改定が総会で特別決議だって!?マンション管理理事会運営2019.12.13はるぶースポンサードリンク最近とあるマンションで、積立金の値上げを総会に上程したら、なぜか反対派の人が無数書き込んでいて匿名掲示板が大荒れだとかで、それを憂える住民の方からSNSで相談を受けました(マンション名は伏せます)反対派が説明会の2回目に大挙して押し寄せて見ていて怖かったとか。直前の総会で、積立金の改定に必要な総会の決議レベルが、全戸の3/4の特別決議から過半数の通常決議に代えてある。理事会の手腕凄そう該当するマンションは、私の理事長の会には加入の理事の方はいませんが、総会への議決権参加率がいつも99%とかあるようで、凄い運営だなと注目していたところ。この割合は97-98%の私のマンションより上。世の中上には上がある、負けたっ・・・!!総会への議決権参加率が非常に高い理事会が凡庸であるということはまずおこり得ません。コンビニの無人化など定石ともいえる財務改善をこの組合が進めてきたことがネット上の情報からわかります。理事会の手腕が凄いから従えというものでもないのは確かです。積立金をどう集めるかは、完全にそのマンションの自治範囲ですから、実際に総会をやってみていやずっと今もままで構わんという人が過半数なら外から部外者がどうのこうの言うものでもない。今回総会で否決したとして、2年後と7年後に誰かが元の予定通りの値上げを断行してくれますかねぇ・・・今の水準は激安レベルで、長期に放置されたらスラム化リスクが高い金額に見えます。反対のためのいいがかりというか、いわれのない批判もあるかなと思うのです。特別決議は、全戸の3/4の賛成が必要。大きな変更、建て替え等のほか、規約の違反者への厳しい措置など。国交省が規約の雛形として示す標準管理規約でも、特別決議となる範囲は、区分法による上記の強行規定と一致させて作られていて、それ以外は全て普通は単なる過半数決議です。管理会社の変更や、大規模修繕工事の実施が単なる過半数の典型例です。過半数の人が「管理費を値下げ」したいと思っているのにできないのでは困りますよね。”上げる”場合も”下げる”場合も議決レベルは変更ですから全く同じです。下げるほうで考えれば過半数でできないのは非合理なことはすぐわかるんじゃないかなと。因みに私のマンションの管理費は過去10年で大きく下げたことが1回、細かく上げたことが3回です。管理費や積立金(”管理費等”と呼ばれる)の改定は管理規約では通常決議の対象となっているのが普通です。標準管理規約の48条では総会で決めろとしていて、直前の47条では3/4以上とはなっていないですから。通常マンションの規約は、これに準拠して作られていて、今回連絡を貰ったマンションの場合もそうでした。一方で規約には全戸の専有面積比例での共有持ち分を定めるための、”別表”が必ずついています。ここに載せた図みたいなもの。なんか横にあいたスペースがもったいないなで、この規約別表に、”管理費”や”積立金”の表をのっけてしまう売主さんが多い。これはやらかしてしまうととても困ったことになります。”通常決議”だと書いてあるにも関わらず、この別表そもものは規約の一部ですから、規約の変更は”特別決議”ということになって変更のための議決レベルに、規約の内部的な矛盾を作ってしまっていることになります。...例)全ての豚はうそつきであるとはるぶーは言ったいわば、原始規約に売主が初期設定で勝手に埋め込んだバグなわけですから、どっちか決まらないのでは困りますから修正するしかない。私は、管理費・積立金の上げたり下げたりする問題とは別に、規約の不整合は別途バグ修正として先行して是正して、管理費などの徴収表は明確に規約本体の一部ではないことを明確化することをお薦めしています。バグをとるのと、管理費・積立金を改定するのは、全く別のことですから、このマンションの場合でも、まず総会の決議レベルを明確化したことと、その後で積立金改定を提案したのは別の話ですから1の批判は当たっていないわけです。細則がその後のページから始まっていました。なにも書いてないからもっと危険。打診棒で百叩きの刑にしたいところですが、そこはじっと耐えてさっさと直すことに。変更するときに議決レベルが違う!とかで叱られても困るので、どこからも引用されていないのに規約本体にみえるところにおいてある表はその機会に撤去することに。管理費とか積立金は、財務会計細則の別表というとこに式で定義して書いて、その細則および別表のおのおのに、この変更は総会の過半数決議で可能と明記しています。戸別の徴収表というものは、そもそも作成するとミスがでやすいので、ないほうがいいよねで、その部屋の部屋番号と管理費・積立金が分る表は一切規約からはなくしてしまいました。『1m2あたり138円に、その月の消費税等の税率分を加えて、1円未満の端数は切捨て。それにその部屋の、規約別表に書かれた専有面積を掛け算して再び1円未満の端数を切り捨てた金額』とする式の計算結果がその月の管理費ですと細則別表のなかに書いてあります。単価変更というか138円の部分の変更は過半数決議で行うことを同じ細則中にさらに念のために明記してあります。理事会としてどうすれば『安心』かリスクの度合いは規約にどう書いてあるかにもよります。管理規約本文に「修繕積立金の額は別表の通りとする」との記載がされていて、その別表に修繕積立金等の金額が記載されている場合、この別表は管理規約の一部とみなされることになるため、修繕積立金等の改定を行う場合は特別決議が多分必要です。これに対し、「修繕積立金の額は別に定める」という表記の場合は、管理規約とは別という扱いになるため、普通決議で大丈夫ということになります。表のまんまどこかに残す場合にはこっちのほうがスマートです。なんて名前をつけて数字が恒久的なものではないことも明確化できます。この規約での議決レベルの不整合の除去は、管理費や積立金の金額設定とは無関係な規約の内部的なバグの除去にすぎないので先に済ませておくのは常識ですし、規約をメンテする人の義務のようなものです。くだんのマンションでの理事会批判については、ちょっと思うことはほかにもいくつかあるのですが、次のブログで。総会の決議レベルの参考記事・判例この手のぎりぎりの話は、実際の判例を研究した上で、その判決の”射程範囲”をじっくり研究して、そのマンションの場合に適用できるかどうかを、”そのマンションの規約”をベースに検討しないといけません。法人化されているかどうかで変わるかもとか詳細なチェックが必要な場合があります。いざ裁判になってもこれ大丈夫ですかねみたいな境界領域の話は、私は自分のマンションでは管理組合法人の顧問弁護士に相談しています。・・・ちょうど最近規約別表を書き換える総会の決議レベルで相談しました。組合の法務関連のネットの記事も、やはり弁護士さんの書いたものは一味違う。ここでは標準管理規約の逐条解説本でおなじみの篠原先生の記事を引用しておきます。それは言ってはならない。