出来る限り損をしたくないのですが、売却や賃貸など、どの様な方法がありますか?A:はい。一般的なのが、賃貸に出すことです。基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。貸主が転勤先から戻ってきた場合、基本的には現賃借人を追い出して、住むことは出来ないです。賃貸に出すのはリスクがありますね。言って、期間を定めて貸出をすることは可能です。定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、その定められた期間が来たら、賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。賃貸借の期間を延長することは可能です。Q:なるほど、そんな方法があるのですね。比較的早く売却が出来るケースもありますね。Q:早く売却できる可能性もあるのですね!少しほっとしました。早く売れるのは嬉しいですが、未入居なので購入時の金額で売却は出来ますか?A:不動産の相場は近隣の市況に左右されますので、まずは担当者にご相談頂くのがよろしいですね。新築・未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上で販売できる可能性もあると思います。Q:賃貸・売買両方とも検討出来るのですね。住宅ローン控除は受けられませんので、注意が必要ですね。購入されたマンションに思い入れがある場合には、賃貸で貸出をした方が良いと思います。売却した方が良い場合はありますか?A:はい。空室のリスクを懸念される場合は、売却をお勧めします。Q:空室のリスクってなんですか?A:新築マンション購入者の多くは、住宅ローンを組んで購入します。所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。☺:ダブルでの支払いはきついですね。A:どの様な方法が良いのか、地域に根差した不動産のプロにご相談頂ければ、お客様に最適な方法をご提案できると思いますので、お一人で悩まれるのではなく、まずはご相談頂くことが第一歩かと思います。賃貸か売買か、自分では分からないことも多いので、まずは相談してみたいと思います。10:19~ホームステージング~Q:知人から、不動産を売却する際には「ホームステージング」を薦められたのですが、どういったものなんですか?A:はい。元々はアメリカで広まった手法です。居住中の物件内では片付けなどをしながら、居住空間を演出することです。Q:リフォームとは、何が違うのでしょうか?リフォームは、壁紙や建具などを変えるところから始まります。お化粧で言えば、リフォームはお肌そのものを整えること。ホームステージングはお化粧をするといったところでしょうか。促進に繋がっていますね。Q:ホームステージングを行うと、どんな効果があるのでしょうか。購入に繋がりやすい効果がありますね。確かに、家具があると住むイメージが湧きますね。空き家の場合には、家具や小物を置くのは分かりますが、居住中の場合はどうでしょうか。居住中の場合でも、ホームステージングは出来ます。居住中の場合には既に生活されている家具や家電がありますので、その他で出来る部分を行います。Q:その他で出来ることって何がありますか?A:すぐできることは、整理整頓をすることや、お部屋をきれいにすることです。散らかった状態で購入希望者に見学されても、購入意欲は上がりません。再度建築することが出来ない物件の事を言います。Q:建て替えが出来る土地の条件とは何なのですか?A:原則は、建築基準法上の道路に間口が2m以上接している土地である事です。共同住宅の場合は間口が4m以上必要であったり、旗竿地の場合は路地状部分の長さにより、間口が3m以上必要だったりします。Q:でも、現在建物は建っているのですが?A:建築基準法は1950年に定められた法律ですので、それ以前の建物があります。それ以降の建物でも、建築計画時の申請を建築可能な道路や建物であるかのように実際とは異なる形状として申請を行っているケースが多くあります。A:一見、道路ではあるものの、建築基準法上は道路と判定されていない事もあります。道路の形状が指定された位置と異なっているケースもあります。☺:再建築不可物件と言っても、様々なケースがあるんですね。Q:再建築不可物件は売却することはできますか?A:はい、売却することは可能です。売却の際に何か影響がありますか。基本、再建築することが出来ないので、購入者が限定されてしまいます。住宅ローンの融資が利用できないケースがほとんどです。☺:かなり限定されてしまうんですね。A:ただ、リフォームをする事は可能です。自身で居住する以外に、収益物件として購入する方も多いです。再建築が可能となる例外もあります。詳細を知る為にも、売却に長けている不動産会社にご相談されることをお勧めします。☺:分かりました、有難うございました。買主は投資を目的として買うことになります。利回りを考えて取引されます。Q:ということは査定の方法も違うのですか?A:そうですね。収益物件ですと収益還元法という手法で査定されます。収益物件は家賃収入に対する利回りで金額を算出します。売却するときに押さえておきたいポイントはありますか?A:特に押さえていただきたいことは2つあります。1つ目は、依頼する不動産会社の選び方です。居住用と投資用の不動産では取り扱い方が変わってきます。一棟マンションやビル等になってくると専門知識も異なります。2つ目はなんですか?A:ご売却されるタイミングです。所得税などの税金対策になります。利息分のみが経費として計上できます。☺:減価償却費と、ローンの利息分は経費に計上できるんですね。最初のうちは利息分の割合が高く、徐々に元金分の割合が高くなっていきます。節税効果も薄れますので売却のタイミングとしては良いと思われます。いくらで売れるかばかり気にしていましたが、そういう知識も必要ですね。いった知識を持った営業マンのいる会社に依頼されると良いかと思います。14:28~心理的瑕疵物件の売却~今回は心理的瑕疵のある物件の売却についてお話したいと思います。Q:心理的瑕疵って何ですか?A:はい。人が心理的に抵抗を感じるような欠点があることを総じて心理的瑕疵と言います。Q:え、そんな物件って売れるんですか?A:はい、そういった物件でも実際、取引はされています。Q:でも、当然普通の物件よりは安いんですよね?A:そうですね。相場よりは低い価格での成約になるケースが多いです。Q:確かに新居を買おうと思った時に、抵抗を感じる人も多そうですね。A:不動産の価格は周辺の相場に加え、どれだけ多くの需要がありそうかも価格に影響されます。☺:心理的瑕疵物件は当然需要が低いですよね。心理的瑕疵物件の売却は相場より安くなりやすいのです。Q:それでは、もし心理的瑕疵のある不動産を売却する場合、何か気を付けることはありますか?A:はい。していただきたいことは、買主様への告知です。後で近所の方などから心理的瑕疵に該当するようなことを知らされた場合、トラブルになるケースもあります。Q:なるほど、どのタイミングで告知すれば良いですか?A:まずは、不動産会社と媒介契約を結ばれる際にお伝えください。買主に対しては売買契約を締結するまでに告知しなければなりません。物件状況報告書にも記載していただくことになります。「自殺があった不動産」として販売されることになるのですか?A:そこまではっきりとは明記しません。物件資料等に「告知事項あり」と記載して販売活動をすることになります。価値が下がるという話がありましたが、実際にはどれくらい下がってしまうのですか?A:心理的瑕疵の内容にもよりますが、例えば近くにお墓があると言ってもどれくらい気になるのかにも影響されますので、一概にはお伝えにくいのですが、1~2割程ですかね。建物内で亡くなった方がいる場合も、それが自殺か他殺かによっても変わります。他殺の場合ですと相場の半値以下と思っていただいた方が良いかと思います。☺:けっこう影響あるのですね。A:残念ですが実際のところそうなんです。不動産会社が買い取るケースが多いです。☺:確かに気にする方も多そうですよね。A:気にしない方もいらっしゃいます。以前担当させていただいたお客様で、お墓の真横の不動産を買われた方が「お墓だから高い建物も建たないだろうし日当たりも良くて安く買えるなら良い」とおっしゃっていました。いう考え方もありますね。A:心理的瑕疵物件に該当するからと言ってあきらめずに、一度ご相談いただくことをお勧めします。それぞれの状況に合わせて提案してくれると思います。ありがとうございました。0586-24-7115Mail:info@2103owari.comセンチュリー21の加盟店は、すべて独立・自営です。