専門家が提供する中古マンション購入完全ナビ「あの物件が買えたらよかったのに...」。ファイナンシャルプランニング・不動産の視点からもお客様のマイホーム購入の不安を解消します。マンションを検討している方はぜひご相談ください。支払わなければなりません。金額はマンション・部屋の広さによって様々で、住宅ローンとは別に支払うことを考えると、家計に与える影響は小さくありません。住宅ローンを完済した後、老後の生活を考えてもマンション住まいで管理費等の支払いが続きます。これらのランニングコストを考えると戸建ての方が割安なのでは?と思われる方も多いのではないでしょうか。車を所有している方であれば駐車場付き戸建てか、マンションで駐車場を借りるかを比較すると、ランニングコストの違いが決定的になります。マイホームにかけるトータルコストなら戸建てが有利、というのも頷けます。「修繕積立金は、将来の大規模修繕工事にかかるお金として積み立てているんでしょ?」という理解をしている方には、ぜひもう少し詳しく知って欲しい!特に管理費の負担金額はマンションによって大きく異なります。それは管理にかかるコストが異なるからです。何に使われているのか詳しく解説します。これを読めばお得なマンションかどうか判断できるようになる!かもしれません。管理費=管理会社に支払うお金、という理解は、半分正解で半分間違いです。マンションの決まり事は管理規約で決められています。管理規約はマンション毎に作成するものなので、その内容は異なります。国交省がマンション標準管理規約を使用することを推奨していることもあり、マンションによって大きく異なることは無いのですが、築年数が古いマンションは新築時に標準的なひな形が無いこともあり、独特の管理規約であることもあります。標準的な管理規約で決められている管理費の主な使途は以下の通りです。管理会社に支払うお金で賄われているのは、1.3.7.8.です。それ以外の費用は管理会社に支払っているものではありません。その年の管理費全体の支出の20-30%になることもあります。管理費が高い=管理会社の委託費が高い、という単純なものではありません。管理費の使途の内訳を知ることで、そのマンションのポリシーがわかるといってもいいでしょう。管理会社に全てを委託するのではなく、管理人さんだけは組合で直接雇用しているマンションもあります。管理人さんがコロコロ変わるより、気心の知れた人が長期間携わっていることが住人にとっては大きな安心感につながっていると思われます。エレベーターの保守管理会社と直接契約をすることでメンテナンス費用を削減したり、定期的な植栽メンテナンス頻度を調整することによる費用削減に取り組んでいるなど、細かく見ると努力をしている管理組合かどうか判断できます。努力をしている管理組合というのは住人のマンション運営に対する意識が高く、長期的なビジョンを持っていることが多いと感じます。終の棲家としてマンション購入を考えるのであれば、管理費の使途を確認してみることをおすすめします。修繕積立金の使い道その名の通り、マンション全体の修繕工事にあてるためのお金であることは間違いありません。管理費の使途の中にも修繕に関する項目がありましたので、修繕に関しては以下のような区分になります。ガイドラインの中で、大規模修繕工事とは以下の通りです。マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するために行う修繕工事や、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図るために行う改修工事のうち、工事内容が大規模、工事費が高額、工事期間が長期間にわたるもの等をいう。修繕積立金は将来行われる大規模修繕工事に向けた、毎月の貯金という位置づけになります。・そもそも将来行われる大規模修繕工事とは、具体的にどのような工事なのか?・そして、その工事は一体いくらかかるのだろうか?その答えが、長期修繕計画書に記載されています。長期修繕計画とは高額な工事を来年行う、ということが急遽決まったとして、そのお金をマンションの各所有者から一括で徴収するというのは大きな負担になります。反対者が出た場合には工事そのものが実施できず、マンション全体の資産価値に大きな影響を及ぼします。そのようなことがないように、長期修繕計画で将来予想される修繕工事等を計画し、必要な費用を算出し、月々の修繕積立金を適切に設定するために作成します。作成にあたっては、国交省がガイドラインを作成していますので、ガイドラインに基づいた長期修繕計画であれば安心です。マンション毎に異なります。そのため、長期修繕計画の収支がプラスで推移するといっても、100%安心とは言えません。長期修繕計画の内容を把握して、どのようなリスクがあるのか判断しなければなりません。長期修繕計画ガイドラインにおける大規模修繕工事とは、全面的な外部足場が必要な外壁塗装と屋上防水等を同時に行う工事を指します。マンション毎に異なること例えば、排水管交換工事は高額な工事のうちの代表格ですが、長期修繕計画に含まれているかどうかは長期修繕計画を確認しないと分かりません。その計画が含まれていないのであれば、収支がプラスであっても将来の修繕積立金の値上げ又は一時金の徴収の可能性が想定されます。いわゆる旧耐震マンションにおける耐震補強工事についても計画に含まれているかどうかはマンションによって異なります。このように、高額な工事項目が含まれているかどうかを確認せず、収支表のみ確認しても意味がありません。既存マンションの場合、保管されている設計図書のほか、修繕等の履歴、劣化状況等の調査・診断の結果に基づいて作成されること。(5年毎に見直すことを前提にしている)中古マンションを検討する際、最新の長期修繕計画が10年前のものである、ということは珍しくありません。30年の長期修繕計画のうち、10年が経過していることになります。過去10年間を計画通りに修繕してきたので、今後20年も計画通りになるはず、ということではないからです。5年毎に見直すということは、その時の建物の劣化状況を踏まえて将来の修繕工事の工事費用を見直して修正することです。ここ数年で物価が上昇していることから、工事費も大幅に上昇しています。これらを加味すると10年前の長期修繕計画をもって今後の修繕積立金の過不足を検討することは難しいと言えます。提供する「マンションライフサイクルシミュレーション~長期修繕ナビ~」を利用することをおすすめします。ここでは詳しく触れませんが、シュミレーション結果を確認することで今後の修繕積立金の過不足が把握できます。みれば将来の工事計画がわかる・長期修繕計画を作成していない、または古い計画しかないマンションもある・修繕積立金の過不足を確認するシミュレーションツールがある単に、管理費が高い・安い、という視点ではなく、もう一歩踏み込んで読み込んでみると気づきがあって面白いと思います。修繕積立金は家計における長期の貯蓄計画に似ています。お金を貯める、ということではなく、何のために・いつまでに・いくら必要なのかを明らかにして、その目標に向けて定期的に貯蓄を進めることになります。お金が足りないと言うことが分かったら、支出を減らすか借り入れをするか、というのも修繕積立金と家計管理では共通です。修繕積立金が不足するから検討できない、というのはちょっともったいない気がします。将来の積み立て不足にどのように対応するのか想像して、積立金の値上がり幅を織り込んだうえで購入の判断をすれば良いのではないでしょうか。いえ、初めてマンションを購入する方がシミュレーションをして判断することは難しいかもしれません。中古マンションをみてきた知見を活かしたアドバイスをしておりますので、修繕積立金が気になるマンションがあった際にはぜひご相談ください。お問い合わせ/プロフィール/中古マンションがとにかく得意なので、なんでも相談にのります。大きな買い物だから失敗したくないという気持ちと、早く決断しなければ他の人にもっていかれてしまうという焦る気持ちがあることを理解しています。手早く調べて決断できたら、あの物件買えたのにな...という後悔をなくしたい。マイホームFP相談サービスを始めました。土地の権利が賃借権のマンションは期限がきたら住めなくなるの?中古マンションの評価と査定。評価(保険金額)がこんなにも低いのか?団体信用生命保険に入れば生命保険は不要なの?投稿ナビゲーション私はこんな説明をしています。専門家が提供する中古マンション購入完全ナビシェアTOPへ。