売却コンテンツ土地売却について知る農地はどうすれば売れる?地目の変更とは農地はどうすれば売れる?地目の変更とは土地の売却では、土地にかかる「地目」がネックになることがあります。農地は、売却しにくい地目の一つです。先代から引き継いだ土地を無駄にしないためにも、農地を売却するためにはどうすればよいのか、地目の変更も視野に入れながら考えていきましょう。農地売却のパターンは二つ国土が狭く可住地面積(人が住める土地の面積)が小さい日本では、土地の利用にさまざまな制限が課せられています。中でも「農地」は食糧自給率保持の観点から特別な扱いを受けており、農作物の栽培以外の用途を目的とした取得は、原則として認められません。容易に売買できないよう、売却にも制限があります。このような背景から、農地の売却は以下の2パターンが存在します。地目とは、一言で言うと「土地の用途による区分」です。土地の登記簿に記載されており、「どのような用途に使われる土地か」を表す項目と考えてください。地目は用途によって23種類に分類されており、そのうち農地を表す地目は「田」および「畑」です。これを「宅地」や「雑種地」など、他の地目に変更する手続きが農地転用です。農地転用によってさまざまな制限が外れることから、売却しやすくなるというメリットがあります。農地の地目変更には基準があり、さらに自治体の農業委員会や法務局の許可も必要です。これについては後ほど詳しく解説します。農地のままで売却すること自体は可能です。「売却後も農地として使われること」という条件が課されます。この場合も自治体の農業委員会に許可申請を行わなくてはなりません。農地売却と転用の流れ上記のどちらの場合でも、基本的には「農業委員会からの許可」が求められます。売却までの流れは、おおむね以下の通りです。行う4.所定の審査を経て許可が下りると「許可指令書」が交付される(転用の場合は法務局で農地の地目を変更する)5.売買契約の締結、および代金の支払いここで注意すべきなのが、3と4です。農地を売却するときは、許可が下りる前に手続き自体は進めていきます。このとき「仮登記」を行い、転用や売却が許可されるという前提のもとに手続きを行うわけです。万が一農業委員会からの許可が下りなかった場合は、売買契約自体が無効になります。農地売買は一般的に許可前の仮登記が行われることから、売買契約が無効になっても違約金の支払いなどは必要ありません。転用の場合は法務局で地目変更の手続きが必要です。法務局では地目変更にあたり、「対象となる農地が、どういった使われ方をしているか」、つまり「現状」を重視します。転用が許可されるためには、現状から農地以外への変更がふさわしいと判断されることが重要です。用途に使っていたり、荒れ果てて農地に戻すことが難しかったりといったケースが該当します。これは農地売却特有の手続きですから、しっかり覚えておきましょう。農地の地目を変更するには二つのパターンのうち、地目を変更(農地転用)して売却する場合の基準について解説します。農地を「田」や「畑」以外の地目にするためには、「立地基準」と「一般基準」に合致していなくてはなりません。三つに該当する場合は不許可となります。出典:農林水産省ホームページこのように、農地の売却には許可申請にかかる手続きやその後の仮登記の手間がかかります。農地は対象となる買い手が限定されるので、売れにくく、売却価格も安いため、不動産会社の仲介を利用できない可能性もあるのです。従って、単純に農地を現金資産に変えたいのなら、地目の変更(農地転用)が現実的かもしれません。実際には、農地転用の手続きを行っていない場合でも、農地転用を視野に入れている旨を不動産会社に伝え、売却の相談をしてみてはいかがでしょうか。早めに専門家の力を借りることで、売却がスムーズに進む可能性は高くなると期待できます。スマートフォンサイトスマートフォンサイトは、こちらからアクセスしてください。