融資ロジックを再考し,その後の半年で3棟購入。2009年,更に3棟購入。10棟220室(著書には記載のなかった8~10棟目の築年・利回り・年収・返済額等の紹介があり,全てメモしましたが,7棟目までより格段に好条件でした。)投資地域は,大阪近辺。これは,住所と使える金融機関から自動的に決まってしまう。収益不動産投資でサラリーマンをリタイアする会】今田さんを支えるスタッフ3人のご紹介。北岸さん(開始後,約5ヶ月でリタイア)高野さん(今田さんと出会って約4ヶ月でリタイア)三宅さん(最近本を出版)3人ともサラリーマンで多忙な中,時間を捻出して物件取得。投資の目的】あくまで「CF」が目的「フルローンが付くから」「土地値が高いから」等で購入すると,失敗する。収益性を軽視すると,いずれ収益が上がらなくなり,それ以上の融資が受けられなくなる。CFを確保するには,投資プランが大切やはりRC1棟もので,CCR=30%を目指したい。鉄骨でも,高利回りか築浅なら可能性あり。投資総額は,自己資金から決まる。7~10%で割り戻せば投資総額が出る。)遅い投資プランの例区分を融資で買う。CF低い)築古を融資で買う。修繕費用が多額になる。不動産投資には,もう遅い?】過去にも何度も言われてきた。大阪市内には,12%のRC多数。「去年なら15~20%だったのに。「CFの出る物件は枯渇した。リタイヤ者が続出している。フルローンは怖い?】怖いのは,家賃に占める返済比率の高い物件。:投資不可結局CFは,(年間)返済額で決まる。実際の販売図面を3秒で検討する。→積算OK建物:木造,昭38築=価値はなし利回り約12%→融資期間が12~15年しか取れないので,いずれ赤字になる。8,650万円土地:183平米×@約15万円=約2,700万円建物:RC,平2築。→積算NG利回り:12%(現況10%)→この築年数であれば,収益OK。11,000万円土地:321平米×@約15万円=約4,800万円建物:平3.7築,RC。→収益OK(この物件は,実際に今田さんが買付を入れたけども購入できなかった物件だそうです。今田信宏さんのセミナーに参加!!今日は,午後から何とか時間を作って,賃貸住宅フェア2009in大阪に参加して来ました。メインは今田信宏さんのセミナー。セミナー会場で,ma510さん,若旦那さん,若旦那さんの(美しい)奥様に声を掛けていただきました。セミナー開始後にキョロキョロしていると,りょうさんらしき人も発見。ご挨拶できず,残念でした。セミナー終了後,会場外でNさんとご挨拶。Nさんは,ゴンさんの飲み会に出られるようでした。その後,行列がなくなったのを見計らい,今田さんにアタック!!いくつか質問をした後,たまたま持っていた物件資料を見ていただきました。真摯に答えていただき,ありがたかったです。その後,飲み会に後ろ髪を引かれつつ,帰宅しました。お会いさせていただいたみなさま,ありがとうございました。お会いできて嬉しかったです。セミナー内容の方は,また後日記載しますね~。不動産の登記って自分でできるの???今回購入した3号物件。当初から自分で登記したいと仲介業者さんに伝えていたのですが,一応仲介業者さん御用達の司法書士さんに見積もりをお願いしました。86,000円+消費税でした。そこで,やはり自分でやりたい!と仲介業者さんに伝えたのですが,なぜか司法書士さんが,「売主から委任を受ける以上,司法書士でない人(=ぼうたかBOY)に登記申請を委ねることはできない」とおっしゃったとのことで,仲介業者さんとしては,僕に申し訳ないので,報酬の2万円値下げを取り付けたとのことでした。「決済場所で関係書類を僕に渡すだけでは司法書士としての責任が果たせない」とのお考えで,決済直後に僕と司法書士さんが一緒に法務局まで行き,その場で関係書類を渡すことなら可能であると言われました。いうわけで,今回はそのような方法を取って,自分で登記しました。決済日を平日にして,決済直後の1~2時間を掛けるだけで,約9万円の節約でした(^^)ちなみに,2号物件の登記の際は,売主さんから私に登記申請を委任する旨の委任状を作成しましたが,今回は売主さんが司法書士さんに委任していたため,私と司法書士さんの共同申請という形で登記申請書を作成しました。(その後,無事登記完了しました。よって,様々なパターンがあり得るのだと思われます。事前に法務局に登記申請書を持参して,当日売主さんから受け取るべき書類もリストアップしてチェックを受けておくと安心ですよ~ちなみに,申請書や委任状の書式は,この本に載っています。)が全て書いてあり,自分で登記をするには不可欠な知識が得られます。参考にしてみてくださ~い(^^)(ちなみに,抵当権を設定する場合にはさすがに自分では対応できないようです。)2009.08.31コメント(13)家賃入金!!先日購入した3号物件。前のオーナーさんからは,「毎月早めに入金してくれる優良入居者さん。」と聞いておりました。オーナー変更は既に仲介業者さんから伝達済みで,「新たな口座に入金します。」との返答もあったとのこと。8月25日に確認した時点では未入金でした。実はこの入居者さん,入居後1回目の更新時に,前オーナーに直接交渉して,家賃を値引きして貰った方なのです。(賃貸契約書は変更せず,口約束のみで減額した旨が重要事項説明書にも書いてありました。)そんなこともあり,少しだけ心配したのですが,その後,無事に8月26日に入金されていました。ところで,今回初めて自主管理しようと思っていますが,僕の1,2号物件は,管理を委託しています。いずれの物件も,お陰さまで滞納もなく,ほとんど連絡がありません。1号(区分)は,オーナーチェンジで,一度だけ上階からの水漏れがあり,建物の管理会社から連絡がありました。2号(築古戸建)は,入居者さんの入居直後,雨が降り,樋の先の枡が溢れたとの連絡が管理業者さんからあり,1万数千円で枡の清掃等をしてもらいました。管理委託費が少しもったいないような気もしますが,当面は続けようと思っています。この辺は入居者さんの属性にも左右されるんでしょうね~2009.08.29コメント(4)すっかりご無沙汰で・・・(^^;最近家事分担が増えたり,家族の夏風邪などで,ブログがすっかりご無沙汰でした。そんな中,ひっそりと物件を購入してしまいました!最近探していた一棟ものではないのですが・・・(^^;(takaっさん,先日の物件は融資が伸びず,断念しました。見ていただいたのに,すみませんでした・・・。)情報入手から買付を入れるまで約半日。それから2週間後に契約。そこから更に3週間後に決済。決済までの3週間の間に金融機関を回り,初めて賃貸用物件のために融資を受けることになりました。この物件は,いつもお世話になっている仲介業者さん(Pさん)が,Pさん自身が購入しないかと他の業者さんから紹介されたものでした。Pさんは一棟ものを買いたいとのことで僕に紹介いただいたのですが,途中でPさんは,僕の融資が下りなかったら自分が買おうと思い直し,ひそかに融資の打診をしていたそうです(^^;また,この物件,実は区分所有でして,(^^;これまで考えていた方針とは大きく異なるのですが,僕としては「ある目的」があって購入に至りました。それはスバリ!「家族と共有名義にして家賃収入を得て貰うこと!!」これによって,今までよりも不動産購入に積極的に協力してもらえるのではないかと期待しています(^^)(なお,もちろん資金も家族で分担しました。)この物件は,立地的に非常に人気のある地域にあり,土地勘もあり,(たまたま家族が物件の中に入ったこともありました。)これまで僕が検討してきた物件の中で,最も家族が乗り気でした。そこで,このような案を考え出したというわけです。(ちなみに,融資を受けたのは,僕の持分についてです。)この物件,登記のことで司法書士さんと少々あったので,そのこともまた書いてみたいと思います!2009.08.09コメント(16)和室の壁(じゅらく壁)にクロス貼り。