2022年11月13日マンションを含め建物の維持管理には、風雨から建物を守る「防水」が生命線であり、建物の耐久性が期待されているマンションなどコンクリート造の建物ならばその重要度は更に増します。この防水ですが、新築時に施工された防水をそのまま維持していくことは難しく、太陽の紫外線や風雨、土埃などに晒されて、徐々に劣化が進行していきますので、定期的なメンテナンスが必要です。防水層の中で一番表層部分となるトップコートは、適正なメンテナンスを実施することで防水層全体の修繕周期を延ばすなどの効果が期待できます。今回は、防水層の中でもトップコートの塗装をクローズアップして解説します。大規模修繕費を大幅削減!!︎マンション修繕公募サイト透明なプロセスと競争の原理でマンションの修繕費を大幅削減!公募サービス詳細はこちらマンション修繕公募サイト目次トップコート塗装の必要性トップコート塗装の必要性は、車をイメージしていただくと理解しやすいと思います。板金状態の車は無く、必ず何かしらの塗料が塗られています。鉄製の製品は、水分に触れると発錆が起こり、徐々に薄くなっていきます。最終的には穴が開いてしまいます。これを防ぐために、鉄に水分が触れないように塗装が施されています。マンションの場合、躯体コンクリートの中に鉄筋が使用されています。鉄筋が錆びてしまうとマンションとしての耐久性にも影響を及ぼします。車は10~20年程度の耐久年数を期待されていますが、マンションはそれよりも長い耐久年数が期待されるため、鉄筋に水分が触れないようコンクリートで被膜し、更にコンクリートを保護するために防水が施されています。一般的に、大規模修繕を実施して屋上防水を施工すると10年間の水漏れ保証が付帯されます。トップコートの塗り替えをしなくても10年間は住戸内への漏水が保証されてますので、あえてトップコートを塗り替えなくても良いと考える管理組合も多く、トップコートの塗り替えのみを予算化している管理組合は少ないと思います。国土交通省が公表している長期修繕計画にも明確にトップコートの塗り替えという項目は設けられていません。トップコートを塗り替えずとも10年間で漏水が発生するほどに防水層が傷むことは少なく、そのため10年間の漏水保証が付帯されていますが、防水層の保護という観点からするとトップコートの塗り替えを5年程度で実施していくべきです。塗り替えを実施することにより、防水層の修繕周期を延ばしたり、修繕範囲を小さくできたりしますので、全体的な費用を抑えられる場合があります。ウレタンなどのトップコートは5年程度で塗り替えが薦められていますが、フッ素を用いたトップコート塗料は10年程度の耐久性があると言われています。フッ素加工されたフライパンなどを見て分かる通り、フッ素には水や油が染み込まず弾くような性質があります。耐久性が高い反面、フッ素加工を施すと以降の上塗りが難しくなるケースもあります。フッ素を採用する場合には、その後の計画も踏まえて考えた方が良いでしょう。意外に施工が安易なトップコート屋上防水の施工は外壁タイルなどを施す大規模修繕と同時に実施されることが多くあります。そのため、屋上に関する工事には、たくさんの手間がかかり、多額の費用を要すると思われがちです。外壁を工事するのとは違い、足場がありますので、多くのケースでは足場架設は必要ありません。屋上に塗料などの資材を運び入れるルートさえ確保されていれば、通常の塗装工事と何ら変わりありません。アスファルト防水など防水層の施工を行う場合には、相応の資材量にもなりますが、トップコートのみの塗装であれば、資材も少なく、工程も短くて済みます。トップコートの塗り替えは、施工までのハードルがそこまで高くはありませんので、防水層を長く維持していくためにも一度検討されることをおすすめいたします。劣化進行のサインを見逃さないようにしましょう防水層は、劣化の兆候を把握できるいくつかのサインがあります。以下のような現象が見られたときには、トップコートの塗り替え又は防水層の修繕を検討しましょう。塗膜の色が退色しているトップコートは塗装した後、紫外線などの影響により塗膜が破壊されていきます。塗膜が破壊され始めると光沢が少しずつ失われていきます。塗装材料の劣化のサインですので、施工当時の色合いと比べて見ると分かりやすいでしょう。細かなひび割れが発生している広い範囲を塗装すると乾燥収縮や地震の揺れなどによってひび割れが生じることがあります。多くの場合、その下にある防水材までにひび割れておらず、水漏れにつながる可能性は少ないのですが、専門の業者に一度見てもらった方が良いでしょうコケや雑草が生えてきているコケや雑草は植物ですので、水分を必要とします。植物が繁茂するということは水分が滞留していることを意味しているので、何かしらの対策を施した方が良いでしょう。雑草が大きく成長してしまっている場合は根っこが防水層に侵入している可能性があります。その雑草を抜くことによって防水層を破断させてしまう恐れがありますので、大きな雑草がある場合には、専門の業者に見てもらった方が良いでしょう。施工する場合は防水保証の業者を優先トップコートの塗り直しを含め、様々な工事を行う際には「出来るだけ安く実施したい」という希望があります。トップコートの塗り直しは維持保全を目的とした塗装作業であり、これよりも優先されるのは防水工事の10年保証です。トップコートの塗り直しを別の業者が実施したことによって、防水工事の保証対象外となってしまっては元も子もありません。トップコートの塗り直しを別の業者で実施する際には、防水保証を付帯させている業者に保証内容などを必ず確認するようにしましょう。できるならば、施工責任を一本化させる目的から防水保証を付帯させている業者にトップコートの塗り直しを依頼することが望ましいと思います。まとめトップコートは風雨や太陽の紫外線から防水層を守っており、劣化進行もその分早くなります。大規模修繕に含めて屋上防水を施工すると10年間の漏水保証が付帯するので安心する管理組合も多いと思いますが、管理組合として考えるべきことは「出来るだけ安全に修繕周期を延ばして費用を抑えること」です。くの施工業者は5年目でアフター点検を実施するので、そのときに屋上などの状態を確認し、必要に応じて提案を受けるようにしましょう。