ミライ財務®こんにちは!経営コンサルタント・税理士の森です。本日は、収益物件の購入・運用を検討する際の利回りの考え方についてお伝えします。収益物件の利回りには、表面利回りと実質利回りという指標があります。算出される利回りで、年間賃料には更新料を含めないケースが多いです。)を差引いた利益÷購入価格で算出される利回りで、経費には通常銀行へ支払う支払利息は算入しません。1万円)×12月-固定資産税6万円}÷物件購入価格1,000万円=5.4%ここまでは一般的な利回りの計算方法ですが、物件を売却せずに長期的に保有し続ける戦略をとる場合は、より収益物件の持っているポテンシャルを引き出して収益を上げていくことができます。下記のような運用戦略をとってみたらどうでしょうか?一見表面利回り6.6%・実質利回り5.2%の物件に見えますが、利回りの考え方もちょっと変わってくるかもしれませんよ。購入価格1,000万円・賃料月額55,000円・管理費等月額1万円・固定資産税2万円・内法面積14m2・築35年の収益物件をキャッシュで購入1売却はせずに25年運用225年後に築60年を迎え、建物の寿命が来て解体。約8万円(ハウスクリーニング3万+クロス@1,000×3.5×14m2)A税引前手取収入(年間賃料66万円-年間管理費等12万-固定資産税2万円)×25年-55,000×空室12.5ヶ月-8万×退去8.3回=11,648,500円B運用益1年あたりの手取収入(金額は丸めている)46万円×年利3%25年の年金終価係数36.459-46万円×25年=5,271,140円C土地の売却価格を除いた収益物件の取得価格1,000万円-350万円=650万円D税引前年間利回り{(A+B)÷25年}/C=10.41%地震やコロナなど様々なマイナス要因がありますので、こんなに都合がよく運用できるかは分かりませんが、長期的にしっかりと運用できるのであれば、目先の100万円・200万円のために物件を売却せず、長期的に貸し続けた方が有利になるかもしれませんね。利回りを考えないで、「物件から得られる賃料を遊ばせずに、いかに次の資産運用に回して複利効果をあげるのか」という点だと思います。複数の資産運用を組み合わせて総合的な資産運用ができれば、収益物件の持つポテンシャルをより発揮できると思います。弊社は定期的に中小企業経営者向けの勉強会等を主催しております。会社経営に関する情報収集にお役立てください。お気軽にご相談ください。YouTube4ライン@に登録いただいた方には、ブログやHPでは配信しない情報もお届けします。サクセス・マネジメント・コンサルティング税理士事務所/株式会社は、地元に密着した、財務改善に強い税理士です。サクセス・マネジメント・コンサルティング税理士事務所/株式会社は、地元に密着した、財務改善に強い税理士です。本ブログは、一般的な情報提供として掲載させて頂いている記事ですので、下記についてご留意くださいますよう、お願い申し上げます。一般的な情報提供を目的として、原稿を執筆した時点の税制を基に作成しております。このため、諸条件により本ブログの内容とは異なる取り扱いがなされる場合がございます。・実際の経営判断及び税務判断等は税理士・弁護士の方々と十分ご相談の上、ご自身の責任においてご判断下さい。・一般的な情報提供として、読者向けに分かりやすくするため、表現や数字を単純にしたケースを記載している部分がございます。