四万十市の賃貸オーナー様や地主様の相続対策や資産活用について、日々コンサルさせていただいております。「アパートの大家さんが危ない!70歳を過ぎたら認知症対策!」ということで、ヤマモト地所YouTube四万十市相続チャンネルでもお話しています。人生100年時代が到来し、今、アパートの大家さんの高齢化がどんどん進んでいます。「認知症によるトラブル」が急増しています!実際に、四万十市で起こった認知症トラブルなどをご紹介しながら、認知症によって起こる3つの問題と、対処方法についてお伝えしていきます。認知症の有病率は70代後半で10%超。80代前半では20%前後。80代後半では40%前後。70代に入ったらいつ認知症になってもおかしくはない状況となっています。実際に、ここ最近私がご対応させていただいた認知症傾向のある大家さんや地主さんには、70歳前半の方もいらっしゃいました。ご自分ではなかなか、「自分が認知症ではないか」と初期に自覚することは難しいと思います。お子さんが近くに住んでいない、コロナで会えない状況が続くと、認知症の初期傾向を見逃してしまい、いつの間にか病状がすすんでいるということもあります。70歳を一つの目安として70歳を過ぎたら、認知症対策!を、私と一緒にやっていきましょう!70歳を過ぎたら認知症対策!大家さんの認知症問題その1「管理がきちんとできない」1アパートの管理がきちんとできないこれ、実際に起こった認知症トラブルです。ある70歳代のアパート大家さんがいらっしゃいました。その方のアパートに空室が出たため、不動産会社さんが入居者さんを紹介してくれて、めでたく賃貸借契約を結びました。入居者と契約ところがっ!大家さん、その方と契約したことをすっかり忘れてしまい、また別の方と賃貸借契約を結んでしまったんです!認知症により二重契約をしてしまったこれは、大トラブルですよね!結果的に、双方の入居者様にも、不動産会社さんにも大きな迷惑をかけてしまいました。「え?おたくは誰?あんたとは契約していない。」と契約したことをすっかり忘れてしまっていました。このように、普通にお話もできて、すぐに認知症だと気付かれない場合もあります。そのために、このような第三者を巻き込んだ大きなトラブルになってしまったんですね。^^^^^^^^^^^^^^また、ある大家さんのお話です。「わしゃ、自分できちんと管理できておる!家賃の滞納もない!」と自信満々でおっしゃっていました。実はご家族の心配もあったため、お家賃が入る通帳を見せていただいたところ・・・。通帳を見てびっくり!問題がすし詰め状態・・・・でございました。自信満々だったお家賃なんですが、残念ながら滞納が数件ありました。「時そば」という落語、ご存知ですよね。そば代をごまかすために、お金を数える時に一つ抜かすお話です。お家賃の場合も、あんな感じで抜かされることがあるんですね。お家賃の入金日が、毎月月末とか一定ならわかりやすいんですが、毎月ランダムに入金されていると、高齢の大家さんはわからなくなってしまいます。それで、ついつい滞納を見逃してしまっている・・・あるあるなお話です。通帳を精査したところ、過剰請求やら保険の二重払いなどもありました。入居者さんからの修繕の要望もすっかり忘れてしまって、数ヵ月放置していました。中には、「家賃を払っているのに、ちゃんと直してくれない。」と、他の物件に引っ越す方もいらっしゃいました。いう退去を不満退去と言います。これは非常にもったいない退去です。このように、自分はしっかり管理できている!と思っていても、実際は管理できていないケースが多く見受けられます。家賃の滞納、過剰な経費の支払いや入居者の不満退去により、アパートの収益がどんどん下がっていきます。・毎月の家賃集金と滞納チェック(毎月のご報告)・自社施工や設備の大量仕入れによる割安な修繕費の実現(経費削減)・24時間入居者サポート体制があるから、高い入居者様満足と満室経営の維持(収益の安定)という万全の管理体制を行っております。次は「資産の凍結」についてです!皆さんご存知でしょうか?銀行は、認知症だとわかればその方の銀行口座を凍結してしまうことを。凍結されると、ご家族だろうが、ご本人のためのお金だろうが、勝手に引き出すことはできません。これは、判断能力がなくなったご本人さんの資産を守るためのことなんです。銀行口座の凍結ですが、実際に口座を凍結されると、ものすごく困りますよね。これまで長年ご本人さんが蓄えていた老後資金。アパートの修繕のために積み立てていたお家賃。これらが使えなくなってしまいますので、ご本人さんの医療費や生活費、アパートの修繕費等をご家族が立て替えないといけなくなってしまいます。凍結されるのは銀行口座だけではありません。本人がお持ちの不動産も、貸したり売ったりすることができなくなります。認知症で意思能力がないと認められた場合は、契約行為自体ができなくなるんですね。本人さんが亡くなって相続が発生するまで、長ければ何十年も資産が塩漬け状態となってしまうのです。何年も資産が塩漬けに!これも実際にお聞きした話ですが。認知症になって介護施設へ入所することになった方がいらっしゃったのですが、アパートの大家さんなので所得が大きく、施設代や医療費も多額に。本人の口座が凍結されていて、そこから支払えない・・・。不動産も持っているけれど、意思能力がないので売ってお金にかえることもできない・・・。結局息子さんが、ご自分の貯金から立て替えて支払ったそうです。亡くなるまで続く医療費等をずっと立替続けるのはなかなか難しいですよね。その上、アパートの大規模修繕等が起こった場合は・・・。なってしまうと、あとは成年後見人制度を使うしかありません。本人に代わって法律行為等を行ってくれる人を選任して、本人が適切に法律行為などの効果を享受できるようにするとともに、財産を適切に管理して被害を受けることがないように保護する制度のことです。裁判所に申し立てを行い、後見人を選んでもらいます。親族以外の第三者が選任される場合が全体の76.8%というデータがあるので、毎月数万円の報酬を後見人に払い続ける金銭的な負担もあります。本人の資産の保護が目的なので、本人のお金を使う、資産を処分することについては裁判所からの厳しい制約がかかってきます。大家さんの認知症問題その3「相続問題」3相続問題3つ目の問題は「相続問題」です。アパートの大家さんや地主さんの場合、財産の内の不動産の割合が多い傾向にあります。亡くなって相続になった時に、ご家族で遺産分割をするのですが、不動産はとっても分けづらいんですね。そこで、必ずと言っていいほど、ご家族でもめてしまいます。お元気な内からアパートの後継者を決めて、アパート経営を引き継いでいくことがとっても大事になってきます。・遺産分割の内容を記した遺言書を作成する・認知症になってもご家族等が資産を活用できるよう家族信託の契約を結んでおくということをセットで行いましょう!上級相続支援コンサルタントとして、私が責任を持って遺言書の作成と家族信託のお手伝いをさせていただきます。ヤマモト地所がお手伝いできます!70歳を過ぎたら、認知症対策を!今回は、アパート大家さんが直面する認知症による問題について3つご紹介しました。ご本人や、遠く離れて暮らすご家族も気付きにくい認知症の初期症状。見逃してしまうと、大きな法的トラブルや、大切な資産の減少にもつながってしまいます。ヤマモト地所のアパート管理では、スタッフ全員が高齢の大家さんには特にコミュニケーションを多くとるよう心がけています。お部屋の退去、こんなお客様をご案内した、申し込みが入った、こんな出来事があった・・・ことあるごとに、ご連絡しています。毎月ご訪問して収支報告がてら、おしゃべりをしてご様子をうかがったりも。心配な時はご家族に連絡をさせていただいています。私達は、アパートの大家さんとそのご家族に寄り添って歩んでいます。フキ不動産のプロとして誇りを持ってこの仕事をしています!不動産は大切な資産。放置していると負債にもなりかねません。アパートの経営難に悩む大家さん、空地や空家を活用できず税金が負担になっている方、相続問題を抱えているご家族など、地域密着で多くの問題解決をお手伝いしております。コレクション2024/09/27短期賃貸プラン2024/09/22社内をちょこっと改装しました。