14:54~売却に強い不動産会社の見極め方~Q:不動産売却を考えているが何を基準に不動産会社を選べばいいですか?高い査定価格を出した不動産会社ですか?A:いえ、不動産会社を選ぶときに査定価格が高いという理由だけで売却の依頼をするのはお勧めしません。不動産会社によっては売却依頼を欲しいがために無理やり査定価格を高くしているケースもあるからです。いった不動産会社に依頼してしまうと、結局売れずに最後は相場よりも安く売却というケースも少なくはありません。Q:そうなんですね、実際に売却が得意な不動産会社の見極め方みたいなのはありますか?A:どの業界でも同じことがいえますが、今担当しているエリアでどれ位の売買実績があるのかを聞いてみてください。マンションなどの不動産は物件によってそれぞれ良いポイント悪いポイントが違います。周辺環境をどのように良く魅せるのかはエリアで売買実績のある方であれば多くの経験があることにより得意だと思って良いです。☺:確かにより実績がある方がより良い条件で売却してくれそうですね!ただ実績を聞いても判断は難しそうですね・・・A:確かに不動産担当者の売却の実績があるかどうかは見極めが難しいと思います。ポイントを押さえて確認しておくと、不動産担当者が担当しているエリアでどれほどの売買実績があるのかが見えてきます。Q:そのポイントはなんですか?A:まずエリアでの勤続年数を確認することです。どんなに売れている不動産担当者だとしても、今の担当エリアになって間もない不動産担当者だとどうしても不安ですよね。いうのも、「この駅はこんなに便利」、「近所の環境がこんなに良い」など、地域的な話もマンションなどの不動産購入にはつきまといます。どんなに良い物件でも、周辺環境に満足がいかなければ購入はしてもらえません。Q:それなら私でも判断できそうです!他にありますか?A:専門性の必要な知識があることですね。不動産と一言に言っても、どのような不動産を売却したいのかによって条件が変わります。種別だけでも、マンション・戸建・土地と様々です。そのため、売却したい不動産が果たしてどのジャンルに含まれ、それぞれどのような売却活動をするべきかを熟知している不動産担当者であることが好ましいです。☺:専門性ですか・・・そうしたらどのような資格をもっているかは確認した方が良さそうですね。宅地建物取引業に従事する不動産担当者が持っているべき資格ですが、担当者の保有率は100%ではないので必ず確認するようにしましょう。買い替え・住み替えの場合ですと、住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーの資格を持っている不動産担当者だと、お金やローンの相談もできるので助かりますね。☺:資格の確認は私でもできますね。したら査定価格はあまり重要ではないんですね。あ:いえ、査定価格も大事です。「なぜこの査定価格なのか」をしっかりと根拠を提示しながら説明してくれる不動産担当者であるかが大事です。不動産を売却する際は不動産担当者に、査定で出した価格の根拠を確認し、その際、売りたい不動産のメリットだけでなく、デメリットも伝えてくれるかどうかを確認することが大事です。☺:根拠のない査定価格を提示してくる担当者には依頼してはダメという事ですね。依頼するかは重要なポイントです。「良い人そう」だけで不動産担当者を決めてしまうと必要な知識が足りていなくて売却活動に手こずるなんてケースもあります。ご自身で不動産担当者を選ぶことはなかなか勇気のいることではありますが、より良い条件で不動産売却をするためにも、不動産担当者はしっかりと見極めるようにしましょう。10:21~未登記建物の売却~Q:未登記建物は売買できますか?A:はい、売買できます。買主様にとってデメリットやリスクがありますので、売却がしにくかったり売却価格に影響が出たりすることがあります。Q:買主さんにデメリットやリスクがあるんですか?A:はい、一つとして購入し取得したにも拘らず、所有権を第三者に主張する事が出来ません。不動産取引では、通常売買代金の支払いと同時に所有権が移転し、所有権移転登記も行います。建物が未登記であれば移転登記を行うことが出来ません。仮に2重売買などで取引後に第三者がその建物を登記した場合、登記をした第三者に対して、買主様は所有権を主張することができません。☺:それはとんでもないリスクですね。そんな危険性のある建物を購入しようとは思わないですよね。A:次に、住宅ローンなどの融資を利用しようとしても、融資を受ける事が出来ません。Q:融資が受けられないのは、どうしてですか?A:それは抵当権が設定できないからです。融資を利用する場合、金融機関はその土地や建物に抵当権を設定します。万一、返済不能などになった場合、抵当権が実行され競売にかけられることになります。ところが、抵当権を設定する建物の登記が無ければ、権利設定は出来ません。Q:売買は可能だけれど、実際はそのままで購入してくれる買主様は少ない、と言う事ですね。買主様の名義に登記できるようにするには、どうすれば良いですか?A:誰が所有者なのかわかるようにする登記を「保存登記」と言いますが、「保存登記」をするためにはまず、建物の「表題登記」が必要となります。「不動産登記の表題部になされる登記」のことです。ちなみに、不動産登記法では、表題登記のない建物の所有権を取得した者は、取得日から一月以内に表題登記を申請しなければ十万円以下の過料となっております。Q:そんな法律があるんですね。保存登記を行うことで、その建物の所有者を明示する事が出来ます。売主様の名義にすることが一般的です。☺:つまり、売主名義の建物にしておくと言う事ですね。A:はい、そういう事です。費用負担をどうするか、表題登記と保存登記をいつまでに完了させるかなどは事前に取り決めが必要です。☺:同じ登記でも、分野が違うんですね。A:建物の全体が未登記の場合もありますが、一部が未登記になっている場合もあります。Q:どんな場合ですか?A:別棟を建築したり、増築した場合などです。原則、売主様は増築による表示変更登記を行って引き渡す必要があります。買主様が未登記のままの引き渡しを承諾される場合もあります。Q:確かにそうですね。何から始めればよいのでしょうか?A:まずは、売却に力を入れている不動産業者に相談されるのが良いと思います。物件の特性や想定する購入希望者なども考えながら、アドバイスがもらえるかもしれません。11:39~融資承認取得期日~☺:売買契約が済み、あとは引渡し決済に向けて準備を進めていこうと思っています。お引越し準備など、まだこれからやっていくこともたくさんあるかと思います。ちなみに買主様は住宅ローンの事前審査はされていましたか?☺:事前審査ですか?これから住宅ローンの申し込みをされるとは聞きましたが、事前審査についてはわからないです。住宅ローンの事前審査は絶対にしておかないといけないことではありませんが、これからされる住宅ローンの本申込の手続きについては売主様にも影響がある事なので把握していただいた方が良いかと思います。特約に基づく契約解除期日と記載されているところがあるかと思います。記載されている日までに、記載されている銀行で、記載されている金額以内のローン申し込みについて融資の承認をもらう必要があり、もし申込をしていながらも否認された場合は、契約解除期日までであれば契約自体を白紙解約、つまりなかったことにできるという内容です。Q:期日までに申込をしていなかった場合はどうなるのですか?期日を過ぎて申込をして、融資の承認を得られれば良いのですが、もし否認されてしまった場合には契約解除となることもあります。どちらの場合でも買主様を新たに探す必要があります。白紙解除の場合ですと、手付金や仲介手数料などのお金が基の支払い主に戻ります。違約解除の場合ですと、契約書に定められた違約金を売主様が受領することになります。☺:そうすると引っ越し準備のスケジュールも変わってきますね。最悪のケースもあり得ることをご理解しつつご準備は進めていただければと思います。いうケースを極力防ぐために、事前審査というものをやっていただくこともあります。事前審査では、買主様のお仕事や収入、その他の借入状況についてを中心に審査を行います。仮審査とも言ったりしますが、それで承認を得られれば本審査で否認される可能性は大きく下がります。今回は融資承認取得期日までに手続きを進めているかを確認した方が良いですね。その手続きが滞りなく行われるようにサポートするのが不動産仲介会社の役割でもありますので、大丈夫かと思いますが、念のためにご注意いただければと思います。11:25~抵当権の抹消~Q:所有している不動産を売却したいのですが、まだ、銀行からの借入が残っているんです。このような不動産って売れるのでしょうか。