MyhomeDataマイホームを建てる、買う、直す、売るなどこんな時に参考になります。2019.10.27新築住宅よりも中古住宅が注目されるようになり、リノベーション住宅はじめいろいろな中古住宅が販売されるようになりました。なかには買ってはいけない中古住宅もあるのですが、長く住宅業界にかかわってきた一級建築士が、これまでの体験にもとづいて中古住宅購入の注意点をまとめました。記事は時系列にしたがい、中古住宅を探し始めたころ~引渡しを受けるころまでを解説しています。参考になさってください。中古住宅が市場にでてくるまでのメカニズムを知ると、希望にあった中古住宅を見つけやすくなります。中古住宅が市場にでてくるまでの流れ中古住宅を売りたいひとは不動産会社に売却の媒介を依頼します。媒介には3種類の契約方式があり一般的に多いのは「専任媒介契約」です。複数の不動産会社に売却を依頼するので、ここでお話しするメカニズムは該当しないのですが、「専属専任」と「専任」の媒介契約にはあるルールがあります。そのルールにより一定期間、物件は一般公開されずに特定の顧客にだけ物件情報が知らされ、優良な物件はその期間に売れてしまうことが多いものなのです。誰も知らないうちに売れてしまい、熱心にウォッチしているひとには、そのような優良物件の情報は知らされることはありません。期限が決まっているということは逆にいうと、期限までは登録しなくてもよいわけで、その期間を利用して自社で保有している購入見込み客に営業活動をしています。この期間に自社の顧客に営業活動する理由は「両手手数料」が期待できるからなので!両手手数料とは?不動産会社は売買取引が成立すると、「仲介手数料」を受け取ります。一般には売主から媒介を依頼された業者は売主から手数料を、買主に物件を紹介して成約した業者は買主から手数料を受け取ります。売主から媒介を依頼された業者が買主を見つけて成約すると、ほかに買主側に業者はいないので、売主と買主の両方から手数料を受け取ることができるのです。これを「両手手数料」といいます。ひとつの取引で仲介手数料が2倍になるので、不動産会社はまず「両手手数料」になる可能性の高い行動を取るのは自然なことなのです。レインズに登録する頃に市場に現れる中古住宅の情報を一般のかたが目にするのは、不動産ポータルサイトや不動産会社のウェブサイトです。レインズに登録するまでの期間にウェブサイトへの物件登録を準備しますが、登録に費用がかかるサイトもあり、自社顧客への営業活動の結果をみながら判断します。レインズに登録し自社顧客のなかに有望な見込み客がいないと判断すると、さまざまな媒体に物件情報を掲載し、一般のかたが情報を目にするようになるわけです。物件探しを不動産会社に依頼する優良物件情報を優先的に手に入れるには、不動産会社に依頼することが重要。インターネットで物件を探すことはできます。前述のように優良物件ほど表にはでてこず、知らぬ間に売れてしまうのが実態です。」だけでは駄目で、できるだけ希望条件をこまかく伝えることと、コミュケーションが大切です。ときどき事務所に顔をだす物件情報の連絡がきたら必ず返事をする勤務先や年収など個人情報に係ることもできるだけオープンにする不動産会社が「両手手数料」を狙える期間や機会はけっして多くはありません。「Aさん」に話してダメだったらから次は「Bさん」といった余裕はないので、いちばん確実に購入する可能性のあるひとに真っ先に情報を伝えるものです。購入する可能性が高いと判断する理由には次のようなものがあります。予算内に納まりそうだ希望条件のほとんどを満たしている住宅ローンの融資審査が通りやすいせっかく情報を伝え購入する決断をしても、住宅ローンがとおらなければ何にもなりません。融資が大丈夫だと判断できる充分な材料がなければ「有力な客」とは評価されません。優良物件情報を優先的に手に入れるには、「有力な客」と思ってもらえるような条件を整えながら、不動産会社に依頼することが重要なのです。この章に関係する参考ページ得した人がやっている中古住宅の掘出しモノを買う方法とは掘出し物の中古住宅を買える人はごくわずか内覧時のチェックポイントよさげな物件がみつかり内覧することになりました。中古物件はチェックするポイントが新築物件と異なります。新築住宅ばかりこれまで検討してきて、中古に切り替えたかたがおこなうチェックの仕方は中古住宅にはまったく通用しません。仕様のチェックが必須ですが中古の場合はまったく異なります。給湯器はあと何年使えるかしらキッチンを交換するといくらになるだろう床の傷はあまり気にならないねとこのように劣化や損耗のチェックがまず優先事項です。中古住宅の耐久性を検討する場合、築年数よりも新築した年代に注目すべきです。耐久性にかかわる住宅の構造や施工品質は法律の規制や性能基準にもとづいており、新築時の年代によって品質はバラバラです。」のほうが重要なのです。住宅の性能に大きな影響を与えた法改正が次のふたつです。昭和56年はかなり古い住宅なので、平成12年を境に住宅の評価を変えて検討する必要があるでしょう。リフォーム済の住宅はチェックがむずかしい内覧時には劣化や損耗の状態から今後の耐久性を予測するのですが、リフォーム済の住宅はすっかりキレイになっており、住宅設備まで一新されている物件が多くあります。雨漏りや構造上の不具合などがあっても、表面上はまったくわかりません。小屋裏や床下の点検には限界があり、住宅の健康状態を診断するのはかなり難しいものです。古いままの住宅の細部をよく点検し、必要なリフォーム計画を立ててから購入するほうが、間違いのない中古住宅の活用方法といえるでしょう。この章に関係する参考ページ中古住宅を購入するなら築年数は何年までなら大丈夫?購入を決める前に点検したい中古住宅の耐久性と内覧で点検するポイントホームインスペクションを頼むには中古住宅には劣化や損耗があるのは当然です。必要なほど老朽化している物件もあります。物件探しをつづけてきて目の慣れたかたでも、中古住宅の健康状態を正確に把握することは大変むずかしいことです。ついて媒介業者が売主や買主に説明する義務があり、希望すると専門家をあっせんしてもらえるのです。中古住宅の販売価格は売主の希望価格が設定されています。使いみちが決まっている金額を満たせる金額ほとんどの場合は上記のどちらかです。査定による場合は媒介業者の考えかたも反映されており、値引き幅の余裕を含んでいるものです。決まっている場合は、値引きの余地があまりないケースもあるでしょう。「値引きをしてくれるなら買ってもいいんだけど......」と、値引き要求をチラつかせても反応はありません。住宅ローンの事前審査とは購入しようと思える物件がみつかったら「購入申込書」に必要事項を記入して、媒介する不動産会社に提出します。値下交渉が必要な場合は不動産会社にお任せします。売買価格の折り合いがついたら売買契約の準備に入りましょう。金融機関によっては「仮審査」ともいいます。ネット銀行の住宅ローンですと、ものすごく簡単な事前審査がおこなわれ本審査で否認されるケースが多いようです。時間が取れれば窓口での審査が望ましいです。事前審査ではなにを審査するのか?住宅ローンの事前審査で審査する内容は次の2点です。事前審査が承認されると、保証会社を利用するタイプの住宅ローンの場合は「保証料」が決定します。このようなものですが、金額が大きいわりに事前に概算で計算できないのが「ローン保証料」です。保証会社の審査の結果決まるのですが、職業によってある程度予測がつく場合もあれば、まったくわからない場合もあります。事前審査が承認されるとはっきりしますので、諸費用を含めた全体予算と資金計画を正式に決めることができます。中古住宅には2種類あり、リフォームの必要な物件と必要のない物件があります。リフォームの必要がない物件は築浅の物件かリフォーム済の物件ですが、リフォーム済の物件はかなり慎重に検討をしたいのですが、その理由は後段で述べたいと思います。リフォームの必要な物件は購入前にリフォーム計画を立て、予算に組入れて住宅ローンで資金捻出するのが賢い方法です。金融機関によりますが、リフォーム費用を金利の安い住宅ローンに組み込むと、返済額負担が少なくなりリフォーム工事の内容を充実させることが可能です。住宅ローンとは別建てのリフォームローンは、金利が高くなり返済年数も短くなるので金融機関の選択ポイントになります。ホームインスペクションについて前述しましたが、専門家に点検してもらうとリフォームすべきポイントが明確になり、無駄のない計画を立てることができます。住宅設備に関心がいきがちですが、耐久性が高いからこそグレードの高い設備や、最新仕様が活きてきます。リフォーム済の物件はどうなのでしょう?リフォームの内容......特に構造体など隠れてみえない部分の修繕や補修が、どの程度おこなわれたのか判断できません!工事前にインスペクションをおこない、リフォーム計画をしっかり立てたうえで、おこなったリフォームであり。工事途中の記録が残されていて、客観的にリフォーム工事の適正さが判断できる場合は別ですが、そうでない場合はどんなに新築同様になっていても購入すべき物件ではありません。定められた「重要事項説明」です。ついての説明はありません。義務づけされています。同じように中古住宅にも保証制度があると、購入するかたにとっては安心です。義務ではありませんので、売主か買主が申込むことにより利用できる保険です。保険のタイプには2種類あります。保険料は申込むひとが負担しますが、売主が宅建業者の場合は売主が申込します。売主・買主が個人の場合はどちらでも申し込むことができます。利用したいときは媒介業者に相談してくださいローン特約条項を確認する住宅ローンを利用して中古住宅を購入する場合、売買契約書の約定に「融資承認がおりない場合には契約を白紙解除できる」という条項が、あるかどうかを確認することが大切です。「ローン特約条項」と業界では称していますが、この条項がないと住宅ローンが承認されない場合は、手付金の没収や違約金の請求を受けることがあります。「ローン特約条項」の記載があっても、契約書に以下の記載がないとローン特約条項が実質的に無効になってしまいます。売主に「手付金」を支払うのですが、引き渡しまでの間に万一売主に不測の事態が生じ、引き渡しを受けることができなくなった場合、手付金が戻ってこない恐れがあります。そのような事態に対処するため「手付金保全」が義務づけされています。中古住宅の売買契約で手付金の保全が義務づけされるのは次のような場合です。手付金額が1千万円を超えるか代金の10%超の場合このほか売主が個人の場合や手付金保全が適用されない場合に、手付金を保証する制度もありますので、媒介業者に問い合わせをしてみてください。売買契約が終わると引き渡しの準備に入ります。具体的には住宅ローンの本申込です。本申込には売買契約書と重要事項説明書の写しを提出する必要があります。加入するための「告知書」も提出しますが、金融機関によって団信に加入できないために審査が否認されるケースもあります。ほかにも事前審査時には明らかでなかった既存借入などがあり、本審査が否認されるケースもあります。このように本審査で否認されるケースがあるので、前述した「ローン特約条項」が必要なのです。締結し、融資の実行準備が本格的になります。このときには借入する金利タイプや返済年数などを正式に選択します。住宅ローンの金利タイプは金利の変動を考慮して選ぶまとめ中古住宅を購入するときの注意点について、時系列にしたがって解説しました。各章の関連コンテンツを章末に列記しましたので参照してください。中古住宅を探しているなかで疑問に思ったことや、契約前に不安に思ったけれど誰に相談してよいかわからないといったことがあったら、コメント投稿してくれるとアドバイスいたします。最後に「絶対に買ってはいけない中古住宅」もお読みなることをお勧めします。絶対に買ってはいけない中古住宅リノベーション住宅を称する中古住宅には“買ってはいけない中古住宅”もあります。リノベーションには耐震診断が欠かせないケースが多く、耐震補強がされてない物件があり、見た目だけで選ぶととんでもない欠陥住宅というケースもあるのです。www.myhomedata.net2020.02.23希望の条件にピッタリの物件になかなか出会えないとき、未公開物件を探してみると見つかることが多いものです。よい物件ほど表には出てきません、なぜなら、誰もがほしがる物件は売れてしまうのも早いもの。希望を叶えるには、未公開物件を紹介してくれる不動産会社を見つけることが先決です。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。※サイト上に表示された文字を入力してください。ニュース不動産DX賢い家の売り方サイトマップお問合わせホーム検索トップサイドバ。