Owner:物件オーナー自身による売却)コンサルティング案件が増加中です。・バイヤーエージェントの報酬はバイヤーからお支払い頂きたい・自宅も自分で売却することでリスティングエージェントへの報酬をゼロにしたいという方はこちらからご連絡ください。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。不動産投資のファイナンシングについてお伝えしてきました。投資用物件の購入もそうですが、融資を申し込んだ後のやりとりもまた教科書には出てこない世界であり、実際に体験してみないとその全容が見えてこない部分は多々あります。固定金利にしたいのに変動金利を薦められたりHELOCにしたいのにFHAを薦められたり3.5%の頭金のつもりが2.3%でいいですよと言われたりその時々の金融会社が打ち出す戦略や個人の条件によって目の前に出される選択肢は多岐に渡るものです。等は個人への融資の原理原則になってきます。ステートメント:損益計算書)をもって業績が順調なことを証明することが有効です。「賃貸物件は数軒で十分」というのであれば勤務先からの給与で定められる上限でよいと思います。大事なポイント)」という方法が考えられます。「法人名義で融資を受ける場合」を見ていきましょう。法人への融資では何を審査されるか個人で融資を受ける場合のおさらいも兼ねますが、個人融資への審査でローンオフィサーが注目するのは「W-2フォーム」であることをお伝えしました。「勤め先からのW-2フォームだけでは足りない(更に不動産事業を拡大したい)」というのであれば自分のビジネスを立ち上げて自分にW-2フォームを発行することが有効です。ここは強調しますが、それならばやがては「自分の会社を辞めて自分のビジネスに集中する」のがいいかといえば、勤務先からの給与が安定しているのであればもちろん勤め先は辞めずに勤務先からのW-2フォーム自分の会社からのW-2フォームこれら両方が使えるのであればその方がよいと思います。不用意に危ない橋を渡ることはお薦めしませんし、成功率を高めるとは「失敗する確率を下げること」ですからわざわざ勤務先を辞める必要はなく、むしろ複数のW-2を使った方が成功率は高まると思うのです。そこで物件を購入する名義を「個人ではなく法人で融資を受けたい」とした場合は個人と比較するとどのような違いがあるのかを見ていきましょう。法人名義は商用枠になるまず前提として知っておきたいのは、個人名義ではなく法人名義で融資を受ける際は「商用枠で扱われる」ということです。この点は数日前にも触れたばかりですが、個人枠と商用枠では扱われ方が全く違ってきます。$5,000と実に高額な範囲でかかります。Fee(不動産鑑定料)等の実費のみとなり、最後のクロージングに至ってようやくそこでその他の費用の精算がなされます。商用枠の場合は審査そのものに多額の手数料が発生するのです。過去2年以上の実績なぜ商用枠の場合は手数料が高いのかといえば、精査にそれだけ時間と手間がかかる為です。ステートメント:損益計算書)をもって業績が順調なことを証明すること」ここに絡んできますが、法人名義で融資を受ける際は金融会社が精査するのは個人に出されたW-2フォームではなくビジネスそのものの健全性になります。法人枠の融資でも「既存の物件を担保にするリファイナンス」というであれば話が簡単なのですが、何も担保がない場合は当然ながら金融機関としては「そのビジネスの健全性と将来性」に注目して審査するしかありません。ステートメント:損益計算書)法人としてのタックスリターン(確定申告)等を手がかりに緻密に審査を行うのです。自分が所有する法人の場合は当然ながら自分ではなく法人そのものが査定されているわけですから、法人の実績そのものが査定されることになります。ちなみに法人名義で融資を申し込む場合は「過去に最低2回、法人としてタックスリターン(確定申告)を行っていること」が条件となり、設立から2年以下(タックスリターンを1度もしくは全く行ったことがない)場合は融資対象外となりますので注意が必要です。「キャッシュフローが抜群」この2点につきます。とどのつまり、不動産事業を前進させ続けるためには「本業が拡充し続ける必要がある」ことが必須であることは間違いありません。本シリーズではアメリカ不動産に投資する際のファイナンシングについて差し障りのない部分を上げてみました。何かの参考になりましたら。投資案件をメールマガジンで無料購読。下記よりメールアドレスをご登録ください。契約や交渉で英語のフルサポートを受けたい個別コンサルティングの詳細はこちらから。南カリフォルニアで住居用物件/投資物件をお求めの方はこちらから詳細をご覧ください。