水曜日)CONTACTBLOG2021.02.09購入情報ブログ売却情報ブログブログ資産価値に大きく影響する?知っておきたい!分譲マンションの大規模修繕工事とは!戸建住宅に比べてマンションの寿命は長いと言われています。それでも経年劣化は免れない事実です。目に見えないところでも、何かしらの傷みや不具合が生じている可能性もあります。何もせずに放置すれば、マンション全体の劣化を加速させ資産価値の低下につながります。マンションの資産価値を保つためにも、一定年数を経過した時点で大規模修繕工事を施す必要があります。実際に大規模修繕工事ってどんな工事をするのか、また、費用はどれくらいかかるのか、イメージするのは難しいです。大規模修繕工事とは?大規模修繕工事とは、マンションの経年劣化などに合わせて行う、計画的な修繕工事のことです。分譲マンションでは、建物や設備の老朽化による劣化や重大な不具合の発生を防ぐために、管理組合が主体となって、長期修繕計画に基づいた計画修繕を行います。計画修繕は、管理組合が集めた修繕積立金を充当して行われ、中でも工事内容が大規模、工事費が高額、工期が長期間にわたるものを大規模修繕と呼びます。大規模修繕工事の目安は?国土交通省のガイドラインによると、大規模修繕工事のタイミングは、12年に一度が望ましいとされています。建物の状態次第ですが、概ね15年周期に行っているマンションが多いです。建物の外側部分は、紫外線によるダメージが避けられません。修繕のポイントとは?それでは、周期ごとの第一回から第三回までの大規模修繕ではどのような工事を行うのか、具体的に見ていきましょう。検討している中古マンションが何回目の大規模修繕をいつ行ったのだけでなく、修繕の内容が適切かもチェックするといいでしょう。・接合部のシーリング新築分譲から、第一回目で行う工事は、外壁や屋上、バルコニーといった建物の外側部分の補修です。紫外線や雨、風、汚れなどよっていたんだ外壁塗装や屋上の防止をやり直したり、タイルやコンクリートの継ぎ目などを埋め直したりといった内容です。・エレベーターの取り替え新築の24年目、第二回目は、第一回の工事に加え、エレベーターや貯水槽、給排水、ガスの配管といった設備の交換が検討されます。築30年を超えると、開口部(窓やドア)の歪み、がたつきが気になるようになってきます。第三回目では、築36年目を迎え、建具や設備の修繕周期が一巡しますので、この頃には、バルコニーの手すり、玄関ドア、窓といった各住戸の建具の交換時期を迎えます。修繕積立計画が上手く運用できていないと、費用の掛かる玄関ドアや窓の交換が遅れることがあります。良い修繕工事と悪い修繕工事に違いとは?良い修繕工事と悪い修繕工事とは、一般的に言われているのは、着工までのプロセスだと考えられます。それには、マンションの大規模修繕で、工事監理が必要です。大規模修繕工事をする際には、すでに施工会社への工事費という出費がある中で、一見「ここは工事が不必要、余分なお金を使わなくても工事は終わる」と考えられることもあるのです。施工会社自身が自主検査を行うところも少なくはないですが、この自主検査はどうしても保身の方向に働くきらいがあります。一流企業の内部監査が機能せず外部監査に頼らざるを得ない事柄が新聞でも報じられています。内部システムが有機的に機能することは、それほど困難なことなのです。したがって、良い修繕工事と悪い修繕工事の違いは、この工事監理会社をたてるかたてないかということなのかもしれません。工事監理会社は、管理組合側にたち、かつ契約書通りの工事が行われ、契約書通りの品質が得られることを目的として、その職務に努めるのです。不必要な費用がこの当たり前の「品質確保」に欠くことができないのです。着工までの流れ、監理方式にはどのようなものがあるのか見ていきましょう。分譲マンションでは、入居と同時に管理組合を組織します。管理組合の代表、理事を選出、管理会社のサポートを受けながらマンションを運営していきます。長期修繕計画に基づいて必要な修繕工事を手配するのも、管理組合の業務の一環です。大規模修繕工事は、プランニングをどこに頼むか、施工会社はどこにするか、修繕資金は充分なのかを考えること、決めることなど多くあります。そこで理事会とは別に専任の大規模修繕委員を決めるマンションも多いです。この委員会が中心となって、しかるべき会社にプランニングや施工を指定し、住民の意思をとりまとめ、着工に向けて動きます。公募→工事提案書の作成→着工コンサルティング選びは、「建通新聞」等の業界紙を通じて公募し、プレゼンなどをして、最終的に1社を決定します。コンサルティング会社には施工会社と癒着関係などもあり、工事価格をつりあげ、手抜き工事があっても見ぬふりをする会社などもあるので、信頼できる会社を選びましょう。マンションの管理会社にプランニング・施工・監理までを一括して任せる方式です。工事計画のスタートから完工までを管理会社に「おまかせ」で進めますので、理事会や大規模修繕委員会の負担が少ないこと、中間マージンが発生しないので、費用が節約できることから、以前はこの方式が一般的でした。「補修が必要な個所を見過ごしていないか」「必要のない箇所まで工事に含まれていないか」「工事価格が高すぎではないか」「手抜き工事ではないか」といった第三者のチェックの目がありません。したがって、責任施工方式は、住民の中に建築の専門家、設計士やマンション管理士、施工管理の経験がある方がいる場合に適した方法です。相見積→オープンブックの作成→着工CM・RM方式は、アメリカでは一般的な方式で、近年では日本でも採用されることが多くなっています。要するに建築主の立場に立って建築工事にコストダウンや品質改善に取り組むサービスです。設計管理方式と違うのは、設計会社1社にすべての工事を任せるのではなく、塗装工事は塗装業者に、防水工事は防水業者にというように個別に相見積もりをとることで、コストダウンを図るということです。RM方式も、設計管理方式と同様、外部のリノベーションマネージャーに工事を手配、リノベーションマネージャーは施工会社にオープンブックを作らせ、すべての工事(元請け・下請け・孫請け)の原価と利益を明確にすることで、工事価格の透明化を図ります。かかる費用は、マンションの管理費と一緒に毎月支払う修繕積立金によってまかなわれます。第一回の大規模修繕工事にかかる費用は、1戸あたり約100万円、第二回は120万円が目安です。大規模修繕工事は12年に一度行うことが望ましいので、計画に合わせて毎月積み立てが必要ということになります。まとめいかがでしたか。ここまで、大規模修繕工事について説明してきました。永く安心して住むためには、メンテンナンスが必要です。何より大切なのは、住人の当事者意識です。そもそも、大規模修繕工事というのは、自分たちの大切な資産を守るために行うものなのです。げ交渉の理由これから不動産購入を検討する方は勿論、他社で気に入った物件が見つかっている人も!その問い合わせで、仲介手数料が100万変わる可能性があります。結エステートは最安値での不動産購入に特化したサービスを買主様にご提供します。物件条件を満たす為には、お金(予算)の課題をクリアしなければいけません。げ交渉の理由はこちらをクリック!板橋区周辺のマンション売却はお任せください当社は、お客様ファーストの考えでしっかりお話を伺い、お悩みを解決いたします。売却の理由は、住み替えや相続、ローンでのお困りごとなど様々だと思います。お話を伺った上で、満足していたいただけるように最適なご提案を致します。売却活動中の方やこれから売却を考えている方、まずはご相談ください。詳しくは、売却専用HPをご確認ください。水曜日)お問い合わせはこちら。