帝国海軍の拠点でもあり、造船・鉄鋼・パルプ・機械・金属などを中心とした臨海工業都市として発展している。大和ミュージアム・てつのくじら館など海軍・海上自衛隊に関する博物館がある。広島市に出向く機会も増えたので、一度行ってみようと思い立ちました。大和ミュージアム・てつのくじら館、そして艦艇の一般公開などの見学が目的です。出来れば海軍グルメも体験してみたかったのだが、これは次回の楽しみとしておきます。このエリアは散策すれば楽しめる場所も多く、天候の良い季節に絶好の行楽エリアだと思われる。その後広島市内に移動したのだが、呉から広島高速を車で走れば、宮島まではあっという間の時間で移動できる。夜間は100メートル道路のイルミネーションも趣向を凝らしたオブジェも楽しめる。広島の楽しみ方を得てみたいと思う。冬の風物詩の一つにはカキ船も楽しめるようです。辞書で確認すると、「思いがけないことを聞き、聞き違いかと思う。聞いたことが信じられないことにいう。マンション勉強会などでこのような場面に出くわすことがある。「管理会社から他の管理会社へ変更できないと言われた」・「管理規約を管理会社が変更した」・「大規模修繕を管理会社が勝手に決めた」このような発言する管理組合の人に言いたいです。管理規約と管理委託契約書をお読みになったのですか?管理規約には規約及び総会の決議の遵守義務を明示しています。規約には総会が管理組合の最高意思決定機関であることを明示し、総会の議案提出は理事会の業務であるとも明示されています。管理規約はマンション管理における憲法のようなものであり、ここに管理会社の意思決定権は何一つ明示されていないのです。管理規約に唯一明示されている部分は、「管理組合は業務の全部又は一部をマンション管理業者等第三者に委託、又は請け負わせて執行することができる」となっているはずです。このことを別の面から考えれば、マンション管理は自らの管理組合が行う”自主管理(主体的管理)”が原則であるといってもいいと思います。実際に完全自主管理(全業務を)をしているマンションもあります。自主管理の管理組合の方はしっかりしているなといった印象が強いです。このように原則に照らして言えば、「管理会社から他の管理会社へ変更できないと言われた」・「管理規約を管理会社が変更した」・「大規模修繕を管理会社が勝手に決めた」など、おかしな話は出てこないのです。管理会社サイドに立って考えれば、管理組合がしっかり機能していないから、やむなく委託範囲を超えてサービスを提供している。ここに行き過ぎた横暴なことが生じるので、これらの原因はすべて管理組合役員の責に帰するといっても過言ではないように思える。管理会社が作った「議事録の議事内容が正しく書かれていない」。議事録作成案”を作成するサポート役にすぎません。議事録の”案”を議長がきちんと確認し、正確を期すためには管理会社に是正なり補正をさせる。出来ないのであれば、管理会社の担当者からデータを受け取り自ら編集すれば事足るわけです。全ての根源(問題)は管理組合の不勉強と自立の欠如であると思います。少なくとも役員と呼ばれる理事と監事の方は、管理規約と管理委託契約書は読み込んで熟知したうえで管理運営に当たることが最も大切ななことでしょう。すれば「管理会社が勝手に○○した」といった発言はなくなると思います。理事会・総会の議事進行の際には、手元に規約ならびに委託契約書を準備して、不明な事態が生じた場合は議事の進行をいったん停止し、規約などを再確認してでも議事に瑕疵がないようにしたいものです。平成23年12月6日の山陽新聞社の紙面に一級建築士の須賀桂一氏の記事があります。サル慎重に記事の内容を要約して紹介します。「設計と施工」を管理会社やゼネコンなどにすべて任せる「一括発注方式(設計施工方式)」があり、「一括発注の設計施工方式」では競争原理が働きません。別々に行う「設計と施工の分離発注」にしましょう。管理組合に工事の専門家がいない限り。組合の立場に立って工事の範囲や仕様を一緒に決めていく、良い設計コンサルタントの力を借りることをお勧めします。その上で、談合のない工事発注が行われているかを、きちんと見届け、施工品質の確保とコストダウンを果たすのです。無料や、破格に安い料金でコンサル業務を請け負う業者もありますが、コンサルでありながら談合に関わり、施工業者からキックバックをもらうというケースがあります。見極めるために、管理組合として次の2点を行ってみてください。不必要に厳しくしていないか確認する。2大規模修繕工事の実績表を、マンション名や所在地だけでなく、元請の施工業者名を入れて提出してもらい、業者が極端に偏っていないか確認する。提出を断るコンサルタントは問題外です。拠出された貴重な修繕積立金です。この修繕積立金から何パーセントかを取り崩し、そして予算化し工事の代金として執行されるものです。別の見方をすれば公金的な性格を持っているのです。含め関係者にすべて公開されるべきものです。当然ながら、そこに談合などで不当に高額な工事代金などが混在してはならないのです。真に管理組合の立場に立ち、信頼できる設計コンサルタント、いわば管理組合にとって良い味方を探して就ける。設計コンサルタントがどこと繋がりがあるのか、どこに所属しているのか、管理会社や施工業者などを含め業界の方を向いているのか管理組合の方を向いているのか、表面的なことだけでなくインターネットなども活用してこの点の見極めも極めて重要なポイントとなります。大規模修繕がローコストで高品質、そして管理組合がハッピーエンドに終えられるか否かはこの一点にかかっているといっても過言ではないでしょう。優れた味方は管理組合の意向を工事に反映させる「設計監理方式」のメリットを最大限引き出す強力なパートナーです。会議の議事を記録する議事録は公的な機関であれ、一般の会議でも作成されるものです。マンションの管理運営においても規約で議事録の作成、保管等が規定されています。議事録は審議事項の可否などの結論が明確化していなければなりません。具体的には総会や理事会の議事録です。議事録は区分所有者等に開示できるものでなければなりません。個人情報などの取り扱いは慎重であるべきです。いくつかのマンションの理事会や総会の様子を見聞きする機会がありますが、理事会がダメな管理組合の場合は管理会社主導の議案や議事の進行が横行している場合があります。した管理組合の場合だと、議長(理事長)がまず書記の方を指名します。続いて議事録作成人と署名人を指名します。よると、管理会社の役割で基幹業務以外の管理業務として理事会や総会の議事録案の作成が明記されています。このことは議事録の作成は管理組合による作成義務を示しているのです。先日のマンション勉強会で、「管理会社が議事録を正しく作成していない。肝心な部分を削除している」とのお話がありました。具体的には駐車場収入を管理費会計から修繕積立金会計に繰り入れることを決議したにもかかわらず、この事項が削除されていたというものでした。そこで、管理会社から見ると管理費会計の縮小は委託金額の削減要求が管理組合から出されることを考えて削除したものと想像されます。このことをお話しされた方に解説したところずいぶん納得されたようです。案”を作成するところまでです。理事会は議事録”案”を管理会社からデータで受取り、自分たちで正確に編集して完結させるといった工夫が必要でしょう。議事録は公文書的な性格を持つので、誤った議事録に署名してしまうとそれが正しい議事記録となります。マンションの自立を考えると、議事録の作成は重要なことなので、理事会など自分たちで最後は書面の確認をすることが必要です。調査と診断2014年11月12日マンションに限らず全ての建物は新築直後から劣化が始まります。建物の調査の話が出てきますが、調査と一言でいっても目的によって全く内容が異なります。大きく分けて以上の3パターンがあると思います。1の大規模修繕工事を目的とする調査の場合は、その後の工事を想定して行う調査だから、工事に費用がいくらかかるか金額算出のために必要となる劣化程度と大きさ(数量)を求めなければなりません。したがって2と3は1と比較すると軽度な調査となります。診断は修繕を実施するに際し、劣化の原因を特定し、それに対し適切な修繕方法を導きだすための判定です。誤った修繕方法を行うと、再び同様もしくはそれ以上の不具合が生じることだって考えられます。したがって同じ調査でも3パターンによって内容が大きく異なります。大規模修繕工事の実施時期を検討する調査は、3の調査で十分です。調査会社に調査を依頼しその報告書を見たことがありますが、一言でいえば目的のはっきりしない調査のため、大規模修繕工事のためには全く役に立たない資料だったことを思い出します。調査の後その結果を管理組合の皆さんに報告することがよくあります。その際には専門的な内容がびっしりの資料ではわかりにくいので、要約した資料で説明する場合があります。場合によれば説明会の後、屋上など実際の建物を見ながら報告内容を説明すればよりよく理解をして頂けます。大規模修繕の時期2014年11月12日マンションの管理組合役員の方からよく出てくる質問に、「大規模修繕の時期はいつが適当なのだろうか」です。結論から言いますと、「大規模修繕の時期は建物の劣化状態を正しく把握して決めるものである」というのが正しい答えでしょう。劣化状態を正しく把握するためには、正しい劣化調査と合理的な判断が必要となります。この際の調査は外見上の劣化を調べることで十分です。このように調査を行って判断すればよいのだが、ここで難しいテーマがある場合があります。それは外壁タイルの浮きを伴う剥落の危険性の問題です。屋上防水などは足場を架設しなくてもある程度の補修で劣化を防止することができます。大規模修繕工事とは切り離して屋上防水の修繕工事を行うことは珍しくありません。シーリング材が劣化している。鉄部の塗装が劣化している。大概これらの劣化はまだ致命的な損傷を与えるレベルに至っていないのが一般的なように感じます。ところがタイルの剥落の危険性は看過できません。したがって足場を架設すれば大がかりな出費が伴います。そこで考えたのが、多少費用が掛かっても外壁タイルの浮き状態をより詳細に把握する目的で、ブランコ調査を行い(階数にも限界はある)、調査の結果、浮きの程度が少ない場合の修繕工事は簡易なゴンドラを使用し高所作業を行うことがベターな選択ではないだろうかと思います。工法としては特殊なピンで固定します。このような考え方は、大規模修繕工事に要する修繕積立金の不足を考慮した場合です。仮に浮きの程度が方範囲にわたっている場合は、仮設足場を組み立てた大規模修繕工事を行うべきでしょう。十分な費用が確保されていれば、ベストの選択としてすべての部位についての大規模修繕が望ましいのは言うまでもありません。大規模修繕工事の実施時期について、工事関係者は早急に実施すべきだと主張する場合がありますが、すべてのマンションで修繕積立金の残高が十分であると言えない状況であれば、なおさら現実対応したより良い選択しかないのが実情です。大規模修繕の時期などについては、工事に携わらない人、管理組合の立場に立てる専門家(マンションに詳しい一級建築士など)に相談されることをお勧めします。検討すべきは、調査の結果を理事会と総会に諮り、役員の変更があっても調査結果に添った大規模修繕工事の計画を維持すべきでしょう。修繕委員会の活動も継続して行うべきでしょう。時計や家電などの工業製品だったらブランド力を信じて購入してもいいだろうと思いますが、建設工事の場合は工業製品と異なり人力で作り上げる部分が多く、作り手の側により出来具合が異なります。「良くテレビの宣伝によく出てくる大企業だから、高品質でアフターサービスも間違いなくやってくれるに違いない」といった認識をお持ちの方は多いと思います。実際の現場を経験してきた者にとると、本当にそうかなという事例に事欠きません。一部の工事業者は“やり逃げ”や、筋の通らない“言い逃れ”をよく言います。逆の立場で考えてみると、継続的に発注してくれるお客は大事にし、スポット的な仕事、しかも二度と受注の可能性のない庶民の仕事に力点は入れられない。これが実態かもしれませんが、本当はこれではダメなのでしょう。残念ながらブランド力をもった工事会社であっても、現実のアフターフォローの対応には満足できないのが実感です。それでは我々庶民はブランド力を優先するのか、もしくは地域密着の企業を、そして何事も人がやることですから、その人の能力とそれをバックアップする体制を持った企業かがお付き合いをするポイントとなりそうです。企業も利益を確保しなければ継続的に活動を維持することができなのはわかりますが、適正なサービスと説明責任を果たし、客先からの“納得”を得る活動にも欠けていることに直面することが多くあります。企業ブランドが褪せます。管理会社の役割に疑問2014年10月23日マンションは自分たち区分所有者のもので、自分たちで守るという意識を持たないと、シロアリのごとく食いつぶされる。このことは意識の高い区分所有者やマスメディアの記事によく出てくる言葉です。管理会社がマンションを我が物顔で牛耳っている。マンションに暮らすことは管理業者の支配下に置かれることだと感じている居住者の方は多くいるはずです。誰かが真面なことを言えば、阻害される・意見を言ったものが悪者扱いにされる。無知に付け込んで横暴で卑劣な行為をする。怪文書や理事長あての文書の開封などです。一体管理会社の業務とは何でしょう?とにかく理事会を乗っ取られるとマンションを乗っ取られるに等しいのです。自由闊達な理事会が行われているマンションにはシロアリは住みつきにくいのです。管理会社依存症を治すのは管理組合です。読み直して、契約事項をきちんと履行しているのか、契約事項以外の行為を行っているのかよく見定める必要があります。マンションを良くしようと頑張っている管理会社もあります。マンションの着工戸数が頭打ちとなり市場の拡大が見込めない今こそ、本来管理組合に対し、きちんとした管理業務サービスを行っている管理会社が勝ち残ってゆくのでしょう。一級建築士は国家資格でそれ以外は都道府県知事資格です。資格により建物の規模と構造により設計できる範囲が定められているが、そのなかで一級建築士には無制限と言ってよく、大規模な建築物の設計監理が行える資格です。特殊建築物といわれる分野の設計監理も含まれています。耐震補強設計など新築時の仕事に限りません。設備を含む建物全般に対しての業務です。意外に知られていないのが宅地開発、いわゆる土木系の業務です。1ヘクタール以上の設計者の資格として、一級建築士の資格を有する者で、宅地開発に関する技術に関して二年以上の実務の経験を有するものと規定があり一級建築士も含まれているのです。このように一級建築士の活躍の場は広く、何も建築の設計だけに限りません。これだけでは不十分です。社会の変化や価値の動向にも敏感でなければなりません。建設コストにも敏感でなくてはなりません。建築士も業務領域を自ら限定せず、業務の幅を広げてゆけば社会に役立てる場面は限りなくあると思います。小生も大規模な宅地開発の設計の経験があり、現在も進行中のプロジェクトがあります。宅地開発の多くは建物を建設するために行うものだから、一級建築士が事業主の窓口として業務指揮することが合理的だと思われる。昔から「お役所仕事」という言葉があります。これは仕事に心が伴っていなく、おざなりの仕事のことを指して、決して良いイメージではありません。これも法の番人としての仕事ですからやむを得ないことかもしれません。役所というところは法律や条例などに従って意思判断を行い、担当者個人の見解での判断や指導ができないといった大原則があるからです。お役所は間違いを犯してもいけないのだからです。お役所からの仕事はどうしても手続き重視に片寄りがちで、一方民間発注の仕事は結果を第一として求める。このことに大きな違いがあるように思えます。私たちの仕事で、設計監理者としての立場を貫こうとしても、工事請負業者の選択権は発注者である行政側にあり、受注者側に能力の低い現場担当者ならびに工事会社の社風の影響により大きな労力の差が出てきます。マンションや民間企業であれば設計監理者の意見も反映させながら、発注者としての責任により状況に応じた工事業者の選定となるのです。当然のことながらひとつのプロジェクトを遂行させるためには、それぞれの役割と責任で、立場を超えて協力し合って完成させることが求められるのは当然のことです。公共工事の原資は、国民・市民の血税で賄われているのだから、公平公正の原則を貫いた執行が求められるのは当然だが、能力不足や不適格と思われる業者への対応に疑問が残る。この辺りの選別はかなり困難と思われる。今までの設計思想を変えると可能となります。建診協は今だけではなく、未来も見定めて進みます。