このお客様の建築のマインドを崩してゆこう。そのようなひも付きの建築業者で建築するハメになったと言っています。本日は以上となります。浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。資金計画からお引渡しまで、豊富な情報と経験を持ったセンチュリー21浜松不動産販売のスタッフが、お客様の様々なご要望に沿ったアドバイスをいたします。09:27浜松市中央区のセンチュリー21浜松不動産販売です。不動産を購入する際に知っておきたい、基礎知識やお役立ち情報をお届けします。毎号、1分ほどで読み終えていただける内容ですので、将来の不動産購入に向け、今のうちから不動産購入のノウハウを身につけてください。土地探しを始めると、なかなか、良い土地にめぐり合えなかったり、土地にかかる予算についてよくわからず、いつの間にか、家を建てるための土地探しから、土地探しだけが目的となってしまうのです。その結果、家族が幸せになるための家づくりが出来なくなってしまうのです。「できるだけお得に不動産を購入したい」「何から始めればいいかわからない...」そんなお悩みや不安を少しでも解消していただけるよう、必要な情報を濃縮してご提供します。仲介手数料ゼロにつられて・・---------------------------------------------------------------手数料ゼロにつられて・・・失敗事例の続きです。自社で建築しなければ手数料は取られる。「エ~っ」と思いかもしれないが、ごく一般的です。前回お話ししたように、売主物件、若しくは両手手数料のものしか紹介してもらえないので物件の量が少ない。それなのに、買主様は手数料ゼロにつられて、気付かないのです。「不動産屋ってなんか儲けてそうだし、仲介手数料なんて、なんか横流しするお金でしょ。何もしなくて手数料商売だからそんなお金は払いたくない」そのように感じている方の多くが、手数料ゼロにつられていくものです。ここでは、仲介手数料の意味合いについてお話しさせていただきます。その他多くの交渉事や法的整備に使う労力に払う対価でございます。買主様がこれから購入する不動産。これから、少なくとも数十年単位で住まう方々の方が多いはずです。これから長く住まう、隣地の方に強く交渉できますでしょうか?植木、雑木、ブロック、境界、電柱などなど、お隣さんひとつとっても、事前に話しておかなければならない物事は多く存在します。買主様は何かあったら言えばいいのです。手数料ゼロにつられて、何も言えないで終わるよりか・・・----------------------------------------本日は以上となります。浜松市中央区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。資金計画からお引渡しまで、豊富な情報と経験を持ったセンチュリー21浜松不動産販売のスタッフが、お客様の様々なご要望に沿ったアドバイスをいたします。09:19浜松市南区のセンチュリー21浜松不動産販売です。毎月1回、不動産業界や建築業界での最新NEWSをお届けします。地価情報から法令改正、トレンドなど様々な情報を濃縮してご提供しますので是非ご参考にしてください。路線価評価を認めず!----------------------------------------2022年4月19日、相続対策の一環で取得したマンションの路線価評価を認めないとする最高裁判決が下された。今後、「不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか?」という不安の声も上がっている。問題の所在と今後注意すべき点とは?不動産を利用した相続税対策は一般的だが...現金などの金融資産の相続税評価額は、その金融資産の価値そのものになる。預貯金が5,000万円あり、かつ時価5,000万円の上場株式を所有していたとしたら、5,000万円プラス5,000万円の計1億円が相続税評価額=時価として相続税課税される。ところが、金融資産ではなく、土地や建物などの不動産を所有している場合は、相続が生じたとき、その購入額ではなく、そのときの相続税評価額が時価となる。昨今では1億円で購入した不動産でも、それ以下の相続税評価額となる場合が一般的だ。そのため、被相続人が高額な金融資産を保有している場合は、不動産を購入し、金融資産を減らして、相続税評価額を引き下げるということが、これまでよく行われてきた。400m2の土地を1億円で取得したとする。1m2あたりの価格は25万円だ。路線価評価は一般的に公示価格の約80%に設定されるため、1m2あたりの公示価格が25万円であるならば、路線価は20万円程度になる。この結果、400m2の路線価は8,000万円になり、この時点で、相続財産評価額が2,000万円も圧縮されたことになる。用いられるが、これは建築年数によって建物価格の30~70%が目安になるため、さらに圧縮効果が得られる。規定されており、相続税申告の際の財産評価は、この基本通達に沿って行われている。相続税法22条によると、相続財産は「時価」で評価すると規定されているため、原理原則からいえば、不動産については個別に税務署が不動産鑑定を行って評価しなければならない。すべての相続不動産を不動産鑑定していては、税務署の事務作業が著しく増え、また多額の費用がかかるため、業務に支障をきたす恐れがある。よって、路線価などを用いた画一的な相続財産評価額を時価とすると定めている。認められなかった事案は、相続人がこの財産評価基本通達にある路線価を用いて相続財産を評価し、相続財産の合計額が相続税の基礎控除を下回ったため、相続税をゼロ円と申告したところ、税当局がこれに「ノー」を突き付け、2億4,050万円の追徴課税処分を下した、というものだ。基づいて相続税額を計算したにもかかわらず、なぜ自分のケースが国税当局から否認されるのか、それは評価における平等原則に反するのではないか」という観点から、追徴課税の処分取り消しを求めた。この争いが一審、二審を経て、最高裁にまで進み、今回、判決が下された。結果は、税当局が主張する「不動産鑑定を行って出した評価は妥当」というものであり、最終的に相続人の主張は退けられた。して相続人の主張は認められなかったのか。事の経緯から見てみよう。被相続人が94歳で亡くなったのは平成24(2012)年6月のこと。その3年5カ月前である平成21(2009)年1月に、被相続人は東京都杉並区にあるマンション1棟を、8億3,700万円で購入した。購入資金のうち6億3,000万円が信託銀行からの借り入れで、2億700万円が自己資金だった。平成21年12月には神奈川県川崎市のマンション1棟も購入。こちらの購入金額は5億5,000万円で、うち3億7,800万円を信託銀行から、4,700万円を配偶者から借り入れ、これに1億2,500万円の自己資金を充当して購入した。平成24年6月に被相続人が死亡。相続人は一般的な路線価を用いて、2つのマンションを評価して申告した。申告した評価額は東京都内のマンションが2億円、神奈川県内のマンションが1億3,300万円で、合計3億3,300万円というものだった。他の相続財産との合計から銀行からの借入金を差し引いて、最終的に相続税額をゼロ円として申告した。規定されているとおりの評価方法であり、世間一般の相続人も同じ評価方法で相続税を計算している。その後、相続人に対する税務調査が行われた。6項に基づき、不動産の評価額を見直すとした。この財産評価基本通達6項には、「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の評価は、国税庁長官の指示を受けて評価する」とある。2つのマンションの取得価格が合計で13億8,700万円。これに対して路線価評価額が3億3,300万円は「著しく不適当」というのが、税当局の判断だった。そこで、路線価による評価ではなく、不動産鑑定を行った結果の評価額である12億7,300万円で評価するべきとし、2億4,050万円の追徴課税の処分が下された。路線価で相続財産を評価するものと思っていた相続人としては納得がいかない。相続人側は追徴課税処分の取り消しを求めて裁判となり、地裁、高裁を経て、今回の最高裁判決が示され、相続人の敗訴が確定した。あからさまな「節税対策」には注意が必要さて、今回の最高裁判決によって、今後、不動産を活用した相続対策は認められなくなるのか。この点を確認したところ、いくつかの論点を指摘してくれた。「第一の論点は、路線価と実勢価格との乖離がどこまでなら認められるのかということです。どの程度の差があれば国税当局が問題視するのか、という点が注目されましたが、最高裁は両者の価格の乖離は問題にしないと言いました。最高裁が問題にしたのは、他の納税者との間で不平等が生じるような租税負担軽減を行うのはダメだということです」(飯塚税理士)今回の件では、信託銀行が被相続人に対して10億800万円の融資を実行している。信託銀行がこれだけの融資を行ったのは、被相続人が購入したマンションの担保価値を認めたからだが、これだけの融資を受けるのは、誰にでもできるものではない。「もちろん、融資を受けて不動産を購入することのすべてが悪いというわけではありません。同程度の財産状況にある人が、一般的に行うものであれば問題にならないでしょう。この相続人の場合、川崎市のマンションを、被相続人が亡くなって相続が発生した平成24年6月の9カ月後、平成25年3月に5億1,500万円で売却し、申告した相続税評価額よりはるかに高い時価を露出させてしまいました。対策」だと話は別、ということだ。「特に川崎のマンションについては、相続が発生して申告期限前に売却したことも問題でしたが、被相続人がこの物件を取得したのは、相続開始の2年6カ月前でした。相続税には3年以内ルールというのがあり、平成7年までは相続開始日からさかのぼって3年以内に取得した土地建物は、取得価額で評価する法律がありましたから、国税内部ではチェックがあるのかもしれませんね」(同)さらにいえば、今回の相続対策に際して、2つのマンションに融資を行った信託銀行は、融資を実行する際の貸出稟議書等に「相続対策」と明記していたことも注目された。この融資目的が「相続対策」ではなく、「財産の有効活用目的」のためだったと明確に示されていれば、節税のための相続対策と見なされるリスクをある程度下げられたのかもしれない。した「相続対策」は否定されていないこうした事情からすると、今回の最高裁判決では国税側が勝訴したものの、今後、不動産を活用した相続対策が封じ込められることになったとはいえなさそうだ。それは飯塚税理士も指摘しているように、最高裁が「路線価と実勢価格の乖離は問題にしない」ことを明らかにしたからだ。路線価による相続財産の評価は間違っていない、ということになる。節税対策であることが誰の目にも明らかなケースについては、税当局が路線価による評価を認めないこともあり得ることとなった。この点、どういう注意が必要なのか。「節税目的ではないことを説明できるように、収益性を重視した優良物件に投資すること。相続直前の投資は節税対策だと疑われるリスクがあるので、対策を講じるのであれば、できるだけ早い時期に行うこと。相続直後に相続不動産を売却することも避けたほうがよいでしょう」とのこと(同)。顧客アドバイスの際に一段と注意が必要になるだろう。----------------------------------------本日は以上となります。ご売却のご相談や、査定をご希望の方は下記よりご連絡いただければ幸いです。次回もどうぞお楽しみに!浜松市南区の不動産のことならセンチュリー21浜松不動産販売へご相談ください。資金計画からお引渡しまで、豊富な情報と経験を持ったセンチュリー21浜松不動産販売のスタッフが、お客様の様々なご要望に沿ったアドバイスをいたします。賃貸物件を選ぶポイント:理想の住まいを見つけるために皆様へお知らせ。:contact@h-res.co.jpセンチュリー21の加盟店は、すべて独立・自営です。