【お便り返し35】シティタワー葵を検討中ですが懸念点について教えてほしい(後悔しない検討方法について)質問&お便りへの回答2024.07.27こうこんにちは。以下の記事にコメントいただきました。他の方にも参考になるかと思い記事で取り上げさせていただきます。七味唐辛子コメント:初めまして。シティタワー葵を購入しようと思っています。家族構成は30代夫婦+子供1人(未就学)です。購入を検討しているお部屋は67平米の角部屋、東向き採光、エレベーターが食い込むような形になっているL字型の部屋になります。個人的には良い物件だと考えているのですが、いくつか懸念がございます。1築4年でやや時間が経過している2築浅物件じゃないので長期優良住宅、ZEHなどに対応していない→ここは資産価値に影響しそう3エレベーター隣接→内見時うるさくはなかったんですが、資産価値に影響しそう4角部屋だが採光はベランダと外廊下からのみ→角部屋なので騒音は低減されるかもしれないが、採光が少ないのが気になるちなみに眺望は悪くないです。価格は6000万弱です。ご意見頂けますと非常に参考になります!よろしくお願い申し上げます。参考(掲示板):シティタワー葵ってどうですか?七味唐辛子様、コメントありがとうございます。「シティタワー葵」を検討中のこと。検討の住戸は、C-70Iタイプかと思われますので、その前提で話を進めます(ちがってたらすみません。別途コメントやDM等でご指摘ください)。▲Suumoよりそれでは、懸念点について順番に私の見解をお答えしたいと思います。1.築4年である確かに現実的な数字の面では築4年ですが、デベロッパーから未入居住戸を購入するわけですので、感覚的には新築と同じような満足感は感じれるでしょう。これは感覚論になってしまいますが、築4年であれば、資産価値への影響は最小限かと思います(逆に言えば、築10年で引き渡されたとかであれば、自分が売るときに15、20年...となってしまいますので、結構なマイナスとして捉える必要があるかと思います)。保証については、築1年以上経過した場合は、”新築”ではなくなり、10年保証は効かなくなります。保証期間は売主(住友不動産)次第ですので、その点は確認が必要ですね(こちらから言わなくとも説明があるかと思いますが)。2.長期優良住宅、ZEHではない(資産価値への影響)こちらも特に気にする必要はないかと。確かに、最近の新築マンションは各種認定に対応するために、床暖房を洋室へ設置、Low-Eガラスの採用、断熱材の改良などの設備仕様を追加してたりしますので、その点だけで言えば、今今の新築の方が良いとも言えます。一般的に設備仕様・グレードは枝葉末葉で、資産価値で大事な、立地、規模感、ブランドなどに比べると影響度は低いかと。「シティタワー葵」はそもそもの設備仕様・グレードは高いため問題にはないです。間取り図を見ると、廊下と浴室に隣接した部分がエレベーターの個所とわかりますが、こちらも問題はないでしょう。いうのは、廊下も浴室も常にじっとしている場所でもありませんし、寝室のように無音となる瞬間は少ないでしょうから。仮に寝室であっても、そもそもエレベーターの音が問題となっているという話は、現在のマンションでは、あまり聞いたことがありませんし。気にするべきは検討中の「C-70I」の場合ではなく、洋室がエレベーターと隣接している「C-70J」ですね。4.角住戸だが採光が少ないたしかに、通常の角住戸に比べれば、窓がないため採光は少くなりますね。メイン東向き、共用廊下側西向きであるため、通常のメイン南向き、共用廊下側北向きよりも、寧ろ採光はとれる方だ思います。騒音については、理屈の上では隣に住戸がなければ、騒音は少なくなりますが、よくある騒音問題は大抵、上下階の騒音が原因になりますので、そこはは正直大したメリットではないと思います(なぜかというと、人は、壁にほぼ触れることなく、当たり前ですが床の上で行動しますから、振動はあくまで下に伝わりやすいからです。)で、ここで考えるべき問題は、この一応角住戸という要素が価格に反映されているか否かです。反映されているのではあれば、大したことないメリットにお金を払っていると言えるから。完全な価格表がないため、正確には比較できませんが角住戸「C-70I」(67.06m2)17階:5,900万円(坪290万円)中住戸「C-70K」(68.23m2)17階:6,100万円(坪295万円)中住戸「C-70K」の方が寧ろ高いですね。間取りの優越によるものでしょう(詳細は後述)。角住戸としてのプレミア(上乗せ)はないため、メリットも特にないが、問題もないと言えます。蛇足ですが、個人的に気になる点を挙げます。前提として、「シティタワー葵」は総戸数が350戸越えのマンションになりますので、常に中古の売り物件が複数出ている状態になることが想定されます。他の住戸と売り出しがバッティングした際でも問題なく売却できるかどうかは気にする必要があるということです。1.リビングイン洋室が2つ上記のエレベーターの兼ね合いが原因ですが、「C-70I」は洋室が2つリビングに接してますので、一般的には、田の字で1部屋のみリビングインの間取りには劣ります。「シティタワー葵」はほとんどが通常の田の字間取りのため、売却時の他住戸との比較で不利になる可能がありますし、できれば、田の字の住戸を選んだ方が無難かもしれません(リセール時の話だけでなく、単純に田の字で1部屋のみリビングインの方が使いやすいと個人的には思いますし)。2.階数のプレミア(上乗せ)はそれなりにある検討中の住戸はおそらく高層階の住戸になるかと思いますが、高層階である分だけ価格は高くなっています。眺望は高層になるほど抜け感は強くなりますが、正直、東向き(南向きも)はあまり、ランドマークとして見えるものもないため、ある程度抜け感のある階(10階ぐらい)の住戸と価格の差程度の価値の差はないと感じるため、こちらも可能であれば、10階以上ぐらい程度の住戸から選んだ方が、リセールバリューがよくなると思います。現在の販売状況が不明のため、上記に合致する住戸が揃っていうかは不明ですが、参考にしていただければと思います。蛇足(検討物件に対して最終判断をする方法)条件などをお聞きしてないので、おすすめ物件を紹介することは難しいのですが、私がアドバイスできることとすれば、中古マンションを上記のシティタワー葵の検討住戸と近い価格帯と大雑把な条件(例えば、名古屋市、5,500~6,500万円、3LDKなど)でSuumo等で検索して、比較してください。ここで大事なのは出来る限り広域(名古屋市全体など)で検索をかけることです。結局、人間が自身の選択で後悔することがあるとすれば、十分に比較検討できなかったとかが大半のため、後悔を回避するためにあくまで「全部見た」ということが大切になるためです。上記で気になる(こっちの方がいいかもという)物件があれば検討に加える。気になる物件がなければ、シティタワーでGO!という具合です。名古屋市全体で検索しても上記の価格帯であれば、50件ぐらいしか出てきませんから10分もあれば全てさらっと確認することは可能ですので、是非購入の前にやってみてください!まとめ若干とりとめもない内容になってしまいましたが、七味唐辛子様だけでなく、他の方の参考になれば幸いです。※Sはサービスルーム(納戸)です。@mansionblogポストシェアはてブABOUTこの記事をかいた人こう名古屋在住の独身サラリーマンです。22:45こう様お便り返しありがとうございます!ご推察の通りの部屋タイプでございます。私が考えていた懸念はそこまで資産価値に影響を与えるものではなく、むしろ間取りの方がリセールに影響を与えそうということで理解しました。確かにおっしゃるように340戸もある大規模マンションですので、間取り的には他の田の字間取りに見劣りするという点は当初から思っておりました。立地、希望、ブランド的に25〜30年後でも同じ地区の同サイズ/間取りのマンションよりは多少高く売れるのではないかと思っております(ここについてご意見頂戴できますと嬉しいです)。住みやすさについては、夫婦の部屋を洋室2,3として、子供が大きくなったら洋室1を与えようと思っているので大きく問題にならないだろうと踏んでおります。最終的には1マンションの立地、規模、グレード、ブランド2ファミリー層が多いため安心3同じマンション内比ではリセールが悪いかもしれないが、同地区内では悪くなさそう4今残ってる部屋の中では比較的安価(6000万円いかなかったです)といった点に満足しておりますので購入しようと思います。19:50七味唐辛子様、コメントにて補足ありがとうございます。>ただ、立地、希望、ブランド的に25〜30年後でも同じ地区の同サイズ/間取りのマンションよりは多少高く売れるのではないかと思っております(ここについてご意見頂戴できますと嬉しいです)。→確かに、シティタワー葵自体は周辺よりも高く売れる可能性は高いと思います。マンションは中古になったあとは総戸数の5%ほどの住戸が棟内で売りに出ていることが一般的です。シティタワー葵であれば常に買い手から見ると複数の住戸から選べる状態になるということになります。なると、競合とバッティングして不利になる間取りは避けてほしいというのが本音にはなります。いえ、当該住戸は買って問題があるというレベルではありませんので、気に入ったということであれば、最後に記事に書いたように他の選択肢が本当にないかどうかだけは確認の上、購入いただければ思います。コメントをキャンセル「コメント」と「名前」は必須項目となります。質問コメントは他の読者様の参考のためマンションコミュニティの「スムログ出張所」に転載させて頂く場合があります。※日本語が含まれない投稿は無視されますのでご注意ください。【お便り返し】年収2800万円医師・29歳・現賃料24万円。