1棟アパート「アパートが売れない...」築古や不人気な物件の売却方法を解説2024/9/24Redia編集部アパートなどの収益物件は、所有しているだけでも固定資産税や管理費などのコストがかかります。そのため、「アパート経営を辞めたいけど、売却できず止められない」というお悩みをお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。本記事では、アパートが売れなくてお悩みをお持ちの方に活用していただきたい、売るための対策と、おすすめの売却方法についてご説明します。1.アパートが売れない原因は?アパートのような収益物件は、買い手が投資家に限定されてしまうため、一般的なマンションや戸建て住宅に比べると売却までに時間がかかるものです。長期間売れないアパートには売れない原因があります。どのようなアパートの場合、売却しにくいのでしょうか。1)築年数が古い賃貸物件の場合、入居者は新しく、きれいな物件を好む傾向にあります。したがって、築年数が古いアパートの場合、入居者を見つけにくく、空室のリスクが高くなるのではという懸念を投資家に与えてしまうのです。アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、鉄筋・鉄骨造のマンションに比べ、法定耐用年数が短く設定されています。そのため、築古アパートの場合、減価償却費を計上できる期間が短かったり、そもそも減価償却期間が残っていなかったりと、節税メリットを得られません。築古アパートの資産評価が低いため、金融機関から融資を受けにくいという問題もあることから、築年数の古いアパートはなかなか売れないのです。2)収益性が低い現在、入居者があまりおらず空室が多いというアパートは、投資家から見ると魅力の少ない物件となります。入居率が悪いということは、収益性が低い物件であることを意味します。アパートを購入しても、得られる家賃収入の額は少なく、十分な収益を上げられない可能性が高いのです。投資目的でアパートを購入する人の立場になれば、収益性の低い物件を選ばないのは当然のことでしょう。3)価格設定に問題があるアパートの売り出し価格が適正でなければ、売却はしにくくなります。アパートの価格は収益還元法で算出されることが多くなりますが、周辺のライバル物件の価格も考慮しなければ、売れ残ってしまう可能性が高くなります。アパートの修繕の状況や劣化状況などによっては設定価格が高く見えてしまうこともあるでしょう。物件の状態や周辺の相場と価格のバランスが悪い場合、アパートは売れない可能性が高くなります。4)修繕費用が高い中古のアパートでも、必要な修繕を行っている物件であれば、劣化も抑えられ良好な状態を維持できます。定期的に修繕を行ってこなかった物件の場合、購入後に修繕費用が高くなることも。そのため、得られる家賃収入と修繕コストのバランスを考えた結果、購入を見送られるケースが多いのです。2.売れないアパートを売るために必要な対策とは何らかの事情で売れないアパートも、工夫次第では売れる可能性があります。アパートを売りやすくするための対策を5つご紹介します。1)空室率を改善し、稼働率を高める空室率が高いアパートほど、収益性が低いため売れません。逆にいえば、空室率が低く、稼働率が高いアパートであれば売りやすいのです。空室が多いアパートを満室にするのは決して簡単ではありませんが、フリーレント期間を設けるなどして空室を埋めると、入居率が高まり売却しやすくなります。家賃の値下げは売却価格の低下につながるため、家賃の値下げはせずに他の方法で空室を埋めることが大切です。2)不動産会社を変更する不動産会社の業務範囲は非常に広く、賃貸仲介をメインにしているところもあれば、一般住宅の売買を得意としているところもあります。収益物件の取引実績が少ない不動産会社の場合、価格設定などの面でもノウハウを保有しておらず、売却に苦戦する可能性も。売れない場合は、一棟アパートの売却実績があり、収益物件の売買を得意としている不動産会社への変更を検討してみるとよいでしょう。3)売り出し価格の見直しをするライバル物件に比べて、価格設定が不適切な場合は、価格設定を見直すべきかもしれません。収益還元法での査定だけでなく、条件が類似したアパートの価格を調査し、買い手が納得できる価格に設定をし直すとよいでしょう。販売力の強い不動産会社であれば、随時ライバル物件の価格を調査し、適切な提案をするはずです。売れない状況が続いても何の提案もしてこない不動産会社であれば、依頼先を見直したほうがよいかもしれません。4)アパートを解体し、土地として売却する築年数が古く、建物の傷みがひどい場合、入居者が少ない場合などは、アパートを解体し、土地として売却したほうが売れる可能性もあります。駅から近い場所や人気の住宅地にあるアパートであれば、解体費用はかかるものの、土地として売却する方向性を検討したほうがよいかもしれません。アパートとして売る場合には、買い手は投資家に限定されてしまいます。土地の条件によっては、収益物件だけでなく居住用や事業用に使用できる土地として、買い手の選択肢を増やすことができるため、売却の可能性を高められるのです。5)不動産会社に買取を依頼する築古で長い間修繕をしていないアパート、空室が多いアパート、事故が起きたアパートなど、なかなか売れないアパートの場合は、不動産会社に買取を依頼してみることをおすすめします。買取とは、不動産会社が売主を探す仲介をするのではなく、不動産会社が買主となり、オーナーから直接物件を購入する方法です。買取の場合、投資家に売却する場合に比べ売却価格は低くなりますが、買主を探す手間が不要となるため、スピーディーに売却でき現金化することができます。売れないアパートの扱いに悩んでいる場合は、買取を検討することをおすすめします。【アパート査定】実施中!中古でも高額買取になるコツとは?3.オーナーの安心を高めるランドネットの買取ランドネットでは、アパート売却の仲介はもちろん、買取にも対応しています。仲介の場合、収益性の低い物件やローンを借りにくい築古アパートなどはなかなか売れません。売却できた場合でも、売主は買主に対して契約不適合責任を負うことになります。契約不適合責任とは、契約締結後に物件に雨漏りが発生したり、白アリ被害が発覚したりした場合、その修繕費用などを売主が負担しなければならないという決まりです。売却するアパートだからと修繕をしていなかったり、設備の入れ替えをしていなかったりした場合、売却後にトラブルが発生し、修繕費用を請求される可能性があります。ランドネットの買取の場合、売主様の契約不適合責任を免責とするサービスを提供しています。当社が買取後、アパートに瑕疵や設備故障が発覚した場合でも、売主様に修繕費用などを請求することはありません。したがって、古いアパートをお持ちの場合でも安心して売却することができます。詳しくは、ランドネットのあんしん保証サービスをご覧ください。まとめアパートが売れない場合の対策をご紹介しました。築古や空室の多いアパートなどは、収益物件としての魅力が低いため、仲介では売れない可能性が高くなります。立地条件の良い物件であれば、アパートを解体し、土地として売却することを検討してもよいでしょう。不動産会社に買取を依頼する方法も売れないアパートの売却には有効です。築古アパートであれば、売却後の修繕費の請求などに対する不安もあるでしょう。契約不適合責任を追及することはありません。万が一、建物や設備の不備があった場合でも、当社が責任を持って修繕をいたします。売れないアパートの対処法にお悩みの場合は、ぜひ、スピーディーな買取を実現するランドネットにご相談ください。あり」「編集者もマンションオーナー」「全国各地のオーナー取材経験あり」と実務経験豊富なメンバーで構成。FP2級、不動産コンサルティングマスター。サイトは、株式会社ランドネット(東証スタンダード市場に上場)の運営するサービスです。個人情報の取り扱いについて当サイトは、株式会社ランドネット(東証スタンダード市場に上場)の運営するサービスです。