ワールド・サバイバーズ・クラブワールド・サバイバーズ・クラブ世界をフィールドにして生存競争を勝ち残り、生涯第一線に立っていることを目指す。おこなうことによる様々な税制的なメリット。税務的な自由度の高い事業主という立場を獲得できる機会が給与所得者の目の前に訪れている。上手くゆくとは限らない。5,000万円の物件を購入するのに4,000万円のローンを利用したとする。頭金は1,000万円、ローン比率(LTV)は80%である。して取得した物件を賃貸に出し、家賃収入を得る。賃貸経営を行う際に発生する様々な費用を経費計上できる。支払い金利や物件を管理するための交通費や雑費、また実際には手元のお金を使わずに計上できる減価償却費などを計上することが可能だ。その経費分は赤字となるので本業の給与所得と合算してその課税所得を減らすことができる。それが所得税の節税につながる。しながらローンの返済を続け家賃収入を生む不動産資産を自分のものにしてゆく。このときにローンの残額が3,500万円なら差し引き2,500万円のプラス資本になっているのでかなり健全な資産を築けていることになる。これなら銀行の追加融資を受けて新たな事業展開を行うことも容易だろう。逆に不動産価格が5,000万円から3,500万円に下がれば資産は負債と同額になってしまう。それ以上下落すれば債務超過だ。物件価格が3,000万円にまで下がれば500万円の債務超過となり、この状態で物件を売却してローン返済に充てても500万円足りない。500万円の預金があればそれを不足分の返済に充てれば良いが、そうでなければ破産してしまう可能性だってある。この状態で金融機関から追加融資を受けることはほぼ不可能だ。これが不動産価格下落のリスクである。不動産を売買するときの売買手数料や取得時にかかる税金などでざっくり10%程度の費用はかかるので実際には物件価格が10%上昇して売買の収支はトントンであると理解すれば良いだろう。上記の例であれば5,500万円ぐらいに上昇すれば元が取れるということになる。この不動産価格の下落リスクを避けるためには将来価値が上昇する物件を選別して購入する、そしてときには売却して利益を確定するという戦略が重要である。下落し、その後底を打ったかたちで上昇しているところもあるという状態だ。今後は日本の不動産価格は以前とは違い上昇したり下落したりということが繰り返されてゆくと予想される。人口も減少状態にあるので日本全体の不動産の需要は縮小してゆくだろう。一方で東京のように絶えず人口が流入している場所もある。価格が比較的安定する場所と大きく下落する場所に分かれるようになるだろう。最低でも価格が安定する見込みのある場所を選ばなければならない。その場所においても時期によって不動産価格の上昇と下落は将来的に発生するはずだ。そのときは臨機応変に売却と購入をおこなうことも必要。購入して賃貸に出してほったらかしておくのは良くない。周囲の環境が変わったりすると不動産価格は下落しやすいので常にこうしたことに神経を尖らせておき、タイミングを見て売却し現金化しておく。ちなみに物件を購入して5年以内に売却すると売却益が短期譲渡所得となり30%の所得税と9%の住民税がかかるが、6年以上所有するとそれぞれ所得税15%と住民税5%に下がるので物件の保有期間も戦略の一部として考慮する必要がある。これは当然のことと言える。不動産賃貸事業に乗り出すということは「商売人」になるということである。戦略を立てて果敢に行動してゆかなければならない。今は賃貸事業者という商売人として乗り出しやすい機会が訪れているということである。成功が約束されているわけでない。有効な行動を採れる自分しかいないのだ。判断の材料となれば良いと考えている。