10:25~売却の流れ~Q:自宅を売却しようと考えているのですが、どのように進めたら良いのでしょうか。A:ご売却の事情やスケジュールによって、売却の進め方が少し変わってくることもありますので、まずは不動産会社にご相談ください。住宅ローンの残りがあるのか、諸費用としてどれくらいかかるのか、その他にもその方に合ったサービスのご提案をさせていただきます。査定額を出していただくのは次のステップになるのですか?A:はい。近年では一括査定サイトをご利用になる方も多く、最初のご相談と査定額のご提案が同じタイミングになることも増えておりますが、ご相談をいただいた後に査定をさせていただくことになります。Q:査定額はどれくらいでわかるのですか?A:早ければご依頼をいただいた当日にもお伝えすることができます。ご質問いただくのですが、査定額と実際の売り出し金額は別物です。売り出し金額はこちらから提案させていただくこともありますが、最終的に決めていただくのは売主様となります。Q:売り出し金額が決まったら販売スタートになるのですか?A:金額ももちろん大事ですが、ご事情に伴うスケジュール等も考慮して、ご売却を開始します。その際に媒介契約書という契約書を締結させていただきます。Q:売却活動が始まったら何かしておくことはありますか?A:ご購入を検討されるお客様もいらっしゃいますので、現在お住まい中でしたら、お部屋の掃除をしていただきたいです。検討される方は土日等に限らず、平日にもいらっしゃることがありますので、可能な限りご協力いただければと思います。Q:どのような販売活動をされるのですか?A:不動産ポータルサイトと言われる、物件探しをする方が利用するサイトに登録したり、レインズという不動産会社が見ることのできるサイトに登録するなど、広く広告させていただくことが一般的です。オープンハウスを開催し、ご検討されている方に直接ご来場いただくこともあります。ご事情により、あまり大々的に広告を出してほしくないという場合はご相談いただければと思います。Q:けっこう多くの方が見に来られるのですか?A:一概には何とも言えないです。競合となる近隣の物件、価格、市場の動向などによって異なります。万一見学希望者が少なかった場合は金額の見直しをご相談させていただくこともあります。これは暗に安くするという訳ではなく、できるだけ高く、かつ早期に売るためだと思ってください。き渡し時期などをご確認いただき、双方で合意に至ったら売買契約へと進みます。Q:契約が済めばひと段落ですかね。A:いえ、ここからが大事なところです。引渡し日までにお引越しを完了させるのと、引渡し決済のご準備もありますし、買主様が住宅ローンを利用される場合、銀行からローンの承認を得られない場合は契約が白紙解約になってしまうこともあります。引き渡し後も契約不適合責任という責任が一定期間残ります。☺それはまだまだ安心できないですね。▶最後までしっかりとサポートさせていただくのが私たちの役目ですので、ご安心ください。10:49~契約不適合責任~Q:瑕疵担保責任はよく聞くんですが、契約不適合責任って何ですか?A:はい、まず「瑕疵」とは欠陥・不具合という意味ですが、不動産取引においては、購入段階では気付かず、実際に住み始めてから発見されるような欠陥や不具合のことを指します。そのため、「隠れた瑕疵」とも呼ばれています。5つが請求できるようになったことが挙げられます。Q:その5つ請求ってどのような請求なのですか?A:まず一つ目の追完請求とは、契約内容と異なっている部分を、買主が契約通りにするよう請求することです。民法改正前は、まずは「買主が瑕疵を知らなかった」ことを証明する必要がありましたが、契約不適合責任では契約内容と合っているかいないかが問題になるため、買主は請求しやすくなりました。契約内容と異なるものを売った場合、売主は落ち度がなくても追完請求されます。☺買主が請求できるかどうかがより分かりやすくなったんですね!A:そうですね!次に二つ目の代金減額請求とは追完請求の修補を請求しても売主が修理をしないとき、あるいは修理が不能であるときに認められる権利です。追完請求がメインの請求であり、それが駄目な場合には代金減額請求ができます。明らかに直せないもの、履行の追完が不能であるときは、買主は直ちに代金の減額請求をすることが定められています。三つ目の催告解除は追完請求をしたにも関わらず、売主がそれに応じない場合に買主が催告して解除できる権利です。売主が追完請求に応じない場合、買主は「代金減額請求」と「催告解除」の2つの選択肢を持っていることになります。契約解除された場合、売主は買主に売買代金を返還しなければなりません。☺買主が売主に対して取れる選択が増えたんですね!A:そうですね、次に四つ目の無催告解除は、契約不適合により「契約の目的を達しないとき」に行うことができます。逆にいえば、若干の不具合程度で契約の目的が達成できる場合は無催告解除は認められないということになります。落ち度や過失がない場合は、売主は損害賠償義務を免れるということが明文化されました。☺買主は請求できることが増え、売主は責任が増えたんですねA:はい、また追完請求でもお話ししたように瑕疵担保責任ではそもそも論として瑕疵かどうかを問うだけで大変な手間でしたが、契約不適合責任であれば契約内容と一致しているかどうかがポイントになるので、問題の有無をはっきりさせやすくなりましたが一方で、不動産の不具合等が契約内容に記載されているならば、その不具合について契約不適合を問うことはできません。そのため、しっかりと契約内容を吟味する必要があります。「瑕疵担保責任」と同じで、契約不適合責任も任意規定なので、実際の契約書の内容がどうなっているかが非常に重要になりますので、いざ売る時、買う時はしっかりと契約書を確認する事が大事ですね。☺売る場合も買う場合もしっかりと売買契約書を確認するのが大事ということですね!A:はい、そうですね。10:13~空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除~Q:相続した実家でも3000万円の特別控除が使えるって聞いたんですが・・・A:はい、相続によって空家になった不動産を、相続された方が一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から3000万円を控除することができます。Q:それは昔からあった制度なんですか。A:2016年4月1日からの時限立法で、2023年12月31日までとなっています。Q:最近の話なんですね。伴って増加し続ける空家を減らそうと、国策である「空家等対策の推進に関する特別措置法」の税制上の措置としてできたものです。Q:空家対策が目的なんですね。どんな要件があるのでしょうか。相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件全てに当てはまるものをいいます。1、昭和56年5月31日以前に建築されていること。されている建物でないこと。3、相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと。☺昭和56年より以前の建物なんですね。A:はい、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震基準」というのですが、そちらが対象になります。周辺の生活環境に悪影響を及ぼす恐れのある空家建物のうち、4分の3が旧耐震基準の建物と言われています。これらの対策が前提の為、建築時期の制限が設けられています。用途で構成されている建物のことで、マンションなどが分かりやすいと思います。☺一人で居住していたものでないとダメなんですね。A:はい、他に居住している人がいると空家ではないので、対策の趣旨とは異なってきますからね。Q:逆に、老人ホームなどに入ってしまっていた場合はどうですか。受け老人ホーム等に入所し、相続開始直前まで老人ホーム等に入所をしていた、等の要件を満たせば適用の対象となります。Q:賃貸で貸したりしていた場合はどうですか。A:事業、貸付、居住の用に供されていない事、という要件がありますので適用の対象にはなりません。これは相続後から売却までの間も同じ要件となっていますので注意が必要です。Q:その要件を満たせば適用ですか。A:いえ、空家対策と建替促進が趣旨ですので、売主様で耐震基準に適合するよう耐震補強をするか、建物を解体し更地にして引き渡す必要があります。Q:たくさん要件がありますが、全て満たしていれば何十年も前に相続した物件でも良いのですか。A:いえ、これは相続が発生してから3年を経過する日の属する年の12月31日まで、となっています。その期限が2023年の12月31日までとなっています。☺期間が限られているんですね。それ以外にも譲渡価格が1億円以下であったり、親子や夫婦など特別の関係がある人以外への譲渡であるなど様々な要件があり、手続きや証明書類があり、確定申告の必要があります。☺これはかなり難易度が高そうですね。関しては税理士、解体には解体業者と、様々な専門家との連携が必要となります。買主様を探すだけでなく、それらを紹介、調整してくれる不動産業者を探すことが重要になってくると思います。