【2023】不動産投資のNOI!プロも重視する指標を徹底解説!会員登録後にマイページトップからすぐにお読みいただけます。本記事は動画コンテンツでご視聴いただけます。Income)という言葉をご存知でしょうか?NOIは営業純利益のことを指し、不動産投資の利回りを計算する上で必要不可欠な指標といえます。実は業界内でもあまり使用されることのない表現ですが、不動産投資の成功の鍵を握っているNOI。NOIを正しく理解し、活用することは投資用物件を購入する上で非常に重要な意味を持ちます。そこで今回は言葉の基本的な意味から役立つ情報まで徹底解説致します。不動産投資の利回りについてまずはNOIの説明をする前に前提となる不動産投資の利回りについてご説明しましょう。投資(不動産投資)とは利益を得る為に資金を投入するのが基本的な仕組みです。利益をしっかりと追う必要があります。それぞれの投資における利回りの計算方法や利回りの出し方というのは全く違います。投資対象に関わる税制などが大きな変動要素になるのですが、不動産投資の利回りとは物件購入や建築など、不動産購入時にかかった費用に対する、年間収益の割合を指しています。参考利回りの目安は何%?不動産投資の平均利回り相場や計算について粗利回り粗利回りとは、今後投資する物件の収益力を把握する為にまず最初に把握する、大まかな利回りのことです。物件価格」で算出します。物件の収益性の目安として、この粗利回りと純利回りを参考にしますが、不動産業界でいう利回りは、この「粗利回り」を指しています。これらはグロス利回り・表面利回り・取引利回りと呼ぶこともあるので気をつけてください。純利回り純利回りは不動産投資を行う上で、基礎となる利回りです。粗利回りから税金や経費を引いた収益を基に、利回りを計算します。計算方法は以下の通りです。100実質利回り・ネット利回り・NOI利回りと呼ぶこともあります。計算方法は以下の通りです。100ここで出る利回りは、投資額の回収を一番に考えた利回りです。計算式に出てくる減価償却費は、投資額を所定の期間内に回収した額になります。以上のことから、減価償却費を引いて手元に残るお金は、本来の収益とはいえません。減価償却費を経費に足すと、経年劣化による価値の低下を相殺することになります。営業利益」という公式が成り立ちます。NOIについてここから本題に入ります。不動産投資は物件を購入し賃料を得て、そこから運営費を差し引いて残った純粋な利益を取っていく投資法です。この純利益(NOI)の算出方を把握することは、不動産投資用の物件を購入する指針として非常に重要な役割を果たします。NOIを算出する為に使う「運営費」とは、不動産投資にかかる年間のランニングコストのことです。収益物件を購入する際は、利回りに注目すべきだと思いますが、販売業者側はより販売効率を上げる為にNOI利回りではなく表面利回りを提示することがあります。表面利回りだけを見るとお得な物件でも、実際NOI利回りで見ると微妙だった...という例もよくあるので、提示された数字に惑わされないようにしましょう。物件購入に関して賢く適正に判断する為に、NOI利回りを使うべきなのです。NOI利回りの注意点NOI利回りを活用する上で気をつけるべきなのは、NOI利回りを算出する際に使うデータの分析をどれだけ細かく実施できるかの一点につきます。中古物件における1年間の空室率や、満室時の家賃収入は、オーナーからデータをもらうことができますが、新築物件においてはあくまでも予想した数字になってしまいます。不動産投資に置いて予想はつきものですが、より正式な数字を出す為にあらゆる想定をしたり、細かい数字を出す為にリサーチしたりとかなりの手間がかかる為「想定値も含まれる」とあらかじめ頭に入れておきましょう。このように、実質利益であるはずのNOIは、物件によっては「想定利回り」になるという矛盾点をしっかり覚えておくことが大切です。NOI利回りと共に空室リスクもチェックNOI利回りがより高い物件を見つけることは大切ですが、収益化の為には「空室リスク」も正確に見分ける必要があります。不動産物件を持つと、税金やローンなどの継続支払いが発生する為、家賃収入がないとたちまち赤字になってしまいます。利回りのみで決めるのではなく、空室リスクも見極めて、バランス良く安定的に収益を得られる物件を見つけていきましょう。NOI利回りの計算方法では、ここからはNOI利回りの計算方法を見ていきましょう。NOI率」で出すことが可能です。この計算方法は概算利回りを出すものなので、より正確な利回りを出したい場合は以下の計算方法を試してみてください。