東京都港区を中心に、新築/中古マンションのチラシやオープンルーム情報、見学記録など。港区在住の地の利を活かした物件周辺の状況、相場情報も。新築3,000万円値引き!クロネコメール便で、ブランズ赤坂のDMというかチラシというか、横長一枚の宣伝が送られてきた。その内容を見てびっくり、「旧価額1億2,980万円→新価額9,980万円」と書いてある。値引き幅はちょうど3,000万円、率でいうと23%引きになる。このぐらい値引きすると、利益部分は吹っ飛んでいると思われる。1ヶ月ほど前にも、ブランズ島津山が「新価額」として約1,000万円、13%程度の値引きを広告していたけれど、今回の値引きはそれを大きく上回る。ブランズ島津山と違って、今回のブランズ赤坂は今年の9月に完成しているので、なおさら早く売りたいのだろう。ブランズシリーズの売り主は東急不動産。動きが速いのか、よほど資金繰りに困っているのか、どちらかだと思うが、ここまでおおっぴらに、大幅な値引きを広告するのは極めて異例(少なくとも港区では)。経営がヤバイのではないか、と勘ぐってしまう。物件概要を見ると、また一つ驚くべきことが書いてある。10階建てで総戸数は64戸だが、そのうち29戸は非分譲住戸なので、分譲対象は35戸。前述の通り9月に完成済みだが、販売戸数が5戸と書いてある。完成から2ヶ月経っているのに、分譲住戸の1/7、約14%が売れ残っているということで、明らかに販売不振だ。木曜日か金曜日頃の新聞に、アルテカという仲介業者のチラシが入っていた。そのチラシには、港区を中心に都心のマンションが数十戸載っていて、何気なく見ていたらとんでもない物件が載っていた。思わず飲んでいたお茶を吹き出しそうになってしまったほど。いうのも、ジェイパーク南麻布というマンションが、42.30�uで1億2,500万円と書いてある。有栖川公園至近とあり、立地がとんでもなく良いから高いのか?と一瞬考えたものの、いくらなんでも高すぎる。六本木ヒルズのレズデンス棟なみに高い。Webで調べてみたら、複数の仲介業者のサイトに、同じ広さの部屋が3,180万円で載っていた。この価格なら、まあそうだろうなと納得がいく。立地はなかなか良いようだ。1997年築の5階建てマンション。総戸数は23戸で、規模は小さい。割にまあまあ安いので、土地権利が気になったが、ちゃんと所有権のようだ。管理費は月額13,200円、修繕積立金は月額5,700円。広さの割に、少し高い気がする。価格が安い理由はこれだろうか。外観は、写真で見た感じではけっこう綺麗に見える。キャンセル住戸のご案内」と書かれたDMが入っていた。とっくに完売したものと思っていただけに、ちょっと驚いたけれど、開けてみてびっくり。2、3戸程度と思いきや、販売戸数は7戸と書いてある。広尾ガーデンフォレストは土地が50年間の定期借地権であるにもかかわらず、坪単価500万円前後と高額で、こんなの売れるの?と思っていたけれど、完売したとか別格だとか、去年の時点ではそんな評判を良く目にした。それがキャンセル住戸を今から7戸も販売するということは、広尾ガーデンフォレストといえども不動産不況と無縁ではなかった、ということだろう。本当に人気のあるマンションなら、仮にキャンセルが出ても、抽選で二番目以降だった人や、他にキャンセル住戸を希望している人に話がいって、表面化することなく処理されているはず。資料請求を一度しただけの世帯にもDMを送るということは、見込み顧客が全然足りない、ということではないか。先週号を読み忘れていたので見てみたら、見開き2ページの不動産に関する記事が載っていた。港区のマンションに特化したようなことは書いてないんだろうな、と思っていたら、けっこう具体的なことが途中に書いてあった。前半は、新築マンションは価格の高騰などで今年に入って販売が不振になり、そこに金融機関の貸し渋りや外資の撤退で、投資マネーも不動産市場から離れ、さらに世界的な不況でもう大変、ということが書いてある。興味深いのは、首都圏の新築マンション在庫数についての記述。昨年の9月末は7,894戸だったのが、今年の9月末では10,441戸となっており、「筆者の『現場体感』では、この2倍以上あるのではないかとみている」とまで書かれている。その「現場体感」の具体例として、普通は更地の段階で販売を開始し、完成と同時に引き渡すところが、完成しているのに全100戸中15戸しか売れていないマンション、50戸中10戸しか売れていないマンションが都心にざらにあるとか、「現場では大幅に値引き販売も行われており、数百万〜千万円単位の値引き提示も珍しくない」とある。港区の新築マンションについて書いてあるのはこの直後。第1期販売価格決定パークコート麻布十番の封筒が今日郵便ポストに入っていた。横長の封筒で、横に金のラインが入っていてなんだか高級な感じ。開けてみると、送付状に「第一期販売価格と販売住戸が決定しました」と書いてある。第一期登録受付は11月24日(月・祝)開始とのこと。第一期で販売されるのは総戸数440戸(うち80戸は事業協力者住戸)のうち80戸で、すべて16階以上、専有面積は42.29�u〜160.62�u。同封の価格表を見てみると、ずいぶん強気な価格設定だ。赤坂パークマンション昨日のチラシに、赤坂パークマンションが載っていた。調べてみると、三井不動産レジデンシャルのパークマンションシリーズ第一号物件であると同時に、日本で初めて販売価格が億を超えた物件でもあるらしい。日本初の億ションが赤坂にあったとは、全然知らなかった(てっきり麻布か広尾あたりかと)。初の億ションだけあって少し古めで、築年月は1975年12月。来月でちょうど築33年ということになる。建て替えの計画があるのかないのか、どうなっているのか気になるところ。6階建てで、総戸数は25戸。今回チラシに載っているのは、専有面積134.40�u、価格は8,800万円の住戸。所在階は・・・よく見たらB1・1階となっている。それで安いのか・・・ちょっとがっかり。専有面積も広めで、これはいいかも!と思っていたのに。管理費は月額67,700円、修繕積立金は月額11,280円。駐車場は1台空きがあり、料金は月額45,000円とのこと。珍しく、水曜日の新聞にチラシで入っていた。昭和63年12月で、来月で丁度築20年。総戸数は21戸で、これも偶然だがディアナコート高輪と同じ。ドムス高輪は6階建て、ディアナコート高輪は5階建てと、低〜中層マンションであることも共通している。築年月こそ8年ほど違うものの、どちらも高輪三丁目で場所も近いし、同じ時期に売り出されているのは興味深い。チラシに載っていた2物件はどちらも3階で、100.33�uで9,400万円の住戸と、157.47平米で1億4,800万円の住戸。高いような気もするけれど、半年前だったらどちらも1.5倍ぐらい高かったのではないだろうか。ドムスシリーズといえば、管理費が高い、というイメージだが、やはり高い。ドムスシリーズの中ではまだマシな方かもしれない。100.33�uの方が管理費64,710円、修繕積立金17,700円、157.47�uの方は管理費103,270円、修繕積立金27,750円(いずれも月額)。その他に、給湯基本料(月額10,000円)、水道基本料(月額1,820円)といった費用がかかる。駐車場はどちらも所有権付きで、費用は維持管理費の月額2,600円のみ。|edit2008年11月11日ディアナコート高輪この前の土曜日に来ていたチラシを見ていたら、別々のチラシにディアナコート高輪の売り物件が2戸載っていた。場所・価格ともになかなかよさそう。平成12年1月築、5階建てで総戸数は21戸。平成12年築というと新しいような気がしてしまうけれど、もう少しで築9年になるわけだから、時の流れは本当にはやい。旧分譲はモリモトで、施工は間組。チラシに載っていたのは、2階の71.18�uで7,480万円の住戸と、3階の80.15平米で7,380万円の住戸。広さだけでなく、方位・間取りを見ても3階住戸の方が絶対良いように見えるが、なぜか3階の方が安い。徒歩1分、品川駅からも徒歩9分という好立地。港区と品川区の境目から100メートルと離れていないけれど、ぎりぎり港区の中にある。桜田通りからちょっと近い(100メートルは離れていない)けれど少し奥に入った場所で静かそうだし、非常に閑静な住宅街のイメージがある。駅からも近く、かなり良い立地なのではないか。|edit2008年11月08日グランスイート白金マークス今朝の新聞折り込み広告に載っていたが、チラシで見るのは久しぶりな気がする。調べてみると、以前出ていた住戸よりもかなり安い。平成17年3月築の築浅マンション、元々の分譲会社は丸紅、施工は前田建設とのこと。10階建て、総戸数はチラシには載っていなかったが、ネットで調べると49戸のようだ。見た目の割に少ない気がする。広めの住戸が多いのだろう。チラシに載っていたのは、2階で85.06�uの部屋。価格は9,980万円で、平米単価117万円、坪単価388万円。場所、築浅であること、広さを考えると、そう高くない価格なのかもしれない。今年8月には、6階で94.38�uの部屋が1億8,000万円ほどで売りに出ていたので、それを考えるとずいぶん安くなっている。管理費は月額17,900円、修繕積立金は月額3,830円。他にインターネット使用料が月額1,680円とある。修繕積立金はちょっと安すぎる気もする。駐車場代でまかなっているのかもしれないが・・・。外観は高級感があるが、今年春頃現地を散歩したときには、マンション前に大量の抗議看板が設置されていた。内容は、大成建設やゼクスに対するもので、このグランスイート白金マークスに対する抗議のように見えるが、実際はこの裏側に大成建設が持っている土地の開発計画に対する抗議のようだ。普通に通りかかるだけだと、このマンションの建設に周辺住民が猛反対しているように見え、あまり見栄えの良いものではない。ポストも落書きされている。このあたりはチラシの写真には当然入っておらず、写真一つでずいぶん印象が違うものだと実感した。2008年11月10日号AERAの最新号に載っていた記事。港区の港南やお台場から、有明、千葉の新浦安のあたりまで、東京ベイエリアでマンションブームが一段落し、中古価格が下がっている、というような内容。「東京湾岸エリアの中古マンション売り出し価格」が駅名毎に一覧になって載っているが、それによると湾岸地区のうち港区内は軒並み昨年10〜12月と比べて10%以上下がっている。記事によれば、山手線周辺の中古マンション価格は、この1年で平均約6.4%とのことなので、それにくらべて倍近く下がっていることになる。価格下落の一番の理由は、不動産不況、上がりすぎた反動なのだろうけど、内陸部より大きく値下がりしている理由として、記事では3点挙げられている。「立地や仕様が良くても、優良なマンションに必要不可欠な要素が抜け落ちている」こと。湾岸地区にはマンションが点在していて、一般の住宅街と違って目安となる相場がないこと。最後に、人気の高いタワーマンションが内陸部でも多く供給されるようになってきたこと。昨日の新聞に入っていた、野村不動産アーバンネットのチラシは、載っている3物件全てが同社所有のものだった。そのため、このドムス乃木坂も仲介手数料不要と書いてある。昭和53年4月築なので、もう築30年経っている。ドムスシリーズの中ではかなり初期のものではないだろうか。」には、「79年に当時としては画期的な高級マンションを世に送り出したのを皮切りに、以後、93年までに19棟の物件が造られた」と書いてあったけれど、昭和53年ということは、厳密にはドムスシリーズではないのだろうか・・・?あるいは、このムックが間違っているのかもしれない。ドムス乃木坂は6階建てで、チラシに載っていたのは4階部分、95.64�uの住戸。価格は8,680万円。平米単価91万円、坪単価300万円と、港区南青山という立地でドムスシリーズである割に安い。管理費は月額44,300円、修繕積立金は月額13,200円。他に給湯基本料が毎月4,500円、水道資料料が隔月3,476円かかる。ドムスシリーズといえば管理費が破格に高いイメージがあるけど、ここの管理費は少し高い、というぐらいで、目が飛び出るような額ではない。管理組合が管理会社を変えたのかもしれない。駐車場使用権も付いているようで、駐車場料金はなんと月額2,600円とある。ネットで調べてみると、違う間取りで3万円程度の駐車場料金になっているところもある。誤記だろうか?しかし野村不動産アーバンネットのWebサイトでも2,600円になっている。本当に2,600円なら、とんでもなく安い。表示キーワードで記事を探す過去ログ2017年01月(1)2016年08月(1)2016年06月(1)2016年05月(1)2016年04月(1)2016年03月(1)2016年02月(1)2016年01月(1)2015年12月(1)2015年11月(1)2015年10月(1)2015年09月(1)2015年08月(1)2015年07月(1)2015年06月(1)2015年05月(1)2015年04月(1)2015年03月(1)2015年02月(1)2015年01月(1)2014年12月(1)2014年11月(1)2014年10月(1)2014年09月(1)2014年08月(1)2014年07月(1)2014年06月(1)2014年05月(1)2014年04月(1)2014年03月(1)2014年02月(1)2014年01月(3)2013年12月(1)2013年11月(2)2013年10月(2)2013年09月(2)2013年08月(2)2013年07月(2)2013年06月(2)2013年05月(2)2013年04月(2)2013年03月(2)2013年02月(2)2013年01月(2)2012年12月(2)2012年11月(2)2012年10月(2)2012年09月(2)2012年08月(2)2012年07月(2)2012年06月(2)2012年05月(2)2012年04月(3)2012年03月(3)2012年02月(3)2012年01月(2)2011年12月(2)2011年11月(3)2011年10月(3)2011年09月(3)2011年08月(3)2011年07月(3)2011年06月(3)2011年05月(4)2011年04月(3)2011年03月(3)2011年02月(4)2011年01月(3)2010年12月(3)2010年11月(3)2010年10月(3)2010年09月(5)2010年08月(3)2010年07月(3)2010年06月(3)2010年05月(3)2010年04月(2)2010年03月(5)2010年02月(4)2010年01月(4)2009年12月(3)2009年11月(3)2009年10月(6)2009年09月(4)2009年08月(4)2009年07月(3)2009年06月(5)2009年05月(5)2009年04月(7)2009年03月(8)2009年02月(9)2009年01月(9)2008年12月(8)2008年11月(11)2008年10月(7)2008年09月(11)2008年08月(9)2008年07月(10)2008年06月(13)2008年05月(14)プロフィール名前:さるうさぎtwitter:saru_usagi職業:会社員ウェブサイトURL:http://condo.seesaa.net/メールアドレス:aivatidis@gmail.com一言:数年前に東京都港区内の分譲マンションを購入も、結婚で手狭になり買い換えを検討中。勤務先への近さ、生活の便利さなどを考えると港区外への転出は考えられず、区内に安くていい物件がないか目下検討中。2.0Seesaaブログ。