築30年を迎えて、6基のエレベーターのリニューアルを実施。大型工事になるため、住民の方々との調整や工事業者決定の経緯を理事会の皆さんにお伺いしました。最初に物件の紹介とリニューアルの概要を教えていただけますか?ローズハイツ香里園は、11階建て3棟構成で総戸数456戸、築30年になります。エレベーターは6基あります。今回は、6基のエレベーターのリニューアルをお願いしました。エレベーターリニューアルを考えたきっかけを教えてください。大規模修繕の予定にエレベーターのリニューアルがありましたので検討はしていました。合わせて、既設メーカーから部品の供給が終了するというお知らせもありましたので、具体化しました。これまで大きな問題はありませんでしたが、やはりガタが来ていると感じることもありました。安心して生活をするために、現行の建築基準法に合わせた耐震性を備えたエレベーターにリニューアルする必要性は感じていました。これから高齢化に向かいますし、設備も充実させたいと思っていました。工事の後に気づいたのですが、実は、以前のエレベーターは扉が開くのが早かったんです。考えてみれば、停止して即扉が開くのは危険なのですが、最初は扉が開くのが遅くなったという話がありました。関西の人はせっかちですから(笑)戸開走行保護装置がついて、安全性が高まったと説明して、今ではみなさん慣れたと思います。エステムをどのように知りましたか?もともとは、営業の大島さんの飛び込み訪問だと聞いています。当時の理事長がお話をお聞きして、その後に管理や運営をお願いしているコンサルティング会社に会っていただきました。どのような経緯でリニューアル会社を決定しましたか?コンサルティング会社を通して、6社を選定して見積りを依頼しました。コンサルティング会社に入ってもらうことのメリットは、各社の仕様や条件がそろっていることを確認することができることです。この段階で、エレベーターのカゴの仕様が合わないということで、降りた会社が数社ありました。メーカーの都合もあるでしょうから理解はします。仕様を変えるとコストが大きくなります。最終的には既設のメーカーと全メーカーのエレベーターのリニューアルに実績のあるエステムさんの2社に絞られました。決定要因を教えていただけますか?価格面が大きかったと言えます。リニューアル工事だけでなく、20年のメンテナンスを含んでも、価格メリットがありました。1点は、既設のメーカーの仕様にありました。エレベーターを引き上げるロープがそのメーカー独自のものでしたので、他の会社に修理などをお願いすることができません。この先、メーカーの言いなりになってしまうかもしれないという懸念もありました。全メーカーのリニューアルに対応している点と、部品の供給が途切れる心配がない点でエステムさんを選びました。他には、サポート体制ですね。関西にサポート拠点があることも重視しました。ある時、引っ越し会社の作業中に(引っ越し会社の作業の問題で)エレベーターがストップしたことがあります。その時は、サポートの方が15分で来てくれました。いつも15分というわけにはいかないと思いますが、サポート体制が整っていることは間違いないですね。不安に思うことはなかったですか?もちろん、当初はありました。エステムさんのことを知らなかったので、決算書は確認させていただきました。これから20年、30年とエレベーターは使うわけですから、経営の安定している企業にお願いしたいと考えました。毎年業績を上げていることも確認ができましたので、この点の不安はなくなりました。施工に関しては、ホームページで確認していましたが、これまで工事を担当した現場の見学をさせていただきました。私たちは住民の方々の代表ですから、決定までに慎重にはなりました。住民の方々との調整はいかがでしたか?臨時総会を開催して、理解をしていただきましたので問題はありませんでした。総会当日は、エステムさんにも来ていただきました。わかりやすい資料をご用意いただき、丁寧に説明をしていただきました。工事期間中、巻き上げ機を搬入する時は、クレーン車を入れるために、駐車場を開ける必要があります。該当する駐車スペースの住民の方には、事前にご連絡をさせていただき、快く動いていただきました。エステムさんにも効率よく作業をしていただきましたので、問題はありませんでした。工事はどのように進みましたか?7月で既設メーカーの保障が切れてしまうので、工事のタイミングは合わせていただきました。開始からすべての工事が終了するまで3か月でした。ローズハイツ香里園は、2基が併設しているので、1基ごとに工事を行っていただきましたので、完全停止の期間はありませんでした。主電源を落とす作業は2基とも停止してしまうので、夜間に作業をしていただきました。安全に工事をしていただくことが第一ですから、詳細な工事手順書を提出してもらいました。エステム:営業担当エステムは官公庁のエレベーターリニューアルも数多く手掛けているので、安全管理には万全の体制で取り組んでいます。今回のリニューアルでは、安全面に関する覚書を提出し、官公庁の工事を請け負う場合と同じ対応をしました。完全停止をする主電源を落とした作業は、住民の方々にご不便をおかけしないように、夜間午前1時から午前3時の間に作業を行いました。住民の方々の反応はいかがですか?作業をしていただいた職人さんの対応もよく、問題はなかったと思います。月に1~2回は工事の進捗を確認しましたが、普段の生活をすることができたので、クレームの類はなかったですね。オプションで機能が増えたことも好評です。これから住民が高齢化していきます。車いすのスペースやストレッチャーが入るスペースが必要になることもあると思います。デザインなどはいかがですか?いくつかの意匠デザインを提出していただき、気に入っています。エステムの強みだと思う点をお願いします。1:価格リニューアルに特化しているので、見積の金額が割安でした。同じ品質なら価格が安い方がいいです。後で価格を下げた会社もありましたが、エステムさんは、最初から誠意を感じるお見積りでした。2:こまわり営業さんがマメに訪問をしてくれるので、コミュニケーションが取りやすいですね。資料の提出も丁寧で、メンテナンスのサポートもとてもよいと思います。3:全メーカーのリニューアルとメンテナンスができるすべてのメーカーのリニューアルができるというのは大きな強みだと思います。余分なコストがかからないリニューアル工事の提案をしていただけるのがよかったですね。4:全社で取り組んでいただける役員の方々も訪問していただき、会社全体でサポートしてくれる安心感があります。要望をお出ししましたが、快く聞いていただきました。これから、エステムに何を期待しますか?もっと知名度を上げていただきたいですね。ローズハイツ香里園のような大規模なエレベーターリニューアルを施工したので、さらに全国的に有名になっていただきたいですね。これからリニューアルをお考えの方にアドバイスをお願いします。エレベーターのリニューアルは、必ず複数社から話を聞いて比較することが大切だと思います。次に、臨時総会を開催してみなさんの合意を得ることがポイントになります。間違いのない比較するためには、コンサルティング会社を入れることも検討していいと思います。大規模な工事であるほど、安全を重視しなければなりません。事前に作業手順書などを確認しておく必要があります。エレベーターのリニューアルは何度もあることではありませんから、コストと品質の両方を検討してください。▲ページTOPへハイネス北野田様ハイネス北野田は、大阪府堺市にある分譲マンション。築26年を迎えてエレベーターのリニューアルを実施しました。がい者仕様のオプションを追加。業者の選定から工事終了と現在までのお話を、管理組合顧問でマンション管理士の三宅様にお聞きしました。最初に自己紹介をお願いします。三宅覚海(さとみ)と申します。元理事長で、現在はハイネス北野田の管理組合の顧問をしています。私はマンション管理士の資格を持っていまして、ハイネス北野田は、管理会社を入れずに自主運営を行っています。物件の紹介をお願いします。ハイネス北野田は7階建て総戸数38戸の分譲マンションです。エレベーターリニューアルを考えたきっかけを教えてください。きっかけは、既設のエレベーターメーカーからメンテナンスの部品供給ができなくなるという連絡が来たことでした。今後の安全性も考え、エレベーターのリニューアルを検討しました。エステムをどのように知りましたか?マンション管理士の人脈からの紹介でした。発注先を決定するまでの経緯を教えてください。既設のメーカーに見積もりを取りました。比較するためにエステムさんともう1社大手メーカーからも見積もりを取りました。各社に提案書を作成していただき、理事会にはかりました。その後に、3社に来ていただき、住民の方々向けの説明会を開催しました。説明会の後に、アンケートを実施しました。アンケートの結果を踏まえて、顧問マンション管理士の意見を理事会に提出しました。そこでエステムさんに決定しました。エレベーターリニューアルのような大きな決議は、住民の方々から賛同を得ることが大切です。そのためには住民アンケートが最適だと思います。工事に入ってから「こんなはずではなかった」ということにならないように細心の注意が必要だと思います。どのようなアンケートを実施なさったのですか?アンケートは6項目で実施しました。1:エレベーターのリニューアルに関する賛否2:グレードと費用3:工期の希望4:工事の時期5:説明会の出欠6:ずばり、3社のうちどのメーカーがよいと思うか?というものでした。アンケートですんなりと決まったのですか?エレベーターのリニューアルに関しての反対意見はありませんでした。がい者仕様のオプションを追加してほしいという意見が多く寄せられました。工事をお願いするメーカーに関しては、既設のメーカーとエステムさんに意見が分かれました。どのように調整をしたのですか?重視したのは、工法と工期、工事期間中のサポートです。工法と工期についてハイネス北野台のエベレーターは油圧式です。他の2社はマシーンルームレス(ロープ式機械室不要)の工事を前提に約1か月程度の工事期間でした。エステムさんからは、現在の油圧式を標準として約2週間の提案をいただきました。工事ができたのはエステムさんだけでした。工期の短さにこだわったのは、車椅子の住人さんがいらしたからです。車椅子の方が1か月間もエレベーターを使うことができないのでは、大変にご不便をおかけしてしまいます。他の上層階の方にも重い荷物を持って階段を使っていただくことも避けたいと思いました。工事期間中のサポートについて住民の方々から、エレベーターの停止期間中に荷物の持ち運びを手伝ってほしいという要望がありました。車椅子の方がいらっしゃるので、外出のサポートをお願いしました。エステムさんは、工事の期間中、スタッフの方を常駐させていただけるということでしたので、ここも大きなポイントでした。住民投票は1戸あたり1票が原則ですが、エレベーターに関しては、1階と7階の住民の方では重要度が違います。これから高齢化社会に向かいますので、健常者と障がいをお持ちの方との1票の格差にも目を向ける必要があると思います。総会へ議案を出すための業者選抜は理事会で行われます。理事会ではエステムさんを選抜し、総会でも最終結果として出席者全員が賛成し、正式にエステムさんに決定しました。工事はどのように進みましたか?約束通り2週間で完了していただきました。実際には、1日は点検に使いましたので、13日間で工事が完了したことになります。大きなトラブルはなく、順調に進んだと思います。工事を終えて住人の方々の反応はいかがですか?色や仕様は、リニューアル前のものに合わせていただきました。住民の方にも違和感がないし、なじみやすいと思ったからです。他のメーカー仕様でしたが、エステムさんには、希望通りの工事をしていただきました。ホテルみたいと喜んでもらっています。不安に思うことはなかったですか?私はありませんでした。エステムさんは、大阪での知名度が高くはないので、不安に思っていた住人の方はいたと思います。大手なら安心という考えも理解しています。一方で、メーカーの話だけを聞いて、比較しなければ高い買い物をしてしまうこともあります。実際、大手2社も当初の価格よりも下げた見積りを提出してきました。複数社で比較して、住民の方々の意見を聞いてリニューアル会社は決定するべきだと思います。エステムの強みだと思う点をお話しください。1:工期が短い工事は1日でも早い方が住民の方々の不便をなくすことができます。エステムさんは、土日も作業工程に入っているので、圧倒的に工事が短いですね。2:工事期間中のサポートエレベーターが1基のマンションでは、工事中に完全停止をしてしまう期間があります。上層階の方々は荷物を持って階段を使わなければなりません。車椅子の方は外出ができなくなりますので、住民のお手伝いをしてくれるスタッフの方が常駐してくれるのは心強いですね。当初よりエステムさんが最も安い価格を提示してくれました。他社は大幅に下げてきたりしましたが、逆に不誠実な印象がありました。これから、エステムに期待することをお話しください。技術力は高いので、大手企業に負けないように頑張っていただきたいですね。下町ロケットのように質の高い製品やサービスを多く世の中に提供していただきたいと思います。これからリニューアルをお考えの方にアドバイスをお願いします。複数の会社から話を聞くほうがいいと思います。比較すると価格が下がるケースが多いと思います。リニューアルをお願いする会社は住民のことを考えて決定するべきです。1階と上層階ではエレベーターに関する考えが違うので、それぞれの住民の方のご都合をお聞きして、最適なプランを選択する方がよいと思います。発注する会社は、管理組合の事情を理解してくれる会社がいいですね。荷物運びのお手伝いのスタッフの料金は見積りになかったと思いますが、理事会としては、こうした細やかな対応は助かります。エステムさんはマンションのエレベーターのリニューアルを数多くこなしているので、お話がしやすいですね。大阪にある千里緑丘ハウスは1984年に建設された166戸6棟構成14階建てのマンション。デザイン性が高く人気のある物件も、大規模修繕を控えて、平成24年に4基のエレベータのリニューアルを実施。前副理事長の三澤顕彦様にエレベータをリニューアルした経緯とエステムの評価についてお聞きしました。最初に理事長の自己紹介をお願いします。千里緑丘ハウスの三澤顕彦と申します。前の理事会で、副理事長を務めていました。役割としては改修の担当をしていました。エステムとは、どんなお付き合いをなさっていますか?平成24年に4基のエレベーターのリニューアルを行いました。それ以来、メンテナンスをお願いしています。6棟構成のデザイナーズマンション既設メーカーの見積りが予想以上に高かった。エレベータのリニューアルをするきっかけを教えてください。前理事会宛に既設のメーカーから部品の供給ができなくなるので、リニューアルをする必要があるという連絡が来ました。部品が供給できる期間もそれほど長くなかったのでリニューアルすることはすぐに決定したようです。既設のメーカーに見積もりを取ると、予想以上に高い金額でした。ここまでの費用は払えないということで、リニューアルができる会社を探したようです。調べた数はわかりませんが、5社から話を聞いたようです。リニューアルにあたって、どのような手順で業者決定をしましたか?前理事会でリニューアルの業者さんから話を聞いて、私に引き継がれた時は、最終選定に入っていました。この段階で、既設のメーカーとエステムさんの2社に絞られていました。価格も既設メーカーは相当に下げてきました。それでもエステムさんの方が提示価格は低かったです。逆に既設メーカーが最初に出した価格はなんだったんだろう?と不信感にもなりましたね。それでも、大規模物件ですから、管理費の積立金も大きくなります。住民のみなさんから集めたお金ですから、使い道は慎重にならなければなりません。適正な価格で安全性と快適性を両立させる業者さんを検討した結果、エステムさんに依頼することになりました。どのようにしてエステムをお知りになりましたか?インターネットで探したようです。エレベータを丸ごと取り換えるのは費用が掛かりすぎるので、効率的にリニューアルをできる会社を探していてホームページにたどり着いたようです。大阪にも拠点があるので、お話をお聞きしたと聞いています。三澤さんのエステムに対する最初の印象を教えてください。私も営業の仕事をしていましたので、お話をすれば営業の方の人柄や会社の姿勢はわかります。価格も安いですし、小回りが利く印象でしたね。各社によって見積もりの仕様が違うと比較は難しくありませんでしたか?その点は、比較表を作成することで、仕様を標準化して、各社の条件を合わせました。オプションなども含めてエステムさんには3パターンの見積もりをいただきました。2社とも明朗な見積もりをいただきましたが、それでももう1社は、「この場合は別途費用となります」というようなことを言っていました。社内の事情もあるのでしょうが、私たちとしては低コストで安全性の高いリニューアルをしていただけることを優先しました。決め手になったのは価格ですか?もちろん、価格は大きな決定要因です。日本中にリニューアルが必要なマンションはたくさんあると思います。どこの管理組合も管理費の使い方を十分に吟味していると思います。発注業者は、安ければいいというものではありません。これからエレベータを長く使うわけですから、適正な価格で数々のリニューアル実績があって信頼性が高いというところがポイントになりましたね。当時は東日本大震災の後でしたので、エレベータのリニューアルに国土交通省から補助金が出ていました。エステムさんは認定を受けていたので、補助金についても詳しく、アドバイスをいただいたことも決め手でした。発注に際して、不安に思うことはありませんでしたか?もちろん、大手のように社名を知っているわけではありませんでした。それは、エレベータ業界では大手と言われる既設メーカーも同じです。さきほどお話ししたように、東日本大震災の後でしたので、住民の方々も、耐震性や安全性を気にしていました。エステムさんのホームページをじっくりと拝見して、会社の考え方や実績は確認しました。当時、エステムさんが、「せんちゅうパル」(千里中央にある大型商業施設)のエレベータリニューアル工事をした後でしたので、関係者で見に行きましたね。大切なのは、工事そのものではなく、アフターフォローだと考えていました。機械なので全く故障がないということは考えられません。何かあった時にどう対応していただけるのかは重要でした。発注までの打ち合わせで対応力は信頼していましたので、不安はなくなりましたね。エステムからはどんな提案がありましたか?1:二重ブレーキの増設や地震対策の強化それまでのエレベータが二重ブレーキになっていないことを知りませんでした。地震の時の安全性が高まり、地震の時は最寄りの階で緊急停止するなどの機能の説明もいただきました。新設された二重ブレーキ2:内装のデザインデザインに関しての提案をいただきました。3種類のデザインを提案いただきましたが、理事会だけで決定するわけにいかず、住民の方々にアンケートを実施しました。みんなで決定したので喜んでいただいたと思います。補助金に対応した提案をいただき、4基ともほぼ満額の補助金をいただくことができました。その後に、大規模修繕を控えていましたので、コストが下がったのはありがたいことでした。発注に際して、不安に思うことはありませんでしたか?もちろん、大手のように社名を知っているわけではありませんでした。それは、エレベータ業界では大手と言われる既設メーカーも同じです。さきほどお話ししたように、東日本大震災の後でしたので、住民の方々も、耐震性や安全性を気にしていました。エステムさんのホームページをじっくりと拝見して、会社の考え方や実績は確認しました。当時、エステムさんが、「せんちゅうパル」(千里中央にある大型商業施設)のエレベータリニューアル工事をした後でしたので、関係者で見に行きましたね。実際の工事が開始されて、どんな印象をお持ちでしたか?工事に来ていただいた方もきちんと挨拶をしていただきますし、住民の方々からのクレームは一切なかったですね。工期は、1基の工事で2週間だったと思います。その間、完全停止の期間が4日間。他社と比較しても早いと思います。工事期間中は、住民の方に不便はかけますが、営業さんはじめ、現場の方々の対応が素晴らしかったですね。通勤やごみ出しなど、朝のエレベータの使用頻度が上がる時間には来ていただいて、住民の方々に対応をしていただきました。このマンションは、14階なので、上層階の人は大変だったと思いますが、エステムさんからは、階段の踊り場に椅子を置いてくれたり、細やかな配慮がありましたね。工事を終えてみての感想をお話しください。安全性が向上したことで、安心してエレベータを使用することができています。物件の資産価値という点でも向上していると思います。エステムとの印象深いエピソードがあれば教えてください。試運転の時だったと思いますが、エレベータが動かないということがありました。機械ですから、そういうこともあると思います。驚いたのは、その時の対応で、エステムさんの方が、新幹線で部品を取りに行っているとお聞きしました。した対応で、仮に何かがあっても誠実に対応していただけるとさらに信頼度が増しましたね。エステムのいいところを教えてください。使える部品は使って、コストを抑える企業努力をなさっているので、お話をお聞きした業者さんの中では最も安かったですね。説明の資料や工事期間中の対応など、メーカー都合でなく、お客のことを考えて対応していただきました。リニューアル以来、大きなトラブルはありませんが、何かがあればすぐに対応していただけるという安心感があります。価格と対応など、仕事を通して企業努力をなさっていることがよくわかります。これからエステムにどんなことを期待しますか?今後エレベータリニューアルのニーズは増えると思います。いい仕事をして大きくなっていただきたいですね。エステムさんの知名度が上がり、企業規模が大きくなればもっとサービスの質も上がるでしょうし、適正価格で、エレベータリニューアルができるという知識が広まればいいですね。これからエレベータのリニューアルをお考えの管理組合の方にアドバイスをお願いします。各管理組合でいろんな都合があると思います。エステムさんに話だけでも聞くことをおすすめします。エレベータのリニューアルについての深い知識が得られると思います。仮に発注する会社が決まっている場合でも、エステムさんからリニューアルのノウハウをお聞きすれば、エレベータについて理解が深まります。「ありがとうございます。東京の人気スポット表参道駅から徒歩7分の立地にあるファイン青山。築30年を迎え、安全性と快適性、資産価値を向上させるためエレベーターのリニューアルを実施。業者選定から工事完了までの流れを、理事長の南裕様にお聞きしました。最初に理事長の自己紹介をお願いします。