中古マンション投資のメリットとリスクマンション投資は、マンションの数室あるいは1棟を購入し、それを貸すことで家賃収入を得る投資方法です。投資用マンションにもいろいろなタイプがありますが、今回は中古マンション投資について、中古特有のリスクや失敗しないための注意点を紹介します。■中古マンションにはどんなリスクがあるのか新築でも中古でも、マンション投資は物件を購入して終わりではなく、その先も安定して運用していかなければなりません。運用するにあたって、中古マンションには中古特有のリスクもあります。中古マンション投資のリスクを知っておけば、逆に中古のメリットを最大限に生かすこともできるでしょう。◇空室リスク空室が発生すると家賃収入が得られなくなります。それでもローンの支払いなどは継続していかなければなりません。空室期間が長くなればなるほど経済的な負担は増していきます。中古マンションの場合、現在入居中の入居者が転居した後に次の入居者がなかなか決まらないということもあります。近隣に新築のマンションが建ったり、家賃の安いマンションがあったりすると、入居希望者がそちらに流れてしまう可能性があります。入居者を確保するために、家賃をいくらに設定するかは重要な要素です。マンションの需要が少ない地域では、家賃を下げてでも入居者を募る必要が生じます。競合が激しい地区でも他の物件に対する競合優位性を確保するためには家賃を下げなければならないかもしれません。現在の入居者が長年居住している場合は、比較的高い家賃で契約しているかもしれませんが、その入居者が退去した後に、また同じ家賃で契約することは難しくなります。一般に築年数とともに家賃の相場も下がるので、退去する方の居住期間が長いほど家賃の下げ幅が大きくなる可能性があります。中古マンションの場合は、設備も古くなっているため故障する可能性があります。エアコンの故障、トイレや浴室などの水漏れ、エレベーターなど共有設備の不具合などが発生することが考えられます。大掛かりな工事が必要になり、多額の修繕費が必要になるかもしれません。日頃から点検やメンテナンスをどれほどしっかりと行っていたかによって、設備のコンディションは大きく違ってきます。壊れていなくても設備そのものが古い場合は、新しいものに交換する必要も生じるかもしれません。近隣の物件ではカメラ付きインターフォンが主流なのに、購入した中古マンションでは呼び鈴だけといった場合などは、カメラ付きのものに交換することも検討する必要があります。◇不動産価格の下落マンションなどの建物は築年数とともに価格が下がるのが一般的です。将来、何らかの理由でマンションを売却しようと思ったときに不動産価格が大幅に下落していて、思わぬ損をしてしまうことがあり得ます。抵当権が設定されている物件を売却する場合は、まずローンを完済しなければなりません。不動産価格が大幅に下落し、売却価格よりローン残高の方が多くなってしまうと、その差額を補填しなければならなくなります。その差額を補填できないと、売りたくても売れない状況になる可能性もあります。台風などの自然災害によって建物が損傷する可能性があります。築年数が長い中古マンションの場合は、現行の耐震基準を満たしていない可能性があります。マンションの管理状態によっては、火災のリスクも高くなります。階段などの共有部分に物が乱雑に置かれているなど管理が不十分だと、放火の危険性もあります。■中古マンション投資のメリット中古マンション投資は、新築マンションに比べて購入価格が安く、利回りが高いということが最大のメリットです。比較的新しい中古マンションなら家賃設定を高くすることができます。物件を安く購入できて、家賃収入を多く得られれば、高い利回りで運用していくことができます。マンション投資での利回りは以下の式で求めることができます。実質利回り=(年間家賃収入額-諸経費)÷物件購入価格つまり家賃を新築とあまり変わらない水準に設定できるなら、物件購入価格が安い中古マンションは利回りが高くなるというわけです。■中古マンション投資では、どうのような失敗が考えられるか物件価格の安さや利回りだけで判断することは失敗の原因となります。地方では安く売りに出されている中古マンションもありますが、価格が安い=その地域での需要がなく空室のまま、ということも珍しくありません。価格が安いからという理由でコンディションの悪いマンションを購入してしまうと、修繕費に多額の費用がかかります。表面利回りは高くても、諸費用が多くかかる分、実質利回りは大きく低下してしまいます。別の失敗原因として、建物の状態や周辺環境を十分に確認していないということも挙げることができます。強風や潮風が吹く地域では建物が早く傷みます。これは築年数だけでは判断することができません。以前そのマンション内に反社会的な人が住んでいたり、悪徳商法のお店が入居していたりした場合など、前入居者のイメージが入居の妨げになることもあります。■中古マンション投資で失敗しないためには中古マンション投資で失敗しないためには、先に述べたリスクをいかに回避できるかがポイントです。空室リスクをゼロにすることはできませんが、可能な限り新たな入居者が決まりやすい中古物件を選ぶ必要があります。学生が多い地域ならワンルーム、女性が多いならセキュリティ設備がしっかりした物件、ファミリー層が多いならファミリー向け物件といったように、その地域での需要に合った物件を選ぶことが大切です。管理やメンテナンスがどの程度なされているか、建物のコンディションはどうか、次の大規模修繕がいつごろ行われるかについても確認しておきましょう。いざというときに備えて地震保険や火災保険にも加入しておくことも必要です。現実的な見方をし、無理のない収支計画を立て、多額のローンを組まないようにすることも重要です。中古マンション投資は、購入価格が安く、高い利回りが期待できるというメリットがありますが、中古特有のリスクもあります。建物の品質は、素人がその良し悪しを見極めることは簡単ではありません。そのため、パートナーとなる信頼できる不動産会社を探すことも、中古マンション投資で失敗しないポイントといえるでしょう。桂一60年、47年・・・これらの数字はどこから出てきたのか?筆者はときどき「マンションは何年ぐらいもつのですか?」という質問を受けることがあります。確かに、マンション取得を考えている人にとっては気になるところでしょう。一方で、「マンションって60年ぐらいは住めますよね」という言葉もよく聞きます。「リフォームする」という前提で物件を探す今回は、もっとも賢いマンション購入法をご紹介する。それは「マンション選びの後出しジャンケン」で選んだ築15~20年の優良な中古マンションのなかで、現オーナーがまだ居住中であり、なおかつ住戸内が相当傷んでいそうな物件を探すことである。理由は大きく3つある。管理組合の「総会議事録」で欠陥を確認できる絶対に「ババ」を引かないためには築10年ちょっとで、工事精度の高さがはっきりと証明された中古マンションを選ぶとよい。すれば、その後20年、30年、その安定した品質のなかで暮らすことができる。築10年ちょっとの中古マンションを選ぶとき、その物件に何か不具合が起こっているかどうかをどうやって確認するのか。そこにもきちんとしたノウハウがある。桂一マンションは「終の棲家」に最適だが・・・今後は都心や大都市の中心地と郊外とで、土地の価格差がどんどん広がっていくと考えられます。いい換えれば、首都圏や大都市圏などの都市部で、特にその中心地域においては、マンションの中古需要は底堅くあるといえます。場所によって、マンションの需給バランスは決まってくると思いますが、筆者はたとえば中心地域にある古い木造住宅よりも、マンションのほうがはるかに需要があると思っています。損をしないためには「新築」であることを諦める2015年10月、横浜のマンション傾斜問題が起こったことで、筆者のところにも一時期メディアの取材が殺到した。それこそ、毎日何社ものテレビ局や雑誌社のコメント取りやインタビューをこなした。いろいろなことを聞かれたが、多かったのは「欠陥工事マンションを買わない方法は?」といった質問だった。竣工したマンションを外から見る限り、欠陥工事かどうかの判別は不可能だ。「リフォーム」で嫌悪感を打ち消す嫌悪施設近くの物件は、その嫌悪施設が気にならないというお客様を探して売却するのが基本です。いえ、そんなお客様が運よく見つかるとも限りませんから、リフォームによって嫌悪施設への嫌悪感を打ち消すようにすることも忘れてはなりません。弊社では、都内のゴミ収集所近くの2階建ての事務所を買い取って、リフォームを施してから高く売却したことがあります。明らかに「築年数」が大きく影響する日本の不動産価格前回まで、米国やオアフ島の不動産市場動向について説明してきました。オアフ島がリーマンショックの影響をほとんど受けず、右肩上がりに成長してきたこと、また、アラモアナ・カカアコ地域にある高級コンドミニアム「Hokua」の2006年の分譲時からの価格推移についても解説してきました。今回は、日本と米国との不動産の違いについて見ていきましょう。しの「新潟のフードコート」で目撃「高齢者たちのモラルを疑う光景」【FPが解説】460代夫婦、40年の市営団地暮らしの成果「貯金3,000万円」「退職金1,500万円」「年金月25万円」で積年の夢〈軽井沢移住〉を果たしたが...あっけなく終焉を迎えたワケ【FPの助言】5俺たち関係ないだろ?...年金月33万円・72歳おしどり夫婦を戦慄させた一通の督促状。元凶は、36歳“出戻り息子”宛てに年金機構から届いた「赤い封筒」【CFPの助言】1年金月25万円、退職金2,000万円で静かな老後を送るはずが、夜逃げの大惨事に...原因は、2階の部屋でチラつく「無職ででっかい双子の影」【FPの助言】2再婚生活1年未満の60代父、心筋梗塞で急死...後妻が暮らす「元・実家」を見たひとり娘が「2倍クヤシイ」と歯ぎしりしたワケ3「親が亡くなったら、真っ先にコンビニへ走る」が新常識!相続手続きで困らないためにやるべき、たった一つのこと【税理士が解説】4東京在住・独身45歳一人娘、東北の母へ仕送り「総額1,500万円」...母の死後、まさかの税務調査で追徴課税に。しの「新潟のフードコート」で目撃「高齢者たちのモラルを疑う光景」【FPが解説】メルマガ会員登録者のご案内メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。し、行動するための情報を厳選してお届けします。