最近みなさんのブログでも度々話題になる和室の壁(じゅらく壁)の処理。悩みますよね~プロに頼むと,だいたいベニヤ板をはって,その上からクロス貼り。じゅらく壁に直接クロスを貼る。(まさやんさん直伝!)といった方法がありました。仕上がりのきれいさをどこまで求めるかなどによると思われます。ちなみに,いずれも自分では経験しておりません(^^;1は,剥がすのに手間が掛かります。あと,シーラーが結構高いかも?下地の状態にも左右されるかもしれませんね~2は,パテを塗るのに結構,力が要るとか・・・。ホントかな?チンチロリン7さんの奥様もされたそうですが,そこまででもなかったのかな?ただ,やはり二度塗るのは手間は掛かりそうですね~あと,じゅらく壁がある程度しっかり残っていないとダメなんでしょうね。3は,作業は1,2よりはラクそうですが,剥がれるリスクがより高そうな・・・?でも,スプレー式で剥がれたことはない,という話もうかがいました。あとはじゅらく壁がしっかり残っているかどうかとシーラーのお値段かな・・・。仕上がりも多少デコボコするかも~(^^;4は,剥がれがないなら,最も手間とコストが掛からない方法ですよね~!!ただ,実際のところは全く分かりませんので,まさやんさんにインタビューしてみないと,です。ブログ,みなさまコメントありがとうございました!!その後,トイレについて改めて調べてみたことを書いてみたいと思います。訂正等ありましたら,こっそり教えてください。水洗トイレ→浄化槽→ある程度キレイにして流す。+年に数回汚泥を抜く。(使用感は,1と同じ。簡易水洗トイレ→便槽に溜める。→月1回ほど汲み取ってもらう。(使用感は,1・2には劣るが,許容範囲か。トイレ→便槽に溜める。→月1回ほど汲み取ってもらう。(匂いなど,使用感が相当悪い。)というところのようです。一口に「汲み取り」といっても,「3」と「4」の場合があり,KOBE☆とどさん,キャンベルさんによると,「4」がNGとのことでした。補助金で「2」(浄化槽)にする。「1」・「3」兼用の便器で「3」として使用し,いずれ「1」にする。いうご提案がありました。ウルトラさんは,「3」から「1」への見積もりを取られたとのことでした。詳細はまた書きたいと思いますが、現在ある一棟物件の融資を当たっています。麻酔がマズイ!?今日は人間ドックに行って来ました。人間ドック自体はもう6回目くらいなので,慣れたものです(^^)しかし,今回は,生まれて初めての胃カメラ検査を受けました!!今日は,まず来所の際に,胃カメラ検査を受ける旨の承諾書に印を押して提出。他の検査が全て終わってから,しばらく待たされた後,これまで入ったことのない部屋へ。手順の説明を受けます。僕は全く普段どおりだったのですが,説明の方が「今日は初めての胃カメラで緊張しておられると思いますが・・・」などとおっしゃるので,そんなに大変なものなのかと,初めて緊張してきました。その後,ゼリー状の麻酔を口に含み,ソファの背もたれを倒して,麻酔薬を喉の奥の方にキープした状態で,麻酔が効いてくるまで5分間待ちます。これがまた,ニガイッ!!でもまあ,持って行った文庫本を読んでいるうちに終了。喉の辺りを確かめると,感覚は薄まっているものの,僕の知っている麻酔のような効き方ではないような・・・???そして,さらに苦い麻酔薬を飲み込み,いよいよ胃カメラ挿入。小指くらいの太さでしょうか・・・。喉を通る瞬間・・・うえっ。その後も胃や腸にカメラがぶつかる度に,うえっ,となります。七転八倒しながら,10分足らずで何とか終了。普通は1時間ほどは麻酔が効いてて水を飲み込めないらしいのですが,僕は検査直後に水が飲めました。麻酔の効きが浅かったのかな~??なんせキツかったです!!来年はバリウムにします・・・。PS料金は,真ん中くらいのコースで27,000円位+腫瘍マーカー(ガンの可能性を見つけてくれるかもしれない血液検査)などで,約35,000円でした。これを高いと見るか,安いと見るか・・・(^^;2009.06.16コメント(16)物件情報がチラホラ。食パン物件!?業者さんからいくつか物件情報をいただきました。いずれも阪神間の落ち着いた住宅地にあり,土地の路線価で売り出し価格の60~90%を占める模様。上モノが鉄骨,築15~20年くらいで,利回り10%くらい・・・。土地の分,融資が受けやすかったとしても,融資期間が15年くらいとしたら,利回りがそれほど高くはないので,毎月返済して運営費払ったら,たいしたCFが出なさそう。安定感はあるかもですが,もうちょっとスピードが欲しいです。積算価値から考えると,これ以上指値は難しそうですし・・・。転売用戸建おそらく債務処理の案件のようです。阪神間の北の方で,土地約70坪,建物約30坪(築古めだが瓦はキレイ)。幅10m以上の道路沿いで,すっきりした立地です。実勢価格から600~800万円程度低い値段で買取が可能ではとのこと。買取後の転売には時間がかかりそう。その実勢価格くらい出せば,土地・建物30坪くらいの新築が買えてしまうので,転売がうまくいくかは読めません。そもそも,土地で売るのか,戸建のまま売るのか???土地勘があれば,面白いのかもしれませんが・・・。「食パン」物件僕の中では,「狭い土地に建つ背の高い建物」が「食パン物件」です(^^;大阪で,2~3線利用可。狭い土地に上に伸びてます。S造,築は比較的新らしめ。値段は付いていません。利回り12%弱となる指値は断ったそうです。面白そうですが,積算が苦しいですね~(^^;利回りももう少しあるといいのですが・・・。先日我が家で撒いたネコよけ炭。その後、ネコさんからの反動もなく、撒いた炭はそのままで平穏だったのですが、別のコンクリ床におしっこをされたようでした(T_T)とりあえずはクレベリンのスプレーをしておいたら臭いは消えましたが、さて次の一手をどうしましょう???考えて見ます。あと、先日時計屋さんで修理のアドバイスを貰った腕時計。100円ショップで買ってほとんど使い残していた接着剤はがし剤(ゼリー状)を無理やり容器に流しこみ、腕時計の該当部分を浸しておきました。すると・・・半日も経たないうちに、動くようになりました!!!あとは水でよく洗うだけ。使えるようになりました!!プレゼントだったので、ありがたかったです。出入りっぽい修理屋さん!!)ちなみに、この時計屋さん、「閉店」ではなくて、「改装のため売り尽くし」だったそうです♪よかった、よかった♪♪効果、あったみたいです。ねこ【1袋】うちは、ゲルタイプも置いてます。崖の上のブツ&シェアハウス今日は、KOBE★とどさんが購入された物件を見学させていただきました。メンバーは、とどさん、@takaさん、テリーさん、僕。車で上り坂を登った最後に、そのブツはありました。周囲のワンちゃんたちが大合唱でお出迎えです。傾斜地のため、床下が1階部分ではなく地面でした!!面白い構造で、勉強になりました。どこまで詳しく書いてよいのか分かりませんが、感じたことは、建物の構造をシェア向きにするだけではなく、運営面の手間と工夫が重要なのかな~と思いました。オーナーの思い入れが感じられる、ホッとするような、楽しいような、そんなところでした。勉強になりました!!KOBE★とどさん、@takaさん、テリーさん、ありがとうございました。途中、公園にてお茶を飲みながら不動産談義。そこで飛び出た@takaさんの軽い下ネタ(ですよね??)を、とどさん、軽くスルー。シェアハウスで数々の難題を解決してきた大家さんです。&時計屋さんで修理を依頼したところ・・・!?最近立派な戸建を激安価格で購入されたKOBE★とどさん。11日(木)の午前11時から神戸市長田区で物件見学会を実施され、僕も参加させていただくことになりました。現在も参加者を募集されていますので、お時間のある方はぜひご連絡を取られてみてください♪話は変わって、本日腕時計の修理で時計屋さんに行きました。以前、金属性バンド部分の接続部の部品が外れたため、瞬間接着剤で付けたところ、接着剤が正常な部分にまで広がってしまい、稼動部が動かなくなってしまいました。一度自分で接着剤はがし剤(ゼリー状)を100円で購入し、その部分に大量に注入してしばらく置いてみましたが駄目で、あきらめていました。時計屋さんで修理が無理なら、安いバンドに交換を考えていました。本日、時計屋さんで中年女性に相談したところ、「とりあえず修理が可能か、お預かりで・・・。その女性店員さん、なぜか店のお客さん席に座っていた高齢の男性に、腕時計を見せながら何やら話しております。???しばらくすると、その男性から、「ひとまず除光液に一晩浸してみれば、直るかもしれない。それでも無理なら、分解してみるので再度持ってきてください。」とのお言葉♪どうもその男性は、出入りの修理工さんかな~と思われました。顧客にとってよりよい方法を提案してくれるお店側の姿勢にも、非常に好感を持ちました。お礼を言うと、女性店員さんは「私たちも勉強になりましたので・・・。(にこっ)」と嬉しいお返事。このお店、もうすぐ閉店なんですよね~(T_T)残念です・・・。今日は,ma510さん&へっつさんの物件見学会でした。15人以上で大挙して押しかけました!まずは,ma510さん物件。ワックスくらい?玄関の柄クロス,前の印象よりむしろ軽い感じがして,好きでした(^^)和室の格子柄(?)のワンポイントクロスも,一部だけにしてあることでむしろ落ち着きがよかったように思いました。ダイノックは施工前のようで残念でしたが,現物を見たところ,横の貼りかけのカッティングシートよりもシックな感じですかね~お風呂は,ゴンさんの作業の甲斐あってキレイでした♪庭もあるので,ホッとしますよね~。(僕が住んだら野菜を育てそう(^^;)あと,ベランダの床は何か敷かれるのかな~なんて考えてました。お次は,高速に乗って,へっつさんの物件へ。どこまで詳しく書いてよいのか迷いますが(^^;最寄のインターで降りて,ものの数分で物件に到着。近いです!!1棟目は外観のみ。大勢でこっそり物件前を通り過ぎます。何か不思議な光景です(^^)2棟目は内部に潜入。キレイな物件!!新築と見まごうばかりのキレイさです。何も書くことがアリマセン!新築分譲をご想像ください(^^;その後,へっつさんから,周辺の賃貸状況などをうかがいました。自分の知らないところにチャンスはあるものですね~。僕は,残念ながらここでリタイア(><)その後の懇親会(泡会?)はきっと盛り上がったことと思います。GWのBIROBIさん50万物件見学会後のマクドのように,女子高生たちをビビらせていないか心配です(^^;ma510さん&へっつさんお忙しい中,大人数のお世話をしていただき,ありがとうございました!ご苦労をお掛けいたしましたが,大変勉強になり,有難かったです!!さて,帰宅後,買っておいた「ネコよけ炭」を撒く。最近ネコがやってきて少し荒らされてしまうので,対策として購入した。ねこ【1袋】説明書きによると,撒いた直後はネコが縄張りを守ろうとムキになるため,むしろこれまでより激しく荒らされるが,2回目以降は収まっていくという。検討物件(1)の転進を決めた後,仲介Pさんより,新たな物件の情報をもらいました。築20年弱のRC一棟。任意売却で,抹消価格が決まるまで物件価格も未定ですが,利回り11%程度に落ち着くのではとの予想。住宅地としては人気のあるところで,立地はよさそうなのですが,1階店舗で,それ以外は全て15平米のワンルームです。バス通り沿いで,現状はほぼ満室。僕としては,15平米が将来的にどうなるか気になります。ネットで見ると,1Rの供給は多いみたいです。抹消価格が決まるまで少し時間があるらしいので,リサーチしてみます!!みなさんのご意見もうかがえると嬉しいです♪2009.06.05コメント(7)検討中の物件。現在検討中の物件,購入を取りやめて転進することにしました。先日,@takaさんに同行していただき,再度の現地調査に行ってきたのですが,これまで気になりつつもそのままにしてきたことが顕在化したような感じです。当日は,まず現地で物件を確認しました。モノとしては,手の入れ方次第では悪くない感じです。その後,賃貸屋さんを訪問。そこで,色々なお話を聞くことができました。賃貸付けに関してはある程度厳しい話は予想してたのですが,それ以上に,物件の来歴やオーナー一家の生々しい話をうかがうことができ,それを聞いて,う~んと唸ってしまいました。いうこともあってか,この物件に対するイメージが良くないようで,この賃貸屋さんはこの物件は扱いたくないとの意向をはっきり持っておられました。この地域にはあまり不動産屋さんが多くないので,1軒でもそういうお店があるとすれば,賃貸付けには大きな支障がありそうです。そんなこんなで,その後も色々検討した結果,冒頭の結論に至りました。今回の教訓としては,賃貸屋さん訪問のことが挙げられます。先述のように不動産屋さんが非常に少ないということで,あまり賃貸屋さんを訪ね歩くのも売主側の業者さんに迷惑かな~と思い,当面は訪問を差し控えていました。別ルートでは近辺の地域柄や需要について情報を得ていたので,そのままにして複数の情報源を当たらないまま時を重ねてしまいました。初歩的なことで,お恥ずかしい限りです。「気になったことは先延ばしにせずに,すぐに行動して確認する。」「立地は,人によって(かなり)意見が違う。」でも,単なる無駄骨ではなかったようです。銀行とのルートがいくつかでき,次の融資申込みがスムースになりそうです。融資について実体験を通じたリアルな知識も増えました。物件を検討する際,結構参考にした本のご紹介です。億万長者になりたい人だけの不動産投資判断の基礎講座1ヶ月ほど前にゴンさんが書いておられました「レバレッジを効かせる際に最低限理解しておくべき指標(下記参照)」のほとんどについて解説があります。(→株式や債券など投資全般についてです。(→なぜ不動産投資をするのか,などを考えます。いわゆるデューデリジェンスについてです。(→収益還元法やCFの解説です。(→レバレッジ効果の測定。区分所有1戸から2億円の1棟ものまで)という感じです。面白いのが,不動産投資を他の投資(株式や債券など)と比較した上で,不動産投資に何を求めるのか(何年でどれ位のリターンが希望か)という点を考えさせていることです。「何年で」と投資の終了期限を定めることで,後のIRR等の計算への布石になっているのだと思います。指標の中では,正直言ってIRRの計算方法があまり良く分かりませんでしたが,それ以外は「たぶん」理解できたと思います(^^;「現在価値への割引」の概念についても詳しく解説されていました。した指標はどこか無機質な印象を持ってしまうのですが,最後に掲載されている事例その4は約20ページにわたって解説されていて,例えば現入居者の属性をどう分析するかという点について一戸一戸丁寧に記載されていたり,間取り変更リフォームを実施した場合のコストと家賃アップを計算に織り交ぜるなど,指標と現実の物件を結びつける意味でも非常に面白かったです。今後のブログのテーマは...??5月30日(土)は、朝から普段どおりに生活しておりました。かっじーさん、プアパパさん、隠密さん、レオさん、KOBEとどさん、キャンベルさん、近鉄特急777さん、まさやんさん、チンチロリン7さん、りょうさんご心配いただき、ありがとうございました。プアパパさん、隠密さんきっと反応していただけると思っていました。(笑)正式検査の結果を知らせる電話もどうやらその美人医師だったようで、発熱が再発しそうでした。(笑)さて、検討中の物件ですが、体調を崩す前に再レポートを完成し、提出しておりました。何かの機会でみなさんにお会いした際にご覧いただき、ご意見をうかがえればと思っております♪(もしメール希望の方がおられましたらご連絡ください。)また、もう一度現地調査を行った上で(@takaさんに同行していただけるかも♪)、そろそろ指値交渉を検討しています。いう根拠で、いくら入れるのか、よく考えて決めたいと思います。プチエゲ指し、成功なるか?!2009.05.31コメント(12)新型インフルエンザ!?正式検査の結果は??皆様、ご心配をお掛けしてすみませんでしたm(__)m失礼ながら、昨日・今日と携帯で寝床からのブログ更新となります。(昼間に書き溜めたものを、目が覚めた時に送信してます(^_^;))今日は短めです。体調は朝からまずまずで、熱もなく、食欲もあり♪1日ゆっくり寝てました。正式検査ですが、結果は明日かもと聞いていたのですが、本日夕方に着信あり。緊張の結果は...陽性か?陰性か?さすがに陰性でした!ヨカッタ、ヨカッタ。コメントのお返事が書けておりませんが、またそのうち(^o^)v2009.05.29コメント(2)38.6°Cに発熱!!発熱外来へ。新型インフルエンザか!?最近体調がイマイチだったのですが、今朝からどうも熱っぽく、昼前に計ってみたらなんと38.6°C!?足腰がダルく、咳や頭痛もあり、あわてて発熱外来に行ってきました。事務的な事務員さんに閉口しつつ、医師の診察。なんと、マスクの上からも分かるナウでヤングな美人医師!!対応も丁寧かつ適切でした♪まずは詳しい問診。正式検査用に二回、鼻に長~い綿棒を入れます。美人医師は不測の事態に備えてゴーグル装着!簡易検査は、約15分で結果が出ます。その結果は...陰性♪ひとまずホッ♪しかし、簡易検査は偽陰性の可能性もあり、正式検査の結果も待たなくてはなりません。結果が出るのは明日か明後日!長いです...。薬をもらって帰宅し、ひたすら寝てました。薬が効いたようで、熱は徐々に下がり、36°C台になりました。自分ではインフルエンザではないとは思うけど、正式検査の結果が出ないと気持ち悪いです...。今日は最近読んだ本を紹介したいと思います。僕自身が面白かったところや勉強になったところを中心に紹介します!アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブルこの本,書店で手にとって即買いました。今田信宏さんという方は,堺市を中心に活動されているそうです~。いう教材を販売されています。こちらも面白そうですが,28,000円か・・・。だいたいこんな章立てです。僕としては,1章及び2章がキモと思いました。賃貸付けの本は基本的にノウハウ集が多いように思いますが,この本は,第1章で,どんな物件を狙って購入すればよいのかという視点が書いてあります。満室経営できる物件を購入する。CFの出る物件をなるべく融資を多く受けて購入する。このあたりは,単に「戦術」だけを述べるのではなく,まず「戦略」について述べており,タイトル以上の内容だな~と思いました。1について判断するためのチェックとして,・物件そのもの(外壁・防水・サビなどの躯体,間取り・面積,設備,管理状態,入居者属性など)・環境(駅,駐車場,地域の雰囲気など)・賃貸業者へのヒアリング(重要!)が紹介されています。個人謝礼を教えてください。」と聞くことを強く勧めていました。面白いな~と思いました(^^)第2章では,入居者募集条件の設定方法を紹介しています。前提となる必要条件として「大家のヤル気」と「業者さんとの良好な関係」を挙げています。その上で,(1)家賃・敷金・礼金(2)広告料(3)仲介業者さんへのキックバック(個人謝礼等)の3つを,競合をにらみながら微調整していくと,面白いように入居者が決まる「ベストバランス」が見つかる!!とのことでした。その後,今田さんが実際に空室60%から満室にした物件などを元に,微調整していくプロセスが実例に即して述べられます。詳細は本書をお読みくださいね~(^^)3~6章は,初めて知る内容も多く,知識を増やすのによかったと思います。面白い本で,とても勉強になりました。みなさまの参考になれば幸いです♪2009.05.27コメント(4)自分の健康を守るには・・・!?これまでとガラッと話題が変わりますが,僕は6年ほど前から毎年人間ドックを受けています。2~4万円ほどかかるので安くはありませんが,健康を維持するには必要だと思っています。極端な例ですが,自分自身を投資対象と考えると,毎年数百万円(人によっては数千万円)を稼ぎ出す投資対象であれば,その5%程度はメンテナンスコストに当ててもおかしくないわけで(ランニングコストは別として),そう思って毎年受けています。した考えから,過去には脳ドック(脳の血管の状態などが分かる検査)やPET検査(全身の癌細胞を見つける検査)も受けたことがあります。こちらは結構高いので,毎年というわけではなく,一度ずつしか経験はありませんが・・・(^^;今年もそろそろ申込みをしてみようと思っています。これまでは毎回胃の検査はバリウム検査だったので,今年は胃カメラを頼んでみたいな~と思っています。ちなみに,人間ドックを受ける場合は,一応日本人間ドック学会の認定を受けている施設がいいのかな~と思っています。