代表のプチコラム中~大規模マンションの管理組合運営(2)理事会は「役員の数」よりも「会議の質」を重視する2014.2.10~メルマガ第52号~【今号のお題:中~大規模マンションの管理組合運営(2)理事会は「役員の数」よりも「会議の質」を重視する】このコラムでは、中~大規模マンションの管理組合運営の課題と改善提案について、これまでの経験を踏まえたコラムを書いてみます。「管理組合の良し悪しが『住み心地』と『不動産価値』に影響を与える時代を創る」というスローガンに基づいて管理組合のコンサルティングを行っています。理事会の運営次第でマンションの価値が決まる時代が来ている、と確信しています。住民の住み心地が良く、資産価値も維持されています。中古マンション購入者へ説明できる時代になれば、理事会=管理組合の良し悪しがそのまま不動産価値に直結することになるでしょう。それくらい、理事会運営の良し悪しが重要である、と断言します。◆理事会役員の定数を増やして失敗した事例ところで、理事会の活性化を目指して、人数アップを図ろうとする大規模マンションが意外と多いのにはびっくりします。弊社がコンサルティングに入る前、執行部である理事会の活性化を目的として役員の定数を15名から25名へと増やしました。理事会への「出席人数=活動できる頭数」を増加させることを目指したようです。相対的に「出席率」が低下し、活性化が一層遠のいてしまいました。それだけでなく、出席し続ける理事さんからは「何とか時間を作って理事会へ参加しているのに不公平だ」といった声が上がるようになり、モチベーションの低下が著しい状態になっていました。そのタイミングで、弊社がコンサル採用されたのでした。国土交通省が理事役員の数について、次のような指針を出していました。総戸数50戸で5名100戸で10名200戸で20名ということになります。500戸で50名では会議にならないし、それだけの人数を収容する集会室も作れないので、どこのマンションデベロッパーも子会社である管理会社と相談しながら、理事役員の上限を2~30名までと頭打ちにしています。私がマンション管理業界へ入った当時には通用していた考え方でした。当時は「大規模マンション=100戸以上」といった感覚を持っていました。私が管理会社時代にフロント担当していたマンションで最大が125戸で。100戸を超えると「大きいな」と感じたものでした。ところがその後、5年、10年と時を追うごとに、マンション開発全体が「大型化」していきました。郊外でも大規模化に拍車がかかり、総戸数が300戸、400戸、500戸と大型化され、1,000戸近いメガマンションも当たり前の時代となりました。共用設備の充実で差別化を図ろうとした結果でもあります。その結果、相対的に100戸レベルのマンションは「中規模マンション」になってしまったのです。「10名に1名が理事役員になる」という指針に従えば、200世帯以上のマンションでは、理事は20名以上ということになります。理事役員を20名としても、全世帯が役員を経験するまで20年もの時間を要します。500世帯で理事役員の定数が16~17名程度であれば、一巡するのに30年かかります。「早期に理事役員を経験させる」ことは、そもそも現実的でないのです。マンションの大規模化・タワー化は、わずか10年程度で理事役員の定数概念を時代遅れのものにしてしまいました。結果的に一人ひとりの管理に関する関心や意識・責任を低下させてしまいました。区分所有者の意識はどこか似ているかもしれません。「適正な運営ができる理事役員の人数は何名か?」と言う議論になって良い時代がやってきた、と考えています。これまで数多くの大規模(メガ)マンションやタワーマンションのコンサルティングを実践してきて、確信しています。弊社から理事役員の定数を減らす提案を行い、まずは25名→15名へと元の人数まで減らすこととしました。「本質的に理事役員は何名にすれば良いか?」は来期の課題として進めることになりました。意見交換が活発になり全員が言葉を発する会議体になっています。結果として、望んでいた『理事会の活性化』は手に入っているのです。会議は人数ではなく内容である。実績・お客様の声よくあるご質問コラム。