ミキAFP/社会福祉士/宅地建物取引士/金融広報アドバイザーサブリースに関するトラブルの理由を紐解きながらトラブルに巻き込まれないようにするためにはどうしたらよいのか、トラブル回避のポイントを紹介していきます。大切なことは、サブリースの仕組みを理解すること。自分にとってデメリットがないか、確認してみましょう。サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。目次サブリースの仕組みを理解しようサブリースとは、簡単に言えば転貸借のことです。サブリース業者が大家さんから賃貸物件を借り上げて、サブリース業者が入居者募集などの賃貸管理を行い、入居者から家賃収入を得ます。大家さんは、サブリース業者から入居率に関わらず、本来の家賃から一定の額を差し引いたサブリース家賃の支払いを受けることを保証してもらえます。どんな時のためにあるのか賃貸経営を行う際、常に満室経営であるに越したことはありません。空室が生じる時期が発生する可能性はゼロではありません。想定以上に空室が発生すると、キャッシュフローが悪化し、賃貸経営の継続が難しくなることもあります。そのような空室リスクを回避し、安定的な賃貸経営を行うひとつの手段として、サブリースが存在します。プラスの部分だけを見ていないか空室リスクを回避する手段のひとつであるサブリースですが、手間をかけずに勝手に収入が入ってくる仕組みとして、プラスの部分だけを見てサブリースを検討している方はいないでしょうか。サブリースのメリットだけでなくデメリットにも目を向けて、総合的に考えた上で、サブリースの活用を検討する必要があります。ここでは、デメリットとなる話にもフォーカスをあててご紹介していきます。昨今のサブリースに関するトラブル昨今、サブリースをめぐるトラブルが相次いでいます。今となっては結果論かもしれませんが、メリットだけでなく、デメリットにも目を向けていれば回避できたと考えられるトラブルもあります。このトラブルについて、問題点とトラブルを回避するためにはどのようなポイントに目を向ければよかったのか、シェアハウス業者が販売していたシェアハウスをめぐるトラブルについて、整理してみたいと思います。問題のポイントこのシェアハウス業者は、シェアハウスのサブリース事業も行っていましたが、破たんに至りました。本来サブリース賃料は、実際に入居者から支払われる賃料を下回ります。トラブルに至ったシェアハウス業者のサブリースでは、実際に入居者から支払われる賃料を上回る、サブリース賃料をシェアハウスのオーナーに対して入居率に関わらず、30年定額家賃の完全保証を行うとうたっていました。回避するためのポイント1:家賃相場を知る既にご説明をした通り、そもそも、サブリース会社から大家さんに支払われるサブリース賃料は、サブリース会社が入居者から受け取る家賃よりも下回ることになります。サブリース賃料が、サブリース会社が入居者から受け取る家賃を上回ると提案されたら、サブリースについてほんの少しの知識があれば疑問を抱くことはできるでしょう。このシェアハウス業者の入居者から受け取る家賃は、周辺のワンルームマンションと同額程度、もしくは少し上回る金額に設定されていたケースがありました。これは、高度な不動産知識がなかったとしても、周辺の不動産会社を見て回るだけでも収集できる情報です。その情報を得ただけでも、シェアハウスとワンルームマンションで同額程度の家賃設定で入居者は集まるだろうかと考えることはできたかもしれません。このトラブルを回避するためには、ほんの少しでも主体的に情報収集をしてみるという姿勢が大切であったということになります。回避するためのポイント2:契約内容を理解する一般的なサブリース契約では、数年ごとにサブリース賃料の見直しを行う旨が規定されています。「30年家賃保証」とうたっているものの、2年ごとにサブリース賃料の見直しを行う旨が明記されています。サブリースの活用有無を問わず、賃貸物件は永久に新築であり続けることはできません。経年劣化とともに、賃貸物件の魅力が低下することにより、賃料の引き下げを行わなければ入居者が集まらない時期が来ることも十分に考えられることです。賃貸需要の変化が生じる可能性もあるでしょう。そのため、サブリース契約において、数年ごとにサブリース賃料を見直す旨が規定されていることは、問題点ではなく当然のことと言えます。このトラブルを回避するためには、まず契約内容を確認し、数年ごとにサブリース賃料の見直しがあることを知っておくということが大切です。その契約内容を踏まえ、数年ごとにサブリース賃料が減少する事業計画でもキャッシュフローが悪化しないかをあらかじめシミュレーションしておくことで、トラブルに巻き込まれることを回避することができたかもしれません。そもそも「30年家賃保証」とは「30年家賃保証」といった宣伝文句は、先ほどお伝えしたシェアハウス業者以外のサブリース会社も使っています。「30年家賃保証」に類似する宣伝文句が使われていても、当初提案されたサブリース賃料の金額を30年に渡って同額で保証を受けられることに、まず疑問を持ちましょう。実際に申込手続きを進める前に、熟慮した上で慎重に賃貸経営を行うか否か、サブリースを活用するか否かを検討するようにしましょう。サブリースのメリットサブリースをめぐるトラブルについてお話をしてきましたが、もちろんサブリースにはメリットもあります。1.空室の家賃保証サブリースの一番のメリットは、空室リスクを回避することが挙げられます。サブリースを活用しない場合と比較すると、家賃収入は減少することになりますが、空室があってもサブリース契約に定められた一定の収入を得られることは大家さんにとって大きなメリットと言えるでしょう。管理業務をサブリース業者に代行してもらえることになります。手間のかかる入居に関する管理業務をプロに一括して任せることができることも大家さんにとってのメリットといえます。3.確定申告がスムーズ賃貸経営を行うと確定申告が必要となります。サブリースを活用することで、上記のように入居に関する管理業務はサブリース業者が行ってくれることになるため、オーナーは入居者の入退去時にかかる費用などの計上が不要となります。そのため、確定申告にかかる収支管理が簡便になるという点も大家さんにはメリットとなります。トラブル回避のためにおさえておきたいポイントメリットだけでなく、デメリットもあるサブリース。トラブル回避のためにおさえておきたいポイントとは何かを考えておきましょう。1.サブリースは一時的なものとして考える賃貸経営を行う際、”サブリースありき”で事業計画を考えることはやめましょう。練り上げた事業計画をフォローする、一時的なものとしてサブリースの検討を考えておく方が無難でしょう。家賃保証(サブリース賃料)の金額について家賃保証を受けられる金額、つまりサブリース賃料の金額は、サブリース会社の独自の基準で算出されることになります。一定の額を差し引くことを考慮しても、賃貸物件周辺の家賃相場と比較して、著しくギャップがある場合にはその根拠の説明を受けるようにしましょう。そのギャップに気づくためには、大家さん自ら情報収集することも求められます。契約期間と契約更新サブリースの契約期間と契約更新の内容について確認をしておきましょう。契約期間の途中で解約を申し出ると違約金が発生する可能性があります。違約金の金額は、契約内容によって異なりますが、家賃6ヶ月分にのぼる場合もあります。2.賃貸経営のプランをきちんと考えておく賃貸経営を検討するのであれば、大家さん自ら主体的に賃貸物件周辺の賃貸需要や家賃相場などの情報収集を行い、長期的な事業計画を練りましょう。その事業計画作成が自分一人では難しい場合、専門家などの第三者のサポートを受けることも考えておきましょう。中には専門家への相談料がかかることを懸念する方もいると思います。専門家への相談料を渋り、専門家への相談料を遥かに超えるコストをかけて甘い考えのままに賃貸経営を行い、頭を抱える事態を迎えてしまってからではあとの祭りです。3.その他の保証サービスも検討するサブリースの他にも、大家さんをフォローするサービスは様々なものがあります。自分にあったサービスを選びましょう。補償料を支払うことで、空室が生じた場合には補償額を受け取ることができるサービス。サブリースと異なり、礼金等の収入は大家さんが受け取ることができます。まとめサブリースは、大家さんをフォローする有益な仕組みです。その内容やメリット・デメリットを十分に理解しないままに甘い考えで活用すると、トラブルに巻き込まれる可能性があります。大きな資金をかけて行う賃貸経営だからこそ、業者の勧めを鵜呑みにせず、自ら慎重にじっくりと検討した上で取り組むことが大切です。大切なことは、サブリースの仕組みを理解すること。自分にとってデメリットがないか、確認してみましょう。サービスの注意点」をご確認いただいたうえ、ご利用ください。社会福祉学部にて福祉行政を学ぶ。アメリカンファミリー保険会社での保険営業を経て、(マンションデベロッパー)にてマンション営業、マンション営業企画に携わった。その後、2008年8月より独立し、現在、自社の代表を務める。●紹介されている情報は執筆当時のものであり、掲載後の法改正などにより内容が変更される場合があります。ついてはご自身でご確認ください。サービスについて株式会社カカクコムは、本サービス(賃貸経営一括相談サービス)でご入力いただいた情報を保有しておりません。スマートソーシングが取得し、同社から同社業務提携先である管理会社に提供されます。個人情報の取り扱いについて賃貸経営一括相談の可能な企業数は、物件の種別や所在地によっては異なります。お客様の物件によっては、一括相談ができない場合もございます。サービスの提供は日本国内(一部離島等を除く)に限らせて頂きます。スマートソーシングの提携先各管理会社から直接連絡をいたします。Layer)機能に対応しています。サービスに関するお問い合わせ」よりお問い合わせください。株式会社カカクコムではお答えできません。コスト削減トラブル解決マーケティング「賃貸管理」人気の記事1入居者から壊れていない古い設備を「交換してほしい」と言われたら2不動産賃貸仲介のAD(広告料)とは?仲介手数料との違いや相場を解説します3賃貸アパートの害虫駆除。責任や費用負担は大家?それとも入居者?4賃貸物件で水漏れトラブル|修理の費用負担は誰?大家さんの取るべき対応を解説します5水道メーター交換は8年ごと。大家さんなら知っておきたい公設と私設メーターの違い。「トラブル解決」人気の記事1入居者から壊れていない古い設備を「交換してほしい」と言われたら2賃貸アパートの害虫駆除。責任や費用負担は大家?それとも入居者?3賃貸物件で水漏れトラブル|修理の費用負担は誰?大家さんの取るべき対応を解説します4【大家さん向け】賃貸の網戸・ふすま・障子が破れたら交換や費用負担をするのは誰?5大家さん向け|賃貸物件にカビが生えたら誰が責任を取る?対策についても解説しますよく読まれている記事1ディンプルキーってどんな鍵?防犯性の高さや特徴を交えておすすめ商品を紹介します2入居者から壊れていない古い設備を「交換してほしい」と言われたら3不動産賃貸仲介のAD(広告料)とは?仲介手数料との違いや相場を解説します4賃貸アパートの害虫駆除。責任や費用負担は大家?それとも入居者?5賃貸物件で水漏れトラブル|修理の費用負担は誰?大家さんの取るべき対応を解説します閉じるページトップへサブリースに関するトラブルの理由を紐解きながらトラブルに巻き込まれないようにするためにはどうしたらよいのか、トラブル回避のポイントを紹介していきます。