Owner:物件オーナー自身による売却)コンサルティング案件が増加中です。・バイヤーエージェントの報酬はバイヤーからお支払い頂きたい・自宅も自分で売却することでリスティングエージェントへの報酬をゼロにしたいという方はこちらからご連絡ください。タントとして働く佐藤です。ご存知のとおり、FRBが緊急に実質ゼロ金利を再発動しました。再発動とは、前回の世界金融危機の時以来の二度目の発動という意味です。正直なところ、これにはかなりびっくりしました。可能性はあったとは言え、今の段階でFRBがフルスロットルをかけてくるとは予想しなかったからです。良くも悪くも、アメリカは有事の動きがそれなりに早いようです。いえ株式市場にはかえって不安を煽り、先週末からの下げ幅は$2,700ドルを超えて過去最大を更新していますが。ときに、今回のゼロ金利はアメリカ不動産にとってはどのような意味を持つのでしょうか。アメリカ不動産にとってFRBによるゼロ金利発動はどのような意味を持つのか?今日は、この問いについて検証していきましょう。モーゲージローンへの影響まずはモーゲージローンについてですが、ゼロ金利が発動される中でローン金利については行方を注意深く観察する必要があります。こちらをご覧ください。前回のゼロ金利が発動された後の平均金利は上記リンクのような推移でした。数日以内に改めて項をあげますが、現在の3.29%という金利はこの2012年11月時点の金利よりも低いことになります。モーゲージローン金利は前回ゼロ金利が発動された時よりもすでに低い推移にあり、今回のゼロ金利そのものはモーゲージ金利にはさほど大きい影響は与えないことが予想されます。不動産の分野ではありませんが、その一方で心配されるのは米国の国債でしょうか。過去のアメリカの10年国債の推移はこのようになっています。前回のゼロ金利発動は2008年12月で、そこから米国債は多少盛り返したものの、そのまま相対的に下がる傾向に変化はありません。ご覧の通り、この3月には1%を切る有様。今回のゼロ金利で一時的に上がることは予想されるものの、その後は反動が起こり得るのみならず今回でカードを使い切った間があります。すると注目すべきは「アメリカの10年国債の動きから派生する混乱」でしょうか。国債の影響が一般市民にどのような影響を与えるかは、よく観察しておく必要がありそうです(先日のコロナウイルス関連の項を参照ください)。最後に私(佐藤)が投資家の皆様をご案内することの多い、プロミゾリーノートについても言及しておきたいと思います。現在ご案内しているプロミゾリーノートは個人相手ではなく法人相手が全てです。「リノベーション用の短期融資」が対象となります。いわゆるフリップ業者が安く仕入れる(大抵は差し押さえ物件)修繕する投資家に売却するの流れで必要とする融資を貸し付ける債権です。本日までに出されたプロミゾリーノートについては毎月着々と利息が返済されており、ゼロ金利政策も働く力学が違う為に影響は考えられません。最悪のケースを想定してみましょう。・フリップ業者がコロナウイルスの影響で資材を仕入れることができなくなった・修繕工事を中断せざるを得なくなった・投資家による購入控えが続くこれらもしくはそれ以外の理由で半年以内の売却が難しくなったとします。半年どころか、通常の短期融資期間である1年以上も売却に時間がかかったとしましょう。11ヶ月までは利息のみ・12ヶ月目に元金も一括返済するという返済形態ですから、この時は債務者であるフリップ業者は約束通りに12ヶ月目には元金も全額返済しなくてはなりません。もこの時にフリップ業者が「返済出来ない」となった場合、担保に入っているフリップ対象を差し押さえることになるわけです。物件の価格が暴落したら、当然ながら100%融資の場合は価格が落ちた分だけマイナスになります。30%下落したとしても十分に元金は回収出来ることになります。物件価格が30%以上下落する可能性があるのか?といえば、キャピタルゲイン市場ではその可能性があります。ご案内しているプロミゾリーノートに関わる物件地域は、前回の不動産価格暴落の時には最高の下げ率は20%程度でした。前回の世界金融危機につながったアメリカ不動産価格暴落のレベルであれば十分に耐えられる勘定です。それ以上の暴落が発生する時は、根本的に世界の金融システムが崩壊する時だろうと考えています。75%に抑えられている・前回の不動産価格暴落レベルであれば(仮に債務者が債務不履行に陥っても)十分耐えられるということがいえます。ビジネスであれ投資であれ「絶対保証」などはあり得ません。世界の金融システムが継続される限り、最悪のケースでも持ちこたえられるようにスキームが組まれていることはお伝え出来ると思います。投資案件をメールマガジンで無料購読。下記よりメールアドレスをご登録ください。契約や交渉で英語のフルサポートを受けたい個別コンサルティングの詳細はこちらから。南カリフォルニアで住居用物件/投資物件をお求めの方はこちらから詳細をご覧ください。