[首都圏]ハロー!住む場所は人生を豊かにする、がモットーのクリスティーヌです。現地の空気感に感動し、全力でレポートしました。2LDKさんも偶然にも今日記事をアップしており、「スムラボ大人気物件」です!スムラボ的に密です(笑)お隣の王子駅と違って無名な王子神谷駅。「このマンションに住んでみたい」という気持ちが先に生まれ、あとからそのエリアを好きになるという順番も、きっとアリだと思うのです。・・・いい意味で、そんな風に思わせてくれたマンションです。土地勘のある方、ご近所の方にとっては注目度が高いマンションであることは間違いありません。価格が抑えられるポイントがあるとしたら唯一、売却時の経緯からくる要因なのですが、そちらについては後述する「マンション寸評」の余談の部分でお伝えさせていただきます。「プレミスト王子神谷」の現地の様子を映像でまとめました。映像テーマは公園から覗きたい!です。王子神谷駅からほど近い「神谷堀公園」に寄りそう敷地。ここはもともと日本製紙株式会社の王子五丁目社宅等があった土地でした。そのため2500坪近くという、かなりまとまった広さを確保できました。総戸数227戸、駐車場110台分はすべて平置き、サブエントランスに車寄せ、「敷地内ポケットパーク」に野鳥が休める「巣箱」を設ける等、ゆとりのある計画となっています。マンション敷地2500坪に対して、隣接する「神谷堀公園」が1500坪ですから、公園とともにある生活といっても過言ではありません。エントランスは王子神谷駅に一番近い南側に設け、駅徒歩2分を実現。「キッズルーム」、キッチン付きの「パーティールーム」、リモートワークもできる「ワーキングルーム」も、すべてエントランス脇に設けました。ありますが、車の通りが少ないため、道を渡るお子さんや高齢者にもやさしい環境です。(以下ちょっと長いですが余談です。年に行われており、個々の売買価格や売却先は公表されていないものの、同社保有の他の社員寮合計6つの土地が、総額で約81億5千万円でした。(実際は土地の条件がいろいろ違い、単純計算しても現実とは乖離していることを承知であくまで興味で出してみたところグロスで単純計算すると平均坪単価は165.69万円でした。売主となり分譲中です。日本の企業が良い立地に保有していた土地が放出されることで、こうしてマンションができ、新たな住民の流入がうながされる、という・・・。日本企業の誇りと歴史を感じ、感慨深いです。日本製紙は2016年に売買契約締結、しかも1箇所だけではなく一気に6つの社宅を売却したことから、買取側にとっては価格交渉の余地があったのではと推測しています。いうことで、どうでしょう、少しは目にやさしい価格のお部屋が出てくる可能性があるとすれば、こうした売却の経緯からの買い取り価格のさじ加減だと考えています。(しかしながら、これもすべて公開されている情報からの推測に過ぎません。建設地のうち社宅以外の土地の詳細や売却価格等は未確認です。あたりの公示地価は、56万6千円/m2でした。それから5年後の今、地価は79万2千円/m2となり、39.9%アップしています。)価格については、駅徒歩2分とはいえ、南北線のみであること、JR東十条駅までは徒歩14分かかり京浜東北・根岸線であることを加味し、デベの方におかれましては、あまり価格をつり上げないでいただきたいと切にお願いしたいところであります。「この価格ならほかを探そう」という人も出てくるかもしれませんし。完成予想CGこちらは北西側から見た完成予想図ですね。手前側が「神谷堀公園」です。プレミスト王子神谷公式HPより緑に埋もれています。プレミスト王子神谷公式HPより住所「北区王子」ってどの範囲?王子という地名は、北は隅田川、南はJR王子駅です。「プレミスト王子神谷」の住所は「王子5丁目」ですが、王子の中でも北のほうに位置しています。南北線は、こちらの路線です。王子神谷駅を出ると、かなり交通量の多い「北本通り」(国道122号線)に出ます。「北本通り」には、たくさんマンションが並んでいます。この「北本通り」沿いではなく、そこから少し入った場所にあることが「プレミスト王子神谷」の立地の魅力です。大きな特徴は、「神谷堀公園」が敷地の北西側の全部!に面していることです。公園側から「プレミスト王子神谷」に向けて、パノラマ写真を撮ってみました。緑が多すぎて、まったく建設地側が見えません!(思わず幸福感で、笑ってしまいました)真ん中あたりに小さくクレーンが映っているのですが・・・。公園の中にはすてきなアスレチックがあり、遊べます。お天気のいい日だったらもっと良かったんですが、夏にしてはしのぎやすい天候だったせいか、川べりには、次々とウォーキングをされる方やベビーカーをつれた親子連れが訪れていました。南東を向いたお部屋が並んだ棟と、南西側を向いたお部屋が並んだ棟と、2棟あり、つながっています。いうことは、「南東向き」を選ぶか、「南西向き」を選ぶかの選択肢があるということですね。エントランスがあるのは下のイラストで左下にあり、「南西向きの棟」に位置しています。プレミスト王子神谷公式HPよりエントランス側がどんな風になっているか、パノラマ写真を撮ってみました。道路を隔ててエントランスの斜め向かいあたりに、セブンイレブンがあり、パノラマ写真にも映っています。227戸に対して、駐車場は110台。すべて平置きで、駐車場から直接行けるサブエントランスがあるのは便利です。コロナ禍でマイカー所有率が上がったこともあり、時間帯によっては車寄せが混み合うかもしれません。駐車場が機械式ではないのは、将来の修繕費が抑えられる点でもプラスです。駐輪場は454台で、1戸2台が確保されています。うち平置きは24台で、子どもを乗せる電動自転車を平置きに留めたい方も多いでしょうため、抽選で落ちた方は、二段ラック式のほうに駐輪する必要があります。間取り66.91m2から82.58m2までで、2LDK+S、3LDK、4LDKがあります。(1LDKはありません。)お部屋の特徴で真っ先に挙げたいのが、天井、壁に出っ張りがないことです。柱の出っ張りをなくしたのは、柱を部屋の外に立てる「アウトポール」方式を採用したためで、角まで家具を置ける作りになっています。)また、天井の隅っこにある「下がり天井」として知られる「梁」も、壁の中に梁を入れる「壁内蔵梁(かべないぞうばり)」を採用しました。最近、ここまで配慮のあるすっきりしたお部屋を見ることが少なかったので、かなり楽しみです。70.65m2のお部屋です。角部屋で、広いルーフテラスがあるお部屋もあり、人気が出そうです。いった一連の設備は標準でつきそうですね。ディスポーザーについては、プレミストシリーズでは「プレミスト六番町」「プレミスト中野通り」「プレミスト新宿山吹」などディスポーザー付きでしたが、こちらはどうでしょう。建設予定地の北西側(計画では駐車場側)は全面、1500坪の「神谷堀公園」です。周囲に2階建、3階建の建物があるものの、道路をはさんでいるため、抜け感は非常にあります。下の写真に見える建物は、マンションの北西側に建っています。こちら側は駐車場で、ベランダ側ではありません。気にならない位置です。東南側に、12階建の都営アパートがあります。向こうのベランダの向きは「プレミスト王子神谷」のベランダの向きと、直角近くまでズレていて、視線は気になりません。各駅への所要時間は以下の通りです。王子神谷駅が始発となる白金高輪行きの電車が、数は少ないですがあります。(平日だと、6:34発と、8:13発。時刻は変更になる可能性があります)国土交通省が進めている「白金高輪駅~品川駅間の品川地下鉄構想」によると、将来、南北線から直通で品川駅まで行けるようになります。1日平均乗降人員37,449人(東京メトロ130駅中、105位。近い順に並べてみました。物価は安いので住みやすそうです。王子店(9:00~0:00)最近「業務スーパー」が脚光を浴びて、ファンが増えています。「神谷橋庚申通り商店街」にあり、ひっきりなしに人が入っていました。安さの迫力!「ジャパンミート卸売市場」は、大通りを渡ります。道路をはさんで反対側の、王子神谷駅のすぐ隣です。(写真の右端に、駅が見えます。)コンビニ建設地から道を挟んで「セブンイレブン」がある等、近くにコンビニが複数あります。エス・ディー(9:00~21:00)ここも近いです。「アルシレストラン」バングラディッシュ料理です。次に現地に行くときは、ここを目指そうかと思っています。実は何度も車で前を通ったことがあり、いつも行列ができているので、ものすごく気になっていました。「プレミスト王子神谷」からは距離にして1.2キロ、歩いて14分ぐらいかかるので紹介しようかどうしようか迷ったのですが、ラーメン好きの聖地のようです。クリスティーヌは完食の自信がなく、なかなか入る勇気がないんですが、おすすめ(笑)です。「明壽庵」(めいじゅうあんと読みます)場所は「プレミスト王子神谷」から歩いて7,8分です。ここにあったのね」と驚きました。JR東十条駅近くなので、マンションからは歩いて14、5分になりますが、「黒松」という名前のどら焼きが看板商品です。(パン屋ではありません。近くには、北区住民が使える公共の屋外プール「王子プール」もあります。(建設予定地に隣接しています)王子五丁目公園(建設予定地に隣接しています。「子育てするなら北区が一番!」が北区の合言葉で、待機児童数についても努力を重ねています。北区の保育園は、比較的園庭が広く、子どもがのびのび活動できる環境が整っています。入園料を、一律4万円補助してくれます。(北区には、23の私立幼稚園と、6つの区立幼稚園がありますが、私立の幼稚園に入園すると、区立と違う入園金が発生します。)なお、北区のすべての私立保育園では「預かり保育」を実施しています。子どもを預けて働くママにとっても子育てしやすい環境が整っています。区内に計22の児童館や子育て支援センターがあります。「プレミスト王子神谷」近くには、以下の施設があります。休暇の日を除く)や、育児休業満了者で、復職日から満1歳に達した後の3月末まで(お子さんの誕生日までに復職する必要があることに注意)が利用できる「ベビーシッター利用支援事業」があります。子ども医療費助成制度:乳幼児から中学生まで健康保険の適用される医療について、保護者の負担する額を北区が助成してくれます。対象年齢:乳幼児(6歳到達後最初の3月31日まで)と小・中学生(15歳到達後最初の3月31日まで)所得制限:ありません。助成範囲:東京都内の病院等。※都外の病院等で診療を受けるときは、手続きが必要となります。入院時の食事療養費の助成は2015年10月入院分から廃止されました。上記の「子ども医療費助成制度」を2011年から高校生等の入院医療費まで拡大されています。所得制限:ありません。親世帯がいる「子育てファミリー」は、親御さんの近くに住むために住宅を取得する際、1住宅あたり1回に限り、上限20万円の助成をしてくれます。子育て・介護などの支援をしながら定住してもらうことが目的です。扶養する子どもが18歳以下であることや、取得する住宅の床面積が55平方メートル以上であることなどが条件なので、「プレミスト王子神谷」は建物的にはクリアします。子どもの一時預かり子どもの一時預かりについてまとめました。こちらを参考にされてください。荒川で洪水が起こった際に「プレミスト王子神谷」は?荒川は、よく氾濫する川でした。43年(1910年)の大洪水をきっかけに作られた荒川放水路が昭和5年(1930年)に完成して以来、荒川の洪水による被害は発生していません。200年に一度の雨が降った場合、荒川の岩渕地点を流れる水の量は毎秒7,000平方メートル。これは東京ドームが約3分でいっぱいになる水の量です。昨今は地球温暖化もありさらに大雨になる可能性もあります。上流では荒川の氾濫を防ぐために荒川第一調整池(彩湖)があり、令和元年の台風19号では、その役割を果たしました。その後、さらなる水害に備えるため、第二、第三の荒川調整池の建設が進められています。荒川で洪水が起こった場合、「プレミスト王子神谷」のある地区は水没し、想定される浸水の高さは、最大で5メートル、2階の軒下までつかる程度とされています。「プレミスト王子神谷」の周囲の一部の道路では、浸水の高さは、最大で10メートルが想定されています。洪水発生後、水は徐々に収まっていくものの、2週間以上、深さ0.5m以上の浸水状態が続くことが想定されています。0.5mというと大人の膝の高さで、それ以上の深さが想定されているということです。よって「プレミスト王子神谷」のエリアは、「早期の立退き避難が必要な区域」に指定されているため、避難勧告等に従ってください。大雨により荒川堤防が越水・破堤する可能性があるときは、しばらくの間は自宅に戻れないことを考慮した上で、早めの避難が必要となります。いざ避難となったとき、「プレミスト王子神谷」から向かう方角は、京浜東北線の西側エリアです。北区では、あらかじめ家族間で避難する避難所を二つ以上決めておき、家族それぞれがそこへ向かうことを推奨しています。避難所となっている小学校等は京浜東北線を超えたエリアにいくつもあります。「プレミスト王子神谷」から避難する場合、もし東十条駅を超えるとしたら、駅の中を通る階段ルートか、駅の南側に歩行者専用ルートがあり、近くに「荒川小学校」があります。前述しましたが、どの避難所に向かうかは行政が決めているわけではなく、各自、家族間で事前に相談しておくようにとのことなので、行きやすさも含め、家族で検討してみてください。避難所が記載されている北区ハザードマップは、こちらをご覧ください。隅田川・新河岸川が氾濫したら「プレミスト王子神谷」は?「プレミスト王子神谷」のある場所は、2〜5m未満の浸水があると想定されています。これは2階建て住宅の軒下まで浸かる高さです。区内の小中学校計42箇所が避難所として用意されており、避難勧告等が発令された場合に開所されます。)が用意されています。「プレミスト王子神谷」の近隣の避難所は避難所であっても浸水する怖れがあります。マンションの1・2階に住む方は、万が一の時は上階に避難する、北区ハザードマップを見ながら浸水のない避難所への避難を決めておくなど、管理組合やご家庭で話しあっておいた方がよいでしょう。災害が起こった際、2カ所以上の避難所に行けるよう、あらかじめルートなどを確認しておくことが求められています。浸水が始まり、万が一逃げ遅れた際は、建物の3階以上に避難するよう呼びかけられています。(東十条駅付近には数カ所あります。)付け加えれば、「プレミスト王子神谷」のある場所は、平成12年から17年に内水氾濫が発生した場所ではありません。敷地内や周囲に、行政が危険と認識している急傾斜地や半地下等はありません。氾濫した場合〜は、こちらをご覧ください。首都直下地震が起こったら「プレミスト王子神谷」は?首都直下地震のうち、特に北区に大きな被害が想定される東京湾北部地震が起こるとすると、想定される地震の規模はM7.3(震度6)とされています。」が指定されています。避難生活を始めなくてはならない場合は、「プレミスト王子神谷」の近くの王子第一小学校が避難所となります。(現在は改装工事中で、令和3年9月に開校予定です。「プレミスト王子神谷」の地盤は?東京都都市整備局が公表している「地震に関する危険度測定調査」によると、「プレミスト王子神谷」が所在する「王子5丁目」の地盤は「沖積低地3」で、建物倒壊度では危険量(棟/ha)が3.16となり、火災危険度では危険量(棟/ha)が0.29、総合危険度(危険性の度合い)は「ランク2」となっています。危険性を表すもので、1に近いほど低く、5に近いほど高くなります。都内の市街化区域の5,177町丁目について危険量の大きい町丁目から順位付けを行い、5段階の相対評価をおこなったものです。形成された年代が新しく、沖積層を中心とした地盤です。海面下での堆積物でできているため軟弱な地盤となっています。自信が起きた場合に揺れが増幅されやすいため比較的危険度が高い地域です。地震による「面積当たりの建物全壊棟数」を示しています。測定項目には、地盤による揺れやすさを示す増幅率と、建物の量(密集度)、構造、年代が設定されています。液状化や、丘陵地での大規模造成盛土の影響も考慮されています。前述の「建物倒壊危険度の危険量(棟/ha)3.16」とは、1ヘクタールあたり3.16棟が倒壊することを表しています。この数字が多ければ、地震が起きたとき、周辺の建物が多く倒壊するため、火災の発生や、避難経路の確保が難しくなるなどの懸念材料が増えます。木造家屋が密集している地域が、火災危険度が高くなります。現地を見たところ「プレミスト王子神谷」に隣接したところは「木造家屋が密集」という表現は当てはまりません。「プレミスト王子神谷」のような大規模マンションでも、地震の起こる時間帯によっては、建物内で火を使っていることもあるため、火災が建物内で起きる可能性は否定できません。この点は「プレミスト王子神谷」だけではなく、他のマンションでも同じです。液状化は?「プレミスト王子神谷」のあるエリアは、東京都の液状化予想図では、「液状化の可能性がある」エリアとなっています。これは、「液状化は、地下水位よりも深いところにある、ゆるく堆積している砂が強くゆすられたときに発生する」という予測に基づいています。・・・以上、誰でもアクセスできる行政の情報をマンションの位置から割り出してまとめました。ひとつお伝えしたいことは、行政の公開情報は現在、東京のすべての地区で発表されており、災害に関しては情報を共有しようという流れになっています。「プレミスト王子神谷」は、避難場所がすぐ隣にあったりし、安心できる要素もあると考えています。写真は、避難場所になっている「東京成徳学園」です。「プレミスト王子神谷」のお隣の「神谷堀公園」も避難場所として指定されています。近隣の新築マンション「(仮称)王子神谷計画(住友不動産)」まだマンション名も発表になっていませんが「シティハウス王子神谷」でしょうか。駅距離があるため、「プレミスト王子神谷」よりも売りにくい感があります。竣工の時期も、2022年11月完成予定の「プレミスト王子神谷」と一ヶ月しか違いません。(ただし「プレミスト王子神谷」の入居は翌年2023年2月の予定です)2社の駆け引きが、検討者にとって有利に働くことを誰もが願うところです。「ヴォーガコルテ王子神谷弐番館」こちらは竣工済みで、「プレミスト神谷王子」のすぐ近くにあり販売中です。「プレミスト神谷王子」と比較して、規模は小さく前面道路も狭めの立地となります。住所は足立区になりますが「王子神谷」歩11分。66平米4000万円台のお部屋もあり完売しています。4480万円(販売価格等は記事執筆時のものです。中古情報は変動し、販売済みとなる場合があります。平米坪単価は、現在販売中の各マンションの販売価格に基づいて計算しています。そのため今後、実際に売買が成立した際の価格が変更になったら変動するため、今現在の、売主側から提示されている価格から割り出した坪単価の目安としてお考えください。)クリスティーヌの見学メシ「プレミスト王子神谷」の見学メシなので、どうしても大通り(北本通り)を渡らないで行ける範囲でお店を見つけよう、と思い、「神谷橋庚申通り商店街」にあるカフェ「428コーヒーショップ」を目指しました。ドアを開けた瞬間、「近所にこんなカフェがあってよかった」と思いました。お店はこざっぱりとしていて、店主の方とも良い距離感があり、パソコンを使っている男性客がちらほら。マカロニグラタン、久しぶりにいただきましたが、大満足でした。ホワイトソースが王道の味、最近はこういう普通のマカロニグラタンってあまり見かけないですよね。お店がある「神谷橋庚申通り商店街」は、こんな感じです。夢がふくらみ、女心がくすぐられるマンションだと思うのですが、いかがでしょう。広い公園が隣接していて「子育て」しやすい、2)共有施設も充実、3)コンビニやスーパーが近くて買い物が楽、と三拍子揃っています。(旦那様より先に、奥様が「ここに住みたい」と言い出すような・・・。)エリア的におしゃれなカフェが林立、という感じではありません。新しいお店もできており、その流れで、古い商店街の再生となって、若きチャレンジャーによって街が活性化するといいなと願っています。保育については「競争率が高い」という情報しか今回は得られていませんが、保育問題については事前に調べる必要があり、その点、少し大変かと思います。飯田橋など、南北線からJRへの乗り換えができる駅がいくつもあったり、朝本数は限られる(現状平日は朝は2本のみ)とはいえ王子神谷駅からの始発があることも、南北線の使い勝手のよさにつながっています。「プレミスト王子神谷」のパーティールームで、ママ友や、趣味の仲間で、楽しく過ごすシーンが目に浮かびます。Q&Aにまとめました。そこでお伝えしたように、荒川放水路が昭和5年に完成して以来、荒川の洪水による被害はなく、また万が一の氾濫を防ぐ措置も着々と進められています。長期的に、南北線の価値がこれから上がっていくと踏んだ方、駅距離が近いため、資産価値が保てると判断した方など、ぜひ、現地をご覧になってみてください。クリスティーヌはというと、あちこち写真を撮ったり、調べ物をしたりしたので、北区の好感度がかなりアップしました!・・・皆さまの、今日1日が、素敵な日でありますように。住む場所は人生を豊かにする、がモットーの、クリスティーヌより愛をこめて。[首都圏]東京生まれ、東京育ち、たまに海外。保有不動産は、マンションや戸建のほか、賃貸用の店舗が1軒、駐車場が1箇所。一部友人や夫からは呆れ気味に「不動産屋さん」と呼ばれています(笑)。コメントをキャンセル「コメント」と「ハンドルネーム」は必須項目となります。date*※個別物件への質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティ「スムラボ派出所」に転載させて頂く場合があります。※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。