大きさは1軒目と似たような感じ。業者さんから聞いた目印は,近所のTSUTAYA。玄関に近づくには,幅1m弱の橋を渡る。間違いなく,再建築不可であろう。内装は思ったより良かったが,一部床が抜けそうで危険だった。一部が板張りだが,そこに枯れたツタが絡まっている。これこそ正に「蔦家(ツタヤ)」!!思わず一人で興奮してしまいました。アホです(^^;外壁からの雨漏りなどもあり,転進するしかありませんでした。その後2人で食事し,色々情報交換させていただきました。(RC1棟,築14年,利回り・積算OK)先日,新聞の三行広告でこんな物件を見かけました。現況家賃:約660万円この物件,お値段は・・・6,000万円弱でした。(一応値段をぼかしております。)積算価格より低いと見て,さっそく電話で情報収集。任売のため,金融機関の抹消同意に時間が掛かる案件で,売値はあくまでも売主の希望価格とのこと。掃除等のメンテは良くないですが,何とかできるレベルと感じました。話が進めば,屋上も見せて貰おうと思いました。その後,地元の業者さんにヒアリング。開口一番「この物件,水漏れ等のトラブルが多いでしょう?」と言われ,「そうなんですか?」としか言いようがありませんでした(^^;また,現入居者の家賃に比べ,現況家賃は大きく下がっており,その金額で利回り計算しなおした方がよいと強く勧められました。その金額で計算してみると,利回り8~9%にしかならない!!あと,事前に分かっていたことですが,地域自体も,駅から離れたこの辺りはあまり人気はありません。数字だけ見れば,今田さんの言う収益性・担保価値の両方を満たすと思われましたが,将来的な収益性に難ありでした。転進です!!2009.12.06コメント(2)新規物件の検討いつもお世話になっている仲介のPさんから,新たな物件情報をいただきました。ネット未掲載のRC一棟もの。西の方にある駅から10分以内。駅前に大型商業施設あり。小・中学校近く,賃貸需要は十分あり。積算評価は,掛け目込みで物件価格くらい。融資期間は,まず20年以上。現況満室で,利回りもまずまず。実はこの物件,1,2階に店舗等が入っています。家賃収入の半分くらいは店舗等で得ています。どの店舗も比較的入居期間は長く,一番最近入った店舗でも約10年の入居です。いずれも比較的安定した業種かな~などと思ってはいるのですが,一度空くと埋まるのに時間が掛かるかもです・・・。地元業者さんでのヒアリングでは,現況家賃は,ほぼ相場どおりのようです。店舗専門の業者さんではなかったので,店舗に強い業者さんにヒアリングしないといけないです。接道は片側2車線で,車の通行はそこそこ多かったです。見に行って更にヒアリングしてみようと思っていますが,店舗部分,どうなりますでしょうか???2009.10.05コメント(8)夏風邪。みなさま,お元気に過ごされておりますでしょうか?我が家はボロボロです!(^^;僕も,軽く夏風邪です。「ヘルパンギーナ」と思われます。発熱喉の痛み手脚のだるさといった,よくある風邪の症状です。そのせいか,ここ数日やたら眠いです・・・。ところで,先日滋賀の物件の問い合わせをしたのですが,その業者さんから,別物件の紹介がありました。築14年くらいの収益ビルでした。満室利回り14%ちょっと。ビルは賃貸付けに苦労しそうだし,積算も売価の60~70%程度だし,利回りもビルにしてはそれなりだし,あっさり転進ですね~。「仕事が早い」某不動産屋さんから物件情報。最近,色んな意味でお疲れ気味で,更新ができていませんでした。続けていきます!仕事が早いことでお馴染みの某不動産屋さんから,電話着信あり。以前,古家付き売り土地として出ていた物件の見学を希望したところ,「売りやめ」とのことで,見学キャンセルになった。それが,数ヶ月後に築古戸建としてネットに出ていた。価格は130万円アップ。リフォームしたのかな~,それならツマラナイな~,と思っていたところに,着信をもらった。事情を尋ねたが,専任ではないらしく,後日の回答となった。なることやら・・・その営業さんから,区分はどうかとのご質問。相当な利回りでないと買う気はない旨伝えたが,指値なら伝えるからと言って,ファックスを送ってこられた。これもお付き合いと思って資料をいただいた。17:03:30)ビジネス・起業に関すること。