2日目を迎えています。香港は、観光地としても、ビジネス拠点としても、極めて魅力的な土地で、行かれたことのある方も多いでしょうが、皆さん、これは知っていましたか?香港の、合計特殊出生率は、1.04で、世界最低(日本は1.39)香港の平均寿命は、男性79.8歳、女性86.1歳。香港の平均年齢は、41.7歳。アジアで40歳を超えているのは、日本と香港のみつまり、日本と並ぶ、世界一の少子高齢化社会、それが香港なのです。少子高齢化のスピードは日本を上回ります。世界最低の出生率は、香港でも社会問題になっており、最近読んだ当地の新聞でも、「香港は、国をあげて少子化対策に取り組む日本に学ぶべきだ」という社説がありました。日本でもいろいろ問題多いですけど、その日本でさえ見本になるのね。香港の特殊な地理的要因によって、少子高齢化対策の内実も、日本とはまるで様相を異にします。香港の場合、隣接する、「人口13億・中国大陸」の巨大な存在と、そことの「社会制度や生活水準の格差」という現実があります。旧英連邦である香港は、出生地主義をとっており、大陸人の妊婦が香港で子どもを産んでも、一定要件を満たせば、その子は香港籍を得られる。香港籍があれば、(大陸籍と違って)世界各国へノービザで自由に行ける身分が手に入る。・・・ということで、香港で出生したがる大陸人が後を絶たないという。その一方で香港人は、世界最低の出生率にも関わらず、産院のベッドがろくにないと、怒っている者も多いそうです。香港人夫婦から生まれる子どもが少ないのに、一方でベビーラッシュという、奇妙な現象が起こる。日本では考えられませんね。香港当局も、少子高齢化解決の方策として、日本のように「長年かけて、コツコツと、子どもを増やす方向に誘導する」よりも、「大陸人に対する法制度を上手に緩和」すれば、自ずから解決すると考えているのかもしれませんね。少子高齢化が解決されても、必ず、別の社会問題が起こるでしょうから、舵取りは難しい問題でしょうけど。出産事情と同様、香港の不動産事情を語るにも、「大陸との交流人口」というファクターの分析がかかせません。日本で、不動産投資をやっていると、「少子高齢化の、不動産市場への影響」の話題がよく出てきます。・日本には、日本人の夫婦から生まれた子どもだけが存在する。・日本で生まれた、日本人だけが、不動産の賃借人になりうる。・日本の出生率が下がる⇒日本人が減る⇒賃貸住宅に対する需要が減る⇒収益還元法で、不動産価格も下がるという考え方があると思いますが、香港では、上記はまるで当てはまりません。総人口の4倍もの人間が、毎年押し寄せるのです。日本の人口規模に換算すれば、毎年「5億人」の中国人が訪れる・・・その位のインパクトある話です。毎年、来訪者数が2800万人もいれば、全員が観光だけして、大人しく大陸に帰るわけではありません。香港で商売する者、香港で間借りする者、不動産投資する者・・・いずれも相当数いるわけで、それが香港の不動産価格に、大きな影響を及ぼします。香港の不動産価格は、すでに、世界最高水準です。実際には、豪華住宅だと、その倍くらいの面積があるのが普通ですから、平均3億円くらい、当たり前にするわけです。昨年、「アジア太平洋大家の会」でも、香港で「9億円マンション」の視察をやりましたが、上には上がいるもので、昨年は、「大陸人の富豪が、香港島で55億円マンションを買った」ことが話題になりました。「大陸との交流人口」という外的なファクターによって、不動産価格が左右されてしまう側面が大きい・・・ということですね。ところ変われば、不動産の常識も、大きな違いが出てくるものです。次ぐ、900万の人口を擁する県。観光地も豊富すごいじゃん神奈川!自慢するネタたくさんあるじゃん、羨ましいぞ。全国的ブランドの「横浜」を持ってるのは強いよなあ。それだけで「俺ら、負けた・・・」と、白旗をあげてしまう。そんな私は、千葉県東葛地区(柏市)の出身。神奈川って、遠く感じるんだよ。身近なのは、何といっても東京。あと茨城、埼玉も近いから身近。神奈川っていうと、「東京の向こう側」の感覚。横浜在住の投資仲間多いし・・・そんな時、東海道線に乗って神奈川県に入ると、普段見慣れないものが、たくさん目に入ってくるから興味深い。・何これ?坂ばっかりじゃん?・どうして、山のてっぺんまで家が建ち並んでるの?「耕して天に至る。戸建住宅って、もっと平らなところで、もう少し土地面積とって建てるもんじゃないの?というのが私の偽らざる感覚なんだけど・・・やっぱ俺って田舎者なのか?今日の日経コラム「家計簿に映る田舎のリッチ感」も、面白い記事だった。私はこれ読んで、「神奈川と千葉って、違うんだなあ」と感じた。以下引用、~川崎市の建売住宅は敷地40坪で、3階建ての4LDK。首都圏にしては大きめだが、難点は駅から遠いこと。最寄りの向ケ丘遊園駅まで徒歩25分以上かかる。通勤時は徒歩2分のバス停からバスに乗る。返済期間35年の住宅ローンは4800万円。同規模で駅に近い物件は約1億円と手が届かず、立地と利便性を犠牲にした~。⇒東葛では、40坪の敷地は、ごくフツー。⇒東葛で、一番都会な柏駅から、25分も歩いた戸建は、普通、3000万円以下だよ。⇒東葛で、1億円かかる戸建なんて、地主様のお屋敷くらいだよ。サラリーマン向け戸建の最高の価格帯は、せいぜい6千万円台。神奈川って、東京の向こう側でも、千葉と同じ「郊外」だと思ってたけど、マイホームの価格はずいぶん違うんだね。向ヶ丘遊園でマイホーム買った例のファミリーが、東葛エリアで家探ししてたら、まるで、別の惑星に来たと思うほど、安く感じるんじゃないかな・・・3000万円台で、もっと駅近で、よりどりみどり。立地・利便性を犠牲にしないで、ローンの負担も軽くなりまっせ。それに常磐線、イメージ的にカッコ悪いかもしれんけど、少なくとも小田急線よりは速いですぜ。海沿い・・・あたりの地価を聞くと、ベラボーに高い。あの辺の神奈川は、千葉埼玉と同じカテゴリーの郊外とはいえない。「東京都内に準じるもの」と、考えた方が良さそうだね。相模原だって、相模原って、なんとなく、我々と境遇似てるんだもん。神奈川って、やっぱり東京じゃないんだね。我々(千葉埼玉)と同じ、首都圏郊外だよね、仲間だね、って気がするんだよ。あの辺で、町田が都会なのは認めるけどね・・・おっと、町田は一応、東京都だったな。posts.2012.03.28公示地価、なんのため?最近、平成24年1月現在の公示地価が発表されて、東日本大震災の被災地・宮城県の高台の土地バブリーぶりが話題になりましたね。公示地価と基準地価については、必要性がいまいち、よく分かりません。公費を使って、毎年、制度として実施する必要が本当にあるのか、疑問なしとはしません。相当するものは、聞いたことありません。欧米諸国では、普通、個別の取引事例を、一般公開します。どこの土地・建物が、いつ、いくらで売れたか、Webで、誰にも分かるように公開されます。我々投資家が、物件取得や売却にあたって、公示地価や基準地価を、収支シミュレーションや事業計画に使うことは、少なくとも都市部では余りありません。わなくても、東京カンテイとか、大規模住宅デベのレポートとか、参考になるデータは、今どきWebにわんさか載ってますし、それ以前に、地域の不動産屋に聞けば、だいたいの相場は一発で分かる。「餅は餅屋に聞け」ですよね。とろくさくて、使い勝手悪いんですよね。一方で、「路線価」は、思い切り参考にしますけどね。銀行さんも、路線価なしでは仕事ができないでしょうね。結論・・・私は「路線価」さえあれば、その他の地価評価制度は、別になくても困りません。posts.2012.03.26名古屋はええよ、不動産常勝の街!名古屋って、地味にすごい街だと思います。工業力は、ダントツ日本一。プロ野球、Jリーグ、フィギュアスケート・・・スポーツも日本一流。不動産投資でも、おそるべき実力を秘めた街といえましょう。私は東京在住なのに、なぜか、名古屋で小さな区分マンションを何戸か持っているのですが、今のところ、この街の不動産で、嫌な思いをしたことが一度もありません。・2010年1月から、今までの3年余り、常時2~3戸体制で運用して、空室になった期間が、1ヶ月しかない。・キャピタルゲイン、インカムゲイン・・・どれをとっても、私の保有物件のなかで、日本最高のパフォーマンスを上げているのが名古屋!今日も面白いことがありました。私の友人で、台湾人の女性不動産投資家が、名古屋限定で、区分マンション投資するために、今年5月に来日します。日本の不動産事情を、とてもよく研究しておられる方で、「いま日本で、空室率が比較的低いのは名古屋。東京ほど仕入れ単価が高くない。彼女と話している間に、私が名古屋に、2戸残している区分マンションの話になりました。自分が仕入れた価格より、2割ほど多目の値段を言って、収支シミュレーションして、満室時のNet利回りが10%ちょっとになる話をしたら、ものすごく買いたそうでした。彼女がもし、私の言い値で買ってくれたら、再びキャピタルゲインだぜ。2戸連続、値上がりこれまで、家賃も結構稼いでるから、仮に仕入れ値で売れても私は満足なんだけどね・・・。おそるべし、名古屋の力。替え歌で、このブログ日記をしめましょう。posts.2012.03.26「略奪大国」と私ベストセラー「七つの習慣」の著者で、セミナーやコーチングで大人気のジェームス・スキナー氏による新刊「略奪大国~あなたの貯金が盗まれている」を、すでにお読みになった方も多いと思います。昨日、真鶴半島へ小旅行する東海道線の車中で、「略奪大国」、ようやく読みました。書いてる内容は至極真っ当なものです。「ハイエクから続く系譜の、古き良き、古典資本主義者の手による、クオリティあるビジネス書」みたいな感じで、ものすごく、共感できました。海外暮らしを経験した者が強く感じる、「日本の社会システムのヘンなところ」を、ジェームス氏が論旨明快に、バッサバッサと斬り込んでいるところは、読んでいて痛快でした。・なぜ、「漁業権」とやらのために、日本国民が自国の海や川で自由に釣りができないの?・なぜ、日本で会社をつくったり、事業資金を集めるのに、こんなに煩雑な手続きが必要なの?・なぜ、世界トップスリーの経済を誇る日本に、海外からビジネスが入って来ないの?・なぜ、日本政府は国民の作った富を、大きく育てようとせず、奪うことばかり考えるの?・なぜ、日本政府は国民が海外に送金したり、海外口座をつくることを、執拗なまでに邪魔するの?みたいな根源的な疑問を、抱く機会は少ないかもしれませんが、これらは、海外で長く暮らした後、日本にUターン移住した私にとっては、常に切実に感じる、「日本の残念なところ」です。・政治は、何もしないでいい・国民の富を奪うことをやめてくれれば、それでいいというくだりです。私も、「政治家」の公約とやらに、もはや何の期待も抱かなくなって、久しい人間です。自分がお金を稼いで、集めて、投資して、確定申告する年月を重ねるなかで、政治家・官僚は結局、「私たち民間の稼いだ金で、何かする」しか能がない・・・それはよく分かります。「誰かから、誰かに、所得移転する」ことに意味あるとしても、政府を介すと、資源配分として、極めて非効率的ですよね。ジェームス氏が言うように、「自分の金を、自分のために使う時、一番賢い使い方をする」、「(政府は)他人の金だからといって、極めて愚かな使い方をする」。確かに、私たちが政府に払っているコスト(税金+社会保険料+面倒くさい法律で、いろんなことを我慢しなくちゃならない苦痛)と、受けている便益とのバランスが取れているのかというと、どうもそうは思えない。原発事故対応とか、ああいうのこそ、政府が一番力を発揮すべきなのに、日本政府は極めてお粗末な対応しかできなかった・・・等々。・多くの政治家は、「国民のお金を使って何かする」ことを目指している・実際、国民が、そういう政治家を選んでしまっているということですね。自民党も民主党も、その点では同じ穴のむじなで、結局、国民を失望させてしまった。特権・既得権を奪う政党が、力を持ってくるのだと思います。いう政治が育ってくる前に、日本の財政、もたなくなって、デフォルト、ドボンしちゃう可能性もあるんでしょうが、それも長い目でみれば、政治が大きく変わり、日本が前に向かう契機になるのだと思います。私は、日本デフォルトしても、オッケー。いまの日本の、腐りきった、既存のシステムのために、働きたくはないけど、それが崩れた後に出てくる、新しい日本のために、力を尽くして、働きたいと思います。posts.2012.03.24アメリカの家っていくら?世界中の不動産を見てい世界中の不動産を見ていると、意外なところに、「お値打ちな国」があるのに気付いたりします。米国はもちろん、世界に冠たる先進国、腐っても超大国、わーるど・すーぱーぱわー!不動産が安いというイメージは、余りないかもしれません。日本以外の国からみても、そう感じるみたいです。こないだも、シンガポール人の友人が、シンガポールの家1軒売れば、アメリカで家5軒買えるよと言ってたほどです。不動産融資が厳しくなった。・融資組めない人が多いエリアの住宅価格が暴落した・競売・差し押さえ(Foreclosure)も多く出たという事情が、大きく影響しているのではないかと思います。不動産融資が期待できない場合は、実質キャッシュ買いに限られますから、年収を数倍するような不動産価格は、極めて形成されにくい。米国で激安物件仕入れて、賃貸に出せば、数年で投資額回収できる・・・というシナリオも描けます。Dollars!そして、今のタイミングで米国で資産持つのって、悪くないと思いますよ。米国経済が、リーマンショック前の状態に戻るかどうか分かりませんが、少なくとも経済が復調してくれば、不動産融資姿勢も緩くなってくる。それが、不動産価格を底上げすることも、期待できると思います。米国の不動産って、どれだけ安いの?zillow.comサイトで検索してみます。Carolina”を見てみます。これだと分かりにくいので、もう少し拡大してみますね。ほとんどの土地付き一戸建が、150~250K(15~25万米ドル)の範囲で買えることが、よく分かると思います。日本円換算で、1250~2000万円、といったところ。この一帯の住宅地、土地1000平米(300坪)以上が当たり前ですから、全然高くないっすね。York”で検索してみましょう。ミリオン超え(億ション)だらけですねえ。「世界の首都」ニューヨーク。同じN.Yでも、俺の地元「流山セントラルパーク」とは地価が断然違うぜ!写真は、1.5ミリオン(1.25億円)、3ベッドルームのマンションです。MI)で検索してみましょう。こちらは、ボロクソに安いですね。軒並み、50K(415万円)以下。写真の家、まともな一戸建てに見えますが、なんと27K(225万円)。こんな価格帯が、ゴロゴロあります。Orleans)とかも、検索すると安いですよ。お好きなアメリカの地名入れて、いろいろ遊んでみては。「5大フェア」の開催が予定されています。昨年7月には、賃貸住宅フェア@東京での講演の機会まで、いただきました。それに引き続き、次回は、なんと、九州・福岡での講演の機会をいただきました。(東京からみて)名古屋、大阪を飛び越えて、一気に福岡での講演。彼の地で演壇に立つのは、もちろん初めての経験です。今年になってから、財政破たんリスクが、話題に上るようになってきましたね。「日本財政は、あと3年もたない」が持論のジェームス・スキナー氏のセミナーも、国内各地で行われ、人を集めているようです。私自身も、講演者として、世のニーズに常に敏感でありたいし、できるだけ、聴衆のニーズに応えるかたちで、講演するつもりです。資産を海外に分散しよう」といった、経済週刊誌の煽り系記事を超える、何らかのメッセージを打ち出すこと。それができない限り、私が福岡まで話しに行く意味がないと、思っています。「世界が主語」、「日本は世界やアジアを構成する一国」という、より鳥瞰的な観点で語ることです。世界経済のメカニズムのなかで、解決策を見出していく以外にないことは明らか。自分が外国人になった気持ちで、世界的な視野から日本の経済リスクや、日本で不動産投資経営をするリスクを見つめる、そんな視座が必要だと思うのです。・世界的にみて、日本だけが特別な国なのか?・日本に財政破たんのリスクがあるのと同じく、外国もさまざまな経済リスクを抱えているのではないのか?・日本が財政破たんしたら、その影響は全世界に及ぶはず。下手したら、日本以上にダメージを受ける国が出てきても、おかしくないのではないか?そう考えると、うーん。賃貸事業経営者としての、グローバルな視野と、変化への適応力、フットワークの軽さその方が、ずっと重要なのではないかと思います。財政破たんを語ることは、すなわち、「不連続性」の世界を語ること。第二次大戦の前に成功した不動産経営が、おそらく、戦後通用しなかったのと同じように、いまの日本で、たまたま成功している不動産経営の方法論が、財政破たん後、通用しなくなる可能性は高いでしょうね。「不連続性の世界」を生き抜くスキル・視座が身につくそのメリットの方がはるかに大きいのではないかと思います。日本の投資家が国境を超えて、海外に投資する、もうそれだけで、「不連続性」の世界を、生きていることになります。不動産市場の状況や投資の方法論からして、日本とまるで違う海外。そこでは、日本と違った「秩序」で、物事が動いています。海外不動産投資は、そこから始まります。見えるリスクを次々と織り込んで、素早く意思決定するスキルも、その中から身につきます。・国家歌の財政破たん自体、世界的視野でみれば、数年に一度は起こってきた、「当たり前の現象」。長い歴史的スパンでみれば、経済社会が新しい段階に移行するための、強制的なプロセスみたいなもの。・日本が財政破たんしたら、溜まりに溜まった「膿」が出て、多くの人が苦しんだ後、「新しい日本」が生まれてくるはず。・新しい日本が、どんなかたちになるか、想像もつかないが、「新しい日本」に適合した、不動産投資経営も、いずれ編みだされてくるはず。日本が数年後、財政破たんを起すのかどうか、私には分かりません。「新しい日本」における不動産投資経営の勝ちパターンを見つける。福岡での講演も、その目的に役立つものにしていきたいと思います。posts.2012.03.17オーストラリアでも家買えるんです!!皆さんこんにちは。オーストラリア(豪州)と、ニュージーランド(NZ)・・・オセアニアにある、二つの国は、日本人のロングステイ・移住先として、大変な人気があります。中国・インドなどアジアの国の人間からみても、移住先として大人気。世界中の人を魅了しています。それらもろもろを含めた「暮らしやすさ」が、高く評価されているのでしょう。私が大好きな、不動産投資という点でいえば、どちらかといえば、NZの方が、話題に上がることが多いでしょう。・新築で・同一開発プロジェクト内の、総開発戸数の50%までと、決められています。NZには、それに類する規制はなく、長期ビザを持たない外国人が、新築でも中古でも、基本、何でも買える状況がある。あと、為替レートの関係で、NZ物件の方が、豪州物件より概して割安で、賃貸利回りもやや上回る、その辺が、日本人投資家のNZ人気を集めている面があります。私の主宰する「アジア太平洋大家の会」でも、NZ物件セミナーは昨年やりましたが、豪州ねたのセミナーは、まだ開催できていないのも、主には、上の理由によるものです。余談ですが、私は豪州永住権ありますので、中古物件でも何でも買えます。いまシドニーに2物件持っており、いずれも順調です。「新築なら、豪州で物件を買える!」ということですよね?融資制度は、豪州の場合、完備されています。外国人も、ほぼ自国民と同じ条件で、住宅ローン組めます。豪州の銀行には、東京に支店持ってるところが、いくつかありますので、金利の低い日本円ローンを使って買う、という選択肢もあります。最近では、日本のメガバンクが、オーストラリア物件の融資(豪ドル建て)を手掛ける動きがあるとも聴きます。外国人が買える、新築物件のなかに、不動産投資の観点から価値の高いものがあれば、十分、紹介できると考えています。最近、豪州の熱帯リゾート地・ケアンズの、ビーチから徒歩2分という絶好の立地で、とても良い物件をご紹介いただきました。私がみて、良い案件だと思いました。今のレートで、3000万円ちょっと超える位です。首都圏だと、千葉県や埼玉県の郊外で、土地40坪、カーポート一つ、何の特色もない安普請建売が買えるか買えないか・・・くらいの値段。その値段で、世界的にも知名度のある、熱帯のビーチ徒歩2分で土地200坪近い4ベッド戸建が買えるんです。3年ほど前に倒産したケアンズ最王手の開発業者会長の息子さんが新しく建設会社を興してケアンズでは初めて建築している物件で、新しい会社の宣伝の意味もこめて値段を落として販売しているようです。確かに、この価格帯なら、ケアンズ地元の人が普通に買えますね。資源産地で潤っている街と、そうでない街の差が開きつつあります。どちらにも共通するのは、ビーチサイドは不動産価値が高く、転売しやすいということ。資源ブームで潤っている街で、ビーチサイドの物件は、こんな値段ではとても買えません。幸か不幸か、ケアンズは資源を産しません。観光がメインの街で、いま景気がそれほど良いとは言えません。ビーチサイドで、こんな値段で新築一戸建てが買えるわけですね。そのケアンズ、日本から一番近い豪州の街で、一番身近なリゾート地ですよね。豪州の主要都市のなかで、ビーチ不動産が一番安く買える街になってると思います。ケアンズは、人口も順調に増えてますので、自分が住んでない間は、地元の人に貸せると思います。ビーチ際の戸建、借りる人は、属性の良い方ばかりです。オーストラリアで、10年近く、間貸ししてる私の言うことですので、これは間違いないですよ。この物件、来週土曜日(3/24)午後の、アジア太平洋大家の会、有料会員限定セミナーで、より詳しく紹介します。ケアンズとスカイプでつないで、プロの方に、ちゃんと紹介してもらいます。有料会員でなくても、是非この物件の紹介受けたい方は、私までメールくださいね。アジア太平洋大家の会」ですが、3月以降、セミナーがちょっと端境期に入り、少し寂しい状態。これを何とかしようと、次のセミナーのネタを、いろいろ仕込もうと画策中です。いま、見えている範囲で、3つあります。利回り30%超は当たり前・・・安くて200万円から、超大国「米国」の戸建が買えると評判の街・デトロイト。このセミナー、昨年12月に開催を予定していましたが、いろいろな事情があって立ち消えに・・・それを何とか復活させるべく、再度交渉をはじめ、何とか、テーブルにつくことができました。これから、いろいろ組み立てていかねばなりませんが、何とか、実現させたいと思います。最近、いくつか追い風が吹いてきました。1)日本のメガバンクが、オーストラリア物件の融資(豪ドル建て)を手掛ける動きがある。2)日本人に人気の熱帯リゾート「ケアンズ」で、お買い得な新築がいくつか出ている。3)住宅ローンの金利も、いくぶん安くなってきている。いうことで、ケアンズ現地の日本人エージェントとコラボで、セミナーを企画したいと考えています。ケアンズは、うちの奥さんの実家があるところで、私も数十回、行ってます。住宅事情も、だいたい分かりますよ。近隣アジア諸国の出身で、日本に長年住んで、日本と母国の両方に、不動産を持っておられる方は、結構たくさんいます。「値上がり益目的の不動産投資」を、上手に組み合わせておられる方もいます。いう方をゲストスピーカーに呼んで、勉強会するのも面白いと思い、何人かに声かけています。「沖縄不動産セミナー」なども、仕掛けていきたいなあと、妄想しています。日本国内ではありますが、内地より出生率も人口増加率も高く、比較的元気な土地柄。実現に向けて、動いていきたいと思います。posts.2012.03.10東京震度7リスクの虚実いよいよ、「3・11」、一周年がやってきます。1年前のあの日、ここ東京でも、大きな揺れに襲われました。東北から関東にかけて、南北600キロにわたる太平洋岸が、未曾有の大津波に襲われ、2万名もの方が亡くなられました。娘も幼稚園で、「あの日、幼稚園やお家が流されたりして、これまで住んでいた場所に今でも戻れなかったり、先生やお友達に会えない子どもたちが、たくさんいること。2時46分には黙とうすること」を、先生に言われてきたそうです。「3・11」の翌日、我が家でも断水・停電に備えて、水やLED電灯を備蓄したのですが、もう1年経ったので、そろそろ変えなきゃなあと、重い腰を上げる私がいました。東京を中心とする、南関東で、今後4年間で、M7規模の地震が起こる確率が、約50%。起こった場合、東京都の湾岸エリア東部と南部は、震度7になると・・・ここ江東区も、震度7が想定されるエリアに入っています。震度7は、阪神大震災に直撃された、神戸市から西宮市にかけての地域でも記録しましたが、「震度6強」と違い、鉄筋コンクリートの構造物でも、場合によっては倒壊が懸念されるとのこと。ライフラインの壊滅的被害とセットです。そんなのが起こったら、助からないのか?ま、家にいれば、たぶん、死なないとは思いますが、この辺は、3・11でも液状化ほぼなかったし、木造家屋の密集もないし、海岸から結構遠いし、世の中で一番、金かけてつくってるUR住宅だし、築浅だし・・・ただ、間違いなく、被災者にはなるでしょうね。・この地域で、100年間で5回程度、M7クラスの地震が起こってきた・今後100年間でも、5回起こることは、普通に考えられる。・この南関東の、どこでも、M7クラスは起こりうる(東京湾北部地震は、そのうちの一つのシナリオ)・最近は活発であり、今後4年間でのM7発生確率は、50%弱くらいになる。「千葉東方沖」なのか、「首都直下」なのか、どこか分からないけど、とにかくM7は起こりそう・・・ということです。(M6.7)だけです。あの時、東京都内は、震度4だったので、大きな被害は出ませんでした。M6.1(1980年9月25日)の方が、揺れが大きかったように思います。当時は、柏に住んでいたので、ほぼ自分の直下で地震が起こったようなものです。震度5強はあったんじゃないかな。今後4年間に起こるかもしれない、次のM7が、たとえば千葉東方沖震源で、東京が震度4~5程度であれば、(震源近い人には恐縮ですが、東京住民としては)大して恐れることはないのかもしれません。くで、子供の頃から、頻発する地震に鍛えられてきた私としては、用心しつつも、いつも通りに暮らしていけばいいかな、と思っています。東京・首都圏の不動産市場も、たぶん、一変してしまうんだろうと思います。東日本大震災という、遠い三陸沖震源で起こった地震でさえ、液状化や原発事故の影響で、千葉県や東京湾岸の人気が落ち、多摩など内陸部の人気が上がりました。東京直下で大災害が起これば、なおさら、そうだろうと思います。東京で一番ハイリスクなエリアとみなされ、当分、人気が落ちるかもしれません。東京湾北部地震が起こって、豊洲、お台場、芝浦あたりが津波かぶったら、ベイエリアの人気も落ちるでしょうね。ま、それも、1年2年とか、せいぜい3~5年とか、短期間の話かもしれませんね。大地震起こっても、すぐ復興してしまう。数年すれば、大地震が起こったことすら、忘却してしまうのが、日本人なんだと思います。プロフィールManachan世界7ヵ国で不動産投資・経営を実践する「グローバル大家」。会員2000名を超える、日本最大級の海外不動産投資の勉強会組織「アジア太平洋大家の会」の会長。インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、フィリピン、オーストラリア、米国、タイに、計22室を所有・経営するグローバル大家。長年、ブロガーとして不動産情報発信を続けてきており、ほぼ毎日更新される日本語ブログ「世界で不動産を買おう」は、国内不動産ブログランキングでも上位の常連。講演やコラム執筆も、多数手がけている。ネイティブレベルでできる語学力、ITを駆使した物件遠隔管理ノウハウを活かし、宅建業者として「外国人バイヤー専門の不動産業者」開業を決意。