東京都港区を中心に、新築/中古マンションのチラシやオープンルーム情報、見学記録など。港区在住の地の利を活かした物件周辺の状況、相場情報も。最近なんだか、中古マンションでめぼしい物件のチラシがめっきり減った。そんな中少し気になったのがプランシェードメイツ白金。センチュリー21のチラシで、当社売主につき仲介手数料不要、とのこと。平成15年3月築と比較的新しいマンション。9階建てで、チラシに載っているのはその最上階、75.18平米の部屋。価格は7,180万円と、平米単価で100万円を切っている。管理費は月額13,380円、修繕積立金は月額11,100円。最寄り駅は白金高輪駅で、徒歩7分。チラシには恵比寿徒歩20分とも書いてある。白金3丁目なので(白金の奇数丁目なので)、古川沿いの低い土地にある。3丁目の中でもかなり古川に近い方にある。最上階だから、首都高の騒音も気になるかもしれない。白金商店街(四の橋商店街)に面していて、日常生活の面では非常に便利な場所。飲食店も、白金高輪駅周辺よりこのあたりの方がおいしい店が多い気がする。読むと非常に気になることがぽつぽつ書かれていた。東京近郊の投資用アパートも、賃料を販売価格で割った利回りが8〜10%になるよう値下げする物件が相次いでいる完成済み物件ならデベロッパーも値下げに応じやすい。(中略)業者の粗利に相当する10〜15%の値引きがまとまりやすいなんていうことが書かれている。完成物件で値引きがどの程度までいけるか、について言及している記事はあまり見たことがない気がする。10〜15%というのは、つい数日前の日経新聞記事に書かれていた大京の値引率とほぼ同じで、恐らく妥当な数字なのだろう。早期処分へ最大1割安」という記事が載っていた。内容は、大京、ダイア建設が最大1割引の在庫値下げ販売をする、というもの。見出しに一瞬目が釘付けになったが、なんだ1割か、という感じ。Webにも載っていた。値下げの検討に入ったといったことまで書いてある。一瞬有栖川パークハウスかと思ったら有栖川ヒルズとある。チラシでは見たことがない気がする。外観写真を見るととても新しい感じだけど、築年月は平成3年7月と意外に古い。6階建て、総戸数14戸と比較的小規模なマンション。施工は清水建設とのこと。今回売りに出ているのは、1階、246.96平米の住戸。価格は4億3,000万円。このぐらいの広さがあると高いなー、と思っていると、なんと土地権利が地上権と書いてある。それでこの価格はかなり高い。地上権は平成60年12月27日までで、地代は月額50,616円。管理費は123,200円、修繕積立金が70,900円、ヒーツ使用量13,587円、ヒーツ冷暖房利用料17,150円、などと書いてある。駐車場は専用使用権が2台分付いていて、2台あわせて使用料が月額10万円。全部あわせると40万円近くになる。追加販売パークシティ浜田山のハガキが送られてきた。追加販売のご案内」と書いてある。売れ残っているだろうな、とは思っていたけど、やはり。ハガキは販売住戸が何かも書かれているが、意外にも3戸しかない。A棟の総戸数は78戸だから、これを多いと見るか、このマンション不況のさなか健闘していると見るか。10時から午後2時が受付、午後3時より抽選。土曜日にきたチラシの中で、目が釘付けになったのがこの物件。なんと、価格が8億5,000万円!新築なら有栖川パークハウスやパークマンション六本木など、8〜10億で売り出されている住戸もあるにはあるが、中古で8億越えは滅多に見かけない。専有面積も285.62平米と、広いことは広いけど、天高が5.15メートルもある。品川Vタワーは43階建てだけど、その42・43階をぶち抜いたペントハウスのようだ。品川Vタワーは名前の通り三角柱のような、V字型をしているけど、そのVの先端部分が60帖のリビングになっている。Vの両側は床から天井までガラス張り。チラシに写真が載っているけど、展望ラウンジのようなすさまじい眺め。"V"はほぼ南向き(つまり大田区方面)なので、高い建物がなく、チラシの写真ではまるで水平線のように横一直線の線が見えている。高所恐怖症の人は絶対に住めないだろうな。地下駐車場から自宅直結のエレベータがあり、リビングは40畳、という内容。本書では、ホテルニューオータニの内部(レストランの様子など)も実際の通り書かれていたので、この社長宅も実在のマンションだろう、もしかしたら赤坂氷川町パークマンションかな、とは思っていたが、今日このチラシを見てその思いを強くした。RC造5階建て、名前の通り旧分譲は三井、施工も三井建設とのこと。築年月は昭和60年4月だから、もう築23年。チラシに載っているのは4階の住戸と、4・5階メゾネットの住戸。前者は専有面積237.27平米、後者は325.29平米。合計で4階が約13万5千円、メゾネットが約19万5千円。三井のパークシリーズでも最上級のパークマンションだけに、圧倒される。|edit2008年06月12日アルシオン芝浦ものすごく安いマンションが先週チラシで入ってきた。なんと坪単価208万円(平米単価だと63万円)!破格に安い。12階建ての最上階、専有面積は95.21平米。平成12年2月築なので、まだ築10年も経っていない。それでいて価格は5,980万円。チラシでも坪単価がアピールしてある(207万円と書いてあるが、どうやら1坪=3.3平米で計算しているようだ。素人ならともかく、プロの業者なら1坪=3.30578512平米で計算して欲しいところだ)。元々の分譲会社は東和ホームと岡部マイカ工業所だそうで、あまり聞かないところだが、施工は清水建設とのこと。管理は三井がやっている(ただし巡回)。管理費は月額21,400円、修繕積立金は月額11,900円、巡回にしては高いかも。南麻布ロイヤルハイツ6/6だから、もう4日前だけど、初めて聞く名前のマンションで、なんだかちょっと気になったのがこの南麻布ロイヤルハイツ。何が気になるかというと、最上階ペントハウスで、1フロア全体が住戸。専有面積は118.05平米あり、ルーフバルコニーも約83平米ある。それでいて価格は8,980万円と、そう高くない。築年月が昭和54年9月と、やはり築年数は30年近く経っている。3階建てで総戸数は5戸と、非常に小規模。なると気になるのは管理面だが、自主管理と書いてある。うまく回っていさえすれば、自主管理はすごくいい気がする。あわせて月額33,500円と、この規模、この専有面積としては破格に安い。芝浦アイランドの相場(2008年5月)芝浦アイランドの中古相場も、高輪ザ・レジデンス同様アールイー不動産のホームページからデータを拝借して算出。芝浦アイランドは売り物件が多すぎて、チラシをいちいち手入力するのは本当に大変だった・・・。データを見てみて驚いたのは、グローヴタワーが25戸、ケープタワーが28戸も売りに出ている(5/31時点)ということ。5月1日時点ではもっと多く、二棟合わせて69戸売りに出ていたから、もうよりどりみどり状態。グローヴタワーは割とまんべんなくいろいろな住戸が出ているが、ケープタワーは28戸中11戸が40階以上の住戸で、高層階の売りが目立つ。高層階は今まで高額な価格で売られていることが多かったが、値下げの動きもある。昨年11月時点での価格が2億5,800万円、今回は1億9,800万円。した動きもあり、ケープタワー、グローヴタワーそれぞれの平均価格などは前回をやはり下回る数字になった。|edit2008年06月06日パークコート高輪フォレストレジデンス今朝の新聞にパークコート高輪フォレストレジデンスのチラシが入っていた。パークコート高輪ヒルトップレジデンスは少し前によく名前を見たけど、そういえばフォレストレジデンスってのもあった気がする。完全に存在を忘れていた。チラシは仲介業者からのものではなく、三井不動産レジデンシャルからのもの。邸宅完成」とも書かれている。物件概要には竣工予定平成20年5月中旬、入居予定5月下旬と書かれている。ホームページには、5月29日竣工、即入居可とあるから、もう入居しているのだろう。完成してから最終期登録受付、とは珍しい。最初は値上がりするのを待って売ろうとしたけど、タイミングを逃して在庫を抱えたままずるずるきた、という感じだろうか。総戸数は21戸(うち2戸が事業協力者住戸)で、今回販売戸数が9戸。一般に分譲される数のうち半分が今回売られるということになる。高輪ザ・レジデンスの相場(2008年5月)昨年11月から2ヶ月ずつ見てきた高輪ザ・レジデンスの中古価格相場も今回が4回目。5月はチラシで入ってくる情報が少なかったので、アールイー不動産のホームページで閲覧できる中古マンション一覧を元に出してみた。5月31日時点のデータを見ると、高輪ザ・レジデンスは22戸売りに出ている。そのうち1戸はまもなく契約、また2戸は2週間以内に新しく売りに出たものらしい。5月1日時点では21戸売りに出ていたから、いくつか売れたり、また売りに出されたりして常時20戸程度売り出されているような感じだろうか。その22戸の専有面積は、42.55平米から224.19平米。所在階も低層階から高層階まで様々で、平米単価も大きく違っている。:約502万円となる。前回は200平米越えが4戸あり、そのうち1戸は285.25平米もある住戸だったが、その住戸が今回はなくなっているから、その影響だろう。土曜日の新聞折り込みチラシに載っていた物件。白金3丁目なので高台ではないものの、広さ・築年の割に安い。平成2年1月築、5階建てで総戸数17戸という小規模物件。チラシに載っていたのは3階、118.05平米で8,900万円の住戸。平米単価にして75万円、坪単価は249万円と、かなり安い。土地が借地権だったりするのでは・・・と思ったが所有権と書かれている。管理費は月額35,550円、修繕積立金が月額7,110円。広さを考えればそう高くない。他に、トランクルーム使用料が毎月2,000円発生するもよう。次に安い原因として考えられるのは立地。奥まったところだが、首都高と、その下を流れる古川からは100メートルほどしか離れていない。これだけ離れていればそんなにうるさくはないと思われる。表示キーワードで記事を探す過去ログ2017年01月(1)2016年08月(1)2016年06月(1)2016年05月(1)2016年04月(1)2016年03月(1)2016年02月(1)2016年01月(1)2015年12月(1)2015年11月(1)2015年10月(1)2015年09月(1)2015年08月(1)2015年07月(1)2015年06月(1)2015年05月(1)2015年04月(1)2015年03月(1)2015年02月(1)2015年01月(1)2014年12月(1)2014年11月(1)2014年10月(1)2014年09月(1)2014年08月(1)2014年07月(1)2014年06月(1)2014年05月(1)2014年04月(1)2014年03月(1)2014年02月(1)2014年01月(3)2013年12月(1)2013年11月(2)2013年10月(2)2013年09月(2)2013年08月(2)2013年07月(2)2013年06月(2)2013年05月(2)2013年04月(2)2013年03月(2)2013年02月(2)2013年01月(2)2012年12月(2)2012年11月(2)2012年10月(2)2012年09月(2)2012年08月(2)2012年07月(2)2012年06月(2)2012年05月(2)2012年04月(3)2012年03月(3)2012年02月(3)2012年01月(2)2011年12月(2)2011年11月(3)2011年10月(3)2011年09月(3)2011年08月(3)2011年0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