思う・・・こんにちは、Manachanです。なった、世田谷区では、すでに区条例による規制強化が、既定路線になっているようです。この問題、すでに、日本を代表する不動産アルファブロガー達が、紹介していますね。ジェービルさんの記事は、とても分かりやすく、秀逸。(ジェービル岡元公夫さん、2012/6/1)http://okamotomikio.blog63.fc2.com/blog-entry-835.htmlさくら事務所、長嶋さんは、どちらかといえば、重層長屋(に象徴される不動産投資スタイル)に批判的な立場で、記事を書いています。(長嶋修さん、2012/3/15)http://www.kenbiya.com/column/nagashima/85.html一方、不動産コンサルタント猪俣さんは、規制の目的や実効性に関して懐疑的な立場で、記事を書いています。(猪俣淳さん、2012/7/14)http://blog.livedoor.jp/cfnets_inomata/archives/51894314.html私自身、昨年から今年にかけて、千葉県・埼玉県の東京隣接地域で、アパート建設用地をたくさん見ました。投資利回りを追求すると、どうしても土地の仕入れ価格が安い、旗竿・敷延に目が行ってしまいます。至近で土地を仕入れようとすると、旗竿・敷延でないと、到底、採算取れない話になってしまいます。いう形状の土地にアパート建てるリスクが、首都圏では、だんだん顕在化してくると思います。首都圏ではだんだん建てにくくなる。首尾よく建設できても、その後、既存不適格になってしまうリスクと、常に隣り合わせだと思います。私は常に、売却による出口を考える人なので、既存不適格のために、希望価格で売却できなくなるのを、何よりも恐れます・・・だから結局、アパート建設用地は、南面道路に9m以上接した、長方形の整形地を買いました。旗竿ほど、土地安く仕入れられませんが、接道ばっちり、かつ東松戸駅徒歩2分なので、土地で出口取るのは問題ないし、既存不適格になるリスクは、ほぼゼロ。何より、一棟アパートという、それなりに大きな買い物(事業)するのに、「自分が儲かれば、それでいい」とは思いません。「周囲に迷惑かけない、祝福される」ようでないと、住宅賃貸業は成立しませんし、ましてや、私は賃貸事業を通じて、生まれ故郷である千葉県東葛地域のイメージアップ、首都圏序列の向上にも寄与していきたいと考えていますので、なおさら、「入居者に良し、業者に良し、オーナーに良し」の、「三方よし」を心がけていく必要があると思っています。その意味では、不動産投資仲間であるHiroさんの経営理念、「良質な賃貸住宅の提供を通じて地域や社会に貢献する」に、共鳴します。http://realestatebusiness.seesaa.net/article/280674365.html一方で、重層長屋規制の目的や実効性に懐疑的な、猪俣さんの視点も、よく理解できます。何のために、何を実現するために、重層長屋を規制すべきと考えるのでしょう?今回の一件では、世田谷区の保坂区長が、規制強化に前向きだったようですが、お考えを、区長に聞いてみたいです。新聞記事では、「良好な住環境維持のため」、「防災のため」に、規制強化すべきだ、みたいなことが書いてありますが・・・旗竿地に建つ重層長屋(或いはアパート)を狙い撃ちしただけで、その目的が達せられるのかというと、疑問なしとはしません。世田谷区における重層長屋規制が、「良好な住環境維持のため」になるのか?せいぜい、高さが10mぎりぎり、3階建て相当の集合住宅を規制したところで、それをはるかに上回る、7~8階、10階以上の集合住宅が、世田谷なら、現在進行形でガンガン建ってるはずです。日照・騒音インパクトも、ケタ違いのはず。「防災のため」を言うなら、隣家との壁との間が、30cmしか空いてないようなミニ戸建こそ、真っ先に規制すべきでしょう。世田谷には、そういう住宅、ものすごく多いはずですよ。別のところにあると、勘ぐらざるを得ません。考えられるのは、「集合住宅が建って、近隣住民の質や地域のグレードが落ちるかもしれない」ことに対する、既存住民の反発・嫌悪・・・かもしれませんね。戸建中心の落ち着いた住宅地に、レ○パレス、大東○託の安アパートが建って、月額家賃2万5千円くらいの入居者が越して来れば、ゴミ捨ての問題をはじめ、近隣トラブルが起こりやすい・・・これは日本中で起こっている問題です。問題になった物件は、世田谷の南部、自由が丘駅からも歩ける距離の住宅地だそうですから、集合住宅とはいえ、家賃がそう安いとは思えないのですが、それでも、土地付き戸建に住んでいる層と、貧富の格差は多少あるのかもしれない。住環境に慣れた「先住民」たちが、近年のアパート建設ラッシュ、人口密度増加に嫌気がさして、そのフラストレーションが爆発寸前になっている・・・のかもしれません。先住の地域住民と、今後越してくる新住民・・・いずれにも言い分があり、どちらが良い、悪いとかは、言いません。少なくとも、「山の手にありがちな、トラブルリスク」とは言えそうでしょうね。旗竿地の重層長屋が問題になってるのは、世田谷や杉並あたりの山の手が中心なようで、板橋区、豊島区とか、荒川区などでは、これが問題になっているという話は聞いたことないし(高層住宅ならあるけど・・・)。数年前に問題になった、「ワンルームマンション規制」を、彷彿とさせますね。こちらも、発火点は文京区の、山の手エリアでした。どの土地にせよ、中長期的な不動産投資で収益を上げるには、その土地柄や、住民層、よくあるトラブルについて、よく研究する必要があると思います。柏の生んだスーパースター、サンプラザ中野くん、世田谷に愛をこめて熱唱!今日の日記、「面白かった」、「ためになった」と思った方は、応援の「ぽち」よろしく。posts.日本不動産SNSでもご購読できます。*メールアドレス(公開はされません。*次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。プロフィールManachan世界7ヵ国で不動産投資・経営を実践する「グローバル大家」。会員2000名を超える、日本最大級の海外不動産投資の勉強会組織「アジア太平洋大家の会」の会長。インドの5ヶ国で勤務経験あり。海外在住経験は8年間。2002年、豪州シドニーで不動産を買い賃貸に出し、日本から遠隔管理して自信をつけたことを皮切りに、現在では、日本、フィリピン、オーストラリア、米国、タイに、計22室を所有・経営するグローバル大家。長年、ブロガーとして不動産情報発信を続けてきており、ほぼ毎日更新される日本語ブログ「世界で不動産を買おう」は、国内不動産ブログランキングでも上位の常連。講演やコラム執筆も、多数手がけている。ネイティブレベルでできる語学力、ITを駆使した物件遠隔管理ノウハウを活かし、宅建業者として「外国人バイヤー専門の不動産業者」開業を決意。