こちらの部屋は2年前に購入して現在に至ります。物件の概要を教えていただけますか?ファイン青山は、表参道駅から徒歩7分の10階建てビルになります。オフィスとして使用されています。現在、オーナーは全部で7人いて、それぞれの部屋はオフィスに賃貸として貸しています。住居として使用しているのは私だけです。住んでいるオーナーは私だけですから、必然的に理事長になったというわけです。今回、エレベーターのリニューアルをなさったわけですが、きっかけを教えていただけますか?このビルも築32年になりますので、経年劣化が見られます。エレベーターも同様ですね。30年を越えたらエレベーターのリニューアルが必要だということは意識していました。リニューアルされたエレベーターの乗り心地はいかがですか?それは快適です。リニューアル前は、乗れば沈むような感覚がありましたし、ガタゴト音がしていました。耐震基準も満たしていないかもしれませんし、安全で快適とは言えませんでした。今は、安定性がよくなって、安心して快適に使用しています。どのようにエステムをお知りになったのですか?管理会社からの紹介です。営業さんが当ビルのエレベーターのリニューアルを提案してくれたと伺っています。最初の印象を教えていただけますか?まじめ(笑)。好印象だったという意味ですよ。業者決定までに他社との比較はどのようになさいましたか?もともとエレベーターを設置していた大手企業ともう1社、後はエステムさんとの比較になりました。管理会社が主催したミーティングで、3社のプレゼンをお聞きして、見積りを依頼しました。プレゼンに関しては、各社わかりやすく説明をしてもらいました。おかげさまで、エレベーターのリニューアルについて詳しくなりました。発注を決める要因はなんだったんですか?実は、エステムさんよりも抜群に上手なプレゼンをしてくれた会社がありました。話が上手いという意味ですが、大切なことは、アピールよりも顧客のニーズを理解しているかどうかです。私たちが重視したのは価格でした。マンションの管理組合は、どこも潤沢な資金を持っているわけではありません。理事長としては、預かった資金を大切に使うという責任もあります。決定は私が行うことになりましたので、価格と仕上がりを考慮してエステムさんに発注をしました。それでも、価格だけでの決定ではありませんよね?もちろん。会社の説明をお聞きしましたし、これまでのリニューアル実績についてもお話を聞きました。した会社だと認識していました。不安に思うことはなかったですか?なかったですね。見積りの仕様をみても他の会社と遜色はありませんでしたし、事前に価格を抑えるノウハウをお持ちだということはお聞きしていましたから。【ESTEM営業担当コメント】エステムの強みは、部品ひとつひとつをオリジナルで作成する技術力です。使える部品は再利用するので、コストを抑えて高品質なリニューアルをすることができます。見た目の美しさや使い勝手にもこだわっています。ファイン青山さんでは、ボタンが見えやすく押しやすい「ユニバーサル式ボタン」を採用しています。地震対策やはさまれ防止装置などの設備も充実しています。実績があるので、リニューアルメーカーを変える不安はなかった。設置した会社でリニューアルをするのが安全だとは思いませんでしたか?それもなかったですね。事前にリニューアルについての説明はお聞きしていましたし、これまでの実績も見ていたので、不安はありませんでした。それよりも、他の2社とは価格が違いすぎました。価格を合わせるので、再見積りを出させて欲しいという依頼はなかったのですか?最初から開きが大きかったですし、私も何度も相見積もりを取るようなことはしませんでした。最終的には、エステムさんに少し価格の調整をお願いしましたけど。打合せはどのように進行したのですか?管理組合からは、仕様についても、私に一任してくれるという話でしたので、スムーズだったと思います。仕事柄、イメージを描きやすいタイプなので、最初からエレベーターの完成ビジョンはありました。その後は、パースを見ながら、私のビジョンと合っているかの確認作業をするだけでした。営業さんとは話がしやすかったですね。実際の工事はいかがでしたか?理事会での決定を7月に行って、工事は年末年始に行っていただきました。私は、帰省していて工事自体は見ていません。工期は7日ほどかかると聞いていました。この期間、エレベーターが使えないのは不便ですよね。お話ししたように、オフィスとして使用しているので、入居者への不便も最小限にしたいと思ってお願いしました。年末年始のお仕事は大変かと思いましたが、快く引き受けていただきました。戻ってから、営業さんに丁寧に説明をしていただきました。工事を終えてみていかがですか?乗り心地がいいのは当然ですが、「心ある仕事」をしていただいたと思います。使える部品は再利用するリニューアルですから、すべてが新品になるわけではありません。古い部品には、相応の汚れがついています。普通なら、拭き取って、「これ以上きれいにはなりません」という話になりそうですが、エステムさんは、ヤスリを持ってきてきれいにしてくれました。いったひとつの行動にその人の人柄が表れますし、会社の姿勢が見えると思います。他のオーナーさんからのお声をお聞きになりましたか?普段から、よく顔を合わせるわけではないので、特に話は聞いていません。それでも、自分の物件ですし、見にきているでしょうね。エレベーターのリニューアルは、マンションの資産価値を向上させますし、私としてはエステムさんの仕事に満足しています。他のオーナーも物件価値が上がるのですから、同様の感想を持っていると思います。心ある仕事をしていただける。仕事の途中での配慮があるかどうかはよくわかりますね。私は、「営業さんだったらどっちがいい?」と聞いたりするのですが、その時に、「私はこっちがいいです」という意見を言ってくれます。その意見は、自社都合ではなく、こちらのことを考えてくれているということはわかりますよね。企業努力の賜物なのでしょうが、とても重要なことだと思います。良い製品を安く提供してもらえるというのは、顧客側としてはありがたいですね。完成後にきれいになったのですが、それだけに手垢の汚れが目立つということがありました。その時には、養生の提案をしてくれました。汚れが目立たないようにグレーにするか、私の好みの黒にするかを迷いましたが、営業さんが「黒がいいです」と提案してくれました。グレーにしていたら妥協だったので、提案を聞いてよかったですね。保守もエステムが行うことになっていますね。フルメンテナンスとPOGのふたつの提案をいただきました。営業さんに「どっちがいいの?」とお聞きしたら、迷いなく「フルメンテナンスです」というお話でしたので、そちらでお願いしています。【ESTEM営業担当コメント】フルメンテナンスは今後必要になるであろう部品コストを計算し、月額が決まっています。POGは月額が抑えられますが、メンテナンスに関わる部品はその都度見積もりとなります。管理組合にとって定額でばらつきがない方が安心できると考え、フルメンテナンスをお勧めさせていただきました。これからエステムにどんなことを期待しますか?これから30年、このエレベーターを使うわけですから、長いおつきあいになります。安全に運行できるサポートをお願いしたいと思います。企業としても価格競争力のある体制を維持しながら発展していただきたいですね。最後に、エレベーターのリニューアルをお考えの方にアドバイスをお願いします。エレベーターのリニューアルは、よくあることではありませんから、情報を集めて何社かで比較することですね。各社で値段が大きく違います。その上で、「心ある仕事」をしていただける会社さんに発注すれば間違いがないと思います。私が、今度エレベーターのリニューアルをする機会がありましたら、迷いなくエステムさんにお願いしますね。くの総戸数422戸の大規模集合住宅。12基のエレベーターのリニューアルを実施。理事会での決定から業者選定、工事を経てリニューアルが完成するまでの流れを管理組合の方々にお聞きしました。最初に、エレベーターシステムとどのようなお付き合いをなさっているか教えていただけますか。検見川ハウスは、422戸の分譲住宅で、任期1年で毎年管理組合の理事を選出しています。エレベーターのリニューアルは前期の理事会で決定し、次期の修繕専門委員が工事に立会いました。今回のリニューアルでは、エレベーター12基の工事を行いました。エステムさんには、2012年の1月から6月の間にエレベーター12基のリニューアル工事をお願いして、現在は、メンテナンスでお世話になっています。これだけ大規模だと総会を通すのも簡単ではありませんね。大きな工事になりますから、住民の方々に理解していただく必要があります。新しい業者にお願いするわけですから、しかるべき説明が必要です。仮に最初に工事をした業者に頼むとしたら誰も疑問に持たないと思います。誰もが知っている大手企業に頼む場合も同様かもしれません。失礼な話ですが、ほとんどの人はエレベーターシステムズ(以下、エステム)という会社を知りません。理事会で業者を決定するまで議論を重ねましたし、決定後の住民説明会には、エステムさんにも来ていただきました。リニューアルにあたって、どのような手順で業者決定をしましたか?まずは、最初にエレベーターを設置した業者に声をかけて見積を貰いました。その価格が安いとは思えなかったので、理由をお聞きしました。すると、古いエレベーターなので部品がないとの理由で、全面取り換えの提案しかありませんでした。そこで、他の業者にも声を掛けましたが、同じような返答でした。社内の安全基準上、他社が取り付けた部材・部品を使いたくないという事情はわかります。大規模な住宅で修繕積立金を潤沢に持っているところは少ないと思います。私たちも同様で、コストを抑えたいという事情がありました。そんな時に、エステムさんを知って、声を掛けました。すると、私たちの期待する回答をいただくことができたという流れです。どのようにしてエレベーターシステムズをお知りになりましたか?以前の理事の一人が勤めていた会社で、物流倉庫のエレベーターをエステムさんが納入したことがあると紹介されました。エレベーターシステムズの最初の印象を教えてください。エステムさんのことを知らなかったので、会社の紹介をきちんとお聞きし、実際に問題なく工事ができるかどうかを確認しました。誠実な回答をいただきましたが、確認のために大規模マンションの施工事例である横浜パークタウンの現場も見に行きました。工事が完了するという点において、私たちにも責任がありますので、失礼ながら与信調査などもさせていただきました。エステムさんの本社にも伺って、社長さんとも話をさせていただきました。その上で、慎重に業者決定をしましたが、エステムさんは一貫して好印象でしたね。他社との比較はどのようになさいましたか?ポイントは、価格と工期です。具体的には、他社からの回答は、全撤去リニューアルで1基当たりの工期が、1.5か月から2か月、その間に完全停止は1ヵ月から1.5か月でした。エステムさんは、準撤去リニューアルで1基当たりの工期が18日でした。納期が短いということと価格の安さに注目しました。発注決定要因を教えてください。住民に不便をかけないようにするのが業者選別の最優先事項でした。検見川ハウスは大規模で一番高い棟では14階建です。エレベーターが停止すると階段を利用するしか上り下りの手段がありません。高層階にお住まいの方に長期間階段を使っていただくわけにはいきません。車いすをお使いの方に至ってはなお更です。エレベーターの完全停止期間が短いこと、そしてコストが安いことが条件でした。両方ともにエステムさんのご提示が最もよかったので決定につながりました。不安に思うことはありませんでしたか?それまでに十分に会社の説明を聞いていましたし、施工済みの現場も見ていたので完成にあたっての不安はありませんでした。エレベーターシステムズからはどんな提案がありましたか?リニューアルにあたっての仕様はエステムさんの提案を受けました。こちらの要望はできるだけ使える部分は使っていただき、効率的に工事をしていただくということでした。既存の設備・部材を利用できるのは、エステムさんがハンドメイドの部品を作ることができるからだと思います。この点が、他社よりも大きなコストダウンを可能にしている理由だと理解しています。実際の工事が開始されて、どんな印象をお持ちでしたか?現場の方が礼儀正しく、きちんと挨拶をしてくれて評判がよかったですね。合計12基のエレベーターをリニューアルしましたので、半年以上のお付き合いになりましたが、すべて工期通りに工事をしていただきました。その中で、残業をする日もありましたが、18時以降は音を出さない工事にするように配慮していただき、朝はこれから工事をはじめますとご連絡をいただいていたので、住民からの苦情はなかったですね。工事中に、どんな確認作業をなさいましたか?工事期間中は、毎日現場に立ち会っていました。工事への不安ではなく、住民への対応、住民の安全確保のためです。クレーンの出入りのために、自家用車を移動していただくなど、住民との調整と段取りが必要でした。工事中に住民の事故が起きないように注意を促す意味もありました。「もっと早くリニューアルしておけばよかった。工事を終えてみての感想をお話しください。毎分60メートルが90メートルになったのですから、ずいぶんと早くなったと感じます。他にも、LED照明で夜間も明るいですし、何よりコンピューター制御になったので、安心感も違います。工事中のエレベーターの完全停止は不便だと言っていた人まで「こんなによくなるなら、もっと早くリニューアルをしておけばよかった。」という話をしていま���たね。エレベーターシステムズのいいところを教えてください。次の3点を挙げることができます。1既存の設備・部材を使用するので効率的に工事をすることができる。レールなどを取り換える場合は、躯体に関わるので大規模な工事になり、コストも上がります。この点、エステムさんは部品をハンドメイドできるので、リニューアルに強いのだと思います。2完全停止の期間が短い何よりエレベーターが使えない期間が長いと生活が不便になります。すると、マンションの場合反対意見が多くなることが予想されます。完全停止の期間が短いというのは、大変な強みだと思います。3現場員の作業態度が良い大規模な工事になりますので、お付き合いも長くなります。その間、礼儀正しい現場員の方に工事をしていただくと、住民の方々の印象もよくなります。これからエレベーターのリニューアルを検討している管理組合の方にアドバイスをお願いします。どこのマンションも積立金の使い方には苦慮されていると思います。新しい業者にお願いする時は、慎重に検討をするべきだと思います。検見川ハウスでは、エレベーターのリニューアルを決定する前に、住民にアンケートを取りました。その結果、工事に対してどんな不便・不安を感じているのかを把握できましたので、リニューアルのスペックを固めていくのがスムーズでした。エレベーター工事の前には、住民の方々の声を聞くことが大切ではないかと思います。これからエレベーターシステムズにどんなことを期待しますか?さらにデザイン力を高めて、魅力的なエレベーターを作っていただきたいですね。様々な発注者のニーズに対応できるデザインの品ぞろえをして、どんどん、マンションの実績を増やしていただきたいと思います。今後のメンテナンスにも一層の努力をしていただき、工事中と同じように住民とのより良い関係を築いていただきたいと思います。浜町公園に隣接する日本橋浜町ビル。低層階をオフィス、高層階を住居用の賃貸として運用している人気物件。オーナーは日東金属工業会長の大山皓三様。入居の方々の利便性、新しい建築基準法への対応のためにエレベーターのリニューアルを実施。「資産価値が上がった」とお話になる大山会長にエステムの評価についてお聞きしました。最初にオーナー様とビルのご紹介をお願いします。日東金属工業の大山皓三です。経営は次の世代にバトンタッチをして、現在は会長職についています。このビルはもともと自宅でした。立て替えて当社の事務所機能の一部、後は賃貸として使っています。61年8月の竣工です。現在、低層階は企業さんのテナント、上層階は一般の方々の住居としてご利用いただいています。浜町公園に面しているので、春先は桜がきれいですよ。立地に恵まれているので、ほとんど部屋が空いていることはありませんね。エレベータシステムズとは、どんなお付き合いをなさっていますか?当ビルのエレベーターのリニューアルをお願いしました。エレベーターのリニューアルをお考えになった理由を教えてください。節税と相続の際に、ビルの資産価値を高めておくためにエレベーターを新しくしておこうと考えました。震災によって建築基準法が変わりました。それ以前の基準法で建設しているので、現在の基準法では「既存不適格」となっているのは気になっていました。テナントさんや住民の方々に安心して快適に暮らしていただくようにリニューアルすることを決めました。既存不適格というのは?このビルは以前の建築基準で作られているので、地震の際の停電と閉じ込め防止措置が不十分ということでした。罰則があるわけではありませんが、やはり、テナントさんやお住まいの方々に安心していただきたいですからね。以前、エレベーターが戸開走行をして死亡事故があったことをご記憶だと思います。それに伴い、エレベーターの安全基準が改定されました。付ける必要ができたということです。リニューアルにあたって、どのような手順で業者決定をしましたか?もともと、ビルを竣工した時に、大手のエレベーターが入っていました。その会社にリニューアルもお願いしようと思っていましたが、見積を取ると価格がとても高いと感じました。いうのは、私は箱根に別荘マンションを持っていて、理事時代にエレベーターの全面リニューアルを担当していたので、値ごろ感を持っていました。仕事上、建材の価格も頭に入っています。住まいも3軒新築していますから、企業の対応、価格帯もわかります。価格、対応共にエレベーターシステムズさんがよかったですね。「最初の電話でいい会社だとわかった。どのようにしてエレベーターシステムズをお知りになりましたか?見積が高いので、設計士の先生に相談しました。そこで紹介をいただいたのがエレベーターシステムズさんでした。エレベーターシステムズの最初の印象を教えてください。リニューアルにあたっての仕様はエステムさんの提案を受けました。こちらの要望はできるだけ使える部分は使っていただき、効率的に工事をしていただくということでした。既存の設備・部材を利用できるのは、エステムさんがハンドメイドの部品を作ることができるからだと思います。この点が、他社よりも大きなコストダウンを可能にしている理由だと理解しています。他社との比較はどのようになさいましたか?最初に施工していただいた大手と2社のみの比較しかしていません。私も経営者ですから、細かい駆け引きをしません。最初の見積提示で価格が安いことはわかっていました。仕事を取られると思ったんでしょうか、大手は急に価格を下げた見積を持ってきました。最終的にはエレベーターシステムズさんより下げるので値段を教えてほしいと言ってきましたが、私の気持ちは決まっていました。発注決定要因を教えてください。最初からの対応を見て発注は決めていました。内容と価格の確認をさせていただき、最終的には、これまで手掛けていらした現場を見学して発注をしました。不安に思うことはありませんでしたか?私は経営者ですから、電話応対や営業マンの姿勢を見れば、その会社がどんな会社なのかわかるつもりです。不安はありませんでした。エレベーターシステムズからはどんな提案がありましたか?大きいのは、マルチビーム・ドアセンサーをつけてもらいました。センサーによるドアの挟まれ防止装置です。その他にも、リニューアルにあたってコストダウンの提案を数々いただきました。実際の工事が開始されて、どんな印象をお持ちでしたか?現場の方も含め、みなさん礼儀正しいですね。対応力もあると思います。かごの搬出には夜間にクレーンを使うと聞いていました。道路許可が出なかったようでクレーンを使うことができませんでした。その際も、現場の人数を増やしていただき、工期通りに仕事をしていただきました。工事中に、どんな確認作業をなさいましたか?工事中ではなく、工事の開始前にお願いをしました。連休をはさんでテナントの方々のご不便を最小限にしていただくようにお願いしました。通常は2週間の工事を10日間でやっていただきました。オフィスと住居のデザインを変えています。工事期間中はいかがでしたか?仕様を決定してからデザインにこだわりました。私の感覚だけでなく、兄の息子など若い人の感性で素材や色を選びました。オフィスフロアと住居フロアの色も変えました。この辺りも融通を聞いていただきました。工事期間中、住民の方からの声があれば教えてください。何の不満の声も出ないことが確かな仕事をしていただいた証拠ではないかと思います。工事を終えてみての感想をお話しください。乗り心地が違いますね。機械室に登って制御装置を見ました。エレベーターシステムズのいいところを教えてください。1レスポンスがいい連絡が早いので助かります。今のところ、トラブルはありませんが、万が一の時でも素早く対応していただけると思います。2メンテナンスの気配りもいい点検のお知らせでもFAXを流してくるだけでなく、フォローの電話がかかってきます。相手のことを考えてお仕事をしていただいている印象です。社員教育が徹底しているということだと思います。3お金に困っていない会社?通常、仕事が終わればすぐに入金してほしいと言う会社が多いのですが、きちんと締めと支払日の設定があるのは、キャッシュフローが安定した経営をなさっているのだと思います。エレベーターのリニューアルに当たって、会社を選ぶポイントを教えてください。修理の回数、これまでのクレームなどを正直に話してくれる会社がいいと思います。「お宅は信用できますか?」とはっきりと聞いた時に、担当者が「はい」と言える会社がいいですね。仕事ぶりに関しては、実機に乗って確認をすることですね。これからエレベーターシステムズにどんなことを期待しますか?担当営業さんと会えなくなると思うとさみしいね。メンテナンスをしっかりやっていただいているので、安心しています。これからもよろしくお願いします。改修前の状況と問題点Q1.改修前のエレベーターはどんな所がお困りでしたか?7階建て店舗・住居併用の賃貸マンション、最上階がオーナー宅となっている当建物は築33年を経過し、過去に2回、外壁補修を中心とする大規模修繕を実施していました。改修を行わなければならない項目としてエレベーターのリニューアルも懸案となっておりました。大きな故障も無かったため、そのうちにと思い経年劣化を気にかけていたところ、エレベーターが停止階でずれて止まるなどの症状が発生し、その都度修理に費用を要する状況となりました。メンテナンスを依頼していた方は、個人でメンテナンスを生業としていたため、簡単な修理はできますが、その修理費用も不明瞭でとても信頼できるものではありませんでした。リニューアルをおこなうノウハウと技術力を持っていなかったので、最終的にはメーカーに依頼することとなり、メーカーに頼らなければならない状況でした。そんな折にメーカーから通達があり、2016年を以て部品の供給が終了し、以後はエレベーターが使用できなくなるということでした。(いわゆる『エレベーターの2012年問題』というものです。)メーカーにメンテナンスを依頼していなかったせいか、部品供給が終了するという通知のみで、こちらから積極的に働きかけなければ、リニューアル工事等の見積提案はメーカーからはなく、今後、どのようにエレベーターの安全性を確保していかなければならないかと悩んでいました。適正価格と補助金制度の運用Q2.なぜエステムに決めたのですか?このような状況で、メーカーにリニューアルの見積を依頼したところ、説明資料や見積書は、プレゼン用マニュアルさながらで、ひな形通りのものでした。改修工事なので割高となることは覚悟していましたが、予想の通り、大変高価な見積書でした。どこまで価格交渉が可能なのか、皆目見当がつきませんでした。そんな中、ESTEMの営業マンから、突然の訪問を受けたのです。タイミングの良さに、メーカーの営業情報を察知して訪問してきたのかと思うほどでした。これは、あとで解ったことですが、ESTEMの営業マンが、地道に既存建物のエレベーターをリサーチし、訪問営業を行っていて、当ビルのリニューアルの提案をしに来てくれたのでした。それでも半信半疑のまま、ESTEMの会社がどういう会社で、どのような実績であるのか話を聴き、まずは見積を依頼してみることにしました。ESTEMの説明資料と見積書は、メーカーのパターン化されたひな形のようなものではなく、現状の把握がしっかりとされていて、当方のどこをどう改修すればよいか、その必要性や今後の安全性を確保するにはどうしたらよいか、しっかりとカスタマイズされた内容の見積書でした。それは、リニューアル後の経年劣化を考慮し、使える部品はそのまま使用しつつ、メンテナンス面での効率性を考えた内容の見積書でした。問題は見積価格ですが、メーカーの見積書と項目をほぼ同じにした場合でも、カゴや扉なども取り替える全面リニューアルとする場合においても、ESTEMの見積書の方が低コストでありました。補助金を受けることができる改修内容でした。見積価格は、各社によりその会社規模や営業方針でランニングコストに差が生じるものですから、ある程度価格差が有ることは仕方のないことと思います。メーカーの価格が高くても、既設エレベーターを製造したメーカーであるが故の信頼性に勝るものはないと、納得さえもします。メーカーに国交省の補助金制度のことを指摘すると、メーカーは国交省に補助金の申請すら行っておらず、当然のことながら補助金の承認を受けていないため、補助金は受けることはできないとのことでした。驚いたのは、補助金で受けることができる分を値下げします。企業努力をして、お国の補助金を受けずともコストダウンさせていただきますと言わんばかりですが、補助金のことを知らないオーナーさんには、どのように対応して見積価格を決めていたのでしょうか?改めて、適正価格とはなんなのか?必要以上に価格交渉を重ねコストダウンできたとしても、その企業に対する信頼性もダウンしていることは言うまでもありません。その点、ESTEMは、終始一貫ぶれることはありませんでした。ESTEMの営業マンには、当方のメーカーとのやり取りをすべて話し、その上で貴社にとっての適正価格で最終金額を提示してくださいと伝えました。ESTEMの見積価格がカスタマイズされた低コストの見積価格であり、かつ国交省の補助金制度を適用できるということで、ESTEMに決定しました。改修工事で得たものQ3.改修後に良くなったところは?リニューアル工事の着工にあたり、事前に工事工程の詳細な説明を受け、入居者への工事期間中のエレベーター運転停止の案内も、ESTEM営業マンが立ち会ってくれて、着工から完成まで、ノークレームで工事を終えることが出来ました。乗り場三方枠、扉、カゴ内壁はシート貼りできれいになり、床も張り替えました。天井はダウンライト付のLED照明で、内装が際立つようになり、操作パネルのボタンや階数表示の雰囲気とあいまって、密室となるエレベーター内の閉塞感がない、高級感あるエレベーターに生まれ変わりました。着床時のショックや扉の開閉、作動時のノイズも少なくなり、スムーズな乗り心地となりました。耐震補強などの防災対策や二重ブレーキをはじめとする安全装置を施すだけでなく、デザイン面でのリニューアルを行ったことで「おっ!新しくなったな!!」という喜びと、満足感を得ることが出来ました。地震時管制運転をはじめ、24時間遠隔監視システムといった安全性についても、信頼性のあるフォローがあり、安心・安全に利用できると好評です。スペックを備えたエレベーターになりました。今後は、ESTEMとフルメンテナンスの保守契約も締結し、長いおつきあいをさせていただくこととなります。ちなみに、メーカーの保守は3か月に一度の技術者の派遣による点検でしたが、ESTEMは毎月点検してくれます。メンテナンスコストも30%以上抑えることができたことを付け加えておきましょう。車と同じように、乗り物であるエレベーターは、入居者をはじめ利用する方からすれば、安全・安心に乗ることができるのは、あたりまえと思っています。万が一事故があった場合、所有者がその責めを負わなければなりません。それを維持管理していくのにかかる費用は所有者の負担です。高速道路のトンネル内の崩壊など、道路や橋、地下に埋設された水道管やガス管といったインフラ設備の老朽化が問題となっている昨今、大地震などの自然災害への防災対策とあわせて、それらの修繕工事の緊急性が叫ばれております。分譲マンションなどでは、建築物の修繕積立金をどのようにあてていくか、修繕の緊急性と合わせて業者の選定など、管理組合や住民の方との調整だけでも大変な作業となります。賃貸マンションを経営されているオーナーの方は、こういった作業の煩わしさは無いまでも、修繕に充てる費用はオーナーの負担だけで行わなければなりません。さまざまな設備が耐用年数を迎えようとしている建物の場合、マンション経営のオーナーは、使えるものは故障するまで使いたい。いうのが本音でしょう。その設備が、故障してからすぐに修理ができ復旧できる場合と、そうでないものがあります。『エレベーターの2012年問題』を抱えているオーナーさんは、ぜひ、ESTEMのリニューアル工事を検討されることをお勧めいたします。耐用年数を迎えていないエレベーターでも、既存不適格のエレベーターを所有されているオーナーさんも、防災・安全対策が叫ばれている状況下において、より安全・安心に利用できるエレベーターに改修して、万全のセキュリィティを備え、建物の付加価値の向上をされてみてはいかがでしょうか。これらの問題やオーナーの悩みといったものに対し、ESTEMの企業理念は、ユーザーとオーナーの両方の立場を理解しているものだと、今回のリニューアル工事を通して、営業マンや工事に携わった方々を通して垣間見ることができました。▲ページTOPへ永山ハイツ様Q1.改良前のEVで何が困っていたか?30年以上もリニューアルせずに使用してきたエレベーターだけに機能面の古さもあり、停止時のショックが大きく、号基によっては気温や湿度によって階段室と数センチの段差が発生することも多々あった。エレベーターかご内の照明も古くさく、出入り口の三方枠に錆や塗装落ちなど経年劣化が目立っていた。籠内の防犯カメラも貧弱な機能で、不合理な契約もあってリニューアルを期にして解約を考えた。Q2.改修工事の議事進行に当たっての苦労は?リニューアルが具体化したのは、保守管理を委託していたA社が2年前からリニューアルを提案してきていたこと、そして、ハイツに自家発電があったものの地震に対応する管制運転装置が無いことなどから、大規模修繕工事と並行して改修しようということになった。理事や修繕委員会、そして居住者は現状の大手A社で問題はなく、予算額に見合えば相見積もりなどせずに、引き続いて施工を求めればいいというのが大勢でした。エレベーターといえば、大手会社しか知らなかったので当然のことでした。超高層ビルで停止時に10円玉が倒れないエレベーターがテレビで紹介されるなど、ブランド名が圧倒的に先行して、早々にA社を選定し、施工となるはずでした。担当理事になった私は、ある意味で偏見との戦いでした。寡占状況にある大手のエレベーターと比較対抗して、適正な工費とエレベーターへの信頼性が確認できれば独立系エレベーターメーカーで問題がないことを居住者に了解させることに非常な気苦労がありました。Q3.なぜエステムにしたのか?永山ハイツは297世帯、11階建て、5棟の集合住宅で、エレベーターは14基あり、1棟に1基ではなく、階段毎に1基有る集合住宅です。30年以上も保守点検を継続していたA社は、リニューアルを2年前から組合に提案していました。年間の保守点検費もA社なら問題なかろうと他社との比較などまったくしてこなかった。提案を受けてから当時の理事会は、大規模修繕工事に多額の費用がかかることから、エレベーターのリニューアルについてA社を選定するにせよ、施工費のダウンを求めて他社も考えていると見せかける方がいいとの意見があったようです。理事がインターネットでリニューアルの公募をしたところ、独立系から2社応募がありました。1社は既存のエレベーターがA社と分かるとあっさり撤退しました。1社だけが残り、地道で積極的な営業をしてきました。それが御社、エステムです。私が担当理事を引き継いだのは、この時点からでした。A社とエステムの2社にヒアリングをしたところ、エレベーター業界や機器に疎い私でさえ首をひねりました。明らかにA社のプレゼンは貧弱で、資料は数頁のコピーであったし、選定は自社だという安易さがみえていました。それに比べて御社のプレゼンは資料が豊富であり、積極的で、なによりも応答に誠実さが感じられました。このヒアリングにおける私の印象ですが、修繕委員会や理事達はA社よりもエステムに対して質疑が厳しかった感じを受けました。「大A社」というブランド故でしょう。失礼な言い方ですが、私自身も御社をまったく知りませんでした。私の性格なのか、大名商売の姿勢が癇に障りました。そこで、このヒアリングを境に今後の選定と交渉のためにエレベーターと業界について調べることにしたのです。最初に驚かされたのは、試しにと大手B社にリニューアルの件を伝えるとハイツがA社だと知るや、A社より高めに見積もりを出すと、ぬけぬけといわれたことでした。新設なら競合するが、リニューアルは大手で共食いしないことがわかりました。集合住宅の理事として情実で施工会社を決めることはできません。情報や知識を得た上で公平に判断しようと心しました。専門的な知識や交渉が必要になると判断し、交渉に対応すべくコンサルを委託しました。この委託とその後の交渉過程で、A社はおよそ大企業らしからぬ愚劣さを示し、半年以上に渡る前代未聞の不愉快なトラブルになりました。この間、エステムはきわめて冷静で、誠意あり、そして粘り強く選定交渉に参加し続け、管理組合は最終的にエステムに施工を頼むことになったのです。Q4.改良後によくなったところ/住民の声。かご内、開閉ドア、三方枠はシート張りできれいになり、天井のライトも明るくなり、操作パネルも一新し、居住者、それも女性方からたいへん好評をえました。なによりも停止がスムーズでショックや揺らぎが無くなったことは特に喜ばれました。30年もの間、共用部分に大規模修繕をしてこなかった為に、住環境に対して居住者は妙な「慣れ」を持つものです。汚れていても、少々傷んでいても、部分的な不具合があっても、住めるならいいじゃないかと「がまん」してしまうことです。エレベーターも同じでした。リニューアルについて、かご内の内装、入り口の外観などに金をかけないで、目に見えない安全装置や保安部分を実情に即して手直しすればいい、という意見でした。この頑迷さを説き伏せることにも四苦八苦しました。保安部分だけでなく内外装を美麗にすべきで、ちょうど大規模修繕でも外観や階段室がきれいになったので、苦労の甲斐があったと痛感しています。修繕計画で経常していた予算額も下回りました。ちなみに、年間1000万ほど支払っていた保守点検費もリニューアル後にA社を解約し、ほぼ半額!となりました。余談ですが、エレベーターリニューアルや長期修繕に関わる委員会には、女性が加わっていることが大切です。男性目線だと内外装を軽んじて機能や保守管理を重視しがちです。長年積み立ててきた修繕費は居住者が生きているうちにこそ使われるべきでしょう。リニューアルする以上は「見た目」も大切なのです。▲ページTOPへ藤沢東急ドエルオークス様2004年4月に、神奈川県藤沢市の藤沢東急ドエルオークス様のエレベーター改修工事が終了しました。今回は、当マンションの修繕委員で建築家の中井泰彦様に手記をお寄せいただきました。エレベーター改修工事を終わって私の住む築後35年のマンション、エレベーターの根本的な改修の提案書が現行のエレベーター会社から提示された。見積り額は想像以上に高額なもので、建築設計を本業とする私にはどうにも納得できるものではありませんでした。予算としてはその額を取ってあったものの、それは提案書にも基づいて作られた予算であったので、再検討する事を理事会に提案。詳細に見積書を見ていくと、建築の専門家でも判らない機器の金額は別として内外装の見積り金額を見ると通常の価格に比べ2倍を優に超える金額が入っていた。その事から推測して「この見積りは半分になる」と見当をつけ、インターネットで検索してこの会社を見つけ電話をしました。翌日営業マンが尋ねてきたので概要を説明、見積りを依頼。1週間ほどで出てきた見積りは約4割安い金額、しかしよく見ると、元の見積りでは巻き上げ機の交換は含まれていない。新たな見積りにはそれも含まれている。巻き上げ機交換に伴い発生する官庁への確認申請手続き、現行基準に適合させるための機械室の改修工事、等すべて含まれた金額でした。見積り基準を同一にするため、同じ基準で現行のエレベーター会社に再見積もり依頼すると、確認申請を出すと工事期間が長くなるからという理由で、巻き上げ機の交換はやりたがらない様子、それでも一応同一基準での見積りを出してもらったところ、その金額は2倍を遥かに超えるものでした。ちなみに巻き上げ機交換をして官庁検査を受けても当初のエレベーター会社から出された工期より短い期間で完了した事を付け加えておきます。エレベーターには月々の定期検査が欠かせないものですか、従来の点検費用の半額、今回見積りに記載された新しい点検費用に比べても20%コストダウンが出来ました。実はこれは実質20%以上の開きがあります。通常の遠隔管理は同じですが、目視点検は、従来の会社が3ヶ月に1回に対して、この社の場合は、毎月1回です。私は仕事でマンションの大規模改修のコーディネートを最近頼まれる事が多いのですが、エレベーターに限らず改修工事は見積金額に比較的差が出る事が多いのです。工事範囲が、新築と異なり、様々な見方があるからです。ほんとうに今やらなければならない事は何か、10年後の次回まで先送りできる部分は何か、等を見極めながら工事計画を立てないと、無駄なコストを掛けてしまう事になります。最近監理した例でも5000万から12000万円まで開きがありました。今回も35年使った巻き上げ機を交換するかしないか、判断が分かれるところでしたが、車で言えばトランスミッションに当たる巻き上げ機は基幹部品、現行の機械がこれから35年使えるという保証は無く(常識的にも)、今回交換するということは将来の余計な負担を回避できるという意味で正しい選択であったと考えています。エレベーター会社を換えることにしたのは言うまでもありません。▲ページTOPへルックハイツ金町様2003年12月に、東京都葛飾区の赤レンガが美しいマンション、ルックハイツ金町のエレベーター2台が、リニューアル工事を行い竣工しました。14F建の築25年のマンションです。インタビューに応じていただいたのは、マンション竣工当時からお住まいの鈴木肇理事長さんです。Q1.改修前のエレベーターはどんな所がお困りでしたか?エレベーター2基のうちの1基が、新築時から常に調子が悪く、段差止まり、カンズメ、ある時は指示もしないのに各階停止、またある時は指示階通過、エトセトラ・・と、トラブルが多く、また、値段も高いので困り果てていた。Q2.なぜエステムに決めたのですか?エレベーターリニューアル工事に先立ち大手3社から見積を取ったのだが、対応が遅く、値段が業者カルテルを疑われても不思議が無いくらいの、各社ほとんど価格差なしという高値安定であった。元理事からエステムの紹介があったので、見積りをとった所、対応も早く、値段も半値近かった。理事会で実績などを調べた所、エレベーターの性能・安全面ともに大手と遜色なさそうだということが分かり、エステムに決定した。Q3.改修後に良くなったところは?エレベーターの誤作動がなくなったこと。静粛性が改善されたほか、インバータ制御による動きで動作がスムーズになり、旧型よりもスピードも改善されたこと。カゴを入替したことによるイメージチェンジの面が大きい。全ての点で、値段が倍以上もする大手メーカー製品と比べても遜色がなかった。Q4.住民の方々の声は?エレベーターのデザインだけでなく、操作や動作も確実となり、大変喜ばれている。ご年配の方々や小さい子供たちからは、車椅子用に設置された、低い位置にある、手の届く操作ボタンが特に喜ばれている。※幼児の一人乗りは危険ですので、必ず保護者さまと一緒にご利用下さい。新しいエレベーターは、エントランスホールの白レンガに合わせて、エレベーターのカゴ内・扉ともに白を採用し、明るい、清潔感あふれるエレベーターに変身しました。性能アップはもちろん、防犯カメラと車椅子仕様を新たに取り入れて、安全性、使いやすさが大幅アップしました。大規模修繕のひとつとしてリニューアル工事を行い竣工しました。10F建の築24年の大規模マンションです。インタビューに応じていただいたのは、マンション竣工当時からお住まいの山崎理事長さんです。Q1.改修前のエレベーターはどんな所がお困りでしたか?設置後24年が経過し、近年閉じ込め事故が相次ぎ、開閉故障や部品の劣化によるトラブルが発生していました。カゴ内も古臭く、暗く、災害時の対応機能もなく、車椅子対応もありませんでした。社のメーカーさんから見積をとりましたが、予想外に高く予算がありませんでした。3社は合わせたかのように何回打診しても一定額から下がりませんでした。エレベータシステムズさんは、最初から、3社と同仕様の他、50%速度アップ、最新の巻上機への交換、停電や地震への災害対策機能、24時間監視システム、車椅子用機能をつけて、半額以下を提示してきました。設置後のエレベータ保守も、現行の60%で引き受けることができるというのです。驚いて、営業担当者に騙しているか、手抜きでもするのかと問い正した所、営業担当者は「エレベーターは1台づつ手作りですが、これで十分利益を頂いています」との答えでした。先生を交えて検討し、エレベータシステムズ社の工場や施工した現場を見学することにしました。何ヶ所も見学し、住民の方々の生の声も聞きました。それら全員の声が我々には満足できる答えでした。マンションの住民が全員一致でエレベータシステムズ社を推し、臨時総会にかけ満場一致で決定しました。時間はかかりましたが、住民の血のにじみ出る積立金を無駄に使ってしまうという失敗を犯さずに済みました。長期修繕委員会の研究と、大切な積立金を使うのだという住民の気持ちが導いてくれた結果と思っています。Q3.改修後に良くなったところは?まず第1に、機械室が今まで山のように設備があったのが無くなり、コンパクトに広々としてきれいになりました。お化け室のようでしたが、安心して入れるようになりました。第2に、スピードが速くなり、待ちのイライラが解消しました。スムーズな開閉と新しい照明で、カゴ内がきれいに明るくなりました。第3に、最新機能が付加されたことと、車椅子用対応で、災害に強く人に優しいマンションになれたと感じています。第4に、防犯カメラをエレベーター内外に合計9台設置し、セキュリティーが高まり、住民の安全度が大幅に向上しました。Q4.住民の方々の声は?私が驚いたのは明るく、早く、セキュリティーも向上したためか、住民の皆さんが挨拶をするようになりました。マンション全体が明るくなりました。委員会の努力が伝わっているのか、皆さん「ありがとう」と言ってくれます。文句を言う人は一人もいません。「これで資産価値が上がってくれるといいね」と皆で話しています。1戸で100万円上がれば全体で1億6,400万円の価値アップになるのですから。New!新しいエレベーターは、新たなマンションの基調色のグリーンにあわせグリーンと白を選び、落ち着いた清潔感のある雰囲気になりました。性能アップで乗り心地が良くなったのはもちろん、高齢者対応を考え車椅子仕様を採用。防犯窓や防犯カメラをエレベーター内や敷地内に新たに設置し、セキュリティが重視されています。そばの10~14F建2棟の築30年の大規模マンションです。インタビューに応じていただいたのは、マンション竣工当時からお住まいの池田営繕部長さんです。Q1.改修前のエレベーターはどんな所がお困りでしたか?経年劣化により乗場に段差が出たり、閉じ込め事故が起きることがあった。Q2.なぜエステムに決めたのですか?他のメーカーさんの見積は、巻上機の取替えもなく工事期間も長く金額も高かったが、エステムさんは半額以下だった。リニューアル済み物件を数ヶ所見学したところ、乗り心地もデザインも遜色なく、役員の評判も好評だったため見学当日に決定した。Q3.改修後に良くなったところは?スピードアップ(60m/m→90m/m)により待ち時間が短縮されたこと。インバータ制御により乗り心地が良くなったこと。