先日、日経新聞や全国賃貸住宅新聞に「賃貸住宅の家賃が上昇している」という記事があったので、そのことについて解説したいと思います。今、不動産業界は繁忙期の終盤に差し掛かっていますが、あなたはどのようにして家賃設定をしていますか?これまでと同じ価格で募集していますか?それとも上げて募集しているでしょうか?3月の中旬ともなると、「このままでは満室にならないかもしれない・・・」と焦って、家賃を下げた方もいらっしゃるかもしれませんね。確かに、この繁忙期に入居が決まらないと、空室期間が伸びて機会損失が大きくなってしまう可能性が高まりますので、家賃を下げてでも3月末までに満室にするというのは、戦略としては正しいと思います。すると実は家賃以外の別の要素で入居が決まらない・・・という可能性もあります。・未だに礼金を取っている。・敷金を2ヶ月分取っている。・設備が古くて、外装のメンテナンスもされていない。家賃を下げる前に再検討すべきポイントがあるんですよね。そもそも値札に書かれている金額が商品の価値に見合っていなければ、入居者が決まることはない・・・という大前提も、もう一度意識した方がいいでしょう。家賃はどのくらい上がっているのか?さて、冒頭でもお話ししたとおり、実は家賃が上がってきているというデータが出てきています。どのくらい上がっているのでしょうか。日経新聞によると、賃貸マンションの家賃が上昇していて、東京23区は2024年1月の段階で、前年同月比で1割高くなったそうです。管理会社を対象にしたアンケート調査では、ファミリー向け物件の34.5%が「家賃が増加した」という回答があったそうです。この管理会社へのアンケートは、全国の管理会社を対象としているので、東京都だけでなく全国的にファミリー向け物件の家賃が増加しているということになります。2023年1月~2月中旬と比較した賃料の動向については、家賃が「増加した」という回答が「減少した」という回答を大きく上回っていたそうです。具体的な成約賃料としては、単身向け物件で29.7%が「去年よりも家賃が増加した」という結果になっています。家賃が上昇しているのか?では、なぜ家賃が増加しているのか?という疑問に、「インフレだから」と答えるのは少し短絡的です。実は、賃料は周囲の環境に大いに左右されます。東京23区のマンション賃料が上昇している理由として、新築・中古マンションの販売価格が上昇していることがあると思います。今、新築マンションの平均分譲価格は1億3,000万円と言われていますし、ここまで高騰してしまうと持ち家を購入することは難しくなりますので、賃貸市場に需要が集まっていると考えられます。ワンルームなどの賃料が上昇している理由は、値段が高くてもより良い設備を備えた物件を選ぶ傾向があるということが考えられます。古くても立地が良い物件や設備がしっかり更新されている物件は、積極的に家賃を上げていっても良いのではないかと思います。僕の経験からいうと、外国人は家賃が高くても成約しやすい傾向があると思います。現在は円安効果もありますので、外国人向けの価格設定を検討してみる価値もあるかもしれません。日本人だったら5万円で外国人だったら5万5,000円・・・といった具合で、僕もまだ実践はしてはいないのですが、近々実験してみようと思っています。定期借家契約にすることで家賃を上げられるただし一つ問題なのは、これらの賃料の上昇は新規契約時に限った話であって、更新時に家賃が上がっているわけではないということです。これまでもずっとお伝えしてきましたが、現在広く普及している「普通借家契約」では、家賃を上げることは容易ではありません。2年ごとの普通借家契約で入居者が入れ替わるのは、だいたい1~2割程度だと思います。2割が入れ替わるとしても、すべての入居者が入れ替わるまでに5年はかかりますので、物件全体の家賃が上がるまで5年はかかるということです。家賃は物価の上昇にはリアルには連動しないんですよね。理論上、2年ごとの再契約の際に家賃を上げることができますが、家賃を上げると入居者が再契約をせずに退去してしまう可能性もあります。このあたりのことについては、現在、僕自身も実験中なので、結果が分かり次第皆さんと共有したいと思っています。賃貸経営は今、家賃を上げられるチャンスです。入退去時にしか家賃を上げることができないというのは、とてももったいないです。このような機会損失を最小限に抑えるためにも、定期借家契約は必須だと思います。導入・活用パーフェクトマニュアル」で学んでみてください。