Le droit de préemption urbain ne peut, en l'état du droit positif, s'exercer qu'à l'égard des immeubles aliénés à titre onéreux. En sont donc exclues, entre autres, les mutations à titre gratuit, sous la réserve habituelle de la fraude à la loi, telle que la donation déguisée conclue dans le seul but de faire échec au droit de préemption de son titulaire. Pour lutter contre cette pratique, une action en déclaration de simulation peut être engagée devant le juge civil, qui peut faire écarter les effets apparents de l'acte et le requalifier. Il est également possible d'exercer devant ce même juge une action en nullité. Pour ces deux actions, la preuve de l'existence d'une donation déguisée peut être apportée par tous moyens. La voie judiciaire semble donc constituer un outil juridique suffisant pour limiter les problèmes locaux que le détournement de la loi peut entraîner. En outre, la donation déguisée peut être contestée par l'administration fiscale.