コンサルティングマスター。宇都宮市の不動産会社、サンプランの荻原功太朗が独自の視点でお伝えします。LJR宇都宮駅周辺や中心市街地では街の再開発が本格化するに伴い、駐車場の不足感が目立ってきました。JR宇都宮駅の東側はLRTの着工と、駅前の再開発がもうすぐ着工になることから、今まで駅前にあった巨大駐車場がなくなることもあり、すでに駅に近いところから空車の割合が明らかに少なくなってきました。このままいけば今まで20年以上、賃料が変わっていなかったような駐車場も値上がりしていく可能性が高いと思います。なんで駐車場が不足しているかといえば??理由は単純で、今まで駐車場として利用されていた土地が開発されて、駐車場が減っているからです。街の都心部に人・モノ・カネ・情報が集約していく現象は日本中の都市部で起こっていて、その流れからしても、開発主体が郊外から都心に明きからに変化してきているは確実です。その結果、今まで駐車場として無駄に使われていた一等地がようやく動き出したということです。JR宇都宮駅東口の駅前なんかはまさにそうで、あれだけの広大な一等地が駐車場として無駄に使われていましたからね。(^_^;)ようやく土地の有効活用がされることになり、開発の連鎖で駅に近いところから駐車場をやめて土地を上に伸ばして効率よく利用する地主さんも増えることになるでしょう。だいたい一等地を平置きの駐車場にしておける地主さんは、本当の意味の資産家の方たちなんですよね。一等地であれば、マンションなり、店舗なりで土地を上へ伸ばして、使える面積を増やした方が稼げる可能性が大きく増えますからね。リスクも大きくなるので、本当の資産家の方は意外と流動性の高い駐車場のままで土地を活用される方も多いのが現状です。土地に上モノを建てると、土地の価値自体が下がってしまうことを意外と一般の方は知らないですからね。資産を十分にもっている地主さんなら、リスクを取らずに現金に近い不動産資産として平置き駐車場で土地を管理するのはある意味で賢い選択でもあります。どんな都会でも『こんなところを駐車場にしていてもったいない。』なんて思うようなところの地主さんはたいてい大金持ちと思って間違いないでしょう。資産家の地主さんは、お金を増やすことでなく維持することが目的の方も多いので、リスクを取らずに流動性を確保しておく不動産運用がセオリーなんですよ。そんな地主さんたちでも、地価が明らかに上昇し始めて開発の連鎖が起こり始めると状況が変わってきたりします。宇都宮市でいうと、LRTの着工により、駅前の再開発が決まり、開発の連鎖が起こり始めたことで、周辺の空き地への開発投資の流れが始まっています。今まで、たいして儲からない駐車場でのんびり稼いでいた地主さんにも、いきなり今までにない破格の条件で土地を購入しようとするブローカーから声がかかったりするんです。情報のない地主さんほど、今まで20年以上も賃料すらあがらなかったことから、土地を売ってもいいかと考える方も増えてきます。やって、所有者が変わった土地にはたいてい容積率を目一杯使って土地を上に伸ばして、巨大なマンションなんかが建築されたするんです。このような地上げが行われることで、開発の連鎖が起こり、空き地や駐車場がどんどん開発される流れが続きます。これが、単純な地価上昇のプロセスです。考えたら、JR宇都宮駅の近くを平置きの駐車場で使うことってなんと贅沢な、、、というか、、なんと無駄な、、使い方なのは事実です。駅の近くは用途地域でいえば、商業地域がほとんどなので、容積率はたいてい400%くらいです。100坪の土地だったら、建物を建てて上に土地を伸ばして、400坪まで利用できるんですよ。容積率を使わないだけでなく、平置きの駐車場は上モノのないので、税金も高いですからね。お上からみたら、せっかく有効活用させたいために容積率を緩和している土地なのに、上モノも建てないなら、ペナルティのように土地に高い税金をかけてる発想なのでしょうね。そもそも、中心市街地や駅まで徒歩圏のような一等地の駐車場は、基本的に土地を新たに購入して行うには、賃料が低すぎるため、投資採算性が合いません。土地を持っている人が、暫定的に行うのが駐車場の基本なんです。今のように、街の開発トレンドが30年ぶりくらいに変化する時は、土地の所有者も大きく変化するような時期でもあります。これから、街場の一等地は地上げが進み、どんどん開発されて行くことは間違いないでしょう。それに伴い、無駄に使われていた駐車場はどんどん減って、値上がりもしていくことになるのは必須です。LRTもできるし、マイカーに頼らなくても駅まで行きやすくなりますから、お金に余裕のある方は今まで通り駐車場を高くても使い、逆に余裕がない方は公共交通機関をうまく利用するように変化していくことになるでしょう。東京なんかでは当たり前ですよね。お金持ちしかマイカーを利用しないような街の方が、街全体が豊かなのも皮肉なものですが。(^_^;)いずれにしても、開発の進む宇都宮の都心部では、駐車場の値段が地価上昇ともに値上がりしていくことになるのは確実でしょう。今まで、20年以上も賃料が変わらなかったことの方が驚きです!(@_@;)ただ、値上がりするとしても、地価の上昇ペースト同じようになりますから、3年で月1000円、5年で月2000円とかくらいの緩やかな上昇になると思います。JR宇都宮駅東口なら駅から徒歩5分圏内の平置き駐車場なら20000円前後が相場で、徒歩10分圏内で15000円前後が今の相場です。今までのデフレ感覚で格安で貸していた駐車場から、徐々に市場価格にならされて上昇していくことになるでしょうね。駅から徒歩5分圏内の駐車場は大きく賃料が上昇する流れになると予想しています。私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。宇都宮市の不動産を売りたい方には→無料査定、買取も行っております。OGIWARA宅建士・不動産コンサルティングマスター。株式会社サンプランの荻原功太朗が運営。速読を使いこなし、年間200冊以上を読書する活字大好き人間です。【インターパークの明暗を分ける!宇都宮にIKEA進出のウワサ!?】カトレアガーデン宇都宮南は全店閉店へ!再開発はどうなる?宇都宮市のインターパーク4丁目にある、複合商業施設「カトレアガーデン宇都宮南」が全店舗完全に閉店します。入居する約20店舗全店が5月10日までに閉店し、11月中旬にかけて建物の解体工事を実施する予定となっています。東京、中野区のシンボルだった「中野サンプラザ」。その跡地の再開発計画が着工を目前にし、突然工事がストップしたことを受け、波紋が広がっています。→「中野サンプラザ」建設費用が...【宇都宮市内の不動産相場に変調の兆しが!?】新築マンションの大幅な値下げ&ローコスト注文住宅の販売も不調に・・💦インフレと建築業界の深刻な人手不足の影響で、建築コストは上昇する一方です。宇都宮市内の不動産は、大きな相場の転換点に差し掛かっているような状況が目立ち始めています。過去ログで、以前ご紹介した二荒...【速報!JR宇都宮駅西口で新たな再開発が始動!?】地上30階建てタワーマンション複合ビルが2027年着工に!?LRTが開通し、JR宇都宮駅東口は様変わりしました。西口駅前にも現在新たなタワーマンションと複合ビルが再開発されております。任期を待たず解散総選挙に打って出ての大敗は、石破首相としては、まさかの展開だったでしょう。それだけ与党には想像以上の逆風が吹いていたことになります。インフレによる生活苦のツケが回って来たのが主な敗因だと思います。テレビでは...【地方を襲う、26年ぶりイオンモール出店ゼロの衝撃!】宇都宮市のコンパクトシティ移行は必要不可欠に!?宇都宮市内に巨大なショッピングモールはいくつかありますが、全国の都市の中でも珍しく、国内最大手のイオンモールがない場所です。人...【訪れる新築の限界💦宇都宮市のマイホームは中古がメインに!?】破綻しないマイホーム選びを考えてみたら・・!?前回もお伝えしましたが、ここへ来て全国各地で、建築コストの上昇に耐えきれず、再開発案件の頓挫が目立ち始めています。今のところ、立候補者は3名となっています。前回の選挙と違うのは、LRT(西側延伸)に賛成する候補が2名出たことです。現物の「金」価格が過去最高値を更新し続けています。現物の「金」そのものが、お金であったのが文明...【宇都宮市が推進するコンパクトシティ構想、課題は公共交通の利用促進か!?】キレイゴトを並べても人は動かない!?宇都宮市が目指すまちの姿として、推進しているのが「ネットワーク型コンパクトシティ」です。宇都宮市の不動産屋のブログQooQ。