経営に役立つコラムColumnTOP経営に役立つコラムコンサルティング相続事業承継コンサルティング【追徴課税3億円?!】不動産購入による節税対策は慎重に2022.07.04【追徴課税3億円?!】不動産購入による節税対策は慎重に相続税対策として、タワーマンションをはじめとした不動産の購入を検討されている方もいらっしゃるのではないでしょうか?しかし、先日不動産の相続税をめぐる訴訟において、過度な節税に警鐘を鳴らすような判決が下されました。その訴訟を踏まえて、今後の不動産を用いた相続税対策の考え方についてお伝えいたします。コンサルティング相続事業承継コンサルティング1裁判事案の概要2判決のポイント3今後の不動産を用いた相続対策にかかる考え方4【ダウンロード資料】知っておきたい相続対策2022年4月19日に相続税をめぐる訴訟について最高裁判決が出ました。マンションを相続した遺族がその不動産の評価をめぐって争われた事例です。相続税を0円で申告しましたが、国税当局から3億円強の追徴課税をされてしまいました。マンションの購入が相続税の負担を不当に減らすためにおこなった取引であると認定されてマンションの評価を路線価ではなく、不動産鑑定評価が妥当と判断されました。今回の判決は相続実務に大きく影響を及ぼす可能性がございますので判決の内容や今後の相続対策に対する考えを述べていきたいと思います。被相続人は平成24年に94歳で亡くなっております。主な相続財産には、亡くなられる3年半程前(90歳)の時に8億3,700万で購入した賃貸マンションと亡くなられる2年半程前(91歳)の時に5億5,000万で購入した賃貸マンションがありました。いずれもほぼ借入で購入して相続発生時の残債としては10億近い金額でした。定めた方法で評価されます。土地についてはいわゆる路線価評価という方法で算出されます。下記の金額のとおり、今回の事案でも相続人は路線価評価で相続税の申告したことにより、他の財産を含めても購入時の残債10億を差し引くと相続税が0円という結果となりました。9億4,000万ところが、税務署側は路線価評価で評価することが著しく不適当として、不動産鑑定評価で主張してきた事案となります。結果として、税務署の主張が認められ上記3の不動産鑑定評価で算出した相続税となりました。判決のポイント相続税法上、財産の価額は時価(第三者間取引で成立する価額)で評価する旨が規定されています。時価の把握は困難なため、国税庁は相続税の財産評価の一般的な基準を財産評価基本通達で定めており、土地については路線価評価となっております。路線価評価は時価の80%を目安に設定されており、賃貸物件ですと時価の60%~70%の金額となります。今回の事案では上記の表のとおり、路線価評価ですと著しく評価が低くなっております。このように路線価評価が著しく不適当となり租税負担の公平に反すると認められる財産は例外規定(総則6項)により、国税庁長官の指示を受けて評価する旨が定められております。この例外規定もむやみやたらに適用されるわけではございません。今回の判決のポイントとしては、下記のとおり行き過ぎた節税対策が要因と考えられます。上記1では90歳、91歳という高齢で借入をしての不動産購入の点、2では購入価額や鑑定評価と路線価評価が著しく乖離しているため、租税負担の公平を害している点、3では相続発生から9か月という間もない期間でBマンションを5億1,000万で売却している点から過度な節税対策と捉えられ、例外規定での判決となりました。今回の判決については、不動産を用いた相続税対策にとって大なり小なりリスクが内在していることが判明した判決かと思います。購入時期だけでの判断ではなく、諸々の事情を総合的に判断しての判決と認識しておりますので不動産購入による相続対策そのものが否定されたわけではないと考えております。いえ、今まで以上に相続直前に不動産を購入する予定の場合や高額な不動産投資を用いた相続税対策などについて、より慎重に対応または検討していく必要が出てまいります。リスクを低減するために相続対策は早めに考えていくことをお勧め致します。までお気軽にご連絡ください。相続対策の事例をまとめた資料をご用意いたしました!ご希望の方は下記よりダウンロードいただけます。ダウンロードはお断りしております。資料をダウンロード相続や贈与のお悩み・不安をお聞きします!相続は突然発生することが少なくありません。手続きによっては期限があるものもございます。問題を最小限にしたり、様々なトラブルからご自身とご家族を守ることが出来ます。申告は一部の資産家に限った話と思われていましたが、最近のデータでは東京都では約5人に一人が申告をするようになり、当社でも相続税の申告が増加傾向にあります。G.S.ブレインズ税理士法人は中小企業支援の実績を活かし、相続でもお客様をご支援いたします。こちら経営のお役立ち情報を配信中!G.S.ブレインズグループでは、皆様の経営に役立つ情報を定期的に配信しております。最新情報は登録無料のメールマガジンでお知らせいたします。内容を検討する自民党税制調査会の総会が開催されました。保証するものではございません。ご覧いただいている方に対して法的アドバイスを提供するものではありません。法改正等により記事投稿時点とは異なる法施行状況になっている場合がございます。法令または公的機関による情報等をご参照のうえ、ご自身の判断と責任のもとにご利用ください。当社は予告なしに当社ウェブサイトに掲載されている情報を変更・削除等を行う場合があります。掲載された内容によって生じた損害等の一切の責任を負いかねますのでご了承ください。経営のお悩みなど、まずはお気軽にご相談ください。弊社スタッフがお客様の状況に最適なサービスをご提供いたします。