不動産鑑定を学びましょう継続賃料とは3こんにちは!横浜の走る不動産鑑定士です!前回から1週間経ったこの連載。今日もゆるゆると見ていきましょう。前回の投稿では、地価(景気の一致指数)と比較すると、賃料は遅れて連動する「遅効性」を有すると書きました。不動産鑑定で求める賃料の種類には2種類あります。1新規賃料と2継続賃料に分類されます。新規賃料とは、いま新たに賃貸借契約を締結する場合に、「どのぐらいの水準に設定したらよいか?」という、いわゆる周辺相場を勘案した賃料のことを指します。継続賃料とは、すでに過去から締結されている契約上の賃料を改定する場合に求める賃料を指します。先ほど、地価(景気)に遅効性を持って連動すると申し上げた賃料は「新規賃料」の方だとご理解ください。継続賃料はまた別の動きをします。地価上昇期(景気拡大期)でとらえれば、地価の上昇に遅れて新規賃料が連動しますが、継続賃料は新規賃料ほどは上昇していきません。下の図のようなイメージです。厳密には、新規賃料も地価ほどは大きく変動しません。地価が20%上昇したからと言って周辺賃料相場も20%あがるようなことはまずないですし、そうなると賃料相場が崩壊してしまいます。賃貸市場は売買市場に比べればよりデリケートな需給バランスの上に成立していると言えます。一般的に継続賃料は新規賃料ほど大きく変動しません。賃料水準等に影響を受けるためです。イメージしていただければお分かりかと思いますが、古い契約関係であればあるほど両者の信頼関係というものが賃料形成に与える影響は大きいです。月額の支払賃料が10,000円/坪で、この水準で10年ぐらい契約関係を維持してきたとします。それをいきなり更新時に、オーナーから20%増の12,000円/坪と請求されれば、テナントの事業は立ちいかなくなるでしょうし、両者の信頼関係も一気に崩れかねません。このような制約下において成立するのが「継続賃料」となります。・・・・ちょっと難しいでしょうか?また次回以降のんびりと説明させて頂きます。ちなみに昨日は8/29で「焼肉の日」ということで、東銀座で焼肉を食べてまいりました。京風の出汁で食べるこの焼肉店は、秘密にしておきたいぐらいとっておきのお店です。当社キャラクターのご紹介お問い合わせ。