以前のコラムにおいて、逆ザヤのサブリース賃料の仕組みについてをご説明させていただきました。この逆ザヤのサブリースに関して、9月に注目すべき判決が出ました。逆ザヤのサブリース賃料の仕組みについては、以前のコラム(高額賃料のサブリースにご注意)をご参考いただければ幸いです。東京地裁で逆ザヤのワンルーム販売が違法行為であるとの判決が出たのです。サブリースにて物件を所有されているオーナー様は多く、その中で、逆ザヤのサブリース物件を所有されているオーナー様も少なくありませんので、本日はその判決についてをご説明いたします。原告(オーナー)らは、被告らに対し、逆ザヤやであることを知りながら説明せずに物件を販売した行為などについて、合計約1720万円の損害賠償を求め、2021年4月に東京地裁に提訴をしました。『入居者から支払われる賃料より、オーナーに支払う賃料の方が高い逆ザヤになっていることを説明せずに、投資用不動産を販売した不動産会社側の不法行為を認め、原告らに対する損害賠償の支払いを命じる。』と、原告であるオーナーらの請求を認める判決を下しました。判決のポイント今回の判決で特に注目されているポイントが2点ありました。これらのポイントについては、今後ワンルーム販売に大きな変化をもたらす可能性があると言われています。「逆ザヤ」になっている状態の説明を怠ったことが、説明義務違反であると東京地裁によって認定されました。これは普通に考えた場合は当たり前の事と思うかもしれませんが、実際にはこれがかなり注目されている部分なのです。その理由は、特定商取引法が不動産取引には適用されないからなのです。特定商取引法には「事実の不告知」というものがあります。消費者を保護し、契約当事者に対して真実かつ適切な情報を提供する責任を課すものです。これに違反すると、賠償責任や契約解除などに該当するのですが、なんと、不動産取引においては、特定商取引法の規制が適用されないのです。不動産取引においては、契約当事者がプロであるという前提があり、特定商取引法の規制が適用されないという状況が生まれています。不動産取引がますます一般の人々にも開かれるようになっている現代において、プロしか不動産取引をしないという、昔の流れがそのまま生きてしまっていたのです。その為、特定商取引法の「事実の不告知」に当たる要件を不動産取引に当てはめられた、今回の判例が非常に注目されているのです。今回はサブリース会社やその代表取締役だけでなく、実質的な支配者も不法行為が認定されました。実質的な支配者は、登記簿などに名前が現れていない可能性があり、株主ですらないかもしれません。そのような人物であっても「指示をしていた」と認定されると、不法行為とみなされる可能性がある判例となりました。判決では、被告らに対して損害賠償を命じ、合計約1,475万円の賠償が認められました。損害賠償の金額については、物件の販売価格全体ではなく、サブリース賃料と実際の賃料から利回りを算出して、その利回りを基に、実際の賃料から物件価格を再度算定し、実際の販売価格との差額の約1,475万円が損害額と認定されました。売却時に手出しが発生する場合、その手出し分も損害賠償の対象として認定されたのです。まとめまだ控訴の可能性があるため、判決は確定していませんが、今回の判決の影響としては、サブリース賃料の逆ザヤにより物件価格を高く設定するスキームに対して、警鐘を鳴らす効果がある可能性が高いです。今後もこの裁判の行方には注視が必要です。相場賃料が不明で現在サブリース中の方や、今現在サブリース賃料の逆ザヤでお悩みの方は、一度私たちプランインベストにお気軽にご相談ください。私たちプランインベストにお任せください。不動産のご売却や賃貸管理に関するお悩み・ご不安がございましたら何でもお気軽にご相談ください。NAOTAKAお客さまそれぞれに背景があり、不動産の売買について、不安・迷いがつきものだと思います。その一つ一つを丁寧に対応し、最終的にご満足いただけるよう、日々精進しております。不動産売買のお客さまも多くいらっしゃいます。お客さまにとってベストな選択が出来るように一生懸命お手伝いさせて頂きますので、宜しくお願いいたします。下記からお問い合わせください。日曜定休まずは無料相談をしてみる物件の無料査定を依頼する来店・訪問の予約をする関連コラム記事RELATED2021.01.25借地権付き区分マンションの売買!?2019.12.05失敗!?新築ワンルームマンション投資2021.03.03コロナ禍で空室が増えた状況でも高値で売却する方法2022.12.202022年を振り返ってお問い合わせ・無料相談CONTACT不動産のご売却や賃貸管理に関するお悩みがございましたら、何でもお気軽にご相談ください。無料査定のご依頼ASSESSMENTお持ちの不動産がいくらで売却できるのか、適正価格を無料で査定いたします(最短即日可)。物件のご購入・買替えREPLACEMENT安心して物件のご購入・買替えができるようお客さまに合った方法やプランをご提案いたします。ご予約は、予約フォームから簡単にご予約いただけます。お客さまの大切な資産の行くすえ、プランインベストにお任せください。不動産のご売却や賃貸管理に関するお悩み・ご不安がございましたら何でもお気軽にご相談ください。日曜定休まずは無料相談をしてみる無料査定のご依頼はこちら最短即日!完全無料で査定いたします!所有物件の適正価格をご存知ですか?「イエウール」の優良認定会社にPLANINVESTが選ばれました。「マンションナビ」の優良認定企業にPLANINVESTが選ばれました。「HOME4U」の優良認定企業にPLANINVESTが選ばれました。「すまいステップ」の優良不動産会社にPLANINVESTが選ばれました。