上町台筆ヶ崎のモデルルーム訪問レポートです。売主のリバー産業としては京橋のリバーカントリーガーデン京橋以来の約24年ぶりのタワーマンションとなります。リバーシリーズで名称にタワーが付くのは本物件が初となり、今回はフラッグシップに相応しいデザイン・仕様になっておりますので期待してください。※モデルルームはオープンしてすぐに訪問しましたので、その際の価格や仕様等をお伝えしていきます。抜群の価格訴求力2022年始まってまだ3ヶ月ですが、2022年は本物件より坪単価的にココより推せるタワーマンションは出てこないと思います!まだ予定価格なので人気殺到により正式価格が値上がりした場合はオススメ度は変わってきますが、現時点では価格と仕様等のバランスは非常に魅力的です。低層階は坪単価250万円〜販売開始と数年前の価格を見ているような気分になります。3LDK:8,900万円台〜本町駅周辺のタワーマンションを見ていると70m2越えの3LDKが7,000万円台〜が多くなっているので1,000万円以上安いです。グロスが厳しくなる80m2弱で8,000万円台に突入することが多い中、87m2が7,000万円を切る価格帯は広い部屋を求める人ほど魅力的に映ります。パンダ部屋や低層階を中心とした安価な部屋には実需・投資ともに人気になるかと思いますので無抽選での購入は難しそうです。ここは戦略が重要になってきて、RVを狙うなら低層階パンダ部屋・・・ただ抽選確実RVより購入確率を高める、QOLを高めるなら中層階前後・・・ただ予算感は上がる実需で購入検討している方はパンダ部屋を狙うと買えない可能性も高いので、RV狙いより少し予算は上がるかもしれませんが倍率が低い所を狙いに言った方が良いかと思います。結局落選すると意味がないので(私はマンションの抽選はほぼ当たったことがない...)。210円/m2!72.54m2の住戸で15,210円!!(内廊下、各階ゴミ置き場、植栽も多く、ラウンジなどの共用施設もあるのに・・・)これは他のタワーマンションの半分くらいの価格帯のため長期的に住む場合も非常に良いですね。(むしろ最近の新築板状マンションより安い・・・)10年・20年スパンで見た時の他のマンションとの比較もぜひ意識していただきたいポイントです。(仮に維持費3万円のタワーマンションと比較すると30年で500万円以上変わってきます)トップライトもかなり目立つ造りのためシンボル的なタワーマンションになりそうです。ちなみに制振構造です。要望書の入り具合モデルルーム初期の段階でも要望書は既に結構入っておりましたので、今だとほぼ全ての住戸に要望書が入っているんじゃないかと思います。1期の販売は多くの住戸で抽選は避けられなそうなので、最終的には4月末頃に住戸毎の倍率を見ながらプランや階数は決めたら良いかと思います。そのため住宅ローンを使う場合は、後々希望住戸を変えやすくするために少し高めのプランや階数で事前審査を通しておくことをオススメします。実際の登録申込時にローン審査より高い部屋を選択すると再度ローン審査をするか、頭金を多く用意しないといけないので、初期の段階は動きやすくしておきたい所です。最寄り駅は違えど本物件の前に販売をしていたリバーガーデン上町一丁目よりも安価な部屋が多いです。こちらはタワーマンション、更には共用施設や設備仕様が格段に良くなったことを考えると本物件は魅力的です。本物件から近しい場所(上本町駅最寄り)に新築マンションが2棟販売開始となりますが結構高値になる見込みのため、より一層本物件の価格が魅力的に見えるのは間違いないと思います。※三菱地所が取得したゆうちょ銀行大阪貯金事務センター跡地もかなりのお値段になりそうとのこと。専有部仕様も非常に良い価格が安いからあまり期待はしてなかったですが、非常に良いです。ここまで良くて良いのか?と思うレベルです。ブリリアタワー堂島レベルには流石にいきませんが、高仕様だった【ザ・ファインタワー大手前】(坪単価390万円)に迫る程良いです。このレベルをこの坪単価で実現しちゃうと、他のタワーマンションも頑張ってほしいと思えるほど...一次取得者だけでなく、他のタワーマンションからの住み替えの方でも納得できる高仕様です。ネックは最寄り駅?安い理由は最寄りが鶴橋駅。鶴橋駅は焼肉を食べに良く行きますが、確かにゴチャゴチャしている感はありますし、綺麗な駅ではありません。これが上本町駅最寄りだともっと高くなるのですが、本物件から鶴橋駅までは徒歩3分〜4分、大阪駅や難波駅・天王寺駅のアクセスも良いのでここは割り切りポイントだと思います。個人的には上本町駅よりは交通利便性は鶴橋駅の方が上だと思っています。商業施設は上本町駅が断然便利なので、電車利用時は鶴橋駅、買い物・商業施設は上本町駅を使えば、この価格はやはり魅力的です。階層毎の値段差は傾斜があるためRVが狙える住戸とそうでない住戸に分かれているタワーマンションに期待される高層階ラウンジは無し(オーナーズラウンジは2階)すごろく期待値すごろく期待値:85点(モデルルーム初期予定価格の暫定値)すごろく期待値とは転勤や家族構成の変化などで自宅を売却して次の物件を購入する際に、購入価格より高く売れて(売却益)、次の物件の頭金などに活用できる可能性があるかを筆者独自で数値化したものです。※関西マンションすごろく独自の考えのため、あくまで参考としてください。アクセス最寄駅は全部で4つと充実しています。大阪駅や天王寺駅、なんば駅などの主要エリアへのアクセスも良いので利便性は良いです。メトロ千日前線を活用すれば1回乗り換えで淀屋橋や本町エリアにもアクセスは出来ますのでJRとメトロが使えるのは非常に便利ですね。いに面しているため少々交通量の多いエリアに位置しますが、文教区であるため小学校区は良いですし徒歩圏内に公園も多くあるため子育て世帯にも良い環境です。JR鶴橋駅の方に行くとゴチャゴチャしているので駅前はファミリー感はありませんが、単身者やDINKSであれば非常に面白いエリアです。ファミリー層だと10分程歩けば上本町YUFURAや近鉄百貨店にも行ける便利な立地です。徒歩10分圏内に6つあるため、こちらも充実しています。子供の足では少し遠いですが人気の五条小学校(距離は約1.2キロ)も選択可能です。五条小学校の最寄りの新築マンションは人気エリアのためかなり値段が高いです・・・そういった意味では距離はあるものの本物件からも五条小学校狙うのも有りだと思っています。※選択校の諸条件等はご確認ください。万代、阪急オアシス、ドンキホーテが徒歩10分以内。YUFURAや近鉄百貨店が徒歩10分ちょっとの距離なので便利なエリアです。(徒歩1分の距離にあるVita桃山のイズミヤが潰れたのは残念です・・・西松屋は小さな子供がいる家庭は嬉しいですが)徒歩1分の商業施設。スギ薬局とガストの利用頻度は多そう。※以前はスーパーのイズミヤが入っていました・エリアのネックポイント恐らく多くの方が鶴橋駅の雰囲気が1番の悩みポイントになると思っています。以前ツイートした際にもそのようなコメントが多かったです。上町台筆ヶ崎これはヤバい、かなりクオリティ高いものが出てきた。2021しかし、少しエリアを変えれば1,000万円以上高くなることを考えれば個人的には本物件はオススメ。何もない寂しい駅前よりは飲食店も多く活気付いている商店街がある方が楽しい街だと思っています。マンション自体は超駅前ではないので住んでいる分にはそんなに気にならないかと思いますし、上本町エリアと鶴橋駅の両方が使えると思うと個人的には好きなポジションです。今は新築も中古も高騰して何かを捨てないとマンション選びは難しい時代ですし、数年で安くなることはあり得ないので何かを妥協しないと購入までの決断がずっと出来ないかと考えています。個人的には鶴橋の雰囲気好きです。スーパー銭湯のコースを体験してみてください。焼肉が好きで行くたびに色々なお店を開拓しています。個人的にはこのゴチャゴチャ感は好きで歩いているだけで楽しい。315万円程ですが共用施設のデザイン・造り込みは素晴らしいです。エントランスアプローチ毎日通るエントランスアプローチがこれは癒されますね!大きな木々と水辺もあり雰囲気が良いです。管理の面では他の築10年を超えているリバー物件を見ていただくとわかりますが、綺麗に保たれていますので安心できます。(なお、右側の橋は渡ることは出来ません)このクオリティで管理費も激安なのは嬉しいポイントです。本物件で1番好きなのがこのエントランスロビー。外には滝が流れており水景に心を奪われそうです。特徴的なのはガラスウォールの縁が透明になっており1つのガラスのような大パノラマを体感出来るデザインになっております。営業さんに聞いたら透明の縁を導入するだけでもかなりのコストはかかったようです。外出時も帰宅時もこの自然を楽しめるような動線が素敵です。横から見るとガラスの縁が透明であることの素晴らしさを実感できます。外にいるような錯覚になりそうです。パースはないのですが、夜のライトアップがどのような雰囲気になるかは楽しみです。それだけで要望書提出した価値がありそうな気がします。リーガロイヤルホテル大阪のロビーラウンジです。滝の雰囲気・植栽の雰囲気等、このロビーラウンジと本物件のエントランスロビーの雰囲気似ていませんか?高級ホテルのラウンジと同じような空間を自宅で毎日体験できるのはとても贅沢です。通常はリーガロイヤルホテル大阪のラウンジのようにガラス窓ごとに大きな縁があるのが一般的なので、本物件のガラスウォール窓はやはり贅沢な造りです。ロビーラウンジコーチエントランス重厚なコーチエントランスもありますので、車所有者にも推せるポイントです。車持ちの方に朗報なのは最新パレットを導入した機械式駐車場であること。最近増えてきている電気自動車対応のパレットやアルミフラットパレット導入など、オーナーの満足度を高める設備だと思います。扉自動閉システムを導入しているため、出庫後にわざわざ車を降りて扉を閉める必要はありません。これはタワーマンションでも導入している所はまだ少ないと思います。この綺麗な内廊下良いですね。カーペットや照明の雰囲気は好みです。電子錠が標準装備していますので、わざわざカバンから鍵を出さずに玄関の鍵の開閉が可能です。今販売しているマンションだと「シティタワー大阪本町」も標準装備ですが、この坪単価で標準装備は贅沢な仕様です。私も過去、電子錠搭載のタワーマンションに住んだことがありますが本当に便利です。玄関前のカメラインターホンももちろん標準装備。各階ゴミ置き場もあります。※もちろん1階にも集合宅配ボックス有この各階の内廊下がある場所に各住戸毎の個別の宅配ボックスがあります。これは私自身体験したことないのですが、あれば非常にありがたいですよね。サイズはそこまで大きくありませんが、これがあるだけでも満足度は上がりそうです。上町台筆ヶ崎オーナーズラウンジ・ワークスペース(2階)このパースだけ見ると高級ホテルのラウンジです。高層階でないのが少々残念ですが、大規模なタワーマンションでなくてもこれだけの共用施設を用意しているのは素晴らしいです。ワークスペースが5席あります。上町台筆ヶ崎ミーティングスペース・ラウンジ・グリーンテラス(2階)オーナーズラウンジの横には個室の会議室(ミーティングスペース)があります。複数人で利用するには良いサイズ感です。この2階から外に出ることができます。それがグリーンテラス(写真右下)。低層階にあるからこそ植栽の自然の雰囲気を近くで体験でき、滝の音にも癒されることは間違いないですね。除菌・抗菌エレベーターコロナ禍における安全対策としては非常に良い設備です。小さい子供がいる私は自宅のエアコンや空気清浄機もパナソニックのナノイー搭載機器で揃えていますので、エレベーターに搭載は非常に嬉しいです。これは関西初なんですね!今後導入されるマンションが増えることを期待しています。33階〜35階のプレミアムフロアを除く一般住戸の仕様です。気になる仕様をピックアップします。■(関西初)全戸10ギガ超高速インターネットコロナ禍によるリモートワーク、リモート授業等、自宅でのインターネット利用時間が格段に増えた中、この仕様は良いです。高速Wi-Fiルーターも全戸に標準提供でストレスフリーなネット環境を楽しめそうです。高級ホテルの客室や防音室などにも使われるレベルのものを採用しているので、通常のマンションより隣の音は聞こえにくいと思います。音の問題は住んだ後にトラブルになるケースも多いので、マンション自体の防音力があるのは非常に安心感があります。私自身、小さい子供がおり夜泣きもしますが、隣に迷惑になっていないか気になりますので精神的にも嬉しい仕様。五つ星ホテル採用の文字だけでなんだか魅力的に見えています。2.7m(プレミアムフロアは3m)最近だと「ブリリアタワー堂島」や「ブランズタワー大阪本町」が同じ天井高です。天井高はオプションなどで変更することが出来ないものなので高いに越したことはありません。この坪単価で2.7mの天井高を採用しているのは驚きです。ちなみに、一部の洋室も天井高2.7mです。タワーマンションの標準は2.5mが多く、20cm程高くなります。2.7mはモデルルームで体感すると開放感が違いますのでぜひモデルルームでも良く見ていただきたいポイントです。販売価格(予定)モデルルームオープンした最初の数日で訪問した時の予定価格表です。早い段階で行きましたが既に要望書は結構入っておりましたし、価格的にもお得な住戸が多かったです。モデルルーム自体もかなり先まで埋まっているようで人気の高さが伺える価格です。営業さんに『この予定価格なら多くの住戸で抽選になると思いますが、予定価格から値上げの可能性ありますか?』と確認したところ、正式価格は反響見ながら決めるとのことだったので一部住戸は値上げはすると思います。(ちなみに3月26日時点でマンションコミュニティを覗くと値上がりしているタイプもありそうですね・・・あくまで予定価格としてご参考ください。)※最新版の価格は違っているよ、という方がいらっしゃったらDMください。総評でも述べたように大阪都心6区の新築タワマンとしては、かなり魅力的な価格帯で、平均坪単価も大阪市内のタワーマンションとしても最安レベルです。『最近の新築タワーマンションは値段の割に仕様が良くない』と思う方はココを逃すと希望のマンションは今後見つからないかもしれません。それだけ、この価格帯は魅力的です。南西角:87.29m25階で予定価格6,999万円。この広さが7,000万切る価格帯は良いですね!ただ、予算に融通が効く場合、買うなら10階前後の部屋がオススメです。3LDKで87m2の贅沢な造りのため、洋室1が7帖、リビングダイニングキッチンが21帖と非常にゆとりある設計です。収納も抜群に多いのもオススメしたいポイントです。洋室1側に物干しをするスペースがあるためリビング団欒中や友人が来てもリビング側から洗濯物が見えないのも個人的にはポイントが高いです。お風呂サイズも1618と標準より大きいです。なんとリビングだけでなく洋室1も天井高2.7m!南西角の最大のポイント2つがコチラ。日本一高いビル「あべのハルカス」が見える眺望まずFIX窓。リビング側斜めのFIX窓4枚で7mを超える長さがあり解放感が抜群です。通常のマンションのリビング側の窓の幅は両開きでも2mないことが多いのですが、このリビング窓は1面で同じくらいの幅があります。端に1面の窓があり合計だと8m〜9mくらいのガラス窓となり、眺望に特化した造りになっています。モデルルームの高層階イメージですが、あべのハルカスが綺麗に見えます。低層階でも7階から見え始め、10階前後だと綺麗に見える高さとなります。よって10階前後の階数をオススメします。日本一高いビルを眺めながらこの大きなリビングでくつろぎたいです。モデルルームイメージ。プレミアムフロアは天井カセットエアコンが標準装備。南西角の10階前後の眺望のイメージをGoogleアースでシミュレーションしてみました。詳細はモデルルームで確認いただきたいのですが、前のマンションも気にならない高さですし、綺麗にあべのハルカスが見えます。1番抜けるのは東向きですが、個人的には南西角の景色が1番タイプでした。北西角:63.26m25階で予定価格4,999万円。本物件で1番安い住戸ですが、なんと角部屋です!60m2超えてて2LDKのためリビングも十分な広さです。広告になるパンダ部屋価格のため人気が出ると思います。上町台筆ヶ崎なお、部屋によってサイズは異なりますが全戸共通で図面のSR=ストックルームといった防災備蓄倉庫が標準装備されています。単純な納戸ではなく棚なども設置されていることから収納部屋として利用することが出来ます。西:72.54m25階で予定価格5,999万円。15階で予定価格6,199万円。ワイドスパンの綺麗な間取りです。住友不動産のシティタワーシリーズのような使いやすい間取りです。72m2とは見えない綺麗さです。眺望としては西向きは13階くらいまでは前にマンションがあるため、15階前後を狙いたいですね。西向き15階相当のイメージ(実際はモデルルームでご確認ください。)奥にはタワーマンションがありますが、前の近いマンションの高さを超えると眺望的には良い感じだと思います。タワーマンションviewは夜は明かりが多いため、眺望としては綺麗です。上本町駅は2019年頃に近鉄グループが再開発をすることを発表しておりその後の展開も期待出来ます。具体的な内容が発表されたら周辺の価値は更に高くなりそうです。ホテルや百貨店リセールバリューが高いマンションの特徴は過去のブログにまとめておりますので、併せてご確認ください。リセールバリューが高いマンションとは?本物件の場合は周辺エリアの新築タワーマンションと比較して値段が安いこと上本町駅の後発物件が高値で販売されることが予想されることランドマーク的なタワーマンションになること近くで再開発が期待されることなどがリセールバリューの期待値が高い理由となります。まとめまだ予定価格で正式価格は恐らく値上がりするかと思いますので、値上がり具合では推し具合は変わりますが、現時点の価格ならここ以上に価格的に推せるタワーマンションはありません。(RVに拘るならブリリアタワー堂島推しますが、サラリーマンで購入出来る価格帯ではないですし、どんどん値上げしていくし・・・)大阪市内のマンションもかなり高騰化して、今年新規発売するマンションも様々なモデルルームで価格帯を聞く限りはかなり高いため、本物件を逃すと新築タワーマンションで6,000万円前後の予算で3LDKを買うのは難しくなるかもしれません。リバー産業自体はメジャーな不動産会社ではありませんが、だからこそ実現した価格です。資料請求やモデルルーム見学がまだの方はぜひお早めに見学をお願いします。3月の頭の段階で既に4月初旬までは予約がいっぱいと伺っておりますので、第1期の締切の4月末頃に間に合うように早めに動きましょう!なお、リバーシリーズは上町一丁目もそうでしたが売れ行きで次期の価格は値上げするため申し込むなら間違いなく今回の1期です!改めて訪問するかと思いますので、その際はアップデート情報を記事化します。エントランスホールの外からのイメージ。次回のブログもぜひご一読ください。Twitterにもマンション情報、高層ビル等を投稿しています。[大阪]◾︎大阪市内を中心とした新築マンション情報を発信しています。◾︎2021年に3軒目、2022年に4軒目&5軒目を購入しましたが、まだまだ自分自身のマンション探しも続きそうです...◾︎全国転勤の会社員のため半住半投(転勤時に売りやすい貸しやすい)が物件選びの目線です。◾︎物件探しのアドバイス等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。全国主要ブロックの不動産価格指数、および仙台市の新築分譲マンションにおける販売価格の推移をまとめました。コメントをキャンセル「コメント」と「ハンドルネーム」は必須項目となります。date*※個別物件への質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティ「スムラボ派出所」に転載させて頂く場合があります。※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。