7:19久しぶりに特集。今度のセミナーで話す内容ですがちょっと抜粋を。みなさんは賃貸物件の平均入居期間を把握していますか。その物件の平均入居期間がわかれば、いろんなコスト管理(費用便益分析)や賃料の増減根拠として賃貸経営に役立つんじゃないかと思い、計算式にしてみました。ネットで「平均入居期間」と検索しても、「ワンルームの平均入居期間」や「ファミリータイプの平均入居期間」などのざっくりした情報しか出てきません。物件によって入居期間は変わるわけですから、その特定の物件の平均入居期間を算出できたら便利ですよね?ということで、「入居率」と「解約率」の2つのデータから、その物件の平均入居期間を算出してみます。このテーマは深く研究していきたいので、みなさまのご意見、ご指摘、事例などお寄せください。コメントお待ちしてます。計算結果から分析できるコスト管理、賃料判断コメントを説明します。お時間ある方はコメント呼んでいただけるとうれしいです^^そんな時間ないという方は「まとめ」に計算式かいておきます。平均入居期間の計算式それでは次のようなスタイリッシュ(笑)なアパートで試算してみましょう。(仮称)なごやアパート・総戸数:5戸・解約率:20%・空室率:10%(入居率90%)それではいきなり結論です。平均入居期間を次の計算式で求めます。入居率0.9÷解約率0.2=4.5(年)この物件の平均入居期間は4.5年ということがわかりました。以下では、計算式をもっと深く理解したい人向けに説明します。解約周期を算出する平均空室期間を算出する解約周期から平均空室期間を引くという流れになります。解約周期-平均空室期間=平均入居期間イメージ解約周期それでは順に計算してみましょう。はじめに「解約周期」を求めます。いう流れを繰り返します。この解約から解約までの期間を計算します。本記事に記載する分析では、「解約率」と「空室率」を使用しますので、このデータが無い方は先にこのふたつを分析してください。解約率の計算式は次の通りです。例)総5戸のアパートで、年間1室の解約があった。空室率にもいろいろありますが、ここでは「期間空室率」をおすすめします。例)アパート全体で貸すことができる”総月数”は5室×12か月で60か月。このアパートで計6か月間の空室が生じた。→空室率は10%※日単位で計算するとより細かく空室率を分析できます。注意これらのデータはある1年だけを抽出すると、解約・空室が多い年もあれば少ない年もあるため、結果がブレます。普段からデータを蓄積していれば「過去5年間の解約率」などとして算出できるため、より信頼性が高まります。解約周期それでは「解約周期」を計算してみましょう。解約周期の計算式1÷解約率=解約周期(年)例のなごやアパートでは、1÷解約率0.2=5となり、解約から解約までの期間は5年であることがわかりました。イメージ解約率20%ということは、総5戸のアパートでは年に1室の解約が生じることになります。平均すると、解約から次の解約までの周期は5年ということになります。平均空室期間を求めます。解約後、次の入居が決まるまでに平均してどれだけの期間を要するか、という指標です。手元には「空室率」と「解約率」の情報しかありません。計算式は次の通りです。空室率÷解約率=平均空室期間(年)空室率10%、解約率20%のイメージ1室あたりの空室期間を求めたい(図の場合、D号室の空室期間)でも、空室が何室あるかわからない。空室率0.1÷解約率0.2=0.5(年)平均空室期間は0.5年(=6か月)ということがわかりました。平均入居期間の計算あとは、解約周期から平均空室期間を差し引けば平均入居期間が算出できますね。解約周期:1÷解約率0.2=5(年)平均空室期間:空室率0.1÷解約率0.2=0.5(年)平均入居期間:5年-0.5年=4.5年(4年と6か月)以上から、平均入居期間は4年6か月ということがわかりました。月数になおすと54か月です。この物件は、一度契約すると平均して54か月の入居が見込めるということになります。入居率÷解約率=平均入居期間になります。以上が、この記事の最初にでてきた計算式の根拠となります。入居率÷解約率=平均入居期間(年)以上が平均入居期間の計算の流れです。わかったら、何が分析できるのでしょうか。平均入居期間を少しでも延ばすことが家主の収益を改善することは言うまでもありません。家主のあなたは、入居検討者から賃料値下げの交渉を受けています。検討者は、すぐに入居するので月額1,000円の値引きをしてほしいと要求しています。・あなたはこれに応じますか?・同時に正規賃料で契約したいが賃料発生は1か月後という検討者が現れたらどうしますか?賃料減額(または増額)することによって、この契約から得られる賃料総額を計算してみましょう。期間中収入の差なごやアパートの基準賃料は65,000円だと仮定します。月額64,000円に値下げして契約した場合、約54か月の入居が見込めるわけですから、64,000円×54か月=3,456,000円総額3,456,000円の賃料収入が予想される訳ですね。賃料値下げに応じず、基準賃料のままで契約した場合、65,000円×54か月=3,510,000円総額3,510,000円の賃料収入が見込めます。:こんな言葉ありません(笑)前述の1,000円値下げを要望している人は、すぐに入居すると言っています。この検討者を断ると、次に契約できるのはいつになるだろうかと考えてしまいますね。値下げ後賃料の64,000円で期間中に得られる賃料は、総額で3,456,000円と書きました。仮にこの申し出を断り、少しあとに正規の65,000円で契約できたとします。契約までに空室ロスが生じています。どちらが得だったのでしょうか。64,000円の場合の総額3,456,000円を、正規の65,000円の賃料で回収できる期間は、53か月と4日です。3,456,000円÷65,000円=53か月と4日64,000円の賃料なら54か月で3,456,000円を得る65,000円の賃料なら53か月と4日で3,456,000円を得るその期間の差は、26日となります。64,000円ですぐに入居すると申し出た人を断って、正規の65,000円の契約を待つとした場合、26日後に契約(賃料発生)できれば総収入は同額になります。26日間までの空室なら許容できるということで、勝手に空室許容期間と名付けました。このリミットを超えると、「値下げして契約しておけば良かったな~」となるかもしれませんね。それではこの空室許容期間の計算式です。上記の図では、1,000円値下げすると54か月で54,000円の値下げに相当。この54,000円は基準賃料のxか月分に相当する。=空室許容期間(月)例)基準賃料82,000円の物件に対し、賃料減額2,000円の交渉が入った。減額2,000円×平均入居期間54か月÷基準賃料82,000円=1.31か月(僕は簡易的に1月を30.4日として計算します)→1か月と9日1か月と9日間かけても基準賃料で入居が見込めなかったら2,000円減額して契約したほうが得ということになります。補足この分析は、期間中の収入のみを比較したものです。賃料を値下げするということは物件価格も下げる要因になります。算出出来たら、ここからいろんな指標に反映できます。(売買価格の減少VS総収入)期間中総収入に占める手残り額の割合(単身VSファミリー)賃料減額VSフリーレント賃料減額VS「ADアップ」コメント2020年4月、民法改正によって賃貸借の原状回復義務が明文化され貸主の負担する費用はこれまで以上に増加した。ついてはほとんど説明がないが、今後はいかに長く住んでもらうかという点に注目して賃貸経営をしていかなければならなくなる。費用がかかり、そのコストは明確に貸主が負い、これを転嫁するための礼金や償却費を借主に求めることが厳しくなってきたからだ。常に収入管理とコスト管理のモノサシをもって賃貸経営にのぞめたらと思い、特集をくんでみた。平均入居期間を算出することは”長く住んでもらうこと”が重要だと意識づけるためにも効果的といえるし、これまで適当に賃料設定や値引き対応をしていた人も賃料に対する考え方の基準が備わると思う。勘と経験に頼ってどんぶり勘定する不動産業界において自分の基準を持っておくことは非常に重要。管理会社や仲介店は「契約しやすい賃料水準」を提案する。内装業者は「フルリフォーム」を提案する。家主は「最大賃料」をめざす。このように、関係者それぞれの相反する思惑によって異なる意見の中から何が適正なのかを判断していかなければならない。今後は家主と同じ視点に立つプロパティマネージャーの役割がさらに大切になる。『入居率90%だが解約率が50%近い物件』と、『入居率は80%程度だが解約率が10%の物件』はどちらが良い物件だろうか。仮に一棟収益アパートの購入を検討する場合に、解約率や入居期間を基に投資判断する人がどれぐらいいるのだろうか。本記事で取り上げた概念は今の不動産業界には浸透していないが、売り物件の提案書に「平均入居期間」や「解約率」の記載があったとしたらより信頼性の高い計画をたてられるのではないか。飲み会のお誘い^^※物件情報提供時は本人確認させていただきます。