最終更新日:2015.04.04「住宅ローンの保証料、内枠と外枠どちらを選びますか?」:ケーススタディー集このケーススタディ集は、のらえもんに実際にあった相談を元に、情報をぼかした上で、私がどう答えるかをシミュレーションしたものです。ゆえに、実際の回答メールとは若干異なりますが、要旨はかわりません。読者様より写真頂きましたQ:のらえもん様ご無沙汰しております、Bと申します。(略)住宅ローンの件で、ご意見頂戴できれば幸いです。保証料の内枠と外枠、のらえもんさんはどちらを選択されたのでしょうか。夫の計算だと、外枠のほうが相対的に支払額が少なそうなのですが、とある本では内枠を選択するのが無難とあり、迷っております。(以下略)A:いつもお世話になっております、のらえもんです。銀行で住宅ローンを借りるときは、支払が滞っても銀行が痛くないように、連帯保証人を強制的に付けられます。信用保証会社は連帯保証人の契約として保証料を住宅ローンを借りる人から求めます。分割で払う=内枠方式のどちらかを選ぶことができます。あたりまえですが、一括か分割かだったら一括で払う方が金額的には有利です。住宅ローンは数十年スパンのため有利不利はそれぞれです。シミュレーションしてみましょうか。仮に三菱東京UFJ銀行で借りる場合を想定すると一括で払う場合は30年で1000万円につき191,370円(*注)分割で払う場合は0.2%の金利付加となります。*注:個人によって保証料は変わります。今回は一番低いプランで計算します。3000万円・30年・金利1%で借りた場合、どこの時点で分割の費用が一括を上回るのでしょうか?当ブログおなじみ「みかローン」にて計算してみました。分割は、1%と1.2%の金利負担差額で計算できます。毎月の金利差をグラフ化すると以下の通り。いうことで、11年1ヶ月後のクロスとなりました。これだけ見ると一括の方が有利に見えますが、私はそう考えておりません。長い期間の返済ですから、銀行の借り換えが十分あり得ます。借り換える際は、残債に応じて一括で払った保証料が返還される・・・と思いきや、解約時には結構な手数料を取られて目減りします(例えば3年後に借り換えても半分も戻ってこないはず・・・詳しい人教えてください)。一括で保証料を納めてしまうと銀行の借り換えの損益分岐点がものすごく高くなってしまうのです。よってのらえもんは、内枠・外枠に関しては以下のように考えます。借り換えせず、繰り上げ返済もそんなにできそうもないなら外枠ご参考になれば。追記:以上の投稿をあげたところ、Twitterで思わぬ指摘が。一括保証料574110円を頭金に充当して元金を29425890円から内枠方式でスタートさせるのが、一番総支払額を減らすことができて、早期返済や売却、借り換えなどにも対応できるのではと思います。26たしかにその通りですorz・・・(ツイートは内枠のミスプリと本人からご指摘有り)「一括保証料分の現金が手元に有る」というのを考慮に入れないといけませんでした。早期返済や売却等、内枠の方がなにかと身軽です。私も内枠派ですが、、、住宅ローンを借りた時にはこの辺の勉強が足りず、額面に釣られて外枠で借りました。あなたの不動産売却に、ひと肌脱ぎます。【ケーススタディ集】夫婦で貯金が5000万円ありますが、どのマンションを買っていいのかわかりません学校では教えてくれないけど、社会に出たら必要なことってありますよねぇ。湾岸の地域によって中古の売れ行き差はあるのでしょうか?実際に寄せられた相談を元にのらえもんの返信を公開シミュレーションをする...ケーススタディ集50年後のタワーマンションってどうなるの?心配なんだけど...戸建ての方がよくない?読者様からTwitterで質問をいただきました。続・予算5000万円でおすすめの新築マンションを教えてください【ケーススタディー集】予算5000万円でおすすめの新築マンションを教え...オリゾンマーレ【ケーススタディ集】有明のタワーマンションのキャラとはネタがないので、困った時のask.fmです。(0)トラックバックは利用できません。この記事へのコメントはありません。返信をキャンセルする。ブロガーになりました。お仕事や取材を依頼したい方はこちらまで↓プロフィール湾岸の妖精・マンションアナリスト・のらえもんマンションアナリスト、ブロガー、インフルエンサー。東京湾岸エリアのタワーマンションと、中での生活をこよなく愛する「湾岸タワマン専門家」。どき・月島の新築と中古マンション、そして湾岸エリアの開発情報を湾岸住民の目線で取り上げます。湾岸にとどまらずブログ内では広域でマンション探しのお役立ち記事を書かせていただいてます。住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却をご検討される方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。湾岸タワーマンションに関する様々な偏見などへの提言活動も行っています。宅建士とFP2級所持。重説をしたことがない宅建士です。ブロガーhttps://shintoshi-ken.com/blogger/資産価値を最大限考慮に入れた住まい探し【住まいスタジアム】プロデュース:https://sumai-stadium.com/bizSPA!月一回連載【20代社会人にこっそり教える首都圏不動産のお話】:https://bizspa.jp/writer/noraemon/マンションブロガープラットフォーム【スムログ】連載:https://www.sumu-log.com/オンラインサロン「近未来予想図」オーナー:https://lounge.dmm.com/detail/2358/Twitterお知らせ「のらえもんへ購入売却相談」はじめました!↓↓相談あればこちらまで↓↓なお、のらえもんへのお仕事、取材の依頼についてはマネジメント契約を結んでいる新都市生活研究所までお願いします。ザ・タワーにおよばれしたので行ってきました...入居が始まっている勝どきザ・タワー。...野村不動産という会社はとてもユニークなところがあって、大規模な物件ではブロガー向...2020.10.31シティタワーズ東京ベイはどんな人が買うべき?駐車場...江東区有明がいま、盛り上がっています。