2020年3月13日どうも!ひーやんです。最近はサラリーマン投資家の方々との情報交換を進めており、場合によっては差し出がましいようですがアドバイス等もさせて頂くようになりました。そんな中、私の師匠であり、群れるのを嫌う孤高の不動産神である黒神様と情報交換をさせて頂き、黒神様の近況もお聞きしましたので、今回はそれをネタにさせていただこうと思います。黒神様と3ヶ月程前に情報交換をした際に、板橋のとある土地を狙っているとおっしゃっていました。直近の状況を聞くと、既にプランは完成していて、順調に進んでいるとのこと。なると、どの程度の利回りで進められているのかが、気になります。利回りってどの位出る予定なんですか?計画通りに建てられれば、土地建物で表面利回りは10.0%~10.5%といったところナリ10.0%~10.5%だと・・・?黒神様は、固い家賃査定を用いて収益シミュレーションを行います。間取りや設備仕様での差別化も図られるでしょうから、結果的には11%に手が届くのでは?と見ています。土地から新築投資のメリットは、市場価格より割安に物件を購入できることです。割安な理由は、建売業者の利益を全部取りできるからです。「土地を仕入れ、建物を建てる」という部分迄は、建売業者と同じプロセスで進めていきます。そのため、土地購入のタイミングで建売業者が競合になる事が非常に多いです。建売業者との違いはどこにあるのか?というと、最後に「売る」か「保有する」かです。建売業者が土地から仕入れた物件を「売る」場合は、利益を20%程度上乗せして売りに出し、それが市場価格となっていきます。「保有する」場合は、この利益が乗らないので、結果として市場価格より割安で手に入れる事が可能になるのです。我々エンド投資家が土地から新築を進めたところで、プロである建売業者に比べると、叩き出せる利益は相対的に少なくなります。その理由ですが、建売業者は融資特約無しで土地の買い付けを入れる事ができるので、融資特約付きに比べると、仲介としても売買契約後のローンキャンセルで再販するといった手間が発生しないというメリットがあります。よって、仲介としてもさっさと売主を丸め込んで、売ってしまいたいという気持ちになる事も理解できますので、建売業者の場合は、それなりの指値を入れて購入できる確率がエンド投資家に比べて高いです。建売業者は提携している工務店にどんどん発注を出すため、見積もりもお得意様価格になりますし、立場上は建売業者が工務店の上流になるので、利益確保するために工務店を叩いて、建物も割安に建設する事ができます。エンド投資家が土地から新築を進める場合は、市場価格より10%程度、割安に仕入れられれば合格点と考えるべきでしょう。私の土地から新築のデビュー作である葛飾APを例にとると、事業費が8500万円で利回りが8.7%です。あわせて読みたい市場価格であれば、利回り7.2%程度で販売できるので、売出し価格を逆算すると1億300万程度。なると、利益は1800万(1億300万ー8500万)出ますので、利益率に換算すると1800万÷1億3百万円=17.2%となります。建売業者の利益率には一歩届かないまでも、上々の出来です。この利益率を達成できたのは、黒神様の全面的な支援があったことが非常に大きいです黒神様の利回りの高さの凄ささて、それでは黒神様のケースを例にとりましょう。板橋の物件は、私の葛飾APと同規模とおっしゃっていたので、事業費は8500万円として利回りを10%とします。市場価格であれば、利回り7.2%程度で販売できるので、売出し価格は逆算すると1億1800万程度です。なると、利益は3300万(1億1800万ー8500万円)出ますので、利益率に換算すると3300万÷1億3百万円=28.0%です。利回り11%を達成したとなると、利益率は34.5%です。これは、建売業者の利益率である20%よりも高いので、黒神様の土地から新築物件の利回りの高さの異常性がわかるかと思います。過去にブログで書かせて頂いていますが、サラリーマン大家の始祖である赤井誠さんは歪みを見つける事の重要性を語っています。あわせて読みたい歪みを見つけ「自分だけが知っている」「自分だけができる」事を利用して、歪みを矯正し、利益を得る。私の土地から新築投資は「歪み」から利益を得ているわけではありません。単純に建売業者が労力をかけた対価として得ている利益、すなわち働いた対価である利益を得ているだけです。いう意味ではサラリーマンと同じですが、レバレッジをかけて働いている事になるので、対価が大きいところは利点ではあります。黒神様は私とは違います。「歪み」を矯正する術をもっています。その術を使う事で、建売業者の上を行く利益率を成し遂げているのです。わたくし欲張りひーやんは、過去に黒神様に、その「歪み」の矯正の方法を聞いた事があります。帰ってきた答えはえ?特にひーやんさんの進め方と同じナリよ。言ってしまえばそれだけですが、黒神様は高校生の時から不動産投資を考え始めており、知識量・経験量が私なんかとダンチで違います。