今思うと、かなりの長期事業でした。5年程前、すでに数年間分譲住宅の事業を担当していた僕は、住宅のデザインに関して不満を持っていました。それまで自分で担当した分譲住宅は、今見ても決してカッコ悪いわけではありませんし、むしろ周囲の住宅より良い材料を使いカッコ良く機能的だと思っています。テレビや雑誌に出てくる設計士が建てた住宅はもっと違う魅力を持っているように見えて、不満というより「負けたくないなぁ」という気持ちだったかもしれません。「建売りなんだから・・・」というのは大嫌い!自分がカッコ悪い家を何千万も出して買うなんて想像も出来ないので、企画する時はいつも「宝くじが当たったらこの家を買おう!」と思いながら考えていましたし、今でも同じです。本を見ればカッコ良い材料等は勉強できますが、住宅はカッコ良い材料を使うだけでは中途半端になってしまいます。収まり・バランス等々・・・考えることは多く、いくらセンスの良い人でも経験を積んで勉強しないと絶対に良い家は建てられません。そこで、優秀な設計士と仕事をするのは良い勉強になると思って設計士を探しましたが、みんな港区や世田谷区等に集中していて、近くにはなかなか見つけられませんでした。優秀な設計士が建てても問題が起きる場合もあります。実際会って話してみないと本物かどうか分からないので、すぐにアポ取って伺いました。今思うと、具体的な現場もないのに突然やりたいことをベラベラ喋った僕は、先生に変な人に思われても仕方なかったのですが、先生は疑うことなく自分の信念を語ってくれました。して後の『南葛西TH分譲住宅』となる最初の出会いが始まりましたが、それからはもっといろんな事がありました。約2年前に『南葛西TH分譲住宅』の企画が持ち上がり、スタート!毎週建築会議を行い、毎日現場を確認し、建築期間6ヶ月を要し、それはもう妥協の無い江戸川区随一の住宅になったと確信したのが1年前の8月(竣工)。スタートから完成まで1年かかりました。残り1棟があと2週間で中古になる所まで苦戦しました。結局、購入いただいた半分の方が都内でも西側に住んでいる方で、あとの2棟も個性とこだわりのある方。以前現場で「この辺りに住んでいる人の多くはデザインに特化しても理解してくれないんだよ。実用的な部分が分かりやすく、普通っぽい建売が売れるんだよ。」と業者さんに言われたのが、的を得ていて江戸川区を愛する僕はショックでした。4組のご家族はご理解いただき、「買って良かった。」と僕や田村先生にとって最高の褒め言葉を仰ってくれます。これからも、もっと褒めてもらえるようにお付合いしていきますから宜しくお願い致します。2年間に及ぶ事業も一旦区切り。この経験を生かして次も他の業者に負けない住宅を造ります。その為の土地を買うのが一番難しいんですけどね(^。^;)(2006.7.18[Tue])●ワールドワイドな仲介?夏本番といった天気が続いています。13日は、海で夏を満喫したおかげで筋肉痛と日焼けのヒリヒリに悩まされている担当です。南葛西3丁目にある中古住宅をご案内しました。お客様は現在海外在住。ホームページを見て売買リクエストを送っていただいた方で、こちらにいる知人を代理人に内見と言う形で。条件が厳しかったんですが、なんとか3物件見つけ、その内一番条件が良かったのがこの物件でした。当社もワールドワイドに仕事できるものです。僕が凄いわけでもないのに「ちょっとカッコ良いなぁ」なんて思っちゃいました。(*^.^*)南葛西3丁目にある木造3階建の4DK、土地付で2,380万円也。安いので最初は期待していませんでしたが、内外装ともリフォーム済で綺麗!すぐに住めます。北道路ですが、南・西側隣地は2階建で、東側も空いていて日当り良好。本当に安いと思いました。再建築不可とかではないのに安いのは何故だろう?と思って調べると、違反建築でした。違反と言っても耐震偽装とかそういうものではなく、建ペイ率オーバー。昔は狭い土地にギリギリ建てる家が多く、行政も取締りが甘かったのでそんな物件がたくさんありました。(というか今も多数残存してます。)狭い土地に対して効率良く(違反ですが・・・)建っているので、安く・広く(狭小の割に・・・)買う人にとってはメリットばかりです。安くなるの?というと、ローンの問題。一般的な銀行系は各行により多少の違いがあるものの、建ペイや容積の違反が1割程度の物件に対しては通常の住宅ローンとして扱ってくれるケースが多いのですが、それ以上となるとNGになる場合がほとんど。数千万を現金で支払える人はあまりいませんから、結果的に価格を低くして少しでも買いやすくするしかないのです。それでもどうしても~という方にはノンバンク系をご紹介します。サラ金ではありませんよ。(^.^;)変動金利で3.8%前後と銀行より高いですが、物件に問題がある場合にしか使わないでしょうから結果的に借入額は少額になり、金利デメリットは薄まります。ちなみに2,300万円を変動金利35年で借りると、銀行は優遇を加味して1.875%程度で74,723円/月。同条件のノンバンク3.8%だと99,097円/月。その差24,374万円は大きく感じますが、35年ローンですと750万円分です。3,050万円の価値がある物件または普通より750万円安いと判断できれば、ノンバンクで借りても同じということになります。同じようなことがマンションにも言えます。販売価格が安くても、管理費等が毎月数万円かかるなら、その分もプラスした買物と考えなければいけませんね。住宅ローンは、分母が大きいだけに金利の0.1%でも馬鹿にできません。我々不動産業者は、週に1度以上は銀行とローンの話をしています。昨日、事務から「暑中見舞いができました。」とハガキの束をもらいました。歳を重ねるごとに1年が加速度的に早く過ぎていきます。僕は、不惑の歳まであと5年。このままで本当に迷わない年齢になれるか、人生の最終決断をしなければならないお年頃です。僕は、妻と子供2人がいて、自宅のローンが31年残っている普通のサラリーマン。財政的には、財源が厳しい妻の管理下にあるので小遣いはサラリーマンの平均(38,300円*2004年)を少し下回り、年に1度の家族旅行も箱根を越えたことがありませんし(ほとんど千葉)自家用車は購入して9年を超えましたが買い換えられないので車検を受けました。節約生活を送っているにもかかわらず、貯蓄は子供の学資保険を解約しないと小型車も買えない程度。̄;)ウーム聞くところによると、サラリーマン世帯の平均貯蓄は1,273万円だそうです。22歳から60歳までサラリーマンするとして、41歳が折り返し地点。僕は5年で1,200万円貯めなければ平均以上になれないので、毎月20万貯蓄しないといけない計算になりますが・・・100%無理だ~(。)平均って俗に言う中流家庭なんでしょうが、意外とすごいですね。世の中お金を中心に回っているのは事実です。今まで頑張ってきた人より今から頑張らなくてはいけない若い人の方が社会状況が厳しいのは明らかですから、今の平均以上に頑張らないといけません。60歳迄に住居を確保し、借金を完済し、5,000万以上の貯蓄もしくは不労所得となる財源確保をしないと、貯蓄が無くなったり病気したら死ななければならなくなるかもしれません。́)/計算すると生きるのが嫌になるので、我が家に出来ることをポジティブに考えてみましょう。妻が毎月20万円分稼げば良いんです。ドウスリャイインダ少子化問題より高齢化問題にウエイトを置く脳が逆さになった年寄り政治家がたくさんいて、僕らは寿命をまっとう出来るんでしょうか?暑中見舞いが政治まで飛んで訳が分からなくなりましたが、何も出来ない凡人は凡人らしくコツコツ頑張るしかなさそうです。昨日のニュースで、現代版わらしべ長者が紹介されていました。カイル・マクドナルドさんという方は、物々交換のサイトに文房具のクリップを出品し、まず魚の形のペンと交換したそうです。その後、ドアノブ→キャンプストーブ→発電機→パーティーセット→スノーモービル→ヤークという町への旅行→車→レコーディング契約→アメリカのフェニックスの家に1年間住む権利→アリス・クーパーと半日一緒にいられる権利→KISSのスノーグローブ→ハリウッド映画出演権→カナダのキプリングという町にある家というように、最終的に自宅を手に入れたよう。クリップが家になるまで約1年間だったらしく、目標でもあったこの家は床面積102m2の2階建。Day』(最初に交換したクリップは赤色だったので)とし敬意を表して住民に赤いクリップを身に付けるよう奨励するそうです。この方の大胆な発想がなければ成しえなかった偉業ですので確かにすごいことですが、町の対応もかなりすごいですね。1年間で家と名声(微妙...)を手に入れたマクドナルドさん。僕の自宅ローンがあと31年間残っていることを考えると、僕は本当の凡人だなぁ~と複雑な心境になります。(^◇^;)ゝ当たり前ですが...凡人ですから、真似しようと思うならクリップより良い物を出品して、家より安い物をゴールとしなければいけませんね。詐欺かな(^.^;)不動産屋であるが故に(というか普通は)妥当な価格で売り買いする頭しかなく、こんな応用は思いつきませんでした。わらしべ以外にも方法が無いか考えてみることにします。商売に利用できれば、かなりの利益が見込めそう。間違えると詐欺になりそうですが・・・(^。^;)(2006.7.11[Tue])●運気上昇?先日の運気低迷から一転、少し調子が出てきたかも...昨日、南葛西TH分譲住宅をご検討いただいていたお客様が、ご事情から別の地域の物件を購入することになり、結果的に僕にとっては少し残念な形となったのですが、そのお客様からご自宅の売却をお願いされました。最初にお会いした時から紳士で誠実な方と思っていましたが、本当に義理堅く素晴らしい方で「この人の為に頑張って良かった。住宅というのは高額で、人の一生の中でも決して忘れることの無い思い入れが大きなものです。そんな大切なものを扱い、且つお客様と誠意に誠意でお答えし合える仕事が出来るということは、本当に仕事冥利につきます。このお客様のおかげで運気上昇の兆しが...その数時間後、結果的に売れ残ってしまった南葛西TH分譲住宅の案内に行きました。数日前に「ホームページを見て...」とお問合せがあったお客様で、一通り現地でご説明し、その夜にはご購入いただくお約束をいただきました。ホームページを見ていただいているので、詳細はかなりご存知のようでしたが、想像よりも素晴らしかったとお褒めの言葉をいただきました。契約はまだですし、決済するまで幾つかのハードルがあるので喜ぶのはまだ早いですが、数日前からすると雲の切れ間から太陽が顔をのぞかせたような一日でした。このまま良い気持ちで仕事が続くと良いのですが...賃貸の方も、先週は予想外にお客様がいらっしゃいました。例年5月から8月まではヒマというのが不動産業界の通説なんですが、先週だけは繁忙期のようでした。どんな業種も同じようなことを思っているのかもしれませんが、お客様の動向には連動性のようなものがあるのかもしれません。細かく言うと1日の中でもあります。お店の中が閑散としている時間が長く「今日はヒマだね。」なんて話していると、急に満席になったり...お客様と様々なお話をすることが出来る仕事ですので、たまに来店理由も聞いたりしますが、皆様バラバラで分析が困難です。社内の予想でしかありませんが、先週の忙しさは『ボーナスで引越しを考えている方が多いのでは?』という意見が多く、1日の中のピークに関しては『お客様がいると安心してお店に入れるから?』と思っています。如何でしょうか?ご意見お待ちしております。今週は売買契約が2件あり、少し忙しくなりそうです。3日前まで「今度の休日はお払いにでも行こうかなぁ」と思っていましたが、もうしばらく様子を見てみます。(2006.7.10[Mon])●運気低迷?昨日は定休日。天気予報で風向きをチェックして鹿島(茨城)へ~良い波とはいえませんが、そこそこ楽しめる波で遊んでいると、予報と違う風が吹いてきてイマイチな状況に...久しぶりにはずしてしまいました。サーフィンをするには、オフショアと言って陸から海に向かって吹く風が最適で、波の斜面を走りやすく綺麗に整えてくれます。逆に海から吹く風はオンショアと言い、波がグチャグチャになります。風が無いのが一番良いんですが、自然には逆らえないのでオフショアになるポイントを選んで行くようにしているんです。昨日のように急に風向きが変わる時もあり、予報はあくまで予報ですから運も大切なファクターです。最近、仕事面でも『予定は未定』を感じることが...申込みをもらった人が急に連絡取れなくなったり、お客様が検討に検討を重ねて「これは買ってくれそうだなぁ~」と思うと断られたり...特に仲介の場合、迷惑を被るのが当社だけでなく相手もいるので本当に大変で、滅多にいない不誠実なお客様に悩まされていて、今までに無く運気が低迷しているような気がします。厄年には早いのに、バイオリズムか何か?占い等の類は信用していない僕ですが、占ってみると「仕事面では、対人関係の影響でヤル気が出ない。」と図星ともいえる結果が...*恋愛運は好調!なんて妻帯者の僕には全く嬉しくない(ありえない)ことも書いてました。バイオリズムも、根拠が無いと思っていますが、何となく当たっているような...占いを信じて行動するのは、僕の中でアイデンティティクライシスでネガティブなことと思っていますが、人間は弱った時に何かにすがるものだってことが改めて理解できました。早く無宗教の強さを取り戻さないと...とりあえず一生懸命仕事します。単純なので、仕事がうまく行ったり、良い波に当たれば運気上昇するでしょう。サーファーこの前の休日、海に行った話の中で「釣り師に邪魔にされ・・・」と書きましたが、サーファーと釣り師は犬猿の仲と言えるかもしれません。同じフィールドで遊ぶ者同士、基本的には分かり合えるはずですし、サーファーの中でも「釣りも趣味!」と言う人が多いですが、極まれにポイントを巡って文句の言い合いになることも・・・そのポイントと言うのは『堤防』です。先日も堤防脇でサーフィンしていると、釣り師が堤防に集まってきて、僕たちの方に向かって竿を振りだしました。朝は誰もいなかったのですが、1時間程経つと10人近く集合していて、その内半数がこちらに重りを発射しており「危ないから反対側に投げればいいのに・・・」と思っていたら「危ないからもっと向こうに行け!」と怒られました。釣りをする場合、堤防から投げた方が良さそうなのは理解できます。サーファーが堤防の近くでバチャバチャすると、魚が逃げそうですし、サーファーを釣っちゃいそうになる(怪我させそうになる)ので、釣り師からすると邪魔な存在に。「海は広いんだから、わざわざこんな所でサーフィンするなよ!」と思っているようです。逆に、サーファーの立場から勝手なことを言わせてもらうと、堤防の近くというのは海底に砂が付きやすいので良い波が割れている場合が多く、風がある日は堤防のおかげで波に影響が無かったりして重宝しています。サーファーからすると「釣りするなら、危ないから人のいない所に投げろよ!」と思っています。お互い『何故そこにいるのか?』が理解できないようなので、犬猿の仲に・・・サーフィンしたことある釣り師なら、波の無い(若しくは波の悪い)堤防に行くでしょう。数年前の冬、御宿海岸でサーフィンしていた時、朝早かったので人も少なく小さいながらも良い波を独り占めしていました。すると、釣竿を抱えたおじさんが広いビーチの中でもわざわざ僕がサーフィンしている前に来て、僕に向かって投げ出しました。頭にきて「危ないしビーチは広いんだから少しずれてくれよ。」と言う為おじさんの所に上がっていくと、両鼻から鼻水がアゴまで垂れた危険な状態で僕を睨んでいます。その状態を見て身の危険を感じた僕は、何も言えずに少し離れた所に移動しました。そんなおかしな人は稀でしょうが、僕の中で釣り師が敵になったのはその時からです。サーフィンは波が綺麗に割れている所でしか楽しめません。広い海の中でも数ヶ所しかなく、釣りができる所の方が圧倒的に多いと思われます。海はみんなの遊び場なので勝手な言い分ですが、サーフィンしていたら少しずれてもらえませんか!?サーファーは良い波が無い限りは釣りを邪魔しませんから。・・・って、やっぱり勝手なことを言っているような気もしてきました。僕は、生きた魚を握るのが嫌いなだけで、釣りは面白いと思いますから気持ちが分からないわけではありません。波の良くない時は、釣りをして家計を助けるのも良いかなぁ~とも考えています。賃貸の契約については、地域性による慣習の違いから法的に縛りきれない現状があり、故に勘違いやトラブルが発生してしまいます。先日、当社の賃貸契約者からの通知で、借地借家法(平成3年法律第90条)第26条1項に基づく法定更新を主張し「法定更新した場合は期間の定めの無い契約になり、賃貸人は特別に認められる事由の無い限り解約の申し入れは出来ないんですよ。要は「更新料等は払う必要がない。確かに、借地借家法だけ見ると「法定更新というものが権利として認められるなら、更新料等は払う必要ないんじゃない?」と思う人もいるでしょう。「法律に定めがないから法的に支払う必要はない。」と勘違いする場合が・・・しかし、自由契約の概念まで覆せるものかどうかは良く考えれば分かることで、ましてや我々プロがそんなゴネ得で不公平な契約をするでしょうか?更新料や更新手数料に関しては法で定めることが難しいので、いくら民法の本を読んでも答えは出てきません。答えは判例にあります。9年6月5日判決です。賃貸人は当契約書に記載されている更新料の支払いを求め、賃借人は法定更新を主張した争いで、法定更新の場合に契約書に記載されたこの更新料の支払い義務があるか?という論点でした。この賃貸借契約は3年契約で、契約書には「本契約更新の際、賃借人は賃貸人に対し、更新料として新賃料の4ヶ月分相当額を支払うものとし、賃料は当事者協議の上決定するものとする。」と記載されていました。結果的には「3年ごとの更新を予定して新賃料を基準とする更新料を定めていることから、実質的に更新後3年間の賃料の一部の前払いとしての性質と推測されること。当事者双方とも契約更新を前提としながら、法定更新により支払いを免れたとすると公平を害するおそれがあるので、法定更新の場合にも更新料支払合意に基づいて支払義務があるものと解するのが相当であり、賃借人の法定更新の場合に支払合意の効力が及ばないという主張は採用することが出来ない。更新料支払合意が借地借家法または旧借家法の強行規定に反して無効であるとの主張に関しても、新賃料の4ヶ月程度の更新料であることに照らし、採用することが出来ない。」と賃借人全面敗訴となりました。逆に法定更新には適用なしとされた判例もあります。数々の判例を見ても、契約書に記載された文言が決め手だと言え、法定更新の場合にも更新料の支払義務があるか、または合意更新の場合のみ支払義務があるのかが決まります。「法定更新を含む」なんて文言が記載されていれば支払わなければなりませんし、法定更新を念頭においてない文言なら支払いを免れることも出来そうです。基本的に更新料や礼金については、名目や受領の時期が違うだけで目的はあまり変わりません。根拠の無いものと主張したくなる気持ちも分からないでもないですが、契約時にその契約内容で合意しておいて、途中(自分の営利・都合)で主張してもダメというのは当然のことで、まかり通る世の中なら契約自体が意味を失う危険性があります。飛躍して言えば、物を割賦で買って途中で支払いを拒絶するのと同じです。なく、更新料等の先の費用も良く考えて決断して下さい。