住宅金融公庫法等の一部を改正する法律案に関しまして若干の質問をいたします。内需の振興を図るために住宅の建設をしていく、それを積極的に進めるためにこの法律は非常に大事な法律であると思いますし、また国民の住宅取得の促進をし良質なストックの形成を図るためには、今回の改正も必要であるとまず考えております。今日、地価の高騰等によりまして住宅問題が非常に深刻化をしてまいりまして幾つかの問題が指摘をされているわけでございますが、そういう観点から順次お伺いを進めてまいりたいと思います。最初に、四月一日から消費税が導入をされるわけでございます。この消費税導入に関して国会審議が行われる段階で私どもも議場の中で強く反対をしてまいりましたが、強い国民の反対の中でいよいよ実施という段階に入ったわけでございます。この住宅問題に関しましては先ほどから幾つか触れられておりますけれども、公社公団の家賃への転嫁という問題がございました。これは早い時点から大臣もこの点についてはお認めになってきたわけでございますが、まず消費税の家賃への転嫁ということについて、その経緯について御説明をいただきたいと思います。消費税の転嫁の経緯でございますが、これは税制抜本改正に伴いまして消費税法が成立をし四月から施行でございますので、私どもは円滑に転嫁をするという立場で関係の団体を指導してきております。家賃関係で申し上げますと、公団住宅につきましては四月一日から転嫁をいたすべく家賃変更の申請を公団が出しまして大臣承認をいたしてございます。四月一日から三%の転嫁が行われます。公営住宅につきましても、先ほど来申しておりますような家賃限度額方式でございますが、その限度額に消費税を加算いたしまして円滑に転嫁をするように通達を出して指導をいたしております。その際に、通達の中で公営住宅につきましては公営住宅法に基づいて低額所得者向けの住宅を供給するのであるから、政策家賃決定の際にはそういう公営住宅法の目的に照らして沿う形でやらなければならない、こういうことでございます。したがって、政策家賃減額後の形で消費税が乗っかる、こういう形になろうかと存じます。公営住宅につきましてはそういうことで四月一日の円滑な転嫁をお願いしたわけでございますが、私どもが得ています情報ですと、都道府県及び政令市全体で五十七ございますが、その中で三十一団体が四月一日に家賃改定をする、それ以外の団体につきましてはできるだけ早い時期、つまり若干おくれるけれども消費税の転嫁は行う、こういうふうに聞いております。公社賃貸住宅でございますが、四十団体ございます。これは全数でございますが、そのうちの三十団体が四月一日に家賃改定を行う予定でございます。それ以外の十団体につきましてはいずれ適切な時期に転嫁をする、こういう報告を受けております。円滑な転嫁という表現をしていらっしゃるわけでございますが、この転嫁をめぐって今、殊に地方自治体は大変な混乱状態に陥ってきているわけでございます。消費税が実施されたといたしましても、その廃止を求める声がこれまた日に日に高まっておりまして、これは、かつての取引高税が実施をされながら一年数カ月にして廃止に追い込まれた、あるいはまたグリーンカードが法律が成立をいたしまして実施の準備を進めながら廃止をされたという経緯もございまして、そういう同じ運命をたどることを大きく期待している向きも強いわけでございます。円滑な転嫁と言う以上に、特に自治体等では公共企業体等においてその経営努力に対して、営業努力に対して非常に重点を置いているわけでございまして、住民への負担が少しでも軽くなるように、消費税のこの負担が重くのしかからないようにという配慮に努めているわけでございますが、この家賃に関しては円滑な転嫁ということを急ぐ余り、余りにも早々と転嫁を決めてしまったのではないかという感じがするわけでございますが、この点はいかがでございましょうか。公団につきましては、その経営のあり方が果たしてこれでいいのか、これ以上経営努力の必要はないのか。所有の遊休地あるいは空き家等この利子負担も膨大なものがございました。いった実態をどのように今掌握されていて、このことに対する指導あるいは検討をなさったのかどうか。スムーズな転嫁、円滑な転嫁ということではなく、むしろ転嫁を先送りするというようなことをまずお考えにならなかったのか。その辺のお考えをお示しいただきたいと思います。公団住宅供給事業の経営状況でございますが、家賃の値上げというのは公団の場合今まで五年ごとに行ってまいりまして、昨年十月に値上げをした際に今後は三年ごと、こう申し上げておりますが、そういう家賃値上げをする時点で当然にその時点での賃貸住宅全体としての経営状況を十分審査をいたしまして、住宅ストックの維持管理を十分にするために、これからも続けていくために、どのくらいの家賃の値上げが必要か、あるいは公団賃貸住宅の場合には新規の供給の家賃もその財源といたしまして値下げに使ってございますが、そういうことで、将来に向かってどのくらいこれが経営状況にプラスになるかというようなことで、全体の経営の合理化に努めながら家賃の水準はこの際どのぐらいにするかという検討をやってございます。したがいまして、今後は三年ごとにそういう検討をいたす時期が参るわけでございます。今回の消費税に関して申し上げますれば、これは、事公団に関しましては取っております家賃に当然にかかってまいりまして、当然に国に納める、こういうことでございますので、例えば家賃値上げをしなくても国の方からは当然に消費税分は納税をしなければならない。納税義務者になるわけでございます。そこで、単純に家賃収入に三%上乗せをしその分だけ正確に国に納める、こういうことに処理をしたわけでございます。最後に局長が言われた部分につきましては、消費税を国に納めなければならない、だからその分を家賃の中で徴収をするのだ、まことに理屈なのでありますが、今自治体で大変な騒ぎになっているのも全く同じ形でございまして、その中で、なおかついろいろな努力をしながら、いろいろな知恵を絞りながら、何とか転嫁という、負担を軽くしようということを進めているわけでございます。大臣にこの点について伺っておきますが、この消費税の転嫁という問題、本来ならば先送りしてでも、あるいは転嫁はしないというような決断をしてでも、この家賃の値上げというところへ行く前に経営努力の方に力を入れるべきであるというふうにはお考えになりませんでしたでしょうか。公布、本年の四月一日実施ということになりますと、早く準備しておかなければこれを円滑に適用することはできなかったわけでございます。したがって、いろいろな準備を建設省においても行ったわけでございます。これは言うまでもないことでございますが、消費税というものは税制改革の一環として創設されたものでございまして、他の方の一環である減税の方は既に一月一日から実施いたしておるわけでございます。一月、二月、三月と行われているわけでございます。したがって、こちらの一環である消費税というものも行わなければならないわけでございまして、そこに四月一日から適正な転嫁を行うという方針は私どもでは撤回する意思は持てないわけでございます。その点を御了解願いたいと存じます。四月一日から消費税がいよいよ実施をされるということでございますが、一方では国民の皆さんの中で、たとえ実施されたとしても早い時期にこれを廃止してほしい、廃止したいという声が日々に高まっております。大臣も当然お耳に達していると思いますけれども、閣僚の一人としてこうした傾向についてどうお考えでございますか。ただいまも申し上げましたとおり、既にもう四月一日実施ということで前の方の手続がすべて行われているわけでございまして、今仮に委員のおっしゃるようなことになりますれば別な意味で大混乱を来すのではないかと私は考えます。消費税導入の問題についてはさらに今後大きな議論が巻き起こっていくと思います。そのときに譲りまして、法案の内容について次からお伺いを進めてまいりたいと思います。国民の住宅取得の促進をし良質な住宅ストックの形成を図っていく、これは非常に大事なことなのでありますが、先ほどもございましたとおり、住宅着工戸数が六十三年度で百六十八万戸と見込まれております。政府の住宅に対する取り組みがどうも持ち家に力点を置いているのではないか。これも当然なのでありますが、しかしこれは、今日の地価の高騰等によりましてかなり事情が変化をしてきております。いう中ではこの考え方についてある程度チェックをする必要があるのではないか。現況ではやはり民間あるいは公社公団の賃貸の住宅あるいは公営住宅ということをもっと強力に促進すべきではないか。いった点の状況把握、また現状はどうなっているのでありましょうか。着工の見込みでございますが、御説のとおり、六十三年は暦年で百六十八万戸でございます。年度も百六十五万戸ベースになろうかと思います。今後の見通しでございますが、平成元年度につきましては、持ち家分譲系といいますか、そういういわゆる持ち家系を中心に住宅需要は依然として堅調であろう。賃貸住宅を中心にいたしまして既に六十二年度にピークを打ってございますので、小規模の賃貸住宅を中心に供給過剰ぎみな段階に入ってございますので、これはさらに減少をしていくだろう。したがって、平成元年度は百五十万戸台というのが見込めるのではなかろうか、かように考えております。その際に、特に持ち家系でございますけれども、消費税が平成元年度からかかりますので若干前倒しぎみにその需要があらわれるということも考えられますので、今申しました戸数の状況が少し六十三年度の数字が上がる形、あるいは平成元年度も前半の方に偏る形で出てくる可能性があろうかと思います。先生あと御懸念の点は、したがって全体の着工戸数が落ちた場合に、内需の大きな柱として施策が講じられておる住宅についてもう少し考え方を変えて、大都市圏での住宅需要というものが十分に発現するような形で持ち家中心から貸し家の方に移せないか、こういうお説かと存じます。私どもも大都市圏を中心としまして一般の勤労者、特にこれから子供がだんだんと成長していく段階の人たちというのは、今までの住宅の住みかえ状況を見ますと、社宅でありますとか公団住宅でありますとか、そういうところから、マンションを買ったりあるいは郊外の二月建てを買って出ていく、住みかえる、こういう方が非常に多うございます。過去五カ年間の五十三年から五十八年までの動向を見ましても、そういう方々が一都三県で六十万世帯ぐらいございます。今般の地価高騰によりまして、一戸建てばもちろん、マンション価格も非常に高騰をしてきておりますので、通勤距離が次第に延びつつある中でそういった持ち家への住みかえというものが非常に難しくなってきていることは十分承知をいたしております。いうような言葉を私ども申しておりますけれども、五カ年計画上の最低居住水準未満の世帯が非常に多いということがございます。したがって、現在あります公共賃貸住宅のストックの状況というのは非常に低うございますので、まず現在あります公共賃貸住宅、特に古いストックを中心にしまして建てかえをするというようなことが非常に重要になろうかと思います。これは最低居住水準をその場で消せるわけでございまして、非常に大きな効果がございます。それと同時に、木賃アパートでありますとか、既成市街地の中、近郊地帯に残っております低利用の土地に、できるだけ民間の賃貸住宅の建てかえでありますとか、新しい賃貸住宅の建設、こういうものを進めなければならないだろうと考えております。そこで、先ほど来申しておりますような公庫の土地担保賃貸住宅を中心とします民間に対する、施策民賃と言っておりますが、民間に対する賃貸住宅の援助施策というものを強化する必要があるだろうということで考えております。おきましても地域特別賃貸住宅B型、これは地主さんが建てた賃貸住宅に家賃補助をするというものでございますが、そういうことをやりまして、施策民賃を中心に施策を強化したい。活用型の賃貸住宅というようなものも掲げて、大都市対策として民間の地主さんに賃貸住宅の供給をいろいろとお願いしたいということで考えております。確かに、先ほど申し上げましたとおり持ち家の取得については非常に困難な状況というのが重なってきているわけでございます。これは先々という問題じゃなくて早急に、今御答弁にるる申されましたけれども、民間また公営を含めて賃貸住宅の確保、増設というものを進めていっていただきたい。適用期限の延長というのが今回目切れ法案ということになったわけでございます。この特別割増貸付部分の利用状況でございますが、これはいかがなものでありましょうか。先ほどもこれはちょっとお尋ねがあったと思いますけれども、御答弁がはっきりしませんでした。いわゆる内需拡大ということを必要とする措置として行われているわけでございますけれども、効果というのはどのようにあらわれてきているのか、きちんと表明できるものかどうか。これは、時間がございませんので続けてまとめてお伺いをいたしますけれども、むしろ本来の貸付額の増額を図るという形で対応すべきではないかという意見もあるわけでございます。いった点を含めて問題点がいろいろ指摘をされております。通常部分の四・四%という金利、それから特別割増貸付部分の金利の四・九五%、これを同じ金利にすべきであるというのは、非常に乱暴な言い方かもしれませんけれども、むしろこの効果を考えればそうあるべきではないかということも考えるわけでございますが、この点についてもつけ加えて見解を示していただきたいと思います。特別割増貸付の利用状況でございます。本制度は、御案内のとおり昭和六十年十一月から実施をいたしております。七八%ということでございます。マンション購入なんかで見ますと、九割近い方がこういうものを利用されているという状況にございます。したがって、四・九五でも相当好評だ、こういうことでございます。内需拡大に際してこういう措置がとられて大いに利用していただいたということは、私ども非常に満足に思っておるわけでございます。ところで、これによって内需拡大の効果があったか、こういうお話でございます。皆さんがこの特別割増貸付を利用したかと申しますと、やはり民間でお借りするお金よりも金利が安いということで、まず基準金利の四・四%のものを確保しまして、その次に民間のお金よりもこの公庫の特別割増貸付を利用されるということであったのではなかろうかと思うわけです。しますと、例えばマンション購入で今現在最高八百万でございますが、八百万円を民間の六・六%で借りた場合と、この特別割増貸付で四・九五%で借りた場合と比較してまいりますと、年間に償還額が約二十万円違います。したがって、その二十万円負担が低いということが効果をあらわす最大のものではないか、こう思います。したがって、その安いものをどういうふうに実際に皆さんが使ったか、こういうことなんでございますけれども、実際には民間のお金をより安いお金にかえますと、それだけ借金が多額、より増額してできる、こういうふうな計算もできるわけですけれども、そこのところは、みんなそれじゃ借金を余計してくれてそれだけ大きいものを建ててくれたかというと、なかなかそうも言えませんのであれでございますが、マクロ的に金利の軽減効果がございますので、その金利の軽減効果がどのくらい住宅建設に波及をするか。これはマクロ的な経済計算式がございますので、そういうものを使ってやってみますと、金利にしまして〇・三九%下げたくらいの効果だ、こういうことでございます。単純な計算でいきますと二万戸くらい建設がふえるということになろうかと思いますが、これは非常にマクロの計算でございますので、どのくらい当たっているかというのはなかなか難しゅうございますが、そういう計算もあるということでございます。最後の御主張で、本来の基準金利の四・四にすべきではないか、こういうお話でございます。私どもも、公庫の場合には建設費の八割ないし八割五分お貸しするというのが建前でございますので、本来であれば基準金利の四・四%で、それ目いっぱい貸せる状況に置くのが一番よろしゅうございますけれども、長年の財政難の中でそういう目的は達しておりません。そこで、その内需拡大策の一環としてやむを得ず特別割増貸付というものを制度を付加したというような事情にございます。苦しい財政事情の中で、非常に額は小そうございましたけれども、住宅建設費につきましては三十万プラスをし、それから土地費の入った購入経費につきましては八十万プラスをして、本来の基準額の限度額も上げておりますが、こういう努力をささやかでございますが毎年毎年続けたい、かように考えておる次第でございます。しますと、最後に申し上げた特別割増貸付部分の四・九五、それから通常貸付部分の四・四、この格差の〇・五五%ですね、これはなくしてしまうとか縮めてしまうという方向は今後出ませんでしょうか。非常に強い要望が出てきているわけでございますが、今の御説明ではもうちょっと足りないと思うのですが。いうのが約六千億の累積額になっております。財政再建成った暁には、この特別損失金の処理をどうするかという大きな問題を抱えております。いうのは、そういう財政難の中で何とかして住宅を取得する人たちの負担を軽減できないか、公庫融資をもっと活用できないかということで、財政上の問題と、それから住宅対策上の要請と非常に調和をさせた制度に今なっております。要る、こういう状況になります。そこで、そういうものを十年間続けたとしますと十年後に、これは段階金利と申しまして十年後には四・四でなくて、財投金利が上がりますので、したがって十年分積算をすれば本来どのくらい利子補給金が要るかということがわかるわけでございますが、五百八十億円の補給金増になる。片一方で特別損失金が六千億あって、こういう利子補給をどうやって賄うかという話があるわけでございます。したがいまして、財政再建が成ります暁におきまして、この特別損失金問題と同時に、やはり特別貸付についても見直す時期が来るというふうに考えております。土地の所有者が一括借り上げ者にどういう条件でもって賃貸住宅の貸し付けを行うことになるのか。この一括借り上げ方式でございますけれども、一番心配なのは入居者の保護が果たして図られていくのかどうかという問題、それに対してどう指導していかれるのか。これは民間においても普及をしていっているわけでございますが、その実情あるいは将来の見通しということについて御存じであればお示しをいただきたいと思います。今御質問の一括借り上げ方式でございますが、これは現在公庫が行っております土地担保賃貸住宅といったような賃貸住宅融資を使いまして、もっと世帯向けと申しますか、規模のより広い賃貸住宅を地主さんに供給してもらうということを促進したいという見地から考えたものでございます。そこで、その場合に地主さんが安心をして賃貸住宅を経営する状況を生み出せば土地所有者の方も広い住宅を建設するということであろうかと思うわけでございます。そこで、民間のいろんな実態を調べてみましたら、先ほどもちょっと申し上げましたが、六十三年の貸し家経営実態調査では、一括賃貸という形で地主さんが専門の業者に賃貸住宅を貸して経営を任せているというものが一〇%あった、宅建業者等に賃貸住宅の管理の一部を委託をするあるいは全部を委託をする、こういうものが八四%あったということで、一般的な形としては委託形式が多うございますけれども、一括賃貸という形も一〇%あったということでございます。私どもが今、先ほど申しましたように、これから地主さんに広い、戸当たり規模の大きな賃貸住宅を建てていただくためには、やはりその賃貸経営にかかわるいろんなノーハウをよく知っている専門の業者に賃貸住宅の管理をやっていただけるという形にした方が地主さんも建てやすいんではないか、こういうことも考えますので、この一〇%というシェアはこれからは非常に大きくなるのではないかと思うわけでございます。そこで、公庫融資の対象としてそういうシステムで賃貸住宅を建てる場合にもお貸しをしましょう、こうなるわけでございますが、その際に、私どもも先生と同様でございますけれども一番問題点と申しますか心配なのは、公庫でいろいろと公庫法上入居者に対します保護規定があるわけでございますけれども、これが守られるかどうか、専門の業者が入ったことによって家賃なんかもいろいろと上げられるのではないか、こういうことがあろうかと思うわけでございます。そこで、どういうふうな法制度の仕組みにするかということで検討いたしました。その中身を申し上げますと、土地所有者と一括借り上げ者との間の契約がございます。それから一括借り上げ者とそれから借家人との間にもちろん通常の賃貸借契約がございます。いう二段階になっているわけでございますが、この二段階の契約はいずれも私人間の契約という、契約の性格はそういうものだと思います。したがいまして、入居者の保護等に必要な範囲内で公庫法上措置するということになろうかと思います。かなめのところをやる。そのためにどういうことをやるかといいますと、賃貸住宅所有者と一括借り上げ者との間の契約の中に、一括借り上げ者が公募によって必ず入居者を募集をしなさい、家賃限度額の規制を遵守して入居者に賃貸住宅を貸しなさい、それから賃貸住宅所有者と一括借り上げ者との間の契約が終了する場合、これは必ず契約ですから期間がございますが、終了した場合には、必ずもとの地主さん、賃貸住宅所有者と借家人との契約に、直接関係に間がなくなって戻るということでございますが、そういうポイントはきちっと制度上定めてまいりたい。それから、あともう一つ大きい問題は、賃貸住宅のストックというものが経済耐用年数間に十分に管理される必要があるわけでございますが、そのために必要な事項、つまり修繕をどういうふうに一括借り上げ者が自分で負担をする、あるいはもとの貸し家の所有者がどの部分を負担をするというようなことをきちっと決めていかなければいかぬわけでございますが、それをそれぞれの契約の中で明確にしておくということも重要であろうかと思います。いうことで、モデル契約書等を通じまして、そういう中身が確実に守られる形にいたしたいというふうに考えております。いずれにいたしましても、この住宅の取得あるいは良質な住宅ストックの形成ということは非常に大事でありますし、それ以上にまた入居者の保護という問題、これは非常に大事な問題であると思います。いった点で、先ほども非常に大きな問題になっておりました公庫融資に係る賃貸住宅の家賃限度額の算定に当たって地代相当額を参酌するという、この公庫融資に係る公社賃貸住宅の家賃限度額の改正の問題でございますが、これはここ数日来、これを改正すべきではないというたくさんのはがきあるいは陳情が寄せられております。先ほども御質問がございましたけれども、局長の方では、家賃にはさしあたって直ちに波及はしないであろうというふうにおっしゃっておりました。これはもう一度確認をしておきたいと思います。増収分について修繕費等に充てるようにしていく、そうあるべきだということなのか、あるいは極力徹底してそうした修繕費等あるいは改良等に充てるように指導をしていく、そのとおりにしていくということであるのか、その辺をひとつ明確にしておいていただきたいと思います。今回の法案の中の家賃限度額の算定の仕方を変える点につきましては、先ほど申し上げましたように、一つには公営住宅でありますとか公団住宅でありますとか、そういった公共主体が経営します賃貸住宅の家賃体系というものを同じ考え方に立ったものにしたいというのが一点ございます。いうことを通じまして、公営住宅の同じ管理主体であります、例えば東京都の公営住宅相互間はもちろんのこと、東京都の公社によります賃貸住宅の公社住宅の相互間、それから公団と公営住宅と公社住宅それぞれが政策目的に合った家賃体系になっていくことが担保されるということであろうかと思います。いうことで、ぜひとも限度額の算定方式を公営や公団住宅の家賃算定方式と同じような形のものにいたしたいというのが第一点でございます。それから第二点目は、何といいましても今の公社賃貸住宅の家賃限度額の算定方式でまいりますと、各公社自体が自分の持っております住宅を十分に管理するだけの修繕費あるいは環境の改善費といいますか、そういったものがなかなか生み出せない状況にございます。言うなれば天井が低くて頭を打っているということであろうかと思います。したがいまして、そういうことでは本来のストックの維持管理ができないということになりますので、これは貴重な公共賃貸住宅ストックでありますから、そういう状況に陥らない形で経営基盤をしっかりさせる必要があるという公社側の具体的な事情もございます。いうことで、ぜひともこの限度額方式の改定につきましてお願いをしたいわけでございます。いまお申し越しの、本当にその家賃を上げる場合にすぐ上げないんだな、こういうお話が一点ございました。これはあくまでも限度額でございますので、制度が変わりますれば、個々の公社でその上げるべきかどうかの判断をするわけでございますが、これは多くの公社で三年ごとに家賃改定という家賃の見直しというものをやります。五十六年の先ほどもお話ししました答申が出たときに住宅局の方でそういう指導を行っておりますので、三年をめどに見直しが行われます。この見直しというのは、その公社の経営状況、これは合理化の問題ももちろん入っておると思いますが、そういうことを踏まえて、経営状況を踏まえて今後の、現状の家賃ではどうだろうかということを吟床をするわけでございます。その結果上げる必要があれば上げる、こういうことになるわけでございます。その上げる場合には、これも五十六年の答申でそれ以後指導しておりますことでございますけれども、やはり住民との関係というのは非常に重要でございます。したがいまして、この家賃の値上げが借家法に基づくこともこれあり、住民との話し合いというものをしっかり持つ必要があるということで指導しておりますこともありまして、各公団では非常にその点は、その後制度改善などをいたしておるようでございます。審議会でありますとか協議会でありますとかそういうものをつくって、住民代表も入れて日常的に経営問題を話をしていくという場があるようでございます。いう中で、今度はこういうことをやりたいから家賃を値上げをしたいというような話になっていくのが通常であろうかと思います。したがいまして、この限度額が策定されました後に通常の家賃の見直しが行われる、経営の見直しが行われまして、それで家賃の値上げの必要があれば、そういう協議会とか審議会に諮って話し合いが行われ、最終的には知事の認可を経て改定が行われる、こういうことになろうかと思います。したがって、そのタイミングというのは、個個の公社で事情がそれぞれ違いますものですから、どの公社はいつということはとても私どもはわかりませんし、今すぐこれを行えばすぐ行われるところはないようでございますけれども、今後徐々に出てくるということになろうかと思います。それから、この使い道でございますが、五十六年の答申、五十七年の法改正後におきましても、当建設委員会でのいろいろな先生方の御意見あるいは附帯決議なんかもございまして、それを踏まえて、値上げした分は極力維持修繕費に使いなさい、こういうことで指導いたしております。その結果がどうなっているかということは、それぞれの公社の財務諸表等をよく見てチェックをし、ほぼ指導どおり行われているというふうに聞いております。したがいまして、今回のこの改正に基づきます指導におきましても、その点は、必ず維持修繕費あるいは環境整備費に使うように、極力そういうものに使いなさいという指導を十分徹底してまいりたいというふうに考えております。今回のこの改正の趣旨がより徹底して行われるように心から希望いたしまして、私の質問を終わります。住宅金融公庫法等の一部を改正する法律案につきましては、けさほど来、いろいろと多くの問題点を抱えておりまして、質問が出ております。私は、できるだけ重複を避けたいと思いますが、重要な問題についてはオーバーラップをすることもございますので、あらかじめ御了解をいただきたいと思います。まで既に三年有余が経過をいたしておるわけでございますが、住宅の質の向上への寄与度といいますか、これについて伺いたいと思います。先ほども御議論が出たところでございます。特別割増貸付額に相当する効果というのはなかなかはじけないわけでございます。したがって、先ほど申しましたのは、例えば八百万円というマンションの場合の最高額があるわけでございますが、その八百万円を六・六%で借りるのと四・九五%で借りるのと年間のローンの償還費が違うわけでございますが、その額が大体二十万円ということでございます。したがって、その二十万円負担が低いということがどういう結果をもたらすか、こういう話になるものですから、なかなかそこのところは効果の測定というのは難しかろうと思います。公庫融資というのは特別割増貸付だけではなくて本来の通常貸付枠もあるわけでございまして、全体として効果を発現しているだろうと思います。ふえているわけでございます。これは、今言いましたように特別割増貸付分だけではなくて公庫融資全体の効果でございますので、ここのところは抽出するわけにはまいらぬわけでございますが、そういう数字もございます。向上した方々が五六%、つまり半数以上の方が誘導居住水準以上になるということでございますので、言うなれば誘導居住水準の目標はこれで完全に達することになる、半数以上の方が誘導居住水準に達する、こういう本来の五カ年計画の目標を満たすような形で住居を持たれているということでございますので、これは特割の効果ということではちょっと申し上げられませんが、相伴った全体の効果としてそういうふうな数字になっている次第でございます。特別割増貸付制度の効果そのものの数字的な計算というのは非常に難しいと思うのですが、ただいま御答弁ございましたように全体的に居住水準の向上に寄与しておる、とりわけ最低居住水準あるいは誘導居住水準の達成率に寄与しておるということ、これは言えると思います。そこで、この制度の本来の目的は、内需中心の景気の持続的拡大、あるいはいわゆるオイルショックに伴う住宅取得能力の低下を招かないようにということがこの本旨であったわけでございます。今日までの利用状況ではその辺のところが明確に出ておりまして、それなりの効果を上げておることにつきましては私どもも大いに敬意を表するものでございます。問題は、まだまだ利用者の負担の軽減という問題につきましては改善の余地があるわけでございまして、例えば現行の割増貸付の金利は四・九五%、これは財投金利のプラス〇・一%、こういうことになっておるわけでございますが、今後金利の見直しを講じてもよいのではないか。基準金利の四・四%並みにするとか、あるいは財投金利並みにするということが考えられるのでありますのが、この点についてはいかがでございましょうか。特別割増貸付、先ほど申しましたような負担の軽減効果があるわけでございますが、お説のように当然これは金利を下げればますますその効果は大きいということはあろうかと思います。先ほどの答弁でもちょっと申し上げたのですけれども、私どもも本来の公庫法の建前からしますれば融資率いっぱいこの通常貸付が本当に役立つような形で国民に使っていただけるという状況が理想だと思います。何分にも特別損失金が六千億近くございまして、先ほど申しましたように特別割増貸付を基準金利口に引き戻しますと、平年度で五十八億、十年間これがたまってまいりますと五百八十億というような新しい利子補給増の要因になるわけでございますので、国の財政再建が成りまして財政事情がよくなるという見通しが立つ、あるいは本当に財政事情がよくなった時点でこの特別損失金をどうやって片をつけるかということがまず大事だろうと思います。その次に特別割増貸付というのはどういうふうにすべきだ、こういう議論になろうかと思いますので、もう少し時間がかかるのではないかと思います。それで、非常に効果が大きい一つの理由は、マンション購入の場合に八百万円と申し上げましたが、額が大きいということがあるわけでございます。したがって、金利を下げる場合にはこの八百万円をそのまま四・九五から四・四に持っていくということは財政的にはいずれにしても非常に無理だろうと思いますし、規模と金利というのは相関関係が非常に強かろうと思いますので、八百万円をそのまま基準金利に向けてある程度下げていくということは財政事情が緩和された暁にもなかなか難しかろう、かように感ずる次第でございます。基準金利あるいは割増金利の引き下げが難しいということである場合に、この割増貸付の金額、今マンションで八百万円ということでございます。個人住宅の場合は三百五十万円でございますが、これだけの利用があるということは需要が大きいということでございまして、この金額をふやすことについて、将来そのような方向に持っていこうという意思があるのかどうか、その辺はどうでしょうか。特別貸付額の規模の考え方でございますが、今現在の制度の仕組み方というのは、本来の基準金利でお貸しするもの、これは八割以内あるいは八割五分以内ということになっているわけでございますが、それで賄い得ない実際の建設費をこの特別貸付で補っていこう、こういう考え方になっております。したがって、公庫がどういう住宅に対して融資をするのか、どういう質のどういう価額のというのがまず一点ございまして、今現在のこの特別割増貸付の規模からまいりますと、大都市圏では公庫が融資をする対象の住宅の価額を上げましたりなんかすれば、まだまだ特別割増貸付の額をふやす可能性は若干あると思いますけれども、地方部では既にそういう考え方からしますともう目いっぱいの状況にございまして、今の制度の考え方の範囲内で増額をするということも正直申し上げまして無理な状況にあるということでございます。したがいまして、これも先ほど申しましたように、制度の抜本的な改善とあわせて考えませんとそこら辺の打開はできないという現在の仕組みになっておるわけでございます。私がなぜそういうことを申し上げるかといいますと、割増貸付の金額と裏表の関係で、いわゆる通常貸付の限度額、これが低いということの証左であるわけでございます。貸付額の限度は住宅公庫法ではどのようになっておりますか。通常貸付額の限度でございますが、耐火構造の住宅及び簡易耐火構造の住宅にあっては通常住宅建設に必要な費用の八五%、それから木造住宅にあっては八〇%を限度として貸し付けることができるというふうにされております。それで、今現在はどういうことになっているかといいますと、通常分が個人住宅建設資金で申し上げますと全体の建設費の四五%程度を賄うという実績が出ております。平均値が千八百万で、通常分が八百十五万ということでございます。特別貸付の方は何割くらいになっておりますか、購入費用は。通常貸付と特別貸付と加えて何%ぐらいになりますか。今の例で申し上げますと、通常分が建設費の四四・九%、特別割増貸付を加えまして、特別割増貸付分が一二・九%で合計五七・八%という状況でございます。そのとおりであろうと思います。これは具体的に例示をするわけでございますが、昨年の第一回募集時の実例でございまして、資金の調達状況、ある個人でございます。そのうちで、公庫の借入金は一千四十九万円で五七・八%。うち通常分が八百十五万円で四四・九%、特別割増分が二百三十四万円で一二・九%、合わせて五七・八%。手持ち金が五百六十四万円で三一・一%。%ということになっております。%、特別割増分が五百三十三万円で二〇・一%、合わせて千三百九十二万円で五二・五%。%ということで、公庫の借入金はおよそ購入金額の六割程度だ、しかも通常分は四五%。いわゆる法律で規定をされております貸付金額の限度額は、先ほどお話のありましたとおり八五%、耐火構造でないものでも八〇%ということで、非常に大きなギャップがあるわけでございます。この現実的なギャップについて建設省としてはどういう認識を持っておられて、今後このギャップを解消するためにどういう方法をおとりになろうとするのか、その御見解を承りたいと思います。先生御指摘のとおり、通常貸付額につきましては毎年度、建築費と土地費の状況を勘案しながら、国民の住宅取得能力の維持向上を図るために引き上げの努力をしてきているところでございます。平成元年度におきましても同様の観点から、建築費につきましては全国一律に三十万円、それから特に土地を持たない勤労者が持ち家を取得する際の、団地住宅でございますけれども、公庫融資つき分譲住宅の実際の貸し付けでございますが、そういうものとか、中古住宅でありますとか、そういうものの購入資金につきましては八十万円ということで引き上げを行ってきております。私ども、公庫法の本来の制度の趣旨に沿いましてこの通常貸付額を本来の融資率に近づけたい、こういう努力はこれは公庫発足時からずっとやっておるわけでございますけれども、現在時点では、例えば平成元年度について見ましても、前年度と前々年度との間の物騰でありますとか、そういったものを勘案しての限度額引き上げをやっておりますけれども、なかなか本来の融資率の八割というようなところにはとても手の届かない状況にございます。その間に御案内のとおりの財政事情になりまして、特別損失金なんかも計上せざるを得ない状況になったということでございますので、財政再建が成りまして、さらに国民の住宅取得能力の維持向上を図るためには本来の通常貸付口を上げるべきだ、こういう努力を一層続けなければならないというふうに考えておる次第でございます。割増貸付制度は、これは時限立法でございますし、そういう意味では安定性を欠きます。金利が通常貸付より高い、必ずしも利用者が満足しているものではない、こういう認識に立ちまして、今後通常貸付分の増額をすることにさらに努力をしていただきたいと思います。それから次にもう一点、これは先ほども触れられましたが、大事なことでございますので私も重ねてお伺いをいたします。今度の法改正でいわゆる家賃の限度額に係る規定を変えておられます。いわゆる地代相当額とするということにしておるわけでございますが、この改正によりまして公社住宅の入居者、居住者は不利にならないかという危惧が非常に強い。いう意味では、家賃の値上げが一定の歯どめをかけられる、あるいは急激な家賃の値上げにはつながらないということの保証が必要であろうと思います。この地代相当額に改正することによって今後家賃の抑制あるいは家賃の高騰を招かないという意味でどのように指導をされるのか、その具体的な指導内容を明らかにしていただきたいと思います。家賃体系上どうしてもそういう形にしていただきたい、こういうことが一点と、それから公社の経営上維持修繕が十分に賄えないあるいは環境整備費が十分に賄えない、こういうことで経営の基礎をもう少しより安全なものにしたい、こういうのが二点目でございます。政策的な目的といいますか、役割といいますか、こういうものは今後大都市圏ではさらに大きくなる、こう思いますので、各公社がそういう経営基盤の強化を基礎としまして、さらに公社賃貸住宅の供給に力を出す、こういうことがぜひとも必要だろうと思いますので、今回の家賃限度額はそういう意味合いからぜひともお願いをしたいと存ずるわけでございます。それにつけましても、そこにお住まいの方々、特に既存の公社賃貸住宅にお住まいの方々には、自分の生活として家賃が上がる話に将来つながるわけでございますので、不安な点、これは十分理解できるわけでございます。先ほど来申していますように、家賃の引き上げというのはそれぞれの公社で行うものでございまして、それぞれの都道府県の知事が認可をして、それが発効する、こういうことであります。それで、じかも借家法の適用は当然受けるわけでございますから、家主さんと借家人の通常の話し合いといいますか協議といいますか、そういうものは当然行わなければなりません。協議の仕方は個々の民間の家主、借家人、こういう関係ではなくて、やはり相当数の多い借家人でございますので、その話し合いの仕方は民間の場合と相当違った形になろうかと思いますけれども、性質は同じだ、こういうことでございます。いうことを踏まえまして、私どもはこの制度を実際に執行します場合には、いろいろな指導をいたしたいと思っております。具体の家賃値上げにつきましては、公共賃貸住宅の家賃だというのは、つまり政策家賃ということでございます。したがいまして、これまでの公社とか公団とか公営とか、各事業主体で家賃の引き上げをやってきておりますけれども、そういう実績を参考にする。先ほど申しましたように、五十年代の半ばでは三〇%台の値上げも行われましたが、六十年代に入っては一〇%台の値上げになっております。いった過去の実績を参考にしながら、大幅な値上げにならないように激変緩和に配慮するということをいたしたいというのが一点でございます。使用するように、これは厳格に指導してまいりたいということでございます。設立団体であります公共団体に対しても同然でございますし、公社に対しても高様の指導をするわけでございますが、具体の家賃の引き上げに際しましては、当然のことながら各公社で今までそこにお住まいの方々との間に過去のいろいろな経緯がございます。したがいまして、家賃審議会というようなことを開いている場合もございますし、協議会というようなこともございますし、いろいろな組織ができておりますが、そういう居住者の意見を徴する場を大いに活用しながら、居住者に対して十分な説明を行って理解を得てやるようにというようなことでやってまいりたいと考えております。いずれにしましても、居住者にとりましては非常に重要な関心事でございます。適切な指導をぜひお願いをいたしたいと思います。最後に大臣にお伺いをいたします。公庫が今後国民の期待にこたえるためには、やはり国国、利用者のニーズ、これを的確に把握することだろうと思います。民間金融機関でできないことをきめ細かくやるのがいわゆる公庫の持つ持ち味でございます。いう意味では今後、融資制度あるいは融資条件等について弾力的に運用してもらわなきゃならぬと思いますが、最後に大臣の決意を伺いまして、私の質問を終わりたいと思います。建設省の基本的な考え方は、快適な住居、住みよい住環境の整備ということを常に心がけよということでございまして、西村委員のおっしゃるとおり、絶えず国民のニーズは那辺にあるかということを見詰めつつ、これからの政治と経済の変化に対応していきたいと存じます。