11:56不動産売却についての知識の7回目。前回で仲介手数料についてお伝えしましたので、今回はその仲介手数料にからんで、【少し怖いお話】をいたします...媒介契約を結んで売主様からお預かりした物件は、次のようなところに広告宣伝をします。1)自社で持っている、不動産購入見込み客リスト2)インターネットや雑誌、チラシのポスティング・新聞折込3)購入希望者を見つけてくれる、他の不動産会社などここで、3)の「購入希望者を見つけてくれる、他の不動産会社」て何?とお思いになられたかもしれません。実は不動産売買の仕組みとして、買主を見つけるのは、売主様と媒介契約をしている不動産会社でなくてもよいのです。買主を探すのは、その他の不動産会社でもすることができます。売主様と媒介契約をしている不動産会社を「元付け(もとづけ)業者」、買主を見つける不動産会社を「客付け(きゃくづけ)業者」と言います。売買が成立すると、元付け業者は売主様から、客付け業者は買主から、仲介手数料をもらうことができます。いった仕組みで、それぞれで売上が立つのです。他の不動産会社が客付けの仕事をできるのは、元付け業者から物件の情報を提供してもらった時だけです。物件の情報がなければ、買主を探す活動をしようがありません。11:53不動産売却についての知識の6回目。前回までに「買取りと仲介」についてご説明しましたので、今回は「仲介の基本知識」についてお話します。先にお伝えするのですが、売却にあたっては、売買契約の成立まで【売主様に費用は、一切発生しません】。ご安心いただければと思います。売主様から売却のご依頼をいただくと、「私どもが売却活動をする代理になります」という契約を、売主様と私どもの間で結ばせていただきます。これを「媒介契約(ばいかいけいやく)」と言います。※ここでお金はかかりません!そして、買主を見つけるために、様々な宣伝活動をします。先日のメールでお伝えした、エリアを絞ったチラシ配布をしたり、既にある購入見込客リストの方々に紹介したり、HOME’Sやアットホームなどの不動産広告媒体に載せたりします。すごくかかるんじゃないの?」といったご質問をいただくことがあります。【売主様からお金はいただきません】ので、ご安心ください!この広告宣伝費用も、私どもの負担で行います。私どもは、買主が見つかり、売買契約が結ばれたら、売主様から仲介手数料をいただきます。(仲介手数料は売却金額の3%+60,000円+消費税です)つまり、あくまで【成功報酬】なのです。買主を見つけるための広告宣伝活動は、私どもの費用負担で行いますので、あまり時間がかかるとどんどん費用が出て行きます。11:49不動産売却についての知識の5回目。前回の続きで、「買取りと仲介、どちらがよいのか?」についてご説明します。結論から言いますと、どちらがよいかというのは場合によって変わります。・早く売却できる・けれど、売却価格は仲介の場合より低くなってしまうということが一般的です。買取りは、私ども不動産会社が物件を買取らせていただきます。「買主がもう見つかった状態」となるため、早いのです。買取った物件に住む訳ではなく、買っていただけるお客様(買主)を見つけて転売をします。そのため、リフォームや外壁塗装などをしてその物件を「商品化」するコストがかかります。他にも、買取り時にかかる諸費用や税金、販売活動のコスト等を考えながら、転売をして利益が出るようにしなければなりません。このような流れになるので、売却価格はどうしても仲介の場合と比べて低くなってしまうのです。仲介の場合は、売主様と買主を「マッチング」させます。物件は原則そのままの状態で売りに出すので大規模なリフォームの費用などは必要なく(※)、商流としては売主様と買主様が直接売買契約を結ぶ形になるため、売却価格も、買取りより高い価格で成約となることが大半です。※多少費用をかけてリフォームした方が高く売却できる場合もあるので、その点は状況に応じてアドバイスしております。その代わり、買主を見つける必要があるため、買取りと比べ売買契約が成立するまで時間がかかってしまいます。当社では買取りも仲介も行っており、物件ごとにどちらがお客様にとってベストな方法かのご相談も、いつでも受け付けております。「売却した資金がいつまでに必要か」「いくらぐらいで売却したいか」などをお聴かせいただければ、最適な方法についてアドバイスさせていただきますので、お気軽にご相談ください。11:46不動産売却についての知識の4回目。今回は「不動産の売却の、2つの種類」についてご説明します。不動産の売却には、大きく分けて2つの種類があります。【買取り】と【仲介】です。【買取り】とは、不動産会社自身がその物件を購入させていただくことです。ブックオフに本を持って行って買取ってもらうのと同じです。物件を買取った不動産会社は、その物件を売りやすいようにリフォームなどをした上で、販売します。(「商品化」と言います)それに対し【仲介】は、私どもが「その物件を買ってくれるお客を探す代理となる」方法です。(代理になることを「物件を預かる」と表現したりもします)代理になった私たちは、次のようなところで物件を宣伝します。買ってくれる人が見つかったら、売主様と買主様の間で安全な取引をしてもらえるよう契約の手続きをします。物件を引き渡し、売却したお金を売主様にお渡しします。この一連の手続きを、仲介といいます。私どもはこの一連の手続きが完了したら、所定の仲介手数料を売主様からいただきます。このご説明をすると、「では買取りと仲介、どちらがよいの?」というご質問をよくいただきます。11:43不動産売却についての知識の3回目。「広い範囲でなく、絞った範囲で物件の宣伝活動をするのがよい理由」をご説明します。宣伝活動をするのはやみくもに広げたエリアではなく、絞ったエリアで行うのが効果的です。その理由は、前回のブログでのご説明のように、何度も目に触れさせることで認知してもらうことがあるのですが、もう一つの理由は、「そのエリアで不動産を買おうとしている人の情報が多く集まり、買いたい方のリストを作れる」からです。ある物件について売却を担当させていただき、絞ったエリア内でその物件の宣伝活動をします。するとその物件について問合せをしてくださるのは、1組だけではありません。5組、6組のお客様が問合せをしてくれます。その物件を購入できるのは1組だけですので、そうすると買えなかった他のお客様を、「そのエリアで、不動産の購入を考えている人」としてリストにしておくことができます。すると、売却する物件を次に担当させていただいた時、そのリストの方々に、いち早く「新しい物件が出ました!」とご案内することができる訳なのです。大手さんはとても広いエリアで活動をなさる一方、私どもではあえて絞り込んだエリアで活動をしています。絞り込んだエリアで活動すると、このようなメリットが生まれます。あなたの物件があるエリアでもこのような、購入見込み客のリストが多数ございますので、お気軽にお問合せください。11:37こんにちは。不動産売却についての知識の2回目。「不動産の売却に、なぜ学区が大事なのか」をご説明します。売却をするということは、その不動産を買う方がいらっしゃるということです。(買う人のことを「買主(かいぬし)」と言います)不動産を買う方は、「不動産を買うのは初めて」という方がほとんどです。不動産を買う方のことを「一次取得者」と言います。すると年代的に、お子様が小学校低学年ぐらいであるという方が多くなります。多くの親御様は、お子様の転校をできれば避けたいと思っています。転校は、お友達からお子様を引き離すことになるからです。すると家を購入する時も、「同じ学区」の中で探すことがとても多くなるのです。私どもイエステーションでは、「売却する物件がある学区」の中に、物件のチラシを何度も何度も、繰り返して配布します。学区の中で10回配布する、というやり方をします。「同じ所に何度も配布するのって意味あるの?」そういったご質問を時折いただくのですが、あります。不動産を買う方の目には意外に届いていないのです。知ってもらえるということが多くあるのです。実際に物件見学のご希望をいただいたお客様とお話をする時も、6回目、7回目のチラシを入れた時に、「この物件のことを初めて知りました」というお話を、よくお聞きします。学区を重視して、それに特化した活動をしています。11:31不動産のフランチャイズなのです。いつも、売却の査定のご依頼を頂いている売主様にお送りしているメールの内容を、このブログをご覧頂いている方にそっと公開しますね。全35話ありますので、お楽しみください。家、土地、マンション等を取扱う不動産会社のフランチャイズチェーンです。距離が離れた店舗どうしでしか加盟ができません。それにより商圏がかぶらないようにすることで、各店で情報の共有をし合うことがチェーンの特徴になっています。「こういったやり方をしたら、高く売却できた」といった事例や方法を、共有し合っています。不動産会社のチェーンは、フランチャイズのチェーンが多いのですが、こういった方式を取っているチェーンはあまりありません。イエステーションでは、地域で長く不動産会社を営んできた会社のみが加盟できます。(他チェーンでは、全くの異業種から初めて不動産業を手がける会社を加盟させていることもあります)そのためイエステーションの店舗は、担当地域の不動産事情に精通しており、また、不動産売買の意識の高いお店ばかりです。不動産の売却にあたって、地域の事情に精通していることが大事な理由の一つに、「学区」があります。学区(がっく)とは、子どもが公立学校に通う時に、「この町名の住所に住んでいる児童は、この学校に通う」と決まっているエリアのことです。先日、こちらの記事を書いてからというもの、メールや電話での問い合わせ、実際にご来店相談される投資家の方が急増しています。今迄も、来店相談されるお客様には、そっと売出情報をお知らせしご購入いただいていたのですが、今回本来実需(ご自身でお住まい)のお客様用に情報を流していたイエステーション船橋店の「LINE公式アカウント」を公開して、築古戸建ての販売情報もお知らせすることにしました。最近人気の戸建投資物件は、価格が低いため(1000万円以下)に一般的な不動産会社からすると、少ない手数料の割には行う仲介業務の作業量は同じなので、あまりやりたくないという認識があります。実際に4000万円の新築戸建ての仲介手数料は138.6万円(税込)ですが、500万円の戸建ての仲介の場合23.1万円(税込)ですもんね。不便なところにあったり通常建物の築年数が古かったりなので、物件調査もきちんと整備されている物件と比較して煩雑で面倒。普通の不動産屋はやりたがらないんですね。(特に歩合制の中堅・大手営業マンはね)でも、今回のコロナ禍のような未曾有の経済危機の際に比較的安心してできる投資は「不動産投資」なんですよね。私も、20代前半の若造の時、結婚した後に住む中古住宅を購入しました。バブルの昭和60年代ですから、築15年の庭が広く南道路で日当たりの良い戸建てを隣接市に3000万で買いました。今考えれば激高ですよね(笑)結局そこへは済まずに、ずっと賃貸で回したのですが、月10~15万の家賃で確か賃借人4組ほど変わったかな?で、25年くらい貸しました。結果、建物はボロボロになって土地として売りました。購入価格は賃料収入でペイしているので売却金額はそのまま次のタネ銭です。私の場合は、投資としておこなったのではなく、たまたま自宅にしようと思った家を賃貸戸建てにしたので、そんなに儲かりませんでしたが、これ、1000万で買っていたらどうなるでしょう・・・わくわくしましね!500万円位の戸建を賃貸でまわして5年後、10年後に売却すれば数百万円単位の収益を見込むことがでるので、結果とっていい買い物になりリスクも低い投資と言えます。余裕が出来てから1000万、家賃見込10万位の戸建てで更に資産は雪ダルマ式。保有して融資の共同担保用の土地にしても良いですし。長文になってしまいましたが、お伝えしたいのは【イエステーション船橋店のLINE公式アカウント】で築古戸建ての情報も流しますよ!という告知です。このアカウントには実需のお客様もお友達登録して下さっているので、収益性のない中古マンションや戸建ての情報も混じりますけどご容赦ください。現在リニューアル中のalfort.co.jpのサイトは、12月に公開予定です。そちらに、詳細情報を掲載する予定ですのであと少しお待ち下さい。それでは、是非ご登録を!LINE公式アカウント@836nznyrあるいはこちらからスキャン↓↓↓こんな感じの情報の流し方を致します。取引をするにあたっては、売主と買主間の契約条件を決めます。この契約条件は、購入する物件により決めておくべきことも様々です。通常、関与する業者が、契約条件を定めた契約書の案を作成しますが、契約にあたっては、自分でその内容をチェックし確認する必要があります。「知らなかった、分からなかった」などは通用しません。口約束は後で否定されるなどトラブルが発生する恐れがあります。大事な約束事は書面にしておきましょう。11:58先日、空港に勤める娘が住み替えすることになって、成田市の賃貸物件を見に行ったんですね。管理会社に鍵を取りに行って、現地を内見し始めたらなんかおかしい・・・ネット上では、1棟につき一部屋ほどの空室情報なのですが、実際は3割ほどの空室がある。空室の表札は英語ばかり。娘と「なんだろうね~、外人さんばかり住んでいたのかね?」と話しながら内覧していたのですが、ある部屋の鍵が間違っていたので、管理会社に連絡をしたら現地に持ってきてくれました。「どうしたんですか?」と尋ねてみたら、数か月前に外資系航空会社の日本国内の事務所を縮小したり、一時閉鎖するところもあり、それに伴う人員整理が行われ、パイロットが居住してた部屋が大量退去になったそうです。最近まで人手不足で世界的に囲い込みを行っていたパイロットなのに。確かにパイロットには、業務として在宅でする仕事はないですもんね。前までは人気業界のひとつで収入などの待遇面も良かった航空業界。現場で働く人にとっては、まだ数年は不安定な時期が続くことになりそうですね。