イエウールイエウール土地活用アパート経営アパート経営コラムアパートの相続税を計算してみよう!...アパートの相続税を計算してみよう!アパートは相続税対策になる?アパート経営2023/10/12「アパートは相続税対策になる」と聞いてアパートの購入を検討している人もいるのではないでしょうか。本記事では、アパートの相続は本当に相続税対策として有効なのかを解説します。実際にアパートを相続する際、相続税はいくらになるのか、相続税の計算方法についても詳しく説明します。相続税対策としてアパート経営を考えているならまずは相談をアパート経営を個人事業主として始めたい方には、以下の記事もおすすめです。アパート経営は個人事業主として開業すべき?開業するメリット・デメリットアパートは相続税対策になる!アパートなどの不動産を相続する場合、実際の取引価格よりも低い額で評価されるため、現金で相続するよりも、相続税が抑えられます。1億円の現金を現金のまま相続するのと、1億円で1億円分の不動産を買ってその不動産を相続するとでは、後者の方が相続税を抑えられるということです。アパート購入時にアパートローンを組むことも、相続税を安くすることにつながります。相続税は、現金や不動産、株などプラスの遺産からローンなどのマイナスの財産を差し引いた純資産に対して課税されます。借入金などのマイナスの財産が増えればその分プラスの財産が減るため、課税対象となる純資産が減り相続税の負担も小さくなります。相続税対策として、生前に子供や孫に現金を渡して相続財産そのものを減らす節税法(生前贈与)もあります。年間で一人あたり110万を超えて財産を贈与すると贈与税が発生します。よって、相続税対策としてアパートの購入は有効です。以下では実際にアパートを相続する際に発生する相続税はいくらなのかを詳しく説明します。アパートの相続税を計算する流れここではアパートの相続税を計算する流れを説明します。土地と建物は別々に評価するアパートなどの賃貸物件を相続する際、物件の価値に評価額が付けられます。その評価額を元に相続税額が決まります。不動産は、更地の場合と建物付きの土地があるため、土地と建物それぞれ別々に評価額が決められます。土地については、国税庁が決める路線価を元に算出され、建物については、市町村が決定する固定資産税評価額をもとに算出されます。アパートに使用している土地の評価は減額措置があるアパートなどの賃貸物件に使用されている土地は「貸家建付地」と呼ばれています。貸し出し中の部屋に応じた「賃貸割合」を用いて、減額措置を受けることができます。地域によって異なりますが、時価の60%~70%程度の額となっています。相続税は5つのステップで計算するアパートを相続する際の課税評価額は、上記の3つの要素から算出できます。相続税の計算には、5つの段階を経て最終的な納税額が導き出されます。1323.79テーマパークを手掛けたご子息ならではの視点で千葉県船橋市。駅から10分ほどの場所に15世帯のファミリー向け賃貸住宅のまちなみが完成しました。ヨーロッパの邸宅を感じさせる佇まいに、思わず目を奪われます。オーナーさまはローマで暮らしていた経験があり、大いに影響を受けたそうです。「ローマではテニスコートやプールが家の側にあり、休みの日はテニスをしたり、泳いだり、余暇を楽しむ風習がありました。広い敷地を活用して、そのような住民の憩の場となるコミュニティをつくりたいと考えました」。してプールとテニスコートを併設させた賃貸住宅をすでに30年以上前に実現させたオーナーさま。老朽化から相続対策を兼ね、今回の建替計画は後を継ぐご子息に任されました。ご子息は前職でテーマパークの企画を担当していたこともあり、その手腕が大いに発揮されました。「京都のイギリス村のような雰囲気のある賃貸住宅の構想がありました。そこでスケッチブックに完成予想図を描き、イメージを具現化していきました」。賃貸住宅に入居する住民はもちろん、近隣の住人にとっても好印象を与えるような、地域のランドマークとなる賃貸住宅づくりを目指しました。そこでハウスメーカー3社に相談をすることに。(ミサワホーム株式会社の土地活用事例)アパートの価値を算出する相続税を算出する際、不動産は評価額を元に計算します。価格の評価基準がいくつかあります。所有している土地が面している道路に1m2当たりの価格が決められていて、相続税計算の基準にします。国税庁のホームページで確認することができ、国土交通省から公表される「公示価格」の7割~8割に設定されています。倍率方式について「倍率方式」は、路線価が決められていない土地に用いられます。市町村で決められた固定資産税評価額に、地域ごとの倍率をかけて数値を出します。貸家建付地とは賃貸のアパートや、一戸建てのある土地を「貸家建付地」と呼びます。建物・土地の両方を所有し、正当な価格で貸し出している物件が対象になり、相続税の評価の際に軽減措置を受けることができます。被相続人(亡くなった方)の所有物でありながら、他者に貸し出しているため、利用に制限がかかっているとみなされます。「借地権割合」と「借家権割合」の2つの減額措置があり、「借地権割合」は、土地それぞれに30~90%の割合が決められいます。路線価図に記載された記号で確認できます。「借家権割合」は30%と決まっています。貸家建付地の評価額計算式アパートに利用している土地の評価計算は、路線価や倍率方式から算出した評価額に「借地権割合」と「借家権割合」を乗じて計算します。実際に貸し出している部屋の割合「賃貸割合」を乗じます。路線価が1m2当たり30万円で広さが200m2の場合、評価額は6,000万円です。借地権割合が60%、賃貸割合90%の場合は、6,000万円×(1-0.6(借地権割合)×0.3(借家権割合)×0.9(賃貸割合)=5,028万円となり、課税評価額は5,028万円と算出されました。同じ土地が更地の場合は、課税評価額は6,000万円です。算出の基準となる路線価は、公示価格や実勢価格の7割~8割なので、同じ価値の現金よりも土地、さらに「貸家建付地」のほうが、相続税対策に有効といえます。賃貸物件などアパートの建物の評価は、固定資産税の評価額を用いて計算します。土地の計算と同じく「借家権割合」と「賃貸割合」を乗じて算出します。路線価は用いないため、「借地権割合」は省かれます。「借家権割合」は、土地の場合と同じで30%です。導き出された数字が、相続税の建物の課税評価額です。実勢の取引金額のおおよそ60~70%なので、現金で所有しているよりも、2段階にわたって税対象額が軽減されます。賃貸割合が高いほうがより効果的で、空き室が多い状態では恩恵が少なくなってしまいます。相続税法に「小規模宅地等の特例」と呼ばれる措置があります。相続税の納付が残された遺族の暮らしを、圧迫することの無いように設けられた制度です。広さに限度はありますが、同居の家族が相続する場合は、80%の軽減措置を受けることができます。200m2までを限度に50%の減額措置を受けることができます。自宅と賃貸アパートが兼用の建物の場合は、条件がありますが330m2まで80%減額されます。平成30年に税制の改正があり、相続をした時点でアパートの経営が3年以内の場合は、「小規模宅地等の特例」を受けることができなくなりました。以前からアパート経営をしていて、新たにアパートを建設した場合など、継続的な事業と認められた場合は、減額措置を受けることができます。参考:国税庁(小規模宅地などの特例)相続税計算シミュレーション実際に、相続人が3名、部屋数20室のアパートを相続する場合を例にして、以下のステップに沿って相続税の計算を行ってみましょう。土地の評価額は、路線価図に記載された数字から算出します。路面価は「250C」や「180D」と、数字と記号で記載されています。所有している土地が接している路線価の数字は、1m2当たりの単価、アルファベットが借地権割合を指しています。借地権割合は、A-90%、B-80%、C-70%、D-60%、E-50%、F-30%と7段階になっています。今回は「180D」と設定し、1m2当たりの価格は「180×1,000円」で計算、Dの借地権割合60%として計算します。1-0.6(借地権割合)×0.3(借家権割合)×0.9(賃貸割合))=45,252,000円(貸家建付地の評価額)更地の場合は評価額は5,400万円ですが、約4,500万円の評価額になっています。建物の固定資産税評価額は、5,000万円と想定して計算してみましょう。借家権割合と、賃貸割合を用いて計算します。1-0.3(借家権割合)×0.9(賃貸割合)=3,650万円(賃貸物件建物の評価額)賃貸状況が、すべて空き室の場合の評価額は5,000万円になるので、満室の状態のほうが相続税は安くなります。課税総額を算出する相続人が配偶者と子供2名(どちらも成人)と仮定して、相続税を計算してみましょう。分割方法は、法定相続通りとします。相続税がかかる課税額を求めましょう。最初に、相続する財産の合計金額を算出します。自宅やアパートなどの不動産については、利用方法に応じた減額措置を適応した評価額で計算します。被相続人(亡くなった方)名義の預貯金などの現金資産を加え、借入金はマイナスします。葬儀費用や受け取り保険金については次の段階で用います。配偶者と子供2名の場合、法定相続分は配偶者が50%、子供はそれぞれ25%になります。死亡保険金2,000万円については、1,500万円が控除されるので、500万円を配偶者の分割分に加算し、葬儀費用など配偶者が立て替えた金額を差し引きます。控除額を上回る金額が課税額とされます。69,752,000円-48,000,000円(基礎控除額)=21,752,000円(課税総額)相続税改正以前は、今回のようなケースでは、基礎控除額は8,000万円なので非課税となり、相続税はかかりませんでしたが、現在は支払い義務が生じます。相続税総額を求める相続税を決める課税総額が算出されたので、相続税を計算してみましょう。先ほど求めた課税総額を、配分通りに振り分けます。今回は、法定相続通りに配分します。21,752,000円(課税総額)を配偶者に50%、子供それぞれに25%ずつ配分します。相続税の税率は1,000万円以下は10%、控除額は0円、3,000万円以下は15%控除額が50万円なので、配分額から相続税額を計算します。相続税額合計を振り分けるために、保険金などを加算した<表2>で算出した、実際の配分額の割合を計算します。1割合結果の小数点3桁以降は、全員の協議の上、合計が1になるように調整します。この場合は、配偶者を繰り上げ、子供は切り捨てて調整し合計を1にしました。相続税額を振り分ける<表3>で算出した相続税額合計を<表4>で求めた割合調整率で配分します。正味の遺産額が1億6,000万円まで控除を受けることができます。相続税の申告期限までに、分割されていない財産については軽減の対象になりません。ほかにも、「未成年者の税額控除」や「障碍者の税額控除」があります。<表5>で求められた相続税額から、各自の控除額を差し引いて、相続税納付額が算出されます。子どもAの納税額:532,500円(控除なし)子どもBの納税額:532,500円(控除なし)納税額は、100円未満は切り捨てて計算されます。最終的に、100万円ほどの相続税となりました。不動産の評価額は、現金に比べて大きく圧縮できますが、更地の場合は減額措置の対象になりません。借入金も、相続税の軽減には有効といえます。アパートの運営がうまくいかず、建設から5年以内に売却すると、売却益に対して30%の所得税、9%の住民税、2.1%の復興特別所得税を支払わなければなりません。参考:国税庁(相続税の計算と税額控除)相続税対策としてアパート経営を考えているならまずは相談を相続税対策としてアパート経営が効果的という話を聞いたことがある方も多いかもしれませんが、実際の節税額は土地の広さや建物の大きさ、入居者の人数などによって異なってきます。自分で計算して節税対策を進めることも可能ですが、アパート経営に関するノウハウと豊富なデータを持った不動産会社に相談することで、さらに節税対策につながるコツや方法を教えてもらえるかもしれません。スタート土地活用比較サイトとは、企業から土地の活用プランを取り寄せられるサービスです。カンタンな情報の入力するだけで、複数の企業から無料で活用プランを取り寄せられます。土地活用比較サイトを使って、実際に50坪もない土地の活用を検討してみたら、様々な活用ができるとわかりました。大手ハウスメーカーEこのように無料で取り寄せた複数の活用プランを比較することで、目的に合ったプランかどうか、1番儲かる活用プランはどれかがわかります。土地活用比較サイトを使ってみる方法については、以下の記事をご覧ください。土地活用サイトを比較した以下の記事を読むと、比較サイトの違いやおすすめのサイトがわかるでしょう。土地活用プラン一括比較サイトの仕組みとは?おすすめの比較サイト9選を紹介!土地活用プランは、チャットの質問に答えていくだけで、すぐに無料で大手企業からプランを取り寄せることができます。気軽に土地活用プランを受け取ってみましょう。月間3万人以上が利用する国内最大級の不動産情報サイト「イエウール」が運営。ユーザーの声を参考に、土地活用をお考えの方の悩みや知りたいに答える情報を、初心者にも分かりやすくお届けします。土地活用・アパート経営・マンション経営のよくある質問に答えます。土地活用・アパート経営・マンション経営を行う上での不明点や解決したいポイントはここで解消してください。一戸建てやマンション、アパート、土地、ビル、倉庫などのあらゆる不動産査定を考えている方に複数の不動産会社の一括査定をオンラインで提供しています。高く家を売りたいあなたにとって素敵な不動産会社を見つけることができます。サービスをご利用ください。reserved.JASDAQスタンダード市場に上場している(株)Speeeが運営しているサービスなので安心してご利用いただけます。アパート経営したら収益いくら?プランの無料請求スタート。