実録!取引体験記アパートや賃貸マンションの運用を行っている大家さんには「実に様々なトラブル」が降り懸かってくるものです。賃貸トラブルの代表的なものといえば「家賃の滞納」や「雨漏りなどの建物のクレーム」といったものが真っ先に頭に浮かびますが、害虫や臭気の発生に、近隣の騒音問題など巻き起こる問題は非常にバリエーションに富んだものとなります。そこで本日は、「賃貸トラブル事例をご紹介いたします!」と題して、本ブログの管理人である私が実際に経験してきた賃貸管理の揉め事の顛末記をお届けしてみたいと思います。冒頭でも申し上げた通り、賃貸物件の管理をしていると実に様々なトラブルに遭遇するものですが、今回はその中でも「少々特殊、でも意外に頻度が多いもの」に焦点を当てて体験記をお届けしたいと思います。中には些細なトラブルの事例も含まれていますが『皆様の賃貸経営に少しでも参考にしたいただければ』と考え、敢えて掲載しておりますのでご一読いただければ幸いです。ガラスの熱割れ「ガラスの熱割れ」と聞いても、あまりピンッと来ない方も多いかもしれませんが、これはガラスの中に飛散防止用のネットが組み込まれた「網入りガラス」にて主に起こる現象です。この手のガラスは、日当たりの良い場所に設置してあると太陽光の熱や寒暖の差で、「熱割れ」と言われる現象を起こします。問題となるのは「本当に熱割れ」なのか、「入居者の過失(何かをぶつけた)」のかの判断が非常に微妙な場合となるでしょう。私が遭遇したケースにおいては、入居者が「熱割れ」と主張するのに対して、オーナー様は「何かをぶつけたに違いない」と譲らず揉め事へと発展していきました。問題のガラスはと言えば蜘蛛の巣状にヒビが入っており、ヒビの中央には僅かではありますが『ガラスが欠けた跡』もあり、オーナー様が知り合いの建築業者に相談したところ「これは熱割れではない」との判断であったようです。私も賃貸管理会社という立場上、入居者とオーナー様の間に入らない訳には行きませんので、サッシ屋さんなどに話を聞いてみましたが、やはり熱割れでも「蜘蛛の巣状」「中心の欠け」が生じるケースはあるとのことでした。そこでオーナー様に連絡を入れ「熱割れでもこうした割れ方をすることがあるようですので、ここは穏便に話し合った方が・・・」と助言しますが、『お前は入居者の肩を持つのか、だったら後は自分でやる!』と電話を切られてしまいます。『自分で交渉する』と言われてはこれ以上は何も言うことができませんので放置することにしますが、結局は消費者センターなども介入した上、オーナー様負担の工事となったようです。ちなみに、本件の入居者が加入していた借家人賠償保険においては「熱割れ」も保証対象となっていましたから、穏便にお話し合いをして『入居者に保険適用のお願い』をしていれば、どちらも費用を負担せずにガラスの交換ができたはずなのですが、こうなっては最早あとの祭りですよね。熱割れに関しては、建築業者でも判断が難しいケースがありますから、問題の対処にあたっては是非ご注意いただければと思います。臭いのトラブル物件の管理をしていると「臭いについてのトラブル」も意外に多いものです。「隣りの住人がバルコニーでタバコを吸って、洗濯物に臭いが移る」「隣接するゴミ捨て場の臭いが気になる」といったケースはよく耳にいたしますが、特に厄介だったのは前入居者が「お香マニア」だったケースとなります。確かに退去立会いを行った際には『お香の臭いが薄っすらと漂って』はいましたが、「壁紙への着色」は確認できませんし、既にクロスの交換時期となっていたため「壁紙を替えれば問題なし」と思っていたのですが、クロスを交換しても臭いはなかなか消えてくれません。そこで数週間、徹底的な換気することでようやく臭いの駆除に成功しましたが、次の入居者からは「エアコンから線香のようなに臭いがする」とのクレームが入ってしまいました。リフォームの際には、エアコンの内部洗浄も行っていたのですが、それだけでは臭いが落とし切れなかったのでしょう。再度、エアコンを掃除させますが、冷房や暖房の切り替え時には再び臭い出すという始末で、結局はエアコンごと交換するハメになってしまいました。クレームが入った際には『新たな入居者が敏感過ぎるのでは?』とも思いましたが、実際に部屋に行ってみると結構な臭いがしており、今後は「お香の使用を禁止する特約」を契約書に付加しようかと考えております。「入居者がユニットバスの中を喫煙所として利用していた」という事例もあり、こちらについても匂いの除去に大変な労力を要することになりました。壁紙と異なり、ユニットバスの壁や天井は簡単に交換ができませんし、一度匂いが染み込んでしまうと連日換気扇を回し続けていても全く臭気が抜けないのです。ちなみに様々な消臭剤を試した結果、「自動車用の煙草匂い消し」を大量に設置することでどうにか新規の入居者募集が可能なレベルに戻すことができましたが、今後は退去立会いの段階でしっかりと費用を請求しようと思います。このようにお部屋の臭気に係わる問題は、後々非常に厄介な事態へと発展するケースが多いのが特徴となりますので、原状回復に際しては充分な注意が必要となるのです。漏水トラブルアパートやマンションのお部屋は高い独立性が保たれているように思えますが、木造はもちろん、鉄筋コンクリート造の建物であっても、実際には多くの隙間が存在しているものです。よって、上の階で水を床にぶち撒いてしまったりすると、下の部屋は一発で漏水の被害をこうむることになり、「洗濯機の防水パンから排水パイプが外れる」といった事故が発生した場合には、下階が水浸しとなってしまうことも珍しくありません。運悪く下に部屋に置かれていたパソコンに水が降り注ぎ、故障するといった被害が発生したケースでは、下階の方から損害の賠償を求められる事態に発展する可能性もあります。したケースにおいては上階の方の借家人賠償保険にて、下階の方への賠償が可能となる場合が殆どとなりますが、状況次第では「損害額を保険金ではまかないきれないケース」もありますので、大家さんとしては入居時に加入させる借家人賠償保険の内容を充分に精査しておく必要があるでしょう。これが上階の方の過失ではなく、床下の水道管や排水管の老朽化による漏水であった場合には更に厄介なことになります。配管の老朽化等による漏水については、その責任を大家さんが負わねばならないのが原則です。物件オーナー様であれば、建物について火災保険に加入しているでしょうが、老朽化による漏水は残念ながら「原則、保険の対象外」なのです。火災保険に特約として付加できる施設賠償保険においては、配管の老朽化による漏水被害に対して保険金が支払われる場合もありますので、こちらのケースでも加入する保険の内容が問題となってきます。このように収益物件の漏水被害に際しては入居者が加入する借家人賠償保険と、大家が加入する火災保険や施設賠償保険の内容を充分に確認しておくことが重要なのです。スポンサーリンク敏感過ぎる入居者こちらもかなり困ったケースとなりますが、ある物件の入居者から頻繁に騒音に関するクレームが入って来ることがありました。これが「正当なクレーム」ならまだ良いのですが、五月蠅いと名指しされるお部屋の周囲の方に聞いても騒音が発生している気配はありませんし、音が気になるという頃合いも夜8時といったまだ宵の口の時間帯です。そこで仕方なく、「周囲のお部屋への注意喚起」と「共用部分への張り紙」をすることにしますがクレーマーは納得がいかない様子なので、音がするという時間に実際にお部屋で立ち会わせていただくことにしました。騒音が聞こえて来るのを持つことにしますが、「ねっ!ほら!五月蠅いでしょう」と入居者は訴えるものの、私には『常識的に考えて問題ないレベルの音』にしか聞こえませんので、「これくらいの音は仕方ないですよ」となだめますが、彼の耳に私の言葉は届いていない様子でした。結局、この入居者は隣室に怒鳴り込むという実力行使に訴え、当事者同士の間で激しいトラブルに発展することとなり、最終的にはクレーマーの方が引っ越すという結末を迎えることになります。「騒音の感じ方は人それぞれ」ですが、今回のクレーマーのように一般的な感覚を逸脱している方というのは非常に厄介です。ちなみに、この事件を切っ掛けに私の会社では賃貸借契約書の特約事項に「契約違反ではなくても近隣とトラブルに発展し、オーナーや管理会社の指導に従わない場合は契約が解約となる」という、トラブル防止条項を付加するようにしています。証拠集めが困難なトラブル賃貸借契約書には様々な禁止事項や解約事由が記載されていますが、こうした条項が威力を発揮するには「違反行為をしている確かな証拠が必要」となります。夜間のゴミ出しを禁止しているにも係わらず、このルールを破る者がいたとしましょう。した際には、ゴミの中身を確認して違反者を特定すれば容易に証拠を掴むことができますが、実際にこうした対応をとったばかりに『プライバシーの侵害である』といった理由で訴えられてしまった大家さんもおられるようです。入居者から「ペット禁止のはずなのに、隣室から犬の鳴き声がする」との通報を受け、対象の入居者に確認したところ『事実無根である』と決して認めないケースもありました。このように違反行為をしていることが明らかであるにも係わらず、証拠がないためにそれ以上の対応ができないケースも意外に多いものです。深夜のゴミ捨てのケースでは「防犯カメラの画像を提示して注意を促す」という方法が有効となりますし、ペット飼育に関しては「消防点検」や「下水の高圧洗浄」などの際に、大家や管理会社が業者と共に立会い入室を行うという手法もありかと思います。このように如何に練り上げられた内容の契約書を交わしていたとしても、違反者を取り締まれないのでは意味がありませんから巡回の徹底や防犯カメラの設置、定期的なお部屋の立ち入り工事などによって物件の管理体制を充実させて、トラブル発生時に証拠を押さえられる体制を作っておくことが非常に重要となってくるのです。賃貸物件の管理を行っていると、非常に気になるのが「入居者の安否」についてとなります。借主がお部屋を出入りしている気配がなく、集合ポストが郵便物で溢れかえっている場合などには、「果たして入居者は無事でいるのだろうか・・・」と不安になってしまうものです。緊急時の連絡先の方などから「安否を確認して欲しい」などの依頼があれば、警察立会いの下で玄関ドアの開錠を行うことになりますが、このタイミングでは『取り返しのつかない状況』となっている可能性も十分にあるでしょう。早過ぎるタイミングで玄関ドアの開錠を行うとなると、警察も立ち会ってくれないケースもありますし、対象の入居者からの文句を言われてしまうことだってあるはずです。したケースで役に立つのが、玄関外側のドア枠とドアの開閉部にセロハンテープを貼っておくという方法となります。しておけば、ドアの開閉があればテープは剥がれているはずですし、テープが貼られたままなら「出入りはなかった」ということになりますから、簡易的に安否の確認をするのであれば非常に有効な方法です。ちなみに、持病があり救急車を呼ぶ騒ぎを起こした入居者に対しては、「万が一の事態に備えて、見守り用の設備を設置させて欲しい」とお願いしたケースもあります。警備会社などが提供する見守りサービスはランニングコストが掛かりますが、安価で購入が可能な「ドアの開閉をスマホに通知してくれる見守りグッズ」もありますので、こうした状況では非常に重宝するはずです。このように物件管理においてはあらゆる手段を講じて、入居者の安否を確認して事故物件を作らない努力も必要となるでしょう。スポンサーリンク賃貸トラブル事例まとめさて、ここまで賃貸トラブルの事例を見てまいりました。一口に賃貸物件のトラブルといっても様々なパターンがあり、とても一筋縄では解決できないケースが数多くあることをお判りいただけたことと思います。過去に発生したトラブル事例を頭に入れておけば、揉め事に直面した場合にも的確な対応ができるようになりますので、こうした意味でも是非本記事をご活用いただければ幸いです。これにて、「賃貸トラブル事例をご紹介いたします」の知恵袋を閉じさせていただきたいと思います。当ブログについてこの度は「不動産の知恵袋」にご来場頂き、誠にありがとうございます。本ブログでは不動産の取引や投資、マイホームの購入・売却に役立つ知識や情報をお届けして参ります。管理人へのご連絡が必要な場合につきましては、下記のアドレスよりメールにてご一報をお願い致します。本ブログの記事は、管理人の経験則や書籍などの情報を基に書かれたものであり、ここに記された知識や情報が全ての不動産取引等に当てはまるものであるとは限りません。本ブログの記事を読むことによって生じた損害等については、管理人は一切の責任を負いません。執筆に当たって参考にさせて頂いた書籍等に関しては、記事の文末にこれを表示しておりますが、著作権上の問題等がございましたらご連絡をお願い致します。可能な限り迅速に、対処をさせて頂きます。不動産の知恵袋シェアTOPへ。