東京都港区を中心に、新築/中古マンションのチラシやオープンルーム情報、見学記録など。港区在住の地の利を活かした物件周辺の状況、相場情報も。高輪・白金エリアで値下がりか?土曜日なので、今朝は新聞に中古不動産のチラシがたくさん入っていた。今期の売上に計上するには遅いからか、売り主側もこれから売ろうという人は少ないからか、いつもの土曜日よりはチラシの枚数が少ない。枚数が少ないだけでなく、割安だな〜という物件も増えてきた。それも、昭和築のものではなく、平成築でも平米単価100万円を切っている物件が、港南地区ではなく高輪とか白金で出ている。目をひいたのは、ライオンズマンション高輪。全て平米単価が100万円未満、どころか90万円を切っている。坪単価で280万円を切っているものまである。今後下落するだろう、ということを様々な観点から書いた記事。不動産ファンドのローン借り入れが滞っていることや、外資系金融機関の不動産ファイナンス部門が消滅あるいは縮小(メリルリンチが20人中16人、モルガン・スタンレーで100人中60人が人員整理の対象となった)とか、オフィス賃料の値上げにテナント企業がついてこなくなったとか、オフィスビルに関する話題も書いてあるが、マンションのことも当然書いてある。ダメな駅400」これまたいろんな雑誌で同じような記事を見かける気がするけど、やはり気になるので読んでみた。新築マンション価格は2007年が天井で、この後適正な価格に下がっていくと見られるが、マンションの収益力からすると今はまだ買い時ではない。新築価格を年間家賃で割った「マンションPER」が、2006年から2007にかけて上昇しているところは、その分だけ価格が下がる余地がある、といったもの。肝心の「マンションPER」については、数値が低い(収益力が高い)ものから順に、駅別に表にまとめられているが、ほとんどが郊外の駅。3駅が入っていたが、品川と白金高輪については、収益力が大幅に下がった「お買い損」な駅として紹介されていた。具体的な数値は次の通り。今回はさらに下落基調が鮮明になってきましたよ、という内容。どちらの記事も、基本的には野村不動産アーバンネットが公表している地価や中古マンション価格動向を元に、取材で得た情報を少し加えたような内容。http://www.nomu.com/knowledge/chika/野村不動産アーバンネットの中古マンション価格動向は、あくまでその地区にある一つのマンションについての価格動向。調べればどのマンションかはすぐ分かる。うち、品川と泉岳寺以外で今年の1月に価格が下落している。住友不動産販売のチラシ住友不動産販売の渋谷営業センターから、マンションのポストに封筒が投函されていた。部屋番号は書いてあるが宛名はないので全戸にばらまいているようだ。「不動産の売却をお考えの皆様へ」と題した紙が入っていた。次のようなことが書いてある。「不動産の価格は今年の春から夏にピークを迎え、サブプライム問題の発覚以降、株価の下降に歩調を合わせるように、ここ1〜2ヶ月で大きく相場が下がってきています。今まで購入を希望されていたお客様も、ご自身の資産の目減りや不況の不透明感から特に高額物件において買い控えが進んでいるのが現状です。居住者を対象に実施したものに分かれている。管理者向けアンケートについては、対象が全部で173棟しかないのと、対象が高輪と赤坂地区に偏り、麻布地区で対象になっているマンションが少ないのが残念なところ。高輪と赤坂には古いマンションが多いから、アンケート結果についてもやや古いマンションに偏ったものになっているかもしれない。調査項目は色々あるが、ここで目をひくのは、マンションにある共用施設についての調査、管理上の問題についての調査、建て替えや大規模修繕についての調査、そして賃貸率。共用施設についての調査では、各種施設が調査対象全体のうち何%に備わっているかが書かれている。その1図書館に、港区が実施した標記調査報告書の概要版があったので見てみた。この報告書自体の発行は平成18年の3月。実際に調査を行ったのは平成17年のようだ。内容は主に3部に分かれている。港区の分譲マンションについての定量的な分析。次に、管理組合、住民へのアンケート結果。最後に、調査で明らかになった課題への対処方法が提示されている。気になるのは、港区の分譲マンションについての定量分析、そしてアンケート結果。どちらも予想とは少し違う部分があり、とても興味深かった。今週発売の週刊ダイヤモンドはマンション特集。後半がマンション購入に関する記事。当然ながら興味は後半部分にあったので、前半は読み飛ばしてしまった。その後半には、高級新築物件ランキング(1位はフォレセーヌ氷川丹後町、2位がパークマンション六本木だった)、注目の新築物件ランキングなどが掲載されていたが、最も興味深かったのは「中古133物件価格上昇率ランキング」。分譲当時の坪単価が書かれているのがありがたい。週刊ダイヤモンドや東洋経済なんかで、年に1回ぐらい同種の記事を見かける気もするが、去年の今頃まではぱらぱら見るぐらいだった。今となっては貴重な情報である。対象が1997〜2001年竣工で、2007年に中古流通事例があったものに限られているのが残念なところ。結果を見てみると、やはりというか、港区の物件が上位にたくさん入っている。一部引用すると、次のような感じ。2008年3.3号「土地・マンションの新常識50」プレジデント3月3日号は不動産特集だった。表紙には「土地・マンションの新常識50」とある。識者(らしき人)が書いた記事が、様々な内容が書かれていた。特集内最初の記事は、大前研一の記事。欧米と日本の住宅事情を比較し、だから日本はダメだというような内容。若いうちに終の棲家を購入するのではなく、その時々に応じた不動産に住むのがよい、という主張だが、その中に次のような記述がある。「『金利が低いうちに住宅ローンを組んだほうが得』というのも大きな錯覚だ。資産コストが高くなれば現在価値も高くなる。金利が高くなったら、家の将来価値も高くなるのだ。」この部分はさっぱり分からない。収益還元法は、運用収益と利回りから価格を算出する手法のはず。収益が年100万円で、利回り5%とすれば、価格は2,000万円。コストが高くなれば運用収益は下がるわけだから、マンション価格も下がる。それに、金利が高ければ利回りも高く設定しなければ意味がなく(借入金利より低い利回りでは意味がない)、利回りを上げれば価格は下がる。今ひとつ、というかまったく理解できなかった。港区もその中に登場していた。東洋経済に、ゼネコンに関する特集が載っていた。談合禁止で公共事業を受注できなくなり、民間やマンションの受注競争が激化、また異業種からの参入もあり、ゼネコンは過度な安値受注をしている、その結果が現場に出てきている、といった内容。上位は中小企業ばかりだった。こんな感じでゼネコンのことが色々書かれており、全体としてマンションに特化した内容ではなかったが、港区のマンションについての記述もあった。一つは、麻布十番で竹中工務店が建設中だったマンションの鉄筋とコンクリートの強度不足の件、そしてもう一つは天王洲アイルの超高層マンションについて。今朝は新聞に大量の不動産チラシが折り込まれていた。港区の中古物件を紹介しているチラシだけで、30社ほどもある!今年度中に売却したいという売り主、仲介業者の思惑があるのだろう。目に付いたのは、平米単価で100万円以下の物件が多いこと。以前は港南・芝浦地区か、古い物件ぐらいしかなかったが、ここにきて全体的に相場が下がり、立地がよい、あるいは比較的新しい物件も平米単価90万円台に突入しているように見える。平米単価100万円以下の40物件を抜き出してみた。|edit2007年12月22日サンデー毎日2007年12月30日号「高騰中マンションは来年さらに1割高くなる」サンデー毎日に、目を引く見出しが躍っていた。今回もまあそんな感じだろうとは思ったが見るだけ見てみた。内容は、建築基準法が改正されて建築確認に時間がかかるようになり、ただでさえ建材価格や地価が上がっているのに、着工が遅れてさらにコストがかかるため、23区の新築マンションは来年さらに値上がりするのではないか、といったもの。エコノミストの記事では、マンションの値上がりについて書いていたのは「不動産ジャーナリスト」という肩書きの人だったが、今回の記事では東京カンテイ社員の「23区のマンションは来年1割値上がりするのでは」といったコメントが紹介されていた。今でも、専有面積を小さくし、その代わり収納部分(シューズインクローゼットなど)の面積を小さくすることで、小さく見えないように工夫をしているところもあるとのこと。実際に2007年は、対前年比で専有面積が平均で5%小さくなっているらしい。「マンション急騰」という特集が載っていた。最初の記事の見出しには、「『買い時』は今か」とも書いてある。個人的には今は様子見で、機が熟すのは来年から2年後あたりと思っているので、どれどれと読んでみた。内容がまったく腑に落ちない。・マンション価格は頭打ちで、郊外は下げ始めることが予想される。弱まっているが、だからこそ今が買い時とも考えられる。価格とローン金利の二点を挙げている。価格については確かにその通りかもしれないが、好条件の物件が今より高騰する可能性は低いと思う。別に今でなくても、来年でも再来年でも、何ら問題ないのではないか。変動金利で借りられるじゃん、ということのようだ。そのすぐ後に変動金利で借りるリスクも色々書かれており、むしろ変動金利で借りない方が良い、ともとれる。結局なぜ今が買い時なのか、さっぱり分からない。執筆者の肩書きは不動産ジャーナリストとなっている。デベロッパー等から、買いをあおるような記事の執筆を依頼されたのかもしれない。「マンションの『買い時』は最終段階に入った』とまで書いている。マンションの購入を煽るような記事が目に付く。特集内の別の記事で、港区に関して二つ興味深いことが書いてあった。表示キーワードで記事を探す過去ログ2017年01月(1)2016年08月(1)2016年06月(1)2016年05月(1)2016年04月(1)2016年03月(1)2016年02月(1)2016年01月(1)2015年12月(1)2015年11月(1)2015年10月(1)2015年09月(1)2015年08月(1)2015年07月(1)2015年06月(1)2015年05月(1)2015年04月(1)2015年03月(1)2015年02月(1)2015年01月(1)2014年12月(1)2014年11月(1)2014年10月(1)2014年09月(1)2014年08月(1)2014年07月(1)2014年06月(1)2014年05月(1)2014年04月(1)2014年03月(1)2014年02月(1)2014年01月(3)2013年12月(1)2013年11月(2)2013年10月(2)2013年09月(2)2013年08月(2)2013年07月(2)2013年06月(2)2013年05月(2)2013年04月(2)2013年03月(2)2013年02月(2)2013年01月(2)2012年12月(2)2012年11月(2)2012年10月(2)2012年09月(2)2012年08月(2)2012年07月(2)2012年06月(2)2012年05月(2)2012年04月(3)2012年03月(3)2012年02月(3)2012年01月(2)2011年12月(2)2011年11月(3)2011年10月(3)2011年09月(3)2011年08月(3)2011年07月(3)2011年06月(3)2011年05月(4)2011年04月(3)2011年03月(3)2011年02月(4)2011年01月(3)2010年1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