企業には年度毎の売上と収益の目標があります。マンションにおいては長期修繕計画を作成し、将来想定している大規模修繕工事のために引き当てる資金として積立金をプールしています。長期修繕計画で想定している大規模修繕工事の時期と、建物の劣化状態による修繕工事の時期とは必ずしも一致するとは限りません。一部の管理会社は長期修繕計画の修繕年次をタテにとって、「そろそろ修繕工事の時期となりましたので具体的な準備に係るための調査を行います」などとして、自社関連の会社に受注誘導するような動きを取ります。一概には言えないが、管理組合のための大規模修繕計画ではなく、管理会社の長期収益計画とみなされるような実態があります。「屋上防水の保証が10年、保証期間が過ぎましたので、屋上防水の改修工事が必要です」、これとて建物の劣化は人の体と同じく、年数を重ねたからどの建物でも劣化レベルが一律に進行することはありません。築年数を重ねると個別の劣化程度の差異は大きくなってゆきます。実際には部分的な補修で事足りものを、全面改修することを進めている場合もあります。これではいくら積立金があっても追いつきません。正しい現場の判断を経ずに修繕を繰り返すのであれば、工事会社のための短期収益計画でしかありません。建物の修繕が必要か否か、また部分的な修繕を行うのであればどのような手法が可能なのかを含め、第三者的で管理組合の立場がとれる建築の専門家の意見を求めることをお勧めします。大規模修繕工事の時期(続き)2017年12月7日マンションの大規模修繕時期としておおよその目安はあります。その時期は「12年周期」で考えられることが多いようです。新築時の長期修繕計画では、第1回目の大規模修繕を12年後と設定している場合が一般的でしょう。建物は年々劣化してくるのは当然としても、その劣化進行速度と劣化の程度はどの建物でも時間経過に沿って一律に進むわけではありません。その他などによって、人の体と同様に建物劣化は個別に異なり、時間経過とともにその差異の開きは大きくなります。大規模修繕の時期として判断される要素として、(1)築年数が相当経ったから、(2)外壁など建物の汚れがひどくなったから、(3)長期修繕計画で決まっているから。以上の三つの動機で判断されているようです。考えてみると10数年間の間に屋上防水は改修しているケースを見かけます。すると建物を傷める要因が少なくなっているのだから、築年数に関係なく大規模修繕工事が必要なのか?といった疑念が出てきます。外壁などの塗装の劣化はあっても、躯体を守る性能は維持している場合が殆どです。築年数を経ていても、建物の劣化実態を正しく把握して、直ちに取り組むべきか、取組むのであれば大規模修繕とは切り離してどの部分の修繕を行うのか、本格的な大規模修繕を考えるのであれば何年後を目標に準備して進めるのかなど、多角的な判断が必要に思える。以上の点から赤ひげ建太郎が発するコメントで、「まだ本格的な大規模修繕は3・4年先でも大丈夫だが、現段階で必要な修繕はココとココです。修繕方法はこのようにして行います」といったアドバイスをする場合があります。大切な修繕積立金を効率よく活かすためにも、大規模修繕の時期を定型的に捉えない方が良いと思います。そのような思いを持たれたら、赤ひげ建太郎のような専門家に相談して、簡単な事前の調査を行うことをお勧めします。12年に1度行われることの多いマンションの大規模修繕だが、その資金となる修繕積立金が十分に蓄えられているマンションは少ないです。仮設足場代に多額の費用を要することもあって、修繕周期を長期化することは、財政的な見地から見ると効果は絶大です。施工サイドの長期収益計画に惑わされないように。大規模修繕工事の施工会社の選定は、管理組合員の貴重な積立金を予算化して行う事業であるから、選定経過の透明性の確保が最も要求される事項です。特定の会社からの推薦で安易に決めたり、どの業者でも良いのでもありません。公共事業と同じレベルの公正で公平な選定方法が必要となるのです。(選定手順は管理組合役員の皆様と共有しながら以下のとおり進めます)1.見積を依頼する会社を公募します。公募に際し一定以上の資格条件を付します。2.設定した条件に見合う施工会社を公募します。(管理組合員にも呼び掛けのお願いを行います)3.応募してきた会社の書類審査を行い、設定条件を満たしている会社に見積依頼の通知と見積に必要な資料を配布します。4.現場の確認の目的で現場説明会を行います。5.質疑応答を行います。6.各社から見積書を提示してもらいます。7.見積内容の比較資料を作り、管理組合役員様と協議し、ヒアリング会に出席してもらう会社を選定します。8.ヒアリング会で現場を担当する予定者との質疑などを行います。ここで価格交渉先を選定します。9.管理組合の予算と見積額のギャップを埋めるための交渉を行い、最終的な一社に絞り込みます。10.理事会に対し1~9の報告を行い一社に絞り込んだ経過を説明し、理事会で絞り込んだ会社を内定し総会の議案(工事請負契約の同意決議:工事概要と発注金額→積立金の取崩し)として準備します。11.総会承認で工事会社と請負契約ができます。これらの経過を経て工事が始まります。一連の事務手続きはコンサルタントである設計スタッフが管理組合の事務代行として進めます。専門家として価格交渉の進行もお手伝いをします。総会決議を経ないと工事に取り掛かれませんので、全ての場面の資料を整理し、どんな質疑にも応じられるようにしておかなければなりません。これらの経過を考えると、お役所の公共事業の発注と似たところがあります。入札という手続きではなく、見積資料は各社の企業努力として単価のみを自発的に入れてもらい、なおかつヒアリングで現場担当者の力量や相性を確認する、そして最後には価格交渉となります。全ての手続きは管理組合の合意形成がベースにあるからなのです。一部の人の疑念や不満を残せば、マンション自体のコミュニティを毀損することにもなりかねません。定期的に行っているマンション基礎勉強会でお知合った管理組合の方から、勉強の成果を持ち帰って他の役員の方へ周知するのが大変だから来てもらえないだろうか?あるいはファックスやメールで、経年による排水管の劣化度合いがよく分からないのでどのような対応を行なったらよいのか?などなど多くのご質問を頂きます。今回は午後の8時から管理組合の方に集まっていただくので、一緒に勉強会を行いたいので来てもらえないだろうかということでした。会場で待ち受けて頂いた多くの参加者の皆さん、大変ありがとうございました。2時間の大規模修繕に関する勉強の時間でしたが、活発なご質問やご意見を頂き本当に有意義な時間でした。どんなに遠隔地であっても私たちはご要請があれば、1回は手弁当(無償)でお伺いすることにしています。お願いがひとつだけありあります。それは理事会等で、「このような(建診協の)話をみんなで聞いてみようではないか」といった合意を事前に整えて頂くことです。そのような環境が出来ましたらご一報をお願いいたします。「マンションを良くしよう」の言葉の元には喜んでお伺いさせて頂きます。管理組合役員の方とお目にかかって、1年6カ月の期間でしたが、大きな問題もなく居住者の皆様をはじめ、関係者全員が分け合い合いとしながら、楽しく無事工事完成を報告することができました。本当にありがたいことです。10月7日(土)の午前10時から、管理組合の皆さんに対して最終の完成報告会を行い、その際、理事長様より感謝状を頂くこととなり、授与の場面では出席者の皆さんからも大きな拍手も頂きました。「マンションを良くしよう」の熱意を管理組合の皆さんと共有でき、工事関係者の方々と力を合わせ管理組合様の熱意にお応えできたことで、本当にハッピーエンドとすることができました。アルファステイツ東深津IIの管理組合の皆様大変ありがとうございました。完成後の定期点検の際、そして末永いお引き立てをよろしくお願い申し上げます。工事を担当したのは、地元の日塗株式会社でした。建太郎の仕事は建物の瑕疵を扱う専門店ではないが、時々欠陥建築にお付き合いすることがある。最近特に多いのは、築後数年以内のコンクリートのひび割れ・タイルの浮き・屋上防水の漏水などです。外壁材の剥落事故はテレビなどマスメディアでも取り上げられているし、各都道府県などのホームページでは「既存建築物における外壁タイル等の落下防止について」といったページもみられる。特殊建築物の定期報告の項目の中に外壁タイルの全面打検が求められていることも外壁材の剥落事故の予防的な行為を求めている査証でしょう。実際に建太郎のところにも、タイルの浮き問題に関する管理組合からの相談は増加しているのは実状です。マンションでのクレームの現場はどうなっているのかを建太郎の経験で見てみよう。管理組合がこのような点について交渉する窓口は販売したデベロッパーに外なりません。管理会社や建設会社ではないことをまず認識すべきです。マンションを買うことはあきらかに不動産取引です。マンションの場合、売り主側は、土地と建物を仕入れてユーザーに小売りする事業である限り、青田買いのマンションであればこそユーザーに代わって品質検査したものを販売する責任があるように思えます。残念ながら瑕疵問題に直面した場合、ユーザー側の方はどのようなことが原因で欠陥が生じたのかを考えるが、これは正しくなく、事の事実を売り主と買主(ユーザー)が共有したうえで、このような事態に至ったのは購入者(ユーザー)に責任があるのかを販売側に問いかける必要があります。鉄のトライアングルならぬチームとなり、時には窓口担当者が交代するなどの事態になりがちです。理由はこのような原因が販売チーム側にあることを自覚しながらも認めるわけにゆかない事情があるからです。管理組合側は、一致団結した炎の結束が求められます。建太郎がこのような問題に介在して力量を発揮するためには、少なくとも役員の皆様の結束が絶対条件となります。交渉相手と対峙した場面で、後ろを振り向けば誰もいなかったでは戦えないことは当たり前でしょう。問題は管理組合に降りかかった問題だからです。このような問題は施工サイドに問題がある場合が殆どで、今やらなければ大規模修繕で瑕疵工事のリカバリーのために修繕積立金の無駄使いにつながることも管理組合に理解していただくことが大切な前提となります。建太郎は技術資料や建設段階の資料、販売時のパンフレットなどを精査しながら、先方の主張する事象を客観的かつ論理的に交渉を進めてゆきます。これらはすべて文書として記録し、その後の公的な場面の証拠として準備します。決めつけることや感情は排除して事務的に進めます。マンション問題をお手伝いできる条件は、どのような場面であろうと少なくとも管理組合役員の炎の結束に他ならないことは言うまでもありません。正しい設計監理方式を考える2017年5月7日マンションの大規模修繕において設計監理方式は定着しつつあります。設計監理方式かと言えば、工事の資金が各々の区分所有者が毎月負担する修繕積立金であるからです。自分たちの積み立てたお金がどのような工事に使われ、どのような経過を経て工事業者に発注されたのかを明確にさせる必要があるからです。工事の原資には公金的性格があり、ガラス張りの仕組みが求められていて、設計から業者選定、更には工事の品質審査までを権利者に公開する義務も求められています。ところがパートナーとして管理組合の立場に立たなければならないはずが、一部の不届きなコンサルタントの存在も社会問題化しつつある。ここで発注者である管理組合が、自分たちの本当の味方をどのようにして選定するのかが問われています。コンサル料が高い・安いで決める。工事業者が紹介したコンサルタントに頼む。これらは大変危険な選定方法と言わざるを得ません。理由はカタチだけの設計監理方式となることが懸念されます。街角で見かけた看板です。この看板を見るとパートナーである設計監理者は工事会社が推薦したであろうと思われる。:□□建設となるはずでしょう。パートナーの立ち位置は下図のように、発注者である管理組合の意思を尊重し寄り添う立場であるべきです。本当に管理組合の味方となって活躍してくれるパートナーは、工事業者との関係において業務としては事務的に行え、また自らの受注取引先が建設関係の業者や管理会社であってはならなく、関係が濃厚であればあるほど管理組合にとって忠実な業務が行えるとは到底考えられません。この辺りの見立ては本当に困難であるが、後々の事を考えるとひと手間・二手間をかけることを避けてはいけません。くでマンションの大規模修繕工事のための現地調査中です。松山市内のホテルに連泊です。予定では3日から7日まで松山市に滞在です。「銀次郎」、夜はホテル近くの居酒屋など本日は外壁・コンクリート抜取り・給水管抜取り・シーリング材抜取り・廊下床シートの調査などです。ならびに費用の関係を定め、修繕工事に対する引当金の額を計画的に積み立てるものです。建物は新築時から劣化が始まります。10年・15年と時間の経過とともに劣化し、やがては漏水や外壁などの剥落事故などへと進んでゆきます。マンションにおいては長期修繕計画とともに、区分所有者は将来の大規模修繕工事に備え毎月修繕積立金を負担しています。一般的に事務所や工場などはマンションのように、長期修繕計画もなく計画的にお金を積み立てていることはなく、雨漏りや外壁の見苦しさなどで事後的に修繕工事を行っているのが実態のようです。マンションの長期修繕計画は新築時に作成したものが、時間経過とともにどのマンションも同じような劣化が進行するのではなく、年数がたてばそのマンション固有の計画が必要となってくる。したがって長期(向う30年程度)の計画であるため、5年くらいの間隔で劣化の実態に合わせた計画の修正をする必要がある。合わせて、工事完成後からの長期修繕計画を作成するケースが多くなっている。大規模修繕工事が完成した時点で、従前からの計画ではなく完成時期を新たなスタートラインとして計画するものです。長期修繕計画の作成にはコンピュータを使用して作成するが、大半のシステムは新築時をスタートラインとして考えられており、修繕後をスタートラインとする計画では単純な考えとはいかない。このような事から、私たちは入り口の作業と中間のチェックによって一連の計画書がスムースに出来るようにシステムの改善を加えて業務の効率化をはかっています。長期修繕計画が大規模修繕工事後に作成するケースは多くなってきます。その理由は大半のマンションが第1回目の大規模修繕工事から資金が不足しているからです。長期修繕計画の作成は、担当した建築士が作成することが一番適していると考えられる。管理会社っていうのも随分ある。本来は請け負金額6,000万円以上の工事では1級施工管理技士(監理技術者)が現場に常駐するという決まりがあるが、管理会社の中には、有資格者がいないにもかかわらず、自分のところで工事も取るところがある。仕事を専門業者に丸投げし、自社の人間は現場に常駐して監理することもない。建設業法には、発注者(管理組合)が認めれば丸投げでもいい場合もあるが、管理組合内に建設業法に精通している人はいないし、当然このこと、制度の説明もない。結局その管理会社は工事業者に工事を投げるだけで、マージンを取っている。業務を行っていない管理会社が5%だか1割だかをはねる。それは、あんまり正常な形とは言えない。工事会社に対して「手数料として契約金額の3%を裏で寄越せ」って言ってくることもある。手数料はみかじめ料みたいなもので、弊社所属の組合に対しても同様の請求書が送達されたことがあった。行われる際に、管理組合が一番初めに接触するのは、コンサルや設計事務所である。ところが一部のコンサルや設計事務所が提示する見積額が極端に安い。設計・監理料が本来なら1,000万円かかるとすれば、200万とか300万とかの見積もりを出して、ダンピング競争をしてくる。200万?それは200万安いとかではなく、表面上1,000万円のところを200万円でできるとしているが、工事業者から裏でお金を貰うから十分元が取れる目論みで、他方コンサルは工事業者に、「仕事が取れるように仕組んでやるから、5%払え」とか、「7%払えと」とか、そういった話をする。自分ところの息がかかった業者だけ集めて、「この仕事はA社。皆、A社より高く入れろ」とやって目論見通り進めば勘定が合う。この辺りは管理組合も素人の集まりとしても、「安けりゃ安い方でいいじゃないか」と決めるのは危険が伴う。いうことやっていて、裏でリベートを貰っているやつがたくさんいる。設計事務所でもない、業者でもない、マンション管理士でもない、そういうのにもかかわらず、ブローカーみたいなやつが、全部を仕切っちゃって、それで口銭取るあるいは、施工業者が、設計コンサル業務をやる別会社を作って、そこがどんどん営業を成功させて、自分のところが仕事を取れるようにするとか。いうようなパターンもある。これではまじめにやっている設計事務所や施工業者が非常に迷惑する。3.コンサルには資格等は必要ない?特定の工事業者を強力に勧めるマンションの大規模修繕の設計・監理業務には資格が要らない。サルの中には自分の勧める会社で工事しないのだったら、建物監理しないなんて居直る会社もある。要するに「A社がうちはお勧めだ」と。「A社じゃなくてB社にするのなら、もう、うちは引く」って言う。そこまでの業務費を貰う。組合から反論があった時のために、弁護士までちゃんとくっ付いてやっている。(赤ひげ建太郎のコメント)発注者側の管理組合からみれば、建築のど素人より、れっきとした一級建築士、さらにはマンションの管理運営にも精通した人で、相談も気軽に応じてくれる人がパートナーとして望ましいのではありませんか?もちろん少しでもマンションを良くしようと情熱を傾注してくれる人。大規模修繕に限らずすべては人が行うものです。会社は担当窓口をバックアップする体制が求められる。管理組合に寄り添った仕組みづくりを管理会社が。このマンションの修繕積立金はいくらある。この先、こういうふうな計画を立てている。今回はこのくらい使えるとかいうのは、管理組合の役員よりも精通している。管理会社が、コンサルや工事業者の側に立つと芳しくないわけである。モラルとして良くない。私と同じ考えの管理会社だっています。工会社の社員であったことが発覚した。約前だったため、契約は見送られた。ない社長と事務員一人だけの会社であった。明を求めると、当該設計会社は業務の辞退を申し出た。仕様書に多数の問題点が発覚し、全ての書類を作り直すこととなった。託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生している。(赤ひげ建太郎のコメント)リフォーム産業新聞の記事は大規模市場の都市圏での事態だが、地方都市のマンションにおいても油断はできない。管理組合の味方選びを費用の高い安いだけで安易に決めてしまうことには大きなリスクが隠れている。これは管理組合の財産を狙っている管理業者や裏談合によって仕事を受注している好ましくないコンサルや設計事務所の思惑です。)選びが進むことを願うしかありません。今までの設計思想を変えると可能となります。建診協は今だけではなく、未来も見定めて進みます。