継道2023/01/11借りるお部屋探し家賃債務保証会社が敗訴。ある裁判の判決が大きな話題となった。12月12日に下されたものだ。最高裁判所による、いわゆる「追い出し条項」違法判決となる。争点のひとつはこうだ。賃借人たる入居者が、賃貸住宅の家賃を2カ月以上滞納するほか、連絡も取れなくなるなどした場合、これを「物件を明け渡した」とみなす契約条項は違法なのか、適法なのか?最高裁はこれを違法と判断した。ひとつの争点においても違法が認定されたため、これらの条項を契約書に盛り込んでいた家賃債務保証会社は、いわば完全敗訴するかたちとなった。結ぶ契約を巡って争われたものだ。こんな内容を記した条項が盛り込まれている。1.入居者が家賃を2カ月以上滞納した2.合理的な手段を尽くしても入居者と連絡が取れない3.電気・ガス・水道の利用状況などから、物件が相当期間使われていないと認められる4.入居者には再びそこに住む意思がない旨、客観的にも見てとれるこれら4つの要件が揃ったうえで、入居者が「明示的に異議を述べない限り」物件は明け渡されたとみなされる。物件貸主が任意に搬出できるとするものだ。そこで早速だが、上記4つの要件、読んでみて皆さんの感想はどうだろう?繰り返そう。家賃はすでに2カ月以上滞納されている。入居者の姿はすでに消えている。ここしばらく入居者が物件を使用した様子もない。しないとオーナーさん大変だよ」そんな“常識的”な意見がおそらく多いのではないだろうか。最高裁はこれを違法とした。何の法律について「違法」なのかといえば、それは消費者契約法だ。最高裁は、当裁判において、上記条項による規定を同法に定める「消費者の利益を一方的に害するもの」と、厳しく認定した。これは裁判官全員一致の見解によるものだ。以上の争点については、一審も違法としている。二審は適法と判断した。二審はいわば“常識寄り”の判決を下していたわけだ。第2の争点・一、二審とも適法としていたが...この裁判にはもうひとつ争点があった。当該物件の賃貸借契約を無催告で解除できる」と、した条項について違法か適法かを争うものだ。迷惑な状態になっていない場合でも、滞納が3カ月分以上に達した場合、入居者は住んでいる物件の賃貸借契約を解除されてもしかたがない立場に立たされる。それは読んでのとおり家賃債務保証会社が無催告で行える。事前の通告なしの「いきなり解除」が許される厳しい規定となっている。いえ、その前提条件は繰り返すが「滞納3カ月分以上」だ。そこで、詳しい人はよく知っているだろう。これは、従来から家賃滞納による契約解除の合法的な目安とされている期間にひとしいものだ(信頼関係が破壊されたと一般的にみなされる期間)。そのため、こちらの第2の争点については、一審、二審とも適法と判断している。最高裁は今回こちらも覆した。この第2の争点についても、第1の争点同様に違法であるとした。?建物の賃貸借にかかわる法律関係に詳しい、注意深い人は、ひょっとすると以上までを読んだ時点で胸にモヤモヤするものを抱えているかもしれない。答えはそのモヤモヤだ。保証会社がしゃしゃり出るな?モヤモヤの理由はこうだろう。「家賃を払う・もらう」と、いう関係は、あくまで賃貸人たる貸主・オーナーと、賃借人たる借主・入居者の間で結ばれた契約にもとづくものなのだ。「当事者」ではないのだ。ところが、本件では、争点1にしても2にしても、その当事者ではない家賃債務保証会社が、いわば横槍を入れるかたちで別の約束ごとをつくり、当事者の一方である入居者の権利と生活を左右する重大な判断ができる仕組みをこしらえてしまっている。その実行権さえ手にしてしまっている。(家財等の搬出や、賃貸借契約の解除が、要件さえ揃えば会社の一存で出来る)これは、要は危険な方向性だ。いわゆる「自力救済」の権利を非当事者たる家賃債務保証会社が目立たぬプロセスの中で巧妙に手にしようとしているようにも見てとれるものであり、あるいは、意図せずとも現実にそうなっている。自力救済とは、権利の実現にあたって司法手続きを踏まず、実力行使によって解決することだ。今回の件でいえば、訴訟も強制執行も経ずに、さきほどの「4要件」をもって家賃債務保証会社が一方的に物件の明け渡しがあったとみなし、入居者の家財等を搬出してしまえる規定(争点1)など、まさにそれに該当する。該当する可能性が高い。そのうえで、自力救済は、司法や近代法治国家の否定につながるものだ。そんな危険な構造が図らずも(?)垣間見えている今回の条項が、司法の最後の砦である最高裁に土手にあいた蟻の一穴のごとく“嫌われた”のも、考えてみると当然といえることなのかもしれない。逆転敗訴とはいえ、今回敗訴した家賃債務保証会社にあっては、当の条項を読む限り、その慎重な姿勢は見てとれる。争点1におけるハードルの高い4要件や、争点2の「滞納3カ月以上」がそうだ。過去の判例等で培われた常識、あるいは良識をふまえることを怠ったものでは決してない。姿勢が見られないと非難できるようなものでもない。本件では繰り返すがこういう結果が出ているのだ。とっては「引き分け」~「勝利」と続いていた、先行き明るそうな第2ラウンドまでといえただろう。最高裁はそれらを切り捨てるような判断を今回下した。これについては、筆者が特に思うこととして、この件を家賃債務保証会社が“仕切る”のはおそらく無理筋だったということだ。当該物件の「貸し・借り」の当事者ではないのだ。その当事者ではない者が、司法の否定にもつながる権限の奪取を自ら企図するかのような契約条項を定め、これを物知らずな消費者を相手に交わそうとしている――というのが、あえて穿った目で見た場合の今回の構図となる。よって、最高裁の立場としては、巷の現実論は措いたうえで、司法の論理としてこれを許さざるべく判決せざるをえないことは、結果からみれば当然だったろう。影響は?今回の追い出し条項違法判決は、当然ながら業界内外での反響を呼んでいる。あっての好ましい前進」とするものだ。対する今後のつよい牽制となりうるものにちがいない。こんな声も少なくない。「今回、敗訴した家賃債務保証会社が定めていた4要件や滞納3カ月といった、それなりに高い自らへのハードル。したものがあったうえでも結果がこうだと、保証会社は今後萎縮せざるをえなくなる。リスクの度合いが高い人への保証がいまよりもさらに敬遠されることになり、要は、家探しに苦労を強いられる人が増えるだろう。間では、リスクの高い人の保証をどこまで引き受けられるかの競争原理が働いている。以上、いかがだろうか。(旧運輸省)を経て、株式会社リクルート住宅情報事業部(現SUUMO)へ。在社中より執筆活動を開始。2017年まで自ら宅建業も経営。戦前築のアパートの住み込み管理人の息子として育った。「賃貸住宅に暮らす人の幸せを増やすことは、国全体の幸福につながる」と信じている。100人でみた日本」10年前と現在を比べる。半世紀前に予見したマンガ「人口100人でみた日本」10年前と現在を比べる。レトロブームを巻き起こしている昭和時代前後...賃貸・水道パッキンの交換は入居者が負担するって、正しいの?賃貸・部屋選び。天地ほどに違う2つの“見方”を整理するMORE注目記事アパート壁に2ミリの穴。AIに立場を追われていく人びとコーポ、メゾン、カーサ、パレス――賃貸物件の名前あるある・その意味は?賃貸・部屋選び。弱者は逆に追い詰められるのか?埼玉県人はなぜディスられても平気なのか。この答えでどうだろう?相次いでいる子どもの「転落死」を防ぐために。沿線・駅から探す大学・短大から探すウチコミ!ならではの物件検索お部屋リクエスト大家サーチログイン入居希望者ログインオーナーログインウチコミ!は大家さんが直接募集するから全物件が仲介手数料無料の賃貸情報サイトです。大家さんに直接お部屋探しで相談ができます。プライバシーポリシーお問い合わせ当社からの連絡について※株式会社ウチコミは「プライバシーマーク」使用許諾事業者として認定されています。