不動産投資を始めたら、何かとトラブルはつきものです。そのうちの1つが、「家賃滞納」です。家賃を滞納されてしまうと、不動産購入時に組んだローンが支払えないので、さらに多くの借金を背負うことになりかねません。今回は、家賃を滞納されてしまった時の対処法や、滞納されないための防止策についてまとめました。不動産を持っている人や、これから検討している人は是非ご一読ください。家賃を滞納されたら、具体的にどのように対処したらいいでしょうか。ここでは、順を追ってご説明します。1入居者に家賃が支払われていないことを伝える家賃が支払われていないことに気づいたら、まずは入居者に家賃が支払われていない旨を伝えなくてはいけません。一般的に口頭・電話・手紙のいずれかの方法で入居者に伝えます。いずれの方法で伝えるにしても、後々のトラブルを避けるために、ボイスレコーダーなどで証拠を残しておきましょう。連帯保証人に督促状を送る上記の方法で入居者に伝えても、何も変わらず支払いがされない場合があります。そんな時は、契約書に書いている連帯保証人に、家賃の支払い請求をします。家賃滞納が1ヶ月を越えた時は弁護士に相談する入居者や連帯保証人に伝えても支払いがされない場合は、交渉から1ヶ月を目途に第3者である弁護士に相談しましょう。弁護士に相談するメリットは、以下のとおりです。法律に関する内容も適切にアドバイス・解決まで導いてくれる入居者や連帯保証人が面倒な人でも、代わりに交渉してもらえる万が一裁判になったとしても、書類作成から全て行ってくれる早期解決し、家賃回収できる確率が高くなるデメリットとして弁護士費用はかかってきます。最近では着手金無料の法律事務所もありますが、報酬も含めると数十万円かかる場合がほとんどです。高いようにみえますが、上記のメリットを考えれば、それ以上のメリットが大きいので1度相談してみることをオススメします。内容証明郵便とは内容証明郵便は、誰から誰にどんな内容の文章をいつ送ったのかを証明してくれる郵便のことです。差し出すには、郵便局で以下のものを準備します。念のため、差出人の印鑑をお持ちいただくことをお勧めいたします。郵送料は、書留料と内容証明料が追加でかかるので高めですが、e内容証明を使って料金を抑えることも出来ます。3契約を解除する家賃の滞納が一定期間続いていたら、今度は契約解除に踏み切らなくてはいけません。この「一定期間」に明確な基準は無く、「入居者との信頼関係が壊れたと判断できるだけの期間」と考えます。目安としては、3ヵ月~半年間です。それ以下ですと、契約解除は困難になってきます。支払われた場合にも確約書を万が一、滞納分が支払われた場合でも、支払われない場合でも、入居者と「確約書」を交わすようにしましょう。確約書は、当事者の双方が合意して署名捺印する契約書と違い、一方が確約し、署名する書面のことをいいます。家賃合計○○万円の支払いを滞納していることをここに認めます。毎月支払う家賃に上乗せしてお支払いしていくことをお約束いたします。今後は、家賃支払いを滞納することは絶対にいたしません。お支払いが1カ月でも滞納した場合には、賃貸借契約を解除されても異議を述べません。確約書には法的効力がないものの、いざ裁判になった時に有力な証拠になるので、作成しておきましょう。4明け渡し請求訴訟を起こす上記のいずれの方法も効果が無く、家賃が支払われない場合には、いよいよ裁判になります。そのうちの1つが「明け渡し訴訟請求」です。明け渡し訴訟請求は、別名立ち退き請求といい、裁判をすることで入居者を強制退去させることができる訴訟のことをいいます。家賃を滞納されたからといって、いつでも強制退去できるわけではありません。民法169条の定期給付債権では、以下のとおりに定められています。年又はこれより短い時期によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、5年間行使しないときは、消滅する。支払期限から5年以上経過した家賃は請求できないので注意しましょう。裁判までの流れ裁判までの流れは、以下のとおりになります。5強制執行による立ち退き裁判で勝訴判決が出ると、いよいよ強制執行による立ち退きを行います。流れとしては、執行官が契約している業者(執行補助者)が部屋の中にある遺留品をすべて撤去して、強制的に明渡しをすることになります。この際の遺留品は、いったん指定の倉庫に保管され、入居者が取りに来た際に渡すことになります。費用は誰が負担する?強制執行でかかった実費は、弁護士費用を含めて全て不動産所有者になります。負担は大きいですが、これら全てをプロに任せられるというメリットは大きいでしょう。家賃を滞納されたからといって、何でもしていいわけではありません。間違った交渉を行うと、違法行為となり逆にこちらが問題指摘され、家賃回収どころでは無くなってしまうので注意しましょう。具体的に、やってはいけない対処法は、以下のとおりです。2勝手に鍵を替える許可なく勝手に鍵を取り替えると、器物損傷罪に該当します。入居者のものを勝手に処分するのは、鍵の交換同様に、器物損傷罪に該当します。深夜や早朝の督促は、「交渉の際に社会通念に照らし不適当と認められる時間帯(主に午後9時から午前8時まで)」から外れるので気をつけましょう。家賃滞納を防ぐ対策3つこれまで、家賃を滞納された場合の具体的な対処法をご紹介してきました。交渉から裁判までは時間もお金もかかり負担が大きく、出来ることなら避けたいもの。そこで、事前に家賃滞納を防ぐ方法を3つご紹介します。1家賃保証会社・サービスを利用する家賃保証会社とは、アパート・マンションなどの不動産を借りる時、連帯保証人の代わりになってくれる会社のことをいいます。入居者が家賃を滞納した場合、代わりに家賃を立て替えてくれることをいいます。毎月一定の保証料を保証会社に支払うと、万が一物件に空室が出た際に、家賃を一定額保証してくれる制度のことをいいます。保証額は、満室家賃の80%~90%です。これにより、たとえ空室があったとしても、毎月最低でも家賃80%分は保証されるので、安定した不動産投資が可能になります。サブリース家賃保証会社とは別に、家賃保証する会社に「サブリース」があります。サブリースは別名「一括借り上げ」といいます。オーナーから不動産会社が一括で建物を借り上げ、入居者に転貸(借りたものをさらに貸す)する制度です。サブリースのメリットは、以下のとおりです。満室が保証されているので、ローンの審査が通りやすい毎月一定の家賃収入が保証される家賃滞納などの面倒な交渉も代わりに対応してくれる2入居時の審査を徹底する審査が緩いと、後々トラブルを引き起こすことになります。入居者の審査を徹底することで、良質な入居者が入ってきやすくなります。審査方法として、以下のことを気を付けると良いでしょう。収入証明(源泉徴収票や月々の給料明細など)の提出を義務化する連帯保証人は必須にする入居前に実際に会って面談を行う家賃交渉をしすぎない家賃保証会社の利用を必須にする3入居者と信頼関係を築いておくこれまでいろいろな家賃滞納防止策をお伝えしてきましたが、1番大事なのはお互いの信頼関係です。信頼関係を築くためには、入居者と1度会って話をしてみることが大切です。最近ではネットが発達していることもあり、オーナーと入居者が1度も会わないケースが増えています。入居時には便利ですが、お互いをよく知らない状態だと、信頼関係は築くことができません。部屋の修繕や掃除など、ほんのささいな場面から、積極的に話をしていきましょう。家賃滞納を防いで円滑な不動産投資をしよう家賃滞納されてしまったら、入居者や連帯保証人に伝える以外にも方法がいくつかあることが分かりました。不動産を購入したなら、確実に家賃の回収はしたいもの。そのためには、入居者ときちんと信頼関係を築くことが大切です。家賃滞納が分かり、焦って余計トラブルが大きくなることは避けなくてはいけません。第3者の力を借りながら、円滑な不動産投資をしましょう。MIRAIMOを運営しているASIS株式会社では、不動産投資のコツやノウハウを持った不動産投資コンサルタントがあなたの質問にお答えします。東京の本社ビルにて無料個別相談会を定期的に行っております。遠方でなかなか行けない方のためにはオンライン無料相談(LINE)も。これらをぜひご利用ください。友達になるRSSこの記事を書いた人たかくらげ現在0歳の子を持つママです。大学は経済学部を卒業し、住宅メーカーの経理や弁護士秘書等をしていました。資格はFP2級、AFP、簿記2級、数学検定2級を取得しています。ワード・エクセル・パワーポイントは得意です。努力家なので、やったことがないことにも自ら勉強し仕事をこなしていきます。