2022年6月9日こんにちは。5年以上やっている「くき」です。円2次募集について(2022年6月9日追記)本ファンドでは、募集金額15億円に満たない応募金額となっておりますので、当初のファンドページ記載の通り事業者であるTRIAD社が追加の劣後出資を行い、劣後割合を増やすことでファンドの成立を致します。募集金額に対し応募金額が満たないため、通常であれば運用開始日までに行うキャンセル募集などは実施する必要がなく、スケジュールは多少の余裕が生まれております。COZUCHIとしては可能な限り、投資してくださる方を増やしたいという思いもあるため、「6/10〜6/13」までの期間を2次募集として募集期間を設けます。この2次募集はキャンセル募集のために想定していたスケジュールが必要なくなったために設けており、運用開始日や運用期間などの全体のスケジュールの変更は一切ありません。本ファンドはCOZUCHIとして安全性の高い案件であると位置付け、ファンド化しご提案しましたが、これまでのCOZUCHIのファンドとはタイプも違い、独自の配当ポリシーは変わらないものの想定利回りは低く、投資家の皆様がCOZUCHIを利用した資産運用として求められるニーズとは一定ずれがあったと認識しています。今後のCOZUCHIでは中長期的ではありますが投資サービスとして不動産における安全性の高いファンドも商品化していくことで、投資家の皆様に対してCOZUCHIとしてご提案していきたい資産運用の形を一定のご理解いただけるよう努めていければと考えております。13:00までに応募頂いている投資家の皆様には特別優先権を付与致します。今後行う2次募集に関しても、50万円以上の投資の条件を追加して、特別優先権を付与します。特別優先権について(2022年6月9日追記)今回付与する特別優先権とは、今後組成されるファンドの内、希望するファンドへ優先的に出資申込できる権利です。権利そのものに申込金額の上限はなくファンド毎に設定される申込上限額が上限となります。今後のCOZUCHIではファンドによりますが、一般募集の前に優先権が付与された投資家を対象とした優先募集を行って参ります。本ファンドの1次募集に応募いただき投資してくださる投資家の皆様には金額に関わらず、特別優先権を付与させていただき、今後行う2次募集に関しては、50万円以上の投資の条件を追加して、特別優先権を付与します。特別優先権の付与に至った背景としてはCOZUCHIとして中長期的には目指していきたい安全性の高いファンドに関して現状で申込してくださった投資家の皆様への感謝としての取り組みの一環です。2次募集に関しても条件に差異は設けておりますが、50万円以上の投資をしてくださる方には同様に特別優先権を付与致します。特別優先権の詳細な規約に関しては下記リンクからご覧ください。自己信託の設定について(2022年6月9日追記)本ファンドにつきましては、物件取得の契約決済スケジュールが非常にタイトであったことから、自己信託の設定はできないという理解のもと募集を開始いたしました。ファンドで自己信託スキームを活用したときは、まずは、劣後出資部分(手付金支払等に使用される金銭)を金銭信託設定することが必須と考えられておりましたので、契約決済スケジュールがタイトな場合(例えば、本ファンドのように案件情報の取得から契約締結及び手付金支払いが近接する場合)には、スケジュール的に劣後出資部分の金銭信託設定が間に合わず、自己信託スキームの活用ができないというのが事業者である株式会社TRIAD及びCOZUCHIの理解でした。協議をした結果、契約決済スケジュールが近接する場合(手付金を支払済みの場合)であっても、自己信託設定のための自己信託設定証書の条文を見直すことにより、決済前(所有権移転前)であれば事後的に自己信託の設定が可能であるとの見解を得ることができました。これを受けて、本ファンドについても「自己信託スキーム」を活用することとし、6月16日付にて自己信託設定証書を締結することとなりました。詳しくは下記をご覧ください。本プロジェクトは「虎ノ門」駅直結の再開発事業地内にある4物件を投資対象としております。再開発における重要なプロセスである「都市計画決定」は既に完了しており再開発事業は決定しています。再開発完了時には現在所有している不動産に対応する新築オフィスビルの権利変換を受けることが可能なため、将来価値の上昇によるキャピタルゲインが見込めます。本再開発プロジェクトの完成予定は2026年末(竣工)となっております。フェーズ1としての本ファンドにおいては権利変換についての協議を行い、権利変換の交渉次第でアップサイドが見込まれるファンドとなっております。フェーズ2以降のファンドに関しては、前プロジェクトに出資している投資家様の、優先枠を予定しております。政治と経済の中心に位置する虎ノ門エリア虎ノ門は役人の街とも言える霞が関と並んで政治や経済の街として発展してきました。エリアの特徴から弁護士などの法律の専門家が構える事務所も多くなっており日本を動かす中枢としての顔を見ることもできます。ビジネスにおいて重要な地域に近接しており、国際的なビジネス・交流拠点の形成が進んでいます。Tokyo」や本物件の再開発計画地に隣接する「東京虎ノ門グローバルスクエア」など大規模ビル等が高い稼働率で数棟竣工し、環状二号線開通もあったことから街全体が活気づいています。「虎ノ門ヒルズ」駅の新設もあり、都心の新たな拠点として進化しています。災害時に帰宅困難者を一時的に受け入れる空間が不足しているなど防災上の安全性が懸念されています。して「東京のしゃれた街並みづくり推進条例」に基づく街並み再生地区に東京都から指定されています。敷地面積約6,400m2、計画されている建物は、延床面積約120,700m2のオフィスビルが計画されています。虎ノ門駅の地下及び地上駅前広場は一体として繋がる計画のため、駅混雑の解消を目指しています。計画では高さ180メートルのオフィスビルとなっているため「東京虎ノ門グローバルスクエア」より約60メートル高い超高層ビルが誕生することになります。本プロジェクトは再開発における計画段階である、都市計画決定のプロセスが既に完了している状態となっており、再開発は正式決定しています。現在再開発における実施段階に入る組合設立申請を行っております。組合設立認可は予定では6月中に完了する見込みです。※都市計画決定とは・・・再開発を行う区域や整備する道路・公園の配置、建物の概要など、事業の枠組みを都市計画で定めること権利変換と追加購入オプション今回の再開発事業では、収用される不動産の権利者に対して権利変換という提供が行われます。本ファンドで現在所有する不動産(従前)は4物件で延床面積は約147坪となっています。従前の不動産は再開発事業のプロセスに則り、不動産評価が行われ新築オフィスビルとなる際の評価に合わせて権利変換で提供される面積が決まっていきます。現状では最低限、約96坪ほどの権利変換での提供となる予定です。従前の延床面積と権利変換で提供される面積(専有)の差分である約51坪に関しては原価での追加購入オプション(※)が付与されております。事業者であるTRIAD社はこの制度を全て使う事で割安な仕入を行い最終売却時の利益の最大化を狙っております。※原価での追加購入オプション・・・再開発により住居であれば例えば4人家族で住んでいた所を権利変換で面積が減ると住めなくなってしまう場合があり、オフィスでも同様で、店舗においては面積減により事業規模が縮小してしまうなど、それらの問題を解消するために再開発事業によっては元の延床面積までは希望者が購入できるケースが一般的であります。権利変換によるアップサイドフェーズ1の位置付けでの本ファンドでは権利変換の内容を確定させるために協議をしていきますが、TRIAD社としては権利変換として提供を受ける面積に関して更に増える可能性があると考えております。再開発事業は計画地の地権者と、デベロッパーの協力のもと進めることができます。再開発は進んでいきます。今回の再開発で竣工されるビルは容積緩和をうけ容積率1500%、高さ180mの非常に大規模なビルとなります。建築費を先に負担している分、デベロッパーが得るべき利益を考慮しても地権者との利益バランスが悪いと考えております。そこでTRIAD社は権利変換について、最低限として予定されている約96坪から増やすため積極的に協議を行っていきます。現状としては権利変換及び原価での追加購入で、専有坪単価1400万円ほどとなっております。協議により権利変換分の面積が増える場合は原価での追加購入に必要な資金が減っていくため仕入単価は下がって参ります。フェーズ1にて権利変換の面積が増える場合は評価額の上昇となるため想定利回りを超える配当となる見込みです。再開発プロジェクト全体として、最終的な売却目線は専有坪単価1800万円を想定します。専有坪単価1800万円で売却をかけた場合、再開発後の想定賃料からすると表面利回り3%の物件となります。今回の再開発で竣工されるビルは、事業用不動産サービスの大手であるCBRE社による定義から不動産の格付けにおける「グレードA」に分類されます。良好な周辺環境、高いセキュリティ性能、充実した飲食・物販・サービス施設など、オフィス環境のすべての点で申し分のない最上級レベルのビルを意味します。これらはマーケットからも非常に評価され、新築当初から高稼働が期待できるオフィスビルです。売却想定としては堅めであると考えております。優先枠について本プロジェクトは再開発が完了するまで、4〜5年ほどを予定しております。最終売却時までは再開発に関わる地権者として、粛々と協議や調整を進めて参ります。フェーズ2以降のファンドに関しては、前回プロジェクトに出資している投資家様の、優先枠を予定しております。本ファンドは優先出資金額15億円と大型の募集であります。募集金額に対し、応募が満たない場合は事業者であるTRIAD社が追加で劣後出資を行い、ファンド成立と優先劣後方式における投資家の安全性を高める予定であります。募集段階の劣後割合は11.8%となっております。配当ポリシーCOZUCHIでは、キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当する方針を掲げております。本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25%を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。想定利回りを下回る可能性があり、また、キャピタルゲインが生じない場合にはインカムゲインのみの想定利回り0.1%を上限に配当を実施する可能性もあります。ファンドのまとめ「虎ノ門」駅直結の再開発事業地内にある4物件を投資対象にしているファンドについて、紹介しました。再開発事業は決定しており、新築当初から高稼働が期待できるオフィスビルなのでとても堅いファンドだと思います。COZUCHIさんは様々な案件があり、ファンドを通して不動産投資に参加できるのが魅力。私も50万円ほど出資しています。いう法律に基づいた不動産小口化商品です。安全が100%保証される投資はありません。現金や有価証券などと違い想定外の事故や天変地異でも起こらない限り消滅する恐れがないのが現有物である不動産の強みです。物件情報を詳しく開示します。詳細は以下を参照ください。当サイト限定キャン...COZUCHI(コズチ)公式ページまとめ話題の「COZUCHI(コズチ)」について紹介しました(^^)私も投資しており、とても魅力的なファンドが多いので口座開設しておいて損はないと思います。登録だけでもらえる「えらべるPay」500円相当はAmazonギフト券1,500円に交換できます。TikTokをインストールしている場合は、ログアウトしてアンインストール。Lite紹介ページからインストール。※時期によってキャンペーンの金額が変わる可能性があります。簡単な質問に答えることで、家計の見直しが行えます。気になる点があれば、FPとの無料相談を行うことで仙台牛200gやスタバチケット1,000円、プリン5個セットがもらえます。気になる方は公式ページを参照ください。・当サイト限定!岡三オンライン証券2,000円キャンペーン公式ページマネックス証券公式ページ・1万円の入金で人気の日本株、米国株が当たるチャンス!moomoo証券公式ページ・条件達成でポインタポイント5,000ポイントもらえる!auカブコム証券公式ページ資産づくり、資産運用の専門家マッチングサービス「投資のコンシェルジュ」!今なら面談でAmazonギフト最大60,000円分プレゼント!以下のお悩みがある方におすすめのサービスです。投資のコンシェルジュなら、オンラインで気軽に相談できます。投資のプロフェッショナルと運用の細部まで相談する事も可能です。関する総合したアドバイスが可能で何度でも利用できる完全無料のサービスです。今なら「Amazonギフト」、「石巻の美味しいお肉」がもらえます。当サイト限定タイアップ実施中!通常、投資会社5社と面談実施でプレゼントの「石巻の美味しいお肉」が当サイトから申し込むと1社の面談実施でプレゼントとなります。気になる方は公式ページを参照ください。・[無料]お金のプロに何でもWeb相談!・年収の制限なし!・当サイト限定タイアップ実施中(1社面談でお肉プレゼント)下のボタンから申込みでタイアップが適用されます。MEくき株式投資歴は10年以上。情報系の資格を複数とFP(ファイナンシャルプランナー)、簿記などの資格も持っています。不動産はアパート、マンション、戸建てなど複数所有。40代前半でセミリタイア。法人でも賃貸経営などやってます。ブログで投資の楽しさを伝えられたらと思い発信しています。イチオシ優待のコメント、サイトの写真をダイヤモンドZAi(ザイ)に掲載していただいたことがあります。相談をする当サイト限定キャンペーン!バンカーズの無料登録でe-GIFT2,000円がもらえる!当サイト限定キャンペーン!公式ページに記載はありませんが、2024年11月30日までに登録をするとe-GIFT2,000円がもらえます!※e-GIFTはAmazonギフト券、現金2,000円などに交換可能。バンカーズは1口1万円からコツコツを資産を増やしたい方にぴったりの貸付型クラウドファンディングです。株や投資信託と違い元本の値動きがなく、償還や分配されるまで待つだけになり分散投資先におすすめ。バンカーズ無料登録でe-GIFT2000円!アマギフに交換可能なポイントがもらえる!新NISAとの分散投資に最適な不動産投資クラウドファンディングのキャンペーンについて、適宜情報が欲しい方は以下の公式LINEをご登録ください。今なら登録していただいた方、限定でAmazonギフト券50円が必ずもらえます。202...【園芸】ダイソーで買った種「KOIのミラクルストロベリー」の芽が出てきま...[PR]お得なキャンペーン、おすすめクラファン!ほったらかし投資におすすめ!分散投資のため、私も40ファンド以上投資しています。クレディセゾン2社のグループ力を結集。2022年6月13日13時まで!「くきの楽しい投資生活」はリンクフリーです。リンクを行う際の許可や連絡は不要です。リンクを設定する場合は、「https://investor-kzo.com/」へのリンクであることを記載してください。