買換え特例」「相続財産に係る譲渡所得の課税の特例」の適用の可否などについて、以下で簡単に説明いたします。居住用家屋に措置法35条、その敷地に措置法34条を適用することの可否1)措置法35条の控除対象となる居住用財産の譲渡について個人の有する資産が居住用財産を譲渡した場合に該当することとなったときは、その年中にその該当することとなった全部の資産の譲渡に対して3,000万円控除を適用することができます(措置法351)。ここに、措置法35条の控除対象となる「居住用財産を譲渡した場合」とは、「居住の用に供している家屋...の譲渡」又は「居住用家屋とともにするその敷地の用に供されている土地...の譲渡」を言います(措法352一)。ために譲渡した土地等の譲渡に対して2,000万円の控除を適用することができます(措置法341)。伴って、居住用家屋及びその敷地を譲渡しました。本件家屋に居住用以外の部分はなく、全てが居住の用に供されているとします。本件宅地は同時に譲渡されていることから、「居住用家屋とともにするその敷地の用に供されている土地...の譲渡」に該当します(措法352一)。本件家屋はその全てが居住の用に供されていることから、本件家屋及び本件宅地の全部が居住用財産を譲渡する場合に該当します。よって、この全部の資産の譲渡は措置法35条の3,000万円控除の適用対象となります。上記に説明したように、措置法35条の3,000万円の控除の適用を受ける部分については、措置法34条の適用範囲から除外されているため、本件宅地について措置法34条の2,000万円の控除を適用することはできません。事業の用に供しているものを譲渡した場合で、その譲渡の日の属する年の12月31日までに買換資産を取得し、かつ、その取得の日から1年以内に、その取得をした資産を事業の用に供したとき、又は供する見込みであるときは、収入金額の100分の80に相当する金額を超える部分について譲渡があったものとされます(措置法371)。※1※2※1:譲渡資産とは「国内にある土地等、建物又は構築物で、当該個人により取得されたこれらの資産のうちその譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの」を言います(措置法371表七)。※2:買換資産は「国内にある土地等(事務所その他政令で定める施設(以下「特定施設(※3)」という)の敷地の用に供されるもの...で、その面積が300m2以上に限る)、建物又は構築物」を言います(措置法371表七)。その他これらに類する施設(福利厚生施設に該当するものを除く)(措置法371表七、措置令2513)を言います。上記300m2の面積要件の判定ですが、買換資産が土地等である場合には、その取得した土地等毎に行います。いうのも、取得した土地等毎に特定施設の敷地の用に供されているかどうかについて判定すべきだからです。次のような例外があります。1隣接する複数の土地等をまとめて取得し、これらの土地等を一の特定施設の敷地の用に供する場合、2隣接する複数の土地等をまとめて取得し、これらの土地等がそれぞれ複数の特定施設の敷地の用に供されている場合で、これらの特定施設を一体として事業の用に供すると認められるときは、これらの土地等の合計面積をもって買換資産に係る土地等の面積要件を判定することが相当であるとされています。《事例》Xは、平成31年2月に、事業の用に供していた建物及びその敷地(各所有期間は10年超)を譲渡(以下「本件譲渡」とします)しました。取得し、令和元年11月にこれらの土地の上に1棟の工場を建築して、その翌年5月から、これらを一体として事業の用に供しています。この場合、Xは、本件譲渡について、措置法37条第1項の表の第7号に規定する特例を適用することができるでしょうか。(買換え資産の概要)(画像=チェスターNEWS)《結論》Xは、本件特例を適用することができます。いずれも、単独では、本件特例の買換資産に係る土地等の面積要件である300m2を満たしていません。Xは、互いに隣接した甲土地ないし丙土地を取得し、これらの土地の上に1棟の工場を建築しこれらを一体として事業の用に供しているので、上記の例外要件にあるように、甲土地ないし丙土地の合計面積320m2により、面積要件300m2を判定することになります。よって、本件では、面積要件300m2を満たしており、本件特例を適用することができます。措置法39条第1項は、相続又は遺贈(死因贈与を含みます)による財産の取得をした個人で当該相続又は遺贈につき相続税法の規定による相続税額があるものが、当該相続の開始があった日の翌日から当該相続に係る申告書の提出期限の翌日以後3年を経過する日までの間に当該相続税額に係る課税価格の計算の基礎に算入された資産の譲渡をした場合に適用されます。この場合の譲渡所得に係る所得税法第33条第3項に規定する取得費は、以下の算式のように、「当該取得費に相当する金額に当該相続税額のうち当該譲渡をした資産に対応する部分として計算した金額を加算」することとしています。買主への土地建物等の引渡日前に当該売主が死亡し、相続が開始した場合には、当該相続に係る相続税の課税上、当該売主たる被相続人の相続人その他の者が、当該売買契約に関し当該被相続人から相続又は遺贈により取得した財産は、当該売買契約に基づく相続開始時における残代金請求権となります。3)売買契約中の売主に相続が開始し、その相続人が譲渡所得の申告をする場合の本件特例の適用について相続開始時に売買契約中だった土地建物等について、売主が死亡し、相続が開始した場合、その相続人が譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期を当該土地等の引き渡しがあった日として譲渡所得の申告をするのであれば、当該相続人が当該土地建物等を譲渡したことになります。よって、この場合、本件特例を適用することができることとなります。30年12月20日に、売主Xと買主Yが甲土地に係る売買契約を締結しました。本契約の譲渡代金は3億円、引渡日は平成31年3月1日とし、Xは、本件契約締結日において手付金1億円をYから受領しました。その後、平成31年2月1日に、Xが死亡し、Xの相続人は長女Zのみでした。平成31年3月1日に、ZはYに甲土地を引き渡し、その際に、Zは残金2億円をYから受領しました。令和元年9月1日、ZはXに係る相続税申告書を提出しました。その申告内容としては、相続財産が「甲土地に係る残代金請求権2億円及び現金1億円」、債務が「ゼロ円」、相続税額は「4860万円」でした。甲土地の譲渡について、Zが譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期を引渡日(平成31年3月1日)として譲渡所得を申告する場合、措置法39条の特例の適用ができるでしょうか。本件特例の適用ができる場合、Zの譲渡所得の計算上、取得費に加算する相続税額はいくらになるでしょうか。《結論》Zには本件特例を適用することができます。Zの譲渡所得の計算上、取得費に加算する相続税額は3,465万円となります。本件において、Xは、甲土地に係る売買契約締結後、Yに甲土地を引き渡す前に死亡しています。その後、Zが甲土地について譲渡所得の総収入金額の収入すべき時期を引渡日として譲渡所得を申告する場合、本件特例の適用が可能となります。この場合、Zの譲渡所得の計算上、取得費に加算する相続税額の計算をすると、下記の通り3,645万円となります。言います)に係る相続税の課税について(買主のケース)土地建物等の売買契約締結後の当該土地建物等の売主から買主への引渡日前に当該買主が死亡し相続が開始した場合、当該相続に係る相続税の課税上、当該買主たる被相続人の相続人その他の者が、当該売買契約に関して当該被相続人から相続又は遺贈により取得した財産は、その売買契約に係る土地建物等の引渡請求権等とし、その財産取得者の負担すべき債務は、相続開始時における未払金となります。より評価した価額とし、当該土地等について、措置法69条の4第1項(小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例)の適用がある場合には、これを適用して差し支えないとされています。2)売買契約中の買主に相続が開始し、その相続人が譲渡所得の申告をする場合の本件特例の適用について相続開始時に売買契約中だった土地建物等について、買主が死亡し、買主の相続人が当該売買契約に係る資産を転売したときは、当該相続人が相続により取得した資産を譲渡したことになることから、本件特例を適用することができます。この場合の譲渡所得の計算上、取得費に加算する相続税額の計算方法は、上記4(3)の算式により計算します。30年12月1日に、売主Xと買主Yが乙土地に係る売買契約を締結しました。本契約の譲渡代金は3億円、引渡日は令和元年5月1日とし、Xは、本件契約締結日において手付金1億円をYから受領しました。その後、平成31年2月10日に、Yが死亡し、Xの相続人は長男Zのみでした。平成31年3月1日に、XはZに甲土地を引き渡し、その際に、Xは残金2億円をZから受領しました。令和元年9月1日、ZはYに係る相続税申告書を提出しました。その申告内容としては、相続財産が「乙土地に係る引渡請求権3億円及び現金4億円」、債務が「乙土地に係る残代金支払い債務2億円及び借入金1億円」、相続税額は「1億4,000万円」でした。Zには措置法39条の特例の適用ができるでしょうか。本件特例の適用ができる場合、Zの譲渡所得の計算上、取得費に加算する相続税額はいくらになるでしょうか。《結論》Zには本件特例を適用することができます。Zの譲渡所得の計算上、取得費に加算する相続税額は5,999万円となります。本件において、Yは、乙土地に係る売買契約締結後、Xから乙土地の引き渡しを受ける前に死亡しています。その後、Yの長男であるZが相続により乙土地を取得し、その後、乙土地を転売していることから、本件特例を適用することができます。この場合、Zは、当該相続により取得した資産を乙土地の残代金請求権額3億円として申告していますので、譲渡所得の計算上、取得費に加算する相続税額は、算式に当てはめると以下のように5,999万円となります。「死に時間」をつくっていませんか?今、読まれている記事DAILYWEEKLYMONTHLY19月軽乗用市場は2カ月ぶりの前年実績超え。2024年11月5日号2024/11/057マイナ保険証のメリット・デメリットを紹介!代わりの資格確認書って?2024/10/298コストコ非会員でもプリペイドカードがあればワンデーパスで入店可能?2021/05/139【新車ニュース】レクサスLXに超タフでパワフルな新ハイブリッド「700h」が誕生。コンセプトは「生きて帰って来られる電動車」2024/10/3010FX「円買い介入と利上げに耐えられない日本経済の証拠が出る。基本トランプトレードを材料にして153円台にまで押し上げてきたのでそろそろドル高も一服といったところだと考えているマーケット関係者が多い2024/10/3069月軽乗用市場は2カ月ぶりの前年実績超え。金融庁公開のデータから見る人気の金融商品2024/10/158【最新モデル詳報】マツダの上質&広々フラッグシップ「CX-80」は3列シートSUVを革新する!2024/10/089マイナ保険証のメリット・デメリットを紹介!代わりの資格確認書って?2024/10/29109割の人が損している?!「運がイイ人」のトリックとは2024/10/09無料会員登録ログインはこちら今、読まれている記事DAILYWEEKLYMONTHLY19月軽乗用市場は2カ月ぶりの前年実績超え。行うものではありません。本サイトで紹介する証券会社やFX会社等金融機関の評価は、株式会社ZUUが実施した証券会社/FX会社各社へのリサーチ結果及び投資家アンケート調査の結果である客観的データに基づいて作成していますが、その内容の正確性、信頼性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