銀行や法務局で手に入ります。不動産仲介の担当者がおられれば、ご相談頂いた方がよいですね。Q:ちなみに抵当権の抹消の費用はどの位でしょうか。A:印紙代や司法書士への金額も含めると、15,000円~20,000円が相場です。Q:抵当権の抹消手続きは自身でも出来るのでしょうか?A:できますね。不動産売却に伴う抵当権の抹消については、購入者の登記も絡んできますので、安心・安全、そしてスピーディーな取引を行うためにも、出来る限り、プロの司法書士に依頼することをお薦めします。☺:なるほど、わかりました。ありがとうございました。13:38~IT重説~Q:最近、売買契約の締結に先立って行う「重要事項説明」がオンラインでもできると聞いたのですが、これはどのような仕組みなのでしょうか?A:はい、それはIT重説と言われるものですね。Q:IT重説ですか?何だか難しそうですが、従来の重要事項説明とどう違うのですか?A:はい、従来は宅建士の有資格者が「対面」で買主・借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。それが「対面」ではなく「IT」で。テレビ電話等の端末上でも可能にしたものが「IT重説」です。今の時期、対面をしなくても説明を受けられるのは嬉しいですね。時間や場所に縛られることなく、説明を受けられることは、お客様にとってもメリットありますね。Q:重要事項説明をオンラインで説明を受ける際、どうすれば良いですか?A:先ずは、売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明するため、ネット環境の設備が必要となります。最近ではスマートフォンを多く使っていますが、こちらで大丈夫ですか?A:はい。IT重説は音声のみや画像のみでは認められておりません。音声付の動画で行って頂く必要があります。通信環境を整えて説明を受けて頂ければと思います。出来れば、パソコンやタブレットなど画面が大きいと見やすくて良いですね。双方向でやり取りをするため、スマートフォンで行う際には、WiFiなどに常時接続した上で行うと良いですね。☺:確かに、途中で画像が固まってしまうこともありますよね。大事な話なので、途中で固まってしまっては困りますよね。Q:なんとなく、IT重説が分かってきましたが、動画で説明を受ける以外に、書類などはどうするのですか?A:事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して、書類を確認頂きながら、説明を行っていきます。ご理解・ご納得頂いた上で、署名・捺印をして頂きます。09:57非居住者の不動産売却時における源泉徴収についてQ:買主に源泉徴収義務が発生することがあると聞いたのですが本当ですか?A:はい、本当です。Q:その義務はどういう時に発生するのですか?A:はい、日本国内の不動産を購入する際、売主様が非居住者の場合に発生します。非居住者ってその物件に住んでいないということですか?いえ、ここでいう非居住者というのは日本に居住していない個人のことをいいます。Q:じゃあ、外国籍の方が売主になった場合に発生するんですね?A:はい、日本に居住していない外国籍の方はもちろんですが、外国籍の方だけでなく日本国籍をお持ちの方であっても日本国内に居住実態がない方も非居住者に該当します。海外転勤予定者の場合、1年以上海外で生活することが見込まれる人も非居住者になりますので注意が必要です。☺:では、売主が日本国籍でも源泉徴収が必要なこともあるんですね。A:はい、そうなんです。Q:売主が非居住者であれば必ず源泉徴収が必要になるんですか?A:はい。不動産の売買価格が1億円以上の場合は必要となります。Q:不動産の売買価格が1億円以下であれば不要なんですか?A:いいえ。他人に貸す目的で購入したり、居住目的以外で購入した場合は1億円以下であっても必要です。Q:それでは、本人が居住の目的で購入し、かつ1億円以下であれば不要なんですね?A:はい、その場合は不要です。本人だけでなく親族の居住目的で購入し、その価格が1億円以下であった場合も不要です。A:親族とは、配偶者、6親等内の血族、3親等内の姻族をいいます。Q:源泉徴収が必要な場合、いくら徴収すれば良いのですか?A:不動産売買価格の10.21%となります。Q:売買価格とは別に10.21%相当額を売主から徴収するのですか?A:いいえ。買主様は売買価格の89.79%を売主様に支払い、残りの10.21%は翌月の10日までに税務署に納付することになります。Q:売主は何もしなくて良いのですか?A:いいえ。売主様は確定申告が必要です。確定申告をすることにより源泉徴収された金額が精算されることになります。☺:なるほど、よくわかりました。A:非居住者の不動産売却に該当する可能性がある場合には、必ず税務署や税理士にご相談ください。10:24売却時のトラブル【境界明示義務】Q:不動産売却に伴うトラブルってどういうケースがあるんでしょうか?A:はい、不動産売却時のトラブルとしてまず最初に挙げられるのが境界に関するトラブルです。Q:境界って何ですか。A:はい、法的に言うと不動産登記された地番と地番の境目という表現になりますが、一般的には自分の土地と他人の土地との境目のことをいいます。Q:どうして境界に関するトラブルが起こるのですか?A:はい、多くの場合正しい位置に境界標が設置されていないことが原因です。Q:そうですよね、境界標が無かったり、間違った位置に設置してあるとトラブルの元ですよね?A:はい、境界に関するトラブルを防止する為、一般的な売買契約書には『売主は、買主に対し、現地にて境界標を指示して本土地の境界を明示します。境界標がないとき、売主は、その責任と負担において、新たに境界標を設置して境界を明示します』といった条項が盛り込まれています。これを境界明示義務といいます。Q:それなら安心ですね!境界標はどうやって設置するのですか?A:はい、土地家屋調査士に依頼して設置します。Q:土地家屋調査士に頼めばすぐ設置してもらえるのですか?A:いえ、隣接する土地の所有者立ち合いの下、全員の合意によって境界が確定します。境界が確定したら、筆界確認書という書類に署名・押印し双方が同じ内容のものを1通ずつ所持します。活用することで裁判をしなくても早期にトラブル解決することが出来ます。10:22~売却時期について~Q:不動産が売りやすい時期と売りにくい時期ってあるんですか?A:そうですね、一般的には2月前後、9月前後需要が高まるといわれています。Q:何故その時期に需要が高まるのですか?A:転勤や入学等で人が動く時期だからです。その時期に売り出せば高く売れるという訳ではありません。Q:でも、その時期の需要は高まるのですよね?A:確かに需要は高まりますが、その時期に合わせて売却したいとお考えになる売主様も多いので、供給も高まります。需要と供給が高まれば、不動産の取引件数は増加しますので不動産会社にとっては繁忙期なので、『確実に売りたい』とか『早く売りたい』という方にはその時期に合わせて売却することは意味のあることだと思います。Q:では、高く売るにはどうしたらよいのですか?A:はい、不動産の価格は需要と供給のバランスに大きく左右されますので、同じエリア内にライバルになりそうな物件が有るのか無いのか、有るのであれば幾らで売りに出されているのか?というマーケティングも重要になってきます。Q:他にポイントはありますか?A:営業マンのスキルの高さ、営業力の高さも重要になってきます。どの営業マンに売却を依頼するかが一番重要かもしれません。Q:売主様側で出来る対策はありますか?A:はい、物件の第一印象を良くすることは需要なポイントです。土地であれば草を刈ったり、建物であれば不要な物は出来るだけ少なくし、綺麗に掃除したりすることも重要です。Q:リフォームはした方が良いですか?A:リフォームに関しては難しいところですね。築年数にもよりますが、初めから全面リフォームしたいと考えて購入される買主様もいらっしゃいます。いうケースの場合、せっかく売主様がお金をかけてリフォームしても、買主様の好みに合わなければ無駄な費用になってしまいます。リフォームに関しては依頼する不動産営業マンに相談してみることをお勧めいたします。10:43~持ち分売買~Q:急に資金が必要になったので、兄と共有名義の不動産を売却したいのですが、兄が承諾してくれずに困っています。基本的にはお兄様にご理解いただき、同意の元で通常売却していただくのが一番良いと思うのですが、どうしてもお兄様の同意が得られない場合は『持ち分売買』という方法があります。Q:自分の持ち分だけ売買できるのですか?A:はい、法的には可能です。Q:それでも兄は承諾してくれないと思うのですが・・・?A:持ち分売買の場合、お兄様の承諾は必要ありません。Q:え?勝手に持ち分を売却できるのですか?A:はい、そうです。Q:そんな持ち分だけ購入してくれる人はいるのですか?A:購入者にとってはリスクのある取引ですので、一般の方に買っていただくのは難しいですが、持ち分売買を積極的に行っている専門家もいらっしゃいますので、不可能ではありません。Q:デメリットはありますか?A:はい、やはり購入者側にとってはリスクの高い取引ですので、通常売却するよりは3割前後低い価格での契約になります。Q:多少安くても現金化できるのなら、ありがたい話です。A:持ち分を購入した人はその後どうされるのですか?基本的には、他の共有者の持ち分を売っていただくか、こちらの持ち分を購入していただくかという交渉をして、共有状態の解消を目指します。10:36~買取と仲介どちらがいいの?~Q:よく、不動産会社のチラシに「買取」とありますが、通常の「仲介」とは何が違うんですか?A:はい、買取りは不動産売却の「金額」と「資金化のスピード」が違います。金額ですが、買取を選択された場合、一般的には不動産会社が買主となりますが、物件にもよるのですが、最も高く買い取ってくれるケースでも仲介価格の七割以下になります。☺:7割以下ですか!?ずいぶん安くなるのですね。A:そうですね、その代わり、買取りを選択された場合、契約から引渡しも最短2週間程度で売却金を取得できるメリットもあります。不動産の売却を近所の方に知られたくない方や、購入者に「契約不適合の責任」を負わされたくない方にはおすすめです。金額が安くなる以外、デメリットはありますか?A:そうですね。金額が最大のデメリットです(笑)Q:わかりました。買取は金額が安くなるのですか?A:はい、それは、買い取った不動産を高く売るからなんです。Q:高く売れるのでしょうか?A:一般的には住居であればリフォームを行い、まとまった土地であれば、開発したあと分割して販売するケースが多いです。このように付加価値を付けることによって、その不動産の価値を高めていくのです。買取りを選択した方が良いケースはどんな場合でしょうか。A:はい、買取りを選択した方が良い場合は5つです。以上の5つは「買取り」を選択される場合が多いです。☺:では、「買取り」を選択しない方が良い場合を教えてください。A:はい、「なるべく高く売りたい場合」や、「売却に時間を掛けられる場合」は買取を選択する必要はないと思います。ちなみに買取りはどこの不動産会社でも取り扱っているのでしょうか?A:買取りに関しては、全ての会社が出来ることではありませんので、詳しくは不動産会社の担当者にお尋ねください。0586-24-7115Mail:info@2103owari.comセンチュリー21の加盟店は、すべて独立・自営です。