賃貸管理の悩みTweet悠々自適な大家業を夢見て不動産投資を始めてみたものの、想像していたより儲からないと感じている方は多いのではないでしょうか。いえ、収益を上げている大家の方もたくさんいます。この違いは一体どこにあるのでしょうか。この記事では、大家業が儲からないとされる理由や成功するためのポイントを紹介します。この記事は約8分で読み終わります。安定した収益を得られるという理由で人気の大家業ですが、誰もがそう簡単に儲けられるわけではありません。大家業が「儲からない」といわれる理由を解説します。短期間で利益が出ない大家業で得られる利益は、家賃収入によるインカムゲインが主流です。よって、毎月の家賃収入を積み重ねて利益を確保するためには、長期的な視点が求められます。短期間で大きな利益を出すことはできないため、大家になったとたんにすぐに儲かることはないのです。家賃収入がそのまま利益にならないことにも注意が必要です。物件の購入にあたって組んだローンの返済、維持や管理にかかる費用などの経費を差し引くと、収入として手元に残るお金はそう多くありません。物件の売却によって購入額との差額を狙う方法(キャピタルゲイン)もありますが、経験のない初心者が行うにはリスキーです。利益を得るどころか、かえって大きな損を被る可能性があるため、安易に手を出さないほうが良いでしょう。大家として管理する物件を探すとき、ほとんどの方は不動産会社の広告に記載されている投資利回りを確認するのではないでしょうか。利回りは物件選びの指標になりますが、広告で目にするもののほとんどは「表面利回り」です。表面利回りには物件の維持・管理費やローンの返済額が加味されていないため、現実的な数値ではありません。表面利回りを目標に大家業を始めても、その実現はかなり困難でしょう。物件選びでは広告に記載されている利回りの種類を確認することと、経費などを考慮した「実質利回り」を計算することが大切です。リスクがともなう株式投資などと同じように大家業も立派な投資のひとつであることから、リスクはつきものです。ハイリスク・ハイリターンで知られるFXなどと比べるとリスクは低いものの、訪れるリスクによっては、安定した家賃収入が断たれてしまう可能性があります。大家業で考えられる主なリスクは、以下のとおりです。空室リスク大家業でもっとも警戒すべきリスクです。どれだけ利回りの良い物件を所有していても、入居者がいなければ収益は上げられません。入居者の募集方法や家賃の見直しなどによって、空室が続かない工夫が必要です。入居者トラブルリスク駐輪場やゴミ捨て場といった共有スペースの使い方、騒音、部屋の汚損など、入居者によって生じるトラブルも珍しくありません。安易に入居者を決めず、書類審査や面談をきちんと行いましょう。金利上昇リスク金利が上がればローンの返済は重い負担となり、場合によっては家賃収入があっても赤字化してしまうこともあります。金利が上昇したときには、住宅ローンの借り換えなど、返済計画の見直しをしましょう。物件の価値下落リスク不動産は、築年数に応じて資産価値が下落します。長期間所有していると補修工事や家賃の値下げなどの対応が必要になり、収益が悪化する可能性があるのです。築浅の物件を選ぶ、一定の築年数を経たら売却を検討するなどして、赤字を回避しましょう。災害リスク人的要因の火災をはじめ、台風や地震、津波といった自然災害を含め、大家業では災害もリスクのひとつとなります。災害による損失は、火災保険や地震保険などで損失を補填することも可能です。契約条件によっては保険金がおりないこともあるので、契約時に内容をしっかりと検討してください。目次へ家賃収入で利益を出すための3つのポイント大家業で儲けるには、毎月の家賃収入を安定して得ることが何より重要です。そこで、家賃収入で確実に利益を出すための3つのポイントを紹介します。1.空室を絶対に出さないようにする安定した家賃収入を得るには、空室を出さないようにすることが最も有効です。しても空室が埋まらないときには、入居条件を緩和して入居者の幅を広げることをおすすめします。すれば、立地が多少悪い場合でもほかの物件との差別化ができるため、空室回避につながるのです。敷金を多めに取ることでペット可にする、防音工事を施して楽器演奏可にする、日本人の連帯保証人をつけるといった条件を課すことで外国人可にするなどが挙げられます。ある程度の条件を設けたうえで緩和すれば、入居者の質が著しく低下するリスクも避けられるでしょう。入居者にとって金銭的なメリットを加えるのも空室回避に役立ちます。家賃を数カ月無料にするフリーレントを取り入れる、敷金や礼金、補償金といった一時金を減額したり無料にしたりする、まとめ払いによって家賃を減額するなど、入居すると同時に恩恵を受けられる、効果的なメリットを打ち出すのがポイントです。入居者にとっての金銭的なメリットは、大家にとって一時的な利益の減少になります。長期にわたって空室が続く場合や入居者の募集に苦労している場合には、これ以上の損失を抑えるために有効な手段だといえるでしょう。2.信頼できる不動産会社を見つける大家業を営む方のほとんどが、物件運営に関わる業務を不動産会社に依頼しているでしょう。不動産会社は、オーナーにとってパートナーとも呼べる重要な存在です。空室が続いて思うように儲からないと感じたら、業務を委託する不動産会社の変更を考えましょう。清掃をはじめとする物件の維持・管理のほか、入居者の募集も不動産会社の重要な仕事です。会社によって入居者募集のノウハウには差があり、賃貸仲介業としての実力には大きな違いが出ます。同じ条件の物件であっても、会社によって空室率が大きく異なることもあるのです。不動産会社の変更はリフォーム工事のような追加投資を必要としないため、利益を上げられる可能性がある手段としては、手間がかからない方法といえます。一般論ではなく、具体的な空室対策を持っているかどうかをポイントにして、信頼できる会社、担当者を選ぶようにしてください。3.ローンの金利を見直す大家業における収入とは、家賃収入からローンの返済額を引いた額を指します。ローン金利が低ければ低いほど、多くの家賃収入を得られるのです。ローンの金利は定期的に見直し、必要であれば借り換えをして返済額を下げると良いでしょう。ローンの借り換えには、現在借り入れをしているローンを完済する必要があります。住宅ローンの手数料に比べて費用が高額になることがあるので注意しましょう。目次へ儲からないときに考えたい「出口戦略」あらゆる策を講じたものの、なかなか利益を安定化できなければ、大家としての最終決断である「物件の売却」を検討するタイミングかもしれません。最後に、大家業が儲からないときに考えたい「出口戦略」についてお伝えします。不動産投資の出口戦略は、売却のタイミングを見極めることが大切です。築年数を経るごとに、物件の資産価値は低下していきます。近隣に広さや間取りが似通った競合物件が建設されると、集客力は落ちてしまうため売却価格の低下につながるでしょう。対して、近隣の都市開発が進んでいる、大型イベントの開催が控えているといったタイミングでは、物件の需要増にともない、資産価値が上昇します。このタイミングで売却すれば、大きな売却益(キャピタルゲイン)を得ることも可能です。日ごろから物件周辺の開発状況には目を向けておくようにしましょう。大家業の収支でマイナスが続いているようなら、タイミングによらず早めの売却を検討してください。損切りを急げば、それだけ大きな赤字の回避につながるからです。マンション売却自体にお金がかかるため、仲介手数料の安い不動産会社を選ぶことがおすすめです。詳しくは売却にかかるお金や手数料の安い不動産会社を探し方を解説している記事をご覧ください。物件を売るときには、所有期間によって税率が変わる点にも注意が必要です。不動産を売却して利益が出た場合、物件の所有期間に応じた所得税や住民税がかかります。して20.315%の税率がかかります。ところが、所有期間が5年以下だと短期譲渡所得となり、長期譲渡所得の約2倍、39.63%の税率が課されるのです。多くの利益を確保したいなら、5年目以降に売却を検討するようにしましょう。いえ、不動産の売却は初心者には敷居が高いため、一人で決断せず、プロの手を借りるのが賢明です。「もっと手軽に不動産の売却をシミュレーションしたい」という場合は、ぜひイエリーチをご活用ください。できるので、現状の把握や売却のタイミング決めに役立ちます。マンション売却で損失が出てしまった場合は、住宅ローン控除が適用されるかもしれません。マンション売却で損失が出た場合に、検討したい特別控除や特例をこちらの記事で解説しています。目次へまとめ大家業は安定した家賃収入によって利益を得るのが一般的です。儲からないと感じているなら、入居者の確保に向けて策を講じる必要があります。不動産投資にはリスクがつきものです。赤字が続くようなら、物件の売却を決断しなければならないことも考慮しましょう。サラリーマンの副業として注目を集める大家業ですが、安定した不動産投資にはそれなりのコツやノウハウが必要です。儲からないと感じたときには、信頼できる不動産会社に相談するようにしましょう。イエリーチを利用したいときには、まずはこちらからアカウント発行をご依頼ください。トラブル対処をおこなうために管理会社の役割を把握しておくことも大切です。居住者に迷惑をかけないためにも早めの対策が必要です。自主管理マンションはトラブル発生時に、所有者の負担が大きくなります。本記事では、自主管理マンションの概要と自主管理のメリット・デメリット、起こり得るトラブルや対処法を紹介します。2024.2.19アパートの空室対策をしよう!入居率アップにつながる具体的な対策5選アパートの空室が続くと家賃収入が途絶えるため、早めに空室対策をおこないましょう。空室対策で重要となることは空室になる原因にあわせた対策をおこなうことです。アパートの空室対策にコストをかける場合は、長期的な視点での費用対効果も考える必要があります。2024.1.29オーナーチェンジ後の家賃値上げは可能!トラブルなく値上げできるタイミングオーナーチェンジ後の家賃値上げには、正当事由が必要です。無闇に家賃を上げると、入居者とトラブルになる可能性があるため注意しましょう。本記事では、オーナーチェンジ後の家賃値上げの概要や正当な理由の内容、注意点を解説します。適切な値上げのタイミングについても紹介します。物件のオーナー向けに家賃の値上げや相場、注意点などをまとめています。家賃の値上げでトラブルを避けるためには、家賃の相場を把握して適正価格に近づけることが大切です。相場を知る方法や家賃の値上げでうまくいかないときの対処法もまとめています。物件のオーナー向けに家賃の値上げ交渉方法やリスク、成功させるためのコツをまとめています。家賃の値上げは法的に問題ありませんが、実際に値上げするためには正当な理由と入居者の合意が必要です。失敗すると大きなトラブルや訴訟に発展するリスクもあるため慎重におこないましょう。(1)注目キーワード一覧Recommend編集部のおすすめ資産運用の悩み自分でお金を殖やす時代。資産運用の悩みマンション投資に強い「イエリーチ」を最大限に活用する。(1)Keywordsイエリーチpicksは株式会社ネクサスエージェントが運営しています。