山崎成人ここのところ、長期金利の上昇を受けてJREITの株価が調整されています。高株価銘柄の調整幅が大きくなっていますが、日本ビルファンド投資法人のように一時予想利回りが1.9%台まで下がった事を考えれば、金利上昇によって調整されるのは必至でしたので、当然の動きが始まったとも言えます。長期金利1.9%台の動きによって、当面の上限と予想される2.0%を視野に入れた調整だと思われますが、更にもう一段の金利上昇もあり得ます。仮に2.25%を想定した調整に入れば、計算上は日本ビルファンドの株価は、170万円台/口から150万円台/口に下がります。150万円台の株価になれば、予想配当利回りは2.5%台になりますから、利回りとしてはようやくまともなラインに戻ると言えます。個人投資家にとって債券市場の長期国債利回りは直接享受出来ない利回りですが、5年物個人向け国債の利回りは1.5%台まで上昇したようですので、これと比べると、前述の日本ビルファンドの予想配当利回りは1%程度のスプレッドがあります。国債はリスクフリーの商品ですが、償還前に売却すれば元本は保証されませんので、個人投資家にとって5年物国債とJREITの代表銘柄との比較は有効です。現在の金融環境を見れば、金利が下がるという方向は考えにくいので、国債を償還前に売却すれば、元本≧売却価格という予想になります。日本ビルファンドの株価は、仮に150万円台で購入出来れば、元本≦売却価格となる可能性があります。(予想配当金の上昇による株価上昇も含む)この比較では、JREITの方にメリットがあり、又、配当利回りも高いので、JREITの魅力が増します。これはJREIT全銘柄に当てはまる訳ではなく、飽くまでも、代表銘柄を選んだ場合だけです。従って、ここで申し上げたいのは、個人投資家は今の調整局面を楽しみながら見守ることです。長期金利が2.0%ないし2.25%程度まで上昇すれば、恐らくその水準で安定すると考えられますので、しばらくは、JREIT株価の変動要因が減少します。株価が大きく動かないままで、予想配当利回りが2.5%台であれば、本来のJREIT投資の形が出来ますから、個人投資家にとってチャンスでもあります。その場合は、別の代表銘柄を物色する事になります。問題は、どの銘柄が代表銘柄かという選別ですが、これを探すには、過去のコラムを含めてお読みいただければある程度絞り込めるのではないかと思います。調整局面はしばらく続きそうですから、じっくりと探すことをお勧め致します。大介】バックナンバーをもっと見る*当サイトはJ-REIT(不動産投資信託)の情報提供を目的としており、投資勧誘を目的としておりません。*当サイトの情報には万全を期しておりますがその内容を保証するものではなくまた予告なしに内容が変わる(変更・削除)することがあります。*当サイトの情報については、利用者の責任の下に行うこととし、当社はこれに係わる一切の責任を負うものではありません。*当サイトに記載されている情報の著作権は当社に帰属します。当該情報の無断での使用(転用・複製等)を禁じます。NewETFopenREIT指数連動型ETF(東証)。