コピー2020.08.02不動産投資を拡大していく上で節税や相続という観点から、個人事業主で継続するのかと法人設立するのかで悩まれている方も多いと思います。ここでは法人設立形態を説明した後、法人のみで可能な節税方法および法人設立のメリット、デメリットをご紹介したいと思います。法人を設立すると税法上有利な点が多くあり、節税がはかどります。不動産法人を設立するとして、どのようなスキームがあるのか挙げてみたいと思います。以下の3種類あります。結論から言いますと2or3がオススメで、1軒目から法人を設立してスタートするのか、既に軒数をある程度持っているのかによって変わってきます。相続まで考えるのであれば最終的には3がいいと思いますが、個人の家庭事情にも因るところがありますので、3のデメリットを考慮して決めるのがいいと思います。順に説明していきます。個人事業主から法人成をする場合、既に個人所有の物件があると思います。手続きが必要であり、大変コストと時間がかかります。その上銀行に否認されると、所有権を法人へ移すこと自体ができなくなります。これらを考慮すると、物件の所有権は個人のままにしておき、物件の管理を法人側で実施することで、家賃の5%程度を法人収入にすることができるスキームです。物件の管理を自分の会社に委託することで、個人→法人へ不動産事業の収益を移し、個人事業主の税金を減らしています。1のメリット:管理を個人→法人へ移すだけですので、手続きが非常に楽です。法人と個人で管理委託契約を締結し、賃借人へ連絡するだけです。法人と個人で電話番号が同じで電話受付も自分でやるなら、実務上、この賃借人への連絡すらも不要かもしれません。この方法は一番手続きが楽なことがメリットです。1のデメリット:法人の業務としては物件の管理のみですので、物件1軒あたり3,000円程度、最大でも家賃の5%程度しか法人収入に移せません。個人の所得税が高いため、法人へ収入を移し節税したいのに、1軒3,000円程度では効果は薄いです。以上から法人としての収入が少なく、経費ばかり使っているとすぐに赤字になりますし、法人設立の旨味がほとんどないのがこの1の方法になります。2サブリース契約この方法は「かぼちゃの馬車」で有名になりましたが、設立した法人が個人の物件を借り上げし、法人が客付けするという形態を取ります。法人の業務としては、家賃保証+物件管理となりますので、当然1よりは法人への支払いを増やすことができます。家賃保証は地域や物件次第ですが、私は家賃の20%にしています。物件管理5%ですので、合計で家賃の25%を報酬として法人へ支払っています。家賃保証は空室でも家賃を固定で支払う必要があり、リスクを背負っているため、20%程度取っても問題ないようです。サブリース料金が25%相当だったことから、私は25%としています。ボロの木造1棟などであれば、空室リスクが高いため、30%以上取ってもいいではないでしょうか。それくらいやらないと法人側で利益が出ないと思います。2のメリット:法人業務として家賃保証+物件管理をしますので、家賃の25%程度を報酬として取ることができます。そのため、個人事業主側の不動産事業利益の大半を法人へ移すことが可能となります。2のデメリット:家賃保証+物件管理の形態となるため、賃借人との契約は設立した法人へ変更する必要があります。そのため1軒ごとにサブリース契約書を作成し、物件を売買したときのように賃借人へ、家賃の振込先を変更する通知をする必要があります。委託管理とは異なり、物件設備の修繕費を所有者(個人事業主)と法人のどちらで負担するか等を細かく決めておく必要があり、サブリース契約書を作るだけでも一苦労すると思います。以下に国交省のサブリース契約書の雛形があるHPのリンクを貼っておきます。ついてここで1点注意する必要があるのが、この国交省の雛形はサブリース業者が使用することを前提としていますので、壁紙の張替やエアコン・給湯器の取替などをサブリース業者が負担する記載となっています。このまま使ってもいいですが、法人側の負担が増えてしまうため、個人事業主側で負担するよう記載を変更して使用すると、法人側の負担を減らすことができます。しても何ら問題ありません。言うと民間契約ですので、どちらが負担してもいいのです。法人収入ですが、マンション管理費を差し引く前の割合(25%)なのか差し引いた後の割合(25%)なのかといったところもきちんと明確に金額を記載して決めておきましょう。管理費を差し引く前の金額に対して設定する方が法人報酬は増えます。以上のように、サブリース契約の形態にすると法人へ支払いを増やすことが可能となり、1と比べて格段に個人事業主側の所得を下げることができます。ちなみに私はこの2の形態で運営して節税しています。3所有権移転この方法は、個人で所有している物件を法人所有へ切替する方法です。法人で物件を所有するため、利益は全て法人のものとなります。全ての物件を法人へ移転すれば、個人事業主としての登録も不要となります。3のメリット:不動産事業の収益が全て法人に移りますので、個人の不動産所得が完全になくなります。登記手続きが発生しますので、司法書士の費用や銀行の事務手数料が発生します。その上、個人から法人への譲渡額が高すぎたり、低すぎたりすると譲渡益(個人側、法人側)が発生し課税されるため、顧問税理士や不動産鑑定士と相談の上、適正な譲渡額を決める必要があります。2と同様に賃借人への書面による正式な通知が必要になります。所有権移転には費用と手間がとても掛かるため、3軒以上物件を所有している場合は、2のスキームで運用した方がいいと個人的には思ったりします。個人的には1軒だけは個人所有しておき、個人事業主としても継続して不動産事業の経費を計上し所得税を節税することをオススメします。全てを法人所有へ移転するのは、2よりもメリットがありますが、手間と時間と費用が非常に掛かります。法人を設立してスタートするのがオススメですが、不動産投資自体が自分に合わない可能性もあるため、1,2軒購入してから法人設立するのが一番いいのかもしれません。今回は設立する法人の形態について、解説しました。法人設立によって、どんな節税ができるのかを期待していた方には肩透かしをさせてしまったかもしれません。次回こそ法人設立でしかできない節税方法を紹介したいと思います。23.不動産投資における個人事業主の節税方法(その2)知っている人は知っていると思いますが、高所得な方は前まで書いてきた経費算入とは違った節税方法があるので、書きたいと思います。私はまだ未踏の域で使えないのですが。今回の節税は税金を支払う方法を工夫することによる方法です。節税できると1番目の記事で書きましたが、個人事業主としてできる節税の具体例を書きたいと思います。不動産投資で節税するにあたり、大前提として不動産事業の用に供していないといけません。業務に全く関係ないものを経費として...節税方法22.法人設立のよる節税方法(その3)今回は前回からの続きで法人設立で可能となる節税方法について、解説していきます。今回ご紹介する節税方法は、以下の通りです。税法では、原則として「法人が支出する交際費は損金算入できない」と定めています。中小企業(...節税方法21.法人設立のよる節税方法(その2)前回は法人の形態について書きましたが、今回は本命の節税方法です。個人側から法人へ移した「不動産収入」を経費として消費するor所得税率の低い配偶者や子供へ再配分することで、キャッシュをできるだけ多くして私生活を豊かに過ごしましょう。禁断とも言える不動産譲渡益を節税(?)する方法を書きたいと思います。ここの内容は推奨される行為ではありませんし、あくまで皆様の知識欲を満たす&私の忘備録の目的で書いていますので、そこは悪しからず。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。名前メールサイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。筆者のプロフィールmiya不動産投資歴7年目のmiyaです。ワンルーム13軒、ファミリー1軒で全て自主管理しています。2019.1に節税目的で法人を設立し、法人ならではの節税方法も日々研究中です。融資の引き方等の経験を共有できればと思ってブログを開設しました。不動産投資を始めよう!.タイトルとURLをコピーしました。