記事一覧(79件)住宅ローン返済中に転勤。14:28~住宅ローン返済中に転勤。賃貸に出しても大丈夫?~Q:マイホームを一昨年購入したばかりなのに転勤になりました。住宅ローン支払い中の場合は注意すべきことがあります。国の政策のもと購入を促進するために低金利となっています。そのため、契約者やその家族以外の人が住むことは、契約違反となってしまうのです。☺:契約違反ですか・・・それはだめですね。A:誰かに貸したいということであれば、アパートローンなどへ借り換えすることになるでしょう。毎月の返済も高くなることで総支払が増え、結果的には賃料ではまかなえないこともあります。住宅ローン返済中のお家を賃貸することを認めているケースがあります。☺:銀行に相談ですか...黙って貸してもばれないんじゃ...A:確かに金融機関に連絡しないまま「こっそり貸そう」と考える人がいます。これはとてもリスクがあります。借り換えどころか「一括で返済してほしい」と言うこともできます。住宅ローンを借りている銀行に相談しましょうQ:他に何か注意しなければいけないポイントはありますか?A:転勤で家を貸す場合、住宅ローン控除を受けられないことにも注意が必要です。適用を受けるその年の12月31日まで引き続いて住んでいることと定められています。ローン契約者本人、もしくはその家族が持ち家に住んでいるということが必須条件なのです。住宅ローン控除は受けられなくなります。適用が受けられるようになります。☺:そうなんですね!それは良かった!!A:そうですね!また賃貸ではなく売却という方法もあります。Q:え、買ったばかりなのに?A:はい、転勤から戻ってきたときに、住むという明確な気持ちがあれば貸すのも良いですが売却という方法もあります。現在の住宅ローンの残高や、査定価格なども含めての判断になりますが賃貸だけではなく「売却」も一つの方法として検討いただければと思います。賃貸、売却併せてお近くの不動産会社にご相談ください。~Q:売却中の物件の価格を変更する時に気を付けておくことはありますか?A:まずは依頼されている不動産会社がしっかりと営業活動をされているのかを確認する必要があります。営業活動をおこなったうえで、お問合せやご案内の件数が少なければ価格を下げるという判断になりますので、むやみに価格を下げることはしないように気を付けていただきたいです。Q:一般的に営業活動はどれくらいで一通りのことができるのですか?A:概ね一カ月です。他の不動産会社を通じて探している方にもご紹介されます。自社にご登録いただいているお客様へもご紹介しますし、チラシでの広告活動をする会社もあります。それらが一定範囲まで告知できるのに一カ月くらいです。概ね5%の100万円値下げすることを提案します。50万円の値下げでは引き合いに変化があまりありません。☺:改善されなければ意味がないですもんね。市場の中では2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので、効果が薄いです。最初から5%の提案なんですね。A:もちろんできるだけ高く売却できるように進めているのですが、そのために大きく値下げするんです。Q:1カ月で5%下げて、その後も売れなかった場合はさらに値下げするんですか?A:そうご提案することが多いです。査定金額ぐらいまで下げることを提案します。柔軟に対応させていただきますが、一つご注意いただきたいことがあるんです。Q:どういったことですか?A:売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではないということです。安く売ろうとしているのではないか、と思われたりするのですが、お気持ちはわかりますが、ご売却を担当している不動産会社は、できるだけ高く売却できるように努力をし、それでもご売却ができなかった場合に値下げの提案をさせていただいているんです。☺:高く売れた方が仲介手数料も入りますもんね。A:確かにそうかもしれませんが、一番はご売却を任せていただいた責任がありますので。値下げのタイミングとしては1カ月毎に提案させていただき、概ね5%程が目安ということ。できるだけ高値でご売却する為に努力もした上でのご提案ということです。~Q:不動産が長期間売れなくて困ってます。すればいいですか?A:物件が売れない理由は、「買い手がいないから」です。買い手がいないかというと、需要とのギャップがあるからです。原因を分析すれば、売れやすくなる可能性は高いです。物件が売れない主な理由は、大きく以下の三つに分類できます。Q:それはなんですか?A:1.販売価格が不適切である2.物件自体に何らかのマイナスポイントがある3.不動産会社選びに失敗しているこの3つですQ:それぞれ詳しく教えてもらえますか?A:はい、まず一つ目の販売価格は、不動産の売却で最もインパクトが大きい要素です。販売価格に割安感があれば、早い段階で買い手がつく可能性が高まります。逆を言えば、売れない物件の多くは、物件自体の価値に対して価格が割高であることが多いのです。売主の希望価格を優先していたりするからです。☺:確かに長期間売れていない物件はどれも相場より高い気がします・・・でも不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼したんですが・・・A:不動産会社は、他社に先んじて売主と媒介契約を結びたいと考えています。売主の意向を酌んで査定価格を高めに出すことがあります。このため、やや相場から外れた価格設定になってしまうのです。理解することが大切です。Q:わかりました!では次に「物件にマイナスポイントがある」というのはどういうことでしょうか。A:はい、売れにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。買主にとって、見た目の印象は時に間取りや価格よりも重要です。物件を見た時の印象は、後々まで尾を引くことになります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さなどは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。売却スタートのタイミングで一通り掃除等で綺麗にして頂く、掃除ではきれいにできず、あまりにも見た目を損なう場合には部分的なリフォームも提案させていただく場合があります。それでは3つ目の「不動産会社選びに失敗している」について詳しく教えて下さい。A:はい、先程、お話した価格や物件に問題がない場合は、不動産会社が原因かもしれません。売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は、一般的に契約期間は3カ月間です。そのため、不動産会社は3カ月の間に成果を出そうと、販売活動を行います。不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。☺:そうなんですね、では思い切って他の不動産会社へ変更するというのも方法のひとつですね。具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動の内容などをご相談されてみてはいかがでしょうか。☺:その内容をヒアリングした上で引き続き依頼するか検討した方がいいという事ですね。売却に時間がかかってしまっている場合の対策としては・周辺の成約価格を調べ、適正な販売価格に改定する・外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す・不動産会社と協力し、販売戦略や広告の出し方を見直す・不動産会社そのものを変更する以上のポイントを意識していただければと思います。ありがとうございます。11:23老朽化した建物建て直しのメリットデメリット☺:自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。A:新しく建て変えると気持ちも心機一転して気持ちがいいですよね。建て替えにはメリットデメリットが存在します。それぞれのポイントをしっかり押さえたうえで建て替えに臨みましょう。Q:そうなんですね、それぞれのメリットデメリットを教えて頂けますか?A:はい、それではまず建て替えのメリットですが大きく4つあり・土地を探す手間が省ける・慣れた土地に住める・今までの家の不満を解消できる・建て替えローンが利用できるこれらがメリットになります。Q:それぞれ詳細を教えて頂いていいですか。住み替えのように土地を探す手間や購入費用などが一切不要です。金銭面と時間を一気に減らす事ができます。☺:土地を探す手間が省けるのは楽でいいですねA:そうですね、次に2つ目のメリットの「慣れた土地に住める」は学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。☺:確かに新しく家を探すとなると学校区等いろいろ考え直さないといけないですよねA:そうですね、次に3つ目の「今までの家の不満を解消できる」ですがこちらは今まで不満だった間取り、さらには電気やガス、水道といったインフラ設備などを全て新しくすることができます。今よりも快適な家を実現することが出来るでしょう。☺:今の不満をそのまま次の建て替えに活かせるのは魅力ですねA:はい、そして最後の「建て替えローンが利用できる」ですが現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。建て替えローンが組める金融機関には大手が取り組んでいることもあり安心です。Q:大手の銀行も取り組んでいるのは安心ですね。したら次にデメリットを教えて頂けますか?A:はい、デメリットは大きく4つあります。今まで住んでいた建物を解体する作業があります。解体の作業から新築が立て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成、引き渡しまでがおよそ6ヶ月~1年程度と言われています。Q:住みながらの建て替えは出来ないですもんね。したら、仮住まいの賃貸費用も考えないといけないですよねA:そうですね、また引っ越しも2回必要になります。その点も踏まえて、資金計画を立てる必要があります☺:確かに!それは盲点でした・・・A:気づかないところで思わぬ経費が掛かってしまうケースがあるので、その点は注意が必要です。現在家が建っているのにそんなことがあるのですか?A:はい、今建物が建っている土地でも、解体して更地にしてしまうと新築を建てられないことがあります。いい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件にあたる場合は建て替えができません。物件の条件に当てはまります。この辺りは建て替えを検討される際にはきちんとご確認頂いた上で、ご検討いただければと思います。具体的にどのくらいかかるのでしょうか。(坪数)」があります。これはあくまで建物本体をとり壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。こちらは解体業者に現地を確認していただいた上で、しっかりと見積もりを取りましょう。Q:家の状態によって解体費用が違うんですね・・・わかりました。それでは最後の滅失登記とは何でしょう?A:滅失登記とは建物を取り壊した際に必要となる申請です。怠ると10万円以下の過料と言う罰金を払う場合等があります。☺:罰金ですか!?それは大変ですねA:そうですね、滅失登記をしておかないと新築を新たに建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなければなりません。滅失登記は建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。☺:わかりました、建て替えするのもいろいろと気を付けないといけないポイントがあるんですね。A:はい、なので建て替えやお住み替えを検討される場合はまずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。☺:わかりました、ありがとうございます。~Q:月極の青空駐車場を所有していますが、売却することは可能ですか?A:はい、もちろん売却することは可能です。Q:その際は、駐車場の賃貸契約はどうすればよいですか?A:購入される方が、購入後にそのまま貸駐車場として継続利用される事があります。売却開始の際は、賃貸契約はそのままで良いと思います。Q:買いたい方が、建物を建築予定の場合だとどうなりますか?A:その場合は、売主と買主のどちらの責任で賃貸契約を解約するのかが重要です。Q:一般的にはどちらで解約することが多いですか?A:ケースバイケースなので、売買契約締結前に、お互いが協議して決めることとなります。Q:借家の契約解除は色々大変ですよね?駐車場も同じですか?A:借家の場合は、貸主からの契約解除には正当事由が必要となってきます。貸主が使用する理由だけでなく、立ち退き料なども必要となることが多いです。これは借地借家法の規定によるものです。Q:同じような事が必要なんですか?A:駐車場の場合は、借地借家法の適用はないため正当事由は必要とはなりません。☺:立ち退き料も必要ないんですね。A:契約書に記載が無ければ必要ありません。Q:どれくらい前には言うのが良いのでしょうか?A:まずは契約書をご確認ください。契約書に記載してある期日までに解約の意向を先方に伝えなくてはなりません。Q:契約書に取り決めの記載がなかったらどうすればよいでしょうか?A:法的な規定はありません。借りている方も、次の駐車場を探す為には時間が必要ですので、1・2か月前にはお知らせする方が良いと思います。転勤が決まってしまい、住むことが出来なくなりました。A:それは残念ですね。会社から転勤の辞令が出て悩まれるケースってよくあります。