sociology)と高齢化社会学(Gerontology)の複合社会をテーマとする。世界を見て、フィリピンの未来を見る。移動出来て、工場で作る建物。「心神の夢想2020」フィリピンマンションは買うべきでは無い理由は全てここにある。私は32年前にマニラに来てから、前にも言居ましたが、今まで主たる収入源を4回変えている。最初の10年は、当時15%あった銀行金利と不動産ころがしだったので、不動産価格には敏感である。ここに面白い私の体験(実際に売買を基に)で作ったマカテイ中心部(レガスピ、サルセド)の不動産価格。デベロパーマンション価格と中古価格、それにビル用地価格の推移を描いてみた。1986年最初のマンションをレガスピ、アシアンマンションを購入、続いてアヤラが本格的にマンション事業に着手した最初のワン・サルセドを購入したところから始まる。為替は考えずにペソ基準で表示している。アシアンマンションは中古で買ったが平米2万5千ペソ。サルセドはアヤラからで平米3万2千ペソからのスタートでした。この数字で解るように、まだマンションがこんなに出来ていなかった時代。マンションの中古価格が2000年まで高騰した。賃貸収入も15%以上で回っていた。故に第一期で買った不動産物件(ビル用地も含め)はこの2000年までに売却、売却益をマカテイから30分の地域の土地建物に1996年から投資、第二期の収入源の賃貸事業へと移行している。2005年からその賃貸収入をベースにマカテイの中古物件を買い始めた。2010年には、郊外に平米2000ペソで買った賃貸収入の不動産が、上がり、安く中古で買ったマカテイの物件も上がるとの予想をしていたが、両方とも裏切られた。郊外の土地は順調に平米1万ペソまで上がったが、高速道路料金が13ペソから200ペソに上がり、ガソリンの高騰でこの土地を買って家を建てた人がマニラへの交通費が月額6万円近くになったので、郊外の土地は一気に冷え込み、現在は平米3千ペソ程度と考えられる。平米4万ペソ前後で中古で買ったマンションは、ご存知のように、マンション乱立でじりじりと下がっている。中国バブルで中心部の土地は上がっているが、飽和状態。それが、この中古市場とデベロッパー価格の差として解りやすい。その後不動産には触っていない。前々からやっていた飲食業に力を入れて食いつなぎ、それも6年前に全て辞め、今や気楽な風来坊。(笑)32年前、フィリピンの金持ちは土地がベース。土地をころがしで得た利益をまた不動産投資で広げたが、10年前にすべて馬鹿々々しくなってやめた。不動産持ってても儲からない。レストラン持ってても儲からない。儲からない=意味がない。21年前に建てたフィリピン歴史上最初の医療介護付きホーム1号棟。最初の10年は苦労はあったが儲かった。建物は老巧化し、商売も陳腐化した。(理由は以前書いたので参照)。そこには従業員がいる。最盛期は200名を超えたが、今は20名程度。仕事とは馬鹿なものだ。物を買えば、その維持でお金が必要でその為に働き、従業員がいれば、その給与の為に働く。今、この第一号棟(2号棟もある)の大改装が始まった。この建物は35平米の部屋が基準で考えると60室ある。その40室を1部屋に二段ベット3台を入れて学生寮に改修する。全体で約240名の学生と10名の教師の部屋、6つの教室、に改装する。その上食堂やキッチン、プールの改装補修等の出費。一人の学生からとれる寮費はたった1か月3000円、200名入っても1か月60万円。馬鹿なことで2年間ただ働きとなる。その上従業員数も増やすので、金を出してるオーナー私に金が回るのは3年後か。第2号棟もやらなくては。フィリピンの金持ちも私と同じで苦労するね。周りを見て、金回りの良いのは、何も建てず、生えてくる雑草を牛に食わせて経費を使わず、売り逃げする奴。土地は上がって儲かるが、マニラ30km圏は高速料金高騰15倍で買った人は交通費が払えず不動産価格はメタメタ。マニラもマンションの2次流通価格出来過ぎ(10年前の15倍面積)でメタメタ。新たな事務所をBGCに作るので金が要る。2017-18年は金が出るね。東京オリンピックのようだ。レストラン遣っても儲からないが、私は来年レストランを遣るが、絶対に損する。やるの?エンゲル係数の高いマニラ、私が使う飲食費一か月10万円。その10万円までの家賃ならどうせ同じ金。私が飲食費として家賃払って家賃がただになるなら、損得勘定が同じだ。😢😢😢マニラ湾とラグーナ湖(琵琶湖の2.2倍)の間8kmに作られた要塞都市マニラ。徳川家康の江戸政策ではないが、経済発展には広大な平地が居る。フィリピンの財閥の優秀な頭脳がそんな事も解らずに、これだけ一極集中して100万戸作ればどうなるか。それはこの都市の滅亡を意味する。26年前、私もそう思った。北のブラカン、南のラグーナ、しかしブラカンは米処で有り、養豚養鶏も盛んであり、また洪水の名所であるので、やはり南のラグーナ、カビテに徐々に遷都すると考えていた。バタンガスを結ぶ高速も港も建設した。歴代大統領はすべて北の出身でこれを阻害する行動をとっていた。現在でも日本政府支援の鉄道も北優先である。私はこの考えに沿ってラグーナに広大な土地確保を考えていたし、前にも言ったフィリピン航空やPNB銀行のオーナーのルシオタン氏もそう思いフォードと組み広大な土地開発を行っていたが、フォードも4年前に撤退した。