不動産投資は宝探し!プロはこう見る。本プレゼントブログLINE友だち登録お問い合わせ不動産投資は宝探し!プロはこう見る。不動産投資に関する最新情報をいち早くお届け無料講座や個別相談が手軽に申し込めるLINEに登録してプレゼントを受け取る実際の物件事例を通して、どのような点に着目して購入する物件を精査するのか、その”視点”について学んでいきましょう。いずれも、過去、実際に私が売買に関わった物件です(内容を一部改変しています)。それぞれの事例から見るべきポイントやシミュレーションの方法について、疑似体験してみてください。三重県伊賀市にあるこちらの物件は、駅から徒歩1分という好立地にあるものの、地方のため移動手段のメインは自動車となります。その点、この場合の駅から徒歩1分という立地は、物件価値の評価にはそれほど影響しないと考えていいでしょう。資料からもわかるように、土地が5412m2とかなりの広さです。建物も大きく、戸数は全部で25戸(店舗、管理人室を含みます)。駐車場も完備されており、トータルで93台停めることができます。このあたりからも、エリアの特徴が垣間見えます。建築されたのは1988年。2016年8月には大規模改修工事が実施されており、今後、物件に費用がかかることは特段ありません。ちなみに、購入時の稼働は17戸で、現状利回りは9.5%。満室では29%という想定になっていました。物件のポイントこちらの物件は、リノベーションを行った結果、現状の家賃収入が劇的に向上しました。その分の費用はかかっていますが、リフォームして入居率をたかめられたため、ほぼ満室に近い状況で売却することができたのです。2016年の2月に購入し、2017年の6月に売却しているため、保有期間はおおむね1年半ほどとなります。購入のポイントとしては立地です。駅から近いということではなく、高速道路のインターチェンジから近かったのです。そのため、大阪にも名古屋にも行きやすく、自動車での移動が基本のこのエリアにおいて、選ばれやすい条件がそろっていたと言えます。料金が他の高速道路と比べて格安に安い」という特徴がありました。「こんなに使いやすい道路なのに、なぜ0円の区間がこんなに長いのか」と疑問を持つくらいでした。私は大手企業の工場群が近隣にたくさんある工業地域であったため、「この道路があるかぎり、この工場群は海外に移転しないだろう」と予測したのです。予測していた通り、近隣の工場が社宅として60部屋ほど借りてくれました。エリアによっては、このようにその土地の特性、とくにビジネス的な観点から、入居者を獲得できることも少なくありません。工場地帯であれば必ず社宅として借りてもらえるわけではありませんが、そのような視点で検討することは大切です。資料を見て、「こんなところにある物件には誰も住まないよ」と短絡的に考えてしまうようでは、購入機会を逃してしまいかねません。なく、土地の特性を加味した上で、どのような可能性があるのかを見極めることが投資家には求められるのです。最悪、入居者が埋まらなくても返済できる程度の現状利回りがあったことも、購入する際の重要な要因でした。金融機関の評価も高い加えて、この物件は金融機関からの評価も高いという特徴があります。金融機関からの評価が高いのでしょうか。ヒントは資料の中にあります。述べているように、この物件は非常に土地が広いのです。いうことは、積算評価も高くなることを意味します。積算評価が高い物件は、金融機関からの評価もまた高くなるのです。そのため、フルローンで融資を取り付けることができました物件の購入価格は1億8000万円。リフォームで1億円ほどかかっているので、トータル2億8000万円の投資となります。利回りが高いため、保有していてもインカムゲインを得られますし、また、部屋が埋まったので高値で売却することも可能です。たしかに、このような物件を見つけ、このように仕上げるのはそう簡単なことではありません。この物件を仕上げる最大の難関はリフォーム費用を捻出することでした。当初借り入ていた金融機関がリフォーム代を出してくれなかったので、1借り増し(借り換え)2保証協会3リースと3つを組み合わせて何とか資金繰りに目途が立ったのです。実際にこういった物件と出会ったとき、土地の状況や利回り、積算評価などを総合的に判断し、シナリオを描けるのかどうかが勝負の分かれ目です。私の場合、自社の取締役が金融機関出身で、経験値、能力が高かったことで最大の難所をクリアすることができました。私たち「不動産経営塾」では、豊かな実績とノウハウをもとに、自身で不動産投資を見極めて成果を出すためのカリキュラムや実践の場をご用意。相互研鑽をすることができるのも特徴となっています。不動産投資をこれから始めたいと考えている勉強するだけではなく、実践の場が欲しい物件は所有しているものの、ほとんど利益が出ていない金融機関の融資で躓いている...など、不動産投資にお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。「不動産経営塾」では、LINEで友だち登録をしていただいた方に不動産投資BOOKをプレゼントしております。不動産投資に関する最新情報をいち早くお届け無料講座や個別相談が手軽に申し込めるLINEに登録してプレゼントを受け取る不動産は宝探し!プロはこう見る。選球眼を養うための事例集5(入居率30%はどう見る?)一覧へ不動産投資は宝探し!!プロはこう見る。卒業生の声一覧へ受講を検討されている方へ不動産経営塾にご興味をお持ちの方は、まずは資料ダウンロードや無料体験セミナーへの申し込みからご検討されてみませんか?受講の流れやカリキュラムの内容を詳しくお伝えいたします。詳しい資料を確認したい不動産投資をこれから始める方を対象に不動産経営の基礎知識やノウハウが学べる資料を準備しています。ご希望の方は、下記の「資料ダウンロード」よりお問い合わせください。資料ダウンロード無料体験セミナーを確認したい不動産経営塾に興味はあるものの、学ぶ内容や講座の流れを一度体験したいという方のために「無料講座」を準備しております。お試しとしてお気軽に受講ください。