今後どうなるのか?の3点について解説しています。(なお、本ページはプロモーションが含まれています。-5.3%2、八王子市の土地価格の動き八王子市の土地価格は、住宅地は11年で3.7%のプラス、商業地では10.8%のプラスでした。商業地での上昇が目立ちますね。昨年から今年にかけては、住宅地で2.3%のプラス、商業地は3.7%のプラスと、いずれも、この11年間で、最も高い上昇率となりました。地価公示)では、具体的にどのあたりが上がっているのか?まずは地図上で、上昇しているエリアを確認してみましょう。-9.9%)>茶色(-10%以下)上昇率が高いのは、八王子駅から西八王子駅にかけてのエリアや、京王堀之内駅から南大沢駅にけてのエリアなど、一部の駅周辺ほど、大きく上昇していました。一方で、駅から離れたエリアでは、下落している印象ですね。このように、全体的には、中心部では上昇しているものの、郊外では下落、という二極化が進んでいると言えるでしょう。八王子市の土地価格は二極化しているのか?理由は大きく3つあります。1人口の動き1つ目は、人口の動きです。八王子市では、この11年間で、人口が約2,000人減少し、世帯数は2.9万世帯も増えていました。「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」)人口は減っているのに、世帯数も増えているということは、単身世帯の需要が増えている可能性があります。どのような人が増えているのか?八王子市に引っ越してきた人の数から、出て行った人の数を引いた、転入超過数というデータがあります。このデータを見てみると、15~29歳の若い世代は、市外に出て行っていますが、それ以外は、流入していました。)特に、0~14歳を示す肌色と、30~40代を示す赤紫色の部分が、2019年ごろから増加している印象です。外国人が半数以上を占めていました。増加しているのは、中心部や駅周辺などの、一部のみさらに、地区別の人口の変化も、確認してみましょう。2019年~22年までの3年間で、50人以上の増加・減少エリアを抽出したのがこちらです。(住民基本台帳)」)ご覧の通り、八王子駅の周辺では、かなり大きく増加していますね。1つ大きなマンションができると、数百人人口が増えますので、マンションが立つ駅周辺ほど、人口が増加しています。減少している地区は、全域に点在していますが、駅に近いエリアほど、増加している地区が多い印象です。八王子市では、毎年、子育て世帯の移住者が増えていますが、勤務先は都心方面の人が多いでしょうから、駅周辺ほど、人口が増加しやすいと考えられます。2建築費の上昇2つ目が、建築費の上昇による、土地価格の連れ高です。新型コロナ以降、2021年3月ごろからウッドショック(木材の価格高騰)が騒がれ、2022年のロシアのウクライナ侵攻で、円安が進んだことで、建築費がここ数年で、どんどん上がっているのです。(参考:建築物価調査会)建築費が上がると、当然ですが、新築の住宅価格も上がります。それによって、中古物件の価格も連れ高しています。八王子市を含む、多摩地区の中古住宅の価格を見てみると、この5年間で、マンションは38%の上昇、戸建ても16%の上昇をしていました。(参考:東日本レインズ)特にマンションは、東京23区のマンション価格が1億円を超えるなど、投資家も参戦してかなり上がっているため、割安で通勤圏内にある船橋市などに、一般世帯が流れてきていることから、マンションほど、大きく上昇していると考えられます。一方で、このように建築費が大きく上昇しているため、家を建てる人は増えていません。八王子市の新築着工数を見てみると、戸建ては2019年が一番少なかったものの、その後もそれほど回復しておらず、ずっと横ばいが続いています。建築着工統計調査)昨年から今年にかけて、住宅地では、この11年間で最も高い上昇率となっていますが、決して、買い手が増えているからではないのです。建築費が上がりすぎたことによって、中古物件が上昇し、土地の評価が上がっただけ、という可能性があります。公示地価は、相続税評価に使う路線価の参考値となりますので、例え、その場所で取引実績がなかったとしても、周辺地域の取引価格を元に、違和感がないような調整を行います。そのため、場所によっては、土地の評価は上がっているのに、買い手を探すのに苦労する、というケースもありそうです。3農地の宅地化3つ目が、農地の宅地化です。八王子市では、2012年から22年の10年間で、農地が約118haも減りました。1ヘクタールは約3,000坪ですので、30坪の戸建てで、約1.2万戸分の農地がなくなった計算になります。作物統計調査)例えば、中央大学の近くにある堀の内地区では、現在丘陵地区を切り開いて、大規模な新興住宅地が作られています。この辺りは、三井アウトレットパークやコストコなどがあって、車さえあれば、買い物に便利なエリアですから、使われなくなった農地が宅地化され、人口が増えていると考えられます。このような新しい住宅地ができると、他の住宅地の需要は下がります。ただでさえ、買い物に便利な人気エリアに集中しやすい状況にあるため、そのような商業施設がない地域では、買い手がさらにつきにくくなっているのです。八王子市の北側のエリアは、そのような状況になっており、土地価格の下落が始まっているのでしょう。3、これからどうなるのか?ここからは、八王子市の土地価格に影響を与えそうなポイントをいくつかご紹介します。(1)いよいよ金利上昇が本格化しそうここ2年ぐらいで、建築費も3割ぐらい上がっていますが、給料が上がりにくい中で、高い物件を買えていたのは、変動金利を選択することで、支払い負担を減らす人が増えていたからです。今年3月に日銀がマイナス金利を解除し、7月には政策金利が0.25%にまで引き上げると発表されたことで、変動金利もこれから上がってきます。そのため、これまでは変動金利を選ぶことで、何とか高い物件を買えていた人たちも、利息負担が上がってくるため、返済が苦しくなってくる人が増えるでしょう。枠でローンを組もうとする人も減るでしょう。1%金利が上がると、不動産価格は15〜20%下がる可能性ちなみに、金利が1%上がると、住宅ローンの利息は、35年で15〜20%増えます。月に約10万円の返済を考えている人であれば、現在なら3,500万円の物件が買えますが、金利が1%上がると、毎月10万円の支払いで、3,000万円の物件しか買えません。政策金利は少しずつ引き上げていくと思われますので、すぐに大きく価格が下落するわけではありません。購入を検討されている方は、変動金利でギリギリのローンを組むのは危ないので気をつけてください。(2)2024年問題の影響は?2つ目が、2024年問題です。2024年問題とは、建設業や運輸業の従業員に対する残業規制が厳しくなることで、人手不足と物価上昇が進むと懸念されている問題のことです。大阪から東京までの長距離輸送を行う場合、これまでは1人の運転手で運んでいましたが、4月からは2人必要になっています。そのため、建築費もさらに上昇することが予想されます。路線バスの減便の可能性もまた、八王子市では、2024年問題の影響もあって、路線バスの減便の可能性があります。今年5月に行われた、八王子市と路線バス各社との協議会の議事録を読むと、いずれの事業者も、人手不足がかなり厳しい状況のようで、今後さらに退職者が増えてくれば、減便せざるを得ないところも出てくる状況です。(参考:八王子市:HP)全国的に、路線バスの運転手は、給料が安い割に、拘束時間が長いため、若い人はすぐに辞めてしまう状況です。給料を上げればいいわけですが、利用者は減っているため、バス会社も赤字路線をたくさん抱えています。そのため、今後さらに高齢化が進めば、利用者の少ないところから、減便が進むことが予想されます。バス通学が必要となる場所に、家を建てようとする子育て世帯は減っていくでしょう。駅から遠い北側のエリアでは、人口減少と土地価格の下落が起こっていますが、この傾向はさらに進みそうです。2023年に発表した八王子市の人口の見通しによると、2025→35年の10年間で約1.3万人の減少が見込まれています。青い棒グラフがそれになります。(令和5年推計)」)しかし、この予測は、合計特殊出生率が、1.3倍以上でずっと続くという想定になっています。この予測を元に、年金などの社会保障費の計画を立てるため、あまりに悲観的な予想だと、うまく計画が立たないためだと考えられます。ご存知のように、出生率も出生数も、国の想定より減少ペースが加速しています。2023年の合計特殊出生率は、1.20倍で、すでに予想を下回っていますし、出生数も、今年は70万人を割るとの見通しが出ています。これは八王子市でも、例外ではありません。2018年には年間3,400人近くいた新生児が、昨年2023年には2,700人まで減っており、特にこの5年間でみると、2割減っているのです。)そのため、この現状を踏まえて計算したのが、先ほどの図の赤色の棒グラフになります。10年後には、政府の予想よりも、さらに8,000人減少する可能性があります。問題なのは、小中学生の児童数です。2020年時点で6.3万人いた0~14歳の人口は、2035年には、4.3万人にまで減る可能性があります。(令和5年推計)」)つまり、この15年で、子供が3割以上、減るのです。そのため、特に小学校の統廃合の話がさらに進むと考えられます。現在、八王子市では、小中学校の規模の適正化ということで、統廃合の検討をしています。八王子市では、小中学校の統廃合はありませんでしたが、2022年に「市立小・中学校の適正配置に関する基本方針」が策定されました。これによると、望ましい規模に満たない学校は、小学校で21校、中学校で15校あります。今後のさらなる児童数の減少によって、この計画は数年後には実行される可能性は高いと考えられます。すると、小学校が近くにない場所に、家を建てようとする人は減りますので、人口の少ない郊外では、さらに買い手が減っていくでしょう。子供の数が減るということは、子育て世帯も減りますので、八王子市内で家を持ちたいという家庭も、かなりの勢いで減っていくと予想されます。今後は空き家の数も増加しそうこれに加えて、先ほどのグラフでは、出生数とともに、死亡者数の推移も載せていましたが、こちらも5年で2割以上の増加ペースとなっています。この5年間で、別荘や、賃貸目的以外の、いわゆる「戸建ての空き家」が、約16%減っています。住宅土地統計調査)新型コロナ以降、リモートワークが広がったことで、八王子市内に引っ越してくる人が増えましたので、幾分か、空き家の解消が進んだ結果だと考えられます。空き家の数が減れば、売り物件が減るため、土地価格は下がりにくくなりますが、今後も死亡者数は増え続けるため、よほど市外からの移住者が増えない限り、戸建ての空き家は増加に転じるものと考えられます。これまで見ていただいたように、人口が増えている地区は、中心部も郊外も、かなり狭い範囲に偏っています。そのため、今後は、場所によっては、買い手を探すのに、かなり苦労するようになるでしょう。人口が増えている地区は、八王子駅や南大沢駅の周辺などで、通勤や買い物に便利なエリアに、人気が集中している建築費の上昇と金利の上昇で、今後はさらに住宅購入のハードルは上がりそう出生数の減少で住宅需要は減り、死亡者数の増加で空き家はさらに増える。人気エリアを除いて、買い手がつきにくい物件が増えていきそうと言えるでしょう。出生数の減少ペースが、かなり加速しているため、今後の住宅需要も、減少は避けられないと思います。買うなら:購入コストが上がっていくので、物件選びは慎重に買いたい人についてですが、中心部のマンションは、比較的、需要も高いため、価格の大きな値崩れは、当分期待はできないと思います。それと、戸建てについては、着工数が低迷していることから、買い手は減ってきていますし、今後はさらに減っていくでしょうから、人気エリアを選ばなければ、安く買える可能性はあるでしょう。不動産を売る理由はさまざまですが、「周りに知られずに売却したい」という売主は一定の割合でいます。そのような物件は、ネット上にも出回らず「非公開物件」として、特定の不動産会社が取り扱っている場合があります。このような物件は少ないお客さんにしか目にとまる機会がないため、相場よりも価格の安い可能性が高いです。【PR】タウンライフこちらの「タウンライフ」に登録すると、全国250社以上の不動産会社が、非公開物件や、値下げ情報を教えてくれます。無料ですので、一度利用してみてはいかがでしょうか?タウンライフの詳細はこちら売るなら:低金利の今が、高く売れる最後のチャンス今後日銀が利上げを行えば、確実に住宅ローン金利はさらに上がるため、一般世帯が購入するような物件は、マンションであろうが、戸建てであろうが、影響を受けるでしょう。長期的には、想像以上に子供の数が減っていき、相続で空き家も増えるので、住宅需要の減少は、これからが本番になります。今が高値の地域は、けっこう多いのではないかと思います。想像以上に高く売れる可能性もありますここまで、公示地価の動きを中心に解説してきましたが、公示地価はそのエリアの平均的な価格なため、実際の取引と比べてみると、想像以上に違ってきます。「散田町(さんだまち)」という地区があります。西八王子駅の南側に広がる住宅地です。)このような感じで、全国の公示地価と実際の取引を調べてみたのですが、やはり公示地価と実際の取引ではかなりの価格差があることがわかりました。「最低価格と最高価格が3倍以上も違う」といった取引がゴロゴロ見つかったのです。実際の価格を知りたいのなら、一括査定このように、同じ地域でも、かなり価格に開きが出るので、もし、なるべく正確な価格を知りたいのであれば、「一括査定」をオススメします。一括査定は、過去の取引情報に基づいて、各社が評価額を出してくるため、査定内容から、そのエリア・物件に強みのある会社を探すこともできます。査定サービスはいくつもありますが、参加企業がどこかで、大きく2つに分かれます。ここでは、代表的な2つのサービスをご紹介します。【PR】すまいValue(大手に依頼したいなら)こちらの「すまいValue(バリュー)」は、国内の取引実績の多い大手6社に、無料で査定を依頼することができます。リバブル、野村の仲介の4社は、こちらのサービスにだけ参加しています。そのため、大手不動産会社に依頼したい場合には、こちらのサービスを活用するといいでしょう。すまいValueで査定するならこちら【PR】イエウール(地元企業も参加)特に「イエウール」は、参加している不動産会社が1,700社以上と多く、なおかつ大手不動産会社が1番多く参加しているのでオススメです。無料で使えますので、1度調べてみてはいかがでしょうか?あなたの不動産の評価額を調べるならこちらこの記事を書いた人ゴトウ証券会社で12年間勤務。営業と店舗マーケティングに従事後、2018年から当サイト「イエ&ライフ」を運営しています。不動産価格の動きの理解や今後の予想は、金融マーケットの知識があると理解しやすいため、読者のお役に立てるのではないかと、サイトを運営しています。2024年からYoutubeチャンネルも始めました。こちらも、よろしくお願いします。家を購入して後悔しないための「3つのリスク」の調べ方とは?家を買うときに知っておきたい3つのリスク、災害リスク、行政サービスの削減リスク、資産価値の下落リスクについて解説します。不動産を売却する場合の流れを9つに分けて解説します。ie-and-life.com2023.12.14不動産の実勢価格の調べ方|数百万円高く売るために必要な、たった1つのこと実勢価格とは、いわゆる「相場」のことで、実際の取引情報をもとに出される価格のことです。公示地価は実際の取引で参考にしにくいため、実勢価格を調べないと数百万円単位で損する可能性もあるのです。ie-and-life.com2023.09.21住宅ローンの金利の見通し。異次元緩和はいつ終わるのか?量的緩和政策のこれまでの流れから、今後の住宅ローン金利の見通しについて解説します。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。不動産市場はどうなっていくのか?人気記事は見つかりませんでした。Reserved.特定商取引法に基づく。