手法としてよく取り上げられる不動産投資。興味はありながら、なんとなく「怖い」「怪しい」というイメージを持つ人も多いのでは...?FacebookLINEということでスタートしたのが、この連載。初心者にもやさしく分かりやすい不動産投資の情報を届けている“強面YouTuber”もふ社長に、直球でギモンをぶつけていきます。第2回のテーマは「儲かる不動産ってどうやって探すんですか?」。不動産投資をするなら儲けたい。前回の記事では「だまされて割高な物件を買う人が多い」と聞くと難しい気も......。年から不動産投資を始め、総資産2億円、純資産は1億円を突破。現在は28室を保有している。登録者26.7万人のYouTubeチャンネル「もふもふ不動産」を運営。同名のウェブサイトとともに、不動産投資情報をわかりやすく解説している。▶︎YouTube▶︎Twitter焦りは禁物。不動産投資の「家賃保証」で騙されるケースもふ社長、前回は不動産投資のしくみを聞きました。今回、さっそく「儲かる不動産」について教えて欲しいのですが......気が早いですね(笑)。どん欲さは大切ですが、不動産投資で“焦り”は禁物です。前回も言いましたよね、そういう人が騙されると。確かに「不動産投資は騙される人が多い」と聞きました。その騙される典型が「この物件儲かります」と言われて、勉強もせずに買ってしまうパターンなんですよ。勉強している投資家は、情報を見た瞬間に「この物件が儲かるかどうか」が分かります。儲かる物件はすぐに売れてめったに残らないんです。何を言いたいか、分かりますか?え、どういうことでしょう?要は、“売れ残り”だから紹介される場合が多いんですよ。業者から「この物件儲かります」と勧めてきた時点で怪しんでください(笑)。儲かる物件を“自分で”見極められるように、きちんと勉強してから不動産投資を始めましょう。分かりました......。どれが大事なんですか?一番重要になるのは「利回り」。年間の家賃収入が購入価格の何%になるかという指標です。利回りを見てお得かどうか考えるべきですが、これも知識なく騙される人が多いんですよ。〈図〉利回りとは?また騙される話ですか......?はい。ここをきちんと伝えないと、何となく分かったと思って、軽率に購入してしまうので。それで、利回りで騙されるパターンとは?利回りについて、業者が「家賃保証」をアピールするケースがあるんですね。家賃保証とは、入居者がいなくても一定額の家賃を業者が支払うものなのですが、「30年間の家賃保証があるので安心です」みたいに言われることが多いんですよ。確かに、30年間保証してくれたらうれしいですよね。空室でも利回りが安定しますから。これだけ聞くと家賃保証って素晴らしいしくみです。「30年安心」と言いながら、実際の契約は「2年更新」だったり。2年経つと保証額が減額したり、なくなったり。最初は「家賃保証10万円です」なんて言いながら、2年後には8万円、次は7万円と下がっていくのはよくある話ですよ。〈図〉家賃保障を利用した騙しの常套手段それって騙されてますよね......。現実にあるんですか?たくさんあります。数年前に起きた「かぼちゃの馬車事件」もそうですよね。安定した家賃保証をウリに投資家を募っていたのですが、高すぎて支払いきれなくなったという。保証をアテに物件を購入した投資家は借金返済に追われたんです。利回りや家賃保証、あるいは物件価格を見る時は、適正かどうか自分で判断しなければいけません。請け売りに流されてはダメです。自分で判断できるようになれば、自然と儲かる物件も見つかりますよ。儲かる物件を探すには“相場観”を毎日磨くことどうすれば、価格や利回りが適正かどうか、自分で判断できるようになりますか?「相場観」を磨くことに尽きます。これってどんなことにも共通すると思うんです。最近何か欲しいものありますか?欲しいものですか......。いい腕時計を買いたいなって思っています。いろんなブランドの腕時計を見続ける中で「このブランドのこのシリーズなら大体いくら」と、相場をイメージできるようなりますよね。他の店やサイトの価格と比較して、高い安いを判断するはずです。やって安く売られるタイミングで買おうと企んでます。物件を見続けて「この物件なら、だいたい価格と利回りはこのくらい」という相場観を養っていく。その中で「市場の歪み」がある物件を見つけるんです。広さなどの情報を見て、大体の価格と家賃をイメージできるようになると負けにくい。「市場の歪み」は、前回の記事でポイントになっていました。適正な価格から離れている物件のことでしたよねそうです。「歪み」がすぐ分かるように、相場観を養っていく。豊洲でマグロの競りに参加する人も、毎朝いろんなマグロを見て、断面や鮮度を観察しながら、高い安いを判断できるようになるわけですよね。今度のたとえは「マグロ」ですか(笑)。言っていることは分かります。たとえを思い付くと言いたくなるので(笑)。不動産投資は鉱山に潜って、クズ石の山からダイヤモンドの原石を見つける作業。原石をピカピカに磨いて仕上げるイメージです。〈図〉物件選びのイメージちなみに、不動産の相場観を養うにはどうすればいいんですか?毎日少しずつでいいので、物件情報を見続けましょう。「楽待」や「健美家」といった不動産投資サイトには、日本全国の投資物件情報が出ています。それを毎日見続けることですね。いっても、何となくではダメで、まずは絞り込みましょう。絞る......どういうことですか?エリアや物件のタイプを絞るということですね。北海道と東京の物件は、価格がまったく違いますよね。それを一緒くたに見ても相場はつかめない。エリアを限定して見るということですね。すると、このエリアでこの金額は「ちょっと安いな」と思うようになる。安さの理由は他にもあるかもしれない。それで築年数や物件のタイプも見ていく。すると「この築年数ならこの安さでも仕方ない」とか、価格の“裏取り”ができるんですよ。これが相場観なんですよね。裏どりというのは、高さ・安さの理由が分かるようになるということですかね。1日10分〜15分見ればいいんですよ。エリアが限定されていれば。僕は最初の頃、あるエリアに絞って、築年数ごとの価格をエクセルにまとめて比較してましたね。すると、歪んでいる物件が分かるようになるんです。1日10〜15分なら、意外とできるかも!ポイントは、毎日上がる新着物件を見続けて、その物件が「高いか安いか」を考えることです。安いと思った物件はサイトの“お気に入り”に追加しておきましょう。お気に入り、ですか?はい。その物件情報がいつまで掲載されているかチェックしてみてください。掲載が無くなれば「売れた」ということ。安い物件はすぐに売れて掲載が無くなるので、先ほど考えた「この物件が高いか安いか」の答え合わせができるんです。なんだか面白そうですね(笑)。やってみたくなりました。売れた以外の理由で掲載が終わることもあるのですが、1つの目安にはなると思いますよ。チャレンジしてみてください。〈図〉相場観を養うために物件情報を見る時のポイントオススメしない唯一の物件タイプは「区分マンション」ちなみに、さきほど物件の「タイプ」と言いましたが、どういうことですか?これも重要です。物件のタイプは大きく分けると6つですね。区分マンションは、マンション内の1戸を買い上げるパターン。再生系は、ボロボロの物件を買ってリフォームする形ですね。見ると色々ありますね。下世話な話、どれが儲けやすいんでしょう......区分マンション以外は、どれもきちんとやれば儲けられると思います。再生系はテクニックが必要なので初心者にはオススメしません。儲けにくい、というか成功した話をほとんど聞かないのは区分マンションです。して儲けにくいんですか?「市場の歪み」が出にくいんですよね。仮に100戸あるマンションの1戸を売買すると、どうしても同じマンション内の他物件と価格が近くなる。隣の部屋が同じスペックなのに500万円違うという事態は起きにくいですから。隣の部屋が売られていたら、値段を比べますもんね。あとは「実需」で買う人が多いんですよ。投資用ではなく、住むための購入です。実需は、比較的高くても買う人が多いので、価格が上がりがち。購入額(仕入れ額)も高くなるので、投資としては収益性が高くなりにくいんですね。いう理由があるんですね。そのほかに、見ておくべき物件の情報ってありますか?よく木造や鉄骨、RC(鉄筋コンクリート)なんて言いますよね。いった建物の造りもチェックするといいでしょう。どれが良いということはありませんが、人気はRC>鉄骨>木造の順です。理由は、大まかにいうと「建物の寿命」と関連していて、寿命が長い方が評価は高い。いう物件は、融資が出やすくなるんですね。人気があると高いのは当然ですよね。僕らが住む部屋を探す時も、木造より鉄骨の方が家賃は高くなりがちですし。築年数やタイプ、構造など様々な要素でどのくらい金額が変わるのか、それをつかんでいくのが「相場観を養う」ことなんです。エリアを絞って、その差を読み取っていく。これが儲かる物件を見つけるコツですよ。相場観さえつかめば、もう不動産投資は成功間違いなしですか??甘いです(笑)。最初に話した通り、不動産投資は勉強することが多い。参入障壁が高くライバルが少ないんです。勝つチャンスは大きい。勉強することはありますよ。めげそうですが、ここで学びを止めなければチャンスありと。それなら、ぜひ不動産投資の勉強法を聞きたいです。有井太郎1984年生まれ、長野県出身のフリーライター。今後の人生におけるお金の問題を考え始め、マネー系の取材に挑戦中。ライターという立場を利用し、取材しながら自分の知識も蓄える、一石二鳥戦法で学んでいます。