貸して賃料をもらうことを約束する契約を賃貸借契約といい、賃貸借契約については民法に規定があります。建物の賃貸借については、借家人保護の見地から借地借家法という特別の法律があります。このため、まず借地借家法が優先的に適用され、借地借家法に特に規定のない部分について、民法が適用されます。2種類の契約を定めています。2000年3月より認められた契約であり、その詳細も一般の方には、なかなか理解されていないのが実情です。特徴は?普通建物賃貸借では、賃借人保護のために契約の存続が強く保障されているところに特徴があります。契約期間を決めるのが一般的ですが、このように契約期間が決まっている場合、賃貸人が契約期間満了時に契約を更新したくないときは、予め賃借人に対して、更新拒絶の通知をしなければなりません。この更新拒絶の通知をしないまま契約期間が満了すると、契約は法律によって当然に更新されてしまいます。これを法定更新といいます。賃貸人が更新拒絶の通知をした上、契約期間が満了したにもかかわらず、明け渡しをしてもらえない場合、賃貸人は、賃借人に対して速やかに異議を述べなければなりません。加えて、賃貸人の異議には正当事由がなければなりません。正当事由とは、賃貸人が自ら賃貸建物を使用しなければならない事情や建物の継続利用が客観的に困難な場合ですから、正当事由が認められることはほとんどありません。賃貸人が異議を述べなかったとき及び賃貸人が異議を述べたけれども正当事由がなかったときは、賃貸借契約は法律によって当然に更新されてしまいます。賃貸人と賃借人が上記の借地借家法の規定に反する賃借人に不利な契約を結んでも、その契約は無効となります。場合、上記1で説明したように、契約期間が満了してもほとんどの場合法定更新となってしまうため、賃貸借契約が極めて長期間存続し、賃貸人にとって大きな負担となっていました。特徴は下記の通りです。契約で定めた契約期間が終わると契約は必ず終了し、契約の更新はありません。賃貸人と賃借人、同じ部屋について改めて賃貸借契約を締結することは可能です(再契約)。この契約は、前の契約の更新ではなく、あくまで全く新しい契約です。契約期間の定めのある賃貸借契約でなければなりません。契約期間が終わると契約が必ず終了するというものですから、契約期間の定めがなければ成り立ちません。場合、中途解約の申入れから解約予告期間中は契約が継続するとするか、解約予告期間の家賃をペナルティとして支払うかのどちらかを条件として、賃借人からの中途解約を認めるのが普通です。このような取り扱いをする必要はなく、借地借家法の定める特別な事情がある場合を除いて、賃借人の中途解約は認められません。その条項の結果、家賃が近隣相場からかけ離れてしまい、賃借人が不当に高い家賃を取られるようなものでなければ有効と考えられます。賃貸借契約書の賃料自動増額条項は、上記のような制限はなく無条件に有効です。多くの手順を踏みます。書面で契約しなければなりません。ほとんどの賃貸人が契約書を作っていますので、特に問題ではないかもしれません。契約書の中に、「この賃貸借契約は契約の更新がなく、契約期間が満了すると必ず契約が終了してしまうこと」を明記しなければなりません。加えて、契約の締結に当たって、事前にこの記載された書面を、契約書とは別に賃借人に対して交付して、説明をしなければなりません。一般的に不動産知識に乏しい入居者が認識の違いにより住居を失ってしまうことのないように入念に説明しなければならないからです。うち契約期間が1年以上のものについては、賃貸人は、契約期間の1年前から6か月前までの間に、賃借人に対して、契約期間の経過によって契約が終了することを通知しなければなりません。この通知をしないと、契約期間が満了しても、一定期間は契約が終了しません。2.契約期間に終わりがあるので、契約を躊躇することがあるこれから契約を締結する入居希望者にとっては、契約期間が満了すると必ず契約が終了するというのは、かなり不安なものです。3年契約の場合、3年後に自分がどういう状況にあるか確実に予測できる入居希望者はほとんどいません。すると、3年後に、やっぱりこの部屋に住み続けたいということもあり得るので、3年で必ず契約が終了し、出ていかなければならないという契約には躊躇するはずです。この結果、最終的に、入居希望者が契約に至らず、なかなか賃借人が決まらないということになりかねません。加えて、借主は自らの意志に反して退去しなければならないリスクを勘案しなければならないため、一般的に普通賃貸借契約と比較して低い家賃での貸出となるのが一般的になります。活用することにより、必ず貸主に戻ってくる契約を結ぶことができます。場合、貸主都合でテナントを追い出す理由を作ることができるため、あらゆるシーンを想定して採用することができます。飲食店を誘致したけれども、近隣からクレームが酷かったり、ルールを守らないテナントだった場合に、契約期間満了で追い出すことが可能となります。テナントに適正賃料を打診して再契約していただいても良いですし、テナントを入れ替えて適正賃料に修正することも可能です。数年間は想定よりも低い賃料での貸出になりますが、ゼロよりも良いと考えられる場合には有効かと思います。4.対テナントへの対抗手段として有効テナントが継続して入居したいビルであればあるほど、対テナントへの対抗手段として重みがでてきます。おいて契約満了後の再契約をするためには、貸主、借主双方の意志の合致が不可欠です。言い直せば、借主は継続して入居していきたいのであれば貸主に再契約をしたいと思わせなければいけないため、実質的な継続入居の主導権を貸主が握ることが可能となります。それぞれメリット、デメリットがあります。最後に特徴的な違いをまとめましたので参考にしてみてください。■参照:普通賃貸借契約における既存テナントへの立ち退きを求めるにはビル管理に関する無料ご相談ビルオーナー様のお悩みをお聞かせくださいお電話・リモートでも対応可能です。お問い合わせくださいご相談お問い合わせはこちらビルマネジメント概算お見積もり選択するだけですぐお見積もりできます各項目を選択するだけで、おおよその見積金額を自動算出いたします。