最近弊社に、お客様より「サブリース会社から賃料が入金されない」とのご相談がかなり多く寄せられております。毎月の家賃収入は不動産投資の要であり、その入金が無くなるのは致命的です。サブリース会社から賃料の振込みが滞ってしまったら、自己破産の可能性まで出てくる方もいるかと思います。実際にこのような被害は多く、この先も、どのオーナー様にもこのような事態が起こる可能性が有ります。サブリース会社が、賃料を振り込めなくなるような状況になるのはなぜなのでしょうか。突き詰めていくと、経営不振に至った原因は「サブリース賃料の逆ザヤ」の事が多いのです。今回はこの「サブリース賃料の逆ザヤ」についてを説明します。サブリース賃料の逆ザヤとはサブリース会社のサブリース賃料は、実際の賃料よりも高いサブリース賃料をオーナーに支払っている「逆ザヤ状態」になっている事も多いです。上記のような状態になります。本来であればサブリースの仕組みとして、実際の入居者からの賃料はサブリース賃料を上回ってるのが通常なのですが、実際の入居者賃料が毎月オーナー様に送金しなければならないサブリース賃料に満たないので、サブリース会社がその差額を補填し、実質サブリース会社が赤字になっているという状態です。このような状態は実際多く、当然の事ですが、逆ザヤのサブリース賃料を設定している管理戸数が多ければ多いほど、経営を圧迫する事になります。逆ザヤの家賃保証が成り立つ理由なぜ、わざわざ経営を圧迫するよなサブリース賃料を設定するのでしょうか。普通に考えると、逆ザヤのサブリース物件が多くなると、その分サブリース会社としては管理すればするほど、支出が多くなり、毎月の収支は赤字になります。物件管理だけで経営をしている会社だと、これでは倒産まっしぐら間違いなしです。逆に考えるとサブリースで逆ザヤになったとしても、逆ザヤ分以上の収入がどこかで確保出来るのであれば、問題が無いのです。その収入というのが、「物件の販売利益」なのです。販売会社から投資用のワンルームを購入すると、グループ管理会社にそのまま賃貸管理を委託する事が多いです。その販売会社のグループ賃貸管理会社とサブリース契約を結ぶことになります。その売買利益は何百万にもなるので、この先の毎月のサブリース賃料の赤字を十分に補填出来るのです。逆にオーナー様の立場からすると、相場よりも高いサブリース賃料で物件を購入出来れば、収支が安定してお得な気分になってしまいますが、これは全く真逆で、かなりのリスクを背負って物件を購入している事になるのです。物件を販売する営業マンの立場で考えてみると、賃料が高く収支が良く見える物件はオーナー様に非常にご紹介がしやすいのです。このスキームは有名な「かぼちゃの馬車事件」とほぼ一緒です。需要の無いシェアハウスで、高額な保証賃料でサブリースをして、多くの被害者が出ました。実際は入居者はほぼ0のような状態で、世間でもかなり問題になりました。販売会社はその逆ザヤの保証賃料を支払うために、さらにシェアハウスを販売。このような自転車操業で、更に被害が拡大していきました。この自転車操業が追い付かなくなったときに、サブリース賃料の送金がストップしたり、サブリース会社が倒産してしまうという事態になるのです。サブリース賃料の改定で補う場合も仮にサブリース会社が倒産をしない場合でも、オーナー様の運用が安泰な訳ではございません。会社がマイナスになるような高額の保証を続けていると、いつかは倒産してしまいまう事は必然です。その対策として、サブリース契約ではサブリース賃料の見直しが定期的に入ることが殆どです。サブリース賃料の見直しをして、経営が赤字にならないように毎月オーナーに送金するサブリース賃料を減額するのです。購入時のサブリース賃料が生涯必ず入金される訳ではないです。言っていいほど入っておりますので、サブリース契約書を今一度確認してみるのも良いかもしれません。まとめマンションは現在かなり高値で、それに合わせて賃料も高めに設定されている事も多いです。ワンルームは、今も変わらず単身者の需要がありますが、極端に高い賃料設定では当然入居者はつきません。相場賃料を調査して、サブリース賃料は適正な賃料か判断しましょう。確かに月々の収支は大事なのですが、場合によっては、後から取り返しのつかない事態になる事も有ります。サブリースが全て悪という訳では無いので、そのような点もしっかりと説明してくれるような、サブリース会社にお任せするのが良いかと思います。不動産に関するご相談はプランインベストに!ご所有の不動産のサブリースや運用でお悩みなどありましたら、まずはPLANINVESTにお気軽にご相談お問い合わせ下さい。些細なことでもご相談お待ちしております。私たちプランインベストにお任せください。不動産のご売却や賃貸管理に関するお悩み・ご不安がございましたら何でもお気軽にご相談ください。NAOTAKAお客さまそれぞれに背景があり、不動産の売買について、不安・迷いがつきものだと思います。その一つ一つを丁寧に対応し、最終的にご満足いただけるよう、日々精進しております。不動産売買のお客さまも多くいらっしゃいます。お客さまにとってベストな選択が出来るように一生懸命お手伝いさせて頂きますので、宜しくお願いいたします。下記からお問い合わせください。日曜定休まずは無料相談をしてみる物件の無料査定を依頼する来店・訪問の予約をする関連コラム記事RELATED2021.08.20マスターリース契約ってなに!?2021.10.04区分マンション投資の営業に潜むリスクとは!?2021.03.03コロナ禍で空室が増えた状況でも高値で売却する方法2020.12.21不動産所得の確定申告を分かりやすく!お問い合わせ・無料相談CONTACT不動産のご売却や賃貸管理に関するお悩みがございましたら、何でもお気軽にご相談ください。無料査定のご依頼ASSESSMENTお持ちの不動産がいくらで売却できるのか、適正価格を無料で査定いたします(最短即日可)。物件のご購入・買替えREPLACEMENT安心して物件のご購入・買替えができるようお客さまに合った方法やプランをご提案いたします。ご予約は、予約フォームから簡単にご予約いただけます。お客さまの大切な資産の行くすえ、プランインベストにお任せください。不動産のご売却や賃貸管理に関するお悩み・ご不安がございましたら何でもお気軽にご相談ください。日曜定休まずは無料相談をしてみる無料査定のご依頼はこちら最短即日!完全無料で査定いたします!所有物件の適正価格をご存知ですか?「イエウール」の優良認定会社にPLANINVESTが選ばれました。「マンションナビ」の優良認定企業にPLANINVESTが選ばれました。「HOME4U」の優良認定企業にPLANINVESTが選ばれました。「すまいステップ」の優良不動産会社にPLANINVESTが選ばれました。