住宅購入は複数回する時代にいずれにせよ、価格高騰の今、一次取得者にとっては「最初の一歩」が難しい状況です。パワーカップルと呼ばれる高年収の夫婦が2人とも働いていれば「2馬力」となり、低金利の今、年収によっては2人で1億円も貸してくれる銀行もあるそうです。仮に1億円を利息0.8%で35年ローンを組むと、月々の支払いは273,061円です。このうち初月の利息分は66,667円でこれは返済が進むと共に少なくなっていきます。35年、仮に同じ金利だとすると、1億円に対して支払う金利の合計は1千400万円以上(正確には14,685,594円)です。(今は空前の低金利と言われており、実際は変動金利なら利率が上がり、支払い金利の総額も高くなることが予想されます。いう言葉を国が使う背景として、「住み替え」を推進する国の施策があります。それに現実的にも、マンション市場においては、新築マンションのモデルルームに来るのは、初めてマンションを購入する人ばかりではありません。(ただ統計的に、新築マンションを購入者の中で、初めて購入する一次取得者が一番多いことは事実です。)夢のような価格の高級マンションが売り出される際には、一般に告知する前に、上得意客、つまり「すでにマンションを何度も購入している人」に対して、個別にアプローチをかけるケースも多々あるようです(遠い世界の話です・・・)。そんな様子からも、住宅購入は、一次、二次と、人生において複数行うことが前提であるかのような時代になりつつある、いや、もうなっているのではないかとすら思えます。繰り返しになってしまいますが、その最初の一歩を踏み出すことは、そんなに容易ではありません。クリスティーヌ自身も、自分がマンションを購入することになるなんて、20代の頃は、まったく思っていませんでした。23歳のキャサリーンの行動力に圧倒されていたクリスティーヌ一軒目のマンション購入は、早くしたほうがいいと言われています。若いうちに借りて、ローンを返していけば、次の展開が開けてくる。・・・クリスティーヌも、そう思います。「マンションを購入する人は、自分とはまったくタイプの違う、堅実なしっかりした人」であると心から思っていました。20代でマンション購入した友人を「自分とは違う、堅実な人生を歩む人」と思っていたあの頃の自分。今も「堅実な人生」からはかけ離れている。2021実際、いたんですよ、大学卒業してまもなく新築マンションを買った女性が、とても身近に・・・。新卒で入った会社の同期です。23歳で、すでにおつきあいしていた彼氏と婚約し、結婚してすぐに新築マンションも購入した彼女の名前はキャサリーン(仮名)といいます。キャサリーンは親しみやすいキャラクターで同期の中でも知られており、笑顔が可愛く、いつも「クリスティーヌさ〜ん」と廊下で笑いながら話しかけてくれました。入社した時から「彼がいるの」と聞いていて、「結婚するの」と、くりくりっとした瞳で彼女が言うと、ちっとも自慢げに聞こえないのが不思議でした。そんなキャサリーンから新築マンション購入計画について聞いたのは、たしか入社1年目の終わりぐらいか2年目になる頃だったように記憶しています。「今、彼も私も賃貸住まいだから、2人分の家賃を払うのはもったいない」と、早々に新築マンションの購入を決めてきたのです。今振り返って考えるに、ちょうど彼女が申し込みをし、手付金を払った後だったのではないかと推測します。「入居できるのは2年後よ」と、輝く笑顔で教えてくれたキャサリーンに、「そんな先まで会社にいるなんて考えられない」とツッコミたい気持ちをグッと飲み込みました。マンションの場所は、会社から、ちょっと離れた駅でした。人生計画がしっかりしているキャサリーンは、将来変わるだろう路線図にしっかり基づいて、マンションの立地を選んでいたのです。「何年か先に路線が拡充する予定があって、会社の近くの駅まで直通になるから、そうなったら通勤も便利。それまでしばらくは乗り換えはめんどくさくて不便するけれど、マンション買うなら今かと思って。いいと思う新築マンションは、なかなかないから、見つけた今が買い時かと思うの」と事細かに教えてくれた時の、キャサリーンの幸せそうな、そしてしっかり者らしい瞳を、今でも覚えています。「それに、私は子どもができてもずっと働くから、会社まで一本で来られた方がいいの。子育ては大変だから」とキャサリーン。「2年後のマンションかあ、永遠に先の話みたい・・・。なんて返答したらいいかわからないよぉ」と心の中でつぶやきながらも、「そうなんだ、すごいね」と称賛の言葉を口にしたクリスティーヌは、おそらく他人から見れば微妙な表情をしていたに違いありません。「これから苗字が◯◯に変わります」と会社で宣言した時の、キャサリーンのはち切れんばかりの笑顔を「マンション購入を機に結婚。すごいなあ、私には、そんな生き方はできないなあ・・・」などと思いながら、ただただまぶしい目で眺めていたのでした。あの頃は「結婚=堅実な生き方」、「マンション購入=自分の居場所を決めた人だけに許される人生設計」と心から思っていたのです。20代後半のクリスティーヌ。会社(辞めちゃう?)彼氏(作れる?29歳までに?)アパート(引っ越す?)・・・だめだこりゃ。2021クリスティーヌ家の儀式そんなクリスティーヌですが、20代の時には想像もしていなかったことに、今や「5次取得者(正確にはこの言葉はないけど。これは、たまたま相場の波に乗れたからだと思うため、今、その経験談はあまり役立つものとは思えませんが、たったひとつ、これからマンションを購入しようという人、特にカップルにこれだけはお伝えしたい、ということがあります。これは相場がキツかろうが、どうだろうが、いつの時代も変わらない、普遍的なことかと思います。「2人の銀行残高(とそれに準じた金融資産)を、2ヶ月に1度、エクセルに書き出す」ということです。ズボラなクリスティーヌは、1ヶ月に1度やるのは難しいのですが、どちらかというと堅実派である夫と共に、2ヶ月に一度、間が空いたとしても少なくとも3ヶ月に1度は、エクセルを起動させ、数字を入れています。これをやろうと思ったのは、頭金をどれだけ出せるかを把握しておきたいというのがきっかけでした。これは、頭金を支払った後、果たしてどのぐらい現金を確保できるか、チェックするのにも役立っています。考え方としては、2人のお金を合わせてどのぐらいを頭金に回せるのかを割り出したら、借りられるローンの額を前年度の年収から割り出し、「頭金の額+借りられるローンの額」を表示させることで、「次に買うマンションはいくらまでのものを買えそうか」という数字を特定します。結婚してもお財布は別々の人は多いと思いますし、夫婦でも、それぞれの金融資産をお互いに隠しておきたい人たちもいるとは思うのですが、本気でマンションを買おうと思ったら、お互いに隠しごとなく、すべてをさらけ出すことが必要かと思っています。お金の話って、普通に生活している上には、会話に登場することは「意外とない」のではないでしょうか。クリスティーヌも、マンションを購入する以前は、たとえ結婚相手であろうと、「あなたの貯金はどのぐらい?」などと自分から聞くのはどうだろう・・・みたいに思っていました。「取得者」としての段階が上がって?いる今は、ごくごく普通に、「さーあ、夕ご飯終わったから、今あるお金をチェックしようか」みたいに、食卓で彼と話ができるようになりました。これは、ちょっと想像すると一見、カップルとしてはドギツイ会話ではありますが、まあ2ヶ月に1度のペースで訪れる「人生の儀式」みたいなものです。やってみると、ちっともギラついた感じではなく、むしろ、ああクリアできてスッキリした、という感覚です。真面目な話、「お互いの貯金などのありかを確認できていたら、何か不測の事態が起こっても、慌てて家の中で貯金通帳を探し回ったりすることもないから、よかった」と思っています。そこで!!!!これからマンションを購入したいカップルや、マンションを買い換えたいと思っているカップルの方には、ぜひ、そんな時間を定期的に持っていただき、自分たちの予算にあったマンションにたどり着いてもらいたいと思っています。一次取得者と二次取得者、統計よりさて。国は、初めて住宅を取得した世帯である一次取得者と、2回目以上の取得となる世帯である二次取得者を区分して、それぞれの統計を出しています。それを知ったからといって、厳しい現在の市況に打ち勝てるわけではありませんが、今年(2021年)3月に最新の調査結果が公表されているので、お伝えいたします。)(以下のグラフにある「分譲マンション」は「新築マンション」と同じ意味で使われている言葉です。新築マンションを購入する人は、2人で入居をしようという人が一番多い(30.9%)ことがわかります。続いて4人世帯(29.1%)、3人世帯(28.7%)であり、DINKSまたはファミリーが約9割(88.7%)を占めています。新築マンションを初めて購入する人の中で、一番多い割合を占めるのは30代です。会社に入って約10年経過し、それなりに所得も上がってきた人が「そろそろマンション購入を」と考えたと思われます。新築マンションを初めて購入する人の平均年齢は、39.3歳であるのに対して、2回目以降に取得する二次取得者の平均年齢は57.7歳です。これは、スムラボの読者の方からすると「60歳手前で初めて買い換えるなんて遅すぎる」と考えるのではないでしょうか。マンションを初めて購入する人たちの世帯年収を見ると、600~800万円未満が25.9%と最多です。マンションを初めて買う世帯の「平均的な購入資金」は、借入金:3,269万円に対して自己資金1,124万円で、自己資金比率は25.6%です。一方で二次取得者の場合、借入金:2,245万円に対して自己資金3,294万円で、自己資金比率は59.5%であり、自己資金が借入金を上回っています。