勇造AFP/2級FP技能士/宅地建物取引士/相続管理士アパート経営は頭金ゼロでアパートローンを借り入れてもスタートできますが、メリット・デメリットを理解する必要があります。【PR】INVASE(インベース)アパートローンの借り入れ可能額を確認できるサービス「INVASE」はご存知ですか?<INVASEの3つの特徴>・国内最低水準の特別金利!・頭金0円※での物件購入も可能!・最短1営業日で借り入れ可能額の確認ができる!複数の金融機関と連携しているため、精度の高い借り入れ可能額が分かります。借り入れ可能額内の物件を選ぶことで、頭金0円※での購入が可能になるケースも!※お客様の借り入れ状況、職業及び年収等によっては頭金が必要な場合があります。アパートローンの借り入れを検討している方へ、インベースで借り入れ可能額を調べてみませんか?借り入れ可能額を調べる(無料)※INVASEページへ遷移します目次アパートローンの頭金とは不動産投資では、高額な不動産を一括支払いで購入する訳ではありません。ほとんどのケースではローンを組んで購入します。アパートローンは、投資のために不動産を購入する時に利用するローンのことです。頭金とは不動産購入代金のうち初めに現金で支払う金額のことを言います。アパートローンでは、この頭金を除いた部分の金額でローンを組むことになります。物件価格が4,000万円で頭金が500万円ある場合、3,500万円の借り入れが必要です。ローンの手数料や登記費用といった諸費用は、アパートローンの借り入れ金額には含まれません。そのため、これらの諸費用も頭金とは別に現金で準備する必要がある点には注意しましょう。多寡の差はあるものの「頭金(自己資金での賄わせ)を求めている」という結果が出ています。「頭金を必ず求めている」と答えた銀行も15%となっているのです。多くの金融機関では、融資の際に頭金が必要と言えるでしょう。平成31年3月|金融庁なお、頭金があったほうがよいケースとして融資額が希望額に届かない場合などがあげられます。アパートローンでは、必ずしも希望額を融資してもらえる訳ではありません。物件の収益性や価値、ご自身の収入や職業などの属性によっては、融資してもらえない場合や、融資してもらえても希望額より少ない可能性があります。アパートローンの融資だけでは購入金額に足りない場合、頭金を準備するか物件を検討し直すことが必要です。頭金を払うメリット・デメリット頭金を用意することで、次のようなメリット・デメリットがあります。【頭金を払うメリット】まずメリットですが、頭金があることでローン審査に通りやすくなります。頭金を用意すると借り入れ金額が少なくなることから、返済が滞るリスクも小さくなり、審査で有利に判断されるでしょう。頭金を支払えるだけの自己資金があるということは、金銭管理能力があり、不動産投資への本気度が高いという判断にもつながります。借り入れ金額や収入などの条件が一緒であれば、一般的に自己資金が多い人ほど有利になると言えるのです。借り入れ金額が少ないことで、毎月の返済額も減らすことができます。不動産投資では家賃収入からローン返済などの費用を賄うため、返済金額が少なければそれだけ利益を上げられ手元に残るお金も多くなります。【頭金を払うデメリット】しかし、頭金を入れることにはデメリットもあります。頭金を準備しようと思ったら貯蓄にある程度の時間がかかってしまいます。気に入った物件があっても資金が足りなくて購入できない...というように、資金が貯まるまでなかなか不動産投資をスタートできない可能性もあるでしょう。頭金に手持ち資金をすべて使ってしまうと、万が一家賃収入がなくなった場合や修繕が必要となった場合に、手持ち資金で賄えなくなってしまうリスクがあるのです。アパートローンの頭金の目安アパートローンの頭金は、一般的に物件価格の1~3割ほどが目安となります。5,000万円の物件購入を検討している場合は、500万~1,500万円ほどの頭金が必要です。頭金の額は一概に言えるものではありません。借り入れる金融機関やご自身の収入、購入物件などによっても、求められる頭金の額や融資額は大きく変わってきます。融資額の不足で頭金が必要な場合や、反対に手持ち資金確保のために頭金ゼロにする場合など、さまざまな状況が考えられます。ご自分の状況や投資計画などを考慮して、金融機関に相談しながら柔軟に対応するとよいでしょう。金融機関は市場や政策の状況によって、融資を緩和したり、引き締めたりする措置を行うものです。状況によっては、前まで借りられていたのに借りられなくなったという場合もあるでしょう。頭金として要求される額も、その時の状況によって異なってくる可能性があります。過去には、地方銀行による不正融資発覚によってアパートローンの引き締めが起こった事例もあります。不動産の供給過多や投資の過熱によって物件価格が高騰するような状況では、融資が厳しくなる可能性もあるのです。金融機関の状況によって融資条件が厳しくなるといった場合は、頭金があったほうが有利になるでしょう。頭金なしの場合のメリット・デメリット多くの場合で頭金が必要なアパートローンですが、条件によっては頭金なしでも借り入れ可能となります。例として、物件の将来性が高い場合やすでに不動産投資の経験がある場合などは、頭金ゼロでもローンを組める可能性が高いでしょう。ここでは、頭金なしでアパートローンを借り入れる場合のメリット・デメリットを見ていきましょう。頭金なしのメリット頭金なしで借り入れる大きなメリットは、手持ち資金を残せることです。5,000万円の物件購入では500万~1,500万円ほどの頭金が必要となります。頭金なしであれば、このお金はそのまま手元に残せるのです。万が一、家賃収入が得られない場合や修繕が必要となった場合など、急な出費があっても対応できるため、安心してアパート経営ができるでしょう。購入時の自己資金を0円に抑えられることで、自己資金を残したまま家賃収入を得られるため、レバレッジ効果が高いとも言えます。レバレッジ効果とは、少ない資金で高い収益を得ることを意味しており、自己資金0円で家賃収入を得られるのは大きなメリットとなるでしょう。残った自己資金で、アパートのリノベーションや広告活動、別の不動産投資への資金投入などもでき、より大きな収益を生み出せる可能性もあるのです。頭金を蓄えるだけの期間を待たずに不動産投資をスタートできるというメリットもあります。頭金なしのデメリット次に、頭金なしの時のデメリットについてです。頭金なしの場合、借り入れ金額が高くなるため毎月の返済額が大きくなってしまいます。家賃収入だけで毎月の返済額を賄えない場合は、手持ち資金から返済しなければならないため、資金を取り崩すことになってしまうでしょう。返済できなくなるリスクを減らすということも頭金の大きな役割のひとつです。頭金がないと返済額が大きくなるため、金融機関からは返済リスクが高いと判断されてしまう可能性があります。このように返済リスクが比較的高い人は、金利を高く設定される傾向があるのです。フルローンを組む場合の注意点フルローンとは、物件価格と同じ額を借り入れるローンのことを言い、頭金なしのローンはフルローンに該当します。「自己資金がないからフルローンを使えばよい」と簡単に考えるのは注意が必要です。手持ち資金がない状態からフルローンを組んでアパート経営を始めた場合、収入が少なければ、修繕などの急な出費に対応できないかもしれません。空室や家賃滞納などのリスクを考慮し、どれだけ収益があるのかを慎重にシミュレーションしたうえで、フルローンを検討する必要があります。アパートを購入する際に必要な費用には仲介手数料や事務手数料などの諸費用もあり、その目安は物件価格の7~10%ほどと言われています。3,000万円の物件を購入する場合は300万円ほどの諸費用がかかってくるでしょう。これらは借り入れ金額に含まれないため自分で用意する必要があるのです。オーバーローンは避けるべき?オーバーローンとは、物件価格だけでなく登記費用などの諸費用も含めて借り入れできるローンのことです。諸費用を賄えないという場合は、オーバーローンを利用するのも1つの手段と言えます。実際、オーバーローンに対応した銀行も増えてきており、ネット銀行などでも取り扱いがあります。諸費用まで含めて借り入れできるため、自己資金ゼロでも不動産投資をスタートできるというメリットがあるのです。オーバーローンを使う際は十分に注意が必要です。オーバーローンは、フルローンよりもさらに借り入れ金額が大きくなるため、その分返済の負担が大きくなります。物件価値以上の金額を借り入れることになるため、万が一物件を手放すことになった場合、物件売却額だけではローンを返済できなくなる可能性が高いでしょう。金融機関による審査も厳しくなるため、簡単には利用できないというデメリットもあります。収支計画や長期の返済計画を慎重にシミュレーションしたうえで、検討する必要があるでしょう。アパート経営にかかる初期費用を改めて確認しよう先ほどご説明したとおり、アパート経営を始める際は物件価格以外にもさまざまな初期費用が発生してきます。一般的には次のような費用がかかってくるものです。あわせて読みたいよくある質問ここでは、アパートローンに関するよくある質問をご紹介します。低金利で借り入れをするためにできることは?低金利で借り入れるためのポイントとして、融資実績の豊富な不動産会社を選ぶことや普段から利用している金融機関に相談することなどがあげられます。複数の金融機関に相談することもポイントの1つです。ある金融機関から提示されたよりよい融資条件を、利用したいと考えている金融機関に提示することで条件の見直しに応じてもらえる可能性があるためです。詳しくはこちらの記事を参照してください。返済開始時の利息が大きくなるものの総返済額は安くなります。手持ち資金がある人や、すでに不動産投資で収益を確保している人に比較的向いている方法です。詳しくはこちらの記事を参照してください。一戸建て賃貸経営のためにアパートローンは組める?一戸建て賃貸経営であってもアパートローンを組むことは可能です。金融機関は一戸建て経営向けにはあまり積極的に融資しておらず、審査が通りにくい傾向にあります。ノンバンク、信用金庫であれば借り入れられる可能性が高いため、検討するとよいでしょう。詳しくはこちらの記事を参照してください。まとめアパートローンを頭金ゼロで組むメリット・デメリットをお伝えしました。頭金なしでローンを組むことで、手元に資金を残すことができ、万一の場合に備えられるなどのメリットがあります。毎月の返済負担が大きくなるといったデメリットもあるため、しっかりとしたシミュレーションを基に検討する必要があるのです。この記事を参考に、メリット・デメリットを比較して計画を練り、不動産投資の第一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。【PR】INVASE(インベース)アパートローンの借り入れ可能額を確認できるサービス「INVASE」はご存知ですか?<INVASEの3つの特徴>・国内最低水準の特別金利!・頭金0円※での物件購入も可能!・最短1営業日で借り入れ可能額の確認ができる!複数の金融機関と連携しているため、精度の高い借り入れ可能額が分かります。借り入れ可能額内の物件を選ぶことで、頭金0円※での購入が可能になるケースも!※お客様の借り入れ状況、職業及び年収等によっては頭金が必要な場合があります。国際経営学科にてマーケティングを専攻。大学在学中に2級FP技能士資格を取得。●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。ついてはご自身でご確認ください。)や関係当局に個別にお問合わせください。記事1賃貸経営は副業が有利?サラリーマン大家のメリット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