Vanaf 1 oktober 2018 zal het dan toch mogelijk zijn om optioneel nieuwe gebouwen met btw te verhuren aan btw plichtigen die deze gebruiken voor hun economische activiteit. Tevens wordt de herzieningstermijn voor de btw op de oprichting van deze gebouwen opgetrokken van 15 naar 25 jaar. Belangrijk hierbij is dat deze nieuwe regeling slechts van toepassing zal zijn op huurovereenkomsten die betrekking hebben op gebouwen die nieuw opgericht worden vanaf 1 oktober 2018.
Tot op heden is onroerende verhuur in België vrijgesteld van btw. Hierdoor is de btw welke drukt op de oprichting of aankoop van een nieuw onroerend goed of op de herstelling of renovatie ervan niet aftrekbaar wanneer het wordt aangewend voor verhuur. Dit zorgt niet alleen voor een hogere huurprijs, maar in vele gevallen ook voor heel wat spitstechnologie om alsnog de inkomende btw volledig dan wel gedeeltelijk te kunnen recupereren.
Midden vorig jaar reeds werd in het Zomerakkoord de mogelijkheid voorzien om professionele verhuur naar de toekomst toe optioneel aan btw te onderwerpen. Ondanks het feit dat dit initiatief als een verademing werd onthaald in de vastgoedsector werd de geplande hervorming in oktober van vorig jaar afgeblazen.
Maar daar wordt nu alsnog op terug gekomen. Zo besliste de ministerraad op 30 maart 2018 om met de geplande hervorming door te gaan. Zo zal het vanaf 1 oktober 2018 mogelijk zijn om optioneel nieuwe gebouwen met btw te verhuren. Het gaat om een optioneel regime, waarbij de verhuurder en de huurder er gezamenlijk voor moeten kiezen om de verhuur van een gebouw of een gedeelte ervan, eventueel met inbegrip van het bijhorende terrein, aan btw te onderwerpen. Hierbij dient de huurder een belastingplichtige te zijn die het gebouw voor professionele doeleinden aanwendt.
De verhuurder zal de btw op de bouwkosten onmiddellijk en volledig kunnen recupereren. Daartegenover staat dat de herzieningsperiode op deze aftrek verhoogd van 15 naar 25 jaar. Daarenboven zal bij deze herziening rekening moeten worden gehouden met het gebruik van het gebouw op maandelijkse basis, i.p.v. op jaarbasis.
Tevens zal in maatregelen worden voorzien om misbruik te voorkomen. Zo zal in bepaalde gevallen de netto huurprijs gelijk zijn aan de normale waarde. Dit zal het geval zijn wanneer de huurvergoeding lager is, de huurder geen volledig recht op aftrek heeft van de verschuldigde btw en hij met de verhuurder verbonden is.
De nieuwe regeling zal slechts van toepassing zal zijn op huurovereenkomsten die betrekking hebben op gebouwen die nieuw opgericht worden vanaf 1 oktober 2018. Concreet gaat het om nieuwbouwprojecten of zwaar gerenoveerde gebouwen (vernieuwbouw) die worden opgestart vanaf 1 oktober 2018, en waarvoor voordien nog geen btw opeisbaar is geworden in verband met de handelingen die bijdragen tot de oprichting ervan. Dit betekent dat de nieuwe regeling niet slaat op gebouwen die vandaag reeds in oprichting zijn of die momenteel grondig worden verbouwd. De nieuwe regeling slaat evenmin op nog op te richten of zwaar te renoveren gebouwen waarvoor momenteel al specifieke kosten zijn of worden gemaakt (bv. architectenkosten).
Dit houdt in dat de nieuwe regeling in de praktijk pas echt een effect zal genereren in 2019 of later. Het betekent ook dat er voor de huidige gebouwen of deze in oprichting nog steeds naar een andere oplossing zal moeten gezocht worden, wil men de btw geheel of gedeeltelijk recupereren.
Naast optionele btw-heffing op de professionele verhuur van nieuwbouw wordt ook nog in een andere nieuwigheid voorzien. Zo zal met ingang van 1 oktober 2018 de huur van een gebouw of een gedeelte ervan voor een periode van niet meer dan zes maanden verplicht aan btw onderworpen worden.
Deze nieuwigheid slaat niet op de verhuur van woningen of van gebouwen bestemd voor handelingen van sociaal-culturele aard. Deze blijven vrijgesteld van btw.
Wenst u meer informatie over dit alles te weten te komen, neem dan contact op met Wim De Pelsmaeker, VAT Partner of uw dossierbeheerder.