含めることが出来ない(望ましくない)地域は住宅地としても将来性が低い。含めることが出来ない(望ましくない)地域は住宅地としても将来性が低い。人口が減少している都市を前提として、土地の将来性を一定程度担保していく「居住誘導区域」に含めることが出来ない地域というテーマで説明していきます。居住誘導区域の指定は行政が行いますが、建築士や宅建士、不動産屋の方であっても知っておくと、将来的にどういった土地が下落していくかが推定できますので、この記事で覚えちゃいましょう。海外からの移住政策を推進しないでも限り、今後、数百年は人口が劇的に回復することは皆無ですよね。主要な駅前のように地価が維持される(または上昇)地域とそうではない地域により分断されていくと想定されますので、本当にこの地域の土地を購入して良いのか。いった検討をする際の参考になればいいなという思いで書いております。主要な地域(駅前や役所周辺)などは将来性は高いですが、ポイントはこれ以外の地域ですよね。社会・時代の流れに乗ることで出来る限り損を回避していきましょう。それでは解説していきます。その前にいつもの自己紹介。建築基準法や都市計画法といった都市づくりに欠かせない法律は、複雑かつ難解なので理解に苦しみますよね。そのような方のために、法律を上手に活用してビジネスや生活に活用してもらいたいと思いつくったブログです。建築基準法との連動性がありませんので、建築確認申請時における審査もないですし、誘導区域外においてアパートなどを建築する際に自治体に届け出を行う程度の制度となっています。これ以外にも誘導区域内におけるメリット(国の補助制度や都市計画提案の活用)もありますが、現時点では地区計画の届出制度と大差はないように見えます。内容は地区計画の比ではなく、都市計画の方針です。どの地域を残してどの地域を捨てざるを得ないのかが議論した結果が反映されています。人口減少に悩んでいない都市ではテキトーに計画を作っている可能性もなくはないですが、人口減少が加速している地域では真剣に悩まれた上で誘導区域を指定していますので、将来的にも”どこの地域に行政が目を向けるのか”が分かります。詳しく解説していきます。81条第19項に次のように書かれています。計画区域とする計画となり、都市計画区域外は計画の対象外となる点に注意が必要です。)、建築基準法第39条第1項に規定する災害危険区域(同条第2項の規定に基づく条例により住居の用に供する建築物の建築が禁止されているものに限る。居住誘導区域に含めることが出来ない地域は次のようになります。定める区域となります。30条に規定されています。次に施行令を見ていきましょう。政令における記載内容(居住誘導区域を定めない区域)法第81条第19項の政令で定める区域は、次に掲げる区域とする。地すべり等防止法第3条第1項に規定する地すべり防止区域(同法第2条第4項に規定する地すべり防止工事の施行その他の同条第1項に規定する地すべりを防止するための措置が講じられている土地の区域を除く。施行その他の同条第1項に規定する急傾斜地の崩壊を防止するための措置が講じられている土地の区域を除く。8条第2項各号に掲げる土地の区域」です。予定された地区(森林法)」となります。続いて、第二号は、地すべり防止区域(地すべり防止区域)となります。対策工事が完了している地域は除かれます。(急傾斜地法)となります。対策工事が完了している地域は除かれます。(土砂災害防止法)となります。通称、土砂災害レッドゾーンと呼ばれる地域で、大雨時に土砂崩れが起きるエリアとして近年では認知されている地域です。次の3つに分類されます。過去に住宅地化を進めたものの居住の集積が実現せず、空地等が散在している区域であって、人口等の将来見通しを勘案して今後は居住の誘導を図るべきではないと市町村が判断する区域(郊外の住宅団地など)工業系用途地域が定められているものの工場の移転により空地化が進展している区域であって、引き続き居住の誘導を図るべきではないと市町村が判断する区域(工業地域や準工業地域など)まとめまとめると次のようになります。立地適正化計画の中では法律において誘導区域に含めることができないとされる「不可」の地域は、立地適正化計画の計画書作成段階で排除しているので気にする必要はないです。問題は、原則不可とされている地域以下の地域です。都市の中枢部分に影響の大きい「浸水想定区域(洪水・内水・高潮)」については、浸水深をどのように設定するかによって誘導区域の範囲が大きく変わるために、自治体によって対応は様々です。近年では滲み出し開発に対する災害リスクへの対応から3m(1階部分まで浸水するエリア)を基準として、3m以上浸水するエリアは誘導区域から除外する考えもあります。津波に対しては、国でも「不可」とはしていないです。不可としてしまうと、三大都市圏に居住誘導区域を指定することが出来ないという日本の致命的欠陥が含んでいるからなのですが、洪水よりも津波の方が発生確率は低いのもあるのか、特別警戒区域について原則不可とし、警戒区域については状況を踏まえて原則不可としています。いうことでまとめると、不可及び原則不可の地域は避け、状況を踏まえて判断する原則不可とする地域と慎重に判断する地域は各自治体の動き(立地適正化計画)を見る必要があります。立地適正化計画には必ずどういった考えで居住誘導区域を設定したかが示されていますので、考え方を確認します。近年の法改正による防災に対する配慮が明確化されていますので「防災指針」をつくっているか、また、防災指針をつくった上で誘導区域を指定しているのか確認します。土地の災害リスクについて不安やどうやって判断すれば良いか自分では分からないという方は問い合わせ等でご相談ください。*内容によっては有料で対応させて頂くこともあります。それでは以上となります。こちらの記事が参考となりましたら幸いです。