ノウハウ不動産以外の投資クラウドファンディングプライベートバンク株・投資信託・FX・債券・保険お問い合わせサービスYANUSYパートナー一覧Mr.YANUSYに相談するヘルプヘルプお問い合わせ本サイトにはプロモーション広告を含みます。掲載されている商品等の情報が事実に反して優遇されることはありません。Ladnongkhun/Shutterstock.com)中林準サラリーマンとして経理・財務の仕事をこなしがら、社会人2年目(2011年の時に区分マンション購入から不動産投資を始め、2018年に1棟マンションを購入する。現在は都内に4区分マンション、1棟マンションを所有し、年間グロス家賃収入は約2000万円。過去に中国駐在経験もあり。サラリーマン・OLを中心にした不動産コンサルティングも行っている。空室対策というと、空室発生後のリフォームや入居者募集ばかりを考えてしまいがちですが、現在入居している入居者にできる限り長く住んでもらえるような管理をすることや、新しい条件を提示することも立派な空室対策です。結婚や会社の人事異動に伴う転居は防ぎようがありませんが、ゴミ捨て場が散らかっている、近隣のより良い条件の物件への引っ越しなど、管理体制や条件を変えることで防げる退去もあります。今回は、空室対策の一つである長期入居促進について考えます。長期入居者を増やすことも空室対策の一つ例えば、ある単身向け1棟マンションは、空室が発生して2ヵ月でその空室を埋めた場合、リフォーム費用や仲介業者に支払う広告費、空室期間に家賃が入らない機会損失を含めると約30万円の損失になります。逆に言えば、空室が発生する回数を減らすことができれば、上記の空室コストの軽減につながるということです。空室発生回数が多い単身向けの1棟を所有している人にとっては、空室回数を減らすことは大きな意味を持ちます。空室発生回数を減らす方法はいろいろあります。退去は更新料が発生する契約更新時が多いことを考えると、更新前に契約の更新をするか否か予めヒアリングし、退去を考えている入居者に対して、条件を少し良くして提案することで入居を継続してくれることがあります。長期入居促進については、特に対応をしていない管理会社がほとんどなので、自分から問題提起をし、管理会社に協力してもらうべきことは協力してもらえるように、少しずつでも交渉を進めていくべきです。長期入居者を増やす方法(管理面)ここからは、長期入居者を増やすための具体的な方法についてお伝えしていきます。長期入居者を増やすためには、大きく分けると「管理やトラブル対応に力を入れる」「条件を変更する」という選択肢があります。日々の管理について説明しましょう。日々の管理については、入居者からの要望や苦情に対応することはもちろんのこと、設備の故障についても迅速に対応することが重要です。すべてに対応していてはキリがないので、すぐに対応すべき事と対応すべきでない事の選別は重要です。これについては、管理会社の管理力によるところが大きいでしょう。良い管理会社は空室になった時のリーシング力だけではなく、入居者の苦情対応やトラブル対応力も持ち合わせています。良い管理会社を見つけて管理を委託すれば、長期入居者を増やすことにもつながるでしょう。管理会社を選ぶ際は、長期入居を促進する施策や経験があるかどうかを確認し、有力な判断材料としましょう。長期入居者を増やす方法(条件面)条件を変えることで長期入居者を増やす方法は、たくさんあります。代表的な例は、更新時の更新料をゼロにすることです。更新時に退去する入居者が多い理由は、更新料が発生するからです。更新料をゼロにすることで、この理由による退去を防ぐことができます。「契約時に家具・家電を貸与して、3年間住んでくれれば無料で引き渡す」という条件を設定し、長期入居すれば入居者にとってメリットがあると感じさせることです。家具・家電は一例であり、貸与するものをWi-Fiにするなど、アレンジすることもできるでしょう。条件面の変更には若干コストがかかるものの、退去を防げるのであればトータルで見てプラスになることも多いです。トライアルをしてみて、効果があれば続けるということで検討してみるものいいでしょう。退去を防ぐために最も有効なのは、オーナーと入居者の信頼関係でしょう。「家賃が高い」「部屋が狭い」「設備が古い」といった不満があったとしても「大家さんがいい人」であれば、そう簡単に退去には至らないはずです。このようなソフト面にも目を向けてみると、意外と空室が減っていくかもしれません。