2024-10-23古民家の売却を検討している場合、「どのような方法で売ればいいのか」「そもそも売れるのか」といった疑問があることでしょう。前提として、古民家は通常物件よりも基本的に売却が難しいです。古民家は築年数が古いことから、マイホームを探している一般の人からは購入を敬遠されやすいためです。いえ、立地などの古民家の条件によっては、一般の人に売却できる可能性はあります。古民家を専門とする買取業者もあるため、そのような業者であれば仲介では売れづらい古民家でも売却に期待できます。いえ、古民家には通常物件とは異なる特性があるため、売却をする場合には事前に対応しておくべきこともあります。「物件に欠陥がないか」「隣地との境界線は明確か」などが挙げられ、これらを対応せずに売却すると、売り手は責任を問われるリスクがあるため注意が必要です。そのため、古民家を売却する場合、売却方法だけでなく、「事前に対応しておくべきこと」「するべきではないこと」といった情報も知っておくことが大切です。当記事では、古民家の売却方法をはじめ、売却にかかる税金や対応しておくべきこと、するべきではないことなどを解説していきます。古民家の売却に関する情報を網羅的に解説していくため、ぜひ参考にしてみてください。洋介(宅地建物取引士)古民家の売却について考える前に売りたい物件が古民家なのかをはっきりさせておくべき古民家の売却について解説する前に、まずは当記事における古民家の定義について説明していきます。そもそもですが、古民家の定義については法律で明確に定められていません。一般的な目安ではありますが、築50年以上の建物のことを古民家と呼ぶ傾向があります。実際に、朝日新聞デジタルでも下記のように公表されています。(東京都)では、一般に「築50年以上の木造軸組み工法の住宅」を「古民家」としている。古民家にふさわしい定義は?この目安を踏まえれば、築50年以上の木造物件を所有している場合、その物件は古民家と判断されると考えられます。詳しくは後述しますが、古民家は通常物件よりも基本的に売却しづらいです。そのため、自身が所有する物件が「本当に古民家であるのか」をはっきりさせたうえで、物件の売却について考えるのが得策です。仮に古民家でない場合、通常物件として売却できるため、不動産会社による仲介でも売却できる見込みはあります。古民家と判断される物件であれば、ここから解説する売却方法を参考にして売却活動を行うのがよいでしょう。不動産を売却できるかどうかは、その物件の需要によって変わります。前提として伝えますが、古民家だからといって絶対に売却できないとはいえません。いえ、古民家は通常物件よりも売却が難航するのが一般的です。その理由には下記が挙げられます。建物自体の資産価値が低いため住宅ローンを組んだ購入が制限されやすいためここからは、古民家は通常物件よりも売却が難航しやすいと言える理由について、それぞれ解説していきます。古民家であっても、「リノベーションやリフォームがされており、すぐにでも居住ができる」のような条件がよい物件であれば、スムーズに売却できるケースもあります。ここでは、条件が良いとはいえない古民家の場合を想定しているため、「古民家の場合は必ず売却が難しくなる」というわけではありません。建物自体の資産価値が低いため古民家が通常物件よりも売れづらいといえる要因の1つには、建物自体の資産価値が低いことが挙げられます。基本的に建物の資産価値はその物件の条件によって変動します。建物の築年数も資産価値を決める1つの要因になり、築年数が浅ければ浅いほど資産価値は高くなる傾向があります。国土交通省が公表するデータをみても、築年数が20年を超えたあたりから戸建住宅の資産価値は10%程度まで下がることがわかります。リフォーム市場の現状」また、国税庁が公表する「主な減価償却資産の耐用年数表」では、住宅用の耐用年数が木造の場合は22年、鉄骨造の場合は47年と記載されています。耐用年数がこの基準を過ぎている場合も、資産価値が下がる1つの要因になります。古民家の場合は築年数が古いと考えられるため、通常物件よりも資産価値が低くなりやすく、売却も難しくなると推測できるのです。住宅ローンを組んだ購入が制限されやすいため一般の人が買い手であれば、不動産売買の際には住宅ローンが組まれることが多いです。古民家の場合は住宅ローンを組めない傾向があります。住宅ローンを利用するには、購入する物件を担保として設定します。住宅ローンの担保にできるのは、借入金額よりも資産価値があるものに限られます。前述した通り、古民家は資産価値が低いと判断されるのが一般的です。そのため、金融機関から担保として認められづらく、住宅ローンを組めないことが多いのです。仮に住宅ローンが組めなかった場合、購入者は現金で一括購入することが強いられてしまいます。物件を現金一括で購入できる人は限られてしまうことから、自然に需要も低くなり、住宅ローンを組めない古民家だと売れづらくなってしまうのです。古民家売却なら基本的に専門の買取業者を検討しておくべき前述したように、一般的に古民家は通常物件よりも売却が難航しやすいです。老朽化が進んでいるような古民家の場合、マイホームを探している一般の人からは購入を敬遠されやすくなります。そのため、買い手がつくかが不安な古民家であれば、基本的には専門の買取業者に売却することを検討するべきといえます。専門の買取業者に依頼することには、下記のようなメリットがあるためです。数日程度で古民家を買い取ってもらえるここからは、古民家売却を専門の買取業者に依頼するメリットについて、それぞれ解説していきます。ほかの業者に断られた古民家でも売却に期待できる買取業者のなかには、古民家の買取を専門とする業者もあります。専門の買取業者では自社または提携会社でリフォームなどを行い、費用を抑えつつ古民家に付加価値をつけて再販しています。現状では資産価値が低い古民家であっても利益を出すためのノウハウがあるため、ほかの業者に断られた古民家であっても専門の買取業者であれば売却に期待できるのです。「仲介に出したが買い手がなかなか現れない」「買取を依頼したが断られた」といった場合、古民家を専門の買取業者に売却することを検討してみてください。ゴミや遺品などが残っていてもそのままの状態で古民家を買い取ってもらえる仲介で物件を売却する場合、不動産会社による販売活動で買い手を探す必要があります。基本的に物件の状態がよくない場合、買い手が現れる可能性は低いため、ゴミや遺品などの残置物は撤去しておくのが無難です。古民家を専門とする買取業者であれば、物件をそのままの状態でも買い取ってもらえるのが一般的です。そのため、ゴミや遺品、家具といった残置物を撤去する手間をかけずに、古民家を売却することもできます。「古民家が遠方にあって残置物を撤去できない」「残置物を撤去する手間や費用をかけたくない」という場合、古民家を専門とする買取業者に依頼することも検討してみてください。免除されるのが一般的です。契約不適合責任とは、売却する不動産が契約内容に適さない場合、売り手が負担しなければならない責任のことです。売却する物件にシロアリ被害や雨漏りといった瑕疵があると仮定します。それを買い手に伝えずに売買契約を締結させると、売り手は契約不適合責任に問われて損害賠償や契約の解除が求められるリスクがあります。古民家の場合、築年数がかさんでおり、さまざまな瑕疵を抱えている可能性があります。場合によっては、所有者ですら気づかなかった瑕疵が潜んでいることも少なくありません。そのため、仲介などで古民家を売却することは、契約不適合責任に問われるリスクがある方法とも言えるのです。一切負わない」という条件で売買契約が成立するのが一般的です。そのため、古民家の売却後に契約不適合責任に問われるリスクは低いといえます。数日程度で古民家を買い取ってもらえる仲介で不動産を売却する場合、不動産会社の売却活動によって買い手を募るのが一般的です。買い手が見つかるまで不動産を売却できないため、あくまで目安ですが3か月〜6か月程度の期間がかかると言われています。買取業者に依頼した場合、買い手を募るための売却活動が不要なため、不動産売却にかかる期間は仲介よりも短くなるのが一般的です。専門の買取業者であればスムーズに売却を完了させるノウハウがあると考えられ、ほかの業者よりも早く売却できるケースもあります。買取までにかかる期間は買取業者によって異なりますが、最短数日程度で売却できる専門業者も少なくありません。「すぐにでも古民家を売却したい」という場合も、古民家を専門とする買取業者に依頼することも検討してみてください。古民家を売却する場合は基本的に専門の買取業者に依頼するのが得策ですが、ほかの方法で物件を売却できるケースもあります。ほかの売却方法にもメリットがあるため、古民家の売却を検討している場合には、下記のような方法も視野に入れてみるのもよいでしょう。仲介で売却する・「立地がいい」「リフォームやリノベーションがされている」など古民家の条件がよく、売却の見込みがある空き家バンクに登録して買い手を募る・希望に近い条件で古民家を売却したい・買い手を自分で選びたいここからは、買取業者以外に古民家を売却する方法について、それぞれ解説していきます。仲介で売却する「古民家は購入を敬遠されやすい」と解説しましたが、それはあくまで条件がよくないケースの話です。条件がよい古民家であれば、仲介で売却できることも十分に考えられます。仲介には「市場価格での売却に期待できるため、買取よりも高値がつきやすい」というメリットがあります。そのため、「古民家の条件がよく、なるべく高値で売却したい」という場合であれば、買取ではなく仲介を検討するべきともいえるのです。自身が所有する古民家が仲介で売れるのかがわからない人もいることでしょう。目安であるため「必ず仲介で売れる」とはいえませんが、下記のような古民家であれば仲介でも売れる見込みがあります。リノベーションやリフォームがされており、すぐにでも活用できる都内23区のような人気のエリアにある最寄り駅から徒歩5分〜10分圏内にある「古民家ブーム」といわれることもあるように、近年では古民家の人気が上昇している傾向にあります。そのため、とくにリノベーションやリフォームがされている古民家であれば、仲介で売却できることも十分に考えられます。不動産会社では、自身が所有する古民家に売却の見込みがあるかを相談することも可能です。頼むならどこがいい?おすすめ不動産会社24選!空き家バンクに登録して買い手を募る古民家を売却する方法として、空き家バンクを利用することも挙げられます。空き家バンクとは、空き家の活用や地方移住を促進するための制度のことです。空き家が対象ではありますが古民家の情報掲載も可能であり、物件を売りたい人と、物件の購入を考えている人をマッチングさせるために使用されます。空き家バンクに登録をすると、売りたい物件の情報が自治体の専用サイトに掲載されます。その情報をみて購入したい人が現れれば、古民家を売却できる流れです。空き家バンクでは、売りたい金額などの条件を売り手が設定できます。買取業者に売却する場合には、自身で売却金額を決めることはできないため、「時間をかけてでも希望している条件に近い金額で売却したい」という場合には空き家バンクを検討してみてもよいでしょう。前述したように古民家は、通常物件よりも購入を敬遠されやすい物件です。空き家バンクに登録をしても、「なかなか買い手が現れない」ということにもなりかねません。そのため、空き家バンクを利用する場合には、「仲介を依頼しつつ空き家バンクでも買い手を探す」のような対策をとるのもおすすめです。売却したい期日を決めておき、「期日までは空き家バンクで買い手を探す」「期日を過ぎても買い手が現れなければ買取業者などに依頼する」のように対策を講じれば、なかなか売れない状況を長引かせずに済むと考えられます。古民家の売却相場は一概にいえない!建物部分の資産価値はほとんどないと考えておくべき前提として、不動産の売却金額はその物件の条件によって変動します。築浅で人気のエリアにあるような条件のよい物件であれば売却金額が高くなることに期待でき、逆に条件がよくない物件の場合には売却金額は低くなるのが一般的です。古民家といっても、その物件によって条件は大きく変わるため、古民家の売却相場を一概にいうことはできません。いえ、もちろん例外はありますが、古民家の場合は基本的に建物部分の資産価値はほとんどないと考えておくべきです。前述したように、築年数が古ければ古いほど、その建物の資産価値は下がってしまうためです。そのため、古民家がどの程度の金額で売れるのかを知りたい場合、その土地の売却相場を参考にするのも1つの手です。不動産会社などが公表する売却実績から、所有する土地に条件が似ている実績を探し、その売却金額を参考にしてみてください。不動産会社に査定を依頼して、古民家の売却金額の目安を調べるのもよいでしょう。査定だけを依頼することも可能で、基本的には無料で依頼できるため、古民家の売却相場を知りたい場合には検討してみてください。古民家の売却にはさまざまな税金がかかる古民家を売却する場合、さまざまな税金がかかる点も注意しておきましょう。主な税金の例には、下記が挙げられます。印紙税:売却金額に応じて変動する譲渡所得税:売却によって発生した利益に応じて変動するここからは、古民家の売却にかかる可能性がある税金について、それぞれ解説していきます。印紙税:売却金額に応じて変動する印紙税とは、不動産を売却する際に売り手と買い手の間で交わす不動産売買契約書に対して課税される税金のことです。金額が2万円となります。不動産売買の印紙税には軽減措置が設けられており、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成された売買契約書であれば、軽減率が適用されます。古民家の売却金額が2,000万円で軽減措置がとられた場合、収入印紙の金額が2万円から1万円になります。譲渡所得税:売却によって発生した利益に応じて変動する古民家に限らず、不動産売却によって利益が出た場合には原則譲渡所得税を納めなければなりません。譲渡所得税は個人でも算出することは可能ですが、簡単に算出できるわけではなく、手順を踏んで算出していく必要があります。譲渡所得税の算出は、古民家の売却によって得られた利益である「譲渡所得」の計算から始めます。譲渡所得は「買い手から受け取った金額-(古民家の取得費+譲渡にかかった費用)」の式で算出可能です。「取得費2,000万円」「譲渡費用150万円」「売却金額3,000万円」の場合を想定すれば、「3,000万円ー(2,000万円+150万円)=850万円」と計算できます。この際、譲渡所得が0になるケースもあり、その場合は売却による利益が出ていないため譲渡所得税はかかりません。次に、譲渡所得に一定の税率をかけて、譲渡所得税を算出します。5年超15%5年以下30%先ほどの条件である譲渡所得が850万円であれば、所有期間が5年以下の場合は「850万円×30%=255万円」、所有期間が5年を超えていれば「850万円×15%=127.5万円」と算出します。不動産会社や買取業者では、「譲渡所得税が発生するかどうか」「確定申告でどのような手続きをするのか」などを相談できる場合もあります。古民家を売却する場合、譲渡所得税や確定申告についても相談しておくとよいでしょう。譲渡所得税が軽減される特例もある古民家の売却によって利益が出た場合、譲渡所得税を納めなければなりませんが、場合によっては軽減される特例が適用されることもあります。古民家売却による譲渡所得税が軽減される特例には、下記が挙げられます。売却する古民家が空き家の場合、定められた要件を満たしていれば譲渡所得が最大3,000万円まで控除される制度。譲渡所得が3,000万円までであれば、この特例が適用されることで譲渡所得税が0円になる。「住んでいる古民家」または「以前住んでいた古民家」を売却する場合、譲渡所得が最大3,000万円まで控除される制度。譲渡所得が3,000万円までであれば、この特例が適用されることで譲渡所得税が0円になる。「住んでいる古民家」または「以前住んでいた古民家」を売却する場合、譲渡所得税を算出する税率が軽減される制度。ほかの特例制度と併用できるケースもある。ある低未利用土地を売却した場合、譲渡所得から100万円が控除される制度。古民家を相続した場合、支払った相続税の一部を取得費に加算できる制度。取得費が多ければ多いほど譲渡所得が減るため、譲渡所得税を抑えられる。売却したい古民家が空き家状態であれば、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用されるケースがあります。この制度が適用されれば、最大3,000万円まで譲渡所得が控除されます。具体的には、古民家売却によって発生した譲渡所得が3,000万円までであれば、譲渡所得税を納める必要がありません。古民家があるエリアを管轄する税務署では、古民家売却で適用される可能性がある制度について相談できます。古民家の売却においてするべきではない行動もある古民家を売却する場合、下記のような行動はとるべきではないといえます。独断で古民家を解体して更地にする不動産会社に相談せずにリフォームをする残置物の撤去が難しい場合に不用品回収業者へ依頼する基本的に、解体やリフォームなどは不動産会社などに相談したうえで行うべきといえます。独断で行ってしまうと、余計に売れづらくなったり、かかった費用が無駄になってしまったりといったリスクを抱えることになりかねません。ここからは、古民家の売却においてするべきではない行動について、それぞれ解説していきます。古民家の売却を検討している場合には、参考にしてみてください。独断で古民家を解体して更地にする古民家の売却を検討している人によっては、「建物の老朽化が進んでいるなら土地として売却したほうが売れるのでは」のように考えているかもしれません。確かに、場合によっては古民家を解体したほうが買い手がつきやすくなることもあります。売れる見込みが立っていないのであれば、無理に古民家を解体するべきではありません。解体費用がかかります。万が一、解体した後に買い手が見つからなかった場合、その解体費用が無駄になってしまうことも考えられるのです。通常建物が建っている土地には、「住宅用地の特例」という固定資産税の軽減措置が適用されます。建物を解体して更地にすると、この軽減措置が外れてしまい、解体後は固定資産税が最大6倍になります。古民家を解体しても買い手が現れなければ、解体費用が無駄になるだけでなく、固定資産税の負担も大きくなってしまうのです。古民家を解体するのであれば、まずは不動産会社に相談をして、更地にすれば買い手がつく見込みがあるのかどうかを検討するのが大切です。不動産会社に相談せずにリフォームをする前述したように、「古民家ブーム」によってリフォームがされている古民家であれば買い手が現れる可能性もあります。そのため、古民家の売却を検討している人のなかには、リフォームをしたうえで売却することを考えている人もいるかもしれません。不動産会社に相談することなく古民家をリフォームするのは避けるべきです。リフォームをしたからといって、古民家が売れる保証はないからです。古民家の購入希望者のなかには、好みに合わせて自身でリフォームすることを考えている人も少なくありません。その人にとっては、すでにリフォームされているよりも、むしろリフォーム前の古民家を希望する可能性もあるのです。リフォームするには、数万円〜数十万円ほどの費用がかかります。場合によっては、「費用をかけてリフォームしたのになかなか買い手が現れない」という事態にもなりかねません。古民家をリフォームすることを検討している場合、不動産会社に相談をしつつ、「どんな人をターゲットにして考えるべきか」「どの箇所をどのようにリフォームするべきか」などを決めていくのがよいでしょう。残置物の撤去が難しい場合に不用品回収業者へ依頼する古民家の売却を検討している場合、「物件にある家具やゴミなどの残置物は撤去したほうがいいだろう」と考えている人もいることでしょう。残置物があるまま物件を売却した場合、その物件の買い手が将来的に残置物を処分しなければなりません。そのため、残置物を撤去したほうが買い手はつきやすくなるとはいえます。いえ、残置物を撤去すれば必ず買い手がつくとも言い切れません。残置物の撤去にも費用がかかるため、無理に撤去をしてしまうと「古民家は売れ残ったうえに、撤去にかかった費用が無駄になってしまった」ということにもなりかねないのです。古民家を売却する場合、「残置物を撤去すれば買い手がつく見込みがあるか」を売却先に相談しておくのが得策です。古民家を専門とする買取業者であれば、そのままの状態で物件を売却できるのが一般的であるため、残置物がある状態でも買い取ってもらえることに期待できます。古民家を売却する場合に事前に対応しておくべきこと古民家を売却する場合、事前に対応しておくべきことがあるため注意しておきましょう。具体的には、下記に対応するようにしてみてください。古民家が再建築不可物件ではないかを調べておく売却する古民家に瑕疵がないかを調べておく土地家屋調査士に依頼して境界線を測定してもらう上記に対応せずに古民家を売却すると、契約不適合責任に問われてしまう可能性があります。契約不適合責任に問われるリスクを回避するためにも、古民家の売却を検討している場合には、事前に対応しておくべきことを確認しておくようにしてみてください。古民家が再建築不可物件ではないかを調べておく古民家の場合、その物件が再建築不可物件ではないかを調べておくようにしましょう。再建築不可物件とは、建て替え・増築・改築ができない土地のことです。再建築ができない主な原因には、接道義務を満たしていないことが挙げられます。接道義務は建築基準法で定められた基準のことです。具体的には「建物を建設するには、幅員4m以上の道路に土地の間口が2m以上接している必要がある」と定められています。この接道義務を定めている建築基準法は、1950年5月24日に制定された法律です。そのため、1950年5月24日よりも前に建てられた古民家の場合、接道義務を満たしておらず、再建築不可物件として扱われている可能性があります。再建築不可物件であるにもかかわらず、それを知らずに古民家を売却すると、契約不適合責任に問われる可能性があります。前述しましたが、契約不適合責任に問われれば、損害賠償や契約の解除が求められることになりかねません。契約不適合責任に問われるリスクを避けるためにも、古民家を売却する前には再建築不可物件ではないかを確かめておくのが重要と言えるのです。出向くことで、その物件が再建築不可物件かどうかを調べてもらえます。売却する古民家に瑕疵がないかを調べておく古民家を売却する前には、その物件に瑕疵がないかを調べておくことも大切です。前述したように、物件に瑕疵があることを伝えずに売却をすると、契約不適合責任に問われるリスクがあります。古民家が抱えている可能性がある瑕疵をまとめましたので、売却を検討している場合には参考にしてみてください。耐震強度の不足なお、「瑕疵を調べたいけど、どうやって調べればいいかがわからない」という人もいるかもしれません。その場合には、「ホームインスペクション(住宅診断)」を受けることも検討してみてください。ホームインスペクションとは、建物の劣化・不具合を把握するための調査のことです。国が定める講習を修了した建築士によって行ってもらえます。ホームインスペクションを受けるには5万円〜10万円程度の費用がかかりますが、物件が抱える瑕疵について調べてもらえます。ホームインスペクションを受けると売買契約書にその内容が記載され、その結果は買い手に伝えられます。その場合、物理的な瑕疵が原因で契約不適合責任に問われることはないため、古民家に瑕疵があるかが不安な場合にはホームインスペクションを受けることも視野に入れるのもよいでしょう。土地家屋調査士に依頼して境界線を測定してもらう不動産を売却する場合、売り手は土地の境界を明示する「境界明示義務」を負います。境界を明示せずに不動産を売却すると、買い手と隣地所有者でトラブルが起きる可能性があり、その場合には売り手が契約不適合責任に問われるリスクがあります。そのため、古民家を売却する場合、事前に隣地との境界線を明確にしておくのが得策です。依頼することも得策です。土地家屋調査士に依頼することで、古民家の調査および測量を行ってもらえ、その際には隣地との境界線を確定してもらえます。トラブル事例と解決方法!裁判なしで穏便に解決する方法を解説しますまとめ古民家の定義は明確に定められていませんが、一般的には築50年以上の木造物件が古民家と呼ばれます。古民家は建物自体の資産価値が低いと判断されやすいうえに、住宅ローンを組みづらいため、通常物件よりも売却が難しくなると予測されます。そのため、買い手がつく見込みがない古民家であれば、専門の買取業者に売却することを検討するのが得策です。専門の買取業者であれば、仲介で売れないような物件であっても売却に期待できるうえに、残置物がある状態でもそのまま買い取ってもらえるのが一般的です。ないかを確かめておく」など、事前に対応しておくべきことがあります。そのほかに、解体やリフォームなど独断でするべきではないこともあるため、まずは不動産会社や買取業者に相談しつつ、売却活動を進めるのがよいでしょう。古民家の売却に関するFAQ田舎にある古民家を売りたいのですが売れるのでしょうか?田舎にある古い家でも売却できないわけではありません。立地や状態などの条件によっては仲介で売却できる可能性はあります。古民家専門の買取業者であれば、仲介で売れないような物件であっても売却に期待できます。築100年ほどの古民家でも売却できますか?売却できないわけではありませんが、仲介では買い手がつきづらいと予測されます。古民家専門の買取業者であれば売却に期待できるため、まずはそのような買取業者に相談してみるのがよいでしょう。幅広くお答えできます。売買やトラブル解消、相続絡みの不動産全般、トータルサポートいたします。(土日祝を除く)24時間受付中メールで問合せLINEで問合せ。