NOI率とはNOI率とは営業純利益率のことです。仮に空室になった場合、収益化が見込めない分を控除して、満室家賃との比較をするものです。運営費率:40%)」で出せますが、NOI率は専門家がデータをまとめて公表しているので、そちらを参考にしましょう。自身が狙っている物件に近いNOI率がわかれば、NOI利回りを想定することができます。具体的な数字を元にした計算例を見てみましょう。ここではとても分かりやすいサイトがあったので、こちらを使って計算例を見ていきます。288万円、減価償却費1,000万円のような物件があったとして、実際にNOI利回りを求めてみる。8%となり、諸経費を考慮していないため、数値自体はよく見える。年間賃料収入に空室率を考慮する場合もある。空室率10%、年間賃料収入(満室想定)に対する運営に係る諸経費の割合である運営費率が36%の場合、次のような計算をすることもできる。54%NOI率は、空室があった場合の賃料未収入分と運営費などを控除した収入の割合である。NOI率を用いることにより、対象物件の価値をより現実的な数値で比較することができるようになる。NOI率をもとにさらに精度の高い収益性を表す指標を求めることができる。4.32%となり、(B)と同じになることがわかる。(B)ではNOI率を使えば、表面利回りから実質利回りを導き出せることになる。引用みんなの投資ONLINEこれを見れば分かるように、NOI率を使うことで、実質利回りを簡単に導き出すことが可能です。正確なNOI利回りを算出するコツNOI利回りの精度を高める為のポイントは2点です。見る際は、物件の築年数にも注目してください。年数ごとに価値は下がるので、経年による損失分も加味したNOI利回りをシミレーションしてみましょう。可能ならば複数の専門家から情報を得ることもおすすめです。多面的な相場のシュミレーションを行うことでよりロジカルな思考で考えることが可能になります。諸経費の把握と予想2の諸経費は、あらかじめ調べることもできますが、修繕費や広告費は予想するしかありません。修繕費の内訳は大きく分けて以下の3つです。入居者の回転率や状況によって変わるので、建築会社に相談しながら予測していきましょう。広告費は空室リスクを避ける為に打つ手で、大きく分けて2つあります。不動産屋で紹介してもらう広告費こちらも空室になるペースや、空室が埋まるまでのタイムラグによってかかる費用が変わるので、完璧に予想するのは難しいでしょう。賃貸に詳しい専門家に相談することや、自身の物件の入居者属性から居住期間を把握することで予想できます。以上の2点を詳しく調べた上で算出するNOI利回りは、より具体的な信頼性のあるデータといえるでしょう。NOIの賢い活用方法NOIを活用することは、不動産投資における費用対効果を把握する上で非常に有効ですが、利回りばかりに捉われないことが大切です。不動産投資に適した良い物件とは限りません。以下の3点は、高利回り物件にありがちな落とし穴なので、覚えておいてください。1ランニングコストについてランニングコストは適正価格ですか?もちろん物件のタイプや築年数によっても変わってきますが、必要不可欠な経費だからこそ、適正価格であることが大切です。購入時から年数を重ねるごとに、ランニングコストは上がっていくものと覚えておきましょう。参考不動産投資における運用コストに注目!「ランニングコスト」も計算すべし2空室リスクについて高利回りだからといって、空室対策が万全だとは限りません。購入してからは、自身の戦略で運営していくものなので、空室リスクについては事前に見極めておきましょう。参考不動産投資の4つのリスクとその対策方法とは?3賃料の適正化について物件の質に対しての賃料の適正化だけでなく、地域の他物件と比較して賃料は適正か、事前に確認しておきましょう。相場より高い賃料設定で出された利回りは、あまり参考になりません。想定収益が高すぎると、後に現実とのギャップに苦しむことになります。以上のことを踏まえると、利回りはあくまで不動産価格の目安を表すものだとわかります。自身でもリサーチしたり、適正価格を見極める力を養っておくことが大切なのです。公表している「期待利回り」の平均値をご紹介します。期待利回りとは、投資家が期待している利回りのことです。参考利回り東京(丸の内・大手町)3.5%東京(六本木)3.9%大阪(梅田)4.5%仙台5.9%広島5.8%賃貸住宅の方が期待利回りは高く、土地だけで見ると地方よりも大都市の方が期待利回りは高いこともわかります。期待利回りが高い物件が実際に買われているわけではありません。期待値であり、収益性とはイコールではないということも理解しておく必要があります。利回りが高い物件に潜むリスクここで、利回りが高い物件に潜むリスクについても紹介します。利回りが高い物件には意外なリスクが潜んでいる点を忘れてはいけません。売却できない物件(違法建築等)こうしたリスクをすぐに見抜くことが可能なので、投資家は安易に高利回り物件には飛びつきません。物件購入の際には、「なぜ高利回りなのか?」数字の裏側に隠れた根拠を探っていくと、正しい判断に結びつけることができます。参考不動産投資の利回り最低ラインはどのくらい?気をつけるべき事例NOI利回りを最優先にし、リッチや建物の魅力を無視することだけは避けたいものです。不動産投資は、あくまで家賃収入を得てこそ成り立つものです。運用を始める前の空き物件時に出た利回りは、あくまで予想であることを忘れないで下さい。不動産投資は長期戦なので、後々空室リスクが増える可能性を秘めた物件も回避したいものです。NOI利回りはもちろん、立地や物件の魅力等、総合的にみて決めることが最も大切です。空室対策を制する者は不動産投資を制す国土交通省のデータによると、全国の賃貸物件は5年連続で増加しています。人口が減る中、こうして物件が増えているということは、将来的に供給過多になる恐れがあるということです。魅力的な物件に人が集まり、空室対策を怠っている物件は売れ残っていくでしょう。自身の利益だけを追い求めず、入居者ファーストで考えることが不動産投資成功のポイントになります。まとめ不動産投資で満足いく利益を得たければ、NOIの活用は有効と言えるでしょう。その為にデータ収集をしたりと、事前準備に時間はかかりますが、物件購入時にすでに勝敗が決まるとなれば、より勝算を上げて臨みたいものです。不動産投資成功の要であるNOIをしっかり理解し、活用していきましょう。投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。中立の観点でアドバイスを行います。不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。物件一覧を見る新着アラートの受信は会員登録が必要です。会員登録はこちらログインする✕お気に入りの追加は会員登録が必要です。非公開物件の閲覧は会員登録が必要です。検索条件の保存をするには会員登録が必要です。気になる物件等ございましたら当社でもご紹介可能です。今後の運用方法にお悩み中の方、売却や相続もお気軽にご相談ください。