不動産投資においてもAIやビッグデータの利用が活発になってきています。AIとは、人工知能と呼ばれる技術で、ビッグデータとは人間では処理が難しいさまざまな形態、さまざまな性質の巨大なデータ群を指します。現在ではあらゆる分野においてAIを使ってビッグデータの分析や解析をさせ、そのデータを学習させる技術が活用されています。AIの学習機能によって、スピーディーにかつ高精度のデータ解析ができるようになったため、不動産投資の分野においてもAIの活用が進んでいます。今回は、不動産投資家が最低限知っておきたいAI×ビッグデータの活用法を3つご紹介します。不動産投資を行う際、賃料が高すぎれば入居者を獲得できず、賃料が低すぎれば利益が減少してしまいます。そのため、どの程度の賃料に設定すべきか、多くのオーナーが頭を悩ませることでしょう。一般的には、周辺のライバル物件の家賃相場を算出し、相場に合わせた額に賃料を設定するはずです。オーナー個人が収集できるデータは、その時点で入居者の募集をしている物件の情報に限られてしまいます。したがって、すでに満室になっている物件の情報は取得できず、本当に算出した賃料が適正なのかどうかが判断しにくいケースもあるでしょう。出口戦略を考えるときには売却額とこれまでの家賃収入額とを合わせて最終的な収支を考える必要があります。そのためには所有物件がどの程度の額で売却できるのか、ある程度の売却額を把握しておくことも大切になります。売却査定を不動産会社に依頼すると、その後に営業活動が行われる可能性があり、「まだ売却のタイミングではないものの売却額の目安を知りたい」だけの場合には気軽に依頼しにくいという問題があります。これまでの膨大な物件データを解析したAIであれば、情報を入力するだけですぐに売却額の目安を知ることができます。AIは、人間では解析が難しかった巨大なデータを解析し、学習機能によって効率よく必要なデータを生成できるというメリットがあります。サンプル数が多ければ多いほど、分析結果の誤差は小さくなるものです。不動産投資でAIを活用すれば、簡単に効率よく必要なデータを得ることができるのです。知っておきたい、不動産投資分野におけるAIの具体的な活用事例をご紹介しましょう。1.ヒートマップ(現在の賃貸需要)不動産投資では、入居希望者のニーズを知ることが重要です。入居者がウェブサイト上で行う検索行為のデータの解析にもAIが活用されています。ヒートマップとは、現在の賃貸需要を地図上に示したもので、賃貸需要ヒートマップは、株式会社LIFULLが運営する「LIFULLHOME’S」のサイトで利用できます。賃貸ヒートマップは、都道府県ごとの空室率を知ることができるツールです。都道府県の中から該当する市区町村を選んでいくと、該当エリアの地図が表示されます。地図上は物件閲覧数の多さによって10段階に色分けされており、最も閲覧回数が多いエリアは赤色で示されます。閲覧回数が少なくなるほど色は暖色系から寒色系に進み、閲覧回数が最も少ないエリアは紫色で表示されるようになっています。地図の縮尺も変更できるため、物件の購入を検討している駅の周辺を見れば、色の違いにより賃貸需要の高さを視覚的にとらえることができます。ヒートマップで確認できる内容また、このデータでは対象エリアの賃貸需要だけでなく、次のようなデータも知ることができます。HOME’S掲載物件の両方のデータが円グラフや棒グラフで示されており、そのエリアでの入居者ニーズと現状の賃貸物件の状況を比較することができるようになっています。ヒートマップ利用時の注意点ヒートマップは、不動産投資家が知りたい入居希望者のニーズやエリアのライバル物件の状況などを知ることができる非常に便利なツールです。ヒートマップを利用する際には注意しなければならないこともあります。それは、ヒートマップの色分けは、物件の閲覧回数に準じたものであるという点です。物件の数が少ないエリアであれば必然的にエリアの物件の閲覧回数は少なくなります。人気のあるエリアで賃貸物件の多くが満室であった場合、入居者を募集する案件は少なくなるため、掲載される物件数も少なくなり閲覧回数も少なくなります。したがって、実際には賃貸需要の高いエリアであっても、ヒートマップ上では賃貸需要の少ないエリアと示されてしまうのです。2.AIによる売却査定(出口戦略)AIの技術は、不動産投資の出口戦略にも活用されています。これまでの物件の売却データをAIが解析し、インターネット上で所有物件の売却額を査定するサービスが登場しています。「HowMa」は所有する物件の情報を入力すると、AIによる査定額が表示されるサービスです。HowMaでは、取引事例や公示価格などの情報を収集し、AIによる自動解析を行っています。HOME’Sでは、マンションの売却や購入時に役立てられるAI査定ツール「プライスマップ」を提供しています。HOME’Sのデータと一般的な不動産鑑定の視点を加えた独自開発のシステムで、対象住戸の参考価格と坪単価がAIによってすぐに算出されるようになっているのです。AI売却査定利用時の注意点これらのAI査定は、出口戦略のために売却価格等のリサーチをする段階であれば、手軽に査定価格を知ることができる便利なツールです。AIの売却査定では、建物の個別の事情は査定額に反映されません。具体的には、築年数が経過した物件であっても、リフォームやリノベーションが行われていればその資産価値は高まります。反対に、想定以上に室内の傷みがひどい場合や設備が劣化している場合などは、資産価値は下がります。AI査定を利用する際には、その額が最終的な査定額ではなく、個別事情によって変動することをわきまえ、参考程度に考えておく必要があります。3.AIによる賃料データ査定(家賃査定・将来の賃貸需要)AIは賃料査定や将来的な賃貸需要をサポートするツールにも活用されています。満室にするための経営戦略レポートを自動で作成する「参謀くん」もその一つです。1,000万件以上のビッグデータをAIが解析し、適切な賃料査定を行います。推奨設備や売上のシミュレーションなどもAIが提示してくれます。ランドネットでも、参謀くんを導入し、所有する物件の情報を入力するだけで簡単に最適な賃料を含めたレポートをご確認いただけるようになっています。ランドネットの満室経営戦略レポートはこちらからご利用いただけます。AIで賃貸需要をリサーチ!まとめ:AIは一般大衆向けの不動産投資の最適解:個人向けではないAIは、膨大な量のデータを解析したうえで賃料の査定や売却額の査定を行うことができます。人間が処理するよりもはるかに大きなボリュームのデータを解析できるため、精度の高いデータを算出できるというメリットがあります。一方で、賃貸需要のヒートマップのように、人気のエリアで満室状態が続いているために物件情報を閲覧されていないエリアが賃貸ニーズのないエリアとして表示されてしまうケースもあります。売却査定時にもリフォームの有無等、物件の個別の事情は勘案されないため、必ずしもAIの査定額が正しいとは言い切れない面があります。AIを活用した不動産投資系のツールは、非常に便利であり、精度も高いものです。そのため、エリアの賃貸ニーズや賃料査定を知りたいときの目安としては積極的に活用したいものですが、AIが提示するデータだけを鵜呑みに物件を購入したり、賃料を設定したりすることは危険です。実際に不動産投資を始める際や売却を検討する際には、AIのデータを参考とし、信頼できる不動産会社に相談して、データには表れないエリアの特性や物件の個別の事情等も含めて慎重な判断をするようにしましょう。【当メディア新規サービス】あなたの所有する物件の賃貸市場調査レポートを無料で受け取りませんか?今のところは賃貸経営が順調だけど、「将来的に物件周辺の賃貸市場がどうなるの!」に興味はありませんか?賃貸オーナー様にもご愛読いただいている当メディアの新規サービスとして、累計1,000万超の賃貸取引のビックデータ×AI分析を活用した「満室経営戦略レポート」を無料で提供するサービスを開始しました。自分の物件の賃貸市場はどうなんだろう?と物件力が気になった方こそボタンからレポート作成がオススメです。あり」「編集者もマンションオーナー」「全国各地のオーナー取材経験あり」と実務経験豊富なメンバーで構成。FP2級、不動産コンサルティングマスター。サイトは、株式会社ランドネット(東証スタンダード市場に上場)の運営するサービスです。個人情報の取り扱いについて当サイトは、株式会社ランドネット(東証スタンダード市場に上場)の運営するサービスです。