言えば、「開始するのに多額の資金が必要となり、選ばれた者のみ行うことのできる投資手法」というイメージをお持ちの方も多いことと思います。近年では、『こうした不動産投資のイメージを覆す投資商品が登場している』のをご存じでしたでしょうか。そこで本日は「J-REITとは?わかりやすく解説いたします!」と題して、物件を購入することなく、少ない資金でスタート可能な『不動産の投資商品』をご紹介してみたいと思います。J-REITって何だろう?ではまず、このJ-REITという投資対象に関するご説明からお話をスタートさせましょう。冒頭でもお話しした通り、不動産投資といえば「物件の購入に大きな資金が必要」となり、「空室リスクに滞納問題など様々な負担が圧し掛かるもの」というイメージをお持ちのことと思います。確かに不動産業に身を置く立場から言わせていただけば、収益物件の管理には様々な手間が掛かるものですし(管理会社に依頼しても、手放しという訳には行きません)、空室が埋まらない場合やヘヴィな滞納者が現れた場合には、精神的にかなりの負担となるのも事実です。その反面、賃料の収益は他の投資対象に比べて非常に安定した収入となりますし、利回りという点から見ても5%~8%といった物件は数多く存在する上、時には10%以上の高利回り物件が登場することだってありますから、先にお話しした様々なリスクを差し引いても大きな魅力があるのは確かでしょう。した不動産投資のメリットとデメリットを上手に組み合わせ、限られた資金でも投資を可能にしたのが本日ご紹介する「J-REIT」となるのです。投資法人と呼ばれる会社が不動産投資の対象となる収益物件を運用し、そこから得た利益を募った投資家に対して分配して行くという「投資スキーム」ということになるでしょう。実はこの制度、2000年に「投資信託及び投資法人に関する法律」という法律が改正されたことを契機に解禁となった新たな投資手法であり、投資のジャンルとしては不動産信託に分類されるものです。した不動産投資の制度自体は既にアメリカなどで運用されていましたが(これをリートと呼んでいます)、この法改正で誕生した投資形態は「他国のものとはシステムが少々異なるものであった」ため日本版リート、つまりは『J-REIT』と称されることとなったのです。J-REITの仕組みさて本項では、もう少し詳しくJ-REITの仕組みについて解説を加えていくことにしましょう。運用元の投資法人は複数の収益物件を集合させ、その賃料収益等の利益分配を受ける権利を『証券』として市場で販売することになります。証券については、各株式市場にて銘柄として売買されていますから、株取引のための口座をお持ちの方ならば誰でも購入・売却が可能となるのです。ちなみに証券は1口、2口という数えられ方がされ、安いもので1口あたり数万円、高いものなら100万円を超えるものまであります。(2020年現在で約64銘柄)そして、それぞれの銘柄には利回りが設定されており(3%~8%程度)、決算の度にその時点での利回り相当額が「分配金」として投資家に支払われることになります。(決算のスパンは銘柄によって異なります)なお証券は株を取引きするように、市場での売買が可能であり、人気が高ければ価格は上昇し、不人気であれば下落していくことになるでしょう。スポンサーリンクJ-REITのメリットとデメリットここまでのお話でJ-REITのおおよそ仕組みはご理解いただけたことと思いますので、本項ではこの投資のメリット・デメリットについてを解説してみたいと思います。J-REITのメリットJ-REITのメリットとして最初に挙げることができるのは、何と言っても配当の高さと安定性ということになります。利回りは3%~8%と、一般の不動産投資に比べれば少々低めの設定とはなっていますが、銀行の金利などと比べれば「この水準が非常に高いものである」ことは改めてご説明するまでもありませんよね。J-REITの仕組みの部分でもお話しした通り、複数の収益物件を組み合わせて配当を決定していますから、たとえいくつかの物件で空室が発生しても、不動産投資のように収入(収益)が一気に激減することはありません。株式市場のように外国の政治・経済といった外的な要因によって運用状況に影響が出る可能性は低いですから、これは実に安心感がありますよね。銘柄ごとに組み込まれている物件が異なっていることがわかります。銘柄に組み込まれている物件の種類や特徴・戸数など参考に『自分がこれだ!』と思える銘柄を自由に選択できる点もこの投資のセールスポイントと言えるでしょう。ちなみに、個別の銘柄では「投資対象の良し悪しに判断が付かない」という方に向けては、『ETFと呼ばれる複数の個別銘柄に分散投資を行っているパック商品』も用意されていますから、こちらの購入がおすすめとなります。J-REITのデメリットここまでJ-REITの利点を解説してまいりましたが、もちろん投資である以上リスクも存在しています。最初に挙げられのが、この投資は元本保証がなされておらず、証券価格の変動が生じる可能性がある運用を行っている投資法人が倒産してしまう危険性も内在しているという2つの点となるでしょう。物件に瑕疵が発見され大規模な修繕が必要な場合や、収益物件の購入資金を調達している金融機関の融資において「利上げ」などが行われた場合には、分配金にも大きな影響を及ぼすこととなります。投資法人は保有物件を日々増加させたり、売却したりしていきますから、こうした取引において損失が出れば「分配金の予想額に変動が生じる可能性がある」でしょう。万が一投資法人が破綻した場合については、銘柄に組み込まれた物件は全て売却され、その売却益が投資家に還元される制度となっていますから余程負債が膨らんでいない限りは、証券が紙切れになる可能性は低いと思われます。スポンサーリンクJ-REITとは?わかりやすく解説まとめさてここまでJ-REITについて、わかりやすさを重視してご説明をしてまいりました。詳細な部分に関しては説明を省いた点もありますが、まずは制度の概要をご理解いただきたいと考え、このような解説の形式と致した次第です。補足的なご説明をさせていただけば、物件の運用を行う投資法人は不動産投資のみを行う機能しか持つことを許されず、その収益の90%以上を配当に充てることで賃料収入に課税される法人税を免除されています。よって、実際に挙げた収益の90%以上は投資家に還元される仕組みですから、「投資法人が得た利益を自分のものとしてしまうのでは?」という心配は不要です。投資法人は投資を専業として行う機関であるため、物件の管理などは外部の企業に委託せざるを得ないというのが実情ですから、管理委託先企業の実力の程も「銘柄の価値を決める重要なファクター」となっています。このようにJ-REITを分析してみると、「不動産投資の安定性」と「株取引の手軽さ」を上手に組み合わせた投資対象であることがご理解いただけるはずです。通常の不動産投資には「多額の資金」と「豊富な物件運用ノウハウが必要」となりますが、ここに証券取引の要素を加えることで証券売買価格の変動というリスクは生じてしまうものの、一般の方に対して広く不動産投資に参加する門戸を開く結果をもたらしたと言えるでしょう。J-REITならではのリスクも存在しますが、個人で収益物件を購入するよりは遥かに安全性が確保されていますから、ご興味がある方は是非この投資に参戦してみてください。これにて、「J-REITとは?わかりやすく解説いたします!」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。当ブログについてこの度は「不動産の知恵袋」にご来場頂き、誠にありがとうございます。本ブログでは不動産の取引や投資、マイホームの購入・売却に役立つ知識や情報をお届けして参ります。管理人へのご連絡が必要な場合につきましては、下記のアドレスよりメールにてご一報をお願い致します。本ブログの記事は、管理人の経験則や書籍などの情報を基に書かれたものであり、ここに記された知識や情報が全ての不動産取引等に当てはまるものであるとは限りません。本ブログの記事を読むことによって生じた損害等については、管理人は一切の責任を負いません。執筆に当たって参考にさせて頂いた書籍等に関しては、記事の文末にこれを表示しておりますが、著作権上の問題等がございましたらご連絡をお願い致します。可能な限り迅速に、対処をさせて頂きます。不動産の知恵袋シェアTOPへ。