当社がこれまで空き家の売買に取り組んで来た中で、よくある近隣からのクレームの一部をご紹介します。空き家の敷地内にある庭木や植栽が隣接地に越境している屋根や瓦が崩落しそうで危ないからどうにかしてほしい空き家だと思われあると不法侵入に繋がったり、治安の悪化につながるので嫌だ空き家の屋根から落ちてくる積雪の処分をやってほしい特に住宅街にある空き家であれば、すぐ横には他の人が住んでいることがほとんどです。近い位置にある空き家だと、近くに住んでいる人の住環境にもダイレクトに影響が出てしまいます。そのような背景で、空き家に対してネガティブなイメージを抱く人は少なくなく、空き家を持つ限りは真摯に向き合っていく他ありません。特定空き家に指定されるリスク特定空き家とは「空家等対策の推進に関する特別措置法」に定義される空き家です。要するに、著しく管理状態が悪く、近隣へ悪影響を及ぼしかねない空き家に対して指定されるものです。以下の状態のいずれかに該当すると、特定空き家として指定される可能性があります。「特定空家等」は、この「空家等」のうち、法第2条第2項において示すとおり、以下の状態にあると認められる「空家等」と定義されている。)簡潔に言い換えると以下のとおりです。特定空き家に指定されてしまうデメリット特定空き家に指定されるデメリットは大きく2つです。6分の1になる優遇措置が受けられない)特定空き家として指定されても、その原因となった不適切部分を改善すれば解除してもらうこともできますが、手間も費用もかかるため、指定されないように日頃から空き家を適切に管理する必要があります。され、大きな費用請求をされることにも繋がりかねません。こちらで詳しく説明していますので、よろしければ御覧ください。放火や火災のリスク冬季になると空き家の火災のニュースが必ずと言っていいほど報道されます。住民の目がなく、ドアや窓が施錠されていないため、いたずらで火を投げ入れられてしまうこともあります。空き家で火災が発生した場合の責任の所在も気になるところです。こちらの記事でも解説しています。空き家の火災は誰の責任?損害賠償の請求をされるリスク放置された空き家は、先述のとおり、老朽化が進み建物が倒壊したり庭木が敷地を越境したりするため、近隣住民に被害を与える可能性があります。空き家が起因して損害賠償されるケースをいくつかご紹介します。日本家屋のほとんどは木で造られています。木は、シロアリによる侵食、換気不足によるカビや湿気、腐食などでどんどん劣化していきます。構造物としての役割を果たさず、ふとしたきっかけで倒壊する可能性があるのです。外壁や屋根、擁壁などは常に直射日光や雨風にさらされています。空き家は、見た目上は問題なかったとしても、建物の劣化に気付きにくく、何をきっかけとして、いつ崩落してもおかしくはありません。空き家の倒壊、外壁や屋根の崩落などによって、近隣住民を含む第三者へケガを負わせたら、被害者の治療費や通院費を負担しなければなりません。休職せざるを得ないようなケガであれば、その補償を求められる可能性もあります。隣接する土地や住宅を破損したら、修繕費や慰謝料を支払う必要があります。火災だけではなく、空き家の倒壊も避けたいところです。こちらで詳しく解説しています。台風や大雨の際の被害リスク老朽化した空き家は、台風や大雨、集中豪雨や地震など自然災害によって倒壊するリスクがあります。空き家自体が倒壊するだけなら自費で修繕すれば問題ありませんが、倒壊や屋根の崩落、空き家の窓ガラスの飛散や庭木の倒木によって、近隣住民に怪我を負わせたり、近隣住宅を破損したりする可能性があります。空き家の所有者として賠償責任を負っているため、実際に住んでいなかったとしても損害賠償請求には応じなければなりません。空き家は一般的に古い建物であることが多く、特に耐震基準が改正された昭和56年以前に建てられた建物は耐震性が著しく不足していることが多いため、倒壊や崩落には十分注意が必要です。空き家を買取してもらう流れ空き家を買取してもらいたい場合、どのような手順が必要になるのでしょうか?順を追って見ていきましょう。相談する業者を選ぶまず、空き家売却の相談する業者を選びます。インターネットで検索すると、空き家の買取を行なっている業者が出てきます。空き家やその他特殊な物件を専門に買取を行っている業者もありますので、買取実績が多くある業者をいくつかピックアップしましょう。2.査定の申込み業者の候補が決まったら、査定の依頼をします。近場であれば、直接窓口に行くのもいいですし、インターネットで査定の申し込みができる業者もあるため遠方であればインターネットのサイトから査定の依頼をするのもいいでしょう。空き家の所在地や築年数、土地の広さなどの物件情報、申込者の情報などを入力するだけで、簡単に査定依頼ができます。窓口に行った場合はその場で机上査定を行ってくれますし、インターネットから査定依頼を行った場合は数日でおおまかな査定金額の回答が届きます。3.現地査定いくつかの買取業者からの査定金額の回答が来たら、実際に現地を見て査定をしてもらう現地査定をお願いしましょう。現地査定では、実際に周辺環境や土地の形状、建物の状況などを確認していきます。査定後に、買取業者から購入価格やその他条件の提示がされます。条件に納得できれば、売却申込書に署名・捺印を行い、直接、買取業者と売買契約を締結します。契約の際は、売主が処分しなければならないものはあるのか、残置物はそのまま買い取ってくれるのかなど、細かい条件を確認しておきましょう。一般的には、契約日当日に売買代金の一部として先に手付金を受領します。5.引き渡し・売買代金の受け取り残代金の決済・引渡し日当日は、売買代金から手付金を引いた残代金の受け取りや、固定資産税などの精算、鍵や関係書類の引渡しを行います。買取のメリットでもある、物件が現金化されるまでのスピードが早い分、物件の必要書類の準備や引渡し準備に追われることが予想されるため、あらかじめ不動産会社と売買スケジュールについて相談しながら進めていきましょう。物件の引渡しとは別に、引渡し日当日の日付で、所有権移転の登記をする必要があります。売主から買主へと空き家の所有権が移った証明として、所有権移転登記をします。所有権移転登記の手続きは、司法書士に代行してもらうのが一般的です。仲介で売却する場合の流れ仲介では一般的に、不動産仲介会社と媒介契約を締結した後に物件の広告活動を行います。広告を見た人から問い合わせがあり、内覧を希望した場合は、実際に現地の内覧をします。その後、購入の申込みがあれば仲介会社の宅地建物取引士による重要事項説明書の説明が行われ、契約締結の流れになります。買主が住宅ローンの申請をする場合は、審査に通らなければ売買代金を受け取ることができないため、住宅ローンの審査にかかる時間などを含めると、空き家を現金化するまでに3か月程度はかかるでしょう。早期の売却(現金化)を希望している場合は、計画通りに進まない可能性があります。内覧の立ち会いの手間がある内覧の希望があった場合、内覧に向けた準備が必要になります。内覧によって買主は購入後の生活イメージを膨らませることができ、売主は物件のアピールができて早期の売却にもつながるため、双方にとって内覧の機会は重要です。内覧前には物件の印象を良くするための室内清掃や庭木の手入れ、また、買主候補の内覧希望日に合わせて自身の予定を調整する必要もあります。内覧したからといって成約につながるわけではありません。立ち会いのための準備と手間が生じる点は仲介のデメリットといえます。契約条件の調整に時間がかかることも基本的に、仲介の場合、市場価値に適した自分の希望価格で物件を売り出すことが可能ですが、さまざまな契約条件の調整を求められるケースも少なくありません。どのような調整が必要か、具体例は以下のとおりです。売主と買主で双方が求める条件や妥協できる条件などは異なるため、不動産の売買に向けてさまざまな条件を擦り合わせる必要があり、どうしても調整に時間がかかる傾向にあります。空き家の買取相場の調べ方は?空き家の買取価格の相場は、一般的には仲介価格の50〜80%程度と言われています。所有している空き家をいくらで買い取ってもらえるのか、いくらで売却できるのかを知りたいときは、どうすればいいのでしょうか?ここからは空き家の売買相場の調べ方を紹介していきます。相場を知っておけば、安く売却してしまい失敗する確率は減ります。査定や評価と言いますが、空き家の買取や、仲介の査定のときには必ず近隣の不動産の成約事例との比較を行います。成約事例がなく情報が乏しい場合には、人口や地価などが近しい他の地域の情報を参考にします。先ほどご紹介したように不動産業者でさえ空き家の価格査定で失敗してしまうことが多いのに、一般の方は尚更難しいと思われるかもしれませんが、ざっくりとであれば誰でも簡単にできます。最初に、市や町の単位での大まかな価格感を把握します。方法を3つご紹介します。)で、調べたいエリア物件情報を確認してみましょう。売出し価格なので、掲載されている価格が相場価格ではありませんが、掲載されている物件を何件も見ていると、その地域ではどの程度の価格帯が中心かは把握できると思います。地域によっては掲載情報がまったくないこともあります。そんなときはエリアを隣の市区町村まで広げたり、他のポータルサイトを参照してみましょう。Informationで該当エリアの情報を調べるREINS(レインズ)とは、不動産業者が利用する不動産データベースです。不動産業界のプロも利用するサイトで、情報量が充実しています。Informationというサイトがあり、不動産業者ではない一般の人も利用できます。不動産流通機構が行なっているため、信頼できるサイトです。個人情報保護の観点から個別具体的に成約事例を閲覧することはできず、広範囲なエリアの相場データが表示されるのみなので、あくまでも一つの指標とした方がいいです。国交省の土地総合情報システムで該当エリアの情報を調べる土地総合情報システムも参考にすると、より豊富な情報を得られます。同システムは国土交通省が運営する不動産データベースです。Informationより詳細にデータを閲覧できます。上記の他にもたくさんの項目が表示されます。ため、あくまでも全体の売買件数のごく一部のデータでしかないということと、必ずしも事実と一致した数値かどうかは分からないため注意が必要です。データによっては項目が空欄になっているため、比較対象にしづらい場合もあります。査定したい空き家と照らし合わせてみるここまでご紹介した方法で地域の相場を調べたら、その地域でどのような不動産が売買されていて、どの程度の価格帯かを把握できると思います。比較対象の事例と査定したい空き家とで、プラスになりそうなところとマイナスになりそうなところを見ていけば、平均の価格帯と比較して高く売却できるのか、安い価格でないと売却が難しそうなのか、ということが予想できます。どのようなポイントで他の不動産と比較すればよいのかを解説します。ここからは、空き家パスで実際に査定するときにどのようなポイントを見ているかをご紹介していきます。不動産業者が空き家の買取で見るポイント空き家パス含め、空き家の買取業者が見るポイントは、ざっくり次のようなポイントです。建物の築年数・状態・大きさ上下水道やガスなどインフラどの不動産であっても査定の仕方にそこまで変わりはありませんが、立地の良し悪しによってまずは坪単価など土地の価格感を掴み、そこから土地の形状や広さを考慮して土地自体の価格がどれくらいになるかを考えます。それに加えて、建物にどの程度リフォームがかかるかや、解体費用にいくら必要かを計算して査定します。立地と言っても見るポイントはたくさんあります。土砂災害区域などハザードマップ内に位置していないか近隣の住宅の様子や忌避施設がないか不動産会社は査定で上記のようなところを一つ一つ調べ、過去の売買事例と比較します。その他にも、例えば将来近くに有料道路が開通する予定があったり、再開発が計画されていたり、下水が整備される予定など、先々の計画も価格査定に影響します。するのは想像しやすいと思います。土地の広さは広いに越したことはありませんが、広すぎても固定資産税が高くなったり管理が大変になるため、売れにくい要因とされることがあります。土地の形状も整形地(正方形)に近ければ利用しやすく、近隣で同程度の面積の細長い形状の土地よりも市場価値が高くなります。敷地が接している道路はどうか敷地が接している道路は前面道路と呼ばれます。車の出し入れのしやすさなど利用しやすいかどうかにもかかわります。袋地と言われるような道路に面していない土地は、再建築不可になってしまい、更には土地へ進入するにも権利関係でトラブルになったりする懸念があるため、市場価値はぐっと下がってしまいます。前面道路がどのような道路で、敷地と道路がどの程度接しているかなども比較のポイントになります。雨漏りがしていないかどうかや、シロアリの害はないか、クロスの張り替えはどの程度必要か、水回りの設備はどうかなど、住宅全体を隅々まで細かく見ます。専門資格を持った建築士が建物状況調査(インスペクション)という行い、その結果を価格に反映させることもあります。建物の状態で見ていくポイントの一部をご紹介します。外壁塗装は必要ではないか屋根の葺き替え・塗り替えは必要ないか雨漏りはないか建物の傾きはないか土台や柱をシロアリに喰われていないか建具の開け締めはできるかクロスや床など張替えが必要な箇所はどこか建物は物件によって構造も間取りも違うため、個々に細かく見て算出されます。建物の大きさは、仮に解体した場合の費用を算出するためにも見ています。築が古い空き家の場合は加味されることが多いです。空き家の処分を進めるためにも、空き家を持っている方は極力空き家のメンテナンスをしておくことをお勧めします。ガスなどの配管等の設備のことを指します。上水道では、公営水道なのか井戸水なのかによって評価が変わります。特定の地方では今でも多くの世帯で井戸が使用されていますが、井戸の場合は水質に問題ないかを確認したり、井戸のポンプが壊れていないかのチェックが必要になります。井戸のポンプが壊れていればその分交換に費用がかかるので、査定価格がマイナスになってしまう可能性があります。評価のポイントになります。空き家は長期間使用されていない状態になっていることが多いですが、不動産会社が買取する上でかなり重要なポイントになるため、できる限り把握しておき、使用できる状態を維持しておく方が売却しやすくなります。空き家の売却を任せる業者選びは非常に大切です。空き家の売却を失敗しないためにも、慎重に買取業者を選びましょう。以下では、買取業者を選ぶコツや見るべきポイントについて説明します。空き家の買取に強い業者を選ぶ複数の業者に相談してみる担当者との相性や雰囲気も見る空き家の買取に強い業者を選ぶ空き家の買取に強い業者を選びましょう。手広くさまざまな案件の取引をしている買取業者もありますが、空き家の取引はどれくらいの実績があるのか、いくつかの買取業者で比較してみましょう。複数の業者に相談してみる不動産の売却をする場合、必ず複数の業者に相談しましょう。一つの業者の言っていることがすべて正しいとは限りません。担当者との相性や雰囲気も見る物件の査定額だけでなく、担当者の対応や不動産の知識、対応のスピードの早さなど、信頼できる担当者かどうかを見極めましょう。空き家の買取でよくある失敗例ここでは、空き家の買取でよくある失敗例を挙げていきます。しないように、事前に把握し注意しておきましょう。依頼した業者から半年以上音沙汰がない買取の依頼をしたのに、業者から半年以上連絡がない事例もあります。空き家を早く手放したいのに連絡が取れないために、売主もどう動いて良いか分からなくなります。