【不動産投資】収益物件を探している人、ちょっと待って!物件探しの前にやるべきことを解説。2,000万円不足問題がメディアに取り上げられて久しく、ご自身の将来の蓄えや資産運用に不安を覚え、ご自身とご家族を守る為また、ある人は脱サラ目指して資産を増やそうと不動産投資に取り組むと決意し、書籍を読み漁り、いざ!物件探しに取り組もうとされている投資家の皆様!ちょっと待った!物件探しを始める前にこの記事に書いている準備が出来ているかチェックをしてみてください!コレをやらないと目的とはかけ離れた物件に取り組むことになったり、物件探しの効率がとても悪くなって結局、取得できない羽目になります。取得できないならまだしも、業者のカモにされた挙句に人生台無しになるほどの借金だけ残ってしまえば目も当てられません・・・しっかりとご確認いただき目的に沿った不動産投資を行いましょう。大丈夫!同じ物件はこの世にありませんが、あなたの目的に沿う物件はどのタイミングにでもあります。無用なリスクは避け、あなたの目的を果してくれる物件に出会ったときにだけ動くというスタンスでドッシリ構えてチャンスをうかがいましょう。あなたの目的は何ですか?ゴールを設定しよう!目的別取り組み不動産の種類あなたが使える融資スキーム(条件)を理解しよう!融資枠を把握する融資エリアを把握する融資年数を把握する金利を把握するあなたが探すべき物件はコレ!まとめ:不動産投資じゃなくてもイイ!あなたの目的は何ですか?不動産投資において、まず確認しておかないこと、それは目的。あなたが不動産投資に取り組もうと思ったのはなぜですか?サラリーマンを卒業したい?老後のために?お小遣い稼ぎ??それとも、節税?もしくは、不動産王を目指したい?目的は上に挙げた以外にも人によってさまざま、無数の回答があると思います。どれが正解なんてものはありません。ご自身の目的を忘れないでください。この目的があるからこそ、あなたが目指すべきゴール(不動産投資から得られる年額)が決まるのです。不動産投資でサラリーマン卒業を目指している人とお小遣い稼ぎを目指している人のゴールが同じ金額ではないですよね??あなたの目的は何ですか?ここは本当にじっくり時間をかけて考えておかないと結局物件の選定で迷いが生じます。決まっていない方はここで記事を読むのを止めて、まずはあなただけの答えを出してみてください。ゴールを設定しよう!あなただけの目的は決まりましたでしょうか?では、その目的を達成するためには年額でいくら不動産投資で生み出すことが出来れば達成するのかを考えて見ましょう。→恐らくですが現在のご自身の年収ぐらいあれば達成可能かと思います。年収600万円の方であれば年額600万円を不動産投資から生み出すことがゴール。→老後の生活費の為にいくら必要か考えて見ましょう。月に20万円?30万円?人それぞれの生活水準ですので何ともいえませんがまぁ、30万円あれば生活は出来るでしょう。→そもそも、収益不動産という意味合いではないですね。節税に向いた不動産については以前、記事に解説しておりますので見てみて下さい。→年額いくらという設定は難しいですがいきなり数十億、数百億の案件に取り組めるはずもありません。段階を理解しましょう。当面のゴールとしては法人を設立し、継続して融資を受けることの出来る内容の決算書にし続けることです。コレが出来れば後は規模の問題ですので不可能なことではありません。→上で挙げたようにご自身の年収が一つのゴールとする場合、年収600万円の人であれば年額600万円を収益として受け取れれば達成ですね。=600万円になれば言い訳です。この銀行返済金額はどういった融資を組むのかによって大きく変動します。銀行について詳しくは次の項目で述べますが、家賃収入ではなく、上記の式でいう最終の手残りCFは本当にざっくり物件価格の3%以上あれば良いほうですので単純に2億円前後の収益性の高い物件を購入できればこの目的は達成されます2億円という価格帯から脱サラを目指す方は1棟マンションなどの規模感を持った不動産を複数等所有しなくてはならないかと思います。→同じく、月々30万円必要ということは年額360万円。上記と同じ考え方で360万円(目標年額)÷3%(最終手残りCF)=12,000万円1億2000万円の収益性の高い物件を取得できればOKですね!アパートぐらいの規模感のものを数棟取得できれば達成になると思います。→このレベルでよければ、中古の戸建てを数戸購入して達成できるレベルかと思います。個人的には契約や決済の手続きの経験にもなるので始めての方にはこの中古戸建投資をオススメしたいです。→収益目的ではないので収支としてはマイナスの出る物件になると思います。ワンルームマンションなどですね。筆者の個人的な感覚としてはどんどん稼いで、その分の税金はしっかり納めるほうが金融機関からの信用も増すので収支でマイナスを出すことをオススメはしませんが、まぁそこは個々の考え方ですので。→どんどん所有物件を増やすしかないですねwただ、業者の言うがまま物件を買っていてはすぐに破産してしまいます。カモにされないよう、収益性の高い物件を買い続け、税金もしっかり納めて、法人を設立し、ピカピカの決算を出して銀行から融資を引き続けるようになるしかないですね!物件の種類は特に問いません。あなたが使える融資スキーム(条件)を理解しよう!さて、明確に目的と目標(ゴール)を決め、大まかにご自身が取り組む不動産のジャンルと規模感がざっくりと掴めたかと思います。いざ、物件探し!?ちょっと待った!最後にもう一つ、物件探しの前に確認しておくことがあります。それは融資!そう、不動産投資には銀行からの融資がほぼ必須です。どんなにあなたの目標を叶える物件であっても融資がつかず、購入できなければ何の意味もありません。あなたの不動産投資を協力にサポートする銀行を探すのが先決です。あなたは既に個人的にお付き合いのある金融機関はありますか?例えば、住宅ローンを組まれている方はその金融機関に相談されるのもいいと思います。物件購入の際にあなたの属性、資産資料は提出しているはずですので回答は比較的早く来るとお思います。銀行以上に信金・信組は現在までの「お付き合い」を重視します。ありませんか?居住エリアは債務者管理の観点から最も重要視される項目の一つです。お住まいが近いということは相談先の候補になる立派な理由になります。上の例えからあなたは金融機関が数行思い浮かんでいると思います。その金融機関に行き何を確認すれば良いのか見ていきましょう。融資枠を把握するあなたが借りられる上限額を把握しましょう。自分に値段がつけられているようでイイ気はしませんがそこは割り切ってください。素直に「私であればどれくらいの価格帯の物が対象になるでしょうか?」と聞いてしまいましょう。融資エリアを把握する金融機関には営業エリアというものが存在します。収益性が高いからといって全国どこの物件にも融資するわけではありません。それぞれの存在意義や営業方針という次元の話なので割り切るしかありません。「対象エリアはどちらになりますか?」と聞きましょう。(大半の答えは「支店営業エリアです。」となるかと思いますが稀に広い範囲の回答もあるかもしれません。)融資年数を把握する例えば5,000万円の融資を受けるとしてそれを5年で返済するのか30年で返済するのかで月々の返済額が大幅に変わるのはイメージとして湧くと思います。(長い期間で借りるほうが1回の返済金額は減る。=手残りCFが増える。)「融資年数の大まかな考え方をご教示ください。(大半の答えは「法定耐年数です。」となるかと思いますがそこからの調整があるところも多いです。ヒアリングしましょう。)※法定耐用年数についてはこちらの記事で解説しています。↓datusara-journey.hatenablog.com金利を把握する金利は低いに越したことは無いですよね。こちらも返済金額に多大な影響がありますのでヒアリングしましょう。「私であれば金利の目安はどれぐらいで考えておけばよいでしょうか?」という感じでOKです。あなたが探すべき物件はコレ!さて、あなたが使える融資スキームを把握した上でやっと物件探しスターです。あなたが探すべき物件はあなたの目的に沿ったあなたが使える融資スキーム(条件)に当てはめたときにあなたの目標(ゴール)に近づけるこの3つが当てはまる物件でないと意味を成さないのです。逆にこの3つが当てはまる物件を探せばいいわけですから世の中にあふれ返っている不動産情報の中で融資条件をベースに物件の種類、エリアだけを絞ってもでもかなり数が振るいにかけれます。ご自身の目的からブレない、的を絞った物件探しを行い、必要な情報だけを効率よく検討していきましょう!まとめ:不動産投資じゃなくてもイイ!あなたが探すべき不動産のイメージを解説してきましたが、最後にお伝えしたいことがあります。別に不動産投資じゃなくてもイイ!あなたが一番優先するべきは不動産投資であなたの目的に沿った不動産を取得することではありません。あなたが一番優先すべきはあなたの目標を達成することです!!その手段は不動産投資だけではないはずです。年収400万円で纏まった預貯金(1,000万円程度)が無い方であれば不動産投資に取り組むことが出来ませんし、まずは貯金が出来る環境を目指すほうが懸命でしょう。不動産投資が出来ないからといって何も落ち込むことはありません。今、あなたの持っている武器で出来ることからはじめれば良いのです。先にあげた老後の為にということであれば毎月積み立てで運用できるような投資信託でも良いでしょう。少額から資産を増やしたいということであればFXであれば可能です。このブログでは不動産投資だけにとどまらず、いろいろな資産運用を筆者自身も実行し、その情報をお届けしていきます。それでは、今回はこのへんで。:利回りを基準にしても意味ありません!→何を基準にするべきか解説します。収益不動産でまず、確認するであろう【利回り】。何?→解説します!&計算方法をマスターしよう!不動産は評価方法の違いでいろいろな価格が存在します。6このサイトについてプライバシーポリシーはてなブログをはじめよう!datusara-journeyさんは、はてなブログを使っています。ブログを報告する引用をストックしましたストック一覧を見る閉じる引用するにはまずログインしてくださいログイン閉じる引用をストックできませんでした。再度お試しください閉じる限定公開記事のため引用できません。