プロフィールへこの記事は私が書きました年間100件以上の税務調査をサポートする税理士法人エールです。初回の御相談は無料です。悩んでいるのはあなただけではありませんので、お気軽にご連絡ください。あなたからの連絡をお待ちしております。最近、会社員の方で不動産投資をされている方からの問い合わせが増えています。・・・不動産投資をされる方が増えたからか、不動産賃貸業の税務調査の同行依頼も増えています。今日は、不動産賃貸業(不動産投資)の税務調査について、ポイントを紹介したいと思います。Toggle不動産賃貸業(不動産投資)の税務調査がきやすいタイミング不動産賃貸業(投資)の税務調査では何が調べられるのか?不動産賃貸業(不動産投資)で税務調査が来た場合、具体的にどのようなことをツッコまれるのか紹介します。税務調査が一番きやすいのは、購入したタイミングです。確定申告書上で明らかな誤りがわかるケース以外はほとんど税務調査はきません。1年で複数件購入したり、億を超える物件を購入した場合に税務調査が入る可能性が高いようです(税務調査が来ているお客様をみていての感覚です)。税務調査が入ることになります。反論のしようがありません。本来払うべき税金を払うことになります。不動産賃貸業(投資)の税務調査では何が調べられるのか?不動産賃貸業で税務調査が入った場合、チェックされるものはほぼ決まりきっています。土地や建物の価格に含めているか(物件を買った年に全額経費としていないか)6)登録免許税や不動産取得税は、経費にしているか(土地や建物に含めていないか)といったことがチェックされます。不動産賃貸業(不動産投資)で税務調査が来た場合、具体的にどのようなことをツッコまれるのか紹介します。ここに書かれていることがクリアされていれば、税金を追加で取られることはほとんどありません。支払うことができるようになります。多くの方が、奥様や家族・親族へ扶養の範囲内で給与を払おうとします。年間103万円÷12ヶ月=月85,000円くらい。税務調査官も馬鹿ではありませんので、そんなことはお見通しです。そこで、税務調査の当日、専従者給与を払っている人はどんな仕事をしているか聞いてきます。その仕事内容を聞き、ひと月の作業時間を考えます。時給8,500円になってしまいます。すると、例えばこんなことを主張してきます。「・・・払わないですね。「専従者給与が高すぎますね。このくらいが妥当でしょう」といった具合に専従者給与の額を減らされてしまいます。仕事内容と支払っている金額が見合っていれば、文句は言われません。妻に不動産賃貸業を手伝ってもらっていることにして、専従者給与を払おうという方もいらっしゃいます。このようなケースが税務調査で一番指摘を受けやすいパターンですね。家族や親族、配偶者の専従者給与は疑われやすいです。仕事内容の記録などをとっておくことをオススメします。調査官を納得させる材料となります。その他のチェックポイント2)旅費や交際費など各種経費にプライベートなものが入っていないか3)携帯電話・車の減価償却費・ガソリン代などを経費に計上している割合は適切か4)修繕費と資本的支出は正しく区別されているか5)物件取得時の仲介手数料や固定資産税精算金は、土地や建物の価格に含めているか(物件を買った年に全額経費としていないか)6)登録免許税や不動産取得税は、経費にしているか(土地や建物に含めていないか)2)プライベートな経費についてのチェック税務調査の目的は、あなたがおこなった確定申告が間違っていないか、チェックすることです。「ちょっとくらいプライベートな経費も入れちゃってもいいよね(・∀・)」という悪魔の声に耳を傾けてしまうことです。税務調査の際もそのあたりがチェックされるわけです。「これは誰と打ち合わせをしたものですか?」と質問されます。している人(同業者)との打ち合わせで情報収集を目的としている場合くらいでしょう。家族や友人と飲食をして、彼らに不動産賃貸業の内容を伝えた、といっても、認められないことが多いでしょう。「これは、不動産賃貸業を手伝ってもらっている妻と食事をしながら打ち合わせをした!」といったような場合。個人事業主の場合、どうしてもプライベートな出費と実際に不動産賃貸業で使用した経費がはっきりとどちらのものか区別できないケースがあります。実際に打ち合わせをしたかどうか検証することはできません(議事録とか残せば別ですが)。このような場合は、経費として認めません!という税金のルールがあります。歯止めをかけるための抑止力としてこの基準ができたのだと思います。会社員をしながら不動産賃貸業を始めた場合で車を保有していたとします。関連して使用する3パターンがあると思います。年間で100万円ガソリン代を利用したとします。このうち、いくらを経費にするか?という経費にする割合を家事按分割合といいます。税務調査で減らされます。普段は会社勤めで、不動産賃貸業では車を利用できませんよね。100万円のうち、経費となるのは100万円÷7×2=28万円までです!というようなことを調査官は主張してきます。車を利用するのは土日だけだよね、という主張です。2/7も車利用している人いませんよね?会社員の方の場合、不動産は一回購入してしまえば、あとは管理会社にお任せでほとんどすることはない、というケースが多いと思います。私が調査官だったら、100万円のうち、5万円くらいなら許してやるか、くらいの感覚です(爆)しかしながら、2件目・3件目を取得するために積極的に物件を調査にいく大家さんもいらっしゃいます。中には、平日だって仕事のあとに物件調査にいかれる方もいます。このような場合、ガソリン代が経費として認められる割合が2/7ではたまったもんではありません。平日でも物件を見に行ったことが主張できるよう、見に行った物件の販売図面と一緒に、デジカメ等で自分が撮影した物件の写真(日付入り)や、販売図面の裏面に、自分の感想を書いておきましょう。このようにして、証拠を残していくことで経費として認めてもらえるよう準備しておきます。車の減価償却費についても、ガソリン代と同じ割合で経費にしておけば問題ないと思います。車の車検代やタイヤ交換についても、同じ割合で経費にしても、さほど問題になるケースはないと思います。車以外の携帯電話やインターネット利用料などの経費についてこれも考え方はガソリン代と同じです。実際に使用している割合で経費にするのですが、その割合を証明できる証拠資料を残しておくことがポイントです。プロフィールへこの記事は私が書きました初回の御相談は無料です。悩んでいるのはあなただけではありませんので、お気軽にご連絡ください。あなたからの連絡をお待ちしております。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。※サイト上に表示された文字を入力してください。税理士法人エールでは、年間100件以上の税務調査に同席させていただき、税務調査で不安を感じている方のサポートをしています。私自身が、税理士になる前に税務調査を受けボコボコにされた体験も紹介しています。》詳しいプロフィールはこちら法人の税務調査だけでなく、個人事業主の方や副業の税務調査もサポートしています。お気軽にご連絡ください。