動議のとおり附帯決議を付することに決しました。本委員会におかれましては、本法案につきまして御熱心な御審議をいただき、ただいま議決されましたことを深く感謝申し上げます。審議中における委員各位の御高見につきましては、今後その趣旨を生かすよう努めてまいりますとともに、ただいま議決になりました附帯決議につきましても、その趣旨を十分に体して努力する所存でございます。ここに本法案の審議を終わるに際し、委員長初め委員各位の御指導、御協力に対して深く感謝の意を表し、ごあいさつといたします。ありがとうございました。ただいま議決いたしました法律案に関する委員会報告書の作成につきましては、委員長に御一任願いたいと存じますが、御異議ありませんか。御異議なしと認めます。一部を改正する法律案を議題といたします。ただいま議題となりました住宅金融公庫法等の一部を改正する法律案につきまして、その提案理由及び要旨を御説明申し上げます。国民の住宅建設に必要な資金を融通することにより、国民の住生活の安定と社会福祉の増進に寄与してまいったところでありますが、今後なお一層国民の良質な住宅の取得の促進と良好な居住環境の確保を図っていくためには、改善措置を講ずることが必要であると考えられます。改正を行おうとするものであります。次に、その要旨を申し上げます。第一に、世帯向けの良質な賃貸住宅の供給の促進を図るため、一括して借り上げが行われ、みずから居住するため住宅を必要とする者に転貸される賃貸住宅につきましても、その建設に必要な資金の貸し付けを行うこととしております。第二に、公庫融資に係る賃貸住宅の家賃限度額の算定方法の適正化を図るため、家賃限度額の算定に当たり、土地取得費の償却額にかえて、地代に相当する額を参酌することとしております。第三に、大都市圏における比較的小規模な敷地を有効活用するため、土地の合理的利用に寄与する低層耐火建築物等に対する貸付制度を創設することとしております。まで延長することとしております。拡充を図るため、既存住宅の購入に必要な資金の貸し付けについて保険を行うことができるようにするとともに、契約金融機関の追加を行うこととしております。以上が、この法律案の提案理由及びその要旨であります。慎重御審議の上、速やかに御可決いただきますようお願い申し上げます。これより質疑に入ります。ただいま建設大臣から、住宅金融公庫法の一部改正にかかわって大変御懇切な提案趣旨説明をいただきました。私は、このたび初めて建設委員会というところでお世話になるようになって、幾ばくかの建設関連法案を一読させていただいた程度でありますから、委員長におかれては、若干見当違いの質問が出た場合、よろしく御指導のほどまずお願いをしておきたいと思っています。今も、小此木建設大臣の趣旨説明の冒頭で、住宅金融公庫法の改正に当たって、いわば公庫法第一条の「目的」に記載をされております、国民が健康で文化的な生活を営むに足る住宅の建設及び購入、それに必要な資金について、銀行その他一般の金融機関が融通することを困難とするものを融通することを目的としたこの公庫法について、その一部を改正したい、こういう趣旨が述べられました。最初に建設省の方にちょっとお伺いをしておきたいのですが、昭和二十五年にこの法律が制定をされてから、実に再々にわたって手直しをされている、こういう法律も、ないとは言いませんが、非常に珍しいのではないだろうか。一方では、来る年も来る年も国民生活を考えながら公庫法の見直しをしてきたと言えばそれまでなんでございましょうけれども、しかしそれにつけても、今回いわゆる日切れ法と俗称されながら、約五点ほどの制度の改正といいますか、法改正が提起をされているのですが、中身を見ますると、日切れに類するものというのは四項目目に提案をされた中身だけでありまして、そのほかに若干ずつの手直しが四点ほど出てきているというのが実情かな、こんな気がいたします。昭和二十五年ですから、およそ四十年に近い歳月、この公庫法に基づいて住宅建設が行われてきたわけでありまするけれども、法の精神からして、こう再々ではなくて、時代の変化とともにもうそろそろ抜本的な見直しをしなくてはいげないような時期に来ているのではないのかなという気がしますけれども、大綱的に見て、この法律案が今回提案をされている五点ほどの内容のみで十二分だとお考えなのか、あるいは抜本改正をする必要があるという考え方を幾ばくかでもお持ちなのか、この点について御見解を賜りたいと思います。先生御指摘のとおり非常に古い法律でございます。まで融資をいたしました住宅戸数は千三十四万戸ということでございまして、住宅ストック四千万近くございますから、はぼ四分の一以上が公庫の融資を受けている住宅だというような状況に現在ございます。先生がおっしゃいましたのは、そういう古い公庫法でございますので、これだけの経済社会の変化があったわけですから、そろそろ抜本的に見直す必要があるのじゃないか、今回の改正の五点ほどのものではどうか、こういうお尋ねかと思います。住宅対策を進めていきます上で五年ぐらいのタームでけじめがございます。住宅建設計画法という法律がございまして、毎五カ年ごとに五カ年計画をつくって住宅政策を進めなさい、こういうことになっておるわけでございます。意見を聞く、こういうことに法律上もなっておりますところから、住宅宅地審議会に次の五カ年計画に当たって現状の住宅対策というものをもう一遍見直すということを毎回やってきております。いたしました、平成で言いますとちょっとわからないのですが、この次の五カ年計画のために既に諮問をいたしてございまして、審議会での検討に入っております。その計画期間中の五カ年間は現行の計画に基づいて諸般の手当てをしていく、こういう仕組みになっておるわけでございます。そこで、例えば今回お願いしております一括借り上げでありますとか家賃制度でありますとか、それから賃貸住宅に対してもっと手厚い援助ができないかとか、こういう考え方は既に現行の五カ年計画を立てます前の時点で住宅宅地審議会の方からそういうふうにしなさいという答申もいただいておりまして、私ども鋭意研究を進めまして、今回こういう法案に仕立てたわけでございます。いうことで、先生おっしゃいますように、この次の五カ年計画に向けて必要あらば住宅金融公庫法の中身も変えなければならないかと思いますが、これからそういう検討を始めるということでございます。いう極めて高水準をキープした時期がございますが、最近は、六十三年度の数字がまだ出ていないようでありまするけれども、減少の兆しが見られる。一つは、六十三年度の着工数がどの程度の数字になろうとしているのかということ。それから、こういう状況を踏まえて、今回の本法改正が住宅建設や住宅投資の拡大にどの程度寄与すると御判断をされているのか。総花的な質問かと思いますけれども、おおよそつかまえている数字、または考え方について御説明をいただきたいと思います。百七十三万戸ということで、予想以上の非常に大きな戸数になっております。この内訳は、予想以上と申し上げましたのは借家系が予想以上でございまして、五カ年計画で見込みました潜在的な需要といいますか、そういうものから比較しますと五割以上の伸びになっております。いうことで、この借家の方は、潜在需要と比較しますと、そろそろ供給過剰という状況にあろうかと思います。いうのは数量的な話でございますが、そういうことで、特に戸当たり規模の小さな借家に対します需要というのは供給の方が大きくなっているということかと思います。いうことから、六十二年度の借家建設の総戸数はピークを打ちまして、次第に減少をしております。持ち家系、これは戸建ての個人が発注するものあるいはマンションとか分譲の戸建てでございますが、こういったものを持ち家系と言っておりますが、この需要はやはり八十万戸近いものが今後とも根強く残るものと思っております。したがって、六十三暦年では百六十万戸を超えておる戸数になっておりますが、六十三年度は百六十万戸台の中ごろかな、こういうことを考えております。お尋ねございませんでしたが、元年度はこの持ち家系の需要は引き続き根強いかと思います。借家系がさらに十万ぐらい減って、百五十かぐらいかなということでございます。その場合に、この百五十万戸という水準もいずれも五カ年計画で予想いたしました建設戸数水準よりも依然として高うございますので、全体として非常に住宅の建設は堅調であるという状況がまだ続くという状況でございます。それから、二点目の非常に難しい御質問でございますが、今回の法律改正でどのくらい効果があるのかということでございます。御案内のとおり、内需の拡大の大きな柱ということで、住宅対策が非常に期待をされております。私ども住宅対策の担当をしております者から見ますと、住宅政策の本来の目的は居住水準の向上でございますので、居住水準の向上が果たせる形で住宅投資がふえていく、あるいは住宅着工戸数や住宅関連のいろいろな投資が行われるということは非常に結構なことだと思っております。したがいまして、その限りでできるだけ国の全体の経済運営にも寄与したい‘かように基本的に考えているわけでございます。いう目から見ますと、今回お願いいたしてございます特別割増貸付制度がございますが、これは例えば団地住宅の場合には八百万プラスアルファでお貸しを申し上げておりますので、金額が非常に大きゅうございます。したがって、その金利も民間の金融機関から借りるよりも相当低く、民間が六・六に対しまして四・九というふうに低うございますので、そういう意味からしまして、その金利の低さというものは、住宅を取得する者、建てる者に住宅を建てやすくする非常に大きなインパクトを与えるものと思っております。したがって、先ほど申しました持ち家系あるいは分譲系の八十万戸の潜在的な需要をできるだけ良質な住宅を持っていただくという形で発現させていくというためには、この特割制度の維持というのは非常に大きいと思います。それから、この法案の中にはございませんが、予算措置として、建物部分には三十万、それから分譲住宅系には八十万という本来の通常貸付口につきましても限度額のアップをいたしております。これも同様の意味で意味は大きかろうと思います。問題は賃貸住宅関係でございます。高騰を背景に、良質な賃貸住宅、規模の大きな世帯が住めるような賃貸住宅の需要が大きくなってくる向きもございますので、そういう制度改善をいたしますれば居住水準の向上の面でも大きな効果があらわれるのではないか、かように存じている次第でございます。建設省ですから、建設省としてそれぞれ組み立てられた五カ年計画あるいは建設行政として避けて通ることのできない主要な課題の一つとしての住宅という問題については、それぞれに国民に向けて次の世代バラ色の住宅政策、こういったものが提起をされていくというのはごく当り前のことで、今御説明をいただいた部分も大事な一面なんだろうな、私はこういう受けとめをいたします。残念ながら私どもの党は、昨年の国会の中でも消費税の導入という部分については一貫して反対を続けてまいりました。いう方向が明らかになりつつあるわけであります。最近各自治体の御意向などを参酌いたしますると、消費税そのものについては自治体をして素直に受け入れられない、こういう向きすら出てきていて、各地方議会は大変混迷の度を強めてきている、こういう趣があるわけですが、全体的な議論というのはさておいたとしても、この消費税が住宅建設に与える影響というものについてどういう視点から御検討されてきたのか、この点についてわかる範囲内で御説明をいただければ大変ありがたいのであります。消費税が提案されました時点以降、私どもも真剣になって消費税が住宅建設に及ぼす影響が出てくるのではないかということで心配をいたしたわけでございます。検討の中で、これは税制改革全体の問題にもなるわけでございますが、所得税の減税ということを踏まえて、あるいは相続税の見直し、そういった税制全体の改革の中での消費税ということでございます。世帯主の家計の税負担を下げる、こういうことからなされたということでございますので、住宅を取得をするという年代ともこれは合致するわけでございますが、そういう意味からいいますと、所得との関係で従前に比べて特段にマイナス効果があらわれるということではなかろう、こういうことでございます。それから短期の問題として、例えば住宅価格が三%上がるというようなことについて、少なくともできるだけ影響がないようにできないだろうかというようなことでございます。私ども、住宅に関します税制全体を見て、少なくとも不動産取得税との関係で、消費税が転嫁された場合に住宅価格全体プラス税負担がそんなに大きくふえないという形で何らかの措置ができないだろうかということで、不動産取得税の住宅部分につきましてほとんど非課税になるような措置をお願いをし、自治省に認めていただいております。いうこともこれあり、あるいは今回の租税特別措置法で登録免許税の延長をお願いしてございますが、住宅税制全体の中で消費税の影響を少なくするということでもろもろ措置をいたしたつもりでございます。家賃につきましては、薄く広く負担をしてもらうということから家賃にまでかかることになったわけでございます。したがいまして、賃貸住宅につきましては、公的な主体が経営いたしておりますものと民間が経営いたしておりますものと両方あるわけでございますが、ともに消費税がかかります。これは所得税全体に対します減税との絡みで、負担の問題はある程度の緩和措置はできると思いますけれども、それに加えまして公団住宅あるいは公営住宅につきましても、消費税が施行されました後に所得税の減税の恩典の当たらない、本当に困っている方々の負担がどうしてもきついという場合には、現在の公団住宅あるいは公営住宅で措置されております減額措置というのがございますので、個々の減額措置を活用して対処してほしい、こういうことで措置をいたしております。全体の税制改革、それから今申しましたような対策で、若干の負担の感じは免れない点もございますけれども、やがて円滑に転嫁が行われ負担いただけるのではないか、かように存じておる次第でございます。公庫法の精神に基づいて五カ年計画を組み立てる、だとすれば、第一期から始まったこの住宅建設五カ年計画というのは非常に大事な部分だと思いますし、建設省が出しております「住宅・建築ハンドブック」なんかを見ますると、全国的な持ち家率、共同住宅率などというものも示されていて、いろいろな思いがこういう数字の中から、国民生活をベースにして考えた場合どうあるべきなのかということは私自身も考えるわけです。最近の傾向を見ますると、各五カ年計画の公営住宅の建設計画と実績、いわゆる達成率が、第一期の場合に公営住宅の場合は九二%ありましたけれども、第二期の場合は七二%程度の達成率にしかなっていない。それが第三期、第四期と続いていくと、第四期は既に七〇%を割って六九%程度、公団住宅に至っては計画の五二・六%しか達成をしていないという数字が示されてくるわけですね。持ち家というのは、もちろん趣味、趣向も入ってまいりまするし、よって来る条件等によって建設を計画されていくというところはありましょうけれども、国民ひとしく文化的な生活を営むという見地からすると、公的な住宅の建設計画というのが六九%であったり、あるいは五二%にしかならない状態というのは那辺に理由があるのかということを疑問視せざるを得ないわけです。生活をするという拠点の建設、こういったものとの差異が建設行政の中で十二分にコントロールされておらないのではないだろうか、こういう読み方をせざるを得ないわけですね。ここらについてはどういう考え方をお持ちなのか、見解を聞かせていただきたいと思います。過去の五カ年計画にさかのぼりまして、公的な賃貸住宅が計画どおりできなかったではないかというのは御説のとおりでございます。そのときどき建設省といたしましても、あるいは実際に仕事をしていただきます地方公共団体にいたしましても、最大の努力はしたと思いますけれども、結果的にそういう数字になっておるということでございます。今まで言われております。その原因でございますが、やはり現在も同じことでございますけれども、過去におきましても、公営住宅を建てる適地といいますか、そういう事業用地の確保というのが非常に難しいということが最大の原因でございます。公団住宅につきましても同様の問題がございます。つきましては数万戸に上る空き家が賃貸住宅にはございました。そのとき言われましたのは、高遠狭ということでいつも言われたわけでございます。建てて、そして適正な負担で供給するということが一番よろしいわけでございますけれども、例えば東京圏で考えてみましても、その適地というところがなかなか買えないというのが一番大きな理由ではないかと思うわけでございます。現行五カ年計画では、第五期になりますが、例えば公営住宅につきましては二十五万五千という数字を五カ年計画の建設戸数にしております。したがって、五万一千戸ずつ毎年供給すればよろしいわけでございます。その場合に、財政再建で非常に財政難の折でございましたけれども、毎年の予算ペースとしては、五カ年計画を一千戸上回る五万二千でございますが、戸数で組んでございます。お金も用意するわけでございます。経過をいたしてございます。公団の場合には十三万戸ということで計画しておりますから、二万六千戸ずつ毎年供給をしたいということでございます。予算で二万五千計上をいたしておりますが、実績は最近は少しずつ向上いたしておりまして、二万戸台に乗っております。したがいまして、公団につきましては計画後半でもう少しペースが上がってくるかとも思いますけれども、やはり二万五千のペースは若干下がる見込みでございます。いずれにしましても、予算は事業計画としては計上し最大の努力はするけれども、なかなか適地の取得が難しいということで尽きるのではないか、かように存ずる次第でございます。今後とも五カ年計画を達成すべく努力をいたしたい、かように存じております。今も御説明ありますように、だれが考えたって人口の集積している地域というのは人が余計いるから人口が多いだけの話でありまして、そこには当然住設備というものは要求をされるわけです。いったところでは土地価格が高いから家は建てられない。したがって田舎の方に住宅建設の足が伸びていくという、これが実態だと思うのですよ。建設省というお役所が住宅政策と銘打って計画をする場合に、何のための五カ年計画を組み立ててきたのかといえば、そういった地域における住宅困窮状況というものをいかにして解消していくかという目標があったはずなのです。不便な地域にどんどん家を建てるから空き家がふえるだけの話であって、便利な地域に住宅を建設すれば空き家が出るわけがないわけですね。そんなことがわかっていて、この五カ年計画はずるずると進んでいく。達成率ということになるとパーセンテージがぐんと下がってしまう。パーセンテージが下がったことに対して建設省はそれほどの罪悪感を感じないなんというのは、とんでもない話だと思うのですよ。こここそもう少し真剣に、均衡ある国土の発展、これも結構でありますけれども、現状認識の上に立って行政を進めていくという、こういう重要性だけは決して逃げないで正確に作業を続けていただきたい、これは要望だけ申し上げておきたいと思うのです。そんな認識の上に立って、本法改正の中身について幾つか御質問申し上げたいと思いますが、一つは一括借り上げ方式の導入、こういったものが出てくるわけで、これは一つの新しい方法なわけですね。この一括借り上げ方式は既に民間においては普及しつつあるというデータも伺っておりますけれども、実情は一体どういう形になっているのか、民間の場合は。この一括借り上げ方式によるトラブルなどはあるのかないのか。この点について把握している範囲でお答えをいただきたいと思うのです。今回御提案申し上げております一括借り上げ方式の法改正でございますが、先ほどから申し上げていますように、特に大都市では世帯向けの賃貸住宅というのが不足をしております。一般的には、先ほど九十万戸建っていると申し上げましたように、土地所有者の賃貸経営意欲というものは、何とか資産保全をしたいというようなこともこれありかと思いますが、非常に高うございます。いう中で、私どもは公庫融資、これは土地担保賃貸住宅というのがございまして、土地所有者に土地を担保にしてお金をお貸しして賃貸住宅を経営していただくという制度でございます。これで賃貸住宅が建っておるわけでございます。広がらないだろうか、こういうことが大きな施策的な課題であったわけでございます。地主さん方の御意向を聞いてみますと、自分の土地を活用はしたいと思うけれども、賃貸住宅を経営する、特に規模の大きな賃貸住宅を経営をして、そこに家族が長年住む、こういう形の賃貸住宅経営は非常に大きなリスクを伴ってなかなか手が出しにくい、こういうのが地主さん方の意向でいろいろ出てくるわけでございます。したがって、賃貸住宅の経営の専門家にその賃貸住宅の経営は任せて、地主さん方はそこから上がります利潤をある程度いただければそれで老後は安泰に暮らせる、こういう方も多いわけでございます。いう中で、民間の市場では一括借り上げ方式というものが出てまいっております。私ども六十三年に賃貸住宅の経営実態調査というものをやったわけでございますが、一括賃貸は全体の中で一割くらい。業者に委託というのが一番多うございまして八四%でございますが、それに次いで高い。日力経営は四%程度というようなことで、町の不動産屋に経営を委託するというのが一番ポピュラーな例でございますが、一括借り上げという、非常に専門的な業者に経営をお願いするというスタイルもふえてきておるということがわかったわけでございます。そこで、先ほど審議会の答申にもあるというお話をちょっと申し上げましたけれども、これを公庫融資の対象として取り上げて、それで先ほど申しましたような世帯向けの賃貸住宅というものがもう少しふえないか、ほっておけば一戸当たりの規模の小さなものが建ってしまうものを世帯向けのより良質な賃貸住宅に変えることができないだろうか、こういうことで今回提案を申し上げた次第でございます。その場合に一番心配になりますのは、先生の御指摘ございますように、公庫法では家賃の規制を初めとしまして、だれでもがその賃貸住宅に入れるように公募要件というようなものもございますし、それから当然に住宅ストックでございますので維持管理をきちっとしませんと傷んで使い物にならなくなるというようなこともございます。それから一括借り上げ方式ということでございますので、地主さんと一括借り上げ事業者とそれから貸借人と、関係が複雑になるわけでございますので、今申しましたようないろいろな公庫法上の、いわゆる公庫法の融資のメリットというものが今までと同じように賃貸人にも及び、地主さんにも及ぶ、こういうことでなければならないだろうということでいろいろと検討いたしました。それで結論から申し上げますと、確かに契約上は地主さんと一括借り上げ事業者との国民の契約でございますし、一括借り上げ事業者と貸借人はこれまた賃貸借関係で民民でございますが、その際にその契約内容のポイントというものをきちっと公庫の方で御指導いただくということ、それと同時に、公庫で規定されております家賃の規制あるいは公募条件といったものは当然に貸借人に及ぶ形にする。同時に、もしも違反をした場合には、とりあえず公庫法で及ぶ範囲は地主さんに対して及ぶわけでございますけれども、契約関係を通じて一括借り上げ事業者にもこの際公庫法の改正を通じて及ぶようにしようということで制度を組み立てまして、御提案を申し上げた次第でございます。いうのですか、こことの間の整理というのは公庫との関係ですから、それはそれなりに整理ができるのだろう。それからもう一つは、住宅所有者と一括借り上げ者の相関関係というものが出てきて、そこは賃貸条件というものをきちんと整備をしますよ、こういうことになるのだと思いますが、問題は、一括借り上げ者と入居者との関連というのはそこまできちんとした縛りができるのかどうなのか、こういうことが問題になってくるように思うのです。ここまで行政上きちっとした目を光らしていくシステムというのは、いわゆる賃貸住宅所有者と一括借り上げ者の間に取り結ばれるであろう賃貸条件というものがどこまで入居者の頭の中に入ってこられるような条件整備をするのかということは非常に重要に思うのですけれども、ここはそこまできめ細かく既に整備をされておられましょうか。先生御心配の点は、一つには賃貸条件と申されましたが家賃の問題だと思います。公庫が融資します賃貸住宅につきましては、限度額以内でなければならないという制限と、敷金は三カ月以内でなければならない、それ以外のものは権利金、謝金とかいったたぐいのものは禁止、不当な負担は禁止ということになっておるわけでございます。この三十五条関係にいろいろ書かれております、省令十条から十一条で中身が詳しく書かれてござい葦すが、これと同じ内容のものを、一括借り上げ事業者が入居者との直接契約関係に入る場合に必ず結びなさいと賃貸住宅所有者が一括借り上げ事業者に対して特約をするということで、一括借り上げ事業者に制限を課するということで処理をしたい。したがいまして、実際に入居者との関係で申しますと、今度は一括借り上げ事業者と入居者との間の契約の中身になるわけでございますが、これは、先ほど申しましたように賃貸契約のモデル等を通じて中身をチェックいたしますけれども、万一その契約に違反した場合にどういうことになるかということでございます。この点につきましては、今現在の公庫融資法の体系からしますと、お金を貸した相手方に対してはいろいろとチェックができますし罰則もかけたりできるわけでございます。したがいまして、家主が契約の中にそういう特約で決めたことをちゃんと盛り込まない、契約モデルでいろいろこうしなさいと言ったことを盛り込まないということが明らかになった場合にはこの違反状態の是正を行い得るようにしまして、まずは家主、地主が一括借り上げ事業者との契約違反になるわけでございますので、一括事業者に対しまして契約解除をしなさいということをやるわけでございます。その場合には、契約をどうしても解除しないということになりました場合には、家主に対しまして公庫が繰り上げ償還をさせるということで、家主を介して一括借り上げ者の方に制裁がいく形にするということで省令を組みたいと考えております。今御説明のあった事柄に関連をする省令というのは、もう既にでき上がっていますか、それともいつでき上がりますか。ただいま申し上げましたような間で検討中でございまして、この法律が成案を得ますればすぐ施行できるようにいたしたいと考えております。この種の委員会の席上で私は何度か法案の改正と政令、省令というものとのかかわり合いについて少しく議論をした経過がございますけれども、なかなか委員会に提出をするということは少ないわけです。言葉上議事録に残ったからそれは守られるだろうという信頼感は持ちまするけれども、しかし、そこは国民生活に直接かかわり合いのある課題が盛り込まれてくることになるわけですから、できるだけ可能量大限前向にお知らせをいただければありがたい、このことを要望しておきたいと思っております。何はともあれ入居者の保護ということは極めて重要であり、保護措置が十二分にとれるような前提条件というものを確立していただきたいことをお願いしておきたいと思っております。そこで、より具体的に家賃の限度額算定に当たって地代相当額の参酌という課題が出てまいりました。公社住宅それぞれが同一の形態で均衡をとっていく。したがって、家賃の算定要素というものが今後変化をしていくという形になっていくことになるのだろうと思うわけであります。いうところでの取り扱い方と公社住宅の取り扱いが今までは違っていたにもかかわらず、今度同一の形態をとろうとする理由は那辺にあるのか、これを示していただきたいと思います。先生御指摘のとおり、現在の公共賃貸住宅全体の家賃体系を見てみますと、家賃の変更と申しますか、時間がたちまして維持修繕費その他の費用が増高する、あるいは昔、木でつくった窓枠はアルミサッシにかえなければならない、いろいろなことが起こってくるわけでございますが、その場合に家賃の変更を行うのが常でございます。その際に公営や公団は、既にある程度家賃の改定の仕方が、長年にわたって行われてきたこともございまして固まりつつございます。その形というのは、公団住宅につきましては家賃基準額という形でございます。加えたものを基準とするということでございますし、公営住宅につきましては家賃限度額ということがございまして、その限度額以内の家賃であれば建設大臣の承認は要らない、こういうことでございます。それも、今申しましたような形で公団とほぼ準じた形でやりますが、その場合に、公営住宅につきましては補助金が入ってございますので、補助金分を差っ引いたものについて今言いましたような形式ではじき、限度額にするということになっておったわけでございます。これらを総称して何と言う家賃体系であろうか、こう考えるわけでございますが、費用の積算方式と呼んだ方がよろしいかと思います。現在の公共賃貸住宅の家賃の体系は、実は五十六年八月に住宅宅地審議会で、その前に五年以上にわたります審議を経て、現状の公共賃貸住宅の家賃の体系としては今申しましたような費用の積算方式といいますか、そういう形で家賃変更を的確にやっていくのがよろしかろう、こういう答申を得ております。その際に、今お話に出ました公社の賃貸住宅につきましては、地代相当額部分というのが当初の用地取得費の償還期間内の元利均等額という形で当初のままに固定をされておりまして、そのときどきの地代相当額が取れない形になっておるということで、その部分につきましてが一点と、それから、この五十六年の答申時点では、建物につきましても当初の借り入れで建物を建築するわけでございますが、その借入金相当額の元利均等償還額で固定をするということになっておりましたものですから、その部分と、つまり建物部分と地代相当額部分につきまして公営あるいは公団と同じような費用積算方式に変えるべきである、こういう趣旨の答申を既にいただいておったわけでございます。言っておりますけれども、その施策対象層に見合った家賃でなければならない。これは特に新規に供給します場合に非常に建設原価が高くなります。先ほどなかなか土地がないというお話を申し上げたのですけれども、そういうこともこれあり、地価が高いこと、建築費が上がったこと、その他で当初の家賃が非常に高うございますので、その施策対象層に見合った家賃で供給するというのは、当初家賃を決めます際に非常に大問題でございます。公団住宅でいきますと、二十万を超えるような家賃があるじゃないかという御指摘をすぐいただきますが、その議論というのは、施策対象層に合わないじゃないか、こういう御議論だろうと思います。古い家賃の方はどうかといいますと、同じ公営住宅、同じ都が経営します公営住宅あるいは同じ都の公社が経営します公社住宅の中で新規と古いもの、こう考えますと、立地的には非常に古い住宅の方がより都心に近いところ、便利のいいところにある例が多うございます。住宅地として不適なところもあるかとも思いますけれども、一般的なことを申し上げますと、先ほど来ちょっと御議論が出ましたように新しい方が遠隔地に建ってくる。いうことでございまして、確かに昔建てたものは規模も小さいし設備も悪いものもございますけれども、立地上は非常にいいものが出てくる。ところが、先ほど申しましたような公社賃貸住宅の家賃のはじき方からしますとそういう差が出ないものですから、結果的に建設時の古いものの修繕費というのでしょうか、そういうものがなかなか賄い得ないということがございます。そこで、この五十六年の答申では、まず第一に、施策対象層向きの家賃にしなさいというのが一点ございますけれども、それに加えて、きちっと家賃の算定方式を費用の積算方式、その中には土地の利用価値を含めた費用の積算方式というふうに説明すべきだろうと思いますが、そういうものに直すと同時に、維持修繕費というものをきちっと確保しなさい、こういうことを答申の中で言っておるわけでございます。申しますのは、地代相当額というのは、非常に地価が高騰しますと、それを単純に計算すればそこから限度額というのが非常に上がりますし、民間の場合にはこれが利潤のもとになっておりますが、公的な賃貸住宅の場合には利潤を生み出すことが目的ではございませんで、今言いましたように施策対象層の負担できる家賃にしなさいということと、ストックをちゃんと維持できるようにしなさい、こういうことで収支相償うといいますか、それが理想でございます。したがいまして、そういう中で必要な修繕費をきちっと確保する形で家賃を上げなさい、と同時に、古い住宅と新しい住宅とのバランスということを十分考えてやりなさい。そのバランスを考えるのは、一つには、建築費そのものは郊外と都心部とそう変わるわけではございませんけれども、土地の立地条件というものを勘案する地代相当額を入れれば、その点はバランスというものは当然にとれるではないか。いうことで答申をいただいておりますので、その後五十七年に一部改正をし、今回やっとその地代相当額を入れまして、全体の体系として先生御指摘のとおり他の公共賃貸住宅と同じ形になれるという状況になるように御提案を申し上げた、こういうことでございます。新しい住宅と古い住宅のバランスという、このことがわからぬわけではありませんけれども、しかし、バランスという名のもとに家賃が上がっていくということについては大変なんだよという、そんな趣旨で私どもの方にも公社住宅に入居されている自治会の皆さん方から幾つかの陳情なんかも承っておりまして、公庫にかかわる賃貸住宅の家賃限度額の算定ということでありますから、御説明のありますように極めて公正に、利益を上げるものではない、こういう視点に立って運営をしていただかなければいけないわけでありますけれども、ならば土地の取得費の償却額、こういったものにかえて地代に相当する額を参酌をする、こういう形態というのはいささか理不尽ではないのか。都心部における公社住宅入居者の実態から見ますると、現役で働く皆さん方が、やがて老後の生活拠点として生活をされている皆さんも大変多くなりつつある現状の中で、修繕費や維持費にかかわる経費が必要だよということで家賃を引き上げなくてはいけないのだ、こういう理由だとすれば、これにかかわる資料を公開していただければ、それは当然家賃の引き上げに応ぜざるを得ない部分が数々あるだろう。大体が資料の公開はもとよりのこと、そうしたいわゆる住宅を維持するための中身というものあるいは将来に向けての考え方というものは何ら明示をされないままに、突然今回の法改正の中で取得費の償却額にかえて地代に相当する額を参酌をする、こういうシステムの導入は居住をする者にとって極めて大きな不安定要素を残すという心配をされているわけであります。都心から我々を追い出していくのか、そこで生活をする必要はないとでも言うのか。少なくとも年金生活をするようにたられるからには、長い間世の中に貢献をしてきた、こういった前提があるわけでありますから、そういったお年寄りの将来にわたる安定した居住箇所の提供というものは、これはもう当然建設省というお役所の重要な役割として認知をしてよろしいのではないか、こういう御意見を賜って、私はそのとおりだと思うのです。限度額ということを盛んに言われますけれども、少なくとも現時点で家賃の大幅な上昇を招くことはないのかどうなのか、この点について正確にお答えをいただきたいと思います。家賃体系を整合性のあるものにするということで行うものでございます。公社住宅につきましては、限度額方式でございますので、先生言われましたように、この限度内で公社法に基づいて家賃変更が行われるということになろうかと思います。共通の原則でございますが、当然に家賃値上げの際には借家法の規制がかかります。したがって、社会経済情勢の変化以上に無理に限度額だからといって上げるわけにはまいりません。したがって、通常の宥恕さるべき社会経済情勢の変化の範囲内で行われることになろうかと思います。アンバランス等を考えますと、それ以上になる可能性も十分ございます。したがいまして、借家法の規制の中ではもちろんございますけれども、ある程度の率になろうかと思います。過去のいろいろな事例を見ますと、公社の五十七年の改正の際には平均的に三三%の値上げたったと聞いておりますし、公営住宅の五十四年の改正でも三十数%、公団は五十三年に大改正をやっておりますが、この以後五十八年にも二十数%の値上げをやっております。それ以後六十年代に入りましての値上げはいずれも一〇%台ということでございます。したがいまして、過去の値上げのおくれという表現はなんでございますけれども、アンバランスを回復するスピードというものは次第に減ってきているかと思います。いうことで、こういった過去の値上げの状況を勘案をし、今回の限度額の引き上げによりまして、その範囲内にあることはもちろんでございますが、この大幅値上げという御心配に対しましては、そういう過去の値上げの状況を参考にしながら激変緩和措置をよく考えて値上げをしなさいというような指導をいたしたい、かように考えております。それからもちろん、先ほど来申しておりますように値上げ分は極力修繕費や環境整備費、そういったものに使いなさいということもあろうかと思います。この値上げの時期でございますけれども、限度額を上げたからすぐということにはもちろんならないわけでございまして、今までの各公社の事業経営の状況、それから居住者との間の関係で三年を基準としてやっている例が非常に多うございますが、居住者との間にいろいろな話し合いが持たれておりまして、過去の経緯もございます。したがって、この限度額で制度改正が行われましてもすぐ家賃改正になるということではなかろうというふうに考えております。時間がなくなりましたから、今の件、家賃の大幅な引き上げになることのないように十分考慮していただくと同時に、家賃の増収分の使途については修繕費に充当すべきだ、こういう前提をしっかりと守っていただいて、同時に地方の住宅供給公社に対しても正確な意味で指導していく、こういう受けとめをいたしますので、正確に作業していただくことをお願いをしておきたいと思います。最後に一点、大臣、私は冒頭で本法案の抜本的な見直しが必要ではないのかということを申し上げたのです。これは、提案をされるに当たって各資料に目を通すにつけても、いわゆる通常貸付額と特別割増貸付額、こういった比率を見ますると、通常貸付額の約五〇%に近い割り増し、こういう形態になっているわけですね。これは利率が一緒ならばともかくとして、少なくとも何回か修正をしてきたんだと思いますけれども、建設費そのものが値上がりをしている、あるいは土地費そのものが高くなっている、こういうことを考えると通常貸付の五〇%もの割り増しをつけて、なおこの範囲というのは通常市中銀行からは借り得ない金額だから公庫から融資をしていただく、こういう形態になっていることを考える場合、これはもう少し前向きに検討する必要があるのではないかという認識を持ったから、そのような質問を申し上げたわけです。大臣の所見を伺って質問を終わりたいと思います。同じ住宅を建てるのでございますから、通常貸付の率でそのまますべてを貸すということが、ある意味において理想でございましょう。特別貸付で貸し付けられてもなおかつそのように率が高いということは、ある意味において国家が豆かになったという証拠ではないかと思うのです。よいものを建てたいという願望が多い証拠ではないかと思うのです。多い証拠だからといって我々は通常貸付と同じような貸し付けというものを行えるように努力しなければならない、私はそう考えます。