スタートトップリースバックの記事一覧2024/09/20【リースバックのまとめ】家を売っても住み続けられる!利用方法や注意点を詳しく解説13分で読めるリースバックとは、家を売って売却代金を受け取ったあとも、使用料(家賃)を支払いながらそのまま住み続けられるという売却方法です。家を売ったお金が必要だけど、今の家に住み続けたいという場合だけでなく、離婚や相続、買い替えなどで生じるお困りごとをリースバックで解決できることもあります。ここでは、「家を売っても住み続けられる」リースバックの利用方法やメリット・デメリット、リースバックでお困りごとを解決した事例、利用時の注意点などをわかりやすく説明します。〈リースバックのポイント〉4.リースバック利用時の注意点4-1.リースバックで失敗したこと・後悔したこと4-2.住宅ローンが残っているとリースバックが利用できない場合がある4-3.リースバックとリバースモーゲージとは違う5.リースバックを利用したい!まず何をすればいい?5-1.リースバックで何を解決したいかを明確にする5-2.リースバックでの買取額を査定してもらう5-3.リースバック会社を決定するまとめ1.「家を売っても住める」リースバックとは?まず、「家を売っても住める」リースバックとはどのようなものか、わかりやすく説明します。1-1.リースバックの仕組みリースバックとは、家を売却しても、使用料(家賃)を支払いながらそのまま住み続けられる売却方法です。通常、家やマンションといった不動産を売却すると、所有権がなくなるため明け渡さなければならず、当然、住み続けることはできません。リースバックを利用すれば、家を売却しても、新たに所有者となった買い手から家を借りるという形で、住み続けることができます。近年、リースバックは高齢者世帯の住み替えや金銭問題を解決する売却方法として、利用が増加しています。そこで、国土交通省ではトラブル防止の観点から、リースバックの適切な活用方法や注意点などをまとめた「住宅のリースバックに関するガイドブック」を公表しました。公表しました1-2.リースバック利用の流れと期間リースバック利用の大まかな流れと期間は、次のとおりです。金融機関やリースバック会社が貸主、売主が借り主となり、家の賃貸借契約を結ぶ内容を確認してを賃貸借契約結ぶ家賃を支払い住み続ける即日(売買契約と同時)〜住み続けている間4リースバック終了(以下のどちらかになる)買い戻す場合リースバックの契約時に取り決めていた買戻し額を支払えば、所有権を売主に戻すことができる買戻し額を支払い、家を買い戻す(所有権を得る)数年(契約時に定められた期間内)退去する場合あらかじ定められた賃貸期間が過ぎた場合、買戻しをしなければ退去となる転居先を探す引っ越しをする数年(契約時に定められた期間内)1-3.リースバックのメリットとデメリットリースバックのメリットとデメリットについて説明します。1-3-1.リースバックのメリットリースバックのメリットとして、次のような7つの点があげられます。利用にあたり、年齢制限や年収制限なし固定資産税や管理費用がかからなくなる引越しや住み替えの費用がかからない将来的に、買い戻すこともできる家の売却代金が一度に受け取れる点と、今の家に住み続けられる点が、リースバックの最大のメリットです。学校に通っている子供がいる家庭の場合だと、家を売って引越しすることで学校区が変わり、転校しなければならないこともあります。その点、リースバックであれば引越しや転校の心配がなくなるため、家族への負担が少なくなると言えるでしょう。1-3-2.リースバックのデメリットメリットがある一方で、次のような点がリースバックのデメリットとして次の4つがあげられます。仲介で売却するより、家の売却代金(買取額)が安くなる定期賃貸借契約の場合、定められた期間が過ぎると退去しなければならない不動産の所有権がなくなる買い戻す際の額が売却した際の額よりも高くなるリースバックの2大デメリットは、売却額が相場価格よりも安くなることと、賃貸契約内容によっては住み続けられないことです。これらのデメリットを踏まえておかないと、リースバックの利用を後悔することになりかねません。リースバック会社を選ぶときは、このようなデメリットや注意点を踏まえおくことが大切です。リースバック大手業者については、「リースバック大手おすすめ業者7選を徹底比較!サービスの違いや特徴を紹介」で詳しく説明しています。どのリースバック会社を選べば良いのかわからない場合は、イクラ不動産にぜひご相談ください。宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専任スタッフが、あなたの状況をしっかりとお聞きしたうえで、中立な立場から適切なアドバイスをさせていただきます。イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、簡単に素早く相場価格を調べることが可能です。無料&秘密厳守でご利用いただけます。ご希望の方には、リースバック会社や不動産会社をご紹介いたしますので、お気軽にご相談ください。2.リースバックの利用時に、確認しておくべき4つのポイントリースバックで押さえておくべきポイントは、次の4つのポイントの確認が必要です。いくらで売れるのか(買取額)いくらで借りられるのか(家賃)いつまで住めるのか(賃貸契約内容)いくらで買い戻せるか(買戻し額)具体的にどのようなことを確認しておくべきなのか、一つずつくわしく説明します。2-1.買取額(いくらで売れるのか)まず、リースバックを利用する際の重要な確認ポイントとして、買取額(家がいくらで売れるのか)があげられます。リースバック会社の条件や物件の状態にもよりますが、一般的に家やマンションをリースバックで買い取ってもらう場合の買取額は、市場相場価格の7割程度になることが多いです。仲介、買取、リースバックで、市場相場価格が2,500万円の家を売却した場合、査定額と売却にかかる期間の目安は次のようになります。数日〜数週間程度(即日の場合もある)2-2.家賃(いくらで借りられるのか)次に、家賃(いくらで借りることができるのか)を確認しておかなければなりません。リースバックを利用して売却した家やマンションを借りる場合の賃料は、売却額(買取額)の5〜10%程度の間で設定されることが多いです。この割合は、買取額と同様、リースバック会社や物件によって決まります。リースバックでの買取額が1,500万円、賃料が8%で設定された場合、おおよその月々の家賃は次のとおりです。1,500万円×0.08=120万円(年間の家賃)120÷12ヵ月=10万円(月々の家賃)地域差がありますが、一般的に分譲マンションや戸建ての家賃相場は、物件の価額の5〜12%だと言われています。これを考慮すると、リースバックでの家賃設定の目安は、決して高いわけではありません。賃貸借契約の内容によっては、契約時の敷金や礼金、契約更新時の更新手数料などがかかることもあるため、あらかじめしっかりと確認しておくことが大切です。2-3.賃貸契約内容(いつまで住めるのか)リースバックを利用する際は、賃貸契約内容(売却した家にいつまで住めるのか)もしっかりと確認しておきましょう。リースバックで賃貸借契約を結ぶ際に、必ず確認しなければならないのが「普通借家契約」なのか「定期借家契約」なのかという点です。普通借家契約であれば、契約期間が満了しても、希望すれば契約を更新して住み続けることができます。定期借家契約は原則として契約更新ができないため、あらかじめ決められた契約期間が満了すれば退去しなければなりません。普通借家契約と定期借家契約の特徴をまとめたものが、次の表です。特約で定めがあれば特約に従うリースバックを選ぶ際は、普通借家契約なのか定期借家契約なのかをしっかりと確認するようにしましょう。2-4.買戻し額(いくらで買い戻せるか)将来、リースバックで売却した家やマンションを買い戻す予定がある場合は、買い戻し額(いくらで家を買い戻せるか)を確認しておくことも重要です。買戻し額がいくらになるかは、リースバック契約をする際にあらかじめ定められています。リースバック会社や物件、買い戻す時期によって異なりますが、買い取ってもらった額(売却額)の2〜3割増しに設定されていることが多いようです。相場価格が3,000万円の家をリースバックで売却し、買戻す場合の目安額は次のようになります。リースバックでの売却額(買取額):2,100万円(相場価格の7割程度)リースバックでの買戻し額:2,310万円〜2,730万円(買取額の1〜3割増し)リースバックで締結する賃貸借契約が定期借家契約の場合、期間内であれば売却した自宅を再度購入することができる買い戻し優先権がついています。期間内に買い戻せなければ、家を退去しなければなりません。将来、買い戻す予定がないとしても、万が一買い戻すことになった場合に後悔しないよう、賃貸契約内容と買戻し額の設定についてしっかりと確認しておきましょう。3.リースバックを利用したお悩み解決事例5選ここでは、リースバックを利用することで、金銭的な問題だけでなくどのようなお困りごとを解決できるのか、具体的な解決事例をご紹介します。最初にご紹介するのは、リースバックを使って、まとまった額の教育資金が急に必要となった状況を解決された事例です。上の子が大学進学となり、どうしても海外で勉強したいことがあると言い出しました。学費だけでなく渡航費や生活費など、最初にかなりの額が必要とのことで、不動産担保ローンを利用しようかと困っていたところリースバックを知りました。下の子が高校を卒業するまでは引っ越しをしたくないのですが、大学に入学したら家を出る予定なので、今の家に住み続けるのはあと3〜4年程度かと思い、リースバックの利用に踏み切りました。結果、借金をせずにリースバックでまとまったお金を得て教育資金に充てることができ、引っ越しもしなくて済んだので助かりました。家を売却してまとまったお金が必要だけれども引っ越しはしたくないという場合に、リースバックはおすすめの解決方法です。売却代金の使い道も限られていないため、教育資金や生活費などに充てることができます。まとまったお金を工面には不動産担保ローンや無担保ローンなどもありますが、リースバックはお金を借りる「借金」ではないため、心理的な負担が少ないと考える人もいるようです。次にご紹介するのは、買い替えや住替えの際に必要となる「仮住まい」のお悩みを、リースバックを使って解決された事例です。・中古で購入したマンションに居住中3人の子供が大きくなってきたので、今のマンション近くにある夫の実家の跡地に家を建てることにしました。今のマンションが売れないことには新たに住宅ローンを組むことができず、さらに売れたとしても仮住まいが必要になるとのことで、子供3人を連れて2回も引っ越しをしなければならないのかとうんざり。近くで適当な仮住まいが見つかりそうになかったので、リースバックを利用することにしました。マンションの売却代金は少し安くなりましたが、何度も買い手が内見に来たり引っ越しの手間やお金がかかったりすることを考えれば、全然ありだと思いました。新しい家が建ってからも、不用品を処分しながら何度かに分けて引っ越すことができたので、仮住まいにしなくて本当に良かったです。買い替えや住替えの際、今の家を売ってからでないと新しい家を購入したり建てたりできないことがあります。そのような場合、仮住まいをするケースが多いのですが、家が離れていたり子供がいたりすると、仮住まいへの引っ越しと仮住まいからの引っ越しは大きな負担です。リースバックを利用すれば、家の売却代金を得てからも、新しい家の準備が整うまでこれまでと同じように住み続けられるため、買い替えや住替えの負担を減らすことができるといえるでしょう。買い替えについては、「【買い替え(住み替え)×自宅売却まとめ】流れと成功のコツ・考え方を基本から解説」や「家の買い替えの流れを解説!売ってから買う?買ってから売る?」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。兄弟で家を相続した場合、どのように分けるかで揉めることがしばしばあります。こちらは、実家に住んでいる兄と実家を出ている弟とが、リースバクを使って分割相続のお悩みを解決した事例です。実家で同居していた母が亡くなり、弟と実家を分割相続することになりました。家を売ってしまうと高齢の私は住むところがなくなってしまいます。弟に代償金を支払って私が家を相続しようにもお金がなく、また弟もお金がないので困っていました。そのような時、リースバックが使えることを知り、さっそくお願いしました。リースバックで売った家の代金を弟と分けることで相続分割が完了。私は、家賃を支払いながら今の家に住み続けています。このような方法があるとは知らなかったので、教えてもらって感謝しかありません。実家などの不動産を復数の相続人で分ける場合、売却した代金を分けるのが便利な方法です。その家に住んでいる相続人がいる場合、家を売ってしまうと住むところがなくなってしまう場合があります。実家に住み続けたい相続人がいる一方で、相続人の間で代償金を支払うのがむずかしいような場合は、リースバックで家を売った代金を相続人で分け、これまで住んでいた人が家賃を支払って住み続ければ、問題なく相続問題を利用すれば解決できます。相続した家を兄弟で分ける方法については、「兄弟が家を相続するときの4つの分割方法についてわかりやすく説明する」でくわしく説明しているので、ぜひ読んでみてください。離婚の財産分与で扱いに困るのが、夫婦共有名義の不動産です。夫婦で購入したマンションの財産分与と、離婚後も妻と子供が今のマンションに住み続けたいという問題をリースバックで解決した事例です。子供は今のまま住み続けたい離婚することになり、困ったのが共有名義で購入したマンションです。ローンは夫名義で組んでおり、夫は売却してローンの残債を支払い、残ったらお互いで分けようと言ってきました。子供が小学生なので、私は今のマンションに住み続けたく、とは言え、私の年収ではローンを引き継ぐことができないのでどうしようかと悩んでいました。そこで、リースバックを使ってマンションを一旦売却し、私が家賃を支払って子供と住み続けることにしました。夫がローンを支払い続けて私が夫に家賃を渡すという方法も考えたのですが、ローンを滞納されても困るし、何らかの繋がりを持ち続けるのも嫌だったので、リースバックを利用することにして本当に良かったです。〈リースバックのポイント〉ローンが残っている家に離婚した妻や子供が住み続け、夫がローンを支払い続けるケースは、後々、トラブルに発展することが多いためあまりおすすめではありません。リースバックを利用すれば、夫婦共有名義の不動産を円満に処分できるだけでなく、引っ越しで子供が転校することもなく同じ環境で生活できます。離婚による家の売却については、「離婚が原因で家を売却する時の5つのポイント(マンション・一戸建て・土地編)」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。資産である家を活用して高齢の方がまとまったお金を得るには、リースバックのほかに、後述する「リバースモーゲージ」という方法が取れる場合もあります。リバースモーゲージはいろいろと利用条件があるため、リースバックのほうが手軽だと考える人も多いようです。高齢のご夫婦が、介護費用と高齢者施設の入居費問題をリースバックで解決した事例をご紹介します。夫が病気で余命宣告され、在宅治療することになりました。私と通いのヘルパーさんで面倒をみられる状態ですが、これから介護費用も増えていきます。夫が亡くなったあと、私は施設に入る予定ですが、その費用もかかります。住み慣れた自宅で夫を看取ってあげたいので家を売ることもできませんでした。そこで、友達に教えてもらったリースバックを使うことにしました。家の売却代金が入り、家賃を支払えば夫が亡くなるまで住み続けられます。私の入所費用も捻出できるし、仲が悪い息子たちが家の相続で揉めることもなくなると、いい事づくしです。良い方法が見つかって安堵しました。介護費用や高齢者施設に入る費用を捻出するために、自宅を売却する高齢者も多数います。通常、家を売ると明け渡さなければなりませんが、高齢者が新しく賃貸を探すのはむずかしいのが現状です。このような場合も、リースバックなら後述するリバースモーゲージよりも利用条件が少なく、家を売っても安心して住み続けることができます。リースバック会社によっては、高齢者の見守りサービスを付けられるプランもあるため、日常生活に不安のある高齢者におすすめだと言えるでしょう。高齢者の家の買い替えや住替えについては、「高齢者の家の買い替え(住み替え)は早めの相談がポイント」で説明しています。家を売却しても住み続けることができる便利なリースバックですが、しっかり検討や確認をせずに利用すると、失敗や後悔につながることもあるため注意が必要です。最後に、リースバックを利用する際の注意点をご紹介します。4-1.リースバックで失敗したこと・後悔したことリースバックを利用して失敗や後悔をした事例として、次のようなものがあげられます。賃貸契約内容の理解が不十分だった(定期借家契約になっていたため、2年で退去せざるを得なかった)賃貸中に家賃を上げられた(契約更新の際、家賃を大幅に上げられてしまった)買戻し額が高かった(周辺の不動産相場の上昇を理由に、買戻し額が高くなった)いずれも、リースバックの利用を検討する際や契約を結ぶ際に、契約内容をしっかりと確認しなかったことが原因だと言えます。このような失敗や後悔をしないためにも、リースバックを利用する際は、どのような契約内容になっているかを十分に精査することが大切です。リースバックで失敗や公開した事例については、「リースバックで失敗・後悔した事例7つとトラブル回避法・失敗しないコツを紹介」で詳しく紹介しています。参考にしてみてください。4-2.住宅ローンが残っているとリースバックが利用できない場合がある住宅ローンが残っていても、買取額(売却代金)で完済できるのであればリースバックが使える場合があります。買取額よりも住宅ローンの方が多い場合は、リースバックが利用できない可能性が高いです。住宅ローンの方が買取額よりも多い場合は、返済滞納時など「いざというとき」に換金できる家がなくなってしまうため、銀行は売却することを許してくれません。このような場合は、住宅ローンの完済に足りない金額を、貯金などの自己資金から用意する必要があります。住宅ローンの残額が家の売却額よりも多いオーバーローンの状態でも家を売る方法については、「オーバーローンの家やマンションは売却できない?調べる方法と5つの対処法を解説」で説明しているので、ぜひ読んでみてください。4-3.リースバックとリバースモーゲージとは違うリースバックとよく比較されるものとして、リバースモーゲージがあります。リバースモーゲージとは、持ち家を担保(たんぽ)として銀行からお金を借り、利用者が亡くなって契約が終了した時に銀行が担保となった不動産を売却して清算するという金融機関の商品です。リバースモーゲージは「お金を借りる」だけで売却するわけではないため、利用者が所有権を保持したままになります。そのほかのリースバックとリバースモーゲージの違いをまとめたものが、次の表です。戸建て(土地の価値が高い物件)リバースモーゲージは一般的に融資と同じ扱いであるため、もし金利が上昇した場合は返済額が増加したり、担保評価として不動産の価値が下がった場合は、早期返済を求められたりする可能性があります。されたお金の使い道など、いろいろと制約が多い点がデメリットです。リバースモーゲージについては「家に住みながらお金を借りることができるリバースモーゲージとは?」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。5.リースバックを利用したい!まず何をすればいい?「リースバックを利用してみたいけれども、何から始めればいいかわからない」という方に向けて、どのように手続きを進めていくのかをわかりやすく説明します。5-1.リースバックで何を解決したいかを明確にするまず、今どのような問題があるのか、リースバックの利用で解決したいのは何かを明確にします。言え、今の状況や自分の場合がリースバックに適しているかわからない方も多いことでしょう。そのような場合は、まずイクラ不動産にご相談ください。宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専任スタッフが、あなたの状況をしっかりとお聞きしたうえで、中立な立場から適切なアドバイスをさせていただきます。ご利用は無料&秘密厳守です。リースバックのご利用がむずかしい場合は、ほかの売却方法や手段をご案内させていただきますので安心してご相談ください。5-2.リースバックでの買取額を査定してもらう次に、リースバックで売却する家やマンションが、いくらぐらいで売れそうか(=買い取ってもらえそうか)を調べます。このときに大切なことは、復数の会社に査定を依頼して比較することです。実際にリースバックを利用することも踏まえて、買取額だけでなく、賃貸の契約内容や買戻し額の設定なども調べておきましょう。イクラ不動産独自の価格シミュレーターを使えば、相場価格だけでなく、買取額も簡単に素早く調べることができます。ご利用は無料&秘密厳守です。5-3.リースバック会社を決定する希望する条件や買取額に合ったリースバックが見つかれば、リースバック会社を決定します。必要な書類をそろえて、手続きを進めていきましょう。リースバック会社の選定や手続きの間も、イクラ不動産の宅建士の資格を持った専任スタッフがしっかりサポートいたします。リースバック会社や不動会社に聞きにくいことやわからないことががあっても、いつでも無料で相談できるので安心です。まとめこの記事のポイントをまとめました。利用にあたり、年齢制限や年収制限なし固定資産税や管理費用がかからなくなる引越しや住み替えの費用がかからない将来的に、買い戻すこともできるリースバックのデメリット仲介で売却するより、家の売却代金(買取額)が安くなる定期賃貸借契約の場合、定められた期間が過ぎると退去しなければならない不動産の所有権がなくなる買い戻す際の額が売却した際の額よりも高くなる2.リースバックで押さえておくべき4つのポイント買取額(いくらで売れるのか)家賃(いくらで借りられるのか)賃貸契約内容(いつまで住めるのか)買戻し額(いくらで買い戻せるのか)3.リースバックを利用する際の3つの注意点リースバックで失敗、後悔しないために、契約内容をしっかりと確認しておく住宅ローンが残っていると利用できない場合がある「リースバック」と、家を担保にしてお金を借りる「リバースモーゲージ」とは違う3.リースバックを利用したい!まず何をすればいい?リースバック利用時の買取額を調べる復数のリースバック会社を比較する契約内容を確認して選ぶリースバックは、家の売却代金を手に入れてから賃貸として住み続けるという、家を売っても引っ越しをしたくない人におすすめの売却方法です。使い方によってはお金の問題だけでなく、相続や離婚、買い替えなどのお困りごとを解決できます。買取額が安くなる、契約内容によっては住める期間が限られてしまうといったデメリットもあるため注意が必要です。リースバックの利用を検討する際は、リースバックを取り扱っている会社や契約内容をしっかりと確認、比較したうえで選ぶようにしましょう。「まとまった資金が必要だけど、気に入っている自宅から出ていくのは嫌だな」「リースバックを利用したいけど、自分に合っているかわからなくて不安」と考えている方は、無料&秘密厳守でリースバックや不動産売却の相談ができるイクラ不動産をぜひご利用ください。イクラ不動産独自の価格シミュレーターで簡単に素早く相場価格を調べることができ、わからないことがあれば宅建士の資格を持ったイクラ不動産の専門スタッフにいつでも無料で相談できるので、不動産売却がはじめてで不安な方にもおすすめです。イクラ不動産については、「イクラ不動産とは」でくわしく説明していますので、ぜひ読んでみてください。入社し、国内リテール業務を経て、その後三井不動産リアルティ株式会社(三井のリハウス)にて不動産売買仲介を行う。わかりやすく発信している。中心に法律に関わる不動産売却の相談が年間1000件以上ある。JSHIホームインスペクター、2級FPなど。私たちが目指すのは、売主さんが安心してお家の売却ができるよう、お手伝いすることです。お家の査定はもちろん、売却の方法やどのような不動産会社に任せればよいのかなど、売却で重要なことはたくさんあります。一生に一度あるかないかの不動産売却が納得のいく売却になるよう、第三者の立場からアドバイスさせて頂きます。