賃貸経営をしているオーナーにとって、よくあるトラブルへの対処法と解決に必要な法律知識は欠かせないことです。この記事では、オーナーがスムーズな賃貸経営を行うための参考として、トラブル事例と法律面から考える対処法について解説します。家主ダイレクトは、27万人を超えるオーナーに利用されている「オーナーが直接使える」家賃保証サービスです。賃貸経営をしているけど、なぜか手元にお金が残らない家賃の値下げはせず空室対策をしたい月々の管理コストを削減したいこうしたお悩みを抱えている方は、まずは資料ダウンロード(無料)しお役立てください。賃貸経営でよくあるトラブルと対処法について知っておくと、実際にトラブルが発生した際、できるだけすみやかに解決へ動くことができます。予測できるトラブルに対しては、事前の対策を講じることで最小限に抑えられる可能性もあります。ここでは、トラブルを➀物件・設備、2入居者、3迷惑行為、4賃貸退去時、5自然災害、6そのほかに分け、それぞれで考えられるトラブルと対処法をQ&A形式で説明していきます。➀物件・設備に関するトラブルまずは物件・設備に関するトラブルを紹介します。トラブル1:雨漏りQ:所有する物件で雨漏りが発生した場合、責任はオーナーと入居者のどちらにありますか?また、どのような対処が必要ですか?A:所有する物件で発生した雨漏りは、原則的にはオーナーに修繕の責任があります。雨漏りが発生した原因によっては責任の所在が変わるケースもありますので、原因の究明が必要です。雨漏りの被害はできるだけ早めに対処しないと被害が拡大する恐れがあるため、迅速に問題解決をすることが求められます。◆具体的な対応についてはこちらの記事で紹介しています。└「所有物件で雨漏り!」へのトラブル対策:初動対応と賃貸オーナーが知っておくべき知識トラブル2:設備故障Q:入居者から、設備故障についての連絡がありました。修理や費用負担の責任は、オーナーと入居者のどちらにありますか?A:入居者の使用法に問題があるなどして生じた故障以外の場合、設備故障の修繕の責任はオーナーにあります。設備故障などが原因となり、入居者が賃貸物件で生活することに支障が生じる場合には、支障の程度に応じて賃料が減額されるという民法の規定もあります。設備故障の連絡があった場合には、故障の原因を調べるとともに、オーナー側には速やかな修繕の手配をすることが求められます。トラブル3:リフォームQ:所有する物件の入居率を上げるために大幅なリフォーム工事を行いましたが、高額なリフォーム費用がかかった割に満足な仕上がりではありませんでした。費用を抑えて効果的なリフォームを行うには、どういった点に注意すればよいのでしょうか?A:適切な業者を選ぶこと、自分の希望を伝えてお互いに内容の誤解がないか確認すること、見積もり内容をチェックすること、現場に足を運んで工事の様子を確認することなどが必要です。◆業者の選び方のポイント、業者へ依頼する際の注意点などを紹介しています。DIY型賃貸借契約を結ぶ際に、オーナーとして注意すべきポイントはありますか?A:広く入居者を募集するために入居者のさまざまなニーズに対応することは有効で、賃貸物件でDIYをして自分好みの部屋で暮らしたい、というニーズの高まりに答えることも賃貸経営のひとつの形です。DIYは入居者の判断で物件に造作を加えることになるため、賃貸契約を結ぶ際に原状回復の範囲について明確に定めておく必要があります。トラブル5:大規模修繕Q:工事中に業者が破産してしまいました。すればいいでしょうか?A:裁判所に選任された破産管財人が、工事の継続か契約解除かを判断します。契約が解除された場合は損害賠償請求を行うこととなり、オーナーは破産債権者となります。大規模修繕を行う際には、事前に業者の信頼性や、仮に破産となったら保険関係などはどのようになっているか、慎重に調べておくことが大切です。2入居者のトラブル続いて、入居者に関わるトラブルを紹介します。トラブル1:高齢者の孤独死・認知症Q:高齢者からの入居申し込みにあたって、孤独死や認知症などのリスクが心配です。入居申し込みを受けるべきか、どのように判断したらよいでしょうか?A:高齢化が進んでいること、また、人口減少による賃貸物件の空室の増加が予想されることなどを考えると、高齢者の入居を一切受け入れないことは現実的ではないといえます。警備会社や自治体などが提供している見守りサービスを利用する、保証人などの身内の人と常に連絡が取れるような体制を整えておくなど、高齢者の入居にも対応できるような工夫が必要になるでしょう。入居時の審査を慎重にしたり、孤独死保険が付帯された家賃保証会社を利用したりすることも対策として考えられます。◆孤独死や高齢入居者のリスクについては、こちらの記事でも紹介しています。└賃貸で急増する高齢者リスク|2大トラブルと有効な対策トラブル2:家賃滞納Q:入居者からの度重なる家賃滞納に困っています。有効な対処法はありますか?A:賃貸経営では、入居者による家賃滞納は重要な問題です。口頭や電話で催促、次に書面で催促を行います。それでも支払われないようならば内容証明郵便で督促し、最終的には契約解除手続きへと進むことになります。行う場合、弁護士などの専門家へ相談することも大切です。◆家賃滞納への対処として、オーナーには段階を踏んだ対応が求められます。段階ごとの説明と督促状の文例を紹介していますので、ぜひご覧ください。└【督促状文例あり】家賃滞納への対処法を4段階別に解説トラブル3:入居者の虚偽申告Q:入居者の入居後に虚偽申告が発覚しました。賃貸借契約の解除は可能でしょうか?A:家賃滞納やほかの入居者とのトラブルなど、何らかの別の問題が発生しない限り、入居者の虚偽申告だけを理由に賃貸借契約を解除することは難しいといえます。いえ、入居者が虚偽の申告を行う背景には、家賃滞納の可能性があるなど、オーナーにとって何らかの不利益が考えられる事情を隠しているかもしれません。いったリスクのある入居者は、入居前の審査を慎重に行うなどの対応で防ぐことが大切です。◆虚偽申告が発覚したときの対処法、虚偽申告をしてくる人を入居させないための予防策について解説しています。あわせてご覧ください。└入居者の虚偽申告が発覚!オーナーの正しい対処法と虚偽申告の予防法トラブル4:家賃・更新料の値下げ交渉Q:賃貸契約の更新時に、入居者から家賃の値下げ交渉を受けました。値下げを受け入れるべきでしょうか?A:入居者からの値下げ交渉を受け入れるべきか否かは悩むところでしょう。賃貸経営の収益性維持のためには、安易な値下げ交渉を受け入れるべきではありませんが、退去されることで生じる空室リスクもできれば避けたいところです。対処としては、所有物件の現状を客観的に把握して家賃との釣り合いを考えること、そのうえで新たに入居者が見つかるかどうかの可能性を総合的に判断することが必要だといえます。◆値下げ交渉への対処法を「近隣住宅の賃料などの把握」「共用部の劣化を把握」「最初から断らない」の3つに分け、それぞれのポイントを解説しています。└更新時の家賃値下げ交渉の対処法!大家としての心構えと事例トラブル5:外国人の受け入れQ:外国人からの入居希望にどう対応すべきか迷っています。空室リスクを考えると入居を許可したいのですが、入居後にトラブルが発生しないか心配です。A:言葉や文化の違い、保証人がいないなど、外国人の受け入れにはリスクが伴う面があるのは確かだといえます。一方で、外国からの労働者が増えている現在、外国人を受け入れないと判断することは空室リスクを上げることにつながるかもしれません。外国人を受け入れるメリット・デメリットを理解したうえで判断しましょう。◆こちらの記事で詳しく紹介しています。賃貸住宅に外国人を受入れるメリットとデメリット、リスクを克服して空室対策に3迷惑行為に関するトラブル賃貸経営を行うオーナーとして、入居者による迷惑行為に遭遇する可能性は少なくありません。いったケースがあるのか、具体的なトラブル例を見ていきましょう。トラブル1:ベランダ喫煙Q:ベランダで喫煙している入居者に対する苦情が寄せられています。どのように対応すべきでしょうか?A:ベランダ喫煙で迷惑している人がいることを知らせる張り紙を掲示板などに貼り、ベランダでの喫煙が禁止されていることをその喫煙している入居者に間接的に伝えることから始めます。改まらないようならば個人を特定して注意します。それでも改善が見込まれなければ、法的手段に出ることを伝える必要があります。◆こちらの記事で詳しく紹介しています。苦情の原因!ベランダ喫煙をやめさせる方法とその法的根拠トラブル2:騒音Q:入居者の騒音がうるさいという苦情が寄せられています。オーナーとしてどのように対処すれば解決できますか?A:騒音問題は賃貸経営では頻繁に発生します。自分が出している音には気づきにくいだけでなく、騒音問題は人によって感じ方に大きな差があること、関係が悪くなると些細な音でさえ気になりだしてしまうことなどから、大きなトラブルにつながりやすいため、オーナーとして慎重な対応が必要です。事実関係を正確に把握することから始めましょう。◆こちらの記事で詳しく紹介しています。賃貸物件の騒音問題|強制退去の流れとオーナー側の対処法トラブル3:ごみ出しのルール違反Q:ごみ出しのルールに違反している入居者がいて困っています。どのように対処すべきでしょうか?A:ごみ出しのルールは自治体によって異なることもあり、ごみ出しを巡るトラブルは頻繁に起こります。ごみ出しのルールに反する入居者がいる場合、張り紙でごみの出し方について周知を行い、最初は違反者を特定しない形で伝えるようにします。それでも改善しない場合には違反しているごみを特定して注意を促し、最終的には個人を特定して注意することが必要になります。◆ごみ出しのルール違反に対する対処を4ステップに分けて解説しています。└ごみ出しのルール違反への正しい対応と今後のルール違反を防止、抑止する方法トラブル4:隣人に対する嫌がらせQ:隣人から嫌がらせ行為を受けていて困っていると入居者から苦情が入り、対応の仕方に悩んでいます。A:嫌がらせ行為が事実であれば、放置することで入居者が退出してしまう恐れがありますし、オーナーの対応によってはオーナーが損害賠償請求を受けるケースもあります。被害を受けている入居者の言い分を聞き、正確な事実関係を把握する必要があります。嫌がらせ行為が確認できた場合には、写真に撮る、録音するなど、できるだけ客観的な証拠を残してもらうようにします。オーナーはそれをもとに、嫌がらせ行為をする入居者に対して口頭や書面による注意を行いましょう。改善されないようならば、場合によっては弁護士への相談が必要になる可能性もあります。トラブル5:ペットの飼育禁止に違反するケースQ:ペットの飼育は禁止にしているにもかかわらず、ペットを飼育している入居者がいるようです。どのように解決すればいいでしょうか?A:ペットを飼育している可能性がある入居者に対しては、ほかの入居者から苦情が出ているといった旨を説明したうえで、室内を点検させてもらうよう話を進めます。入居者の対応によっては、契約違反を理由に退去してもらう可能性もあり得ます。その際は、ペットによる部屋の汚損や悪臭などの原状回復費用を請求することが可能です。◆こちらの記事の中で解決のステップについて詳しく解説しています。賃貸経営でよくあるトラブルは?3つの実例と効果的な対処法4賃貸退去時のトラブル入居者が部屋を退去する場合に発生しがちなのは、原状回復の範囲や費用負担についてのトラブルです。トラブル1:入居者退去時の費用負担Q:入居者の退去にあたり、年月の経過によって壁紙が黄ばんでいるのですが、壁紙の張り替え費用は原状回復費用として請求できますか?A:入居者退去時にオーナーが負担すべき原状回復費用の範囲を判断する基準は、「入居者が正しく使用していても生じる経年劣化や通常損耗」であるかどうかです。これに該当する場合は原則、オーナーの負担であると考えられます。仮にこの原則とは異なる特約を設ける場合には、賃貸契約書に明記する、入居者がその点を理解できるまで説明し同意を得るなど、トラブルにつながらないような対策が必要です。◆こちらの記事で詳しく紹介しています。賃貸退去時の費用で大家さんの負担は?トラブルを回避する方法を解説トラブル2:退去立ち会いQ:賃貸契約終了による退去立ち会いの際は、どのようなことに注意すればよいでしょうか?A:可能な限りオーナーと入居者の双方が立ち会うようにし、後日問題となりうる事項については必ず書面を残すこと、必ず家財道具が無い状態で行い、室外の状況も確認しておくことが必要です。場合によっては、専門家に同席を依頼するなどの対応も有効です。◆オーナーが知っておくべき退去立会い時のポイントを紹介しています。└【大家さん必見】賃貸の退去立会いで見落としを防ぐポイント【一覧付き】5自然災害によるトラブル自然災害による予期せぬトラブルを想定しておくことも賃貸経営においては重要です。自然災害に対しては保険に加入するといった事前の備えが大切です。トラブル1:火災Q:地震により火災が発生した場合は、火災保険で補償されますか?A:火災の原因が地震による場合、火災保険では補償されません。地震による火災を補償するには地震保険に加入する必要があります。地震保険は単独で加入することはできず、火災保険契約に付帯して申し込むことになります。◆オーナーは火災保険の加入義務はないものの、自然災害が多い日本では備えておいてよいものといえます。火災保険を選ぶポイントや相場を紹介しています。大家が入る火災保険|選ぶ時のポイント3つと相場の決まり方トラブル2:台風Q:台風などで建物が壊れたら、オーナーは入居者に対してどの程度までの責任を負えばいいのでしょうか?A:台風などの自然災害は不可抗力で発生するとはいえ、オーナーは入居者に対して部屋を修繕して使用できる状態にする義務があります。あまりにも物件の毀損が激しく、修繕が不可能と判断される場合には、賃貸借契約は終了となる可能性が高くなります。6そのほかのトラブルそのほか、賃貸経営において発生するトラブルをいくつか紹介します。サブリース会社との契約Q:空室リスクや家賃滞納リスクを考え、サブリース会社の利用を検討しています。サブリース会社を利用すると赤字になるという話を聞き、迷っています。サブリース会社を利用した場合のメリットはあるのでしょうか?A:サブリース会社の利用は、手数料を支払えば一定の家賃が保証されるので、空室や家賃滞納を心配する必要はなくなります。手数料を引いた後の利回りがマイナスになるケース、一定期間ごとに保証賃料の見直しがされ賃料が下がるケースがあります。サブリース会社との契約解除が制限されるなど注意すべき点もあるため、メリット・デメリットをふまえ慎重に検討する必要があるでしょう。違いもまとめていますので、ぜひご覧ください。以上で紹介してきた数々のトラブルは、時間が経てば経つほどに事態は悪化するケースがほとんどです。そのため、トラブルの迅速な解決のためには初動が重要だといえます。家賃滞納のケースでは、家賃の滞納が生じたらできるだけ早めに把握し、入居者への連絡を行う必要があります。オーナーが放置すればするほど入居者は家賃の支払いを後回しにしたり、滞納が常態化したりする可能性があるからです。万が一、家賃を滞納したまま退去するといった悪質な入居者だった場合には、家賃の回収が難しくなってしまう可能性もあります。度重なる連絡でも家賃の滞納が解消されない場合は裁判での解決が必要になりますが、その際に「オーナー側は必要な催促を適時に行っていた」という事実は欠かせません。裁判になった場合のことを考えても、放置せず早い段階から対策を講じておくことは大切なポイントだといえるでしょう。これまで述べてきたように賃貸経営によるトラブルは多岐にわたり、すべての発生をオーナーが回避することは至難の業です。そのため、トラブルが起こった時の初動が大切なのはもちろん、日ごろからオーナーには法律における正しい知識をつけておくこと、それをふまえて適切に行動することが求められるといえます。◆入居者が家賃を滞納したまま退去した場合の対処法について紹介しています。賃貸トラブル回避のため知っておくべき「改正民法」2020年4月に民法が改正され、賃貸借契約に関する重要な変更がありました。今回の改正では主に以下の点について定められました。◆賃貸トラブルを回避するためには、オーナーは不動産に関する法律に対して正確な知識を持つ必要があります。こちらの記事では、賃貸借を巡り新たに明確化されたルールを詳しく紹介しています。└民法改正による賃貸借契約の変更点!6つのポイントを解説トラブルを防ぐにはまず契約書類の確認をトラブルを未然に防ぐために、オーナーは契約を結ぶ時点で契約書類の内容を十分に確認しておき、少しでも不明な点は解消しておくということも大切なポイントです。賃貸トラブルを避けるためにオーナーができることは?賃貸トラブルを避けるためにオーナーができる対策として、具体的に挙げられる点を紹介します。入居者の審査をしっかりと行う入居希望者が入居した後は、たとえ細かな契約違反があったとしても、簡単に契約を解除することはできなくなります。賃貸トラブルをできるだけ避けるためには、上述した契約書類の入念な確認を含め、入居時に入居者の審査を慎重に行うことが求められるでしょう。物件を貸し出すときの状態を記録しておく入居者が退去する際、オーナーと入居者は原状回復の範囲において揉めることがあるため、オーナーは物件を貸し出す前に物件の状態をあらかじめ記録しておきましょう。具体的には、物件の状態を入居者と共に確認して物件状況確認書を作成しておく、後日認識の食い違いによるトラブルが生じる恐れのある個所は写真を撮っておくなどが挙げられます。家賃保証会社を検討する賃貸物件のオーナーがトラブルを避けるためには、家賃保証会社を利用することも有効です。家賃保証を提供する会社はいくつかありますが、会社よっては入居者へのフォローアップ支援を行うところがあり、たとえば入居者が入居後に家賃の支払いが難しくなった場合に、生活を立て直すための相談ができる窓口を用意していることがあります。家賃保証会社は入居者に代わり家賃を保証してくれるため、サービスを利用することで家賃滞納などのトラブルを回避することができます。入居者が連帯保証人を用意できないとしても安心して部屋を貸すことができるなど、賃貸オーナーにとって家賃保証会社を利用することにはさまざまなメリットが考えられます。◆家賃保証サービスの基本についてはこちらの記事を参考にしてください。賃貸トラブルを避けるための方法として家賃保証会社の利用を紹介しましたが、数多く存在するサービスの中でもおすすめなのは「家主ダイレクト」です。家主ダイレクトは入居者の賃料をすべて保証する家賃保証サービスで、たとえ入居者の口座が残高不足だとしても、必ずオーナーの口座に入金される点が大きな特徴です。賃貸オーナーがトラブルになりがちなお金に関する部分を手厚く保証しています。サービスの利用料は入居者側が負担するため、オーナー側の負担は発生しません。トラブル回避のためには入居者の審査が重要であることは本記事で述べてきたとおりですが、家主ダイレクトを利用していれば入居者の入居時の審査をプロの目で行ってもらえるため、オーナーはトラブル発生のリスクを抑えられる可能性が高くなります。賃貸オーナーはトラブル対処の流れと対処法を事前にシミュレーションしておこう賃貸経営においてオーナーが抱える可能性のあるトラブルは、所有している物件自体から発生するものに限らず、自然災害などといった予測不可能なものから入居者同士の人間関係に関わるものまで幅広く存在します。本記事を参考にオーナーは起こりうるトラブルを事前に想定し、場合によっては家賃保証会社の利用を検討してみてはいかがでしょうか。家主ダイレクトは、27万人を超えるオーナーに利用されている「オーナーが直接使える」家賃保証サービスです。賃貸経営をしているけど、なぜか手元にお金が残らない家賃の値下げはせず空室対策をしたい月々の管理コストを削減したいこうしたお悩みを抱えている方は、まずは資料ダウンロード(無料)しお役立てください。保険関係の資格や、日商簿記1級など、多数の資格を保有し、専門的知識に基づいた記事の執筆とアドバイスを行う。Reserved.CLOSE。