A:はい、出来れば避けたい事態ですが、実際に良い物件が見つかり先に物件を購入したが、売却がスムーズにいかず、住宅ローンを同時に支払うことや、希望金額を下回って売却したなんてケースはたくさんあります。Q:それを避けるためには、どうしたら良いですかね?A:次の物件を、どうしても先に買わなければならない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。住みながら売る方が多いのですね。住みながらの売却活動を行えれば、資金面を確定した後、次の住替え先を決めれるメリットがあります。心と懐に余裕が出来ますよね。Q:他に何か注意することってありますか?A:そうですね。購入検討者がウチの見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は、聞かれたことのみお答えする方が早期売却に繋がることが多いです。売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。その方が良いと思います。13:20~不動産売却の疑問~Q:不動産の売却を考えているのですが、他の方からはどのような質問を受けることが多いですか?A:そうですね。ご売却の理由や経緯によっても異なるのですが、一般的には、どれくらいの期間で売却できるのか、売却にかかる費用はどれくらいなのか、今は売り時なのか、住みながら売ることができるのか等があります。確かにどれも気になることばかりですね。ちなみに今は売り時なのですか?A:はい。今は売り時と言えます。コロナ禍においても不動産売買は積極的に行われ、当社グループでも例年以上に多くのお客様の不動産売却のお手伝いをさせていただいております。自粛続きの中でも不動産を売買する人は多かったんですね。オンラインでご相談させていただいたり、実際にお会いする際も注意を払いながら商談をさせていただくなど、従来とは少しやり方をかえながらお手伝いさせていただきました。Q:そうすると、売却にかかる期間はこれまでと変わらないくらいですか?A:そうですね。地域によっても差があるのですが、概ね3か月から半年が一つの目安となります。相場に対してどれくらいの金額で売却をスタートするかによっても期間は変動します。Q:3か月よりも早く売れるということは、安く売却してしまったということですか?A:確かにそのように思われる方もいらっしゃるのですが、そういう事ではないのです。購入する不動産を探している方は、それぞれ家探しをスタートする時期が異なります。探している方にとっては半年間かけてやっと気に入った不動産が見つかったと思っても、逆に売主様としては売却スタートをしてまだ間もないという事もよくあります。不動産に限らず、新着情報というものは注目を集めやすく、売却をスタートした時点が最も買主様の目にとまりやすいのです。不動産はご縁ものと言われますが、まさにその通りだと思います。いう事を予め知っておくのと知らないとでは気持ちの部分で全然違いますね。いう意味でもご売却に関する疑問に対してしっかりと回答させていただくことはもちろんのこと、お客様に知っておいていただきたい事や注意点などを一歩先にご説明させていただける不動産会社を選んでいただくことをお勧めします。☺:確かにそうですね。不動産の売買はそう何度もすることではないので、予め教えていただけると助かりますね。▶おっしゃる通りで、不動産売買において、「何がわからないかがわからない」まま売買を進めるのではなく、ご理解いただきたいこと等をしっかりと説明しながらお手伝いができる不動産会社を選んでいただくことが大事です。今回は売却の期間や売り時かどうかの説明だけでしたが、その他にも多くの疑問がでてくるかと思いますので、お気軽にご質問ご相談いただければと思います。10:30査定価格と売出価格Q:自宅の査定を依頼したら「査定価格」を提示されたのですが、この金額で売り出ししないといけないのですか?A:いえ、「査定価格」とは「売出価格」を決めるにあたって不動産会社がアドバイスする価格なので、必ずしも査定価格で売り出す必要はありません。Q:「査定価格」と「売出価格」の違いって何ですか?A:「査定価格」は、営業担当者が物件を評価し、周辺の相場などをもとに適正と思われる価格を算出した価格です。次に「売出価格」は不動産会社が出した査定価格を基に、売主様の希望やご売却の理由、同一マンション内また同一エリア内の売出状況を見て相談をして決める価格になります。Q:なるほど、高く売るためには高めの「売出価格」を希望すればいいんですねA:いえ、査定価格を大きく上回る「売出価格」で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあるので売却ご事情を踏まえて「売出価格」を決定していただくのが良いかと思います。Q:売却理由によって「売出価格」も変わってくるんですね。どのようなパターンがあるのですか?A:例えば時間的余裕がある場合、購入希望者をゆっくり待つ余裕がありますので、ご自身が希望する「売却希望価格」を「売出価格」としてそのまま設定し、その価格で購入してくれる買主を待つこともできます。極論を言えば、査定価格が4,000万円だったとしても、売出価格を5,000万円に設定することも可能です。査定価格は、不動産会社が持つ独自のデータを踏まえ、プロの目で判断・分析して算出している価格となりますので、「査定価格」からあまりにもかけ離れた「売出価格」となってしまうと先ほどもお伝えしたように最終的に査定金額を下回る額でしか売れないというケースも考えられます。そのため時間的余裕がある場合でも「査定価格」をベースに不動産会社のアドバイスも踏まえた「売出価格」を設定することがおすすめです。Q:反対に時間に余裕がない場合はどうすればよいですか?A:たとえば相続税の納付期限が決まっている場合や住まいの買い換えで購入する物件が先に決まっている場合などは売却期間に余裕がないため早期に不動産を売却して現金化しなればなりません。そのため不動産仲介会社が提示した「査定価格」を「売出価格」として設定し、売却不動産への問合せ状況やご内覧いただいた購入検討者の状況をみながら、段階的に売り出し価格を下げていくことで、売却期限までに間に合わせることができます。☺どちらも営業担当者とよく相談することが大切なんですねA:はい、売却理由は人によって様々で、その理由に合わせて「売出価格」を設定することが大切です。不動産の市場相場からかけ離れた売出価格に設定してしまうことで、取引が成立するまでに長期間かかり、売却スケジュールが遅れてしまうことや希望売却価格を大幅に下回った価格での売却となってしまうことは避けなければなりません。そのためにも適正な売却査定価格が提案できる不動産仲会社選びが重要です。10:10~契約と決済(決済って何?)~Q:不動産の取引って、契約と決済がありますよね。仮契約と本契約みたいなものですか?A:いえ、そうではありません。不動産売買契約書を締結した時が契約となります。不動産の取引では契約と同時に物件の引き渡し等を行うことができないケースが多く、それらを決済の際に行うことが一般的です。Q:契約と引き渡しなどが同時にできないのは、どんなケースですか?A:例えば、融資を利用する場合や、居住中での売却、更地や測量してからの引き渡しの場合などです。融資を利用する場合、申込には契約書などが必要となります。居住中の場合や買い替えの場合、売却の契約の後に、引っ越すことになります。更地渡しですと、ここから解体作業や建物滅失登記が必要となります。金額はもちろん、残代金支払いや引き渡しの期日、引き渡し時の条件などの特約事項なども記した契約書を作成し、記名押印することで売買契約を締結します。Q:では、決済とはどんなことを行うんですか?A:はい、残代金の支払い、所有権の移転登記です。通常、買主様が融資を受ける金融機関で行うのが一般的です。なく、司法書士が立ち会います。売主様から所有権移転登記に必要な書類や本人確認を司法書士が行い、問題が無ければ融資の実行を行います。登記・火災保険に関する支払いの伝票の記載、売主様は買主様から頂く各代金の振込伝票、領収書の記入などを行います。それらの手続きが終われば鍵の引き渡しを行います。合意書など書類の内容、引渡日を記載した引渡完了確認書を作成し、署名押印を頂きます。Q:それでやっと終了ですか?A:売主様が住宅ローンを利用していた場合には、抵当権の抹消が必要となります。一緒に利用していた住宅ローンの銀行に行き、一括返済の手続きと、抵当権抹消書類を取得します。売主様はここで手続き完了ですが、司法書士はここから、法務局に行き、抵当権の抹消と所有権移転、新たな抵当権設定の登記申請をおこないます。抵当権の抹消書類は事前に手続きが必要ですし、印鑑証明書や住民票・戸籍の附票などの必要書類もあります。諸費用含め、トータルで必要な金額の明細もわからないですよね。仲介の担当者は、日々これらの業務を行っています。仲介手数料には、これらの手続きを安全にスムーズに進めるための費用でもあります。☺なるほど、よくわかりました。10:22古い家を高く売るポイントQ:古い家は売れるのでしょうか?A:はい、もちろん大丈夫です!築年数が経った家でも、リフォームや建替えをされる方もおられますので、問題ありません。知り合いから古い家の場合には、「更地」にした方が「高く売れる」と聞いたのですが、本当でしょうか?A:はい、それは本当です。更地にして売り出した場合、土地の用途が広がって、購入希望者様が増えることが多いです。その結果、高く売れるケースもあります。建物を所有しなくなった場合、空き家が残っていた場合に起こる倒壊や放火の心配もなくなりますので、売主様も安心ですよね。ちなみに、更地で売却する際に注意することはあるのでしょうか?A:はい、あります。更地にして売却する場合、3つ注意ください。1家などの解体費用を出す。2固定資産税の軽減が受けられない。3隣の土地の所有者との打ち合わせをする。Q:詳しく教えてもらえますか?A:はい。1解体費用は、現存の建物を取り壊す費用です。数十万から数百万かかる場合があります。続いて、2は土地と建物を所有していると「固定資産税」がかかりますが、居住用の宅地においては、200平米以下の部分は、課税標準額が6分の1になるという軽減措置があります。建物を取り壊した場合、この軽減措置が受けられなくなります。最後に、3は建物を取り壊す際に、隣の土地の所有者と話し合いが必要になりますので、注意が必要です。Q:更地にして売った方が良い事は分かりましたが、現状で売った方が良い場合もあるのでしょうか?A:はい。Q:それはどの様な場合でしょうか。更地にせず、そのまま売却した方が良い場合は、5つあります。Q:詳しく教えて頂けますか?A:はい。1つ目、建物がまだ利用できるビルやRC造などの場合です。古民家など、古いことに価値がある物件の場合です。解体が困難な場合です。足場を組む場所がないなどです。解体費用が著しく高い場合です。最後は、手元に解体費用がない場合などです。このような項目に該当する場合には、現状のまま売却された方が良いかもしれませんね。自宅の状況を確認してみます。