2019.01.01みずほ銀行が取り扱っているリバースモーゲージ・ローン「プライムエイジ」は、数年前にCM放送もされて、大手都銀の中では力を入れていたサービスでした。ここ2、3年はあまり話題にのぼることもなく、東京スター銀行の充実人生だけが目立っている印象です。そこで、この記事では、プライムエイジのメリットとリスクどんな人が使ってはいけないのか?について、詳しく解説していきたいと思います。プライムエイジの特徴はじめにリバースモーゲージ・ローンについて少しだけ解説します。「自宅を担保にお金を借りられて、死んだ後に売却して清算」する仕組みのローンのことです。死ぬまで自宅に住み続けられる高齢でもお金を借りられるの2点が大きいですね。死ぬまで金利がかかる(場合によっては払い続けなければならない)相続人の了承が必要な場合がある担保の資産価値が借入額よりも下回ると、返済しなければいけないといった点があります。これらのデメリットについては、後ほど詳しく解説します。担保評価額の見直し年に1回。実費プライムエイジの注意点1推定相続人からの承諾が必要リバースモーゲージ・ローンでは、自宅の持ち主(と配偶者)が死んだ後に売却して清算する仕組みのため、売却は相続人が行うことになります。遺産分割協議では、全員が承諾しないと自宅の名義変更と売却ができませんから、全員分の承諾が必要になるのです。この点が、リバースモーゲージを利用したい人にとって、かなりのハードルとなっているようですね。そのため、相続人からの同意の必要のない東京スター銀行の「充実人生」へと流れているのではないでしょうか。「相続人からの同意がいる=東京スター銀行よりもサービスが劣っている」というわけではありません。いうのも、東京スター銀行が相続人からの同意を必要としないのは、「代物弁済(自宅を渡してチャラにする)」という契約だからです。この場合だと、たとえ自宅を売却した金額が借入金よりも多かったとしても、相続人に残りのお金が行かないのです。「少しでも残された家族に財産を残したい」という方は、面倒でも相続人全員からの承諾を得ておく価値はあるのです。2金利が元本組み入れ型なので、長生きのリスクがデカイリバースモーゲージローンは、2種類の金利の返済方法があります。金利を毎月支払うタイプ金利を元本に組み入れるタイプの2種類で、プライムエイジは「2.金利を元本に組み入れるタイプ」になります。1,000万円借りて、その年の金利が3%だった場合には、翌年には1,030万円借りていることになります。その翌年には、1061万円、、、、、と組み入れた金利にさらに金利が乗って行くため、雪だるま式に借金が増えていくのがこのタイプのローンの特徴です。現在のリバースモーゲージの金利は3%前後ですが、仮に1,000万円借りて、このまま30年経ったとすると、借入額は2,357万円にまで膨れ上がります。金利を元本に組み入れるタイプは、長生きするほど借金が膨れ上がるしかも現在は、日銀が異次元緩和政策を取っているので、これほどの低金利なわけですから、今後はもう少し上がってくる可能性が高いです。仮に10年後に4%に上がってしまうと、3倍近くにまで膨れ上がってしまいます。最悪の場合には、売却して清算という可能性が出てくるのです。そのため、みずほ銀行では、借入可能額が担保評価の50%までとなっています。担保評価の50%までということは、現在の低金利が続いたとして、24年以上経つと担保割れになります。その上、これから24年間に土地価格が下落すれば、担保割れの分は一括返済が必要になりますので、実際の借入額は、担保評価の30%ぐらいにしないと危ないでしょう。プライムエイジのリスクここからは、プライムエイジを使う際に、考えておくべきリスクについて解説します。1「郊外の戸建て」は使ってはいけないリバースモーゲージのもっとも怖いところは、「数十年先に売却をして清算」という点です。これは「死ぬまで住み続けられる」というメリットである一方で、「数十年先までの土地価格の変動リスク」でもあるからです。2008年に日本の人口はピークを打ち、10年過ぎました。これから人口はもっと減っていくわけですから、土地価格が下落しやすいエリアは、当然増えていきます。この5年間で土地価格が上昇していると言われていますが、通勤に便利な駅に近い一部のエリアだけで、郊外のエリアではほとんどが横ばい、ないしは下落しています。東名阪のエリアでは、2022年に生産緑地が解禁になるため、土地価格の下落が予想されています。利用可能なエリアなので、モロにこの影響を受けるはずです。生産緑地は、駅近の市街地の中心部にはあまりなく、郊外のエリアに多いので、郊外の宅地と競合する可能性が高いです。そのため、郊外の宅地を担保にお金を借りると、その後の土地価格の下落によって担保価値が下がり、途中で繰上げ返済を求められる可能性があるのです。郊外の戸建てを担保に利用したいのであれば、かなり少なめに慎重に借りることをオススメします。2過度な借り入れは危険プライムエイジの金利は現在2.975〜3.475%ですが、今後の金利情勢によっては、かなり上昇してしまう可能性があります。いうのも、現在の低金利は日銀の異次元緩和政策によって実現されているものだからです。異次元緩和政策については、こちらの記事でかみくだいて解説していますが、ようするに、「日銀がお金を刷って刷って刷りまくって、株や国債を買っている政策」なんです。本当はこれは禁じ手なのです。そのため、アメリカはとっくの昔にやめてますし、EUも2018年末でやめました。残るは日本だけなのです。異次元緩和政策のメリットの1つとして、「円安に誘導できる」点がありますが、これは逆を言えば、他の国が損をしていることになります。アメリカと中国の貿易関係がゴタゴタしていますが、日本だってこんな状況を続けていては、ブーイングが来るでしょう。異次元緩和を辞めざるを得ません。金利5%:月4.1万円と負担が大きくなっていく可能性があるのです。そのため、必要以上に借りて使いすぎるのは、リスクが大きくなるので注意が必要ですね。詳しく知りたい方は、こちらから公式ホームページへと移動できますので、そちらで確認してみてください。プライムエイジはこちらまた、このサイトでは、47都道府県の主な市区の土地価格の現状と、将来予想について解説しています。土地価格の分析をしています。今後の不動産市場の動きも解説しますie-and-life.comこの記事を書いた人ゴトウ証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。2024年からYoutubeチャンネルも始めました。こちらも、よろしくお願いします。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。不動産市場はどうなっていくのか?人気記事は見つかりませんでした。Reserved.特定商取引法に基づく。