コンサルティングマスター。宇都宮市の不動産会社、サンプランの荻原功太朗が独自の視点でお伝えします。L『かぼちゃの馬車』のシェアハウスビジネス破綻で話題となっているスルガ銀行。スルガ銀行の融資先である、投資用アパート運営の不動産会社ガヤルドが営業活動を事実上停止し、経営が頓挫していることが分かった。(zakzak)スルガ銀が融資した投資案件を扱う会社が、次から次へと経営破綻していますね。(-_-;)投資に失敗して、破産する人がまた増えそうです。続ける、金融機関の優等生だったのです。問題発覚で株価は暴落中です。スルガの経営方針は独特だったんです。個人向けサービスへの特化と、ネットを活用した全国展開で新しいマーケットをを開拓していました。伸び悩む企業向け融資で大手との取引の少ない、地方銀行は苦戦しています。そんな中、独特な個人向け不動産投資ローン強化を行い、『大家さんビジネス』のマーケットを開拓していった、先駆者でした。不動産投資を行っている個人投資家の中で、スルガ銀行のアパートローンを知らない人はほとんどいないくらい同行のアパートローンは有名な存在です。スルガのアパートローンは、他行と比べて金利はかなり高く設定されています。ここがスルガ銀行が、高収益である理由のひとつなのですが、不動産投資家はなぜ高めの金利でも同行のローンを利用していたのでしょうか??それは、他の金融機関より、スルガ銀行が柔軟な融資姿勢を示していたからです。一般的に金融機関は、建物の耐用年数など融資条件について機械的に判断するケースがほとんどです。その結果、残念なことに、まだ使うことができる建物でも、書類上の耐用年数で一律に融資不可と判断されてしまうことも少なくないのが現状です。これに対し、スルガの場合には、物件よりもローンを借りる個人の属性を重視しており、この条件がクリアされるなら、一般的な金融機関が断るような案件でも、融資されるケースがあったのです。既存の金融機関が取らないリスクをとって、マーケットを開拓したスルガは称賛される部分も大いにあったと思います。スルガがリスクを取る分、当然、金利は高めにされます。スルガがマーケットを開拓した結果、本来は『大家さんビジネス』に参加できないような、個人が大家さんになれたのです。長い間、『大家さんビジネス』は地主さんを中心としたマーケットでした。土地を持たない、個人が参加できるマーケットではなかったのです。慎重になりますから、よほど金融資産でもなければ、融資をしてもらえませんでした。賃貸経営もしたことのない素人大家さんに、多額の融資をすることは貸す側としては当然慎重になります。!!スルガが新しいマーケットを開拓したことで、個人にも『大家さんビジネス』に参加できるチャンスが訪れました。大家さんになりたかった個人としては、人生一発逆転のチャンスと、高リスクをものともせず、高金利で高額の借金をして投資を行っていたことになります。お金がうまく回っているうちは、融資を受けた個人も、スルガ銀行も、良かったのです。!!スルガのゆるい融資基準をついた、かぼちゃの馬車のような建築時にべらぼうに儲けを出す食い逃げ業者がくっついて、そもそも運営で利益の出ないビジネスで家賃保証していれば、、、破綻は時間の問題でした。して、、、バブルが弾けてしまった。『家賃保証で安定経営!』、、、なんて甘い夢を見て、欲に駆られて、ノーリスクでお金持ちになれるなんて、そんなうまい話を簡単に信じてしまう方が多いのに驚かされます。そんな美味しいビジネスなら自分たちだけで、自社物件でやりますよ。投資に失敗して、スルガを相手に、訴訟している方もいるようですが、、、(^_^;)投資に失敗してから、借りたお金を返さないことを正当化するのは、無理があると思うのは私だけでしょうか??現場の実感では、大家さんをやりたい個人の方はどんな方法でもいいから、できるだけ資金を引っ張りたいと思うものです。多少金利が高くても多額の融資を引っ張れればバンバンザイ!購入した物件を担保に融資額をどんどん増やして、不労所得を増やすことを夢見る方ばかりです。仮に、投資に失敗しても、破産して、借金がチャラになれば、借りたお金を踏み倒すことが個人にはできますからね。スルガ銀行は、融資が焦げ付き、多額の損失が発生し、被害者となっているようにも見えます。少なくとも、株価をみればわかるように、一番の被害者はスルガの株主なのかもしれませんね。宇都宮は、首都圏と違って、そもそもスルガ融資の案件について、ほとんど耳にしたことがありません。影響はない!?といえば、、、実際はそんなことはありません!アベノミクスによる金融緩和で溢れかえったマネーは、不動産業界に流れ込んできました。した不動産投資大ブームに乗せられ、早く収益物件を手に入れたくてたまらない人々の背中を猛烈にプッシュしたのが、スルガ銀行でした。同行とタッグを組む形で、この『大家さんブーム』を作ったのが、三為業者とも呼ばれる投資物件の転売業者です。して転売業者は全国各地で投資用物件を探し回り、スルガ銀行の融資をつけて売りまくっていました。弊社にも毎日のようにこのような転売業者からの、物件情報を求める営業電話が嫌になるほどかかって来てました。全国の転売業者からです!転売業者は、情弱の個人に融資をつけて、高値で売り抜けて、キャピタルで利確していくんです。いえ、スルガ銀行が資金を出すことで転売業者が動き、地方の不動産相場を下支えしていた面は確かにあります。築年の古い鉄骨造りだったり、郊外どころか地方の聞いたことない市の投資用物件などは、スルガ銀行でしか融資がつかなかったのです。東京には地銀も信金もたくさんあり、資産家もたくさんいますが、地方は逆です。融資してくれる金融機関もないし、お金持ちも少ないところに高額の物件を出そうとしても、誰も買えないから値がつきませんでした。そこに転売業者がやってきて、スルガ銀行を連れてきたら、物件に価値がつくわけです結果、スルガの地方進出で地方物件も価格が上がっていたのです。誰もが熱く燃えた祭りの時間は、終わりの時が近づいています。たけのこのようにボコボコと生まれていた、転売業者も、スルガ銀行のローンが下りないために廃業や事業縮小を余儀なくされています。以前と違い、転売業者から仕入れた物件が思うように処分できず、在庫を抱え、物件販売の営業メールが頻繁に届くようになってます。逆に、、仕入れ案件を求める営業の電話やメールは激減してきてます。スルガに頼っていた転売業者への、貸し渋りならぬ“貸し止まり”が起きているのを感じてます。個人の『大家さんバブル』はここへきて、急速に弾けているのは間違いないでしょう。不動産投資の出口でババを引いてくれる情弱プレイヤーが退場したことで、しばらく市況は厳寒期に突入していくと予想されます。見方を変えれば、チャンスでもある!これから、相場の調整局面で、優良な不動産投資物件が格安で放出される可能性が高くなります。するにあたり、東京都心のよく知るエリアと、情報に通じている宇都宮市内の有望エリアに購入対象を限定しています。宇都宮市内でも全域が投資の対象にはなりません。将来に渡って価値が維持されるエリアを判断できる、選球眼さえ持っていれば、後は絶好球を待つだけです。今はコツコツ種銭と、信用を積み上げて、選球眼を磨いておけば、来るべきチャンスをしっかりとものにできると思います。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。OGIWARA宅建士・不動産コンサルティングマスター。株式会社サンプランの荻原功太朗が運営。速読を使いこなし、年間200冊以上を読書する活字大好き人間です。【インターパークの明暗を分ける!宇都宮にIKEA進出のウワサ!?】カトレアガーデン宇都宮南は全店閉店へ!再開発はどうなる?宇都宮市のインターパーク4丁目にある、複合商業施設「カトレアガーデン宇都宮南」が全店舗完全に閉店します。入居する約20店舗全店が5月10日までに閉店し、11月中旬にかけて建物の解体工事を実施する予定となっています。東京、中野区のシンボルだった「中野サンプラザ」。その跡地の再開発計画が着工を目前にし、突然工事がストップしたことを受け、波紋が広がっています。→「中野サンプラザ」建設費用が...【宇都宮市内の不動産相場に変調の兆しが!?】新築マンションの大幅な値下げ&ローコスト注文住宅の販売も不調に・・💦インフレと建築業界の深刻な人手不足の影響で、建築コストは上昇する一方です。宇都宮市内の不動産は、大きな相場の転換点に差し掛かっているような状況が目立ち始めています。過去ログで、以前ご紹介した二荒...【速報!JR宇都宮駅西口で新たな再開発が始動!?】地上30階建てタワーマンション複合ビルが2027年着工に!?LRTが開通し、JR宇都宮駅東口は様変わりしました。西口駅前にも現在新たなタワーマンションと複合ビルが再開発されております。任期を待たず解散総選挙に打って出ての大敗は、石破首相としては、まさかの展開だったでしょう。それだけ与党には想像以上の逆風が吹いていたことになります。インフレによる生活苦のツケが回って来たのが主な敗因だと思います。テレビでは...【地方を襲う、26年ぶりイオンモール出店ゼロの衝撃!】宇都宮市のコンパクトシティ移行は必要不可欠に!?宇都宮市内に巨大なショッピングモールはいくつかありますが、全国の都市の中でも珍しく、国内最大手のイオンモールがない場所です。人...【訪れる新築の限界💦宇都宮市のマイホームは中古がメインに!?】破綻しないマイホーム選びを考えてみたら・・!?前回もお伝えしましたが、ここへ来て全国各地で、建築コストの上昇に耐えきれず、再開発案件の頓挫が目立ち始めています。今のところ、立候補者は3名となっています。前回の選挙と違うのは、LRT(西側延伸)に賛成する候補が2名出たことです。現物の「金」価格が過去最高値を更新し続けています。現物の「金」そのものが、お金であったのが文明...【宇都宮市が推進するコンパクトシティ構想、課題は公共交通の利用促進か!?】キレイゴトを並べても人は動かない!?宇都宮市が目指すまちの姿として、推進しているのが「ネットワーク型コンパクトシティ」です。宇都宮市の不動産屋のブログQooQ。