コンサルティングマスター。宇都宮市の不動産会社、サンプランの荻原功太朗が独自の視点でお伝えします。L老後生活費として「2,000万円不足する」と金融庁が試算して話題になったのは記憶の新しいところですが、実際にそれだけの金額が不足するのかどうかは別として、最近、耳にすることが多くなったのが「老後破産」という言葉です。数十年も仕事をして、定年退職を契機にのんびり暮らそうと考えていたら生活資金が足りなくなり「破産」するのは、聞くだけでせつない話です。他人事ではありません。実際に再就職が困難な年齢に達してから生活資金が足りず、困っている方が増加しているから「老後破産」という言葉が広まっているのです。老後破産の明確な定義は曖昧ですが、一般的な認識としては「年金支給年齢に達した方が生活困窮」して破産による個人再生を検討、もしくは実際に行った状態を指しています。実施してその情報を一般公開しています。下記の図も公開されているデータの一つですが、20歳以上の事件が減少傾向であるのと対照的に、年度が進むごとに70歳以上の破産が増加しています。近年の傾向としては不動産を所有している「持ち家の方による破産」が微増ではありますが増加していることは見逃せません。データによれば破産を申請された方のうち、本人所有と家族所有を合わせ29.86%の方が不動産を所有しているのです。破産や個人再生に至る原因は個人の実情以外にも外部要因など様々にありますが、一般的には下記のような理由が多いとされています。詳細な理由をあげればキリもありませんが、これら4つの代表的な理由にたいして具体的な対策を講じることができず、結果的に破産しているケースが多いようです。退職をすれば給与収入が得られませんから、多くの方は年金収入が頼みの綱になります。冒頭であげた金融庁の試算ばかりが原因ではないでしょうが、収入が減少する老後に不安を感じる方は多く、働き盛りの時分から将来を見据えて何らかの行動を開始する方も多いものです。不動産業者である私から言わせれば、市場に出回っている投資物件の大半は収支があいません。言えば「儲かりません」もちろん相場観もあり建物の状態に関しての見極めや、管理に関してのノウハウのほか市場動向に長けていれば利益を上げることも可能ですが、そこまでいけばもはや「プロ」です。建物の老朽化や空き家リスク、入居の状況や収支によらず必要とされる管理費や固定資産税なども含め、それらの問題を予め想定して利益を上げ続けることは時にプロでも見誤ることがあるほどです。それに確実に儲かる投資用物件であれば、人に紹介せず業者が自分で活用するでしょう。私たち不動産業者はまがりなりにもプロですから、確実とは言い切れないまでもかなりの確度で利回りの得られる物件を紹介することは可能ですが、そのような物件は常時市場に出回っている訳ではありません。私が投資物件を探して欲しいとのご依頼があった場合には無理をしない収支計画を算出して予算組をし、様々な想定リスクを勘案し厳選した物件を紹介しますので、多少お時間を頂戴してから物件を探します。見ず知らずの不動産業者から電話があり「投資用に最適な物件の販売が開始されました!(実は私のところにもしょつちゅう掛かってくるのですが)」なんてのは物件を販売したいがための「ウソ」だと思った方が良いでしょう。電話を掛けてくる営業マンは投資用物件の収支予測であるレントロールすら満足に作成できない程度ですから、本人は嘘だと思っていないかも知れませんが......話がそれましたが将来を見据えて投資用物件を購入する場合には、信頼のできる不動産業者と長く付き合い、時間を掛けてじっくりと物件を探すことが大切でしょう。ネットニュースなどでよく見られる「ローンが払えない!高額所得者が投資用にタワーマンションを購入してからの悲劇」などのタイトル記事は、不動産業者の甘言を鵜呑みにして高額なローンを組み物件購入した結果であることがほとんどです。定年退職をして収入は年金のみ、それ以外に頼りになるのは預貯金だけになった場合に最も有効な方法は「生活をダウンサイジング」することです。いってもいきなり生活の「質」を落とすのはストレスになりますから、少しずつで構いません。退職前に生活水準を見直していくのです。忙しい時代に買ったのは良いけれど積読状態で読めなかった本を引っ張りだして読書を趣味にするなんてのも良いですし、油絵を始めて散歩がてら歩く公園でキャンバスに向かうなんてのも良いかもしれません。地区会館などでも費用もそれほどかけずに楽しめるサークルや同好会が沢山あります。気になるサークルに幾つか入会して、日替わりで楽しめばそれほどお金をかけずに日々の生活を充実させることができるでしょう。それ以外の破産理由である医療・介護について宇都宮市は、他の市町村と比較しても手厚い補助を行っていますが、それでも必要な費用の全てが補えるものではありません。老いや病気は誰しも訪れることであり回避のしようもないのですから、せめて健康を意識して食生活や日頃の運動を心がけるしかないでしょう。それ以外の理由で「定年退職後も残る住宅ローン」について言及しておきます。収入が減少するのに住宅ローンが残っていれば、間違いなく負担になります。退職金で一括返済してしまうのも一つの手ですが、住宅ローンを借りたほとんどの方は団体信用生命保険に加入しています。三大・八大保証が主流である現在の団体信用生命保険とは違い、ちょつと昔の団信は死亡・高度障害時のみ保険適用になるものがほとんどかと思いますが、それでも万が一の場合には保険適用により残債がゼロになります。退職金で一括返済するのではなく、月々の支払い負担が少ない程度まで繰り上げ返済を行い住宅ローンの一部は残しておくのもお薦めの方法です。住宅ローンは多くの場合ボーナス時加算が併用されていますから、このボーナス支払月に苦労される方が多いようです。無理なく支払いを続けていけるのであれば、支払いが終わるまで継続していくのがよいでしょう。しても無理が生じる場合には「売却」も一つの方法です。長年住み続けて愛着のある我が家であっても、子どもたちが巣立ち部屋数を持て余しているケースが多いものです。土地や建物が大きければそれだけメンテナンスや固定資産税も割高になりますから、この際、手頃な大きさの物件に住み替えるのも一つの方法です。ローン残高にもよりますが、支払った年数が長いほどに元金も減少していますから売却した場合に手元に残る金額もそれなりになるでしょう。そのお金で手頃な物件を現金で購入し住み替えるのです。少なくても月々のローン払いが無くなるのですから生活も安定するでしょう。弊社ではこのようなご相談も含め、お急ぎの場合には「買い取り」や買い取り後も賃貸として済み続けられるリースバックのご提案など、様々なご要望に対応させて戴いております。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。→不動産を今すぐ現金に!1億円までなら即金買取に対応!宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。コメントを投稿できるのは、このブログのメンバーだけです。OGIWARA宅建士・不動産コンサルティングマスター。株式会社サンプランの荻原功太朗が運営。速読を使いこなし、年間200冊以上を読書する活字大好き人間です。【インターパークの明暗を分ける!宇都宮にIKEA進出のウワサ!?】カトレアガーデン宇都宮南は全店閉店へ!再開発はどうなる?宇都宮市のインターパーク4丁目にある、複合商業施設「カトレアガーデン宇都宮南」が全店舗完全に閉店します。入居する約20店舗全店が5月10日までに閉店し、11月中旬にかけて建物の解体工事を実施する予定となっています。東京、中野区のシンボルだった「中野サンプラザ」。その跡地の再開発計画が着工を目前にし、突然工事がストップしたことを受け、波紋が広がっています。→「中野サンプラザ」建設費用が...【宇都宮市内の不動産相場に変調の兆しが!?】新築マンションの大幅な値下げ&ローコスト注文住宅の販売も不調に・・💦インフレと建築業界の深刻な人手不足の影響で、建築コストは上昇する一方です。宇都宮市内の不動産は、大きな相場の転換点に差し掛かっているような状況が目立ち始めています。過去ログで、以前ご紹介した二荒...【速報!JR宇都宮駅西口で新たな再開発が始動!?】地上30階建てタワーマンション複合ビルが2027年着工に!?LRTが開通し、JR宇都宮駅東口は様変わりしました。西口駅前にも現在新たなタワーマンションと複合ビルが再開発されております。任期を待たず解散総選挙に打って出ての大敗は、石破首相としては、まさかの展開だったでしょう。それだけ与党には想像以上の逆風が吹いていたことになります。インフレによる生活苦のツケが回って来たのが主な敗因だと思います。テレビでは...【地方を襲う、26年ぶりイオンモール出店ゼロの衝撃!】宇都宮市のコンパクトシティ移行は必要不可欠に!?宇都宮市内に巨大なショッピングモールはいくつかありますが、全国の都市の中でも珍しく、国内最大手のイオンモールがない場所です。人...【訪れる新築の限界💦宇都宮市のマイホームは中古がメインに!?】破綻しないマイホーム選びを考えてみたら・・!?前回もお伝えしましたが、ここへ来て全国各地で、建築コストの上昇に耐えきれず、再開発案件の頓挫が目立ち始めています。今のところ、立候補者は3名となっています。前回の選挙と違うのは、LRT(西側延伸)に賛成する候補が2名出たことです。現物の「金」価格が過去最高値を更新し続けています。現物の「金」そのものが、お金であったのが文明...【宇都宮市が推進するコンパクトシティ構想、課題は公共交通の利用促進か!?】キレイゴトを並べても人は動かない!?宇都宮市が目指すまちの姿として、推進しているのが「ネットワーク型コンパクトシティ」です。宇都宮市の不動産屋のブログQooQ。