有効利用の落とし穴(1)最初に皆さんに質問します。「地主さんが、時価6,000万円の更地の上に、相続税対策をかねて4,000万円でアパートを建てました。1年後に換金する必要が生じました。この土地建物はいくらで売れるでしょうか」。これは到底1億円にはなり得ません。一般的な正解をいえば「6,000万円ちょっと」といったところとでしょう。理由を簡単に説明しましょう。「時価6,000万円の更地」は、更地を前提として6,000万円の値が付いのです。この値を付けた人は、「アパートを撤去して更地にしてくれれば6,000万円で買う」と言うでしょう。これを収益物件としてみるいわば投資家は、このアパートの年間収入を売買価格で除した「利回り」を計算します。仮にこのアパートの年間収入が500万円であるとしましょう。するとこのアパートの売値が1億円であれば利回りは5%(500万円÷1億円)です。このように「相続税対策にもなるし、土地を遊ばしておくよりは...」といった形で建てたアパートの家賃はこの程度です。ところが収益物件として現在取引されている利回りは、図表2-2の住宅情報誌にみられるとおり8~10%は水準にあります。これでは買い手は見向くもしてくれません。そこで8%の利回りを確保しようとすれば、売値を6,250万円(500万円÷8%=6,250万円)にする必要があるわけです。右端の特記事項欄には8~10%台、中にはそれ以上の利回りが表示されています。これらは満室が前提であり、また建物の状況もしっかり考える必要があります。利回りだけに目を奪われるのは禁物といえましょう。いえ、高利回りの魅力が大きいのは歴然たる事実です。年利回り10.15%不動産を高値で売るには、それが有する効用が最高度に発揮させた状況にしなければなりません。逆にアパートに不向きな場所に建てれば、低利回りという形で売値に跳ね返ってきます。更地は、買い手が購入後どのような用途にも使用することができます。更地が最も高値が付くし、また売りやすいのです。ここで申し上げたいのは、こうした状況でアパートを建てたら、その土地建物は換金できない(換金はできるが大損をする)ということです。建築後30年以上経過し、その建築費のほとんどを家賃収入で回収した後での売却であれば何の問題もありません。結局、建築後5年やそこらで売るからいけないのです。先のアパート建築の敗因はこの点にあるといえましょう。有効利用の落とし穴(2)誤解しないで下さい。「アパートを建てるな」と言っているのではありません。この地主さんは「5%」の利回りを納得しています。「この程度の家賃が入れば、借入金を返済してもまだ相応に残る。何より節税効果が大きい。これで十分」と考えています。その考えは正しいのです。これに異を唱える気は全くありません。アパート等の流通市場では「5%」は通用しません。売らなければいいのです。これを先の例でいえば、アパート建てると約4,000万円の「含み損」が発生したと考えれば分かり易いでしょう。含み損は、これを売却すると表面化します。売却しないまま保持し続ければ、時の経過とともに含み損は減少を続け、最後にはなくなってしまうというわけです。結局アパート建築の最大のデメリットは、(売ると表面化する)巨額な含み損の発生です。したがって、納税資金等で金融資産が大きく不足するといった場合に、換金にピッタリの更地上にわざわざアパートを建てるなど、自殺行為というべきでしょう。この点が土地有効利用の最大の落とし穴なのです。有効利用の落とし穴(3)含み損の発生と同様、油断のならないのはアパートの事業採算です。いうまでもなくアパート建築は、数千万円を投入するれっきとした大事業です。そもそも今日、大都市を含め全国的に賃貸住宅はかなりの供給過剰にあります。賃貸事業で何より恐ろしいのは空室です。そこがアパート適地か否かは十分な検討が必要となります。ところが地主層にはこうした判断力はありません。外部の人の意見によって判断しようとします。この外部の人というのは、ビジネスの都合上「地主にアパートを建ててほしい」と願っている人が大半です。建築事業者やローンを売り込みたい金融機関、さらには金融機関等と提携している税理士やアパート管理業者です。彼らは「建てるべき」と言うに決まっていまするのです。近年は供給過剰が深刻の度を増しています。建築事業者が需給関係を無視するような形で、強力な営業を展開しているからでしょう。いえ確かに建てて5年程度の期間はであれば、アパートはまだ新しいため入居者はまずまず集まります。5~10年も経ってくるとかなり古くさくなり、少なからぬ空室が生じてきます。周辺には、工夫を凝らした新しいアパートが続々と建てられているのです。なると家主のアパート経営の熱意は冷めていきます。修繕も疎かとなり、みてくれはさらに悪化します。それがまた空室化を進ませるという悪循環に陥るのです。結局アパート事業は破綻し、「アパートを取り壊しその土地を売却した上で、ローンの残金を返済する」といったことになります。おまけに15年程度の経過では、まだかなりの借入金残っています。計画時の資金繰りをよく見せるため、借入期間が30・35年と長く設定されているからです。したがって多くの場合、土地の売却代金が借金の返済で消えてしまいます。そこで新規にアパートを建てるに際しては、建築資金の全額借入れを前提に、借入期間を20年(本音では15年。)にすることを提案したいと思います。これで資金繰りが十分回ることを、事業実施の条件とするのです。20年間で資金繰りが十分回れば、相応の利回りが実現できている証拠となります。予想外のリスクに遭遇してもかなり抵抗力があります。リスクや注意点をに十分検討した上で、「いける」と思われたのであれば、積極果敢にいくべきと考えます。要するに相手を見ないままの「任せっきり」とか、中途半端の有効利用がよくないのです。