康雄2024.10.15(画像はイメージです/PIXTA)収益物件を「収益を生み出す状態」で維持するには、費用をかけたメンテナンスが不可欠です。収益物件を相続した場合、メンテナンス費用の確保ができておらず、所有者の持ち出し必須となっていたら、それはすでに「収益物件」の体をなしていないかもしれません。相続専門税理士の岸田康雄氏がやさしく解説していきます。相続した築古アパート、実は「とんでもない負動産」で...父親の賃貸アパートを相続した40代の男性の相談内容をご紹介します。亡くなった父が経営していた賃貸アパートを相続しました。私は自宅マンションを住宅ローンで購入しているため、アパートの家賃収入で住宅ローン返済ができると考えたのですが、よくよく調べたところ、アパートのせいで、逆に家計の支出が増加することが判明しました。したらいいのでしょうか?男性のプロフィールと資産状況などは以下のようになります。:木造2階建て築40年の賃貸アパート、現預金この40代の相談者は現在、とても厳しい局面に立たされている状態です。自宅マンションの住宅ローンは35年で組んでおり、返済は70歳まで続きます。勤務先は再雇用制度があり、70歳まで勤務可能とのことです。そのため、細く長くローンを返しつつ、子どもの教育費や夫婦の老後資金を無理なく貯めようと考えていました。相続人はご本人と70代のお母様の2名です。お母様は「配偶者の税額軽減」の特例を適用したため相続税がゼロになりましたが、相談者は相続税がかかったことから、相続した現預金を納税に充てました。その結果、手元に残った相続財産は、賃貸アパートの土地と建物のみでした。ここで大きな問題が判明します。相談者は、アパートの家賃収入で住宅ローンを返済するだけでなく、うまくすれば資産形成も可能かもしれないと楽観的に考えていたのですが、ふたを開けると、実際の賃貸経営の状況は、かなり厳しいものでした。物件を管理する不動産会社に尋ねたところ、現状では全10室のうち6室しか入居しておらず、残り4室が空室です。そもそも、この賃貸アパートは駅から徒歩20分の立地で、新築でもなかなか入居者が決まりにくいところなのです。話では、手っ取り早く入居者を見つけるには、いまよりさらに家賃を下げるか、思い切った修繕や改良を行うしかないそうです。提案されたリノベーションは、畳をフローリングに替え、各部屋にケーブルテレビ回線を設置するなど、かなり大掛かりなものです。そのためにはまとまった費用が必要となり、相談者は、さらなる自己資金の投入が求められます。本来であれば、賃貸アパート経営に必要な経費は、家賃収入から賄うべきものです。ないと、相談者のように家計を圧迫することになってしまうからです。築古になれば修繕が必要になるのは当然ですから、事前に計画的な費用の積み立てを行っておくべきでしょう。今回相続した物件のように、その費用が準備されていないなら、言葉は厳しいですが、実質的に「負債」を引き継いだことと同義だといえます。相談者は、家賃収入を住宅ローンの返済に回すどころか、いまの預貯金が食いつぶされ、ヘタをしたら家計の破綻リスクもある状態となっています。その状況なら、むしろ賃貸アパート経営は止めたほうがいいでしょう。思い切って解体し、更地にして売却することをお勧めします。いまの立地での賃貸経営は苦しいですが、建売分譲住宅としてなら売れるかもしれません。現在の入居者には立退き料を支払い、部屋を空けてもらう必要があります。親の相続財産をどうするのか、ベストな選択を長年お父様が保有していた不動産ですから、子どもとしては手放すのにためらいがあるかもしれません。ご自分の遺産が大切なお子さんの将来を脅かすのは、亡きお父様も本意ではないでしょう。アパートの土地を売却すれば、その代金でご自宅マンションの住宅ローンを繰上げ返済することができます。土地を売った資金を元手に、NISA等による資産運用を行ってもいいでしょう。住宅ローン金利よりも投資信託の利回りのほうが高いですから、その場合は無理して住宅ローンを返済する必要はありません。不動産経営で重要なのは「確実に利益を生み出せるかどうか」という点です。「親からもらった財産だから...」などといって、ご自分のお金を注ぎ込んでまで保有を続ける人がいますが、それでは意味がないのです。状況を冷静に見極めたうえで、ご自身にとってメリットとなる、ベストな選択をしてください。■「もはや無法地帯」2億円・港区の超高級タワマンで起きている異変...世帯年収2000万円の男性が〈豊洲タワマンからの転居〉を大後悔するワケ■「NISAで1,300万円消えた...。会計監査及び財務デュー・ディリジェンス業務に従事。その後、三菱UFJ銀行ウェルスマネジメント営業部、みずほ証券投資銀行部M&Aアドバイザリーグループ、メリルリンチ日本証券プリンシパル・インベストメント部不動産投資グループなどに在籍し、中小企業の事業承継から上場企業のM&Aまで、100件を超える事業承継とM&A実務を遂行した。現在は、相続税申告と相続・事業承継コンサルティング業務を提供している。嘘だろ?...年収400万円の53歳“普通のサラリーマン”にまさかの税務調査。しの「新潟のフードコート」で目撃「高齢者たちのモラルを疑う光景」【FPが解説】4東京在住・独身45歳一人娘、東北の母へ仕送り「総額1,500万円」...母の死後、まさかの税務調査で追徴課税に。原因は「思い出の詰まった通帳」【税理士が解説】560代夫婦、40年の市営団地暮らしの成果「貯金3,000万円」「退職金1,500万円」「年金月25万円」で積年の夢〈軽井沢移住〉を果たしたが...あっけなく終焉を迎えたワケ【FPの助言】メルマガ会員登録者のご案内メルマガ会員限定記事をお読みいただける他、新着記事の一覧をメールで配信。し、行動するための情報を厳選してお届けします。