エリア業務の流れ報酬料お問い合わせキャップレートの動向~ファンドバブル期との比較2~2015/08/03REIT取引利回り前回に続き次に、REITの取引利回りについて見てみたいと思います。大阪のオフィスにスポットをあて、収集可能であったファンドバブル期と直近のNOI利回りについて数値が低い順に並べてみました。当時と現在とでは物件の所在やグレード等が異なるため、厳密な比較は困難ですが、一定の傾向は探れると思います。4.9表のNOIは、鑑定評価で査定した公表数値であり、取得価格で割った値だけを比較しますと、直近2年間においては3%台のNOI利回りは見当たらないものの、数値の平均値はファンドバブルの頃と概ね同程度になっています。日経不動産マーケット情報によりますと、オフィスビルの推定NOI利回り(新規テナント想定)が掲載されておりますが、これによりますと、本町ガーデンシティは2.3%、ORE心斎橋ビルは3.5%、エプソン大阪ビルは3.9%となっているほか、上記NMプラザ御堂筋についても、鑑定ベースではなく、公表されている想定NOI利回りとしては3.8%となっており、マーケットは相当過熱しているものと思われます。9割以上がファンドバブル期と同じか、それ以上に活発と見ている前記の不動産投資家調査において、現在のマーケットは2007年当時と比べて「かなり活発だ」「活発だ」が4割、「当時と同じ程度」が5割ということは、回答者の9割以上がファンドバブル期と同じか、それ以上に活発と見ていることになります。活況を呈している地域は「東京」との回答が圧倒的に多かったことから、大阪という地方都市に限定すれば、この回答結果がズバリ当てはまるかどうかは疑問ですが、REIT等の取引利回りを見る限り、あながち、その印象は否定できないのかもしれません。大阪のオフィスについては、2016年に大型ビルの竣工はなく、需給の引き締まりから賃料の本格的な上昇が期待されている一方、利回りの確保が困難な物件取得競争に警戒感が見られるほか、長期的な床供給量の懸念材料(うめきた2期計画、梅田1丁目1番地計画、梅田3丁目計画等)もあり、今後の動向が注目されるところです。