/税理士の金井義家先生のセミナーにゲストとしてお招きいただき、対談を行ないました。今回は「こんにちは、芳賀則人です」の特別編として、対談風景をお届けいたします。それではこれより対談の方を始めたいと思います。先生にお越しいただきました。芳賀先生といえば、資産税の世界においての重鎮中の重鎮ということで、私も資産税の仕事に携わり始めた頃、よく先輩に「芳賀先生の講義は聴きに行きなさい」と言われ、新人の頃から勉強させていただきました。最初に講師として使っていただいたのは芳賀先生の東京アプレイザルということもあり、今の自分と弊社があるのは芳賀先生から頂いたチャンスのおかげと考えております。今回は、不動産鑑定と相続税ということなのですが、相続税を申告する際の土地の評価は、国税庁の評価通達=マニュアルに基づくことが基本とされています。通達通りに評価すると、おかしな金額がでてくることがごく稀に存在します。このような場合に不動産鑑定評価に基づく相続税の申告が認められるのです。通達を適応する場合と鑑定評価を適応する場合の線引きかが難しく、専門家でないと理解できません。芳賀先生は、不動産鑑定と相続税という分野に長年専門分野として、前述の線引きについてや、税制が改正されます広大地の分野にも詳しく、このような話題について色々お伺いしようと思います。芳賀先生、よろしくお願いします。東京アプレイザルの芳賀と申します。ちなみに先程、金井さんから「重鎮」といただきましたが、「重鎮」ではありませんので(笑)私は不動産鑑定士というのは、相続の分野では野球で例えると「ライト」の「9番」なんですよね。エースは相続税を申告する税理士さんなんですよ。他の士業だと司法書士さんがキャッチャーで、弁護士は番外でしょうか。弁護士にお世話になるということは、相当もめちゃっているのでね。(弁護士の方ごめんなさい(笑))私は平成4年から、路線価評価以外の鑑定評価を適応する仕事に25年関わってきました。義男さんという不動産鑑定士がいらっしゃいます。自分の中では森田先生を師匠と思っているのですが、この方が平成3年に、路線価による評価が場合によっては異常な評価額になりますよっていう本を書いたんですね。この本に触発されてこの業界に入ったわけです。不動産鑑定士で相続税の申告や更正請求等を累積でやってきたのは私が初めてと考えています。この仕事を25年続けてきましたが、まだまだ伝わっていない相続に関わる情報も多いのです。金井さんが講義の中で「底地」についての話題がありましたが、底地の買い手として一般の方はほとんどいないんですよね。底地評価は普通住宅地区では更地の40%というのは実は高すぎるんです。今回は底地については割愛しますが、他にも評価が異常な土地が世の中にいっぱい存在するんです。基本は通達評価なんです。私は通達評価を否定しているわけではありません。地主さんが20箇所土地をお持ちなら、必ず1~2箇所は、通達評価では異常な評価額になる変な土地があるんです。した変な土地に鑑定評価を適応することが基本なんですよ。この点をご理解の上こういった実情を広めるために、今回登壇させていただきました。全てではないということをご認識いただきたいと思います。ありがとうございます。それでは内容に移りたいと思います。先ほどお話にあったように、相続税の評価は国税庁の通達評価に基づくのが基本原則なのですが、正直申しますと、税務署の方と仕事していると、担当官の中には通達評価にこだわる人もいると思います。一方で鑑定評価が認められているケースも裁判でも不服審判でもあるということなのですが、ある一定規模以上の土地オーナーがいたときに、通達評価が異常な土地は必ずあるものなのでしょうか。これは、都心部・郊外に関わらずあります。本来であればこうした土地を見つけるのは税理士の役割なのでしょうが、正直申しますと、通達評価が通用しない土地が存在することをほとんどの税理士は理解していないと思います。建築基準の道路、2メートル接道義務というものがありますが、これさえも理解していない税理士が多いのです。路線価50万で、間口1メートルで500平米の土地があったとすると、間口1メートルの土地が1億5千万円という評価になってしまったりする。通達通りの評価でやってしまうと、実際の土地の値打ちから乖離した、おかしな評価額が出てくることがあるのです。何らかの対策を講じないと、土地を有効活用できないですよね。建物も建ちませんので。した土地を鑑定で評価するのですが、これはこれで難しいですが、ざっくり言うと建築確認不可の土地の評価は、あくまで目安ですが、標準的な宅地の、3掛け程度の評価しかいきませんね。このような例が、私の会社では年に1~2件はあります。不動産鑑定士にしかできないことですが、過去の取引事例に基づいて鑑定書を作るんですね。して出来た鑑定評価に基づいた申告は、私の会社では約98%が通っています。鑑定評価をつけて申告するとなると、通達評価とは違う価額になりますよね。すると税務署からしたら面白くないじゃないですか。税務調査が入るとか・・・。ええ、税務調査が必ず入ると思ってやっています。入る(笑)そうすると、芳賀先生の申告は最終的にどれぐらいの割合で税務署に認められているのでしょうか。「鑑定評価の是認割合は平均60%」と仰る先生がいらっしゃいましたが、60%でしたら私の会社は倒産しているでしょうね(笑)ざっくり言うと98%の確率で通っております。そのかわりきちんと鑑定評価でいけるか通達評価で問題ないかきちんと選別した上での確率ですが。いただいて、通達評価と鑑定評価をそれぞれ算定して照らし合わせます。概算を見積もった上で税理士さんと話し合い、正式発注をいただくようにしています。なると、申告の是非はともかくとして、税務署の担当官からすれば面白くないと思われますが。100%面白くないでしょうね。武勇伝といっても25年もこうしたことやっているのでね。最初の5年間は鑑定士のやり方でやっておりましたが、結構否認されました。この10年くらいはですね、国税局で東京アプレイザルが有名になっちゃったものですからね。「また東京アプレイザルか」みたいなことに。無茶な申告はしません。慎重にやるようにしておりますので。申告の是非で不服審判所には十数回行ってます。不服審判所十数回ですか、それは多いですね。行きたくないんですけど(笑)裁判もやってます。