三為(さんため)契約は、不動産売買で用いられることがある契約形態の1つです。一般的な不動産仲介とは仕組みが異なるため、不動産を売買する予定があるなら三為契約の仕組みを理解しておくと安心です。この記事では、不動産売買における三為契約の概要や不動産仲介との違い、注意点について解説します。三為契約とは、「第三者の為にする契約」という言葉の略称で、民法537条および538条に規定されています。契約により当事者の一方が第三者に対してある給付をすることを約したときは、その第三者は、債務者に対して直接にその給付を請求する権利を有する。前項の契約は、その成立の時に第三者が現に存しない場合又は第三者が特定していない場合であっても、そのためにその効力を妨げられない。第一項の場合において、第三者の権利は、その第三者が債務者に対して同項の契約の利益を享受する意思を表示した時に発生する。前条の規定により第三者の権利が発生した後は、当事者は、これを変更し、又は消滅させることができない。前条の規定により第三者の権利が発生した後に、債務者がその第三者に対する債務を履行しない場合には、同条第一項の契約の相手方は、その第三者の承諾を得なければ、契約を解除することができない。不動産売買では、売主と買主で売買契約を締結するのが一般的です。買主がそれぞれ売買契約を締結します。三為契約を用いた不動産取引を扱う不動産業者は「三為業者」と呼ばれます。上述のとおり、三為契約では売主と買主の間に三為業者が入り、それぞれと売買を行います。不動産売買が行われると、通常は所有権の移転登記を行います。三為契約では不動産業者への所有権移転登記を省略し、買主に直接所有権の移転登記を行う点で異なります。このように、間に入っている不動産業者を省略し、売主から買主へ直接所有権を移転することを「中間省略登記」といいます。中間省略登記は、原則禁止されています。これは取引の当事者をそれぞれA、B、Cとしたときに、物件の所有権がA⇒B⇒Cと移転しているのであれば、不動産登記もA⇒B⇒Cと移転していることを明示すべきであるという考えからです。対する通知がされています。不動産登記の申請情報(A⇒Cへの所有権移転)と登記原因証明情報(A⇒B⇒Cの取引の経緯)の合致という基本理念を踏まえつつ、A、B、C三者間で「第三者のためにする契約」又は「買主の地位の譲渡」により、AからCへの直接の所有権移転があったと認められる場合は、直接AからCへの所有権移転登記が可能とされています。不動産仲介は、不動産仲介会社が売主と買主の間に入って両者の売買契約を成立させる方法です。売主と買主とをつなぐという意味では、三為契約と不動産仲介は同じです。三為契約は不動産業者が売主と買主それぞれと売買契約を行うのに対し、不動産仲介は売買契約ではなく媒介契約を行います。仲介となる「片手仲介」が存在します。不動産仲介では不動産業者が受け取れる仲介手数料は以下のように上限額が決められていますが、三為契約では不動産業者の売買差益の上限は定められていません。三為契約を用いた不動産売買は、三為業者にとって以下のようなメリットがあります。一般的な買取再販事業の場合、物件を仕入れする際に仕入資金が必要となります。三為契約の場合、仕入れにあたっての手付金は必要ですが、残金は買主が決済時に支払うことで精算されるため、仕入れにかかる費用を大幅に削ることが可能です。一般的な買取再販事業の場合、物件の仕入れ時と販売時に登記費用等の諸費用が発生します。三為契約であれば、物件の登記費用が発生しないため、費用を抑えることができます。一般的な買取再販事業の場合、在庫の売れ残りリスクを抱えます。在庫が売れ残ると、仕入資金をローンで賄っている場合には、大きな赤字となるリスクを抱えます。三為契約では、物件を所有することがないので、在庫の保有リスクがありません。一般的な不動産取引では、物件の売買と同時に登記が行われるため、仕入れや販売、最終的な買主への決済、登記までの一連の取引が明確です。一方で、三為契約の場合、不動産業者は売買契約を締結するものの、所有権登記は行われません。売主から買主へ物件の所有権が直接移転することから、取引全体の流れが把握しにくいという特徴があります。このような特徴から、金融機関によって三為契約への融資を取り扱わないことも珍しくありません。一般的な不動産取引では、売主と買主が双方確認できる売買価格にて合意して取引が行われます。一方で三為契約の場合、買主は売主の売却価格を把握できず、売主も買主の購入希望価格を知りません。そのため、売主と買主の双方が適正価格を把握していないと、売主は割安に売却し、買主は割高に購入してしまう恐れがあります。)ことを悪意で隠される、過失で見逃す場合でも所有権自体が覆る恐れがあります。売主の顔が直接見えない分、司法書士などにしっかりと双方の本人確認をしてもらいましょう。宅建業者が三為業者として入ることで、不動産の隠れたる瑕疵は三為業者が負うことになるため、不動産取引における売主、買主双方のメリットにもなり得ます。不動産売買における三為契約は、違法な契約ではありません。一般的な不動産仲介とは仕組みが異なり、買主に不利益が生じる恐れもあります。不動産を購入する際は売買契約書の内容を十分に確認し、不明点を解消してから契約を締結しましょう。不動産取引において、物件の引き渡し後に不具合が発覚する場合があります。物件が契約内容に適合しない場合、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。2022年に宅建業法が改正!不動産取引のデジタル化は進むのか?2022年5月に宅地建物取引業法が改正されました。押印義務が廃止され、交付書面の電子化が可能となったため、今後は不動産取引のデジタル化が進む可能性があります。今回の改正によって、不動産事業者にはどんな影響があるのでしょうか。この記事では、不動産事業者向けに2022年宅建業法改正のポイントを解説します。今回の宅建業法改正は、「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律(デジタル社会形成整備法)」に基づいて行われたものです。本法律は2021年5月19日に公布、2022年5月18日に施行されました。デジタル社会の形成により、日本経済の持続的かつ健全な発展と国民の幸福な生活の実現に寄与することを目的としています。不動産取引においては、改正前の宅建業法で義務付けられていた押印や書面手続きがデジタル化を阻む要因となっていました。そのため、デジタル社会形成整備法の施行に伴い、押印や書面交付に関する宅建業法の改正が行われました。今回の宅建業法改正のポイントは「押印義務の廃止」と「交付書面の電子化」の2つです。それぞれの内容を確認していきましょう。不動産取引に必要な以下の書類について、これまでは宅地建物取引士の押印・記名が必要でした。今回の法改正で押印義務が廃止され、今後は記名のみで可能となります。締結したときに交付する書面については、引き続き押印が必要です。ついて、電磁的方法による交付が可能となりました。依頼者の承諾は必要ですが、今後は紙による書面の交付が義務ではなくなります。電磁的方法による提供において、満たすべき主な基準は以下のとおりです。依頼者が確実に受け取れるようにしなくてはなりません。具体的には、電磁的方法の内容や記録方式を示した上で、出力可能な方法(電子メール、Web上での承諾など)や書面(以下、「書面等」という)で依頼者の承諾を得ます。事前に承諾を得た場合であっても、依頼者から書面等で「電磁的方法で受け取らない」と申出があれば紙の書面を交付する必要があります。不動産事業者にとって、不動産取引のデジタル化は以下のようなメリットがあります。不動産取引のデジタル化は、取引にかかる時間や手間が省けるのがメリットです。依頼者と対面で会う必要がなく、オンライン上で契約手続きを完結できるようになります。書類の押印や郵送が不要になるため、事務手続きの効率化が期待できます。不動産取引では、取引金額が大きくなるほど印紙税の負担が増える仕組みになっています。書類を電子化して紙の書面を発行しない場合は印紙税が発生しません。不動産取引のデジタル化を進めれば、印紙税の節税になります。不動産取引では、さまざまな書類のやり取りが発生します。関連書類を電子化すれば、書類の郵送料や保管スペース、ファイリング業務が不要となります。閲覧したい書類は検索ですぐに見つけられるため、業務の効率化や書類管理コストの削減につながります。今回の宅建業法改正により、不動産取引のデジタル化が加速する可能性があります。ITを活用した重要事項説明(IT重説)は、すでに2017年10月から不動産賃貸で運用が開始されています。2021年4月からは不動産売買においても認められました。従来はIT重説でも契約は対面や郵送で行う必要がありましたが、今回の宅建業法改正で交付書面の電子化が可能となり、不動産事業者との契約がデジタルで完結できるようになりました。不動産取引のデジタル化は「契約手続きの簡素化」「コストの削減」など、不動産事業者にとって大きなメリットがあります。一方で、デジタル化を進めるにはITシステムだけでなく、業務のオペレーションの整備が必要です。個人情報の流出を防ぐため、セキュリティ対策にも取り組まなくてはなりません。ITのノウハウを持たない中小不動産業者の場合、自社だけでデジタル化を進めるのが難しいケースがほとんどでしょう。不動産業界は対面での説明や紙の書面交付が一般的であるため、長年の商慣行が変わるか不透明な部分もあります。制度開始直後は、トラブルが起こる可能性もあるため、今回の宅建業法改正が不動産取引に与える影響を注視することが大切です。ITを活用した重要事項説明や書面の電子化については、不動産事業者に向けて国土交通省がマニュアルを公表しています。不動産取引のデジタル化を進める際の参考にするといいでしょう。2022年宅建業法改正によって宅建士の押印義務が廃止され、交付書面の電子化も可能となりました。今回の改正によって不動産取引のデジタル化が加速するかもしれません。不動産事業者は変化にすばやく対応できるように、不動産取引に与える影響を注視しておくと良いでしょう。含む複数の金融・不動産メディアで年間200本以上の記事執筆を行っている。ひとくちに不動産業といっても、さまざまな事業分野があります。その中でも、不動産の物件の仕入れというのは、もっとも基本的かつ重要な業務といえるでしょう。「買取再販ローン」という言葉を聞いたことはないでしょうか。買取再販ローンは不動産担保ローンのひとつで、利用者が特定の不動産事業者に限定されているのが特徴です。特定の要件を満たす不動産事業者であれば、通常の不動産担保ローンより買取再販ローンを利用するほうが、より有利な条件で融資を受けられる可能性があります。この記事では、買取再販ローンの仕組みやメリット・デメリットについて解説します。買取再販ローンとは、住宅買取再販(中古住宅を買い取ってリフォーム後に再販)を行う不動産事業者(買取再販事業者)向けの不動産担保ローンです。不動産事業者が中古住宅を買い取る際に、その住宅を担保にすることで、住宅の買取資金とリフォーム資金の一括融資が受けられます。買取再販ローンを利用することで、中古住宅の仕入資金やリフォーム工事費用などをまとめて資金調達できます。住宅買取再販の一般的な流れは以下のとおりです。住宅ローンの「フラット35」を提供している住宅金融支援機構では、中古住宅の流通およびリフォーム市場の活性化に取り組んでいます。その取り組みの一環として、平成28年度から買取再販事業者向けのローンを、住宅融資保険の付保対象に追加しました。民間金融機関の損害を補填する保険のことです。買取再販ローンが住宅融資保険の対象になったことで、民間金融機関は買取再販を行う不動産事業者に対して融資しやすくなりました。買取再販ローンを利用すれば、不動産事業者は、買取再販に必要な資金をまとめて調達することが可能です。買取再販事業者が中古住宅をリフォームして売却する際に、住宅購入者がフラット35を利用する場合は、住宅の性能が一定の要件に該当する場合は金利引き下げが適用されます。買取再販ローンのメリットは以下2つです。買取再販ローンは、魅力的な金利で融資を受けられます。金融機関によって適用金利は異なりますが、年率2%前後の金利が適用されることが多いです。一般的な不動産担保ローンに比べて低金利で資金調達できるので、返済時の金利負担を軽減できます。買取再販ローンでは、買取再販に必要な資金が一括融資されるのもメリットのひとつです。買取再販ローンを利用すれば、中古住宅の仕入資金やリフォーム工事費用などをまとめて調達できます。事務取扱手数料などは準備しなくてはなりませんが、必要資金のほとんどを融資でまかなうことができます。買取再販ローンは金利が比較的低く、必要資金が一括融資される一方で、以下のようなデメリットもあります。買取再販ローンは、融資実行までに時間がかかります。必要書類をすべて準備してから最短でも10営業日程度はかかるので、スケジュールに余裕をもって手続きをすることが大切です。買取再販ローンは、利用者が特定の不動産事業者に限定されるのもデメリットです。所有」といった条件を満たさなくてはなりません。融資金額や担保物件の要件についても、通常の不動産担保ローンに比べて細かく設定されています。融資金額については、1事業者あたりの上限額が設定されており、他の金融機関で住宅融資保険付の借入残高がある場合は、その残高も合わせて融資金額が設定されます。担保物件については「リフォームが必要な中古住宅」「リフォーム工事後において新耐震基準を満たす」「住宅融資保険の付保承認が必要」といった要件があります。これらの条件・要件を満たさないと、買取再販ローンは利用できません。買取再販ローンは、融資実行まで時間がかかるデメリットがあります。利用者が特定の不動産事業者に限定されるので、特定の要件を満たさなければローンを利用することはできません。これらのデメリットを考慮しても、低金利で中古住宅の仕入資金やリフォーム工事費用をまとめて調達できるのは大きな魅力です。不動産事業を営んでいて、買取再販ローンの要件をクリアできる可能性があるなら、まずは金融機関に相談してみてはいかがでしょうか。ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。ひとくちに不動産業といっても、さまざまな事業分野があります。その中でも、不動産の物件の仕入れというのは、もっとも基本的かつ重要な業務といえるでしょう。すれば優良な物件を入手することができ...記事を読む2019.12.10不動産事業者各種ローンノンバンクで不動産担保ローンを利用する理由とはーー不動産事業者インタビューvol.1(2)前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。今回は、引き続き、資金調達についてお伺いしていきます。菅野さんは、経営するノアプランニングの特徴として、物件の買い手になる点を強調されていました。物件の売り主のニーズに対応するために、さまざまな方法で資金調達をしているというお話でした。今回は、資金調達について、いろいろとお聞きしたいと思います。しては、どんな金融機関を利用されているのですか。地方銀行と信用金庫、ノンバンク、そして、クラウドファンディングといったところです。――それぞれの金融機関の融資スタンスには、どんな違いがあるのでしょうか。地銀は、担保とする不動産の評価に加えて、会社の事業に対しても与信をするため、融資額が伸びるという特長があります。事業が黒字になっていれば、それを評価してくれます。担保不動産の評価が市場実勢の「8掛け」であれば、そこに事業に対する与信額が上乗せされるわけです。――事業に対する評価は、かなりきめ細かく行われるという感じですか。それほど綿密にやっているという印象はなく、基本的には、継続して黒字であれば評価をしてくれるという感じです。この点は、信用金庫もほぼ同じといえます。地銀と信用金庫は、それぞれカバーしているエリアがはっきりしているので、物件の所在地によって使い分けています。いまお話しをした点に関連する部分でいうと、ノンバンクは担保不動産の対する評価のみで融資額が決まるケースがほとんどです。市場実勢の「8掛け」と決まっていれば、それ以上、融資額が増えることはほとんどありません。その一方で、銀行では融資が付きにくいような物件でも、会社の与信を調査をして、評価をしてくれます。――ノンバンクにもいろいろありますが、たしかに融資先の事業に与信をするところは少ないかもしれません。プロというわけではありませんし、借地権付きの建物などの評価は知識と経験が必要になってきます。そこの部分を、データに基づいてしっかりと調べてくれるので、実務としての経験が蓄積されているという実感があります。ノンバンクの評価と、そこから決められる融資額の範囲で事業を行なっていれば、大きなリスクは回避できるのではないでしょうか。――審査のスピードには違いはありますか。そこは大きく違うところです。ノンバンクでは、最短で1週間程度で決済をもらうことができます。不動産の売り主が短期間での売却を希望している場合は、実質的な選択肢はノンバンクしかないといえますね。――クラウドファンディングでは、どんな借り入れをしたのですか。短期間の〝つなぎ資金〟の借り入れです。クラウドファンディングの金利は15%程度ですので、1年間借りてしまうと金利の負担が大きくなり、案件はほとんど赤字になってしまいます。そこで、半年間だけ借り入れをしたことがあります。クラウドファンディングを利用したのは、資金調達を多様化したいという意図もありました。さきほど、ノンバンクの融資額はかなり厳格に決められているというお話しをしましたが、例えば、担保とする不動産の売却先が決まっていて、しかも、その売却先の信用リスクが低い場合、それを加味して担保不動産の「掛け目」を上げる、といったスキームがあればと思います。現状のように、どんな不動産でも値上がりするといったことはなくなり、物件をしっかりと評価して事業を行なうことが大切になっている状況では、ノンバンクの評価は重要な指標となってくれています。それが前提であることは言うまでもありません。ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。ーー不動産事業者インタビューvol.1(1)ひとくちに不動産業といっても、さまざまな事業分野があります。その中でも、不動産の物件の仕入れというのは、もっとも基本的かつ重要な業務といえるでしょう。いったことは、不動産業に従事している人であれば非常に関心が高いと思われます。そこで、実際に物件の仕入れにあたっている方々に、普段どんな工夫をしているのかについて聞いていきます。今回は株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんです。取引先からの紹介が基本になります。メインは仲介業者になりますが、これまで取引した不動産のオーナーだった方々からの紹介もあります。アピールしているのは、当社自身が物件の購入をすることができる点です。不動産を売却する側には、優先したいニーズがあります。短期間で確実に売却をしたい、または、なるべく高い価格で売りたいといったことです。したニーズに対応するために、当社も資金調達をさまざまな方法で行っています。――なるべく高い価格で売却したいというのは、多くのオーナーさんに共通しているニーズだと思われます。そこではどんな工夫をしているのでしょう。不動産の価値を評価するにあたってはいろいろな方法がありますが、最近は、その不動産が将来生み出すと想定される収益の合計を、現在の価格に計算しなおすという「収益還元法」が用いられるようになってきました。当社でも収益還元法などで試算をして、収益性を最も重視しています。そこでさらに差別化するために、オーナーさんと直接お会いする際には、具体的に建築するものを提示しながら、「この立地にはこういう建物を建てることで、収益を最大限にすることができます」といったお話をします。――具体的な建物を提示して、オーナーにイメージを共有してもらうわけですね。資格を持っていますので、不動産の建築基準などを考慮しつつ、建築可能かつ収益性の高い建物を提案することがその場でできます。この土地なら、分譲がいいのか、アパートの収益物件が適しているのか、それとも商業ビルなのか。最大限に有効活用ができる建物を想定して、収益還元法から土地の価格を算出します。――単純な価格についてだけではなく、コンサルタントとしてのアドバイスもオーナー側にするということですね。オーナーさんの中には、「どうしてこの土地の価格がこの値段になるのか?」といった質問をする方も多いのですが、その質問に正確に答えることも信用にもつながると思います。「こんな建物が建ちますよ」と言っていたにもかかわらず、実際には建築基準に抵触をして、「建てることができなかった」といったケースが見受けられますが、そういうことはありません。紹介して頂いた仲介業者に対して、通常の仲介手数料以外に、〝コンサルタントフィー〟のような形で、成功報酬をお渡しすることもあります。不動産取引は、複雑な経路をたどるものも少なくなく、仲介に2社、3社が入ることも珍しくありません。なると、当社に紹介をしてくれた仲介業者の方にも負担が増えてきますので、そうした面でも配慮したいと考えています。――それは仲介業者のインセンティブにもなりますね。あとは細かいことですが、取引が成立して土地の測量をすることになったとき、境界杭を打ったりしますが、そうしたことも積極的にお手伝いします(笑)。大手の不動産会社ではまずやらないと思いますが、境界杭を打つ作業は、慣れていないと大変なんですよね。結構な費用もかかりますし。当社は、そういう部分の協力は惜しみません。――そういう努力があって、業者同士あるいはオーナーとのネットワークが広がっていくわけですね。都内の一等地、二等地で、土地を購入して開発をしていると、「どんな会社が手がけているのか」といったことを他の不動産会社もチェックしているものです。した事例を増やしていくことも、ネットワークを広げることに役立ちます。「あそこに紹介した方がいいかもしれない」と思ってもらえるような付加価値をいかにつけるか、という部分を見つけ出すことが大事になるのではないでしょうか。ご所有の不動産を担保にいくらまで融資可能かをご回答いたします。FP資格を持ったメンバーが執筆、監修を行っています。前回は、不動産物件の仕入れにあたって、実際にどんな工夫をしているのかについて、株式会社ノアプランニングの菅野敬介さんにお話をお聞きしました。シニアのお悩み」解決事例64歳女性「住宅ローンの返済が厳しく住み替えを検討していますが、頭金の用意ができそうにありません。」64歳男性「住宅ローン残高が現在約1,000万円あります。毎月の支払いはギリギリでボーナス払いになると...」62歳男性「経営する会社が赤字決算になり、住宅ローンの支払いが難しくなった。住宅ローンの借り換えはできる?」68歳男性「リースバックの家賃が払えなくなりました。支払いを減らす方法を知りたいです。お問い合わせCATEGORY住まいのことが知りたいお金のことが知りたい商品・サービスのことが知りたい動画で学びたい制度・用語のことが知りたい各種ローンをご検討される方は信頼と独自の審査基準で豊富な実績をもつSBIエステートファイナンス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