一戸建てやマンションなどを入居者に貸し出しますが、このときに締結される賃貸借契約には借地借家法が適用されます。借地借家法に基づく賃貸借契約には禁止事項(特約)として設定できる項目がいくつか存在します。この記事では、投資用不動産を購入された大家さん向けに、借地借家法に基づく賃貸借契約の禁止事項を中心に解説していきたいと思います。この記事は約5分で読めます。よる迷惑行為は、代表的な禁止事項です。具体的には、以下のような行為が該当します。これらの迷惑行為は、物件内の風紀や秩序を乱すことにつながるため、必ず賃貸借契約において禁止事項として定め、その旨を入居者に説明しておかなければいけません。関しては、賃貸借契約内でなくても許されるものではありませんが、こちらも禁止事項として設定することが可能です。具体的には、以下のようなものを禁止事項として定められます。”とは、入居者が犯罪行為を行い、逮捕されたことや、捜索を受けたことを賃貸借契約解除の事由とすることを指しています。このような事項を設けるべきなのかというと、1つは入居者における信用が失墜することが挙げられます。オーナーは、入居者の支払い能力がなくなることを、賃貸借契約の禁止事項として定めることもできます。具体的には、入居者に以下の事実があった場合に、“禁止事項を行った”と判断するものです。受けたしかし、前述した入居者の犯罪行為や逮捕とは異なり、借地借家法に基づく賃貸借契約では、こちらを正当事由に契約を解除することができません。以前は、民法上に“賃借人の破産を理由に賃貸借契約を終了できる”という規定が存在しました。具体的には、貸主であるオーナーが解約申し入れをしたときから6ヶ月後に、賃貸借契約が終了するというものです。現在こちらの規定はすでに廃止されていて、オーナーは破産のみを理由に契約解除することができなくなっています。財産管理能力がなくなったと判断できる状況を、賃貸借契約における禁止事項として定めることも可能です。具体的には、後見や保佐、補助の申し立てや決定があった場合が該当します。その他の禁止事項について借地借家法に基づく賃貸借契約におけるその他の禁止事項として代表的なものには、“無断転貸”が挙げられます。こちらはいわゆる“又貸し”であり、入居者がオーナーに許可を取らず、第三者に部屋を貸し出してしまうことを指します。入居者がこちらの禁止事項を行った場合、オーナーは契約解除をすることができます。こちらは法律で定められているルールであり、重要事項説明書に禁止事項として記載していなかったとしても、賃貸借契約を解除できる可能性は十分にあります。入居者の無断転貸に収益が発生していたかどうかは問いません。オーナーの許可を取らず、賃貸している物件を他人に貸し出した時点で、たとえ無償であっても無断転貸にあたります。オーナーが追加で盛り込むべき特約について投資用不動産のオーナーは、賃貸借契約において、必ず前述の禁止事項を設定すべきです。その他にも、以下のような特約を追加で盛り込むことをおすすめします。違約金について鍵の交換についてSOHO利用について違約金について違約金は、主に入居者の途中解約を発生の原因とするものです。一般的には、2年契約のうち1年未満の解約に対し、賃料1ヶ月分の違約金が発生するとう内容の特約が定められるケースが多いです。入居者にどのような事情があっても、短期解約をされるとオーナーは採算が合わなくなってしまうため、こちらは盛り込んでおいた方が良いでしょう。ちなみに、“半年未満で賃料の2ヶ月分”、“1年未満で賃料の1ヶ月分”と言ったように、細かく期間と金額を設定しても構いません。鍵の交換について鍵の交換に関する特約は、入居者による鍵の交換または取り付けを禁止するというものです。こちらの特約を盛り込むべき理由としては、勝手に交換や取り付けをされてしまうと、緊急のトラブルが発生したときに、管理会社が予備で所有している鍵で開錠できなくなることが挙げられます。SOHO利用についてSOHOとは、自宅兼事務所のことを指しています。オーナーは、あくまで住居として部屋を貸し出しているため、入居者によるSOHO利用を禁止する特約については、必ず盛り込んでおきましょう。その際には、事務所としての利用だけでなく、住所をインターネット上に掲載することを禁止する特約も含めることをおすすめします。することで、入居者が趣味で行うもの、つまり収益の発生しないネイルサロンや料理教室といったものも制限できる可能性があります。今回の記事のポイントを整理!今回の記事のポイントは以下になります。迷惑行為を理由に、入居者に対して明け渡し請求や無催告での契約解除を行える場合がある入居者の逮捕や捜索も、賃貸借契約解除の事由にすることができる入居者の破産を理由に契約解除をすることは基本的にはできない(賃料滞納があった場合は別)無断転貸は収益の有無に関係なく、賃貸借契約における禁止事項に該当する以上のポイントはしっかりと頭にインプットしておきましょう!投資用不動産の購入や売却、物件管理のご相談は、当社エクステージジャパンのフリーダイヤル、もしくは当社LINEアカウントまでお気軽にお問い合わせください。JAPAN」にお任せください。弊社は、投資用不動産の売買仲介に特化したエキスパートとして、これまでに数多くの区分マンションの仲介をお手伝いさせていただきました。その経験から培った豊富なノウハウやネットワークを活かし、お客様にご満足のいただけるよう安心と安全のお取引をお約束いたします。投資用不動産の購入・売却をお考えでしたら、下記よりお気軽にお問い合わせください。弊社一同、ご連絡を心よりお待ちしております。