規模拡大リスク分散richroadコラム不動産投資コラム不動産投資で意識したい拡大戦略とは?1棟目が最重要な理由とは?不動産投資で意識したい拡大戦略とは?1棟目が最重要な理由とは?不動産を買い増すベストなタイミングは所有物件の黒字になってきた、常に満室を維持できていて、2棟目の頭金がつくれるくらいになったころといえます。いうことは自ずと見えてくるのはいかに、その後の投資拡大を見据えた最初の1棟目を選ぶかという点です。現在何棟も所有し年間1億円を超える所得を得ている投資家の方々はどのように1棟目を選んだのでしょうか。成功した投資家の方々にはいくつか共通点があります。今回はその一つ、最初に選んだ物件で成功できたことについてご説明していきたいと思います。まとめ不動産投資の拡大戦略で1棟目が重要な理由1棟のみで不動産投資を運営することは、不動産投資リスクをその物件に集中させることになる一つの籠に全ての卵を盛ってはいけない、という有名な格言があります。複数の投資先を持っていればリスク分散につながるという意味です。株式投資の場合複数社に投資することは当たり前とされていますが不動産投資にも同じことが言えます。物件は少しずつ劣化していくものなのでには定期的に大規模な修繕をしなくてはならない日がやってきます。その際築年数が違う物件を2つ持っておくことで修繕時期をずらすことができ、片方の大きな支出をカバーすることができます。大学の移転など地域による状況の変化にも複数の地域で持つことで収益の落ちた物件を売却し新たな場所で買いなおすことも容易です。1棟しかない場合その物件に頼りきりになり、下落したその物件の売却にてこずることでキャッシュフローが悪化する場合もあります。不動産も投資である以上、投資の基本であるリスクの分散を意識して物件の複数所有を前提に考えていく必要があるといえます。買い増し戦略とは?メリットやリスク、適切なタイミングを解説1棟目の運営実績によって2棟目以降の運営戦略が大きく変わる不動産を手に入れるまでには高いハードルがあり、初めての場合手に入れることで目標が達成した気分になりやすいです。それはスタートラインに立ったのと同じ。これから運営していき利益を出すことが本当の目標です。満室を維持できていること、2棟目の頭金がつくれるくらい利益を上げていることは投資拡大の条件です。無いので融資は厳しめになることが多いです。ここで無理をして1億円の物件を手に入れ、ギリギリの運営するよりもハードルを下げ、手元にキャッシュを残しながら5000万円ほどの1棟アパートを安定して運用できた方が良い実績を残すことができ、金融機関のイメージが良くなります。金額よりも、利益率を高くしましょう。今無理に買わずとも、最初につまづかなければ次にステップアップができます。1棟目を購入する時点で2棟目以降を見据えた戦略を立てておくことで1棟目はもちろん、2棟目以降で失敗するリスクも軽減することができるということです。戦略を立てるには、どれだけの収入を得たいのかなど目標の設定がまず必要です。目標を立てていなければどこまで物件を拡大し、どのような物件を購入していけばいいのか決められません。その為まず目標を立てることで、達成のために必要な利回りやリスクの許容度などが定められ物件を選ぶ戦略が立てられるようになります。不動産会社と面談をするときにここがあやふやなままだといろいろな物件を進められてきますが、“今この条件なら買えるから”という理由だけでよくよく考えてみたらいまいちな物件を契約してしまうこともあります。『毎年~万円のキャッシュフローを得るんだ!』と決めていたとしても立地が良くてキャピタルゲインを期待できると言われ気が変わって契約、しかし実際売り手が見つかるかはわからないその物件は結果としてキャッシュフローが芳しくなかったので売りたくなった・・・だけど売れない。いう当初の目的を見失った結果となるかもしれません。目標設定を見失わず戦略を立てることが大切です。基本となる不動産投資戦略1.まず自分の属性、資産を把握すること属性(年収・所属組織等)ざっくりと資産(自己資金・担保となる土地・証券など)の半分を投資に回せると考えましょう。資産を全て投入してしまうと万が一の支出に対処できなくなる為です。2.資産を把握したうえで、融資を受けられる金融機関はどこか自己資金の5~6倍程度までは購入できる可能性が高いので投資に回せる資産が1000万円あれば6000万円まで狙えることになりますが、実際自分の属性でどこまで融資を引けるかは金融機関次第です。不動産会社によって懇意にしている金融機関があり、その会社の紹介なら有利になる場合もあります。3.目標をどこに定めるのかキャッシュフローはいくら必要なのか。そこから投資物件の種類(1棟なのか区分なのかワンルームなのか、新築、中古なのか)は何にするか、管理は自分でするのか業者に任せるのか、考えていきます。状況、目標を把握したらその条件で探せる最良の物件を探します。不動産ポータルサイト等を見て条件にあるものをピックアップ、精査します。ここで初心者の場合本当に難しいのが物件の良しあしを見極めることです。利回りが良くても立地が悪い、ターミナル駅まで一本だとしても旧耐震基準であるなどポータルサイト内には選びきれない膨大な数の物件があります。このなかから自分に最適な物件を探し出します。自分では自身が無い場合は信頼できる不動産会社を選び、一緒に物件選びをした方が安心かもしれません。その際には、購入後も見据えて管理まで一貫して対応している業者にしましょう。不動産会社からの売りっぱなしリスクを抑えられます。どのくらい?各物件のメリット・デメリットと相性1棟目に何を購入したか、購入資金はいくらあるか、投資の目的とゴールは何か、でどの物件にもなりえます。年収1,000万円未満で、これから資産形成を考えているサラリーマンの場合はパッケージ融資を使った購入が多く、1棟目も2棟目もある程度収益が出て売却のしやすい中古アパートがお勧めです。アパート所得の高い個人、小規模の一棟物件から始めたい方に向いています。メリット:キャピタルロスが少ない。収益率(利回り)が高い。減価償却が年度で大きく取れる。