0件のコメント土地活用、と言ったら賃貸マンション経営というケースが多いかと思います。オフィスや店舗などに貸せる立地というのは限定されるのに対し、賃貸住宅は、広いエリアで事業が成立するためです。賃貸マンション経営を考えてみます。賃貸マンションの経営を検討するときにもっとも重視すべきなのはマーケット調査です。需要がないところに建設してもだめですし、供給過多で需要とのバランスがとれていないところでもだめです。よるマーケット調査資料をもとにして判断されると思います。建設会社や不動産会社が調査を行った資料は信憑性に欠けると思います。彼らにとっての利益は、新しい賃貸マンションを建ててもらい請負契約を得ること、新築物件の管理、仲介の仕事を得ることだからです。調査を専門に行い、その資料の成果物に対してフィーを得る会社による資料であれば信憑性は高いと思われます。(そういう会社は少ないのですが・・・)中立的第三者の調査を取得するか、ご自分で調査した内容にもとづいて判断すべきです。入居者が決まらず、資金繰りまで苦しくなったという人はけっこういるのですが、なぜかそういう情報はあまり出まわりません。失敗例の情報は本人も話たがらないし、建設会社や不動産会社が話すこともないので表に出てこないのでしょう。賃貸マンション経営はローリスクだと説明をうけることも多いかもしれませんが、それはひと昔前、日本が高度経済成長期の余韻の中にあったときまでです。日本の大半の地域が人口減少期に入り、地価、家賃の下落傾向が顕著な時代では、賃貸マンション経営のリスクは高まっているのです。マーケット調査にもとづき、入居者募集に関する戦略、高齢化社会を見据えた長期的経営戦略などを立てたうえで参入すべきビジネスです。安易に、勧められたときの良い話ばかりを鵜呑みにせずに、真剣に考えた上で決断しないといけません。賃貸マンション経営をしている方の大半は、その収益性の低さ、資金繰りに苦悩しているのです。事前のマーケット調査、これが大きなポイントであることをお忘れなく。曲げられたマーケット調査情報をもとに判断すると、後々に取り返しがつかなくなるのですから。0件のコメントテレビで取材されることの多かった、人材紹介会社パソナの本社地下にある就農支援施設パソナオーツーが閉鎖されることが決まったそうです。閉鎖されるのは、今年の4月頃。地下で農作物をつくる施設を作ったり、新しい試みを評価していたのですが。就農支援は今後の日本の農業を考えると必要だと思います。農業の後継者の問題、食料自給率の低下は国家的な問題です。今、若い世代が非正規社員など不安定な状態になっています。いう人の中から農業を始めたいという人が現れると思います。開始する企業が増えることを願っています。日経新聞の記事より引用パソナ、東京・千代田区の就農支援施設を閉鎖へパソナグループは子会社のパソナ(東京・千代田)の本社ビル地階に設置していた就農支援施設「パソナオーツー」を閉鎖する。閉鎖時期は4月ごろを予定している。来年1月をメドに同区内のビルに移転するが、同様の施設を設置する計画はないという。パソナオーツーは2005年2月に銀行の金庫室だった地下2階部分に開設した。約1000平方メートルの広さに発光ダイオード(LED)などの人工照明を備え、野菜や花などを栽培。0件のコメント最近、家賃減額コンサルタントなる仕事が活況になっているようです。ビルのテナント、借主と契約を締結し、委託を受けて貸主と家賃減額を交渉する仕事です。家賃は、一回契約すると、なかなか見直すことがありません。それは、日本の不動産賃貸借が、双方から解約の申し入れがなければ自動更新となる契約であり、貸主と借主がお互いに話し合って、契約条件を見直す慣習がないからです。結果、賃料の高い時期に契約していた企業などは、まわりの家賃相場が下落しても割高になった賃料をそのまま払い続けていることが多いと思われます。そこに、貸主との家賃減額交渉を請け負うビジネスが成り立つわけです。減額交渉を専門にするプロに対して、貸主としてうまく交渉する能力をお持ちでしょうか?貸主のなかには、家賃が右肩あがりで伸びていた時代を忘れられない人も多く、交渉を受け付けない人も多いとは思います。交渉をうまくまとめるだけの能力が必要になってきそうです。0件のコメント賃貸マンション、オフィスビルなどを経営しておられる大家さんより、ローン返済のこと、資金繰りのことについて相談を受ける機会が大変多くなりました。相談に来社される皆さんの経営状況などを伺うと、だいたい同じような傾向にあります。もとに資金の大半を長期のローンで調達、建設します。竣工まもなくに入居が始まり、まずますのすべりだし。新築時の入居者が退去。次の入居者を募集するのに、不動産業者からは早くも家賃の値下げを提案され、しぶしぶ値下げ。この時点で当初の収支計画どおりにいかなくなってます。何かと出費がかさみますが、家賃を値上げすることはできません。大規模な修繕も必要になります。ここで資金繰りが厳しくなり、今までの収益で積み立てた蓄えも大半使ってしまいます。空室の長期化や家賃の値下げで資金繰りが厳しい日々。大規模修繕の費用が無くなってきました。ここからは蓄えでまかなえず、ローンが残っているのにさらに借りないと大規模修繕すらできません。この20年目以降のお客様が私のところに相談にいらっしゃるわけです。不動産経営者は、個人事業で行われている方が多く、皆さん、帳簿の記帳とかを税理士さんに任せている方ばかり。ご自分の不動産経営の状況を漠然としか把握しておらず、詳細な数字での把握が苦手な方が多いようです。今月の家賃収入はいくらで、支払いがいくらだから、残りのお金は家計に。これが将来の資金繰り悪化をもたらしていると私は考えます。家計と不動産経営の線引きが最も大切なのです。1年ごとに収支計画を見直すことも必要です。不動産経営も立派なビジネスであり、大家さんは経営者だという意識。それを忘れてはなりません。0件のコメント本日の日経新聞を読んでいると、飲食店のかごの屋が新規出店からは駅前に小規模な店舗を出店するように方向転換するとの記事が小さく出ていました。今までは郊外に大型店舗をかまえていましたが、個人消費が冷え込み、乗用車での家族連れの来店が苦戦していることから、駅前に小型店を出店し、投資効率を高めるそうです。長い間、土地の有効活用と言えば、ロードサイド店開発だったのですが、道路交通法の改正で、飲酒運転に対する刑罰が重くなるなど、車に乗って飲食店に行くという行為が年々下火になっていきました。ガソリンの高騰、景気の急速な悪化にともなう個人消費の低迷・・・これからの土地活用は、郊外型は厳しくなる一方です。以前に土地活用策としてロードサイド店を建てた地主さんは、テナントの撤退、次のテナントが決まらないという状況になります。実際にここ数年はその傾向が顕著でした。郊外に土地を持つ方には大変厳しい時代となってきました。今月、レオパレス21が税務調査によって、法人税と消費税の申告額の修正をしました。(レオパレス21の発表)消費税は、駐車場料金の消費税を申告していない部分があったようです。大手ではちょっとなさけないですね。土地有効活用の代名詞、アパート経営。そのアパート建築の有力建築会社のレオパレス21がちゃんと納税していないと、自分たちのお客である、地主さんたち、オーナーたちに示しがつかないでしょう。いう内容のニュースは、プロとしてはどうしてそうなるのかが気になるところです。今後は税金についてちゃんと対応する体制を作ってほしいものです。15年以上、主に営業職として従事。2009年に不動産コンサルタント、ファイナンシャルプランナー(FP)として独立。住宅の購入サポート、住宅ローン相談、不動産調査などが主な。