今日は、空室の“客付け”に関する面白い実験データを皆さんとシェアしたいと思います。不動産投資というのは常に空室との闘いで、やっと満室になった・・・と思った途端に次の退去連絡が来た・・・みたいなことも多いですよね。僕は日ごろから、全ての大家さんは1分1秒でも空室期間をなくすように努力していかなければならない、とお伝えしています。いえ、そもそも客付力がある不動産屋が管理してくれていれば、それが大家にとっては一番助かるわけです。入居者を決めるためにするべきことこれらについてお話しします。最後までご覧ください!同じ不動産屋でも客付力に圧倒的な差が出る理由ところで、世の中の大家さんはどのような基準で不動産管理会社を選んでいるのでしょうか。・そこまで有名じゃないけど、全国的なチェーン店だから・・・などでしょうか?しかし、本来、管理会社に一番求められるものは「客付力」です。賃貸経営は客付けができなければ何も始まらないからです。賃貸業務を「一つの会社」とみなして考えてみようトラブルが起きた時に“地元の老舗だったらすぐ対応してくれるから安心だ”、というのはあるかもしれません。賃貸業務を1つの会社に例えた場合に、それぞれの役割はどんな感じになるのかを考えてみましょう。地元の老舗の「パッと動いてくれる業者」というのは、会社に例えると「総務がしっかりしている会社」みたいな、そういうイメージを僕は持っています。会社で一番重要な花形ポストは営業課であって、総務課じゃないですよね?なぜなら、そもそも仕事を取ってこないと給料が払えないわけですし、事業が成り立たないからです。会社では、営業職が一番重要なんですよね。いう意味で言えば、管理会社が物件をしっかり管理してくれるというのは当たり前のことであって、それ以上に客付けのプロでなければいけないと僕は思います。最近、とても興味深い比較実験が行われました。それは、あるオーナーさんの新築賃貸マンション約30戸の客付けを、「地元の老舗の不動産業者」vs「その地元にはない客付け専門の不動産業者」で競争させたら、どちらがより多く客付けできるのか?というものです。結論を言ってしまうと、客付けを開始して1ヶ月半くらいで30戸のうちの7割を客付け専門の業者が客付けし、地元の老舗業者は1割しか客付けできなかったそうです。圧勝した客付け専門業者が行った戦略とは?では、なぜ地元でもない客付け業者が圧倒的な客付けができたのでしょうか?まず、客付け専門業者は情報をフルオープンにしていたということです。地元業者に比べて様々な打ち手を10倍くらいやっていました。それぞれ詳しく見てみましょう。情報を囲い込んでいたわけではないのですが、その公開範囲が極めて狭かったということです。・周辺の同業他社20社以上に訪問営業(1回だけではなくルート営業を繰り返す)・法人の社宅需要を狙って法人約20社に直接営業などです。言うなら、地元の老舗業者の営業スタイルは、「会社に座ってメールで営業している」ようなものです。客付け専門の業者は、「会社でメールも送るけれど、それ以上に外回りを徹底的にやって新規顧客を開拓しに行っている」というような感じです。どちらの方が良い結果を手にするのかは明白ですよね。まとめ皆さんは、この実験データの結果を見てどのように感じましたか?僕は常々、「こういう営業活動は、オーナーさん自らがやりましょう!」と言っていますが、世の中にはオーナーを代行してやってくれる業者が存在するということですね。そもそも、老舗とか老舗でないとか、新興の客付け業者だとかは全く関係なくて、不動産業者はオーナー様の大切な資産を管理しているのですから、本来はここまでしっかりと客付けを行わなければいけないわけです。残念ながら多くの不動産業者はそんなことしませんので、管理会社に過度な期待はせずにオーナーさん自ら仲介会社への営業をした方がいいと思います。そのやり方は不動産実務検定2級や、僕の空室対策本で学べますのでぜひ参考にしてください。自分で動けば動いた分だけ結果はついてきます。繁忙期が終わってこれから閑散期に入りますが、こういう時こそ地道な営業活動・関係作りをすることが後々功を奏すことがありますので、ぜひ頑張ってください。▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます定期借家が常識になる日は近い!大手が定期借家を使い始めました老後2,000万円問題は老後4,000万円問題になる。