コピー2021.02.13知っている人は知っていると思いますが、高所得な方は前まで書いてきた経費算入とは違った節税方法があるので、書きたいと思います。私はまだ未踏の域で使えないのですが。あと、社会保険料については、会社員の場合だと確定申告でマイナスを出しても減らないので、ここでは考慮していません。譲渡益税率<所得税+住民税のケースどんな物件で節税すればいいのか?課税所得2000万円じゃなくても活用可能?譲渡益税率<所得税+住民税のケース今回の紹介する節税方法は、不動産譲渡益にかかる税率(5年以上、個人所有で約20%)よりも所得税+住民税の税率が高い場合に使える方法です。高所得者で所得税率が45%に達している方は、経費での節税とは桁違いな節税が可能となるので、是非実施することをオススメします。方法・仕組みは以下の通りです。1木造、鉄骨の法定耐用年数を超過している物件を購入します。すると建物部分を5年間で減価償却できます。減価償却分*(所得税率+住民税10%)相当だけ納税額が減ります。35年分の減価償却が終わった後(6回目の1月1日を迎えた後)に売却します。譲渡益は、建物の減価償却分となりますので、納税額は減価償却分*(約20%)となります。上記から分かることは、所得税率が10%を超える状態であれば上記のケースでは減価償却による節税が可能となり、所得税率が高ければ高いほど、納税額が多ければ多いほど効果があります。いえ、以下の注意点を考慮すると所得税率が10%を少し超える程度の域では節税にならず、全く話になりません。往復をするだけで単純に10%は減ってしまいます。減価償却分にこの仲介手数料は入れることが出来るとはいえ、損失には違いありません。この10%は土地+建物の総額に対してです。上記の譲渡益や減価償却分は全て建物部分を基準にした%ですので、この売買に掛かる手数料は、土地割合相当だけ%が上がりますので更に注意が必要です。物件に対する土地割合が低めの33%、建物が66%と仮定すると、ここの手数料は減価償却分に対して約15%となります。銀行から融資を受けると手数料や金利を複利で取られます。上記ケースは簡単に理解するために、売却額が購入額と同じと仮定しましたが、5年経過すると物件としては古くなるので、通常売却額は下がる可能性が高いです。そのため、減価償却分よりも譲渡益が少なくなることがケースとしては多いです。5年分の家賃が入ってくるので、減価償却分<譲渡益+家賃収入となることがほとんどだと思います。ここでは減価償却を利用した節税について考察しているため、家賃収入は除外してシンプルに考えたいと思います。15%となり、住民税10%固定であるため、所得税率が30%の域でなんとか黒字となる可能性があります。所得税率が30%の域でも節税目的だけで不動産売買するのは、リスクや手間を考えると割に合わないと思います。最低でも所得税率が40%の域でないと確実な節税とはならないと思います。節税後に30%の域に脱落してしまう場合、その分効果が薄まりますので、所得税率40%の部分が数百万ないと美味しくありません。所得税の税率を参照いただければ分かりますが、税率40%となる所得額(額面収入から控除や経費等を差し引いた後の金額)は1800万円以上の場合です。課税所得が2000万円以上あれば、この節税スキームは実態としてうまみがあると言えそうです。どんな物件で節税すればいいのか?上記の節税スキームを使うには、下記条件の物件がいいと思われます。1物件価格に対して建物比率の高い物件(同じ節税額に対して投資額はもちろん、仲介手数料や登録免許税が安く済むため効率がいい)2購入時と売却時で価格差が少ないor売却時の方が高い物件(減価償却分が税率差として多く還元されるので)1土地が相対的に安い田舎の物件、もしくはタワーマンション等の高層マンションだと建物比率が高いと思います。2の売却時ー購入時の値下がり額が少ないとされるのは、一般的に田舎ではなく都心だと思われます。この2つの観点から都心の高層マンションに投資すると値下がりが少なく、所得税率と譲渡益税率の差を利用した節税に適していると言えそうです。(あくまで一般論ですよ。)課税所得2000万円じゃなくても活用可能?上記で課税所得2000万円くらいないと使えそうにないと書きましたが、例外があります。不動産の仲介手数料は一般人だと必要ですが、自分が宅建業者として免許を持っている法人のオーナーであれば、仲介手数料なしで売買できます。(自分の法人で手数料を取らなければいいだけなので。往復が登記手数料と銀行の金利程度のロスで済むため、所得税率23%くらいでも鞘抜きして節税できる可能性があります。中小の不動産会社のオーナーさんであれば結構されているのではないでしょうか。自分で宅建業者の法人オーナーをされているのであれば、検討されてはいかがでしょうか。・・・というか、そういう方はここには来ていないと思われますが。久しぶりの節税記事でしたが、いかがだったでしょうか。そんなに年収や所得がないよって方でも、将来稼ぐようになったときに頭の片隅にでも置いていただければ、役に立つのではないでしょうか。一つ大きな節税ネタとして、アメリカの1031エクスチェンジを日本でやる方法もあるのですが、こういうところには書けませんので、次回の記事は節税ネタ以外になりそうです。禁断とも言える不動産譲渡益を節税(?)する方法を書きたいと思います。ここの内容は推奨される行為ではありませんし、あくまで皆様の知識欲を満たす&私の忘備録の目的で書いていますので、そこは悪しからず。今回の節税は税金を支払う方法を工夫することによる方法です。節税できると1番目の記事で書きましたが、個人事業主としてできる節税の具体例を書きたいと思います。不動産投資で節税するにあたり、大前提として不動産事業の用に供していないといけません。業務に全く関係ないものを経費として...節税方法20.法人設立による節税方法(その1)不動産投資を拡大していく上で節税や相続という観点から、個人事業主で継続するのかと法人設立するのかで悩まれている方も多いと思います。ここでは法人設立形態を説明した後、法人のみで可能な節税方法および法人設立のメリット、デメリットをご紹介したいと...節税方法22.法人設立のよる節税方法(その3)今回は前回からの続きで法人設立で可能となる節税方法について、解説していきます。今回ご紹介する節税方法は、以下の通りです。税法では、原則として「法人が支出する交際費は損金算入できない」と定めています。中小企業(...節税方法21.法人設立のよる節税方法(その2)前回は法人の形態について書きましたが、今回は本命の節税方法です。個人側から法人へ移した「不動産収入」を経費として消費するor所得税率の低い配偶者や子供へ再配分することで、キャッシュをできるだけ多くして私生活を豊かに過ごしましょう。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。名前メールサイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。筆者のプロフィールmiya不動産投資歴7年目のmiyaです。ワンルーム13軒、ファミリー1軒で全て自主管理しています。2019.1に節税目的で法人を設立し、法人ならではの節税方法も日々研究中です。融資の引き方等の経験を共有できればと思ってブログを開設しました。不動産投資を始めよう!.タイトルとURLをコピーしました。