こちら住まいのトラブル無料相談はこちらはじめに単に安い住宅を追求し、探すのもいいですが、アベノミクスを踏まえ、都心の物件は高騰し、非常に購入するのが難しくなっています。改定や再開発等のネタがある物件をお客様のラインプランに併せ、オーダーメイドで物件をご紹介し、購入して頂きました。ここでは、購入後もローン返済が比較的安心でき、万が一の場合も売却し、住宅ローンを完済できうる東京の再開発について、統計データを用い、実際に現地に行き、レポートにまとめています。定量的なデータを基に情報をまとめました。「住みたい街ランキング」圏外の地味な駅ながらもある層に大人気!その理由とは・・?!日本の国公立大学の頂点に君臨する「東大」こと、東京大学の敷地がすぐ側にあり、都心ながら静かで落ち着いた環境を持つ「東大前駅」ですが、意外にも「住みたい街(駅)」のランキングには入ってこない駅です。*東大前駅そんな中、SUUMOが発表した『山手線の内側で家賃相場が安い駅ランキング』では18位にランクインしています。都内で家賃が高めといわれる「JR山手線の内側」の中では、比較的リーズナブルに住むことができる場所と紹介されました。文京区のファミリー向け物件に目を向けると「需要」に対して、「供給」が追い付いていない状況です。都内の学区別マンションの値上がりについての考察はこちらのページにまとめておきました。後ほど、その人気の「誠之小学校」については記述するとして、いい学校がある、ファミリー層から人気が高いといった情報だけで、不動産購入を決意するのはちょっと危険だと思います。そのため、この記事では不動産を購入する観点から、実際に現地を見て、東大前駅周辺の特徴や将来性、利便性を極力定量的に分析・解説していきます。東大前駅周辺の不動産購入を検討している方は最後まで読み、参考にして下さい。>>買って10年、再開発で有名な豊洲のマンションの売却事例を基に、「住宅ローンが残っていても自宅を売却できるのか?」についてまとめました。1.東京、東大前はどのような都市なのか?根津駅や若松河田駅と、東大前駅を年収別世帯数の割合で比較してみました。単身世帯数が多い若松河田駅とは異なり、年収200~400万円ぐらいの方は東大前駅周辺には少ないようです。東大前駅自体は他の駅と比べ、年収1,000万以上の世帯が多いことがわかりました。意識の高い余裕ある世帯に好まれる地域だといえそうです。本郷キャンパス日本では最難関の大学として知られる「東京大学」の隣にある駅がその名も「東大前駅」です。誰もがイメージする「赤門」の前ではなく、東大農学部の隣にあり、周辺は特に栄えていない小さな駅です。その為、路線も南北線1本のみで、決して利便性が高いとは言えません。周辺は、国の重要文化財にも指定されている「根津神社」があります。「縁結び」の神様としても有名で、多くの女性参拝客が訪れます。キャンパス周辺には、散策に最適な面白いスポットが実は多く存在します。ここには、創立以来の学術標本コレクションのうち、400万点以上を収蔵。宇宙のチリやレアアースといった世界的発見も見られ、学術標本の面白さが溢れ出してくるような展示が魅力的な施設で、入館料は無料です。東京大学の中には、東大の研究成果を活用し商品化したグッズが購入できるショップ「UTCC」もあります。その他老舗のお店や学生にも優しいリーズナブルな定食屋さんなど、街を散策すると思わぬ発見がある街です。ファミリータイプ物件は、希少性が高く「資産価値」が落ちづらい場所として知られています。その理由が「誠之小学校」です。文京区には「3S1K」と呼ばれる人気の公立小学校があり、その中の1つが「誠之小学校」です。戦前より有力者の子弟が学区を超えて集まり、その多くが旧帝大へ進んだ、都内有数の名門小学校として知られていました。今でもその歴史は脈々と受け継がれ、現在では英語教育にも力を入れ、学力向上フロンティアスクールに指定されています。文京区は都内屈指の中学受験率であり、子供にいい教育を受けさせたいという家庭が多い区です。その中でも特に、「誠之小学校」は人気が高いため、この学区の物件は根強い人気があります。栄えておらず、静かで落ち着いた文京区のイメージそのままです。そこで、実際に治安は良いのか、駅を管轄としている警察署が発表した『過去5年間の刑法犯の推移』のデータを確認すると、過去5年間で発生した犯罪件数は他のエリアに比べ少なく、更に減少していることがわかりました。東大前駅の人気の秘密と噂される「誠之小学校」は、現在、改築工事が行われています。誠之小の新校舎が完成した際は、更に魅力あふれる学校環境が実現する予定です。物件は更に人気が上昇すると予想できます。4.駅周辺の価値は今後も上昇するのか?*オープン準備中のスーパー『まいばすけっと』このように、人気の小学校の完成により、子育て世代からの注目度はアップすることが予想される東大前駅周辺ですが、不動産購入を検討するには、更に詳しく将来的な価値を見極める必要があります。そこで、それぞれのデータをもとに詳しく確認していきます。世帯数を比較したものです。単身世帯も多いですが、単身者の多い若松河田駅と比較し、東大前駅は前述の通りファミリー層に支持されている地域と言えます。次に、各駅徒歩15分圏内の人口推計のデータを見てみます。上記のグラフは「国土数値情報(H30国政局推計)/国土交通省」のデータを国際航業(株)が編集・加工した情報を元に作成したグラフです。データによると、2050年までの人口増加数は、2040年からは若干の減少傾向ではありますが、2020年から比べると6,662人増加の予想となっています。基に過去10年間の文京区全体の人口推移をグラフにしたものです。データによると、2020年までは人口が上昇していましたが、2021年減少しています。280人の減少と大幅なものではないため、今後大きく減少するといった心配はないように思いますが、数値を注視していく必要があります。東京都交通局が発表している『各駅の乗車人員』のデータを基に「駅」の乗降者数の推移を考察していきます。データによると、東大前駅の乗降客数は大幅な減少は見られませんでした。状況客数が増え、他の駅からの引き離しをはかっています。次に、東大前駅周辺の土地の価格を確認していきます。以下のグラフは、商業地域に区分されている『文京5-20(東大前駅)』と、住宅地に区分されている『文京-15(文京区向丘1-15-7)』、近隣の場所を含めた3地点のデータを基に、2011年から2021年までの価格をまとめたものです。2014年から徐々に地価が上がり2011年から2021年にかけて22万円/m2(約33%)増加しています。こちらは2014年、2015年のデータがありませんでしたが、2016年から徐々に地価は上昇し2011年から2021年にかけて19万円/m2(約30%)増加していました。*住宅地『文京-15』の様子4-5.の中古マンションの価格推移*駅周辺のマンション群4-5-1.マンション等住宅価格の推移ライフルホームズが発表している『住まいのインデックス』のデータを基に、駅周辺に建つ中古マンションの価格推移を確認します。下記のグラフをご覧ください。建つ中古マンションの価格は低下傾向です。直近の3年間を見ると0.14%程度下落しています。一方で、一戸建ての価格や土地価格は上昇していることを考えると、コロナ禍で戸建ての人気が高まったことも影響しているのかもしれません。4-5-2.ファミリー向けマンションの価格まとめこのように堅調に推移している東大前駅の住宅価格ですが、更にいくつかのマンションサイトを参考に、一般的なファミリー向けマンションの価格を調べてみました。知るために築年数や最寄り駅までの距離は考慮外としています。大手仲介サイトであるホームズでは、直近3カ月間に募集を開始された物件を基に平均価格を出しており、70m2前後の中古マンションの平均価格を6,290万円(297万円/坪)でした。次に、新築マンションの相場に強い、マンションエンジンでは、平均価格9,087万円(429万円/坪)でした。他にも、国土交通省の売買データを基に価格や相場を教えてくれるウチノカチでは、平均価格8,308万円(392万円/坪)でした。最後に、AIを使った評価で業界を引っ張っているソニー不動産は平均価格5,638万円(266万円/坪)でした。ちなみに、どの相場も2021年11月時点の数字です。上記を参考に、マンションエンジンの新築価格とその他3つのサイトの平均価格(6,745万円)を単純に比較すると、中古マンションと新築では、約35%もの乖離がありました。他の地域も同様ですが、将来の家族構成や職場の変化などマンションの再販を踏まえ、個人的にねらい目だと思う、築10年程度の中古マンションを賢く購入する方が万が一のことを考え、安心だと思います。ちなみに、安心できる中古マンションの購入を検討している40代男性の方へ、まず、マンションの購入を真剣に検討されている方には、「サラリーマンですら、いつ何があるか分からない世の中ですから、過大なローンは控えたほうが良いと思います」と正直に伝えています。踏まえ、今後も期待できる都心の再開発エリアなど、安心できるマンション購入の無料相談を始めました。コンセプトは、「約20年後に来る65歳での定年時の残債や事前完済を理解し、無理のない住宅ローンの返済可能性や途中での売却でもローンが残りにくい安全なマンションの取得」です。破綻者の割合が多く、自宅として危険だと思う、収入合算やペアローンを使い、無理やり、借入総額を増やした購入より、年収や年齢、家族構成から間取りや面積を決め、再開発エリアを中心に再販できる手堅いマンションをご紹介しています。ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに話を聞き、60代での賢いリタイアを目指し、ローン返済まで考えたマンションの購入を考えている方はこちらのページより、無料相談をご利用ください。5.文京区の地盤や災害の影響は?ここからは不動産を購入するうえで欠かせない、地盤や災害の影響について解説していきます。東大前駅周辺はどのエリアが影響を受けやすいのか、そもそも災害の危険度が高いエリアなのかを見ていきます。1丁目~2丁目までを確認すると、危険度にそこまで差はありませんでした。どちらかというと、2丁目の方が揺れに対する危険度が低いということがわかります。文京区は、大雨によって河川等が増水し、水があふれた場合の浸水予測結果(平成30年3月東京都作成)に基づいて、水害ハザードマップを作成しています。東大前駅の側の向丘1丁目、2丁目は神田川から離れているため、浸水するとしても0.1~0.5mで収まる想定でした。比較的水害の被害は心配がないように感じます。6.都内屈指の中学受験率、学歴や文化水準の高い世帯が好む街「東大前駅」*東京大学周辺の様子これまで見てきたように、東大前駅は利便性は劣るものの、年収が高い方が多く、治安が良く、山手線の内側の物件の中では比較的手ごろな価格帯で出ていることがあります。子育て世代には教育施設が整っているだけでなく、教育水準の高さが非常に魅力的な街だと思います。その為、教育意識の高い家庭にはおすすめのエリアと言えます。文京区にある春日駅の再開発やマンションの相場に関しては、こちらのページにまとめておきました。2000年に学生起業に憧れ事業をスタート。2003年に社会人になり、今まで8社の事業に関わるも失敗。2006年より、大手証券や総合不動産会社を経て、2012年に再開発と住まい問題の解決をテーマとした不動産会社、(株)リビングインを設立し、賃貸・売買仲介や管理を行う。プライベートでは、1997年以降8回の引っ越しと18回の自宅や投資用不動産の売買を経験。2020年までの8年間で300室以上のお引っ越しと180件を超す、住まいのトラブルに対応。1978年生まれ、趣味は読書と素潜り。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。**頂いたコメントを参考に、今後の活動を改善していきます。住まいのトラブル無料相談はこちら住まいのトラブル無料相談では頂いた内容を社内で共有し、48時間以内に対応や判例を回答しています。必要な場合には民事に強い弁護士や建築士などの専門家と相談し、ご紹介いたします。費用が発生する場合には、必ずご連絡いたします。