・今後の賃貸運営に生かしたい方。私たちのメルマガを読んで下さり、ありがとうございます。大みか不動産の橘です。前回は「家賃値下げは安易だからやめた方がいいか?」というテーマでお送りし、結論として「値下げは怖くない。値下げした方がトータルで得をする!」とお伝えさせていただきました。いうことを言いますと、各方面から「けしからん!」とのお叱りが飛んできそうですが、実際に効果がある鉄板の方法ですので仕方がありません。「安易な」とは、いかにもマイナスなイメージのある言い方ですので、なにかやってはいけないことのように思われがちです。同じ意味で「簡単な」と言い換えていただくと、一気にプラスの意味合いを帯びてきます。言い換えてはいかがでしょうか?「家賃値下げは最も安易な(簡単な)方法である。安易に(簡単に)できるからこそ、真っ先に手を着けるべきことなのだ!」と。これは、設備UPや内装をキレイにすることや、また家電を設置するであるとか、個々別々の努力を否定するものではありません。いった個々別々の入居対策は必要であり、追い追い取組むべきです。いった取り組みには相応の時間と労力がかかります。それよりも、家賃値下げは一瞬で決断できることですので、圧倒的に早いです。順番として、先に家賃を適切なところに設定し、あとから個別の面倒なことに手間をかけていく方が、早く効果が出ます。考えて、値下げの決断をいち早くした方が、収支はトータルで改善するということが明らかな場合であってもです。実際に、私が管理会社の立場でいろんなオーナーさんを見てきて、いち早く値下げをしている方は稀です。オーナーさんは、しばらく空室が続いても、いっこうに家賃を下げません。?私が思うに、大きく次のような3つの理由があると思います。1.人は、根本的にケチである。2.単純に、計算が出来ない。3.値下げは“負け”だと思っている。いかがでしょうか?皆さんも賃貸物件を抱えるオーナーとして、どこか思い当たるフシはありましたか?それとも、いまいちピンと来なかったでしょうか?順番に説明していきます。1.人は、根本的にケチである。私がいろんなオーナーさんを見てきて、言葉は悪いですが、いわゆる“ケチな”オーナーさんは数多いです。極論すると、ケチなオーナーさんが7割、“普通の”オーナーさんは2割、“太っ腹な”オーナーさんが1割です!!笑ケチが多数派であり、普通以上が少数派ということになるので、それですとむしろ、「ケチこそ普通である」と言っても過言ではないかもしれません。世の中にはケチな人が多いのか!?という問題ですが、これを追いかけると、日本人論とか、農耕民族と狩猟民族の違いとか、金銭哲学とかの大きい話にまで発展してしまいそうです。ここではいったん、「平均的な日本人は、どうやら根本的にケチであるらしい!?」と仮定します。ケチですと、得をするよりも“損をしたくない”という感情に支配されます。合理的に考えれば、1万円を得ることと、1万円の損を免れることとは等価のはずですが、ケチな人は損をしないことにフォーカスします。5万円の家賃を4万7千円に下げるのは、“3千円損すること”だからイヤだ!と本能的に感じてしまっています。本当は、空室ですと1円も得られないのですから、0円より4万7千円得る方がどれだけか得なのですが、得より損の方に意識が向いてしまっているのです。2.単純に、計算が出来ない。上記1とも繋がりますが、5万円の家賃を4万7千円に下げるのは、“3千円損すること”と捉えてしまう人が多数います。これは、人が根本的にケチだから合理的な計算が出来ないということも、もちろんありますが、もっと単純に、計算式を知らないからとも言えるでしょう。前回ご紹介した式をもう一度挙げておきます。そこで、皆さんが考えるべきは、平均家賃と入居率のどちらにフォーカスすべきか?ですが、答えは「入居率にフォーカスすべし」ということは、前回お話しいたしました。シンプルに言うと、「家賃の高下よりも、部屋が埋まっていることの方を良しとする」ことです。その方がトータルで見て、より多くの家賃を得ることができます。この基本的な考え方を持っているオーナーさんは、最終的にどちらが得かを冷静に計算できるので、果断に値下げを実行できます。3.値下げは“負け”だと思っている。最後に、値下げという行為そのものを、何か漠然と勝ち負けの“負け”というふうに捉えているオーナーさんも数多いと思います。値下げは物件のランクが下がることであり、ひいてはオーナーである自分自身のステータスやプライドが下がることと考えているようなケースです。「値下げは安易だ!(だから下げない!)」と言う人は、他にも例えば次のように言います。「値下げすると入居者の質が悪くなる。「このマンションは造りがしっかりしている。「この部屋はもともと○万円だった。要は、家賃の高い低いを、損得勘定以上の精神的な価値のあるものと捉えてしまっているのです。家賃が高いうちは他人にも誇れて自分も満足できるけれど、家賃が低くなったらみっともない物件となり、自分がまるで負けたかのように感じてしまうということです。以上、値下げを決断できないオーナーさん心理について、考えてみました。さいごに誤解の無いように申し添えますと、私は何も、常にいつも値下げするべきとまでは考えてはおりません。金額の幅も、必要以上に下げすぎることは考えものです。必要な時に必要な幅だけ果断に値下げすることは、結果としてオーナーの収益を最大化します。値下げそのものは安易に見えますが、それは決して安易な考えからではなく、深い洞察と戦略から来ています。考えは深く、行動は安易に(簡単に、シンプルに、スピーディーに)というのが真意です。本日もありがとうございました。みなさん、こんにちは。管理営業部の作花(さっか)です。今回も私たちのメルマガをご購読いただき有難うございます。今回は初めての参加なので自分を少しでも分かってもらえればということで、自己紹介を含めて書かせて頂きます。いう海に面した田舎町ですが育ちは日立です。海に面しているという点では日立も同じように感じます。1983年生まれでもうすぐ35歳、もう若くはないと日々感じてきていますが、まだまだ若者には負けないよう精進しております。小、中、高と日立で過ごし、某工場にて13年勤務した後、大みか不動産へ入社しました。賃貸仲介の営業として2年、その後今の管理営業部への配属となりました。営業の期間に覚えた事、感じたこと、地元の強みを生かし管理営業部としてオーナー様のお力になれるよう頑張っていきたいと思います。空き部屋の修繕、リフォーム等ご検討いただいている方も多いかと思います。修繕やリフォームをしただけではなく、地域性や入居者ニーズを捉えたリフォームをしていかないとせっかくキレイにしても決まらないという事が起こる事があります。例をあげると、せっかく和室を洋室にしても昔のままの襖という事もあり、お部屋を探している方から「ここは襖なんですね・・・」という声も。した部分で見え方も変わってきます。インターネットの導入も最近では重要視されてきています。リフォームも大事ですが募集条件もインターネットでのお部屋探しの時代では重要です。敷金、礼金をゼロにしたり賃料を減額したりすると次の日には問い合わせがあることがございます。賃料を下げるのは・・・と思う部分もあるかと思いますが、それで決まるなら!というところで長く空いているお部屋の対策になる場合もあることは確かです。今まではこの賃料で決まっていた、という方も周辺の他物件との家賃比較をしてみると差が出ていたりする事もあります。周辺物件と比較してみるのはご自身でやろうとすると大変ですが、ご相談頂ければ周辺物件レポートを作成しますので、お気軽にお問合せください。空室対策等以外にも、いろいろなご相談をお待ちしております。こちらは本メールマガジンご登録した方だけが見れる内容により削除させて頂いております。