localREWORKR不動産、全国に展開中です。不動産以外でも、いろいろやってます。お問い合わせ公共空間をオープンに。copied自治体と公共R不動産による公共空間活用プロジェクトを振り返るプロジェクトレビューのコーナー。今回取り上げるのは、静岡市と取り組む「蒲原地区『トライアルパーク』プロジェクト」です。後編ではスキーム検討、公募要項づくり、オープン後まで振り返ります。聞き手は、公共R不動産メディア事業部の飯石藍と中島彩です。アイディアキャンプを経て、事業スキームの検討に入っていきますね。どのようにしてスキームを組み立てていったのでしょうか。前提条件として、行政が施設を新設するときは、行政財産となり得る機能を設定して条例化することが原則となります。今回は自由な発想で施設の使い方をトライアルしていきたかったので、あらかじめ機能を設定するのは難しいと思っていました。そこで、現時点で確定している「サイクルツーリズム拠点機能」に着目して、道路法を適用することにしました。道の駅を構想した時点で、地域周遊に貢献するサイクリストの発着拠点が必要だと思っていたので、トライアルパークを市道の道路休憩施設と位置付けることにしたんです。それにより、トライアル期間中は条例化の必要がなくなりました。今後、道の駅になったら別の行政財産として位置付けられるはずです。!サイクリストの休憩所であり、発着拠点の機能もあるトライアルパーク。庁内の意思決定において「仮設に投資する」という誤解を解くことに苦労しました。暫定的とはいえ、キッチンや自転車利用者のための施設、トイレ、駐車場などの最低限の整備は必要になります。駐車場やトイレなど、次の道の駅につながる設備もありましたが、庁内では「仮設なのにこんなにお金をかけるのか」と疑問視する声もありました。「トライアルしてみて道の駅が実現できなかったら、この投資分はどうするんだ?」と疑問を持たれるのも当然です。「トライアルがうまくいかず道の駅までたどりつかなくても、サイクリングの休憩拠点として存続させる」と上司と一緒に説明しました。ミニマムの着地を設定すれば、この投資は決して無駄にはなりません。トライアルパークは、道の駅としては暫定的な仮設であり、サイクリストの休憩拠点としては整備完了の状態なんです。そのポイントは大きいですね。土砂捨て場になっていたグランド跡地。トライアルパーク蒲原に向けて整備中の様子。ひとつ、道路法の中でのスキームづくりにも苦労しました。道路区域内での行為は、占用許可となりますが、許可物件は法令で限定列挙されているため、本来はあまり自由度がありません。2011年に都市再生法が改正したときに道路法も改正されて、高速道路などでしか認められていなかった食事施設等の設置、いわゆるPA/SA(パーキングエリア、サービスエリア)が一般道でもできることになりました。PA/SAは定義が広いので、これに当てはめて、道路占用を許可することで、トライアルパークとして自由度をもってコンテンツが展開できるだろうと考えました。既存のスキームがない分、この考え方にたどり着くのに苦労しましたね。道路占用許可の窓口やプレーヤーのコーディネートを行うのが、のちに募集する運営事業者の業務になってくるというわけですね。2020年度は募集要項の作成と運営事業者選定を行いました。前例がないこともあり、事業者の募集要項づくりでは市とかなりキャッチボールしました。仕様書もフォーマットがないので、いくつか類似したものを集めてアレンジしながら渡邉さんが草案をつくり、それに対して私が壁打ちの相手となってブラッシュアップを繰り返したという感じです。運営のあり方として、最初から「事業者と市が対等な立場でトライアルパークをつくり運営していく」という前提で考えていました。既存の公共施設での指定管理等のフォーマットは事業者にとって自由度が低く、不利な状態になっていることが多いので、私が事業者側に立ってその視点をできるだけ引き上げながら壁打ちをしていったという感じです。公募要項に市と民間の「役割分担表」と「リスク分担表」の記載がありますよね。2つの分担表は事業の試算表をもとにつくりました。チーム内のアウトドア系事業者やそのほかの民間事業者へのヒアリングをもとに、集客数、客単価を計算して年間の売り上げ予測をまとめ、事業性をシミュレーションしてつくりました。運営事業者の指定管理料や事業者の使用料も、その試算表をもとに決めています。事業者が決定してから運営について考えるのではなく、最初から運営のあり方や事業性の想定までした上で業務設計をして、市と公共R不動産の間で壁打ちしていたんですね。したリアルな試算は行政だけでは絶対にできなかったことです。一般的に、行政は民間事業者に対して「対等」という姿勢はなかなか取らないですよね。静岡市は極めてフラットな立場で考えてくれました。自分たちに負荷がかかるようなことを仕様書に盛り込まなければ、事業者に丸投げできて楽なのに。トライアルということで、市としても新たに挑戦したい事業なので。部長までそうやって口をそろえて言ってくださって。事業者だけに「リスクを負ってトライアルしてください」と言ってもなかなか難しいじゃないですか。事業者が一歩踏み出しやすくなることを考えて、公募要項をつくりました。事業者の視点を行政がどれだけ持った上で業務を組み立てられるか、そこはめちゃくちゃ重要ですよね。あらゆるリサーチから得た情報を編集してオリジナルの公募要項をつくるって、ある意味この事業の中でも最もクリエイティブな仕事だと思います。ここがすべてを決めるといっても過言ではないですからね。公募要項や仕様書の作成というと、大体は既存のものをコピペしちゃうことが多いなかで、渡邉さんはしっかり必要な事項を読み解いて、自分の言葉として落とし込まれていたのが印象的でした。コピペが好きじゃないんですよ。自分でしっかり詳細まで理解したかったので、一から作ってみたかったんです。わたしが難易度の高い考えや意見を出しても、渡邉さんは絶対に「できない」とは言わずに、「持ち帰っていいですか」と言って、次にはちゃんと歩み寄った答えを持ってきてくれました。フォーマットを使えると提示してくれました。法を解釈して、いいコンテンツをつくれるように最後まで検討してくれて。「できません」と言えば簡単なところ、「どうすればできるか」という視点でプロジェクトに取り組まれていたんですね。「現状では24時間警備が常駐する形態になっていますが、これでは人件費が合わず事業者にとって負担になります」と相談すると、「カメラを設置して対応するかたちでも問題ありません」とお答えいただいたり。こちらが事業のリスクとなりそうな点を投げ込むと、どう解けるか常に考えてくれました。繰り返しになりますが、公民連携プロジェクトでは、行政側がしっかりと事業者目線を持っていることが大切だということですね。本当にそうだと思います。ないと、行政の独りよがりになってしまいますから。募集要項をつくり公募はしたはいいけど手を上げる事業者がいないという状況が各地で起きています。それって事業者側のリスクが大きすぎて手が出ないということも一因だと思うんです。批判するわけではないですが、コンサルや行政はフォーマットをほぼそのまま流用することもありますから、同じ結果が起きますよね。本来は各プロジェクトごとにオリジナルの募集要項があるべきですよね。いうことだと思います。市は運営事業者の「スルガスマイル」に道路の占用を許可し、スルガスマイルは占用料を市に支払って自主事業と管理業務を行う。事業期間は2022年〜2024年の3年間。プロポーザルの結果としては1社から提案があり、無事に採択されたわけですね。公共R不動産からのアドバイスを受けて事業者の負担はだいぶ軽減されたのですが、それでもある程度の初期投資はかかる内容で、結果的に1社からの提案にとどまりました。手をあげた「スルガスマイル」はそれだけの思いと覚悟があったということですね。トライアルパークの近くにある蒲原宿は歴史的建造物がならぶ趣あるエリアがあり、「道の駅が完成しても、そこだけを目的地とせず、まちなかに人が流れてほしい」というのが地元の人が最初からこのプロジェクトに期待していたことだったので、この提案項目の追加を助言しました。トライアルサウンディングというと、短期のイベントや長くても1年ほどであることが多いですが、今回の事業期間は3年間。やれないことはないはずで、ぜひがんばってほしいと思いました。事業者にとっては負担に感じたはずですが...。提案のウエイトについては小柴さんとけっこう議論しました。最終的にはどこかの項目の中に入っていたところを、大項目へ引き上げることになりました。全体業務における、この内容の位置付けをかなり大きくしたということですね。結果的によかったと思っています。スルガスマイルのモチベーションがすごく高くて、実際すでにかなりの成果が出てきています。周辺エリアにある空き家を購入してリノベーションして、民泊の宿をつくる動きがあったり(2023年4月時点)、自前で自転車を買って、駅とトライアルパークをつなぐ移動手段としてシェアサイクル事業を始めたり。今後の展開が楽しみなんです!蒲原のまちの古民家を改修して2023年に誕生した民泊の宿「456(シゴロク)」。2021年度に事業者を選定した頃、静岡市は「企業版ふるさと納税」による整備費調達の呼びかけを行っていますね。これも珍しい動きだと思います。これは公共R不動産からの提案ではなく、静岡市の自発的な取り組みでした。今回はトライアルパークということで、地元の企業や事業者、市民のみなさん、そして行政も含めてみんなでいろんなトライアルをしていきたいと思っていました。その先駆けとして静岡市で初めて企業版ふるさと納税にチャレンジしたんです。地域にゆかりの深い企業を中心に声をかけてまわり、8社から総額2510万円の寄付をいただき、デッキの設置など空間の質を高めるために活用させていただきました。協力した団体や企業名が看板に掲載されていますが、そういった見せ方も含めて、企業とのパートナーの組み方もすごく上手で、前例がない気がします。企業が素材を提供するかたちで公園へ協賛するとか、そんな形がもっと増えたらいいなと思うんです。トライアルパークの看板では、寄付いただいた企業の紹介だけでなく、SDGsの観点の取り組みも紹介していますよね。工事の段階でもいろんな団体からの協力を得ました。芝生の植生基盤材として田子の浦の港浚渫土(※)を使っています。有効活用を模索していた静岡県から引き取って活用しました。パークの歩道に用いた竹チップ舗装もそうです。放任竹林対策の研究をしている福岡大学などと連携して、静岡市の放任竹林対策として、竹チップを使いました。竹チップは、職員が協力して直営で作成しました。市職員のみなさん自らが手を動かして。市としてもいろんなトライアルを実践しているのですね。※海や川の水深を深くするために、底の土砂を掘ることを「浚渫(しゅんせつ)」という。トライアルパークの入り口にある看板では企業版ふるさと納税の参画企業がクレジットされている。した公民連携のかたちも静岡市によるトライアル。オープンして1年くらいですね。休日と平日の使われ方が違っていておもしろいです。平日は緩やかな雰囲気で地元の方が散歩に来たり、犬を遊ばせに来たり。観点でいい流れができている気がします。東のゲートウェイとしての価値が高まっていけばいいなと思っています。目標値としていた新規出店者数と延べ出店者数は軽くクリアしました。オープンから9カ月で新規出店者数は100者、延べ出店者数は150者を越えています。ほかにも、運営事業者がサウナやBBQ施設、シェアサイクルといった常設コンテンツを置き始めているのがおもしろいんですよ。トライアルサウンディングという大きな仮設のなかに常設がある。「試しにこれをやったら反応がいいから、もう少し投資してみよう」ということが繰り返されていくことで、道の駅に近づいていっている感触があります。常設のコンテンツが増えていくと、道の駅の輪郭が見えてくるということですね。グラデーションなんですね。道の駅のようなものができていく。この3年間のトライアルの一番大きな成果かもしれませんね。単発のイベントをたくさん重ねていくのもいいですが、その先、形になっていきづらいかもしれませんから。フィンランド式トレーラーサウナ。蒲原エリアでシェアサイクリングが利用できる「スルガノサイクル」がスタート。オープン後から現在にかけて「施設向上会議」というものを設けていますね。らが集まり、運営におけるKPIをつくって、互いに定点観測していくというもので、公共R不動産が会議の企画・コーディネートを行っています。一般的にコンサルはオープンした時点で関係が終わり、行政も運営事業者から年1回の報告が入るのを待つことが多いなかで、珍しい取り組みだと思います。市民に共有するために野外にて公開型で行う提案もしました。緊張感は生まれるけど、オープンでいいなぁと思って。行政としてもトライアルとして、事業者に任せっきりではなく常にケアしていきたいと思っているので、こうしたプログラムを細かく設計していただけてすごくよかったです。お二人それぞれにプロジェクトを振り返っていただきたいと思います。渡邉さん、改めて公共R不動産と協働して感じたことを聞かせてください。私たちにはない視点を提供いただけたことに感謝しています。メンバーのみなさんそれぞれが実際に施設を運営していたり、いろんなプロジェクトに関わっている“生の経験”があるからこその視点だったと思います。アイディアキャンプの人材探しもすごく勉強になりました。公共R不動産が持っている既存フォーマットに当てはめるのではなくて、地域にしっかり入って地域の宝を探して、地域に合ったプログラムを考えてくれて。初期の頃は自転車で走り回ってくれたり、現場にたくさん来ていただいて心強かったです。小柴さんは実際に自分もコースを体験するために、ロードバイクを自前で買ってくれましたよね。こんな熱い気持ちでやってくれるんだと、嬉しかったです。公共R不動産にはないスキルで事業をサポートしていただけたのがすごくありがたかったです。最初から“業者扱い”をせず、対等な立場として接してくれたので、私たちも提案がしやすかったです。お互いリスペクトを持ってお互いの得意分野を理解しているから、業務の棲み分けもスムーズで、阿吽の呼吸でいいチームワークになりました。それはトライアルパークの事業者に対しても同じで、事業者が動きやすいように常に一緒に考えてくれたことが心強かったです。いま改めて道の駅を目指したいなと思っています。いうのも、途中までは道の駅といいつつ、もっと別のかたちで唯一無二の場所になる可能性もあると考えていました。実際にいまトライアルパークを運営してみて、道の駅を目指すことを続けていった方がおもしろいんじゃないかと。ドライブインやサービスエリアとは違って、道の駅は行政がやるから名乗れる施設です。利用者にとって道の駅は安心感があるんですよね。キャンプ場や公園を併設したものなど、すでにユニークな民設のドライブインなどがあり、もちろんそれらもいい施設ですが、静岡市では行政のブランドを掲げて道の駅をもっとおもしろくすることにチャレンジしてみたいです。行政がやっているから安心して来られるという入り口を設けて、その先には公民が知恵を出し合ったクリエイティブなコンテンツがある、という感じですね。道の駅と聞いてきたけど、想像と全然違った!みたいな、ポジティブなギャップがある場所ということですね。静岡市のブランディングの場にもなりますね。民間に振りすぎない、おもしろい公民連携の形があるはずで、「道の駅」という看板をつけながら新しいものを目指したいです。そのほうが利用者も喜んでくれるんじゃないかなと思うんですよね。実際にトライアルパークを運営してみて、改めていまはそう感じています。トライアルパークって本当にいろんな可能性を秘めていることがわかりました。公民連携プロジェクトの過程のポイントもたくさん見えてきましたね。今日はありがとうございました!今日もトライアルパークでの実験は続く。この先、どんな道の駅が生まれるのだろうか。本能的に都市を再び緑に戻す方向へと向かっているのではないだろうか、という仮説のもと、多様化する公園のあり方や今後の都市空間について考えていく一冊です。Amazonの予約、購入はこちらhttps://amzn.to/45PDUa3公共R不動産とプロジェクトに取り組みたい自治体や企業のみなさま、お問い合わせは以下のフォームよりどうぞ。https://www.realpublicestate.jp/contactトライアルパーク蒲原公式HPhttps://trialpark-kambara.jp/公共R不動産のプロジェクト一覧https://www.realpublicestate.jp/project/都市計画協会の機関紙『新都市』の2023年4月号で、トライアルサウンディング特集が組まれています。公園化する都市』が9月19日発売。PPP妄想研究会』から、初のスピンオフ企画として制作された『公募要項作成ガイドブック』。その名の通り、遊休公共施設を活用するために、どんな発注をすればよいのか?公募要項の例文とともに、そのベースとなる考え方と、ポイント解説を盛り込みました。自治体の皆さんには、このガイドブックを参照しながら公募要項を作成していただければ、日本中のどんなまちの遊休施設でも、おもしろい活用に向けての第一歩が踏み出せるはず!という期待のもと、妄想研究会メンバーもわくわくしながらこのガイドブックを世の中に送り出します。by「公共R不動産」とは、使われなくなった、もしくは今後使われなくなる(使用停止)公共空間の情報を全国から集め、それを買いたい、借りたい、使いたい市民や企業とマッチングするためのウェブサイトです。