内藤忍の「お金から自由になる方法」いま、注目のテーマ市場のテーマを再訪する。J-REIT市場創設前となる2001年2月から不動産証券化に関するポータルサイトを5年間運営。2006年5月よりJ-REIT情報に特化したJAPAN-REIT.COM(http://www.japan-reit.com/)の運営を開始し、現在は運営事務局の責任者を兼任する。日経マネーやマネックス証券などの連載、その他エコノミストなどの経済誌や投資系雑誌にJ-REIT及び不動産市場に関する寄稿を多数行う。けデータブック(秀和システム社)など。個人投資家向けのJ-REITセミナーにおいても2003年から毎年講師を務める。2016年東京証券取引所におけるREIT有識者ミーティング委員。直近のJ-REIT価格動向J-REIT価格は、方向感のない動きとなっている。東証REIT指数は、2月に入り1,850ポイントを挟んだ動きとなっており、12月中旬から続いていた下落基調からは転じているが上昇への動きとはなっていない。その一方、価格下落に伴い、分配金利回りは加重平均で4%を超える状態まで高くなっている。利回りも価格と同様に2021年1月以来2年ぶりとなる高い水準であるが、東証REIT指数は異なる。分配金利回りが4%となる指数値は、2021年1月時点では1,783ポイント、2023年1月は1,863ポイントであり、この2年で分配金が増加していることを示している。中長期的に見れば、東証REIT指数が1,800ポイント以上となっている現状の価格水準は「高値」とも言える状態である。分配金も成長し、利回りが4%程度まで高くなっているため、価格面での「割高感」は解消されていると考えられる。時期要因として上値が重くなる理由ただし、J-REIT価格は上値が重い展開が続くものと考えられる。その理由としては以下の2点が挙げられる。1.増資が多い時期J-REIT市場では1月/7月と2月/8月を決算期とする銘柄が半数程度を占める。企業が決算対策のために3月中に保有不動産を売却することが多くあり、1月決算期や2月決算期の銘柄は増資を行うことが多くなる。2023年1月はJ-REIT価格が下落基調であったが、1月/7月決算期のうち4銘柄が増資を行っている。従ってJ-REIT価格が上昇基調にない中で、増資による需給悪化懸念が1月から3月中旬までは漂うことになり、価格上昇が難しい状態になっている。機関投資家は、3月期決算となっている場合が多く決算対策として2月以降は、利益確定のための売却を行う傾向がある。2022年3月は400億円を超える売越しを行い、2022年中でも最も大きい売越し金額になった。この時は、東証REIT指数が3月15日の1,858ポイントから月末には2,003ポイントまで大幅上昇した月であり、利益確定を行いやすい環境ではあったが、金融機関の売越しという需給悪化懸念がつきまとう時期であることを示している。このように需給面で「重し」となる要因があることに加え、当面は金融政策変更などによるプラス材料は期待出来ない。2022年3月は前述の通りJ-REIT価格が大幅に上昇したが、これは米国の金融政策変更に対し、J-REITにはプラスに働くという投資家が多かったためだ。具体的には外国人投資家が639億円の買越しを行いJ-REIT上昇を牽引した。今回のコラムで予定していた、外国人投資家の大幅な買越しが実現するための要因については、改めて次回のコラムで記載する予定である。市場のテーマを再訪する。本コンテンツは、情報提供を目的として行っております。本コンテンツは、当社や当社が信頼できると考える情報源から提供されたものを提供していますが、当社はその正確性や完全性について意見を表明し、また保証するものではございません。有価証券の購入、売却、デリバティブ取引、その他の取引を推奨し、勧誘するものではありません。過去の実績や予想・意見は、将来の結果を保証するものではございません。提供する情報等は作成時現在のものであり、今後予告なしに変更または削除されることがございます。当社は本コンテンツの内容に依拠してお客様が取った行動の結果に対し責任を負うものではございません。投資にかかる最終決定は、お客様ご自身の判断と責任でなさるようお願いいたします。本コンテンツでは当社でお取扱している商品・サービス等について言及している部分があります。当社ウェブサイトの「リスク・手数料などの重要事項に関する説明」をよくお読みください。ヘルプ(通知の登録・解除)。