartiging opdrachtgever. Sleutelafgifte. De verkoopster van een woning (klaagster) verwijt haar makelaar dat hij heeft nagelaten haar op de hoogte te stellen van het feit dat de kopers zonder