本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。Homesをご参照下さい。一時はとてもとても大変な時期を乗り切って、ようやく国内旅行客が戻ってきたゴールデンウイーク。たくさんの観光客でにぎわっているようです!さらに。5月20日~22日に3年ぶりに三社祭が開催できることになり、日常が徐々に戻ってきたのは嬉しいですね(^^)/また、スーパーマーケット大好きキットキャットにとっては大ニュースの「オーケーストア」の浅草出店がありました。竣工日に対して不自然な引き渡し日です!この日程からも売り急がない物件であることがあきらかです(後述「総評」へ)ここでの注目ポイントは「銀座線」の浅草駅まで徒歩6分がとても希少性があることは言うまでもありません。1000m2を超える敷地面積、総戸数100戸超とこのエリアではとても珍しい大きな物件です。メトロと都営の両方が使えるのが良いですね!特に、銀座線は本数も多く、駅も浅く、インバウンド対策で全駅がキレイにリフォームされているので、一度沿線に住んでしまうとなかなか離れられないと感じます。現在でも沿線の魅力は高いですが、今回は沿線の再開発情報を改めてまとめてみましたが、とんでもない開発規模なのをご確認いただけますと幸いです。一駅一駅で事件が起きているようなどドラマティックな路線です。沿線の再開発の規模の大きさを見ていたら将来的な需要が、枯渇する心配はいらなくなりそうです。抱える一帯は、廃校になった小学校や青空駐車場など低利用の土地と合わさって、再開発の用地として最適なのですが、なかなか進んでおりません。ターミナル駅至近の大きな立地はなかなか無いので、今後大化けしそう(というよりも大化けするような開発が来て欲しい)な予感はあります。民間活力を利用して、区役所、警察署などが建て替えられて区の安全は高まりつつも税金は使わない、さらに民間も儲かるような開発が出来ることを祈ります。概要HP既に完了されているプロジェクトではありますが、事業主の心意気が感じられるプロジェクト報告HPがありましたので紹介させていただきます。概要HPロケーション取り上げたいところ山ほどある贅沢な立地です。下り線のホームから現地付近までは一部アーケードがありTwitterの投稿からは、扱う商品の安さからか、客層に関する評価の投稿もあり。お値段に対する信頼感、24時間オープンで便利なのは間違いない。(充電器やSDカード、プリンタインクなどの消耗品特に)も24時間販売なのが便利だったりします。壊れた、無くなったなどに、すぐ対応できる。Twitterの投稿は何かと賑やかな感じです。他に新宿、三鷹にあるスーパーマーケットですが公式HPが見当たりませんでした。建設現地からは道路隔てて向かい側にある一番近いスーパーマーケットです。中に入るとたくさんの商品が所狭しとおいてあるようなディスカウント色の強めの店内でした。店舗の中は撮影禁止となっていたため写真は撮れませんでしたが、他のOKストア各店とほぼ同じような価格帯でした。(店内写真はOKストアHPより)他の店舗との競争でここから価格帯が変わってくるのか楽しみではあります外観(元はパチンコ屋だったそうです)店舗は1階と2階。地下はシュミレーションゴルフのお店が入るそうです店舗内は、千駄ヶ谷店と同じく、一方通行の導線となっております。1階から入って、まず2階に上り、1階に降りてお会計をするという形なので、パッと入って、パッと買うみたいなことはしずらい導線かとは思います。お惣菜もあり、人気のピザもあります!デリカぱくぱく24時間営業の激安お弁当店スーパーマーケットでは無いですが、お惣菜、お弁当の激安店も近くにありました。つくばエクスプレスの浅草線近くとなるため、銀座線からの導線にはありませんが、Twitterの投稿からは、値段以上にボリュームの大きさに関する投稿多しhttps://tabelog.com/tokyo/A1311/A131102/13059060/dtlmap/https://www.syokuraku-web.com/gift/48896/特徴2駅からの道のりがアーケード(一部)あまり公式HPなどでも記載されていませんが、駅までの導線が途切れるところがあるもののアーケードが設置されています。駅距離がそもそも短いことに加えて、傘をささないで済む区間が長いのはプラス以外何ものでもありませんオレンジ色のルートで浅草駅に向かうとアーケードを通って、銀座線始発駅まで歩けます(徒歩6分)青色のルートで帰宅すると、現地に近いほうの出口から出られて、一部アーケードのところを通れます(徒歩4分)<アーケードのある道>特徴3繁華街の真ん中にある周辺は飲食店から物販店、シティーホテルからラブホテルまで、商業の中心地です。観光客から、地元の買い物客が混在していて、とても賑やかな地域です。イベントごともたくさんあり、賑やかなことは間違いありません。一方で朝早い時間、夜はそこまで人がいない印象ですあまり栄えているとは言えませんが、ラブホテルや風俗関係のお店も数件あります。いずれも駅やスーパーマーケット、学校からの導線上にはなく、当マンションからは見えない場所にはあります<ラブホテルがあるエリア>小学校、中学校共にそれなりの距離があります。小学校は浅草寺前を横切る形なので、なかなか子供にはハードな道のりです(楽しいことは楽しいそうであるけれど)特徴4浅草寺の借地が広い当マンションの隣接する東側エリアは浅草寺の借地だそうです。そのため集約して建て替えなども難しい。外廊下かつ「Sーマルチコア(集中配管方式)」の採用はありませんが、ガラスを多用したベランダ面はいかにも住友不動産のマンションです。エントランスもガラスウォールによる二層吹き抜け(っぽい意匠)を設けて、「大規模マンションに足を踏み入れたんだな」感を出しています。吹き抜け「っぽい」デザインですが、実際は異なるような不思議なエントランスです。三層吹き抜けに見えますが、実際はそうではない、最近の住友不動産のデザインの傾向通りエントランス内部は一部だけ吹き抜けの、暗めのデザインです。注意してもらいたいのは浅草では大規模物件ではあるものの、「再開発」案件ではありません。敷地は数件の地権者が商店などを営んでいた敷地が寄せ集まり出来た形で、再開発ではありません。敷地の周辺も竣工後もほぼ現状のままであるでしょう。周辺の建物は今後も現状のままで、お世辞にも美しい状態でありません。南側が10階~11階の建物が建っており、西側が大きな通りに面していることから、西棟と東棟の2棟構成です敷地形状と周辺建物の配置から、このような配置にしているのですが、どうしてもスパンの短い田の字型の住戸を作る方法しかなく(コスト面から)、共用廊下側に窓を設けられる外廊下方式を採用しています。内廊下のほうが遮音性は高いですが灯篭部屋が無いのはキットキャット的には好きな点です。掃除機をかけたり、物を大きく整理したりするとき、埃が待った後、やっぱり窓開けて換気したいですよね。窓が無い部屋はどうやって喚起しているのだろうとキットキャットは思います。(もちろん二重窓+可動式ルーバーありです)外廊下ではあるものの、エレベータ・非常階段は住戸食い込み型ではなく、しっかりと独立しており、柱も外廊下側・ベランダ側、両方とも、居室に食い込んでいない、扶養柱無しなのは嬉しいですね。後から変えられない躯体の余裕度は、後々中古になった際の内覧時に好印象です(しかし、Sマルチコアは無し。とこちらは悪くはないものだと思います。ハンズフリーキー対応です。褒められるポイントが多いのは良いと思いますタイプ名は分かれていますが、実質的には角部屋(3LDK)と中住戸(2LDK)の2種類の間取りしかありません。維持費それなりの戸数がある外廊下、最小限の共用施設ということで、目に優しい金額になって欲しかったですが、、、それなりの値段帯になっております。前回取り上げたシティテラス新小岩は198円)修繕積立金もきちんと上がっていく数字を見せているのはともて好印象です(住友不動産は資金計画書にも記載あり◎)ただ、55m2で2万円を超えてくるのはなんとなく重い感じがします。販売側は否定するかもしれませんが、管理費水準は同時期に販売している物件の中で、販売戦略上の都合で計算されている部分も少なからずあると思います。管理会社も多数の物件を抱える中で、全体収益が上がるようにデベロッパーと相談しているところもあると思います。「ある物件はセールスポイントの一つに管理費を充てよう」でも、「そんな物件ばかりでは収益あがらないので、どこか収益物件をください」などと相談しているところもあるのではないでしょうか。近年、自転車置き場が地下や上階にあってエレベータで駐輪場まで行くマンションも増えてきました。敷地配置に余裕が無いマンションでは、そのような百害あって一利なしな設備が搭載されたりします。コスト低減の大原則は、「力をかけない」です。上や下に動力を使って動かしたり、温めたり、冷ましたりをする過程では、どうしても「力」=「コスト」がかかります。このマンションにはそのような要素がとても少ないですが、管理は従来の考えでは高めです。この物件は「管理費」をセールスポイントにしなくて大丈夫な物件だと、判断されたのでしょう。どちらも後付け出来ない設備であり、スロップシンクは特に最近のマンションでは少数派です。「各部屋ごとの宅配ボックス」はありません。※「ミニシンク」は、実際はもう少し大きいものに変更になるとのお話ありました。ここで残念なのは前回取り上げた「シティテラス新小岩」と同じレベルの仕様のところが少なからずあったことです。単価のだいぶ異なる物件と同じようなところが多いにも関わらず、坪単価が100万円以上高くなっているのは、「うぐぐ」となることは、言うまでもありません。徒歩6分という希少性と抜群のスーパーマーケット環境が相まって、とても希少性がある物件であることは間違い無いです周辺は浅草寺が借地として貸している土地も多く、そもそも売買対象となる土地が狭い中で、昔ながらの商業地であることから、大きなまとまった土地がほとんど出てきません(出てきてもホテル用地として使われてしまった)近年の銀座線浅草駅周辺で分譲された物件を見ても、ほとんどが浅草寺の北側であり、西側や南側の販売は最近出てきてないという希少性ある立地と言えます。生活者として便利な立地でありながらも、投資家目線でも検討出来る部分がありうる価格と賃料のバランスだと思います。利回り3.9%希少性のある立地と生活利便性、現在でも賃貸利回りが低すぎない水準での価格帯ということで、住友不動産としてはまだまだこれからの価格帯での売り出しだと考えて良い気がします。住友不動産は、竣工後も販売し続けることで有名です。竣工後1年はざらな販売スケジュールなので、牛歩戦術で販売戸数が減っていくにつれて、徐々に値上げor下層階も上層階と同じ値段で、ゆっくり販売方法で大事に売り出します。下記に販売中の一覧を記載しますが、まずは、浅草橋と新御徒町を売って、その後、本腰を入れて浅草の販売がんばるイメージ・・が想像できます。(下層階の今後販売分が予定はありますが、住友不動産は安くはしてこないでしょう)※住友不動産が都内で現在販売中の物件リスト(赤字は引き渡しが竣工から2年以上経つ物件)浅草エリアは、土地も細分化されており、なかなか大手分譲のマンションが売り出されて来なかった歴史から、坪単価が安めでした。そんな歴史から三菱地所レジデンスが分譲したマンション「ザ・パークハウス浅草」(坪単価200万円台後半~300万円台前半)は弱気な値付けだったことなどから、第1期で全戸完売してしまいました。その後、「グランドメゾン浅草花川戸」が坪500万円でも早々に完売したことからも、浅草の立地に関するイメージは、近年劇的に向上してきたと思われます。エリアでまだ存在しますが、500~800万円程の差となります。立地の希少性を踏まえるとこの価格差はある程度説明が付くと思います。言ったことでは似ているかもしれません。都心のエリアでは2LDK9000万円~も見えてきている中ですので、残念ながら昨今の相場と浅草の中での希少性や販売事例などを考えると、現状の販売価格は説明が付いてしまいます。「浅草で坪500万円かぁ~」と単価に驚いてしまう出すことはありますが、直近の周辺成約事例などからは、ホテル・商業ビルとの土地買取で競合するこの地では、今後安く土地を仕入れることが難しい立地であることは想像出来るでしょう。沿線を楽しめる方は、今後安い部屋が出てくる可能性も低いので早めの決断をしてみても良いのではないかと思いました。West」のほうが合っていると思います。お値段帯同じようなところで比べられているのを違和感持つ方がいらつしゃるかもしれませんが、銀座線沿線の相場観は今後の再開発を見据えての価格設定に今後なっていくと感じましたので、このような総評とさせていただきます。今年は墨田川の花火大会は開催されないのは残念ですが、先述の5月20日~22日に3年ぶりに三社祭も開かれるなど、今後もイベント盛りだくさんな旅行気分を味わえる街なので、少しでも気になる場合は現地訪問、もしくは資料請求から始めてみてはいかがでしょうか(^O^)/編集後記(実は、インバウンド需要も取り込みたい!?)さて、このゴールデンウイークの浅草はたくさんの日本人観光客でごった返したようです。ここにインバウンドの観光客が追加されたらどうなってしまうのか、思ってしまうほどです。インバウンド需要は観光だけでなく、不動産の市場にも及んでいると言われています。直近の円安により、東京の不動産は海外投資家からはとても安く見えてきています。浅草レジデンスの7900万円の部屋ですと、ドル建てでは1割くらい今年に入って値下がりしているようなものです。ドル換算の賃料も安くなっているので、賃貸利回りは変わらないのですが、安定感ある利回りの不動産を、低いグロス金額で投資できるようになったのは、投資判断に、大きく影響すると思います。60万USドル今回は実需向けのマンション情報のことでお腹いっぱいだったのですが、「ザ・浅草レジデンス」は少なからずインバウンド需要を踏まえた物件のような気がしました。外国人として不動産を購入したことがある目線で、次回以降、インバウンド需要に関する対策・影響なども特集して取り上げていきたいと思います!当マンション、インバウンド需要、などなどのご質問、ご要望も取り扱いますので、コメント等頂ければ幸いです。」で検索すると現地写真・映像なども随時載せています。(クオリティより速達性を重視なのはご容赦を)今回、仕様や設備が似ていると取り上げた、「シティテラス新小岩」のブログはこちら「シティテラス新小岩」《お便り返し》住友不動産っぽくもあり、ぽくもないマンション(キットキャット)浅草への愛の感じられるクリスティーヌさんの記事も併せてご覧ください(^O^)/↓残念ながら完売済みの物件がほとんどですが、周辺マンションの価格帯をご参考に。「浅草と一口で言ってもエリアが違うと、雰囲気も違いますが、坪単価もずいぶんと違います。本ブログ記事の情報は投稿日時点のものです。Homesをご参照下さい。※Sはサービスルーム(納戸)です。[東京]猫アレルギーのキットキャットと言います。東京都心(山手線内側)+城南エリアをメインターゲットとしてマンション探しの旅を続けております。不動産購入歴は自己居住用(中古・新築)と投資用不動産(新築)を購入した経験があります。不動産業界の者では無いので、素人の目線を忘れず記事を書いていきます。(2022年5月版)。コメントをキャンセル「コメント」と「ハンドルネーム」は必須項目となります。date*※個別物件への質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティ「スムラボ派出所」に転載させて頂く場合があります。※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。