Owner:物件オーナー自身による売却)コンサルティング案件が増加中です。・バイヤーエージェントの報酬はバイヤーからお支払い頂きたい・自宅も自分で売却することでリスティングエージェントへの報酬をゼロにしたいという方はこちらからご連絡ください。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。ここ数日入居者審査についてお伝えしていますが、本日で最後です。・クレジットスコアこの三点は少なくとも網羅されていて然るべきです。管理会社はテナント候補者の審査結果をもって「この方はこのようなクレジットヒストリーがあり、クレジットスコアは○○○、現在の年収は$○○○○ですが入居を許可しますか?」とオーナーであるあなたに問い合わせてくるのです。最終的に入居を許可するしないは物件のオーナーであるあなたが判断することですから、伝えられる各種の報告を聞いて可否を判断しなくてはなりません。その際に「現在の年収は$○○○○です。「クレジットヒストリーとしては○○○の特徴があり、現在は○○に毎月$○○○の返済責任があります。「クレジットスコアは○○○です。」と言われても、アメリカのクレジットスコアに馴染みのない方にとってはそのスコアが良いのか悪いのか、さっぱり判断が出来ません。そこで、今日はシリーズの最後としてクレジットスコアについて深掘りしてみましょう。クレジットスコアとは昨日はクレジットヒストリーについて詳しくお伝えさせて頂きました。・過去にどこに借金をしているのか・その借金をきちんと返済しているのか・現在どのような借金を抱えているのかこのような個人のお金の使い方の履歴をまとめた信用情報のことをクレジットヒストリーといいます。言い換えると、これら一つ一つのお金の貸し借りに対する実績が個人としての社会的信用を築いていくわけです。これら個々の履歴は逐一「数値化」されています。アメリカでクレジットカードを使って暮らしている場合、あなたが知らない間にその履歴は毎日更新されて数値化されているのです。この数値のことをクレジットスコアといいます。昨日お伝えしたクレジットヒストリーの結果を数字として総まとめしたものがクレジットスコアになるわけです。(TransUnion)の三社のいずれかが提供しています。(仮にこの三社以外から出されているスコアがある場合は信用してはいけません)そしてこらら三社は共通してフェア・アイザック(FICO)のスコアリングシステムを使用しています。フェア・アイザック(FICO)社は現在カリフォルニア州のサンノゼに本社を置く、1956年にウィリアム・フェアとアール・アイザックの二名が設立したクレジットスコア算出のサービスに特化したデータアナリスト企業です。「アメリカ社会ではクレジットヒストリーがないと生活しにくい」と昨日お伝えしましたが、クレジットヒストリー全体がこのクレジットスコアに集約されており、事実上アメリカ社会で使用されるクレジットスコアはこのフェア・アイザック(FICO)社が独占的にシステムを提供しているわけです。その為、クレジットスコアは別名でFICOスコアとも呼ばれています。このフェア・アイザック(FICO)社が提供するシステムをもってクレジットスコア情報を提供する三社は各個人の信用度を数値化していきます。ここから、スコアリングシステムの詳細を俯瞰していきしょう。(TransUnion)の三社はフェア・アイザック(FICO)社が提供するシステムをもってクレジットスコアを算出しますが、その定義と数値は下記のとおりです。スコアリングの定義スコアリングにはいくつかの定義があり、全体を100としてそれぞれの定義に対する比率が定められています。ここではウィキペディアに掲載されている定義と比率をそのまま引用させて頂きます。10%最近のクレジットスコアの照会頻度と実際に開設したクレジットカードや住宅・自動車ローンなどの口座数(通常過去2年間の回数、信用照会だけの「ソフト」と際に信用供与を行う「ハード」で影響度が異なる。10%(出典:ウィキペディア)上記が定義と比率になりますが、厳密にはその計算式は各社のアルゴリズムによって多少の違いがあり、結果として算出されるスコアには微妙な違いが出てきます。スコアリングの数値そこでスコアとその判断基準を見てみましょう。通常、スコアは300~850の範囲で結果が出てきます。上記に定義される履歴の総まとめとして、三桁の数字で現れてくるのです。スコアについて、ここでもウィキペディア掲載分を参照します。スコアと評価761~850:「優良」701~760:「良好」621~700:「平均的」300~620:「平均以下」(参照:ウィキペディア)個人のスコアはこれらの範囲のどこかにあるはずです。前述のように各社が算出する結果には違いがありますが、通常は甚だ数字のズレが大きいことはありません。三社全てから数字を取得し、「真ん中の数字を取る」ことです。(Experian)の690を選んで判断するのが適切、ということになります。そこであなたが委託する不動産管理会社は入居者審査の際にこれらのクレジットスコアを参照して「クレジットスコアは○○○のようです。その時は上記の基準でその良し悪しを判断すればよいと思いますが、厳密には家賃支払い能力を見定める上ではクレジットスコアは「600以上あれば十分」だと思います。クレジットスコアが500台以下の場合は「すみませんが。」と、不動産管理会社を通してテナント候補者にお断りするようにしましょう。・クレジットスコアについてお伝えさせて頂きました。あなたが購入したアメリカ不動産物件にテナントをつける場合、その入居者審査においては概ねこれら三点が基準とされていることを理解しておきましょう。オーナーとして入居許可を出すか否かは、このシリーズでお伝えした内容をもって判断すると良いと思います。投資案件をメールマガジンで無料購読。下記よりメールアドレスをご登録ください。契約や交渉で英語のフルサポートを受けたい個別コンサルティングの詳細はこちらから。南カリフォルニアで住居用物件/投資物件をお求めの方はこちらから詳細をご覧ください。