Owner:物件オーナー自身による売却)コンサルティング案件が増加中です。・バイヤーエージェントの報酬はバイヤーからお支払い頂きたい・自宅も自分で売却することでリスティングエージェントへの報酬をゼロにしたいという方はこちらからご連絡ください。アメリカで不動産エージェント兼コンサルタントとして働く佐藤です。カリフォルニア州市場のAffordability(手頃な価格性)を俯瞰しています。カリフォルニア各地の物件価格に対するお手頃感を見ると同時に、昨日はロサンゼルス市場に注目してみました。178,400でした。100円だったとしても、上記の物件購入に求められる年収は、アメリカ市場平均でもかなり高いことが分かります。米国はインフレ社会であり、給与も相応に上昇し続けてきた経緯がありますので、日本のようにデフレが続いていた国の所得と比較することは出来ません。それでも、それなりの年収がないことには米国で物件を所有することは難しい時期に入っていることは間違いないのです。このAffordability(手頃な価格性)はそのまま、物件に対する目に見える需要に直接的に影響してきます。Affordability(手頃な価格性)指数が低ければ低いほど需要は少なくなり(購入したくともできない)、反対にAffordability(手頃な価格性)指数が高いと需要は目に見えて多くなります。その意味ではここまでに見たカリフォルニア州市場では「物件購入は極めて厳しい」ということが分かりますが、本シリーズの締めくくりとして、ここでは直接的に「毎月の支払いの変化」を捉えていきましょう。本日のデータ元も、カリフォルニア州不動産協会からです。上のグラフはカリフォルニア州市場においてAffordability(手頃な価格性)指数が最も高かった時と、反対に最も低かった時のPITIの総額です。保険の合計で、およそ融資を受けて物件を購入する際に、物件オーナーが支払うことになるだろう項目を表しています。毎月のモーゲージ、日本で言うところの住宅ローンはPrincipal(元金)Interest(利息)の総和であり、毎月元金と利息の内訳は変化していくものの、支払い合計そのものは一定になります。Taxes(固定資産税)Insurance(保険)のうち固定資産税は固定費であり、保険は融資を受ける場合は加入が義務付けられる為にやはり固定費です。これらをそれぞれ12カ月で割ることで、1カ月の支払額を算出します。この合計がPITI(Principal:元金、Interest:利息、Taxes:固定資産税、Insurance:保険)ということになります。ちなみに融資を受ける場合は自分の物件に紐づいて生成された債権を有するモーゲージ会社に対して支払いを行うことになりますが、この支払額はそのままPITIの合計になっているはずです。モーゲージ支払いというと何となくPrincipal(元金)Interest(利息)の合計のみをイメージしてしまいますが、固定資産税と保険の支払いも回収するモーゲージ会社(債権回収会社)が集め、代理で支払いを行っているのです。そこには「代行しないと、物件オーナーは基本的に年に一回の固定資産税と保険の支払いを忘れる」という前提があり、物件オーナーの為、というよりも債権回収者は自分の利益を守るために、Taxes(固定資産税)Insurance(保険)も集めて支払いを代行しているのです。そこでお財布を直撃するPITIはAffordability(手頃な価格性)指数が最も高かった時と最も低かった時とでは、上記のように大きな違いがあります。全米平均ですら187.5%も高くなっており、カリフォルニア州市場に至っては200%を下回る市場は一つもないことがよく分かります。一戸建ててあれば、カリフォルニア州平均としては2012年に購入した人々の平均PITIは$1,410であったところ、現在は$4,710という高さです。次に昨年と現在で比較すると、上記の表のようになっています。昨年は未だコロナ禍とされていた時期ですが、その時と比較してもカリフォルニア市場ではほとんどの場合は20%以上の支払い増となっています。昨年比については全米平均の方が25%と最も高く、カリフォルニア州内では全米平均よりも支払い増はなかった結果です。サンフランシスコ市場においては6.1%程度の増加で、同市場はまさにピークを迎えていたことが分かりいます。いずれにせよ一年間の差異として見ると「カリフォルニア州内では物件を所有しにくくなった」ということは明らかです。結果として、物件価格が劇的に落ちることは考えにくいと読み取るのが適切かもしれません。その意味でも、カリフォルニア州内の物件を所有する方々は引き続き所有を継続した方が良いように思います。投資案件をメールマガジンで無料購読。下記よりメールアドレスをご登録ください。契約や交渉で英語のフルサポートを受けたい個別コンサルティングの詳細はこちらから。南カリフォルニアで住居用物件/投資物件をお求めの方はこちらから詳細をご覧ください。